Decisión nº 06 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 9 de Octubre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Llegaron las presentes actuaciones a este Tribunal, previa su distribución en fecha 18 de septiembre de 2008, provenientes del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en virtud del recurso de Apelación interpuesto por la ciudadana A.M.Z.R., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal número V-4.297.538, representada por los abogados en ejercicio M.E.O. y J.A.P., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 49.545 y 38.019, respectivamente, contra la sentencia definitiva dictada por aquel Juzgado en fecha 04 de agosto de 2008, en el juicio contentivo de la pretensión de DESALOJO, que sigue contra la ciudadana B.D.J.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 24.690.751, representada judicialmente por la abogada en ejercicio I.S.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 84.213.

I

DEL PROCEDIMIENTO

Por auto de fecha 25 de septiembre de 2008, fueron recibidas las presentes actuaciones en este Tribunal, dándoseles entrada y asignándoseles la numeración respectiva conforme la nomenclatura interna del mismo, a cuyos efectos se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia, señalando que sólo se admitirían en esta Instancia, las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (folio 124).-

El día ocho de octubre de 2008 presentó escrito de informes la demandante recurrente. Asimismo, no se evidencia en actas que la demandada haya presentado escrito de informes.

II

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Arguye la parte actora, que en fecha 30 de enero de 2.006, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana B.D.J.R., sobre un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad, ubicado en la Urbanización Nueva Cumaná, sector Araguaney, al lado del Polideportivo de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, cuyo contrato tenía un lapso de duración de seis meses, y que venció el día 1 de agosto de 2006, ocurriendo la tácita reconducción, convirtiéndose entonces en un contrato a tiempo indeterminado. El canon de arrendamiento se estableció por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales.

Manifiesta la demandante que la arrendataria dejó de cancelar el canon de arrendamiento dos meses consecutivos y que, de igual manera, optó por no cancelar completo el monto fijado en el contrato, a raíz de lo cual comenzó a consignar los cánones en el Tribunal de los Municipios Sucre y C.S.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. Agrega, asimismo, la demandante que la demandada hace la consignación de forma extemporánea, por cuanto no consigna dentro de los quince días continuos que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de forma incompleta, ya que la arrendataria “arbitrariamente” descuenta la cantidad de cuarenta mil bolívares por cada mes, por concepto de condominio.

A causa de la situación, arguyó la actora, que se suscitaron una serie de denuncias, amenazas y hechos violentos que culminaron en un convenio al cual tuvieron que llegar ambas partes ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, donde la arrendataria se comprometía a entregar el apartamento el día 29 de marzo de 2008.

Dadas las situaciones fácticas que anteceden, y tal como se desprende de su escrito de informes, demanda, la parte actora, la desocupación del inmueble conforme a lo establecido en los artículos 33 y 34, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto a su manera de ver la conducta de la arrendataria en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales no la hace merecedora de gozar del beneficio de la prórroga legal, al no querer permitirle ocupar la habitación principal que tiene reservada de acuerdo a la cláusula Décima del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas; asimismo arguye la demandante recurrente que la demandada no está solvente con los canones de arrendamiento puesto que no los paga de manera completa ya que la consignación la hace extemporáneamente y no dentro de los quince días continuos que establece el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por las razones expuestas, demanda, en primer lugar, la resolución del contrato por no estar solvente la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, puesto que la consignación que de ellos hace es de forma extemporánea; en segundo lugar, que la demandada cancele, por vía subsidiaria y en compensación pecuniaria la cantidad de QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 520,00) por concepto de diferencia de los cánones de arrendamiento cancelados incompletos hasta el 1º de abril de 2008 más los que dejare de cancelar hasta la ejecución de la sentencia que se dictare; en tercer lugar, que la demandada pague la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) en cumplimiento del acuerdo celebrado ante el CICPC y lo estipulado como cláusula penal acordada en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento; en cuarto lugar, la indexación monetaria; y, finalmente las costas y costos del proceso.

III

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La demandada acepó la relación contractual arrendaticia, admitiendo que celebró el contrato con la arrendadora en fecha 1º de febrero de 2008. No obstante, dice la demandada que, muy a pesar de haberlo pactado en la cláusula Segunda del contrato, no manifestaron, ambas partes, por escrito, su voluntad de continuar o no la relación arrendaticia, motivo por el cual ocurrió la tácita reconducción, pasando a ser el contrato “a tiempo indeterminado”. Por lo que, sostiene la demandada que mal puede pretender la demandante la resolución del contrato y al mismo tiempo pedir el desalojo.

Asimismo, se defendió la demandada negando expresamente que debiera monto alguno por pensiones de alquiler, excepcionándose en el hecho de que se encuentra consignando ante el Tribunal competente las cantidades imputables a los cánones de arrendamiento; señalando igualmente que se configuró el supuesto de hecho establecido en el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, retiró la demandante las cantidades consignadas a su favor por concepto de pensiones de alquiler, constituyendo esta situación una ficción de desistimiento o renuncia de la acción (rectius: pretensión) por estar fundamentada ésta en la falta de pago.

Finalmente, con respecto a la petición que hace la actora de las cantidades por concepto de lo dejado de pagar en las pensiones de arrendamiento que la demandada imputa al condominio, señaló la demandada que es inaceptable pretender cobrar una compensación pecuniaria por la diferencia de los canones cancelados de manera incompleta, ya que, a su entender, la arrendadora no puede exigir más que la cuota correspondiente al arrendamiento y, en ningún caso, pretender porcentaje alguno generado por el pago de otros servicios como puede ser el condominio. De igual manera, rechazó que el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas sea el órgano competente para resolver cuestiones inquilinarias, por lo que sostiene que entiende como no celebrado el convenio al que alude la parte actora.

IV

DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 04 de agosto de 2.008, el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, dictó sentencia definitiva en la causa de marras, resolviendo el fondo del asunto sometido a su consideración, en términos que a continuación se transcriben:

Establecido que el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado, la pretensión principal de resolución es improcedente, porque no se aplica a los contratos a tiempo indeterminado y, consiguientemente, las pretensiones subsidiarias de pago de cánones y cláusula penal, también lo son, y así se declara.

Por lo tanto, como consta en autos, que A.M.Z.R. demandó a B.D.J.R.M. por la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento distinguido con los Nos. 05-03, ubicado en el piso cinco (5) de la Torre “C” del conjunto residencial Araguaney, situado en la Urbanización Nueva Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, la cual es contraria a derecho, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la pretensión interpuesta por resolución del contrato de arrendamiento del descrito inmueble.

2. SIN LUGAR las pretensiones accesorias de compensación pecuniaria por cánones de arrendamiento y cláusula penal.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Surge para esta sentenciadora, la necesidad de determinar conforme a los hechos y datos aportados por las partes, el tipo de contrato de arrendamiento objeto de la controversia, ello en el ejercicio de la facultad que le confiere el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, determinar cual debe ser la forma judicial de ponérsele término a la relación arrendaticia. Al respecto observa quien aquí decide, que la relación arrendaticia se encuentra basada en un contrato de arrendamiento en el que se estableció una duración de seis meses, contados desde el día 1º de febrero de 2006 hasta el 1º de agosto del mismo año. Luego, habiendo estipulado las partes en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que éste sería prorrogable de mutuo acuerdo entre las partes, previa notificación por escrito de la voluntad de continuar o dar por concluido el contrato; se puede observar que al no haberse dado el necesario acuerdo entre las partes para dar lugar a la prórroga contractual, entiende esta juzgadora que opero la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, vencía el contrato seis meses más tarde, esto es, el día 1 de febrero de 2007. Es evidente entonces que, no habiendo hecho oposición en esta fecha el arrendador a que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, operó la tácita reconducción a partir del día 1º de febrero de 2007. Significa entonces que, por efecto de la tácita reconducción, y así es aceptado por ambas partes, según se desprende de las actas del proceso, el referido contrato pasó a ser de los llamados por la doctrina “a tiempo indeterminado”. En este sentido, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Volumen I, año 2.003, ha expresa expresado lo siguiente:

“EL contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado” dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado”.

En consecuencia, como quiera que las partes aceptaron continuar la relación arrendaticia, después de vencida la prórroga legal, producida a falta de acuerdo para dar lugar a la prórroga contractual (debido a que no consta en actas que haya habido acuerdo entre las partes para prorrogar contractualmente la duración del arrendamiento), es lógico concluir, en atención al criterio doctrinario antes señalado, que la relación arrendaticia en el caso que nos ocupa, se encuentra basada en un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado y así se decide.

Ahora bien, debe ocupar de momento nuestra atención, el determinar cual es la vía judicial idónea para ponerle fin a dicha relación arrendaticia, y, en consecuencia, verificar la procedencia o no de la vía escogida por el actor para reclamar la tutela judicial.

Se desprende del escrito de demanda que el actor pretende “la resolución del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble por la causal establecida en el literal a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En relación a esto, ha dicho la doctrina patria que el contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución, conforme al artículo 1167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece en los contratos sinalagmáticos o bilaterales, con la única diferencia referida al tiempo de su duración, pues, la resolución por incumplimiento sólo procede respecto a aquellos contratos establecidos por un tiempo fijo o determinado, o también, en el caso de los contratos de duración indeterminada, siempre que, en esta última categoría, el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de los taxativamente establecidos en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda solamente podrá ser por desalojo. En este sentido, aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados en el artículo 34 eiusdem, y así lo confirma la misma norma al indicar que queda a salvo el ejercicio de las acciones (rectius: pretensiones) judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el artículo in comento, entre las cuales se encuentra, que duda cabe, la de resolución de contrato que puede solicitar una de las partes contratantes si la otra no cumple con su correspectiva obligación.

Sobre la base de las anteriores consideraciones, determinó la sentencia recurrida que, siendo el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, de los llamados “a tiempo indeterminado”, la pretensión de resolución es improcedente, y por tal razón la declaró sin lugar, sin pasar a analizar y valorar las pruebas aportadas por las partes.

En este sentido, debe destacar esta sentenciadora que uno de los principios que informa a nuestro ordenamiento jurídico es el conocido como IURA NOVIT CURIA, el cual se traduce en la necesaria libertad con que debe contar el sentenciante para subsumir lo hechos alegados y probados por las partes, dentro de las previsiones normativas que rijan el caso. Libertad que subsiste aun en la hipótesis de que los litigantes hubieran invocado la aplicabilidad de otras disposiciones; tesis reiteradamente mentada en el plano jurisprudencial.

Es más: resulta pacífica la opinión de que el acogimiento del principio sub examine implica conferirle al oficio la facultad de calificar libremente la relación jurídica sub lite, sin parar mientes en que los contradictores pudieran haber efectuado un encuadre diverso.

Queda entonces aclarado que el órgano jurisdiccional está encerrado, en principio, dentro del círculo de hierro formado por los hechos alegados y probados por las partes, pero no se encuentra constreñido a aceptar el encuadramiento normativo propiciado por éstas. En síntesis: al juez le está vedado, dentro de un esquema procesal crudamente dispositivista, ser curioso respecto del material fáctico; pero puede, y debe, emprender una búsqueda sin fronteras, tendiente a subsumir rectamente aquél dentro del ordenamiento normativo. (Peyrano, J.W.. (1978): El P.C.. Principios y fundamentos. Buenos Aires. Editorial Astrea de Alfredo y R.D.. pp. 96 y 97). (Negritas añadidas).

Así las cosas, debe esta sentenciadora pronunciarse al respecto y decir que, aun cuando el demandante haya encuadrado su pretensión bajo una determinada figura jurídica, es al juez a quien corresponde calificarla, y ello en aplicación del ya referido principio iura novit curia.

Pues bien, de los hechos expuestos por el demandante, se observa que solicita la desocupación del inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, de forma consecutiva. Lo cual, se traduce en el supuesto de hecho establecido en el artículo 34, literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, en este orden de ideas, dice el autor G.G.Q., lo siguiente:

En el caso, por ejemplo, de haberse intentado una demanda, presumiendo el actor que ante la falta de pago del arrendamiento lo procedente era solicitar la resolución del contrato por tiempo indeterminado, una mala o errónea interpretación de la “temporalidad arrendaticia” puede conducir a la improcedencia de la acción; como afirmamos en “La Resolución del Contrato”, si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir la “desocupación” solicitó la “resolución del contrato por tiempo indeterminado”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante decir que en este caso, como en cualquier otro, se trata de un problema de calificación de la acción. Pero, ¿Quién debe calificar la acción? Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley. (sic)

Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante. Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se está en presencia de un “contrato por tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”. Sólo así se podrá saber con exactitud qué tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto. (Guerrero Quintero, Gilberto. (2003): Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. (Vol. I) Caracas, Universidad Católica A.B., p. 176) (Negritas añadidas)

Por las razones expuestas, debe calificar esta sentenciadora la pretensión del demandante como Desalojo por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y así se decide.

Establecido lo anterior, debe ahora esta juzgadora pronunciarse respecto al fondo de la causa, y, en este orden de ideas, observa que la demanda fue presentada el día 07 de agosto de 2007, admitiéndose ésta en la misma fecha; asimismo, consta en el folio 66 del presente expediente, copia certificada de al diligencia presentada por la ciudadana A.M.Z., asistida por la abogada en ejercicio Yulmayn Galantón, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 66.570, el día dos (02) de noviembre de 2007, en el expediente de consignación de canon distinguido con el Nº 4822 de la nomenclatura interna del Tribunal de los Municipios Sucre y C.S.A. de la Circunscripción Judicial del estado Sucre, a través de la cual ocurre ante el Tribunal a retirar la cantidad de un millón trescientos seis mil cuatrocientos dieciocho bolívares con treinta céntimos, solicitud ésta que fue acordada por el mismo el día 5 de noviembre de ese mismo año.

Aunado a ello, establece el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 52.- Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. (Negritas y subrayado añadidos).

Del texto del artículo transcrito se deduce que el demandante tiene el derecho de disponer libremente de las pensiones consignadas a su favor, aun cuando esté en curso algún procedimiento entre los contratantes; sin embargo, queda claro que se configura una excepción a ese derecho, la cual se da en el caso de que la pretensión se fundamente en la falta de pago de las pensiones de alquiler. Es decir, cuando el procedimiento se inicie por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, no puede el arrendador-demandante disponer libremente de las cantidades que hubieren sido consignados a su favor, pues si así lo hiciere, tal actuación debe considerarse como renuncia o desistimiento de la pretensión.

A todas luces, es claro que la demandante, una vez iniciado el proceso, y estando éste en curso, retiró las cantidades consignadas a su favor por la demandada, situación ésta que configura el supuesto de excepción establecido en el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, debe entenderse el retiro de las cantidades consignadas por concepto de cánones de arrendamiento, como renuncia o desistimiento de la acción (rectius: pretensión) intentada, por cuanto la misma está fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler, y así se decide.

VI

DECISION

En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio M.E.O., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.545, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana A.M.Z.R., titular de la cédula de identidad N° V-4.297.538, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 24 de abril de 2008. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, que sigue la ciudadana A.M.Z.R., anteriormente identificada, contra la ciudadana B.D.J.R.M., titular de la cédula de identidad Nº V- 24.690.751, representada judicialmente por la abogada en ejercicio I.S.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 84.213. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandante, en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión y remítase en su oportunidad legal al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los nueve (09) días del mes de octubre de 2.008. Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación. (L.S.) LA JUEZ PROVISORIO (fdo. ilegible) Abog. G.M.M.. LA SECRETARIA TEMPORAL (fdo. ilegible) Abog. L.G.V.. NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo la 3:00 p.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. (L.S.) LA SECRETARIA TEMPORAL (fdo. ilegible) Abog. L.G.V.. La presente es copia fiel y exacta de su original, que se certifica en Cumaná, a los nueve (09) días del mes de octubre de 2008. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. L.G.V.

Exp. 19.129

Sentencia: Definitiva

Motivo: Desalojo

Partes A.M.Z.R.V.. B.D.J.R.M.

GMM/nf