Decisión nº 202-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 7 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | MarÃa del Pilar Faria Romero |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Opción De Compra |
Expediente: 2.312-10.
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
199º y 151º
DEMANDANTE: D.R.A.D.M.
DEMANDADOS: N.B.D.P. y O.A.P.B.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.
Ocurre ante este Tribunal la ciudadana D.R.A.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.832.167, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el Abogado J.C.B.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.691 de igual domicilio, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, a los ciudadanos ciudadana N.B.D.P. y O.A.P.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-25.762.694, Y V-13.851.550 domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; alegando que consta de documento autenticado en la Notaría Segunda de Maracaibo en fecha 4/12/2009, bajo el N°78, Tomo 281 de los libros de autenticaciones respectivos, que celebró contrato de Opción de Compra con la ciudadana N.B.P., sobre un inmueble de su propiedad, conformado por una casa y su terreno propio, ubicado en el Barrio Panamericano, Avenida 84, Sector I, Casa N°65-105 en jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z.. Que al entregar el contrato ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), ante el cual solicitó el préstamo de dinero necesario para la compra, en el Departamento de Crédito detectaron una serie de errores e irregularidades en el documento, indicándole que debía corregirlos para consignarlo junto con los recaudos. Que entre estos errores señala: 1) Que no indicaba el título de adquisición, documentos que había pagado junto con el plano de mensura porque al momento de la negociación no tenía ningún documento, sólo tenía la venta del terreno por parte de la Gobernación. Que hoy sabe que no le correspondía asumirlo, que bajo engaño se lo hicieron cancelar. 2) Que le faltaba el lindero y medida correspondiente al Noroeste. 3) Que no indicó correctamente la cantidad dada en arras es decir, Quince mil bolívares (Bs.15.000) y en su lugar colocó la suma irrisoria de Treinta bolívares (Bs.f.30). 4) Que no indicó correctamente el tiempo de duración que era de Ciento cincuenta (150) días hábiles, colocando erradamente Ciento veinte (120) días calendarios. Que erradamente indicó que el término se contaba a partir del 15/07/2009, que si contamos el tiempo de duración de 120 días, para la fecha en que se firmó en la Notaría ya estaba vencido el término de la opción. Que lo que corresponde como fecha de inicio de la opción es el 30/10/2009. 5) Que no indicó los montos correctos de la cláusula penal.
Que ello hizo necesario redactar de nuevo el documento, el cual por requerimiento del IPASME y para evitar más gastos se hizo de manera privada, y que una vez hechas las correcciones firmaron la ciudadana N.B.P., su esposo, su persona y su cónyuge. Que el crédito fue aprobado, que opone a la demandada el documento privado de Opción de Compra en su contenido y firma a los efectos legales pertinentes.
Que de acuerdo a la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra, ambas partes acordaron que el precio del inmueble sería la cantidad de Ciento veinte mil bolívares (Bs.120.000), y que para garantizar el negocio entregó en calidad de Arras la suma de Quince mil bolívares (Bs.15.000). Que también acordaron que vencido el término de la opción, no se llegare a perfeccionar la compra venta por hecho propio y de terceros o cualquier causa imputable e incidental a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, la propietaria de pleno derecho y sin notificación alguna podía considerar resuelto el contrato, quedando en libertad de vender el inmueble, y la suma recibida como opción de compra quedaría en su favor, como indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento, y que también quedaría en su beneficio todo lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato. Que en caso de vencido el término de la Opción, no se celebrare la Compra Venta por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, “LA PROMITENTE COMPRADORA” de pleno derecho y sin notificación alguna consideraría resuelto el contrato, debiendo reintegrar “LA PROMITENTE VENDEDORA” la suma recibida en calidad de Arras, es decir, la suma de Quince mil bolívares (Bs.15.000), y entregarle además la suma de Quince mil bolívares (Bs.15.000) en su beneficio por concepto de única y absoluta indemnización de daños y perjuicios conforme a lo estipulado en la Cláusula Quinta del contrato.
Que a principios del mes de marzo de este año al comunicarle a la ciudadana que el documento de venta ya estaba listo, la ciudadana N.B.D.P. le manifestó que no le vendería porque quería aumentar el precio, irrespetando el contrato en virtud de que el plazo de ciento cincuenta (150) días estaba vigente. Que la nombrada ciudadana se niega a entregarle el dinero de la Opción y de los gastos realizados. Que se dirigió a la Intendencia de Seguridad Ciudadana y no fue hasta la tercera citación que se presentó su abogada manifestándole que la ciudadana N.B.D.P. estaba enferma, que se fijó una nueva oportunidad en la que asistió la abogada manifestando que su cliente solo reconoce el documento notariado y por tanto nada tiene que pagarle, que el documento privado no tiene validez.
Que además de las sumas ya indicadas le tiene que devolver los gastos de los documentos de compra, bienhechurías, planos de mensura, ficha catastral, certificación de gravamen entre otros.
Que la ciudadana N.B.D.P. se encuentra en mora en el cumplimiento de su obligación, ya que para la fecha en que se negó a venderle aún estaba vigente el término, estando igualmente en mora en devolverle las Arras y lo establecido en la cláusula penal.
Que en consecuencia, demanda la resolución del contrato otorgado el día 30/10/2009. Para que le devuelva la suma recibida en calidad de Arras, más la cancelación de Quince mil bolívares (Bs.15.000) por concepto de cláusula penal, así como los gastos de documentación según lo dispuesto en la Cláusula Sexta, estimados en la suma de Cuatro mil ochocientos setenta y cinco bolívares (Bs.4.875). Asimismo demanda la suma de dinero que por concepto de mora en la entrega de las sumas reclamadas y generadas durante el tiempo de duración del juicio.
Por último demanda la indexación judicial y las costas procesales.
Con fecha 22/06/2010 se le dio entrada y se admitió la demanda.
Por diligencia de fecha 29/06/2010, la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados MERVIS ARRIETA OSORIO y J.C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 14.650 y 56.691, respectivamente.
Por escrito presentado en la misma fecha la parte actora solicitó el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la opción de compra, alegando que los demandados están planificando vender el inmueble, ya que en forma descarada le notificaron por correo a través de IPOSTEL que el término de la opción de compra venció por su culpa y que harían valer la Cláusula Cuarta y Quinta del contrato firmado en fecha 4/12/2009 por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, pretendiendo desconocer el documento privado y quedarse con el dinero recibido y tener los documentos en regla sin que les haya costado nada.
PARA DECIDIR SOBRE EL DECRETO DE LA MEDIDA EL TRIBUNAL HACE LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES
Se observa que ha sido demandada la Resolución del Contrato de Opción de Compra mediante el alegato del incumplimiento de “LA PROMITENTE VENDEDORA” al negarse a otorgar el contrato de compra venta cuando aún se encontraba vigente el término.
Fueron acompañados al libelo de la demanda los siguientes medios probatorios:
• Documento privado contentivo de contrato de opción de compra celebrado entre los ciudadanos N.B.D.P. y D.R.A.D.M., sobre el inmueble conformado por una casa edificada sobre una parcela de terreno propio, distinguida con el N°65-105 del Barrio Panamericano, sector 1, avenida 84 en jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra Pérez de la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, el cual fue fechado “30-10-2009”.
• Copia certificada de expediente administrativo del Departamento de Atención Ciudadana contentivo de la denuncia efectuada por la ciudadana D.R.A.D.M. en contra de N.B.D.P. y O.P.B., observando el Tribunal que en fecha 17/05/2010, la denunciante señala que la ciudadana N.B. se comprometió a venderle un inmueble en la suma de Ciento veinte mil bolívares, donde le hizo entrega de Quince mil bolívares (Bs.15.000), más los gastos realizados para poder introducir el préstamo para la adquisición del inmueble, siendo aprobado, y dicha ciudadana se niega a venderle, a devolverle la suma recibida y los gastos realizados. Asimismo consta declaración de la Abogada M.G., en representación de la ciudadana N.B.D.P., en la cual señala que su representada desconoce cualquier deuda relacionada con la denunciante, por cuanto sobre lo alegado sólo existe documentación autenticada, de la cual no se le adeuda ninguna cantidad; exponiendo la ciudadana D.R.A. asistida por su abogado, que insisten en la reclamación.
• Corre inserta en las actuaciones administrativas, copia de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 4/12/2009, bajo el N°78, Tomo 281 de autenticaciones respectivos, contentivo de contrato de Opción de Compra del inmueble antes identificado, suscrito entre los ciudadanos N.B.D.P. y D.R.A.D.M., observando que este documento se encuentra testado y con anotaciones sobre la escritura original.
• Copia fotostática de documento contentivo de contrato de compra venta, mediante el cual la ciudadana N.E.B.D.P. vende a la ciudadana D.R.A.D.M. el inmueble de autos, el cual fue elaborado por IPASME; con su correspondiente constancia de exoneración de honorarios profesionales, así como la comunicación emitida por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación y Deportes (IPASME), dirigida en fecha 4/05/2010 a la ciudadana D.A.D.M., mediante la cual le informan la aprobación del crédito, indicándole que el documento a protocolizar fue recibido en fecha 4/03/2010 en el Departamento de Crédito del IPASME. Asimismo, copia simple de cheques N° 21017641 y N° 21017641 a nombre de los ciudadanos N.B.D.P. y O.P., respectivamente, de fecha 12/03/2010. Por cuanto se observa que dichos documentos emanan de un órgano administrativo, considera este Tribunal que producen valor probatorio.
• Copia simple de documento otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 7/07/2009, bajo el N°57, Tomo 55 de los libros de autenticaciones respectivos, registrado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27/10/2009 bajo el N°26, Protocolo 1°, Tomo 10; contentivo de la venta realizada por el INSTITUTO DE DESARROLLO SOCIAL (IDES) a la ciudadana N.B.D.P., sobre el terreno ubicado en el Barrio Panamericano, Sector I, Avenida 84, N°65-105 de la nomenclatura municipal, en jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z.. Este documento se valora de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, resultando impertinente a los efectos del decreto de la medida.
• Original de telegrama fechado 26/03/2010 dirigido a la ciudadana D.R.A.D.M. por la ciudadana N.B.P., en el cual se señala: Como propietaria Promitente Vendedora de la Opción de Compra Venta del inmueble N°65-105 en el Barrio Panamericano I Avenida 84, Parroquia Caracciolo Parra. Vencimiento del término del contrato, de acuerdo al instrumento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el 4/12/2009, no celebrándose compra venta definitiva por causa imputable a usted, quedando en libertad de venderlo. Beneficios a mi favor, pactados conforme a lo establecido en las Cláusulas Cuarta, Quinta y Sexta y consiguientes con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.375 Código Civil. Este documento es valorado por el Tribunal por cuanto observa que se trata de documento emitido por órgano administrativo.
• Comunicación de fecha 10/06/2010, dirigida por la ciudadana D.R.A.D.M. al Jefe de Crédito de IPASME ZULIA, mediante la cual les pone en conocimiento de la problemática surgida con La Vendedora del inmueble, a raíz de que les hizo saber que le habían otorgado el crédito, solicitando la prórroga de vigencia de los cheques, ya que de lograr un acuerdo se estaría concretando la negociación. Observa este Tribunal que la comunicación se encuentra sellada en original en señal de recibida por el IPASME, en tal sentido es valorada.
Una vez examinadas las pruebas presentadas, se aprecia el contenido de la Cláusula Cuarta del contrato, referida al lapso de duración del mismo, así como el examen de las demás pruebas anteriormente descritas, concluyendo este Tribunal que no han sido acreditados los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil para el decreto de la medida preventiva solicitada.
DISPOSITIVO
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
SE NIEGA LA MEDIDA PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR solicitada por la ciudadana D.R.A.D.M. en el juicio que por Resolución de Contrato de Opción de Compra tiene incoado en contra de los ciudadanos N.B.D.P. y O.A.P.B..
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los siete (7) días del mes de julio (2010).
Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,
Abog. M.D.P.F.R.. Mg. Sc.
LA SECRETARIA,
Abog. G.B.A.. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las diez (10:00 a.m) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,
Abog. G.B.A.. Mg. Sc.
Exp. 2312-10.
