Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 4 de Julio de 2014

SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa plena de la demandada sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A. para intentar el presente juicio, SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, TERCERO: CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A. contra la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A., CUARTO: Se condena al demandante reconvenido a: 1) Entregar el local comercial que le fue arrendado; 2) Pagar los cánones de arrendamiento y el condominio que se estuviera venciendo hasta la entrega definitiva del local arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios por retardo en la ejecución de su cumplimiento, 3) Experticia complementaria del fallo para determinar el monto de los daños y perjuicios. QUINTO: Se condena en costas a la parte actora. SEXTO: Se revoca la media preventiva innominada decretada en fecha 28 de marzo de 2014, practicada en fecha 08 de abril de 2014, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A.-

- Riela al folio 164 y 165 diligencias de fechas 05 y 09 de junio de 2014, suscrita por la abogada Y.J.G.A., apoderada judicial de la parte actora mediante la cual apela de la decisión de fecha 02 de junio de 2014, dicha apelación fue oída en ambos efectos, tal como consta del folio 166 de este expediente.

2. - Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por la abogada Y.J.G.A., en su condición de coapoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 02 de junio de 2014, dictada por el Tribunal de la causa que declaró PRIMERO: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa plena de la demandada sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A. para intentar el presente juicio, SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, TERCERO: CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A. contra la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A., CUARTO: Se condena al demandante reconvenido a: 1) Entregar el local comercial que le fue arrendado; 2) Pagar los cánones de arrendamiento y el condominio que se estuviera venciendo hasta la entrega definitiva del local arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios por retardo en la ejecución de su cumplimiento, 3) Experticia complementaria del fallo para determinar el monto de los daños y perjuicios. QUINTO: Se condena en costas a la parte actora. SEXTO: Se revoca la media preventiva innominada decretada en fecha 28 de marzo de 2014, practicada en fecha 08 de abril de 2014, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A, argumentando la recurrida que de acuerdo a las actas que conforman el presente expediente y tomando en cuenta este Tribunal los alegatos y defensas esgrimidas por ambas partes, y tratándose la acción incoada de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud de la expiración del lapso de duración del mismo pautada en un año, tal como consta de la cláusula tercera del contrato que establece esa duración a partir del 01 de julio de 2012 por lo cual se evidencia que el contrato finalizó efectivamente el 30 de junio de 2013, por lo tanto su naturaleza es a tiempo determinado por haberlo convenido así las partes contratantes y estos hechos no fueron contradichos por las partes, siendo expresamente aceptados al igual que las comunicaciones de fecha 27 de mayo de 2013, en la que la arrendadora le manifiesta a la arrendataria, su intención de no renovar el contrato, y la comunicación de fecha 03 de enero de 2014, en la que le exige la entrega del inmueble arrendado, en virtud del vencimiento de la prórroga legal, que teniendo el contrato fuerza de ley entre las partes contratantes esta deben cumplir no solamente con lo convenido, sino que lo obligan las consecuencias que se pueden derivar de los mismos, por asi establecerlo los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, en este sentido no habiendo lugar a dudas que el contrato cuyo cumplimiento se demanda feneció el día 30 de junio de 2013 y que de inmediato comenzó a correr la prórroga de ley antes referida y sin necesidad de notificación estaba obligado el arrendatario a entregar el inmueble a los arrendadores al vencimiento de la prorroga legal de seis (6) meses, y al no hacerlo, ni demostrar la suscripción de un nuevo contrato, incurrió en violación de los establecido en el Parágrafo Único de la cláusula Tercera del contrato.

En así que la parte actora alega entre otros que consta en el documento autenticado ante la Notaría Públicas Primera de Puerto Ordaz, anotado bajo el Nº 50, Tomo 286, en fecha 05 de octubre de 2012, que su representada celebró un Contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 4553 COMPAÑÍA ANONIMA, el cual se basó en varias cláusulas entre las cuales resaltan la cláusula segunda, cláusula tercera, cláusula cuarta, cláusula quinta, que éstas cláusulas representan las más importantes, por cuanto en ellas se verifica la existencia de lo siguiente: 1) La existencia del inmueble objeto del arrendamiento, 2) El tiempo de duración del contrato de arrendamiento, 3) el canón a pagar, 4) el destino o fin para el cual fue arrendado el inmueble y que se resaltan esas cláusulas porque serán las bases sobre las cuales se realiza esta demanda, que acontece que el día 27 de mayo de 2013 la parte accionada le comunica a su representado, mediante un oficio sin numero, la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, sin embargo y luego que su representada solicitara los motivos por el cual no se le renovaría el contrato de arrendamiento, la arrendadora en fecha 03 de julio de 013, le emite a su representada una factura con el Nº 14015, para cobrarle los siguientes conceptos: 1) Alquiler mes 07/2013 Bs. 6.710,01, 2) Honorarios profesionales/gastos de notaría Bs. 1.800,oo, que su representado pagó el día 06 de agosto de 2013 la cantidad de Bs. 9.531,21. Que el pago que efectuó su representada de honorarios y gastos de notaría por Bs. 1.800,oo estaban destinados a la elaboración del nuevo contrato de arrendamiento y su debida autenticación, pero la arrendadora nunca hizo el nuevo contrato. Que sin embargo el hecho de haberlo cobrado a su representada los honorarios profesionales y gastos de notaría, conlleva a una renovación clara del contrato de arrendamiento que está vigente, aun cuando no se haya elaborado un nuevo y por escrito, y que así su representado bajo la buena fe con que le pagó a la arrendadora los honorarios profesionales y gastos de notaría para la elaboración del nuevo contrato de arrendamiento entendió que el contrato de arrendamiento ya estaba renovado y que solo esperaba que le notificaran para firmarlo, y por ello continuó trabajando el servicio de restaurant, venta de desayuno, comida rápida etc, es decir, siguió la relación arrendaticia sin mayores problemas y sin imaginarse ninguna otra cosa que pusiera en peligro la posesión del inmueble del arrendado. Alega que acontece que el día 03 de enero de 2014, la arrendadora de manera irresponsable abusiva le comunica a su representada por escrito, que la prórroga legal terminó el día 31-12-2013, y que no tendría servicios generales a partir del día 03-01-2014, procediendo en principio a interrumpirle el servicio de energía eléctrica, agua, y gas. Que ante esa conducta abusiva e irresponsable asumida por la arrendadora, su representada acudió al INDEPABIS para protegerse frente a la arrendadora logrando que se conectara el agua, la energía eléctrica, pero con lo relacionado al suministro de gas la arrendadora no ha querido conectarlo, alegando que es ella la que compra el GA a la empresa distribuidora de este servicio. Alega que la arrendadora cuando le interrumpe a su representada el servicio de gas y ahora la energía eléctrica esta incumpliendo con las obligaciones leales, en cuanto a la posesión pacífica de la cosa arrendada. Que fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160, 1585, 1273, del Código Civil. Que por todo lo expuesto demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la sociedad mercantil INVERSIONES 4553 C.A., para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal a: PRIMERO: Para que cumpla con su deber de mantener a su representada en la posesión pacífica de la cosa y que cesen las perturbaciones en la posición. SEGUNDO: Para que pague: 1) por concepto de daño lucro cesante, la cantidad de CIENTO UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs. 101.333,08). 2) Por concepto de daño emergente la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,oo) y los subsiguientes daños que se sigan generando. 3) La indexación monetaria. Solicita decrete medida cautelar innominada ordenándole a la parte demandada restaurar el gas y la energía eléctrica que llegas hasta el local.

Por su parte la demandada de autos alego en su contestación que de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil como punto previo opuso la falta de cualidad de la demandante sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A. anteriormente identificada para incoar y sostener la demanda por cumplimiento de contrato, en virtud de que la referida persona jurídica no es arrendataria de su mandante a partir del 31 de diciembre de 2013, por cuanto el contrato de arrendamiento que se celebró fue por un año fijo, el cual se inició el 01 de julio hasta el 30 de junio de 2013, a partir de esa fecha el demandante estaba obligado a entregar el inmueble a su mandante y hasta la fecha no ha cumplido, estando en mora y causándole daños tanto cesante como emergente. Que es un hecho cierto y lo admite que su representada INVERSIONES 4553 C.A., da en calidad de arrendamiento al demandante y esta declara recibir en arrendamiento el inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el número PN1-F14, ubicado en la primera planta nivel feria del centro comercial Plaza Atlántico Mall, C.A: en la Urbanización Lomas del Caroní UD-311. Que es un hecho cierto y por lo tanto admitido por su poderdante que el contrato tenia una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de julio de 2012, hasta el 30 de junio de 2013, y desde ese momento el demandante comenzó a disfrutar de su prórroga legal, sin previo aviso de la arrendadora y solo será renovada la relación arrendaticia con la firma de un nuevo contrato de arrendamiento. Que es un hecho admitido por su mandante que el canon de arrendamiento del inmueble es la cantidad equivalente de CINCO MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 5.045,oo) mensuales. Que es un hecho cierto y por lo tanto admitido por su representado que el inmueble deberá destinase en forma continua e ininterrumpida a la operación, de mantenimiento del fondo de comercio. Que es un hecho cierto y por lo tanto admitido por su patrocinado que en fecha 03 de julio de 2013, le emite al demandante una factura con el Nº 14.016 para cobrar los siguientes conceptos; Alquiler del 07-2013, por Bs. 6.710,01, y honorarios profesionales /gasto notaría por un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,oo). Que rechaza y contradice que el demandante pagó para Honorarios Profesionales y gasto de notaría la cantidad de (Bs. 1.800,oo), para la elaboración del contrato de arrendamiento y renovación y su debida autenticación en la Notaría. Que lo cierto es que el cobro que se hizo a la parte demandante, por la cantidad de (Bs. 1.800,oo) fue para cancelar honorarios profesionales por concepto de asesoría jurídica que generó el actor en dos oportunidades que se entrevistó con el abogado de su representada durante el mes de junio de 2013, para tratar asunto relacionado con la relación arrendaticia, que no puede pensar el demandante que ese dinero era para renovar el contrato de arrendamiento, cuando el estaba avisado mediante comunicaciones que le envió a su mandante el día 27 de mayo de 2013, que no se le iba a renovar el contrato y que el contrato finalizaba el 01 de julio de 2013 y a partir de esa fecha se iniciaba la prórroga legal del contrato, con un tiempo de duración de seis (6) meses la cual terminaría el 31 de diciembre de 2013 y a partir de esa fecha debía entregar el inmueble. Que niega, rechaza y contradice que su poderdante que de manera irresponsable y abusiva le comunicó al demandante por escrito que la prórroga legal terminó y no tenía servicio generales a partir del día 03-01-2014 procediendo a interrumpir el servicio de energía eléctrica, agua y gas. Que lo cierto es que la comunicación que se envió al demandante no fue de una manera abusiva irresponsable lo que se le estaba informando que por cuanto a partir del 03-01-2014 se terminó la relación arrendaticia y desde ese momento su mandante se liberaba de las obligaciones como arrendadora se procedía a suspender todos los servicios por cuanto ya no existía contrato de arrendamiento y se le solicitaba las solvencias de electricidad del inmueble para regresarle el depósito de garantía. Que niega, rechaza y contradice que su poderdante cuando le suspenden el gas al demandante no está incumplimiento con las obligaciones legales, en cuanto a la posesión pacífica de la cosa arrendada, que lo cierto es que a partir del 31.12-2013, el demandante dejó de ser arrendatario de su mandante y quedó liberado de todas obligaciones arrendaticias, por cuanto no existe contrato porque éste finalizó su término y la prorroga legal, mal puede su representada tener al demandante como arrendatario. Que niega, rechaza y contradice que su poderdante le genere unos daños y perjuicios al demandante, por cuanto deja de trabajar y a la vez deja de percibir ingreso y al mismo tiempo niega, rechaza y contradice los (Bs. 2.666,66) y los (Bs. 69.333,16), que lo cierto es que el demandante para el 03-01-2014, dejó de tener contrato de arrendamiento con su representada que no lo liga ningún nexo con la parte demandante y en consecuencia no puede se responsable por daños cesante y emergente que haya tenido el demandante. Que ocurre para intentar reconvención en los términos siguientes: Que el día 01 de julio de 2012, hasta el 30 de junio de 2013, por un (1) año fijo su representada celebró contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Primera de Puerto Ordaz, el 05-10-2012, bajo el Nº 50, tomo 286, folios 178 al 187 de los libros de autenticaciones. Que el año de arrendamiento de dicho contrato se venció el día 30 de junio de 2013, correspondiéndole un lapso de seis (6) meses de prórroga legal. Que en ningún momento la arrendataria envió comunicación manifestando su voluntad de querer renovar el Contrato de Arrendamiento, pero sin embargo su representada INVERSIONES 4553, C.A., el día 27 de mayo de 2013, le envió una comunicación manifestándole su voluntad de no renovar el contrato y a partir de esa fecha se iniciaba el disfrute de la prórroga legal de seis (6) meses, dicha comunicación fue recibida ese mismo día por la demandada en la persona de su presidente y es a partir del día 30 de Junio de 2013, que la demandada empezó a disfrutar de una manera automática de los seis (6) meses de la prorroga legal que estipula la ley. Y que se venció el 31 de diciembre de 2013 y para el 01 de enero la demandada debió de entregar el inmueble en los términos establecidos en la cláusula tercera y hasta la fecha de la introducción de esta reconvención no ha entregado el inmueble por razones que desconoce. Que vista la conducta omisiva de la demandante reconvenida nuevamente en fecha 03 de enero de 2014 se envió una comunicación notificándole de su obligación de entregar el inmueble. Que por esa razón acude para reconvenir a la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A. fundamentado en los artículos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 38, 39, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a entregar el inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas, pagar los cánones de arrendamiento y el condominio que se estuviera venciendo mientras no se entregue el inmueble durante el proceso judicial, las costas procesales, los daños y perjuicios compensatorios por inejecución d ela obligación, los daños y perjuicios moratorios por tardanza culposa en la ejecución, experticia complementaria del fallo para determinar el monto de los daños y perjuicios, sus accesorios y la indexación monetaria. Que estima la demanda en la cantidad de SESENTA MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 60.541,44),o su equivalente en U.T. QUINIENTOS SESENTA Y CINCO CON OCHENTA (565,80 UT).

En su oportunidad la parte demandante reconvenida alegó que es cierto que su representada celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES 4553 C.A.. Que es cierto que la cláusula tercera del contrato se estipuló que la misma tendría una duración de un (1) año contado a partir del 01 de julio de 2012 hasta el 30 de junio de 2013. Que no es cierto que haya operado la prórroga legal y que la misma venciera el día 31 de diciembre de 2013. Que no es cierto que su representada estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado el día 02 de enero de 2014. Que en fecha 27 de mayo de 2013, la parte accionada le comunica a su representado mediante un oficio sin número la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, sin embargo, y luego que su representado le solicitara los motivos por el cual no se le renovaría el contrato la arrendadora en fecha 03 de julio de 2013, le emite a su representada una factura con el Nº 14015, para cobrarle los siguientes conceptos: 1. Alquiler mes 07-2013, Bs. 6.710.- 2) Honorarios Profesionales/gastos de notaría Bs. 1.800,oo y que su representado pagó el día 06 de Agosto de 2013, la cantidad de Bs. 9.531,21. Que el pago que efectúo su representado de honorarios profesionales y gastos de notaría por Bs. 1.800,oo estaban destinados a la elaboración del nuevo contrato de arrendamiento y su debida autenticación pero que la arrendadora nunca hizo el nuevo contrato, violentando la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, sin embargo el hecho de haberle cobrado a su representada los honorarios profesionales y gastos de notaría conlleva a una renovación clara del contrato de arrendamiento que está vigente, aun cuando no se haya elaborado uno nuevo y por escrito. Que la arrendadora en fecha 03 de enero de 2014 la arrendadora de manera irresponsable le comunicó a su representada que la prorroga legal terminó el día 03-01-2014 y que no tendría servicios generales a partir del día 03-01.2014, procediendo en principio a interrumpirle el servicio de energía eléctrica, agua y gas. Alega que cuando la arrendadora le interrumpe a su representada el servicio de gas y la energía eléctrica, está incumpliendo con las obligaciones legales, en cuanto a la posesión pacífica de la cosa arrendada. Que lo fundamenta en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.159, 1.160 y 1585.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la falta de cualidad opuesta por la parte demandada reconviniente y para decidir observa:

En lo atinente a la excepción o defensa perentoria de falta cualidad o interés en la actora para intentar y sostener el presente juicio como en los codemandados de autos, este Juzgador observa que la falta de cualidad opuesta en contra de la parte actora, está configurada en el hecho de que el bien inmueble objeto del litigio al momento de interponer la demanda ya no estaba en posesión de la demandada pues –a su decir- el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes había fenecido el 31-12-2013, ya que el contrato de arrendamiento se celebró por un (1) año fijo, el cual se inició el 01 de julio hasta el 30 de Junio de 2013 y su prorroga legal de seis (6) meses se venció el 31 de diciembre de 2013, y que a partir de esa fecha el demandante estaba obligado a entregar el inmueble a su mandante, de acuerdo a ello, se considera oportuno hacer las observaciones siguientes:

El autor L.L., (1.976), en su obra “Excepción por Falta de Cualidad y Ensayos Jurídicos”. Ediciones Vega Rolando, S.R.L., Caracas – Venezuela, precisa algunos conceptos doctrinarios referente a la noción de cualidad, los cuales se transcriben a continuación:

La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar del derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado.

Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría hablarse de cualidad o legitimación activa, en el segundo caso de legitimación pasiva

.(...).

El problema de cualidad entendido de esta manera se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejecuta, y el sujeto que es un verdadero titular u obligado concreto

.

De igual manera se ha considerado que la cualidad es la facultad legal para ejercitar determinada acción, lo que quiere decir interés personal e inmediato; esto es por lo que respecta al actor, en el caso del demandado, es la obligación de ser parte en determinado proceso y soportar la decisión jurisdiccional, en virtud de encontrarse vinculado al derecho deducido. En general puede decirse que basta la afirmación por parte del actor de la titularidad de un derecho legítimamente protegido por el legislador en contra del demandado, para que se cumplan los requisitos previos para entrar a discutir el fondo de la cuestión misma, esto es: la titularidad efectiva del derecho invocado por el actor y su exigibilidad frente a la parte demandada.

El referido autor L.L., citado por Ricardo Henríquez La Roche, (1.996) en su obra (“Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas- Venezuela, pág. 113), apunta además que la ilegitimidad a la causa deriva de una relación jurídica distinta y anterior al proceso actual, de tal manera que puede dilucidarse in principio quoestionis tal asunto, a los fines de establecer, con carácter previo, si la pretensión es admisible, esto es referido también a los casos de las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la ley y no de la titularidad del derecho de crédito o derecho in rem.

Visto lo anterior en el caso de autos la falta de cualidad opuesta es inherente a la titularidad del derecho y por ello comprendida como antesala al thema decidemdum, dicha legitimación a la causa proviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia que tiene que acreditar la demandante, pues les corresponde la carga de la prueba del supuesto que le hace aplicable la norma generadora del efecto jurídico perseguido, toda vez que si esta no es alegada el actor no queda exento de probar que es titular del derecho deducido y que el demandado es titular correlativo de la obligación, tal excepción trae hechos nuevos en lo atinente a la relación jurídica.

Es así, que volviendo al caso sub examine, se extrae de los alegatos y excepciones de las partes, que es manifiesta la cualidad de la actora en la demanda propuesta, pues se afirma titular activa en esta relación controvertida, ello por cuanto el planteamiento de la controversia descansa sobre el hecho de que la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., es arrendataria del local comercial arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., y lo anterior hace obvio la desestimación de la falta de cualidad e interés de la parte actora alegada por la parte demandada, pues ello delimita el contexto de la pretensión, y así se establece.

Ahora bien, en atención a los hechos controvertidos, este Juzgador destaca que el eje de la causa se centra, es en establecer si ciertamente la parte demandada la sociedad mercantil INVERSIONES 4553 C.A., incumplió el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., y en relación a lo anterior este Tribunal Superior pasa a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes y al efecto observa:

La parte actora al momento de presentar su libelo de demanda consignó los siguientes instrumentos:

• Consta a los folios del 16 al 23 contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., y la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., de fecha 05 de Octubre de 2012.

Con relación a esta prueba de la misma se obtiene que tratan de un (1) contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., y la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, en fecha 05 de Octubre de 2012, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 286, folios 178 al 187 de los Libros de Autenticaciones y del mismo se obtiene que su plazo de duración fue de un (1) año fijo contado a partir del 01 de julio de 2012 hasta el 30 de junio de 2013, dicho documento se valora de conformidad con el artículo 1366 del Código Civil y el mismo es demostrativo de la celebración del mismo en la referida fecha, y así se establece.

• Consta a los folios 27 al 29 copias de facturas de condominio distinguidas con los nros: 13060159, 14788 y 131101159.

En relación a estas pruebas se observa que las mismas son copias simples de facturas emitidas por la CORPORACION PLAZA ATLANTICO al arrendatario AREPERA LA ROCCA, C.A., y las mismas corresponden a facturas de condominio del mes de junio y noviembre de 2013.

• Riela a los folios del 32 al 40 estatutos sociales de la empresa AREPERA LA ROCCA C,A.,

Con relación a estas pruebas, las mismas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la misma es demostrativa del carácter que ostenta el ciudadano J.R.M.Q. como Presidente de la Sociedad Mercantil AREPERA LA ROCCA C.A.,

• Consignó inspección Judicial la cual cursa a los folios del 67 al 69.

Con relación a esta prueba se observa que el Tribunal Segundo del Municipio Caroní se trasladó y constituyó al Local Comercial donde funciona la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., a practicar la Inspección Judicial solicitada por la actora, mediante el cual se dejó constancia que el local inspeccionado no cuenta con servicio de energía eléctrica y lo que se encuentra en las neveras se encuentra dañado.

En el escrito de pruebas que riela a los folios del 112 al 113, el apoderado actor promovió lo siguiente:

• Promovió la factura Nº 14015 con fecha 03 de julio de 2013, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A..

Con relación a esta prueba se obtiene que se trata de una factura que riela al folio 114, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., cuyo monto es por la cantidad de (Bs. 9.531,21), por los siguientes conceptos: CANON DEL MES DE JULIO 2013 (Bs. 6.710,01) y GASTOS DE HONORARIOS PROFESIONALES/GASTOS DE NOTARIA. (Bs. 1.800,oo), dicha prueba fue rechazada por la parte demandada reconviniente, en el escrito de contestación a la demanda cuando señaló que los gastos de honorarios profesionales fue concepto de accesoria jurídica que generó el actor en dos oportunidades que se entrevistó con el abogado de su representada y que dicho dinero no podía ser para renovar el contrato de arrendamiento, cuando ya la parte actora estaba avisada mediante comunicaciones que le envió su mandante el día 27 de mayo de 2013, que no se le iba a renovar el contrato, en tal sentido no puede este Juzgador verificar otra prueba en autos que evidencie el alegato de la parte actora, de que demuestre la existencia de un nuevo contrato.

• Consta al folio del 115 al 120 LIBRO DE VENTAS DESDE EL PERIIDO DEL 01-12-2013 HASTA EL 31-12-2013, Y LIBRO DE COMPRAS DESDE el 01-12-2013 HASTA EL 31-12-2013.

Con relación a estas pruebas este Tribunal no les otorga valor probatorio, que aunque no fueron impugnadas por la parte demandada, al ser emanados del promovente, se observa que los mismos no aportan ningún elemento de juicio a la litis, para evidenciar los daños alegados, pues para ello es necesario demostrar la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Por su parte la demandada-reconviniente al momento de presentar su escrito de promoción de pruebas, promovió lo siguiente:

• Promovió el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, en fecha 05 de octubre de 2012,

Con relación a esta prueba la misma ya se valoró anteriormente y se obtiene que no es un hecho controvertido la celebración del contrato de arrendamiento entre las partes contratantes por haberlo así admitido ambas partes, y así se establece.

• Promovió la comunicación de fecha 27 de mayo de 2013, dirigida al ciudadano J.R.M. representante legal de la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A..

Con relación a esta prueba la cual cursa al folio 140, y de la misma se obtiene que la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., le notifica al ciudadano J.R.M.Q. representante legal de la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA, C.A., la decisión de no renovarle el contrato para el nuevo periodo que se inicia el 01 de julio de 2013, y que a partir de esa fecha iniciaría su prorroga legal, dicha comunicación no fue impugnada por la parte actora, por lo que se le da valor probatorio, lo que evidencia que le fue notificada a la actora el deseo del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, y así se decide.

• Promovió al folio carta de notificación de fecha 03 de enero de 2014, dirigida al representante legal de la sociedad mercantil AREPRERA LA ROCCA C..,

Con relación a esta prueba la cual cursa al folio 141, de la misma se obtiene que el representante legal de INVERRSIONES 4553, C.A., le participa al representante legal de la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., y le señala que su relación arrendaticia culminó el 31-12-2013, y en ese sentido esperan la entrega del local, solicitando las solvencias de electricidad del inmueble a la fecha y la entrega de las llaves para devolverles el deposito de garantía y que no tendrán servicios generales a partir del 03-01-2014, dicha comunicación fue recibida por la actora tal como se evidencia del sello que aparece que la parte inferior izquierda recibida el 04-01-2014.

• Promovió recibo emitido por la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., para cancelar los honorarios profesionales del abogado de la empresa por atención y entrevista al representante legal de la actora.

Con relación a esta prueba, la cual cursa al folio 139 se destaca que se trata de una factura por concepto de honorarios profesionales emitida por el abogado MATTEY L.J.A., por la cantidad de (Bs. 1.800,oo) de fecha 01-07-2013, donde se señala que la misma es en atención al caso de AREPERA LA ROCCA C.A.,

Analizado como ha sido el material probatorio vertido en autos por las partes, este Tribunal observa que ciertamente tenemos un contrato de arrendamiento cuyo periodo de duración se señala que es del 01 de julio de 2012 al 01 de julio de 2013, aunado a ello tenemos una comunicación que riela al folio 140 donde la parte demandada notifica a la parte actora su deseo de no revocar dicho contrato y además le notifica que a partir del día 01 de julio de 2013, inicia la prorroga legal, la cual culminó en fecha 31-12-2013, dichas pruebas no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte actora reconvenida, pues así lo reconoce la actora en la contestación a la reconvención cuando señala: “…Ciudadana Juez, acontece que el día 27 de Mayo de 2013, la parte accionada le comunica a mi representado, mediante un oficio sin número, la intención de no renovar el contrato de arrendamiento…”, de lo que se obtiene que la demandada estaba en conocimiento de que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado y que además se encontraba cumpliendo con la prorroga legal, que culminó el día 31-12-2013, todo ello evidencia que efectivamente existe en este juicio cualidad activa de la parte actora para sostener este juicio y cualidad pasiva por parte de la demandada, y así se decide..

En ese sentido considera quien aquí sentencia que el contrato cuyo cumplimiento se demandó feneció el día 30 de junio de 2013, y que de inmediato comenzó a correr la prórroga de la ley antes referido, ya que como se dijo anteriormente ya la parte actora estaba enterada de la decisión del demandado de no renovar dicho contrato, como tambien estaba enterado que a partir de esa fecha 31-17-2013, comenzaría a correr la prorroga legal antes referida, y sin necesidad de esperar ninguna notificación por parte de la demandada ya la parte actora estaba obligada a entregar el inmueble a los arrendadores al vencimiento de la prorroga legal, la cual culminó el 31-12-2013, ya que al no hacerlo y al no demostrar la suscripción de un nuevo contrato, incurrió en violación de lo establecido en el Parágrafo Único de la Cláusula Tercera del contrato, la cual establece:

“… PARAGRAFO UNICO. (…). AL finalizar la duración del presente contrato o su prórroga, LA ARRENDATRIA deberá entregar EL INMUEBLE a LA ARRENDADORA totalmente desocupado libre de bienes y personas y en perfectas condiciones si no se hubiesen negociado las condiciones para la suscripción de un nuevo contrato (…)

Siendo ello así, se evidencia que la parte actora no demostró que se hubiere renovado el contrato de arrendamiento, pues de la factura que promovió el actor como prueba de que pagó para que se renovara el contrato de arrendamiento, de dicho efecto de comercio no puede extraerse elemento alguno que revele la intención expresa ni tácita de la arrendadora de renovar el contrato de arrendamiento, pues se requería la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, lo cual no fue demostrado en autos, pues con la promoción de la factura Nº14015 que riela al folio 114, no queda demostrado que el pago que se hizo fue para la elaboración del nuevo contrato de arrendamiento, pues como ya se dijo anteriormente ya la parte actora tenia conocimiento de la decisión de la parte demandada de no renovar dicho contrato, pues así quedo expresado en la comunicación de fecha 27 de Mayo de 2013, la cual ya se valoró, y siendo ello así considera quien aquí sentencia que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A., debe declararse SIN LUGAR, y la demanda reconvencional propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., debe declararse con lugar como así se declarará en la dispositiva de este fallo.

Como corolario de lo antes expuesto es concluyente para este sentenciador que la apelación ejercida por la parte actora reconvenida debe declararse SIN LUGAR, asimismo por considerar que la parte actora reconvenida no produjo en autos prueba alguna con las cuales pudieran desvirtuar lo alegado y aportado como prueba por parte de la demandada reconviniente la demanda intentada por cumplimiento de contrato de arrendamiento debe declararse SIN LUGAR, y CON LUGAR la reconvención propuesta por el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en nombre de INVERSIONES 4553, C.A., a la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A..

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la defensa perentoria de Falta de Cualidad activa plena de la parte demandante la sociedad mercantil AREPERA L ROCCA, C.A., para intentar el presente juicio, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A.

CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente contra la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; CUARTO: Se condena a la demandante reconvenida AREPERA LA ROCCA C.A., a: 1) Entregar el local comercial que le fue arrendado, distinguido con el número PN1-F14, con una superficie aproximada de Veinte metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (20,80 Mts), ubicado en el Nivel Feria, del Centro Comercial Plaza Atlántico Mall, en la Avenida Atlántico Urbanización Lomas del Caroní, UD- 311, jurisdicción del Municipio Caroní del Estado Bolívar, totalmente desocupado libre de bienes y personas en perfectas condiciones con las llaves respectivas del local comercial y solvencias de todos los servicios públicos. 2) Pagar los cánones de arrendamiento y el Condominio que se estuviera venciendo, hasta la entrega definitiva del local comercial, como indemnización de los daños y perjuicios por retardo en la ejecución de su cumplimiento. 3) Experticia complementaria del fallo para determinar el monto de los daños y perjuicios, sus accesorios y la respectiva indexación monetaria del monto que resulte establecida en el particular “4”, desde la fecha en que debió entregar el inmueble, es decir, desde el 31 de diciembre de 2013, exclusive, hasta la fecha de la definitiva entrega, de acuerdo al índice Nacional de Precios al Consumidor publicado en los Boletines periódicos del Banco Central de Venezuela, si se evidencia que dichos cánones de arrendamiento y gastos de condominio no habían sido cancelados en su debida oportunidad; QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. SEXTO: Se revoca la medida preventiva innominada decretada en fecha 28 de marzo de 2014, practicada en fecha 08 de abril de 2014, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil AREPERA LA ROCCA C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES 4553, C.A., todo ello de conformidad con las disposiciones legales doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada Y.J.G.A., en su condición de co-apoderada judicial de la actora reconvenida AREPERA LA ROCCA, C.A.

Queda MODIFICADA la sentencia de fecha 02 de Junio de 2014, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, solo en lo que respecta a la declaratoria de IMPROCEDENCIA de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los cuatro (4) días del mes de Julio de dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez,

Abg. J.F.H.O.

La Secretaria Temporal,

Abg. L.E.A.

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) previo anuncio de Ley. Conste.

La Secretaria Temporal,

Abg. L.E.A.

JFHO/lea/cf

Exp_ Nº 14-4805