Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 16 de Marzo de 2006
| Fecha de Resolución | 16 de Marzo de 2006 |
| Emisor | Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo |
| Ponente | Carmen Esther Gómez |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÀNSITO Y DE PROTECCIÒN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 16 de Marzo de 2006
195º y 144º
EXPEDIENTE Nº 15.301
Parte demandante: INMOBILIARIA AREVALO LOZADA E HIJOS C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 8 de febrero de 1993, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 531-B.
Apoderado Judicial: KENNY NOTTARO PEREZ y C.C.N., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.754 y 7.856, respectivamente.
Parte demandada: Y.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.938.898.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación que fuera interpuesto por la parte demandada, Y.M.M., representado por su apoderada judicial la abogada en ejercicio K.P.M., Inpreabogado Nº 94.554, carácter el cual consta de poder apud-acta (folio 148), contra la sentencia dictada en fecha 28 de Noviembre de 2003, en el procedimiento de Resolución de Contrato, demanda que fue declara CON LUGAR por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción del Estado Aragua.
Las presentes actuaciones fueron recibidas en este Despacho, según nota estampada por la Secretaría de fecha 22 de Junio de 2004, constante de dos (2) piezas, de ciento sesenta y cuatro (164) y veintiocho (28) folios útiles, tal como se evidencia de actuación que riela inserta al folio ciento sesenta y cinco (165) del presente expediente. En fecha 28 de junio de 2004 se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente en fecha 16 de diciembre de 2005, la Dra. C.E.G.C. se avoco al conocimiento de la causa, dejando transcurrir el plazo fijado en los artículos 14, 233 y 90 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia dentro del lapso de diez (10) días de despacho conforme a lo establecido 893 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, y llegada la oportunidad procesal para que esta Instancia Superior resuelva el asunto sometido a su consideración, pasa hacerlo, previo análisis de los hechos que dieron origen al presente recurso:
Con relación a la demanda propuesta, de Juicio por Resolución de Contrato interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA AREVALO LOZADA E HIJOS C.A. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 8 de febrero del año 1993, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 531-B. representada por los abogados en ejercicio KENNY NOTTARO PEREZ y C.C.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.754 y 7.856, la cual sostuvo en otras cosas en su libelo de demanda (folios 1 al 6) lo siguiente:
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- En dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 05 de diciembre de 2001 por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay.
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- En pagar las pensiones arrendaticias insolutas las cuales ascienden a la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 6.525.454,20).
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- En la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado.
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- En pagar la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 201.766), por concepto de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de enero y Febrero de 2003.
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- La estimación de la presente demanda es por la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00)
Junto a su escrito libelar la parte actora consignó como instrumento de la pretensión lo siguiente:
-Copia fotostática simple del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde se observa la inscripción en dicho registro de la INMOBILIARIA AREVALO E HIJOS C.A.(Folios 07 al folio 16).
-Poder judicial otorgado por la ciudadana E.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: V-7.306.225, actuando como co-apoderada judicial de la INMOBILIARIA AREVALO LOZADA E HIJOS C.A, a los abogados KENNY NOTTARO Y C.C., inscritos en el inpreabogado bajo los Nº: 78.754 y 7.856, respectivamente. (Folios 17 al folio 19)
- Original de Contrato de Arrendamiento suscrito por la INMOBILIARIA AREVALO LOZADA E HIJOS C.A (ya identificado) y el ciudadano Y.M., venezolano, mayor de edad, titular de la identidad Nº: V-18.938.898. (Folios 20 al folio 25).
-Marcados con las letras “D” las cuotas de condominio Nº: 32002, 42002, 52002, 62002, 72002, 82002, 92002, 102002. (folios 32 al folio 39)
-Marcados con la letras “E”, Tipo de Cambio de Referencia, emitido por el Banco Central de Venezuela, cursante a los folios 40 al folio 45, ambos inclusive.
-Marcado con la letra “F”, en copia fotostática simple, cuotas de condominio signado con los Nºs: 12003 y 22003. (Folios 46 y 47).
En ese orden ideas, se verificó que el Juicio fue admitido por procedimiento Breve, ordenando el emplazamiento de Ley del demandado de auto, el cual se da por citado en fecha 14 de Julio de 2003 (folio 84).
Asimismo, se desprende al folio cincuenta y uno (51) que la parte actora consignó diligencia de fecha 21 de Mayo de 2003, consigno certificación de consignación arrendaticia emitida por los Juzgados Primer, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A., cursante a los folios 52 al folio 71.
En fecha 23 de Mayo de 2003 se dictó auto mediante el cual se ordenó abrir cuaderno de medida, decretándose la medida de secuestro en fecha 20 de Junio de 2003, sobre el inmueble objeto de la litis. Siendo ésta practicada por el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
Consecutivamente en fecha 16 de julio de 2003 el ciudadano Y.M.M., venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-18.938.898, debidamente asistido por el abogado en ejercicio W.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.844 consignaron escrito de contestación de la demanda en la cual opusieron:
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- La cuestión previa ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem.
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- Opone el orinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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- Reconoció y reconvino que el contrato de arrendamiento objeto de la presente resolución es a tiempo indeterminado.
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- Negó, rechazo y contradigo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, salvo los hechos que le sean favorables.
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- Solicitó que fuere declaro improcedente la presente acción.
En fecha 6 de agosto de 2003, la apoderada judicial de la parte demandante consigno escrito de prueba constante de dos (02) folios útiles, (folio92 y 93), en el cual señaló lo siguiente:
- Se declarara Sin Lugar las Cuestiones Previas consagradas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por el demandados de autos, por cuanto lo que en todo momentos ha pretendido es la Resolución del Contrato celebrado por su incumplimiento (sic) , como su consecuente desalojo y que el demandado a convenido en su existencia.
- Dentro de ese orden, enunció el demandante la violación de las cláusulas décimo quinta y tercera que corresponden al pago de condominio y el pago de su obligación principal que es el pago oportuno del canon de arrendamiento lo cual quedo demostrado al convenir en la contestación de la demanda.
En fecha 7 de Agosto de 2003 (folio 95) la parte demandada consigno escrito de pruebas, promoviendo el merito favorable de autos especialmente que el contrato cuya resolución se demanda es a tiempo indeterminado.
Asimismo, en fecha 28 de Noviembre de 2003 el Tribunal A Quo dictó sentencia declarando con lugar la demanda de Resolución de Contrato, la cual quedó establecida en los términos que siguen:
- Los contratantes determinaron el tiempo de la duración del contrato, de modo que se trata de un contrato determinado en razonamiento a lo anterior se Declaro Resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, ordenando a la parte demandada el pago de los cánones de arrendamientos vencidos por la cantidad de (Bs. 6.525.454.00), el pago de las cuotas de condominio vencidas de los meses enero y febrero las cuales ascienden a la suma de (Bs. 201.766), y ordeno la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, y en el mismo estado en que lo recibió.
De la sentencia mencionada la parte demandada representado por su apoderada judicial abogada K.P.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 94.554, apelo en fecha 20 de febrero de 2004 de la decisión dictada por el tribunal ut supra.
En fecha 19 de agosto de 2004 el apoderado judicial de la porte demandante (plenamente identificado en autos) presento escrito complementario en el cual expuso:
- El demandado se limito a oponer cuestiones previas en el acto de contestación y se limito a negar de manera genérica los fundamentos de hecho y de derecho de la demanda, asimismo señala la duración del contrato establecida en la cláusula segunda.
Seguidamente en fecha 4 de Octubre de 2004 el abogado E.R., inscrito en el Inpreabogado Nº 20.621 apoderado judicial de la parte demandante según se evidencia del folio (148), presento escrito de replica en el cual manifestó:
- el actor demando la resolución de contrato de arrendamiento, y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos más lo que se siguieran venciendo hasta la terminación del contrato con sus interés, es evidente pues que no se demando la liquidación de los daños y perjuicios.
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PUNTO PREVIO (DE LAS CUESTIONES PREVIAS)
Esta Alzada previo el análisis de la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 28 de noviembre de 2003 donde se pronuncio sobre las cuestiones previas opuestas en el escrito de apelación por la parte demandada; contenidas en los ordinal 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem.
Al respecto, la Sala Casación Civil en fecha 11 de Marzo de 2004, en (sentencia Nº 00167), estableció:
(...) el actor solicito la resolución del contrato de arrendamiento, con sustento en el incumplimiento de la obligación a pagar los respectivos cánones. Asimismo, pidió el pago de las pensiones insolutas. Se trata de dos pretensiones diferentes acumuladas en el libelo. (...) la Sala estima que estos dispositivos se refieren a pretensiones que fueron acumuladas por el actor en el libelo, los cuales no se contradicen entre sí, ni impiden la ejecución del fallo.(...)
(subrayado de la Alzada)
En este sentido, la acumulación indebida de pretensiones, en general, es un defecto de forma de la demanda, cuando se acumulan en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En criterio de esta Juzgadora, no constata que existan dos o mas pretensiones, que deben ser acumuladas en el libelo, sólo se evidencio la Resolución de Contrato de Arrendamiento, en razón del incumplimiento del arrendatario Y.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.938.898, reclamando también las pensiones de arrendamiento adeudadas, por lo que es perfectamente posible ejecutar la resolución del contrato, dándolo por terminado, y el pago de lo que se le debe por el uso que el arrendatario haya hecho de la cosa, y obtener la devolución del inmueble.
Con respecto al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se desprende de lo anteriormente trascrito que la resolución de contrato de arrendamiento es una pretensión perfectamente válida, que no existe inepta acumulación, que la misma no es contraria a derecho, y que no esta prohibida expresamente por la Ley , por lo tanto debe confirmarse la decisión del Tribunal A Quo referente a la declaratoria Sin Lugar de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Así se declara.
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CONSIDERACIONES DE MERITO
En relación a los recaudos el demandante en su escrito libelar consigno un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de fecha 5-12-2001, bajo el Nº 71, Tomo 101, estableciendo en su cláusula segunda la duración del referido, señalándose que dicho contrato es a tiempo determinado, no obstante, el demandante en su libelo fundamentó su pretensión de resolución que el contrato subscrito entre las partes era a tiempo indeterminado apoyándose en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese orden de ideas el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece: “ Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experticia común o máximas de experiencia.”(cursiva y subrayado de la Alzada)
En virtud del artículo que ut supra y en concordancia con el artículo 509 eiusdem el juez como director del proceso debe analizar y juzgar todas las pruebas que se hayan producido en los autos, específicamente verificar la naturaleza del contrato, se desprende del mismo que en la cláusula segunda, se estableció que el mismo tendría una duración de tres años, asimismo se observa de la nota de secretaria estampada en el libelo que la demanda fue interpuesta en fecha 29 de abril de 2003, no estando vencido el contrato de arrendamiento el cual fue autenticada por ante la Notaria Pública Cuarta en fecha 5 de diciembre de 2001, es decir, que desde el 5 de diciembre de 2001 al 29 de abril de 2003, no habían trascurrido los tres años de vencimiento del contrato, en ese orden se determina que el contrato es a tiempo determinado. Así se declara.
Igualmente se desprende a los autos que la parte demanda Y.M., (identificada en autos), no probo o no desvirtuó lo alegado por la parte actora en lo que respecta al pago de la obligación de los cánones de arrendamientos. Asimismo no tacho, ni desconoció, ni impugno los instrumentos que fundamentan la pretensión incoada como son el contrato de arrendamiento y los recibos de los cánones tanto de arrendamiento como los de condominio vencidos, adquiriendo los mismos todo el valor que de ellos se desprende, por lo que al tenor de los artículos 429, 430 y 434 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose estos por reconocidos, y por lo tanto como plena prueba de la pretensión incoada Así se decide.
En este orden de ideas, se observa que lo alegado por la parte actora como ha sido la insolvencia del la arrendatario sin que tal alegato haya sido desvirtuado de manera alguna en la presente causa, y analizada la naturaleza del contrato bajo estudio este Tribunal Superior considera forzoso declara Sin Lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Y.M.M.. Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.938.898, representado por la abogada en ejerció K.P., inscrita en el Inpreabogado Nº 94.554, en contra de la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 28 de noviembre de 2003, en consecuencia se CONFIRMA en cada una de sus partes la sentencia dictada por el Tribunal ut supra, declarándose la Resolución del Contrato de Arrendamiento inserto por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Aragua de fecha 5 de diciembre de 2001, bajo 71, Tomo 101, que ordenó pagar a la parte demandada las pensiones arrendaticias vencidas señaladas en el libelo de demanda las cuales ascienden a la cantidad de (Bs. 6.522.454,20), como las cuotas de condominio correspondientes a los meses Enero y Febrero por la cantidad de (Bs. 201.766), como la entrega del inmueble arrendado libre de cosas y personas.
Con respecto a la Medida de Secuestro decretada sobre el inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en planta baja del centro comercial las ameritas, identificado con el Nº y letra PB-64, de la jurisdicción de la Parroquia J.C.M.G.M.E.A. en fecha 20 de junio 2003, se ordena levantarse y libar el oficio a la depositaria judicial LA NACIONAL C.A. Así se decide.
Ordenándose igualmente la experticia complementaria del fallo establecida en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, en los parámetros fijados por el Tribunal A Quo. Así se declara.
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