Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 20 de Julio de 2007

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, de la apelación interpuesta por el ciudadano J.S., asistido por el abogado M.H.L.P., contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2007, que fuera dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano A.R.G.V., contra el ciudadano J.S., recibiéndose los autos en fecha 30 de marzo de 2007, procediéndose a darle entrada al expediente, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 07-6389 de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA: Alegó la parte actora:

Que, consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Plaza c.d.E.M., S.L., de fecha 10 de septiembre de 2003, anotado bajo el Nº 22, Tomo 2, Protocolo Primero, folios 288 al 290, que es propietario de un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, compuestas por dos (2) locales comerciales y una casa de habitación, situado en la Avenida Principal de Altos de Soapire, Municipio P.C.d.E.M..

Que, el ciudadano J.S., es arrendatario de uno de los locales comerciales de su propiedad, ubicado al lado de la Carnicería Crisbi y del Terminal de Pasajeros de Alto de Soapire, según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09 de febrero de 2006, bajo el Nº 33, Tomo 10.

Que, dicho contrato de arrendamiento fue suscrito con el anterior propietario el ciudadano F.A.R., y cuyo canon de arrendamiento era por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.900.000,00), mensuales.

Que, el arrendatario, ciudadano J.S., se niega a cancelarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006, a pesar de haberle presentado los documentos de propiedad desde el primer mes que arrendó el local, alegando el arrendatario, que el le arrendó al ciudadano F.A.R., a quien también se niega a cancelarle, causándole de esa manera un daño patrimonial al actor, por cuanto no podía disponer de su propiedad, ya que el arrendatario no cancela los cánones de arrendamiento ni hace entrega del local comercial.

Fundamentó su acción de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1160, 1167, 1264 y 1271 del Código Civil; 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En su petitorio solicitó que, en virtud del incumplimiento en el pago, el Tribunal, diere por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de febrero de 2006, y en consecuencia condenara a la parte demandada: PRIMERO: En desocupar y entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado en que recibió el inmueble arrendado, constituido por un local comercial situado en la Avenida Principal de Alto de Soapire, Municipio P.C.d.E.M.. SEGUNDO: En cancelar los cánones de arrendamiento, dejados de pagar correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006, y los que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del referido local comercial. TERCERO: En entregar el local comercial arrendado con todos los permisos municipales, estadales y nacionales totalmente solventes, así como en relación a los servicios públicos, entregando los recibos de pago de dichos servicios. CUARTO: En cancelar las costas y costos procesales del presente juicio.

De conformidad con el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la acción.

En fecha 20 de junio de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, admitió la demanda y ordenó que se tramitara por el Procedimiento Breve.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha 26 de octubre de 2006, el ciudadano J.S., asistido por el abogado M.H.L.M., dio contestación a la demanda, señalando en su escrito:

Que, negaba, rechazaba y contradecía que el ciudadano A.R.G.V., tuviera cualidad de propietario-arrendador del inmueble que ocupa, para demandarle por resolución de contrato de arrendamiento, ya que nunca suscribió contrato de arrendamiento con dicho ciudadano.

Que, cuando los ciudadanos F.A.R.M. y M.M.R., suscribieron con su persona contrato de arrendamiento por el inmueble que ocupa, no eran propietarios del inmueble y se atribuyeron dicha cualidad de propietarios sin tenerla, ya que mintieron al atribuirse la cualidad de propietarios y le causaron un perjuicio económico, siendo que se aprovecharon de su buena fe, pues el inmueble había sido vendido con Pacto de Retracto, en fecha 10 de septiembre de 2003, al ciudadano A.R.G.V., resultando, a su decir, estafado por el ciudadano F.A.R.M., por lo que tachó, impugnó y desconoció el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano F.A.R.M. y M.M.R., el cual opuso al demandante.

Que, negaba, rechazaba y contradecía lo afirmado por el actor cuando dice que el contrato fue suscrito con el anterior propietario, ya que para la fecha de la celebración del presunto contrato de arrendamiento, que fue el día 09 de febrero de 2006, el propietario era y sigue siendo el ciudadano A.R.G.V., y no lo era el ciudadano F.A.R.M..

Que, negaba y rechazaba que el demandante le hubiera presentado documento de propiedad alguno del inmueble, y menos aún lo haya notificado, siendo mediante comunicación de la ciudadana Y.S.R., quien le informó ser la nueva propietaria y que debía cancelarle a ella los cánones de arrendamiento, por lo que procedió a verificar por ante el Registro Inmobiliario del Municipio P.C., S.L., Edo. Miranda, observando que F.A.R. vendió con pacto de retracto al ciudadano A.R.G., y luego el ciudadano F.A.R. vendió pura y simplemente a la ciudadana Y.S..

Señaló que:

1) En fecha 10-09-2003, F.A.R., vendió con pacto retracto el inmueble de 771 metros cuadrados, ubicado en Los Altos de Soapire, al lado del Terminal de Pasajeros, Municipio P.C., Estado Miranda, al ciudadano A.R.G..

2) En fecha 21-12-2005, F.A.R., vendió el inmueble de 179,41 metros cuadrados, parte de mayor extensión del inmueble de 771 metros cuadrados, ubicado en Los Altos de Soapire, al lado del Terminal de Pasajeros, Municipio P.C., Estado Miranda, a la ciudadana Y.S..

3) En fecha 09-02-2006, F.A.R. y M.M.R., asumiendo falsamente las cualidades de propietario firmaron contrato de arrendamiento con su persona por el inmueble que actualmente ocupa ubicado en Los Altos de Soapire, al lado del Terminal de Pasajeros, Municipio P.C., Estado Miranda.

Indica que, por lo anteriormente expuesto, F.A.R., no tiene ni tuvo la cualidad de propietario arrendador del inmueble, ni tampoco de mandatario con facultad expresa para enajenar, gravar y arrendar el inmueble, resultando nulo el contrato de arrendamiento, reservándose las acciones penales por la presunta comisión de los delitos de fraude y estafa.

Capitulo II

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia en fecha 20 de marzo de 2007, estableciendo lo siguiente:

“…En razón de los hechos antes expuestos se evidencia que el demandado en el lapso probatorio no probó nada que le favoreciera, no consignó elemento probatorio alguno que desvirtuara los hechos por la cual se le demanda, en consecuencia a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código Civil (sic) “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Igualmente (sic) artículo 1354 del Código Civil establece “quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Y a tenor en lo dispuesto en los artículos: 1.592 del Código Civil ordinal: 2 “El arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” . Ahora bien, esta sentenciadora debe concluirse (sic) que hubo un incumplimiento por parte de la parte demandada, al no cancelar los cánones de arrendamiento en la forma en que fueron pactados, incumpliendo así con lo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula Sexta, suscrito éste entre los anteriores propietarios del inmueble ciudadanos F.A.R. y M.M.R., titulares de la cédula de identidad Nº 4.288.138 y 5.403.823 respectivamente, y la parte demandada J.S. (identificado ut-supra) en consecuencia debe forzosamente declararse CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano A.R.G.V. contra J.S.. Y ASÍ SE DECIDE…”

Capitulo III

ACTUACIONES EN ESTE TRIBUNAL

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, de la apelación interpuesta por el ciudadano J.S., asistido por el abogado M.H.L.P., contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2007, que fuera dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano A.R.G.V., contra el ciudadano J.S., procediéndose a darle entrada al expediente, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 07-6389, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

Llegada la oportunidad de decidir, se observa:

ALEGATOS EN ALZADA

En los informes que fueron presentados por la actora, hizo una narración de los actos llevados por el A quo y alegó:

Que, en fecha 26 de septiembre de 2006, la parte demandada confirió poder apud acta al abogado M.H.L.M., y en el mismo acto consignó escrito de contestación a la demanda, resultando, a su decir, extemporánea la contestación, configurándose además una confesión ficta, de conformidad con el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada presentó informes, haciendo una narración de los hechos ocurridos, como en su escrito de contestación de la demanda, señalando:

Que, en consecuencia, cuando celebró el contrato de arrendamiento por el inmueble ubicado en los Altos de Soapire al lado del Terminal de Pasajeros, Municipio P.C.d.E.M., con los ciudadanos F.A.R.M. y M.M.R., estos ciudadanos no eran propietarios del inmueble, y no tenían cualidad, ni facultad para arrendar, enajenar o gravar el inmueble, aduciendo que se aprovecharon de su buena fe y le causaron un daño patrimonial, y lo estafaron.

La parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la demandada, alegando:

Que, la acción de Resolución de Contrato sobre el inmueble de su propiedad es por la causal de incumplimiento en el pago de las cuotas de arrendamiento por parte de J.S., quien ampara su negativa de pago alegando que el no suscribió dicho contrato con la actora, sino con los ciudadanos F.A.R. y M.M.R., sin tener cualidad para ello.

Que, en su carácter de propietario, al subrogarse en los derechos y obligaciones emanadas del referido contrato de arrendamiento, siempre respetó los derechos del ciudadano J.S. en su cualidad de arrendador, le notificó su condición de propietario y por consiguiente arrendatario del inmueble, siendo que J.S. seguía detentando el inmueble arrendado del cual siempre obtuvo un beneficio económico ejerciendo su derecho al trabajo sin pagar ninguna contraprestación por el uso del inmueble de su propiedad, de manera que tampoco consignó el pago por ante un tribunal competente de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Que, la parte demandada tampoco probó que los ciudadanos F.A.R. y M.M.R., tuvieran prohibición expresa para no arrendar dicho local, siendo que se puede deducir que los mencionados ciudadanos gozaban de una autorización ex leges para contratar.

Que, de conformidad con el artículo 545 del Código Civil, todo propietario de bienes inmuebles tiene facultad para ejercer los derechos derivados o inherentes a su derecho de propiedad, pues no existe disposición alguna, que conduzca a deducir que el propietario queda inhabilitado para ejercer acciones posesorias o petitorias, ya sean personales o reales cuando media un contrato de arrendamiento.

TITULO II

CONSIDERACIONES PARA

DECIDIR

Capitulo I

DEL RECURSO DE APELACIÓN.

Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por las partes, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras. Así podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber: “Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina”

La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

En el caso bajo estudio apeló la parte demandada de la sentencia que declaró con lugar la resolución de contrato incoada por la actora, no constando de los autos que hubiera recurrido la parte actora.

Así las cosas, corresponde a esta Alzada, sin limitación alguna, la revisión de la recurrida, teniendo en consideración que no puede desmejorarse la condición de la única apelante.

Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, corresponde hacer una revisión de las actas constitutivas del expediente, así:

Capitulo II

PUNTO PREVIO

Se desprende de las actas que conforman el expediente que la parte actora, ciudadano A.R.G.V., intenta una acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra el ciudadano J.S., con fundamento en la subrogación de los derechos de arrendatario que le asisten, en virtud de ser el propietario legítimo del inmueble objeto de la litis.

Ahora bien, quien suscribe detecta que existe incongruencia entre lo alegado o pretendido por la parte actora y los medios de pruebas que fueron consignados, ello, al apreciarse lo siguiente:

A.- La parte actora consignó, junto con su libelo de demanda, copia certificada del documento mediante el cual el ciudadano F.A.R.M., dio en venta con derecho a retracto al ciudadano A.R.G.V., y que fuera protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio P.C.d.E.M., en fecha 10 de septiembre de 2003. A dicha instrumental se le confiere el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que de ésta se desprende el derecho de propiedad que le asiste al actor en el juicio que por Resolución de Contrato incoara contra J.S., desde el 11 de diciembre de 2003, y así se establece.-

B.- La parte actora consignó, junto con su libelo de demanda, en original, documento mediante el cual los ciudadanos F.A.R.M. y M.M.R., dieron en arrendamiento al ciudadano J.S., un inmueble “de su exclusiva propiedad”, constituido por un local comercial, ubicado en la Parcela Nº 40, situada en la Avenida Principal del Alto de Soapire, de seis metros (06mts) de frente por ocho metros (08mts) de lago y nueve metros (09mts) de fondo, (al lado de la Carnicería Crisbi y del Terminal de Pasajeros del Alto de Soapire), Municipio P.C.d.E.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del distrito capital, en fecha 09 de febrero de 2006. A dicha instrumental se le confiere el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que de ésta se desprende, primero: que los ciudadanos F.A.R.M. y M.M.R., actúan en nombre propio alegando carácter de propietarios; y, segundo: que dicho convenio se celebró en fecha posterior a la adquisición de propiedad por parte del ciudadano A.R.G.V., y así se establece.-

De los anteriores documentos, consignados por la parte actora junto con su libelo de demanda, se aprecia con claridad meridiana que no opera la subrogación de derechos de arrendatario para el actor contra el demandado, ya que para la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento ya el ciudadano A.R.G.V., era propietario del inmueble, evidenciándose además que los ciudadanos F.A.R.M. y M.M.R., no tenían cualidad para celebrar el contrato de arrendamiento aunado a que lo suscribieron en nombre propio con el supuesto carácter de propietarios del inmueble.

Se configuran en la presente causa, una serie de elementos distintos al de la pretensión de la parte actora, apreciando quien decide que no están dados los requisitos de procedencia para el ejercicio de la acción intentada por el actor, a saber la resolución de contrato, por cuanto se evidencia de las pruebas aportadas que no hay subrogación de obligaciones como intenta hacer ver la parte demandante, pues para la fecha en la que se celebra el contrato de arrendamiento entre los ciudadanos J.S. (arrendatario) y F.A.R.M. y M.M.R. (arrendadores), ya la parte actora era propietaria del inmueble en cuestión, asimismo, se desprende de dichos medios probatorios una serie de sucesos o actos de disposición por parte del ciudadano F.A.R.M. como lo fue la celebración del contrato de arrendamiento con el ciudadano J.S., sin que de autos se desprenda la facultad de éste para la realización de tales actos, procediendo en forma personal a realizar dichos actos, pudiendo presumirse la materialización de un delito, previsto en las leyes correspondientes, razón por la que quien decide debe forzosamente ordenar oficiar al Ministerio Público, a los fines de que se apertura la investigación correspondiente, obligación esta impuesta a quien suscribe, que subsiste, en virtud del principio de quien tenga conocimiento de la materialización de un delito debe participarlo a los órganos correspondientes, más aun, siendo Juez de la República Bolivariana de Venezuela, y así se establece.-

Ahora bien, hechas como fueron las consideraciones precedentes, debe quien decide, en vista de que no están dados los presupuestos o requisitos legales para la procedencia de la acción intentada por la actora, a saber, la Resolución de Contrato de Arrendamiento, debe forzosamente revocar la sentencia dictada por el A quo en fecha 20 de marzo de 2007, y consecuencialmente declarar improcedente la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentara por el ciudadano A.R.G.V. contra el ciudadano J.S., por cuanto la misma no es la vía para ejercer el derecho pretendido por la actora, ya que en el caso de autos, están dados supuestos que hacen procedente una acción distinta a la incoada, y así se decide.-

TITULO III

DECISION

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: