Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Diciembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Doce (12) de Diciembre de Dos Mil Trece (2013)

203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2013-000149

SENTENCIA DEFINITIVA

(FUERA DE LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana C.A.O.D.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las Cédula de Identidad Número V- 23.184.086.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana LIRIDA G.M., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 61.512.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos H.J.G.D. Y MASSEIL BAPTISTA PEÑA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 9.878.018 y 12.157.722, respectivamente.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana K.D.R.L.S., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 72.902.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

DE LA NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia el presente procedimiento por ESCRITO LIBELAR presentado en fecha 19 de Febrero de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y sometido a distribución le correspondió su conocimiento a éste Juzgado, contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

En fecha 22 de Febrero de 2013, previa la verificación de la legalidad de los instrumentos fundamentales de la pretensión, el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los f.d.L..

En fecha 20 de Marzo de 2013, el ciudadano Alguacil de esté Circuito Judicial dejó expresa constancia del cumplimiento de la misión encomendada solo en lo que respecta al co-accionado H.J.G.D. y de la imposibilidad de citar a la co-demandada MASSEIL BAPTISTA PEÑA, motivo por el cual procedió a consignar a los autos compulsa.

En fecha 02 de Abril de 2013, la parte actora solicitó al Tribunal practicar la citación por cartel solo en relación a la co-demandada MASSEIL BAPTISTA PEÑA, siendo acordado en fecha 08 de Abril de 2013.

En fecha 22 de Abril de 2013, los co-demandados H.J.G.D. y MASSEIL BAPTISTA PEÑA, asistidos de abogado, consignaron ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA interpuesta en su contra.

En fecha 30 de Mayo de 2013, la representación accionante dejó constancia de la no presentación de pruebas por parte de los demandados. En fecha 11 de Junio de 2013, la apoderada acciónate consignó ESCRITO DE PRUEBAS, siendo admitidas en fecha 01 de Julio de 2013, por cuanto las mismas resultaron procedentes y ajustadas a derecho.

Durante el lapo de evacuación de pruebas y ante la prueba de informes solicitada por la accionante, el Tribunal agregó a los autos comunicaciones emitidas por Rent-A-House, Franquicia Comercial, SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), ambas en fecha 23 de Septiembre de 2013.

En fecha 25 de Septiembre de 2013, previo computo expedido por Secretaría, el Tribunal fijó el Décimo Quinto (15º) día de despacho siguiente a fin de la consignación de ESCRITOS DE INFORMES. En fecha 27 de Septiembre de 2013, el Tribunal agregó a los autos comunicación emitida por el BANCO DE VENEZUELA.

En fecha 18 de Octubre de 2013, transcurridos los lapos procesales tendentes a la resolución del asunto plateado, el Tribunal conforme lo dispuesto en el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, dijo “Vistos” para dictar Sentencia.

Con vista a la narrativa procesal anterior, este Órgano Jurisdiccional pasa a administrar la justicia propuesta para resolver el mérito de la litis, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Verificadas las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó la representación judicial de la parte actora en el ESCRITO LIBELAR, que su mandante suscribió un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA con la parte demandada en fecha 20 de Agosto de 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 22, Tomo 313 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Indicó que el objeto del contrato es la compra venta de un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4F-8, situado en la Planta Ocho (8) del Edificio Nº 4, el cual forma parte del Conjunto Residencial Montesino, ubicado en el sitio conocido como Surima de la Guairita en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Señaló que el inmueble cuenta con un área aproximada de Noventa y Dos Metros cuadrados (92 m2) y consta de Salón, Cocina, Lavadero, Tres (3) Dormitorios, Dos (02) Baños y Balcón; alinderado por el NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: Con el Apartamento 4E-8; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con pasillo de circulación y Apartamento 4E-8, correspondiéndole un puesto de estacionamiento para vehículo situado en la Planta Sótano distinguido con el Nº S- y un porcentaje de condominio del 1.8415%.

Refiere que dicho inmueble pertenece a los ciudadanos H.J.G.D. y MASSEIL BAPTISTA PEÑA, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de Julio de 2006, bajo el Nº 4, Tomo 33 del Protocolo Primero.

Expresa que en el mes de Mayo de 2012, su mandante y su cónyuge E.S.B., quien falleció en fecha 14 de Julio de 2012, iniciaron las gestiones para comprar el inmueble ya descrito, sobre el cual se firmó un CONTRATO PRIVADO DE RESERVA en fecha 18 de Junio de 2012, para luego suscribir el contrato de promesa de compra venta, en la fecha ya referida, donde ambas partes establecieron que el precio de venta era en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F. 800.000,00), que al momento de la firma del denominado DOCUMENTO DE RESERVA, su representada y su cónyuge pagaron la suma de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00) como parte del precio del inmueble; del mismo modo acordaron que posterior a los treinta (30) días continuos se comprometieron a firmar una opción de compra venta notariada; momento en el cual los compradores debían pagar la suma de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 260.000,00) y la diferencia, es decir, Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F. 540.000,00) sería pagada a través de un Crédito Hipotecario e igualmente los vendedores se comprometieron a entregar la documentación que se requiere para acompañar la opción de compra a fin de solicitar el Crédito, es decir, Solvencia de Derecho de Frente, Copia del Registro de Información Fiscal (RIF), Fotocopia de la Cédula de Identidad; Ficha Catastral y cualquier otro documento exigido por el Registro o la Institución Financiera donde los compradores estén tramitando el Crédito Hipotecari, procediendo la compradora, a pesar del fallecimiento de su esposo y a fin de cumplir con la obligación que habían asumido, procedió a gestionar dicho crédito ante el BANCO en fecha 30 de Agosto de 2012.

Expone que ocurrido en fecha 14 de Julio de 2012, el fallecimiento del cónyuge de la compradora, ello le fue notificado al BANCO, siendo necesario para la Institución Bancaria realizar un Comité en el que se determinó, entre otras consideraciones, solicitar la DECLARACIÓN SUCESORAL, CARTA EXPLICATIVA donde describa los bienes de fortuna dejados por el esposo de la compradora, Documento de Arrendamiento Notariado y Copia del Documento de Condominio complementario del Conjunto Residencial Montesino, correspondiente a los Edificios 3 y 4, ya que el aportado por los vendedores corresponden a los Edificios 1 y 2 del referido Conjunto Residencial.

Adujo que el 03 de Enero de 2013, su mandante supo que a pesar de que el Crédito había sido aprobado, la REDACCIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA se encontraba paralizada en espera del DOCUMENTO COMPLEMENTARIO DE CONDOMINIO solicitado, lo que motivó la devolución del documento definitivo de compra venta por cuanto faltaba el respectivo DOCUMENTO DE CONDOMINIO, motivo por el cual la accionante envió telegrama con acuse de recibo a los vendedores solicitándoles el documento solicitado por el BANCO.

Luego de las diligencias tendientes a obtener el referido documento de condominio, el BANCO en fecha 15 de Enero de 2013, entregó a la compradora el DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA para proceder a la protocolización, siendo introducido en la Oficina de Registro respectiva y notificado de ello a los vendedores vía telegrama con acuse de recibo.

Indicó que en razón que los llamados vendedores, han incumplido con la CLÁUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA, por cuanto éstos debieron con Quince (15) días de antelación al vencimiento del lapso de compra venta, incluyendo el lapso de la prorroga, entregar los requisitos necesarios para la protocolización del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA.

Fundamentaron la demanda en lo establecido en los Artículos 1.160, 1.167 y 1.474 del Código de Procedimiento Civil y estimaron la demanda en la cantidad de Quinientos Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 510.500,00) o su equivalente en Cuatro Mil Setecientas Setenta y Una Unidades Tributarias con Tres Décimas (UT. 4.771.03) calculadas a la base de Ciento Siete Bolívares (Bs.F 107,00) por cada unidad.

Concluye solicitando al Tribunal ordene a los demandados la entrega de los recaudos respectivo y exigidos por el Registro para la protocolización, tales como Copias de Cédulas de Identidad, Copia del Registro de Información Fiscal (RIF), Original y Copia del Registro de Vivienda Principal o es su defecto la Forma 33 del SENIAT con su respectiva Certificación Bancaria, Original y Copia del Certificado de Solvencia de Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Original y Copia de la Cédula Catastral actualizada al 2013 o en su defecto reintegre a su mandante el dinero que hasta los actuales momentos ha recibido como parte del pago del precio del inmueble, esto es, la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 340.500,00), más la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs.F 170.000,00) convenido como indemnización de daños y prejuicios. Solicitó igualmente que para el caso que los demandados opten por cumplir esta segunda prestación, pidió igualmente se condene el pago de la suma de dinero que resulte de la indexación de la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00) calculados desde el 18 de Junio de 2012 hasta la fecha de la sentencia, así como también se condene al pago de la suma de dinero que resulte de la indexación de la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 260.000,00), calculada desde el 20 de Agosto de 2012 hasta la fecha de la sentencia, de acuerdo al Índice Nacional de Precio al Consumidor publicado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. Finalmente pidió para garantizar las resultas del juicio y por tratarse de la esencia de la acción incoada se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el ACTO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA el abogado de la parte accionada negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos, como en cuanto al derecho, todo lo alegado en la demanda interpuesta contra sus representados.

Afirmó que se suscribió en fecha 18 de Junio de 2012, con vigencia de Treinta (30) días un CONTRATO PRIVADO entre las partes, por un monto de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00) y que faltando cuatro (4) días para su vencimiento, falleció el cónyuge de la compradora, el de cujus E.C.B., situación que fue entendida por sus mandantes quienes decidieron otorgarle a la compradora el tiempo que necesitara para reorganizar todo lo relativo a la negociación de compra venta y que el banco le confirmara que podía seguir con el procedimiento del crédito ella sola, razón por la cual actuando de buena esperaron para la firma del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, aproximadamente de dos (2) meses y tres (3) días.

Del mismo modo sostiene que a fin de realizar la venta, las partes firmaron una opción de compra establecida por un lapso de noventa (90) días, más treinta (30) de prorroga, a fin que la compradora obtuviese el Crédito Hipotecario necesario para la adquisición del inmueble, lo cual efectivamente no sucedió, pues al vencimiento de la OPCIÓN DE COMPRA en fecha 18 de Noviembre de 2012 y habiéndose tomado la prorroga de treinta (30) días, no se logró el crédito para la adquisición del inmueble.

En virtud de ello afirmaron que los demandados que en fecha 21 de Diciembre de 2012, le notificaron a la Empresa intermediaria RENT-A-HOUSE, su deseo de no seguir con la negociación en virtud que la misma estaba vencida desde el 18 de Noviembre de 2012 y habiendo tomado la prórroga de Treinta (30) días, que para la fecha sería el 18 de Diciembre de 2012, tiempo más que suficiente para que la Entidad Financiera hubiere otorgado el crédito y que dicha decisión fue tomada por la notificación enviada por el BANCO en fecha 28 de Diciembre de 2012, en la que indicaba, entre otras consideraciones, que se necesitaban nuevos requisitos relacionados con el fallecimiento del cónyuge de la compradora, es decir, eran requisitos exigibles a la compradora y no a esa representación.

Alega que una vez vencido el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA la accionante nunca solicitó nueva prórroga, con el fin de materializar la negociación de trasmisión de propiedad, trayendo como consecuencia que el contrato quedara resuelto de pleno derecho.

Señaló que la parte actora, el día 16 de Enero de 2013, en las oficinas de la empresa Rent-A-House, nunca manifestó que el crédito estuviera aprobado por la Institución Financiera, solo se discutió en relación al aumento del precio del inmueble, planteamiento que la compradora se negó aceptar y si bien es cierto que las partes tuvieron conocimiento de los tramites efectuados ante el Banco, no es menos cierto que vencidos todos los lapsos indicados en la opción, recibieron comunicaciones vía telegrama de fechas 31 de Enero y 14 de Febrero de 2013, del BANCO donde solicitaban DOCUMENTO DE CONDOMINIO del Edificio donde se encuentra el inmueble objeto del litigio, encontrándose todos los lapsos vencidos.

Finalmente con vista a lo expuesto anteriormente solicitaron al Tribunal se declare sin lugar la demanda interpuesta, todo a los fines legales consiguientes.

Establecidos los hechos anteriores el Tribunal, en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Consta a los folios 9 al 12 del expediente PODER otorgado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de Febrero de 2013, bajo el Número 18, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercen los profesionales del derecho en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Constan a los folios 13 al 19 y 67 al 73 del expediente, ORIGINAL Y COPIA FOTOSTÁTICA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA autenticado en fecha 20 de Agosto de 2012, en la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chaco del Estado Miranda, bajo el Nº 22, Tomo 313 de los Libros respectivos, suscrito entre los ciudadanos H.J.G.D. y M.B.P., en su condición de VENDEDORES y la ciudadana C.A.O.D.S., en su carácter de COMPRADORA, al cual se adminiculan ORIGINAL Y COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE RESERVA, suscrito de manera privada entre las partes Ut Supra mencionadas, en fecha 18 de Junio de 2012, el cual consta a los folios 20 al 22 y 63 al 65 del expediente; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y de ambos contratos se aprecia la voluntad de las partes obligarse a través de una reserva la operación de promesa bilateral de compra venta de un Apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4F-8, situado en la Planta Ocho (8) del Edificio Nº 4, el cual forma parte del Conjunto Residencial Montesino, ubicado en el sitio conocido como Surima de la Guairita en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. con un área aproximada de Noventa y Dos Metros cuadrados (92 mts2) y consta de Salón, Cocina, Lavadero, Tres (3) Dormitorios, Dos (2) Baños y Balcón, alinderado por el NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: Con el Apartamento 4E-8; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Pasillo de circulación y Apartamento 4E-8, correspondiéndole a dicho inmueble un puesto de estacionamiento para vehiculo situado en la Planta Sótano distinguido con el Nº S-8 y un porcentaje de condominio del 1.8415%, cuya promesa se pactó en la RESERVA DE FECHA 18 DE JUNIO DE 2012, por la cantidad de Ochocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 880.000,00), pagando la compradora la suma de Ochenta Mil Bolívares (80.000,00) al momento de la firma de la RESERVA, para firmar la OPCIÓN a los Treinta (30) días donde debía pagar ésta última la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 260.000,00), cuyo monto restante se pagaría mediante Crédito Hipotecario a los Noventa (90) días calendarios, más una prórroga de Treinta (30) días, contados a partir de la firma de la opción de compra notariada, cuyos términos variaron en la PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA AUTENTICADA EN FECHA 20 DE AGOSTO DE 2012, donde la venta se pactó para ser realizada dentro de un lapso de Noventa (90) días contados a partir del otorgamiento de tal promesa, el cual será prorrogado por Treinta (30) días más, lapso dentro del cual se realizaría el DOCUMENTO DEFINITIVO, donde los promitentes vendedores entregarían con Quince (15) días de antelación y con acuse de recibo a la promitente compradora los recaudos necesarios para el otorgamiento del DOCUMENTO DEFINITIVO, tales como, Copia de la Cédula de Identidad vigente, Copia del Registro de Información Fiscal (RIF), Solvencia de Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Ficha Catastral, Declaración de Vivienda Principal o en su defecto Forma 33 del SENIAT con el pago del Cinco por Ciento (5%) del Impuesto Sobre la Renta y cualquier otro documento que la promitente compradora deba presentar, estableciendo como precio de la PROMESA DE COMPRA VENTA la cantidad de Ochocientos Ochenta Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 880.500,00), de los cuales la demandante pagó la suma de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00) en el momento de la firma del CONTRATO DE RESERVA, la suma de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 260.000,00) en el momento de la firma del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado y que la diferencia, es decir, la suma de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F 540.000,00), sería pagada a través de un Crédito Hipotecario, y así se decide.

 Constan a los folios 113 al 115 del expediente, ESTATUS DE CRÉDITO emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 16 de Enero de 2013, COPIA SIMPLE DE LA LIBRETA DE AHORRO de la ciudadana C.A.O.D.S., a los cuales se adminiculan las FACTURAS DE IPOSTEL y las COPIAS SIMPLES DE TELEGRAMAS enviados a los demandados, los cuales constan a los folios 116 al 118 del expediente, las COPIAS FOTOSTÁTICAS DE CONSTANCIA emitida por el BANCO DE VENEZUELA, que constan a los folios 81 y 123 del expediente, las CARTAS emitidas por la compradora al BANCO DE VENEZUELA y recibidas en fechas 08 de Noviembre y 12 de Diciembre del 2012, el TELEGRAMA enviado por a compradora a los vendedores, que constan a los folios 151 al 152 del expediente; y en vista que las referidas instrumentales no fueron cuestionadas en ninguna forma, el Tribunal les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 506, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.363, 1.371 y 1.375 del Código Civil y aprecia, como principio de pruebas por escritos, que el referido BANCO en fecha 03 de Enero de 2013, aprobó un crédito hipotecario por la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F. 500.000,00), a favor de la parte actora, para la adquisición de vivienda, para ser pagada en un plazo de Treinta (30) años; así como se evidencia que al 08 de Enero de 2003, en la cuenta de ahorro de la parte acciónate, había un saldo positivo de Cincuenta Mil Cuatrocientos Cincuenta y Nueve Bolívares con cincuenta y u Céntimos (Bs.F. 50.459,51) y que al 07 de Enero de 2013, según consignación de telegrama de contado, se evidencia que la compradora notificó a la Empresa gestora del negocio, la necesidad de recaudos exigidos por el BANCO para la redacción del documento definitivo de compra venta y la notificación efectuada a los vendedores con relación a la aprobación del crédito hipotecario solicitado, y así se decide.

 Consta al folio 119 del expediente, ORIGINAL DE COMUNICACIÓN emitido por C.V., en su condición de Analista Señor V.P. Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela, de fecha 07 de Enero de 2013; la cual, si bien no fue cuestionada por la contraparte, queda desechada del proceso por cuanto emana de un tercero que no es parte en el juicio, ni causante de los mismos y que no fue llamado al proceso por la parte promovente a fin de ratificar su contenido mediante la prueba testimonial, conforme lo dispuesto en el Artículo 431 Código del Procedimiento Civil, y así se decide.

 Consta a los folios 120 al 122 y 128 del expediente, ORIGINAL Y COPIAS DE CARTAS DE EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, dirigidas por la ciudadana C.A.O.D.S., en fechas 08 de Noviembre, 12 de Diciembre, 18 de Diciembre de 2012 y 23 de Enero de 2013, al BANCO DE VENEZUELA y SUDEBAN; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia que la compradora en atención a la solicitud del BANCO consignó los recaudos exigidos a fin de continuar con la gestión del crédito hipotecario, con motivo del fallecimiento de su cónyuge y del mismo modo informó de ello a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, y así se decide.

 Consta a los folios 124 al 127 del expediente, ORIGINAL Y COPIA DE COMUNICACIÓN enviada por la parte actora a los demandados, ciudadanos H.J.G.D. y MASSEL BAPTISTA PEÑA, en fecha 10 de Enero de 2013; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil y se aprecia de su contenido que la compradora solicitó a los compradores efectuar una reunión con carácter de urgencia, a fin de tratar asuntos relacionado con la aprobación del crédito, dado que el retraso en la aprobación del crédito no es imputable a ella, puesto que surgieron situaciones como la muerte de su esposo y la enfermedad del padre del vendedor en la ciudad de Valencia, de lo cual ella también tuvo que esperar, y así se decide.

 Consta a los folios 130 al 150 del expediente COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO COMPLEMENTARIO DE LOS EDIFICIOS 3 Y4 del referido Conjunto Residencial Montesino, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de Diciembre de 1982, bajo el Nº 39, Tomo 28 del Protocolo Primero; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y del mismo se evidencia que el referido Conjunto Residencial consta de cuatro (4) Edificios distinguidos con los Números 1, 2, 3 y 4, que se constituyó en Propiedad Horizontal y que el inmueble objeto del litigio se encuentra ubicado en el Edificio 4 de dicho Conjunto, y así se decide.

 Consta al folio 153 del expediente, PLANILLA DE RECAUDOS PARA LA PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS del Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, a la cual se adminicula el INSTRUCTIVO PARA ARMAR CARPETA DE RECAUDOS PARA LA SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO, que consta a los folios 164 al 168 del expediente; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia en derecho conforme la sana critica por tratarse de instrumento privado de carácter administrativo que determina las formalidades para la tramitación de los Créditos Hipotecarios, y así se decide.

 Consta a los folios del folio 154 al 155 del expediente, CONSULTA HIPOTECARIA E HISTÓRICO HIPOTECARIO, emitido por el Banco de Venezuela en fecha 24 de Abril de 2013, a la cual se adminicula BORRADOR DEL OCUMENTO DE COMPRA VENTA DEFINITIVO, que consta a los folios 156 al 163 del expediente; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y aprecia de su contenido que el BANCO aprobó crédito bajo la modalidad de recursos propios, a la ciudadana C.A.O.D.S., por la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00) para la adquisición de vivienda y que el estatus del mismo para la fecha era “ESTATUS 220 DOC. ENVIADO A OFICINA”, y así se decide.

 Consta a los folios 169 y 170 del expediente, COPIA SIMPLE DEL ACTA DE DEFUNCIÓN de E.C.B., distinguida con el Nº 201, expedida en fecha 15 de Julio de 2012, a la cual se adminicula la COPIA SIMPLE DE LA PLANILLA DE PAGO DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y FORMULARIO DE AUTOLIQUIDACIÓN de impuesto sobre sucesiones, que constan a los folios 171 al 174 del expediente y la COPIA DE C.D.N.P.V., autenticada en fecha 21 de Diciembre de 2012, ante la Notaría Publica Sexta de Municipio Baruta, bajo el Nº 048, tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de su contenido que el de cujus E.C.B., falleció en fecha cierta, a saber, 14 de Julio de 2012, que se encontraba casado con la accionante, que deja dos (2) hijos de nombres EDUARDO y NACIRIS, que falleció ab-intestato, en virtud de lo cual se declaró ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) los bines dejados por el fallecido y la condición de herederos de la demandante e hijos, así como también que para el 21 de Diciembre de 2012, la accionante declaró ante funcionario público con competencia para ello que carece de vivienda propia, que no es beneficiaria del beneficio de asistencia habitacional alguna, deseando un crédito para adquirirla y que la vivienda que tiene pactada adquirir constituirá su vivienda principal, y así se decide.

 En la oportunidad legal respectiva, la parte acciónate conforme lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió PRUEBA DE INFORMES a fin que SUDEBAN y el BANCO DE VENEZUELA informe sobre todo lo relativo a solicitud de crédito hipotecario de la ciudadana C.A.O.D.S., en cuanto tenga que ver con la aprobación o no del mismo, la cual fue debidamente admitida y ordenada su evacuación y siendo que a los folios 197 al 213 y 219 del expediente, constan OFICIOS emanados por SEDABAN y el BANCO DE VENEZUELA de fechas 13 y 30 de Agosto de 2013, respectivamente y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno, se valoran en la presente causa conforme los Artículos 12, 429, 433, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de sus contenidos que la acciónate solicitó CRÉDITO HIPOTECARIO por la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F 540.000,00); que se requirió anexar documentación adicional debido a la muerte del esposo de la solicitante, que el crédito fue aprobado en fecha 03 de Enero de 2013, por la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00); que a la fecha no se evidencia devolución por falta de documentación; que al 01 de Febrero de 2013, el documento de compra venta se encontraba redactado y despachado a la oficina, a la espera de que la cliente lo consigne ante el Registro Público y la notificación del visto bueno para cuadrar la fecha de firma y que la compradora les realizó llamada telefónica manifestándole que tenía problemas legales con la venta por incumplimiento de contrato por parte del vendedor, y así se decide.

 En la oportunidad legal respectiva, la parte acciónate conforme lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió PRUEBA DE INFORME, a fin que la Empresa RENT-A-HOUSE informe todo lo relativo a la venta del inmueble propiedad de los ciudadanos H.D. y M.B. la cual fue debidamente admitida y ordenada su evacuación, a la cual se adminicula la AUTORIZACIÓN DE VENTA que consta al folio 66 del expediente y siendo que a los folios 201 al 205 del expediente, consta OFICIO emanado por la referida Empresa recibido en fecha 16 de Septiembre de 2013 y en vista que no fue cuestionado en modo alguno, se valoran tales probanzas en la presente causa conforme los Artículos 12, 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de su contenido que en fecha 22 de Marzo de 2012, los vendedores autorizaron a la Inmobiliaria a fin que esta gestionara la venta de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Surima de la Guairita, Sector Monte R.d.M.B.d.E.M.; que le fue notificado a los vendedores lo requerido por la compradora, en relación al retraso en la redacción del documento definitivo debido a que faltaba el documento complementario de condominio de los Edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial Montesino, ya que el aportado por ellos correspondía a los Edificios 1 y 2; que en fecha 07 de Enero le fue solicitado a los vendedores el documento de condominio correcto, pero que el vendedor ya tenía su decisión firme de no seguir con la venta y que fue recibida en fecha 10 de Enero copia de la carta dirigida a los vendedores a fin realizar una reunión para tratar lo relativo a la venta del inmueble objeto de la controversia, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Consta a los folios 74 al 80 de la pieza principal del expediente, DOCUMENTO DE PROPIEDAD inherente a los ciudadanos H.J.G.D. Y MASSEIL BAPTISTA PEÑA, otorgado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de de Junio de 2006; y envista de que el mismo no fue cuestionado en forma alguna, el Tribunal lo valora conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.360 y 1.367 del Código Civil y aprecia de su contenido que el Inmueble objeto de la controversia fue adquirido por los demandados en la fecha indicada conforme los tramites indicados por la Oficina de Registro respectiva, y así se decide.

 Constan a los folio 82 al 95 del expediente, COPIAS SIMPLES DE CORREOS ELECTRÓNICOS producidos en la contestación de la demanda; que al no haber sido cuestionadas en modo alguno este Tribunal les otorga valor probatorio como documentos privados, de acuerdo a la sana crítica y máximas de experiencia, por ser una prueba tecnológica que no fue tachada en su contenido, de conformidad con el dispositivo contenido en los Artículos 12, 395, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo que establecen los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil y en armonía con lo pautado en el Artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, puesto que constituyen verdaderos documentos, ya que en ellos se recogieron expresiones del pensamiento humano o de hechos referentes como lo son la existencia de una obligación jurídica relacionada con los puntos que se controviertan, incorporándolos a su contenido, y, por ende, tienen vocación probatoria, que es lo que los hace capaz de acreditar la realidad de esos hechos, si el mensaje de datos se ha conservado en el formato en que se generó, archivó o recibió o si ha sido guardado en un formato que haya conservado la integridad del mensaje original y asegure que no ha sufrido alteraciones también desde que se generó, archivó o recibió, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por lo tanto se tiene como cierto, como lo más resaltante a los efectos del presente asunto, que en fecha 14 de Enero de 2013, la compradora le comunicó a los vendedores que el crédito para la adquisición del inmueble estaba aprobado y que la redacción del documento definitivo estaba paralizado por cuanto los documentos de condominio eran errados, pidiéndoles que se los entregaran para terminar con la redacción de tal documento, al igual que debían entregarle Solvencia de Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Ficha Catastral, Declaración de Vivienda Principal o en su defecto Forma 33 del SENIAT, a la mayor brevedad para poder protocolizar el documento; que el ciudadano H.G. manifestó que desde el 22 de Diciembre de 2012, su decisión de ejecutar la cláusula penal del contrato de opción de compra venta; que los vendedores tuvieron conocimiento el 30 de Diciembre de 2012, que el BANCO estaba por aprobar el crédito; que el atraso se produjo por una causa sobrevenida ajena a la compradora, como lo fue el fallecimiento de su cónyuge y que el documento del condominio del Edificio era errado, y así se decide.

Ahora bien, analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

El objeto de la pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr el cumplimiento de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que tiene por objeto el bien inmueble de marras identificado Ut Supra, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de los co-demandados al no haber honrado las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención, en virtud que no han querido otorgar el documento definitivo de la compraventa. Por otra parte, la representación de los co-demandados en la oportunidad de contestar la acción alega el vencimiento del contrato de opción de comprar por incumplimiento de los compradores al no presentar el documento definitivo en la fecha prevista para ello.

De los alegatos expuestos por la representación actora en el ESCRITO LIBELAR y las excepciones y defensas hechas por la representación de la parte demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN; considera éste Juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en el presente asunto quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubieren incurrido las partes contratantes y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas afirmaciones y negaciones de hecho.

No obstante y en razón que de la lectura del expediente se observa que se trata de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA siendo necesario señalar la misma se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato que entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa.

De igual forma, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “CLÁUSULA PENAL” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos COLÍN y CAPITANT, en su obra “CURSO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: . En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

La doctrina ha sostenido que si el VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor M.R. en su obra “EL CONTRATO DE OPCIÓN” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.

Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA o PROMESAS BILATERALES DE COMPRAVENTA, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.

Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.

En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato pretendida, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe el Tribunal determinar el segundo de los elementos, a fin de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento ejercida.

En el contrato en referencia la demandante de autos se denominó la PROMINENTE COMPRADORA y los co-accionados se denominaron los PROMINENTES VENDEDORES, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de su contenido se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Ochocientos Ochenta Mil Quinientos Bolívares (Bs.F. 880.500,00) cuya forma de pago se distribuyo de la manera siguiente:

1. - La cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00) mediante cheque Nº 00008178 de fecha 18 de Junio de 2012, librado contra la cuenta Nº 0102-0178-13-00000220221 del Banco de Venezuela;

2. - La Cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00), mediante cheque Nº 00000327 de fecha 14 de Agosto de 2012, librado contra cuenta Nº 0175-0500-95-0071003189 del Banco de Bicentenario;

3. - La cantidad de Ciento Setenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 171.500,00) mediante cheque Nº 00008168 de fecha 14 de Agosto de 2012, librado contra cuenta Nº 0102-0178-13-00000220221 del Banco de Venezuela;

4. - La cantidad de Sesenta y Nueve Mil Bolívares (Bs.F 69.000,00) mediante cheque Nº 00008169 de fecha 14 de Agosto de 2012, librado contra cuenta Nº 0102-0178-13-00000220221 del Banco de Venezuela y,

5. - La cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F. 540.000,00) pagaderos para el momento de la firma del documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro.

En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del CONTRATO de marras y del análisis del material probatorio aportado al presente asunto forzosamente se juzga de manera objetiva que los co-demandados de autos no han honrado el deber de otorgar el documento definitivo tal como se comprometieron, pues si bien es cierto que el lapso de los Noventa (90) días y su prórroga de Treinta (30) días para la firma del documento definitivo, comenzaba a correr a partir del otorgamiento de la Ut Supra contratación, a saber, 20 de Agosto de 2012, venciendo estos en fecha 18 de Diciembre de 2012, cierto es también que la compradora no recibió de parte de sus vendedores toda la documentación correcta y necesaria para la protocolización correspondiente, a lo cual estaban éstos últimos obligados a entregar a la compradora con Quince (15) días de antelación y con acuse de recibo a la protocolización del mencionado contrato, ya que la tramitación del Crédito Hipotecario y la elaboración del contrato definitivo de compra-venta se retrasó por haberle entregado a la compradora un documento de condominio que no se correspondía con el inmueble de marras, ni le habían entregado las solvencias correspondientes, tomando en consideración que para los días 07 y 30 de Enero de 2013, estas últimas no habían sido entregadas, lo cual se concatena con la propia manifestación de la representación demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, cuando expresan: “…. Decidimos mi esposa y yo otorgarle a la ciudadana C.A.O.D.S. el tiempo que necesitara para reorganizar todo por la muerte de su esposo y que el banco le confirmara que podía seguir con el procedimiento del Crédito ella sola…”, tolerando en forma fehaciente en que tal protocolización se verificara con posterioridad a la fecha de vencimiento pactada, quedando así modificada esta estipulación a tenor de lo previsto en los Artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, los cuales establecen que el vínculo jurídico determinado en el contrato puede ser modificado por convención entre los contratante ya que los contrato son Ley entre las partes, y así decide.

La anterior determinación se hace en atención al criterio establecido por Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, en Sentencia de fecha 20 de Julio de 2009, dictada en la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por el ciudadano A.E.U.S. en contra del ciudadano M.G.M.G., ASUNTO KP02-R-2009-000125, por hacerlo suyo éste Juzgador en franco acatamiento al deber que tiene el Juez de coadyuvar a la uniformidad en la interpretación en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la Jurisprudencia, pautada en el Artículo 321 del Código Adjetivo Civil, cuyo tenor es el siguiente:

…Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal Superior que en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. (…) En el contrato en referencia el demandante de autos se denominó el comprador y el demandado se denominó vendedor, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa y no un contrato de opción de compra conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de la cláusula segunda, se desprende que las partes acordaron el precio de la venta es por la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00) actualmente Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) cuya forma de pago se distribuyo de la manera siguiente: el comprador entrega en ese acto la cantidad de Veintitrés Millones de Bolívares (Bs. 23.000.000,000) para la fecha, imputable al precio de la venta, y un saldo deudor de Sesenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 67.000.000,00), los cuales serían cancelados en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. En la cláusula cuarta se previó la denominada cláusula penal, que sería por la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00) en el caso de incumplimiento imputable tanto al comprador como al vendedor. En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del contrato, se observa que en cuanto al incumplimiento del contrato de opción de compraventa por parte de la demandada reconviniente, se evidencia de las actuaciones que conforman el presente expediente que el ciudadano M.G.M.G. no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo lo cual forma parte de su obligación asumida en la cláusula tercera del referido contrato, el cual no fue tachado de falsedad por lo que constituye plena prueba de lo allí contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil; de igual forma consta en autos copia certificada del asunto Nº KP02-S-2007-007816, contentivo del procedimiento de oferta real de pago instaurado por el demandante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del T.d.E.L., con lo cual se compruebe la diligencia del ciudadano A.E.U.S. para demostrar el cumplimiento de su obligación. En consecuencia, la demandada reconviniente debió cumplir con su obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil, máxime que no demostró que efectivamente cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo por medio del cual se realizara la tradición de bien. En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra venta una vez que se verificó el pago en la forma pactada, la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, y dada la naturaleza del contrato bajo estudio el demandado reconviniente debe cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso con el respectivo otorgamiento del contrato definitivo traslativo de la propiedad al comprador. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y durante el iter procesal desarrollado por el aquo la demandada reconviniente no trajo a los autos medios de prueba permisibles en apoyo a sus argumentos para así exigir la resolución del contrato por el supuesto incumplimiento del accionante, ya que de acuerdo al material probatorio sólo suministró prueba documental de donde se evidencia los términos bajo los cuales ambas partes contraen sus respectivas obligaciones; mientras que el demandante reconvenido como ya se resaltara, demostró durante el debate probatorio el cumplimiento de su obligación al haber efectuado el pago en los términos del contrato, lo cual concuerda con sus dichos, es por ello que la presente demanda por cumplimiento de contra debe ser declarada con lugar, y no así la reconvención o mutua pretensión incoada por la parte demandada, la cual se declara sin lugar, confirmándose bajo las anteriores consideraciones la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Febrero del 2009, y así se decide…

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Respecto a que la actora no contaba con la aprobación del crédito para tal adquisición, es oportuno destacar que es bien sabido por conocimiento público y notorio que los créditos hipotecarios presentan hoy día un verdadero retrazo en su tramitación y aprobación, en ocasión a la situación habitacional acaecida en el País en los últimos años, lo cual ha requerido de políticas de participación de muchos sectores, donde la Banca está haciendo todos los esfuerzos necesarios, dentro de las posibilidades a su alcance, para impulsar tales programas de financiamiento, a fin que los clientes puedan adquirir sus viviendas mediante mecanismos debidamente controlados, siendo que la actora a fin de cumplir con pagar la diferencia del precio optaron por solicitar un PRÉSTAMO PERSONAL por la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil de Bolívares (Bs.F 540.000,00) siendo aprobado Quinientos mil Bolívares (Bs.F. 500.000) el cual fue aprobado en fecha 03 DE ENERO DE 2013, tal como quedó aprobado en histórico de solicitud de crédito el cual cursa al folio 113 del expediente, por consiguiente lógico y natural es considerar ante esta situación que los co-demandados se encuentran obligados a otorgar voluntariamente el documento definitivo de compra venta y recibir la diferencia del precio pactado en la negociación, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.264 del Código Civil, puesto que la parte accionante cumplió a cabalidad con la prestación que a ella le correspondía, y así formalmente lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra venta una vez que se verificó el pago en la forma pactada, la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido, conforme a los Artículos 1.487 y 1.488 ibídem y dada la naturaleza del contrato bajo estudio los demandados deben cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso con el respectivo otorgamiento del contrato definitivo traslativo de la propiedad a los COMPRADORES.

No obstante lo anterior y como quiera que la representación judicial de la parte actora solicitan que el Tribunal ordene a los demandados la entrega de dinero que hasta los actuales momentos han recibido como parte del pago del precio del inmueble, esto es la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Quinientos Bolívares (Bs.F. 340.500,00) más la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs.F. 170.000,00) convenido como indemnización de daños y prejuicios e igualmente solicitó que para el caso que los demandados opten por cumplir esta segunda prestación pidió igualmente se condene el pago de la suma de dinero que resulte de la indexación de la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00), calculados desde el 18 de Junio de 2012 hasta la fecha de la sentencia, así como también se condene al pago de la suma de dinero que resulte de la indexación de la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 260.000,00) calculados desde el 20 de Agosto de 2012 hasta la fecha de la sentencia, calculados de acuerdo al índice Nacional de Precio al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, siendo necesario para quien aquí tiene el deber de sentenciar, señalar que el objeto principal de la pretensión es el otorgamiento de la escritura traslativa de propiedad, es decir, protocolizar el documento definitivo de compra venta, con la entrega de los recaudos exigidos por el registro respectivo, actualizados a la fecha, así como el pago del saldo del precio convenido, no así la devolución de cantidad de dinero, ni la indemnización de daños y perjuicios, al no ajustarse a la naturaleza del thema decidendum, en virtud de lo cual se debe DECLARAR FORZOSAMENTE IMPROCEDENTE TAL PETITORIO, y así se decide.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho en un Estado Social, Democrático y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a las anteriores consideraciones, forzoso es DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA OPUESTA, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumplan voluntariamente en entregar los recaudos necesarios para hacer el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciba el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta Sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignado el remanente del precio pactado a favor de los opcionantes vendedores; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por la ciudadana C.A.O.D.S. contra los ciudadanos H.J.G.D. y MASSEIL BAPTISTA PEÑA, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que si bien quedó demostrado que el incumplimiento ocurrido en este asunto por parte de los co-demandados, también es cierto que no prosperó el reintegro de las cantidades de dinero solicitadas ni la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS solicitada al no ajustarse a la naturaleza del thema decidendum, conforme las determinaciones establecidas Ut Supra.

SEGUNDO

SE CONDENA a los co-demandados a que CUMPLAN VOLUNTARIAMENTE con la entrega de los recaudos exigidos por la oficina de registro en forma vigente para el otorgamiento de documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por el Apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4F-8, situado en la Planta Ocho (8) del Edificio Nº 4, el cual forma parte del Conjunto Residencial Montesino, ubicado en el sitio conocido como Surima de la Guairita en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. con un área aproximada de Noventa y Dos Metros cuadrados (92 mts2) y consta de Salón, Cocina, Lavadero, Tres (3) Dormitorios, Dos (2) Baños y Balcón, alinderado por el NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: Con el Apartamento 4E-8; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Pasillo de circulación y Apartamento 4E-8, correspondiéndole a dicho inmueble un puesto de estacionamiento para vehiculo situado en la Planta Sótano distinguido con el Nº S-8 y un porcentaje de condominio del 1.8415%, propiedad de los ciudadanos H.J.G.D. y MASSEIL BAPTISTA PEÑA, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de Julio de 2006 bajo el Nº 4, Tomo 33 del Protocolo Primero, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F 540.000,00). En el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante previa la entrega de los recaudos respectivos y el pago del referido remanente.

TERCERO

NO HAY CONDENA en COSTAS dada la naturaleza parcial de la presente sentencia.

Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Doce (12) días del mes de Diciembre de Dos Mil Trece (2013). Años 203° y 154°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo la 02:25 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/DAYLITH/PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2013-000149