Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Barinas de Barinas, de 14 de Junio de 2004

De la revisión de las actas procesales se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió con todas las formalidades previstas en el Procedimiento por DESALOJO, de forma tal que las partes involucradas en el presente juicio pudieron hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASÍ SE DECIDE.

La acción de DESLOJO incoada por el accionante tiene su fundamento en el artículo 33, 34 literales d y g del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano, en consecuencia no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 prevé lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causales: …

(subrayado de quién transcribe)

Se desprende de la normativa legal parcialmente transcrita que para la procedencia de la acción de desalojo es requisito esencial que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado y que se fundamente en alguna o varias de las causales taxativamente señaladas en dicha normativa legal. El accionante fundamentó su ACCIÓN en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, operando en el mismo la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil Venezolano, encuadrando dicha acción en los literales d y g de la precitada norma jurídica, en consecuencia la acción propuesta no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.

Tal como se expuso en la síntesis procesal, el presente litigio versa sobre el desalojo de una vivienda destinada al funcionamiento de actividades comerciales según lo alegado por el accionante, incoado en contra de la arrendataria por el hecho de haber subarrendado el inmueble dado en arrendamiento, por haberle cambiado el uso al inmueble arrendado, habiéndolo destinado para el remate de caballos y encontrarse en estado de deterioro, ubicado en el callejón San Juan, transversal al Hospital L.R. de esta ciudad de Barinas, que la parte accionante celebró contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, con duración de siete (7) meses prorrogables, contados a partir del 05-05-2000, y un segundo contrato con tiempo de duración de seis (06) meses, contados a partir del 05-12-2000, renovándose de pleno derecho por la continuidad del mismo con la ciudadana: N.P., fundamentando su acción en los literales d y g del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en fecha 08-10-2002 el arrendatario le notificó que debía desocuparle el inmueble arrendado en un plazo de tres (03) meses, que igualmente las partes involucradas suscribieron un convenimiento en fecha 29 de Julio de 2003 por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, en el que la arrendataria se comprometió a desocupar el inmueble el 30-01-2004, que también suscribió la arrendataria un documento privado expresando que desocuparía el inmueble el 25-02-2004.

Ahora bien, en el escrito de contestación de la demanda la accionada con el propósito de enervar la acción propuesta en su contra, alega en su defensa, que no es cierto que la relación arrendaticia comenzó el fecha 05-05-2000, si no que comenzó desde el año 1995, que la misma se ha venido sosteniendo hasta la actualidad, citando lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal c, haciendo referencia que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más pero menor de diez (10) se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. De igual forma negó, rechazó y contradijo el subarrendamiento alegado por el demandante. También rechazó, negó y contradijo lo alegado por el demandante en cuanto a darle otro fin o uso distinto al inmueble arrendado, destacando lo que el arrendador expresó en el libelo de demanda que el inmueble arrendado esta destinado al funcionamiento de actividades comerciales, argumentando que ella no ha cambiado el uso para el cual se encuentra destinado el inmueble que es el funcionamiento del Restaurant Leticia y que es ella la que coloca la pizarra con el fin de que los clientes que visitan el lugar disfruten de las carreras de caballo los días que hay carreras de 5 y 6. De igual forma rechazó, negó y contradijo que el inmueble arrendado se encuentra en estado de deterioro, porque ha sido ella la única persona que se ha ocupado de hacer todas las reparaciones necesarias para mantener, conservar y mejorar el inmueble, no pudiendo así el demandante reclamarle indemnización de daños y perjuicios que el arrendatario dice que presenta el mismo. También impugnó las notificaciones hechas por el arrendador a la arrendataria, argumentando lo que establece el artículo 1614 del Código Civil Venezolano que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continua ocupando el inmueble después de vencido el termino, sin que el propietario se haya opuesto se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones. Finalmente la accionada alega que el demandante esta vulnerando el derecho que le otorga a ella como arrendataria el decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos como lo es el de la prorroga legal desde el momento que la citara en fecha 29-07-2003 por ante la Oficina Administrativa de Inquilinato y además le siguió cobrando los cánones de arrendamiento consecutivamente hasta que hace 2 meses el arrendatario se negó a recibirle los mismos por lo que ya le había demandado por desalojo.

A continuación se procede al análisis del conjunto de pruebas aportado por las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Promovió contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 07-05-2000 entre el ciudadano: A.J.C. (arrendador-demandante) y la ciudadana: N.P. (arrendataria-demandada), sobre el inmueble objeto de la presente demanda, teniendo un lapso de duración de siete (07) meses prorrogables, contados a partir del 05-05-2000.

Promovió contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 05-12-2000 entre el ciudadano: A.J.C. (arrendador-demandante) y la ciudadana: N.P. (arrendataria-demandada), sobre el inmueble objeto de la presente demanda, teniendo un lapso de duración de seis (06) meses prorrogables, contados a partir del 05-12-2000. A estos documentos se les atribuye todo el valor probatorio que de su contenido se desprenden por cuanto la contraparte en ningún momento los desconoció de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Promovió notificación dirigida y suscrita por el ciudadano: A.J.C. (arrendador-demandante) a la ciudadana: N.P. (arrendataria-demandada), de fecha 08-10-2000, en la que le solicita la desocupación del inmueble arrendado en un plazo de tres (03) meses. A esta prueba no se le puede atribuir ningún valor probatorio por cuanto fue desconocida en la oportunidad legal para ello por la contraparte y la parte que produjo dicho instrumento no probó su autenticidad. ASÍ SE DECIDE.

Promovió acta suscrita entre el ciudadano: A.J.C. (arrendador-demandante) y la ciudadana: N.P. (arrendataria-demandada) en fecha 29-07-2003 por ante la Oficina Administrativa de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, desprendiéndose de su contenido que la arrendataria desocuparía el inmueble arrendado el día 30-01-2004. A esta probanza no se le puede atribuir ningún valor probatorio por cuanto la referida oficina no tiene facultad para avalar este tipo de actos, solo esta facultada por delegación otorgada por el Ejecutivo Nacional a las Alcaldías fuera del área Metropolitana de Caracas para resolver lo referente a la Regulación de Alquileres; para aclarar este punto se hace necesario citar la opinión de la Comisión redactora del Decreto Ley que rige la materia y del alcance que tiene el artículo 9 del mismo, recogido por el autor A.E.G.F., en el texto Procedimientos y Formularios Comentados de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 113, 114, 115 y 116 que señala lo siguiente:

Cobra especial relevancia en el Proyecto-señala-el traslado de la vía administrativa a la sede judicial del conocimiento y decisión de las materias inquilinarias, con excepción de la regulación de inmuebles que hemos entendido, por obvias razones debe mantenerse dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional. Ello permitirá que los conflictos puedan solucionarse de manera breve y expedita, manteniendo un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica, que proveerá a las partes involucradas en los conflictos arrendaticios de los mecanismos judiciales que en plano de igualdad, le otorgan las herramientas necesarias contempladas en el proyecto para que pueda ejercer su legítimo derecho a la defensa, sin interferencias y desigualdades, y al mismo tiempo limite al costo del procedimiento judicial (…)

(subrayado de quien transcribe).

A lo anteriormente expuesto agrega el autor citado, en conclusión, que constituye un elemento de seguridad jurídica, el hecho de que solamente le concede la Ley al Ejecutivo Nacional tal competencia en materia de fijación de alquileres, quedando todo lo relativo al resto de las situaciones que pueden presentarse en materia de relaciones arrendaticias al Poder Judicial, es decir, lo que expresamente prevé el artículo 33 del Decreto Ley. Agrega también el autor que el literal b del artículo 8 de la Ley define como Organismos de Inquilinato a “aquellos organismos administrativos a quines se atribuye la competencia inquilinaria en el presente Decreto-Ley”; lo que se interpreta con esto, que es esa la denominación que podemos utilizar siempre que nos refiramos a los entes encargados de la fijación y regulación del canon de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.

Promovió documento privado desprendiéndose del mismo que la arrendataria desocuparía el inmueble en fecha: 25-02-2004. A esta prueba no se le puede atribuir ningún valor probatorio por cuanto fue desconocida en la oportunidad legal para ello por la contraparte y la parte que produjo dicho instrumento no probó su autenticidad. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Promovió recibo de la empresa Inversiones Arcoy, por (Bs.900.000,00) por concepto de ampliación y remodelación del Restaurante Leticia, Presupuesto de la empresa Roara, que corren insertos a los folios 33, 34, 35 del presente expediente, a estos documentales no se les puede atribuir ningún valor probatorio por cuanto son documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio y no se ratificaron en el lapso probatorio por el tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Promovió Boleta de Citación, que riela al folio 36, emanada de la Gobernación del Estado Barinas dirigida a la arrendataria, esta probanza resulta inapreciable por cuanto no aporta nada para la resolución de la controversia. ASÍ SE DECIDE.

Promovió los siguientes contratos de Arrendamiento suscritos entre el arrendador y la arrendataria: 1) De fecha 01-05-1995, teniendo un lapso de duración de un (01) año prorrogable, 2) De 01-12-1996, con un tiempo de duración de seis (06) meses prorrogable, 3) De 07-05-1999, con tiempo de duración de un (01) año prorrogable, dichos contratos rielan desde el folio 37 hasta el folio 39, a estos documentos se les atribuye todo el valor probatorio que de ellos se desprende por cuanto la contraparte no los desconoció de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Promovió acta suscrita entre el ciudadano: A.J.C. (arrendador-demandante) y la ciudadana: N.P. (arrendataria-demandada) en fecha 29-07-2003 por ante la Oficina Administrativa de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, desprendiéndose de su contenido que la arrendataria desocuparía el inmueble arrendado el día 30-01-2004. A esta probanza no se le puede atribuir ningún valor probatorio de conformidad con el análisis realizado al mismo documento en las pruebas aportadas por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.

Promovió recibos de pago de los cánones de arrendamiento realizados por la arrendataria al arrendador de los años 1993, 1994, 1995, 1996, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, que rielan desde el folio 42 hasta el folio 94. Se les atribuye su justo valor probatorio que de su contenido se desprende, en virtud de que la parte demandante no los desconoció de conformidad con el artículo 444 ejusdem. ASÍ SE DECIDE.

De las testificales promovidas se evacuaron el día: 01-06-2004 las de los ciudadanos: L.D.C.C., L.A.G., E.D.C.D.C., C.O.C.D., se desprenden de las declaraciones de estos testigos que conocen de vista, trato y comunicación a la ciudadana: N.P., parte demandada en el presente juicio desde hace más de cinco (05) años, que también conocen de vista al ciudadano A.J.C., parte demandante, igualmente coincidieron en sus dichos en cuanto a las defensas opuestas por la parte demandada en la contestación de la demanda, específicamente en que la arrendataria tiene arrendado desde hace más de nueve (09) años un inmueble donde funciona el Restaurant Leticia, que anteriormente se denominaba el Llanerito, ubicado en el Callejón San Juan, transversal al Hospital L.R., frente al poste N° 16, de esta ciudad de Barinas, que les consta que la arrendataria lo ha conservado en buen estado de mantenimiento, que le ha hecho mejoras; que no lo ha subarrendado, que ha sido ella quien siempre lo ha administrado y que desde que comenzó con el Restaurant se iniciaron los remates de caballo. En el acto de evacuación del testigo L.A.G. estuvo presente la parte actora asistido por el abogado D.M.G., concediéndosele el derecho de repreguntar al testigo tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil, y al momento de reformular las repreguntas esta juzgadora intervino a petición de la parte promovente de dicho testigo, relevándolo de contestar las mismas por no versar sobre lo expresamente establecido por la ley adjetiva y exhortando al abogado a reformular dichas repreguntas, finalmente el abogado asistente del demandante no continuo con las repreguntas. A todas estas declaraciones se les atribuye el justo valor probatorio que de ellas se desprenden por cuanto no son contradictorias. ASÍ SE DECIDE.

En fecha: 02-06-2004 se evacuaron las testificales de los ciudadanos: N.D.V.M.S., N.A.C.R., J.P.G.C. y D.E.B., se desprende de las declaraciones de estos testigos que conocen de vista, trato y comunicación a la ciudadana: N.P., parte demandada en el presente juicio desde hace mucho tiempo, que también conocen de vista al ciudadano A.J.C., parte demandante, igualmente coincidieron en sus dichos en cuanto a las defensas opuestas por la parte demandada en la contestación a la demanda, especialmente en que la arrendataria tiene arrendado desde hace nueve (09) años un inmueble donde funciona el Restaurant Leticia, que anteriormente se denominaba el Llanerito, ubicado en el Callejón San Juan, transversal al Hospital L.R., frente al poste N° 16, de esta ciudad de Barinas, que les consta que la arrendataria lo ha conservado en buen estado de mantenimiento, expresando que le ha hecho mejoras al inmueble; que no lo ha subarrendado, que ha sido ella quien siempre lo ha administrado y que desde que comenzó con el Restaurant Leticia se iniciaron los remates de caballo, a estas testificales se les atribuye todo el valor probatorio que de su contenido se desprenden por cuanto no son contradictorias: ASÍ SE DECIDE.

Promovió inspección judicial a practicarse sobre el inmueble arrendado objeto de la presente demanda, la cual se evacuo el día: 02-06-2004, constituyéndose el Tribunal en el Callejón San Juan, transversal al Hospital L.R., frente al poste N° 16, del contrato Municipal de Cadela, en la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, en el establecimiento mercantil denominado “Restaurant Leticia”, estando presentes las apoderadas judiciales de la parte demandada, se designó como practico-fotógrafo a la ciudadana: A.R.A., titular de la cédula de identidad N° 9.151.965; dejándose constancia que encontrándose el Tribunal en el sitio descrito se notificó de su misión a la ciudadana: N.P.d.R., titular de la cédula de identidad N° 4.734.799, quién es la arrendataria del referido inmueble, que el inmueble inspeccionado esta construido con techo de zinc, sobre estructura de madera, paredes de bloques de cemento pintadas, piso de cemento pulido, con techo razo de yeso, con estructura de latón, puertas metálicas, ventanas de madera con protectores metálicos, distribuido de la siguiente manera: una sala de comensales, cocina, al frente área donde funcionan los refrigeradores, un depósito, dos habitaciones unidas que sirven de dormitorio sin techo razo, dos baños con sus respectivas pocetas, un lavamanos, un baño para caballeros; en la parte final del patio existe un estructura techada con zinc, sobre estructura metálica, con piso rústico; igualmente se dejó constancia que funcionan todos los servicios públicos de aguas blancas, cloacas y energía eléctrica. También se dejó constancia que el inmueble inspeccionado se encuentra en perfecto estado de mantenimiento. Se puede constatar mediante las impresiones fotográficas la distribución del inmueble inspeccionado y el buen estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra. A esta probanza se le atribuye todo el justo valor probatorio que de ella se desprende. ASÍ SE DECIDE.

Analizadas como han sido las probanzas de las partes se determina que la parte accionada logró demostrar que la relación arrendaticia se inició en fecha 05-05-1995, la cual se ha venido manteniendo ininterrumpidamente, que el último contrato fue suscrito por las partes en fecha 05-12-2000. Teniendo como cierto que la relación arrendaticia se inició en el año 1995, por lo cual, la demandada ha permanecido por más de nueve (09) años ocupando el inmueble objeto del presente litigio como arrendataria del mismo. Ahora bien, se puede apreciar que con el recibo de pago aportado por la parte demandada en el lapso probatorio, que esta juzgadora le atribuye el justo valor probatorio según análisis precedente, correspondiente al mes de febrero de 2004, que corre inserto al folio 94 del presente expediente, conlleva a determinar que este hecho encuadra en lo recogido en el artículo 1614 del Código Civil Venezolano, el cual reza lo siguiente:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

.

Como quiera que el arrendador recibió dicho pago, se deduce entonces bajo lo contemplado en esta normativa que el contrato se volvió a renovar, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, como quedó sentado al inicio de la parte motiva de este fallo en el capítulo TERCERO y que el mismo ya se había prorrogado por varias veces, desde la suscripción del último contrato, lo cual ocurrió en fecha 05-12-2000 y con fecha de vencimiento de 05-06-2001, fecha esta última en que comenzó a prorrogarse. Teniendo como resultado de esto que el contrato de arrendamiento se mantiene con las mismas condiciones establecidas al inicio de la relación arrendaticia. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente podemos observar en el transcurso del lapso probatorio que la parte actora no logró probar los alegatos expuestos en su libelo de demanda, como el hecho de que la arrendataria mantiene subarrendado el inmueble, tampoco demostró que lo tiene en estado de deterioro y que le haya dado otro uso distinto al estipulado, pues el mismo demandante expresa de forma genérica en el libelo de la demanda que el inmueble consiste en una casa destinada al funcionamiento de actividades comerciales, que igualmente la arrendataria accionada refiere en su escrito de contestación cuando en sus defensas niega el subarrendamiento y el hecho del uso distinto al convenido que le imputa el demandante bajo las causales d) y g) del artículo 34 de Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La arrendataria logro demostrar que mantiene en buen estado de conservación el inmueble, que no lo ha subarrendado, ni le ha cambiado el uso para el cual esta destinado el mismo, logrando desvirtuar todo lo alegado por el demandante. ASÍ SE DECIDE.

Determinado como se ha hecho la condición de la relación arrendaticia y teniendo claro que el derecho aquí reclamado por el accionante es que se decrete el desalojo, y no habiendo probado nada para convencer a esta juzgadora que los alegatos esgrimidos por él en el libelo son ciertos, pues no puede prosperar la acción propuesta. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano: A.J.C., anteriormente identificado, asistido por el abogado D.M.G., en contra de la ciudadana: N.P.D.R., igualmente identificada en autos, en consecuencia se condena al demandante perdidoso al pago de las costas procesales de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal de diferimiento no es necesario notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los catorce (14) días del mes de Junio del año Dos Mil Cuatro.

La Juez Temporal,

Abg. A.M.G..

El Secretario,

J.R.

En la misma fecha, siendo la una y treinta post meridiem (01:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

El Secretario,

J.R.

Exp. N° 1853.