Decisión nº 69 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 1 de Febrero de 2011

Iniciada la causa de Interdicto de Obra Vieja por denuncia realizada por el profesional del derecho A.J.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.724.163, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, como apoderado judicial de la ciudadana M.D.J.A.G., venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad No. 11.872.253, con domicilio en el Municipio San F.d.E.Z., contra la CONDOMINIO DEL BLOQUE 3, EDIFICIO 01 DE LA URBANIZACIÓN SAN FRANCISCO, este Tribunal en auto de de admisión del 30.10.10 acordó por aplicación de los artículos 786 del Código Civil en concordancia con el artículo 717 y 713 del Código de Procedimiento Civil, fijando oportunidad para el traslado y constitución en el lugar de los hechos, a fin de la comprobación de las narraciones de la accionante, todo con apoyo del experto que la ley determina.

Cumplida la misión de inspección del Tribunal y agregadas a las actas las impresiones fotográficas tomadas por el Ingeniero Civil E.O., titular de la cédula de identidad No. 9.785.130, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el No. 102.037, debidamente juramentado para la labor de colaboración en la formación de criterio sobre el peligro inminente aducido, procede este Sustanciador sobre la base de los resultados de pesquisa u observación adquirida por medio de la inspección ocular realizada, así como en conjunción con el plexo probatorio proporcionado por la accionante, concatenado a los hechos narrados en el escrito querellal, a emitir el siguiente pronunciamiento:

Se determina de la denuncia que dio origen al presente procedimiento que la accionante reportó:

 Que es propietaria del apartamento distinguido con el No. 00-02-C, ubicado en el edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San F.d.M.S.F.d.E.Z., conforme documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., en fecha diez (10) de septiembre de 2008, bajo el No. 6, Tomo 23, Protocolo 1° del Tercer Trimestre;

 Que al comenzar a habitar el apartamento ha vivido con temor, preocupación, incomodidad e inseguridad debido a las irregularidades en el sistema eléctrico de la edificación que se encuentran totalmente fuera de sus canalizaciones regulares, sin el empotramiento debido, las malas condiciones del cableado e incluso las instalaciones que distribuyen la electricidad de lámpara a lámpara, la falta de cerradura o cerrojo de las cajeras de cada uno de los dieciséis apartamentos, los cuales pueden ser abiertos por cualquier persona y ser manipulados por inexpertos, estando mezclados los cables unos con otros pudiendo hacer contacto y producir corto circuitos eléctricos, el tablero se encuentra instalado en la pared frontal del apartamento a menos de dos metros de la puerta de entrada, pasando algunos de los cables por la parte superior del marco de dicha puerta de entrada a su apartamento, no existiendo cajeras de distribución, conectores y cajas ciegas, así como tampoco existe la identificación del riesgo en los tableros eléctricos, ausencia de extintores y señalización de salidas de emergencia o rutas de evacuación;

 Que este conjunto de irregularidades conforman una situación de riesgo que ha generado motivo racional para temer una amenaza con daño próximo en su inmueble y más aún en toda la estructura del edificio, afectando a los habitantes del edificio pudiéndose producir accidentes eléctricos en el apartamento No. 00-02;

 Que las instalaciones eléctricas forman parte de las áreas comunes del edificio y que se le han formulado en reiteradas ocasiones a la Directiva de la Junta de Condominio del edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, dado que es ésta quien debe conforme lo establecido en el artículo 18, literal de la Ley de Propiedad Horizontal, velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria y en el artículo 5 literal g, en cuanto a que son cosas comunes a todos los apartamentos las instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz…;

 Que han sido efectuadas dos inspecciones por el Instituto Autónomo Municipal Cuerpo de Bomberos, Bomberas y Administración de Emergencias Carácter Civil, División de Prevención e Investigación de Siniestros del Municipio San Francisco, realizada la primera el 5.12.2009 y la segunda el 04.09.2010, con las cuales se demuestra la situación de riesgo debido a las condiciones en las cuales se encuentra el sistema eléctrico del relacionado edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, así como las consecuencias que pueden derivar de dicho estado;

 Que se ha solicitado de la Junta de Condominio la celebración de una reunión y hacer consideración de la situación, la cual se realizó el 21.08.2010, a las 7:00 p.m., la cual concluyó sin ningún acuerdo debido a la falta de asistencia de la mayoría de los propietarios e inquilinos del edificio, lo cual se traduce en una apatía por parte de los habitantes del mismo;

 Que la Junta de Condominio está en conocimiento de los riesgos que aparecen descritos en los informes proporcionados por el Cuerpo de Bomberos sin que promueva acciones para solventar la situación y con toda esta actitud se le están desconociendo sus derechos constitucionales consagrados en los artículos 82 y 115 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela;

 Que conforme lo establecido en el artículo 786 del Código Civil y 717 del Código de Procedimiento Civil, en lo estipulado en el Reglamento General de Condominios, así como de la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5, literales b, g, k y l, en concordancia con el artículo 11, literales a y c eiusdem, demanda a la ciudadana N.d.G., titular de la cédula de identidad No. 4.756.594, en su carácter de Presidenta del CONDOMINIO DEL BLOQUE 3, EDIFICIO 01 DE LA URBANIZACIÓN SAN FRANCISCO, por interdicto de obra vieja con la finalidad de prevenir un daño futuro no producido aún, pero inminente.

 Que solicita sean dictadas las medidas conducentes a evitar el daño, siendo propio ordenar la reparación del sistema eléctrico del edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, debiendo ser realizada por personas capacitadas en la materia.

 Que estima la demanda en la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00)

Expuesta en forma sucinta la forma como ha quedado postulada la indicada denuncia, impera en este Órgano realizar el examen detallado del sentido y alcance del presente procedimiento especial accionado, a fin de establecer la idoneidad de los hechos reclamados a través del mismo.

En tal orden establece el artículo 786 del Código Civil:

Quien tuviere motivo racional para temer que un edificio, un árbol o cualquiera otro objeto amenace con daño próximo un predio u otro objeto poseído por él, tendrá derecho de denunciarlo al juez, y de obtener, según las circunstancias, que se tomen las medidas conducentes a evitar el peligro, o que se intime al interesado la obligación de dar caución por los daños posibles.

Por su parte el artículo 717 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

En los casos del artículo 786 del Código Civil, se procederá en la forma prevista en el artículo 713 de este Código, y el juez resolverá según las circunstancias, sobre las medidas conducentes a evitar el peligro o que se intime al querellado la constitución de una garantía suficiente para responder de los daños posibles, de acuerdo a lo pedido por el querellante.

En tal sentido el artículo 713 del Código Adjetivo determina:

En los casos del artículo 785 del Código Civil, el querellante hará denuncia ante el juez competente, expresando el perjuicio que teme, la descripción de las circunstancias de hecho atinentes al caso, y producirá con su querella el título que invoca para solicitar la protección posesoria. El juez, en el menor tiempo posible, examinará cuidadosamente su se han llenado dichos extremos, se trasladará al lugar indicado en la querella y asistido de un profesional experto resolverá sin audiencia de la otra parte sobre la prohibición de continuar la obra nueva o prohibirla.

La posesión es una situación de hecho que produce efectos jurídicos por disposición de la ley. Los interdictos constituyen el medio de que disponen los poseedores para obtener la protección de esa situación jurídica, sea ante un despojo o una perturbación por parte de terceros, o ante el riesgo o amenaza causado por una obra nueva o una obra vieja en estado de vetustez o en ruinas. El fundamento o justificación de este instituto es la necesidad de garantizar la paz social, la cual resulta alterada por el ataque a la situación actual de la tenencia de una cosa.

Esta acción de damni infesti (en el Derecho Romano) o denuncia de temores a daños inminentes tienden exclusivamente a evitar el riesgo de los mismos –los daños- que puedan producirse por el estado de vetustez de un edificio, condiciones de caída de un árbol o cualquiera otra circunstancia que pueda reportar un objeto un daño inminente, de allí que esta acción de protección posesoria confiere al juez facultades para dictar y ejecutar, según las circunstancias, aquellas medidas que tiendan a conjurar el peligro, así como para intimar al interesado la obligación de caucionar posibles daños.

En la doctrina española, inclusive, en la nuestra sobre este aspecto se recoge que:

El interdicto de obra ruinosa tiene un doble objeto de medidas urgentes de precaución para evitar los riesgos que ofrece el mal estado de conservación de un edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo cuya caída pueda causar daño a las personas o cosas, y la demolición total o parcial de una obra ruinosa que, aunque la ley no lo diga, debe llevarse a efecto por la misma causa. Se ve claro “en esta delimitación funcional que sólo con grandes reservas puede admitirse que se trata de un interdicto auténtico, pues ello obliga a entender que aquí se trata de proteger la posesión de las personas que, puedan experimentar daño por la caída de un objeto o el estado ruinoso de una obra” (GUASP)” (Vasquez Barrios, Sergio. “Los Interdictos en la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil” Doctrina y Jurisprudencia. Barcelona, España. Editorial Bosch, S.A. 2000. Pág. 190)

En línea a este análisis doctrinario de la institución interdictal, resulta propio tomar en consideración el criterio respetado del Dr. Gert Kumerow, en su obra “Bienes y Derechos Reales”. Derecho Civil II. Quinta Edición, con referencias a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999. MC GRAW Hill, Pág. 222, en cuanto a:

…El peligro de daño puede derivar de múltiples causas, naturales o indirectamente ligadas a la conducta del hombre, como sería la ruina por falta de obras de conservación.

… El daño debe ser grave y próximo a la vez. No requiere que sea actual y efectivo, pero ha de tratarse no de un peligro genérico de daño futuro, sino de un peligro cierto, inminente o, al menos cercano. No descarta la denuncia el hecho de que, para el momento de interponerla, se hubiera producido ya algún daño…

Resultan aceptables todas las proposiciones doctrinarias hechas precedentemente, las cuales conjugadas con la normativa legal sustantiva y adjetiva preestablecida producen en la mente de este Jurisdicente la necesidad de atender a la denuncia realizada bajo los siguientes lineamientos:

En la propiedad horizontal, cada partícipe posee las cosas comunes a título de copropiedad, según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales (ex artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Sobre el particular, R.Á.B., en su obra “De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”, Editorial A B C, Bogotá. 1989. Páginas 177 y 178, sostiene:

En el artículo 8 de la Ley [de Propiedad Horizontal] la coposesión es un estado correlativo a la copropiedad y es igualmente denominada posesión proindivisa. Las personas integradas al sistema de propiedad horizontal, están unidas por una relación de derecho real que determina la copropiedad o la comunidad de bienes. Es, como dice la doctrina, la extensión de la cotitularidad a la posesión, de donde se obtiene la coposesión como parte del contenido de la propiedad y de los derechos atributivos de goce conferidos por el régimen legal. Concurren copulativamente el ius possidendi o derecho de poseer y el ius possessionis o derecho de posesión.

(…)

La coposesión traduce igual grado e igual naturaleza posesoria (omissis).

El poder de hecho de cada coposeedor no recae sobre una cuota ideal de la cosa, sino sobre la cosa toda entera, pero es una posesión compartida que tiene sus límites en la coposesión de los restantes condóminos. En el ámbito del artículo 8 de la Ley la coposesión es homogénea porque excluye la graduación posesoria que supuestamente deriva del diverso porcentaje de participación. Esta diversidad en el porcentaje de participación rige tanto en relación con las cargas y beneficios por razón de la comunidad, como en la partición. Pero también es homogénea la coposesión porque no hay en ella margen para una distinción entre poseedores mediatos y poseedores inmediatos, puesto que todos los son de esta última especie, habida cuenta de que cada partícipe posee en nombre propio y no en nombre ajeno

. (Subrayado añadido)

Esclarecida la institución de la coposesión en el régimen de propiedad horizontal, es propio advertir adicionar, como bien lo expresó el Doctor J.L.A.G., en sus comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal (ver Libro Homenaje a J.L.A.G., Estudios de Derecho Civil, Vol. I, Tribunal Supremo de Justicia, Colección de Libros Homenaje No. 5, Caracas-Venezuela/2002) al afirmar que para que la propiedad horizontal funcione pacíficamente es necesario un proceso de adaptación a una forma de vida menos individualizada de la que suele caracterizar al morador de viviendas unifamiliares.

Estas reflexiones preliminares resultan forzosas por parte de este Operador de Justicia, con la finalidad de ofrecer a los intervinientes en esta causa, una percepción sobre la importancia de la necesidad de adaptarse a la convivencia social en un régimen del tipo estudiado, y donde si los integrantes del conjunto en oportunidades se resisten psicosocialmente a cambiar sus actitudes y costumbres individualistas en pro del bien social. Resultando incluso, más imperioso que los miembros que regentan este sistema de vida social (Presidente de la Junta de Condominio y administrador) tengan una visión amplia y fundamental de la condición que representan y de las atribuciones que legalmente se les ha impuesto en desarrollo de contribuir con la adaptación a la vida en apartamentos.

En ratificación a estos asertos, quiere este Sustanciador expresar que ante la pertinacia de pensamiento de algunos de los miembros del conjunto social, las autoridades o colaboradores del desarrollo de esa vida de vecindad no deben sucumbir, sino hacer uso de las herramientas necesarias para dar concreción a los objetivos sociales.

El caso que se atiende, refleja una circunstancia de necesidad de apoyo mutuo de todos los propietarios, poseedores, arrendatarios o personas ocupantes de los apartamentos del edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San F.d.M.S.F.d.E.Z., en dar atención a la denuncia que se ha impetrado ante esta Autoridad Judicial y que llama la atención, sin poder dejar pasar por alto, dada la naturaleza del asunto que se somete a esta consideración, puesto del acervo probático que se ha allegado a las actas hacen lucidez en mente de este Titular que la situación no solo puede reportar un perjuicio a un solo integrante propietario de ese conjunto social sino a todos los que en calidad de posesión se encuentran en dicho inmueble (edificio) y que el daño no solo puede ser de orden patrimonial sino de alcance humano.

Hechas estas apreciaciones, es fundamental considera que la Ley de Propiedad Horizontal, en sus artículos 20, 21, 22, 24 y 25, precisa:

Artículo 20. Corresponde al Administrador:

1. Cuidar y vigilar las cosas comunes;

2. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; .. Omisis… (Negritas del Tribunal)

Artículo 21. El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes. (Negritas del Tribunal)

Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes. (Negritas del Tribunal)

Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. (Negritas del Tribunal)

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. (Negritas del Tribunal)

En inteligencia global de las normas que sobre la materia de propiedad horizontal imperan, el hilo inspirador de las mimas es el establecimiento de las bases de una convivencia normal, pacifica y en tendencia al desarrollo del principio de convivencia y vecindad donde los derechos de disfrute atribuyan al titular la máxima posible de utilización con respeto de la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general para el buen orden del conjunto, resulta elocuente apreciar que lo propio es que los temas concernientes a la conservación de las cosas comunes, corresponde en principio a la voluntad todos los propietarios; que tomados los acuerdos mediante las asambleas celebradas a tales efectos, éstos serán obligatorios; que dada las circunstancias apremiantes del caso, el administrador podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación que sean de urgente realización con derecho a requerir el pago de los desembolsos hechos.

Traduce este Jurisdicente que si bien es cierto que el asunto relativo a la conservación de las cosas comunes de un inmueble regido por el sistema de propiedad horizontal involucra el acuerdo de los propietarios, también es cierto que a falta de concierto de éstos y siendo la obra de conservación o reparación de las cosas comunes de urgente realización en pro de la propia vida de los propietarios del inmueble que requiere de la reparación apremiante, el administrador debe ejecutar las labores obligatorias y luego determinar la proporción que cada propietario debe desembolsar para retribuir el gasto realizado, conforme a los soportes que sean presentados por el administrador.

Atendiendo colateralmente a las normas especiales sobre la materia de propiedad horizontal, coexiste la institución interdictal prevista en el artículo 786 del Código Civil, de la cual se desprende que el juez asumiendo la inminencia del peligro delatado, debe tomar las medidas conducentes a evitar el peligro, o intimar al interesado la obligación de dar caución por los daños posibles. Esto es, que el accionante puede solicitar del juez cualquiera de las dos soluciones que considere apropiadas para segar el peligro. Se observa en tal sentido, que la querellante en el caso de autos, solicitó a esta Autoridad Judicial se acuerde u ordene la reparación del sistema eléctrico del edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, debiendo ser realizada por personas capacitadas en la materia.

Soportan esta petición, inspecciones oculares realizadas por el Instituto Autónomo Municipal Cuerpo de Bomberos, Bomberas y Administración de Emergencias Carácter Civil, División de Prevención e Investigación de Siniestros del Municipio San Francisco, realizadas el 5.12.2009 y 04.09.2010, con las cuales se demuestra la situación de riesgo debido a las condiciones en las cuales se encuentra el sistema eléctrico del relacionado edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, y las consecuencias que pueden derivar de dicho estado; así como inspección judicial efectuada por este Titular en fecha 12.11.2009, con asesoramiento de experto, y que de modo directo visual se dejó constancia de las condiciones de las instalaciones eléctricas.

Formulada esta petición para hacer cesar la continuidad de la actividad dañosa denunciada, y en pleno conocimiento de la garantía mas elemental de un ser humano, el derecho a la vida, cuya integridad pesa en el Estado, corresponde en consecuencia en facultad de este Sustanciador determinar las medidas que se adecuen a los hechos constatados, asumiéndose en este estado que lo pertinente para el cese del peligro inminente es que el Administrador del edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, realice las reparaciones necesarias y obligatorias que merece el sistema eléctrico de dicho inmueble, mediante la implementación de los trámites que la ley especial le concede y con el asesoramiento y ayuda de los expertos en la materia, concediéndosele un plazo no mayor de noventa (90) días para la concreción de esta orden judicial.

Se acuerda la notificación del presente fallo al Administrador y a la Presidenta de la Junta de Condominio del edificio 01, bloque 03 del sector 06 de la Urbanización San Francisco, a fin que entren en conocimiento de los límites de esta Providencia.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese.

Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo al primer día del mes de febrero de Dos Mil Once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez

Abog. Adan Vivas Santaella

La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini

En la misma fecha anterior, previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la anterior resolución, quedando anotada en el libro respectivo bajo el No. 69.-

LA SECRETARIA,