Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 21 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 21 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil |
| Ponente | Paula Teresa Centeno |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
EN SU NOMBRE:
Expediente Nro. 27609.
DEMANDANTE: ARTIGAS F.E.A..
DEMANDADO: VEZZANI FORBICINI D.G..
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VENIDO EN APELACION).
FECHA DE ENTRADA: Día 22 de Julio de 2008.-
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NARRATIVA:
Se reciben las precedentes actuaciones en apelación, procedentes del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación efectuada contra la sentencia de fecha 27 de Junio de 2008, interpuesta por la apoderada judicial del ciudadano D.G.V.F., Abogado D.B.D.A., Inpreabogado Nro. 52.089, en el proceso que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO le sigue ante esa instancia el ciudadano E.A.A.F., propietario del inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° 1-E, de RESIDENCIAS LA AUXILIADORA, 1er. Piso, ubicado en la Calle 19 del Sector Las Acacias, en Jurisdicción de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del estado Trujillo, el cual fue arrendado al demandado D.G.V.F., mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, en fecha 07 de febrero de 2006, bajo el Nº 52, Tomo 16 (cursante en original a los folios del 05 al 07), en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, que declaró Parcialmente con Lugar la demanda, Con Lugar el Desalojo del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la entrega completamente del inmueble desocupado. La apelación se oyó en ambos efectos el día 04 de Julio de 2008, remitiéndose el expediente al Juzgado Distribuidor, siendo asignado a este Juzgado, el cual de conformidad con los Artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la Ley de la materia, fijó los lapsos para asociados, pruebas e informes, sin necesidad de notificación por encontrarse las partes a derecho, no habiendo las partes aportado nuevos elementos probatorios ni presentado informes, pasa el Tribunal a sentenciar bajo las siguientes:
II.-MOTIVACIONES:
Analizadas y estudiadas como han sido las actas procesales que conforman la presente causa, esta Juzgadora, pasa a valorar detalladamente las pruebas presentadas por las partes, y a tal efecto indica, ambas partes una vez fijados por este Tribunal, los lapsos para constituir Asociados, Promover y Evacuar Pruebas e Informes, se observa, que transcurrido como se encuentran dichos lapsos, se hace necesario hacer expresa mención, que las partes contendientes no promovieron prueba algunas como tampoco informes ante esta Superioridad, razones estas por las cuales esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas presentadas en la Primera Instancia, siendo estas las siguientes:
DE LA DEMANDA:
La Parte Demandante, alega en su libelo de demanda que consta del documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, de fecha 07 de Febrero de 2006, bajo el N°. 52, Tomo 16, dio en arrendamiento al ciudadano D.G.V.F., portador de la Cédula de Identidad número V-4.324.278, un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el número 1-E, de la “Residencias La Auxiliadora”, 1er. Piso, ubicado en la Calle 19 del Sector Las Acacias, en jurisdicción de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del estado Trujillo, el cual le pertenece en propiedad, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C. del estado Trujillo, en fecha 09 de Noviembre de 2004, bajo el N° 15, Tomo 14, Protocolo 1ero., Trimestre Cuarto. Contrato de Arrendamiento, que riela a las actas procesales, que esta juzgadora, le otorga plena prueba por no haber sido tachado, desvirtuado, ni impugnado en su debida oportunidad, y por cuanto del mismo se desprende la relación arrendaticia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil. Así se decide.
DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
De la lectura del mencionado contrato de arrendamiento, se observa claramente, Cláusula Séptima, que la duración del contrato de arrendamiento, se convino por el término de un año fijo, contados a partir del 01 de Noviembre del 2006, siendo su vencimiento el día 01 de Noviembre de 2007, vista la contestación de la demanda presentada por la ciudadano D.G.V.F., plenamente identificado y debidamente asistido por la Abogada D.B.D.A., y aceptada como ha quedado expresamente la relación arrendaticia, y tal como lo demuestra en el letra A de su escrito de contestación donde manifiesta: Que reconoce la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, producto de la tácita reconducción que operó a favor de su representado, en virtud del consentimiento tácito del demandante de autos, por cuanto el primero de Noviembre de 2007, se renovó el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones establecidas en el contrato originario, pero sin determinación en el plazo de duración, tal y como lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil.
Este Tribunal, con fundamento en lo antes indicado y tomando en consideración que el actor no notificó el desahucio al demandado de autos en su debida oportunidad, ni manifestó el deseo de la entrega del inmueble y disfrutando y gozando el arrendatario del bien objeto del contrato de arrendamiento, no cabe dudas que ha operado la tácita reconducción. Por lo que esta Juzgadora, concluye que se ésta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se decide.
Ahora bien, determinada la naturaleza jurídica del contrato y siendo este a tiempo indeterminado, este tribunal, pasa a resolver el número 1) de la dispositiva de la sentencia apelada por la parte demandada, que copiado textualmente establece: 1) Se declara con lugar el desalojo del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para resolver este punto apelado por la parte demandada, se hace necesario copiar igualmente en forma textual el segundo párrafo del libelo de demanda que indica:” Que de conformidad con los artículos 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley No. 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil acude a demandar formalmente en Acción de Resolución al ciudadano D.G.V.F., venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en Valera del Estado Trujillo y titular de la Cédula de la Cédula de Identidad número 4.324.278, para que convenga o en su defecto, sea obligado a ello por el, propio Tribunal a la Resolución del contrato de arrendamiento del documento, … libre de personas y cosas por encontrarse insolvente en las cuotas de arrendamiento correspondiente a los meses noviembre y diciembre de 2007 y enero del 2008 y de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil de manera subsidiaria para que convenga en el pago de las referidas cuotas insolutas más concepto de DAÑO COMPENSATORIO los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA:
El Demandando, en su escrito de contestación a la demanda, acepta expresamente que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. En el punto TERCERO: Expone: Que rechaza en todas sus partes la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso en su contra el ciudadano E.A.A.F., en virtud, a que esta acción no es procedente cuando el contrato es a tiempo indeterminado, como es el presente caso.
Que el Dr. G.G., en la obra LA RESOLUCION DEL CONTRATO, página 471, expresa:”En cambio, si el incumplimiento es total, no existe duda de que la resolución procede en todo caso, a menos que el contrato sea a tiempo indeterminado”.
Que el Dr. J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 89, señala:”Procederá la resolución – en los con tratos a tiempo determinado – cuan do el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las estipulaciones en el contrato”.
Igualmente, manifiesta: Que de lo transcrito se desprende que la parte actora se confunde al interponer la acción de Resolución de Contrato, pues en todo caso, debió accionar el Desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo pautado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con fundamento a la causal establecida en el literal a, si lo que alega es la falta de pago, que obviamente, estamos en presencia de un contrato que nació a tiempo determinado, pero al haber operado la tácita reconducción se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, pues tal como lo señala el artículo 1.599 del Código Civil “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Ahora bien si queda el arrendatario en posesión del inmueble se presume renovado el contrato, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.600 ejusdem “Su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”…. Pide al Tribunal declare SIN LUGAR, la acción de RESOLUCION DE CONTRATO intentada en su contra, con la consiguiente condenatoria en costas.
RESOLUCION DEL PUNTO PREVIO OPUESTO EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.
Pasa este Tribunal, a pronunciarse acerca de los argumentos anteriormente expuestos en la contestación de la demanda, para así poder determinar acerca de la precedencia o no de la acción propuesta.
La doctrina patria, expresa que las acciones que puedan intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pueden ser la de resolución o cumplimiento de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas, y señala al igual que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, según consta de sentencia que esta juzgadora acoge y respecta, de fecha 28 de Junio de 2005, que reitera la decisión del año 2002, con respecto a la inadmisibilidad de la acción señala: “…., ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber…” (sic).
Observándose de esta manera como el demandante de autos, infringe lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que admitir la presente demanda como una acción de resolución de contrato de arrendamiento, significaría un cabal desconocimiento y un completo desacato de las disposiciones legales que rigen la materia, como lo es la Ley antes mencionada; y que repetimos, dada la especialidad del artículo 34 ejusdem, indica expresamente cuáles son las causales para la procedencia de un desalojo por un contrato de arrendamiento bien sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Así se decide.
Existe una limitante de carácter legal para accionar contra los arrendamientos de inmuebles bajo el régimen de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y esta limitante consiste: Que sólo se puede intentar acciones que se funden en alguno de los literales consagrados en el artículo 34 de la Ley. Se lee del escrito libelar, que la pretensión no se funda ni fáctica, ni jurídicamente en alguna de las causales prevista en el artículo 34 de la Ley en comento, razón por la cual hallamos aquí otra causal de improcedencia de la demanda, encontrándose aquí un presupuesto indispensable para que la acción pueda prosperar y al estar este ausente, este Tribunal, debe concluir que su procedencia es la única senda que debe transitar una eventual decisión de fondo que resuelva la controversia, sin lugar.
Este Tribunal, considera necesario señalar lo siguiente: El Desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento bien sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el mismo se diferencia de la resolución del contrato de arrendamiento, cenándose siendo algunas diferencias existentes entre ambas acciones, tales como: 1.- La acción de resolución se aplica a los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2.- A los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento que establezca la Ley; 3.- La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes contratantes, haciéndose la diferencia que cuando se intenta la acción por falta de pago como es el caso que nos ocupa, la resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Por todos los argumentos antes descritos y las razones de hecho y de derecho ampliamente esgrimidas y muy especialmente, el literal “a” del Artículo 34 de la tantas veces nombrada ley de arrendamientos inmobiliarios, el cual no puede omitirse cuando el incumplimiento en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado es por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que, esta Juzgadora, tomando en cuenta la causa petendi, vale decir, la razón de pedir del demandante de autos, en acatamiento del antes mencionado artículo, así como lo alegado por las partes contendientes y respectando a lo estipulado en el artículo 26 de la Constitución Nacional y 12 del Código de Procedimiento Civil y demás leyes aplicables a la materia arrendaticia, concluye que es indudable que la parte actora no dio cumplimiento a la obligación de comprobar los presupuestos exigidos por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, probado y aceptados por las partes contendientes en este juicio, respetando esta Juzgadora, la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, declara que la presente acción tiene que ser declarada sin lugar en la dispositiva de este fallo.
No se analizan las probanzas ni se toca el fondo del asunto dado lo improcedencia de la acción interpuesta. Así se decide.
DISPOSITIVA:
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario, del Tránsito y Obligación Alimentaria de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadano D.G.V.F., ya plenamente identificado, en el punto 1) de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, el día 27 de Junio de 2008, que declaró con lugar el desalojo del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuso la parte demandante, ciudadano E.A.A.F., plenamente identificado contra el ciudadano D.G.V.F..
QUEDA REVOCADA la sentencia dictada por el Juez a quo en fecha 27 de Junio de 2008.
De conformidad con las previsiones del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en cosas a la parte demandante perdidosa.
Publíquese, notifíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.
Dada, sellada, firmada y refrendada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO, DEL TRANSITO Y OBLIGACION ALIMENTARIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO. En Valera a los veintiún (21) días del mes de Octubre e Dos Mil Ocho (2008).
LA JUEZA TEMPORAL,
Abogada P.C.,
LA SECRETARIA,
ABOG. TAULI TIBISAY SALAS R.
En igual fecha 21 de Octubre de 2009, se publicó y copió la anterior decisión, siendo la una de la tarde.
LA SECRETARIA,
ABOG. TAULI TIBISAY SALAS R.
