Decisión nº 10.512DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 29 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I.D.E.A.

PARTE DEMANDANTE: E.J.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.215.165.

PARTE DEMANDADA: FIRMA MERCANTIL EMPRESA INVERSIONES MIGUEL GANGA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 74, Tomo 23-A, el 28 de Abril de 2005.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: V.S., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 22.834.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: N.T. BEYLOUNE BEYLOUNE, L.M.A.R., N.A. DORTA CHANGIR Y LUZMILA CALCURIÁN GARCÍA, Inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 29.302; 24.040; 21.990; 44.974 respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXP. N° 10.512-10

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 21 de Abril de 2010.

En fecha 10 de Mayo de 2010, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio.

En fecha 12 de Mayo de 2010, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 20 de Mayo de 2010, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 31 de Mayo de 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 31 de Mayo de 2010 la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 02 de Junio de 2010 la parte demandada consignó escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandante.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora en su libelo de demanda que es legítimo propietario de un inmueble ubicado en la Calle Carabobo Norte entre Avenida Bolívar y S.M., signado con el N° 10, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual se encuentra ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con solares y casa que son o fueron de I.B., L.J. y de los Sucesores de G.L.; SUR: Con casa que es o fue de P.J.C.R.; ESTE: Solar o casa que es lié de L.A.P.; y OESTE: La calle Carabobo, que es su frente, el cual me pertenece según consta de documento autenticado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A., en fecha 22 de Marzo de 2002, bajo el N° 46, Folios 361, Protocolo Primero, Tomo 11, Primer Trimestre del año dos mil dos (2002). Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento a la firma Mercantil Empresa INVERSIONES MIGUEL GANGA, C.A., obrando en nombre y representación el Ciudadano J.Á.B., mediante contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 17 de Mayo de 2005. Que en dicho contrato de arrendamiento se obligó a cancelar la suma UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.200,00) y por acuerdo entre las partes contratantes ha sido incrementado hasta llegar en la actualidad a un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.800,00), contrato este que se hizo o realizó a tiempo determinado según lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato. Que dicho lapso podrá ser prorrogado por períodos sucesivos de un (1) año cada vez de mutuo acuerdo, siempre que alguna de las partes no manifieste por escrito a la otra su deseo de no prorrogarlo, cuestión esta que no sucedía por ninguna de las partes contratantes, el cual se ha venido prorrogando hasta la presente fecha, siendo la última prorroga, la comenzada el 1ro de Mayo del año 2009, hasta el 30 de Abril de 2010. Que se estableció en la Cláusula Tercera que las mensualidades se efectuarán por adelantado a más tardar el día 05 de cada mes. Que en caso de que el arrendatario no efectuase el pago del canon de arrendamiento en la fecha indicada, este se considerará en mora y podrá el arrendador resolver el presente contrato de pleno derecho. Que el último pago hecho por concepto de canon de arrendamiento fue el correspondiente al mes de febrero del año 2008, encontrándose el arrendatario en estado de insolvencia en los actuales momentos con relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Marzo hasta Diciembre del año 2008, Enero hasta Diciembre del año 2009 y Enero, Febrero del año 2010. Que el arrendatario no ha dado cumplimiento a una de las obligaciones principales de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Que el ciudadano J.Á.B. anteriormente identificado quien obrando en nombre y representación de la Empresa Mercantil INVERSIONES MIGUEL GANGA, C.A. falleció ab-intestato en la ciudad de Maracay en fecha 16 de Noviembre del año 2008. Que fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159; 1.160; 1.167; 1.264 y 1.592 del Código Civil Vigente, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en razón de ello demanda la Resolución del Contrato fundamentado en los artículos 1.167 y 1592 Ordinal 2° del Código Civil y pide la entrega del inmueble y el pago de las costas y costos del presente proceso. Estimó demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en su escrito de contestación impugnó los documentos acompañados al libelo de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Que el actor no presentó junto con su demanda evidencia auténtica de la existencia de un contrato de arrendamiento, entre él y J.Á.B., o entre él y el ciudadano E.B., o entre él y su representada. Impugnó la estimación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el actor demanda del arrendatario la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo a Diciembre de 2008, de Enero a Diciembre de 2009, y de Enero y Febrero de 2010, es decir, insolvencia de veintitrés (23) meses, y por dicho del mismo actor, el referido canón llega en la actualidad a un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.800,00), que no se sabe si mensual, bimensual, trimestral o semestral. Impugnó y rechazó la estimación de la demanda, ya que dicha demanda, de la forma correcta tiene un valor estimado por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 41.400,00). Rechazó la demanda, por cuanto J.Á.B.B. (fallecido) nunca firmó contrato de arrendamiento alguno en nombre de la sociedad mercantil en su carácter de miembro de la Junta Directiva de la empresa. Que el E.B., titular de la cédula de identidad N° 9.642.266 nunca tuvo el carácter de miembro de la Junta Directiva de la empresa que representa y menos aún que este ciudadano haya suscrito contrato de arrendamiento en nombre de su representada con el ciudadano E.H.C.. Que en el libelo de la demanda estamos en presencia de distintos contratos y demandados distintos a su representada. Que en la demanda intentada por el actor no se determina, individualiza o concreta la persona contra quien se ejerce la acción. Negó el incumplimiento de la obligación con relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo a Diciembre de 2008, de Enero a Diciembre de 2009 y de Enero y Febrero de 2010. Que se encuentra consignando los cánones de arrendamiento por ante este Juzgado, expediente de consignación N° 4360.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora promovió:

1. Copia simple del Contrato de Arrendamiento notariado (folios 07 al 09).

2. Copia simple del documento constitutivo estatutario de la empresa demandada (folios 10 al 15).

3. Copia simple del certificado de defunción del ciudadano J.Á.B.B. (folio 16).

4. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes (folios 113 al 116).

   La parte demandada promovió:

1. Copia certificada del documento constitutivo estatutario de la Empresa demandada (folios 20 al 25).

2. Copia certificada del expediente de consignaciones N° 4360 (folios 34 al 104).

   PARA DECIDIR SE OBSERVA:

   La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda impugna el instrumento cursante al folio 07 que consiste en copia simple del contrato de arrendamiento notariado suscrito entre las partes. Este sentido establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…” (subrayado del Tribunal).

   En este sentido constata esta juzgadora que durante el lapso probatorio se promovió copia certificada del contrato de arrendamiento impugnado cursante a los folios 113 al 116, instrumento que no fue impugnado, quedando demostrada así la relación arrendaticia, y así se decide.

   Asimismo la parte demandada impugna el instrumento cursante al folio 10 que consiste en copia simple del acta constitutiva estatutario de la empresa demandada, constatándose que al folio 20 cursa copia certificada del documento impugnado el cual fue consignado a los autos por el mismo impugnante, con el cual pretende demostrar la cualidad del ciudadano E.B.B., como Vice-presidente de la empresa demandada, y sí se decide.

   La parte demandada impugna la cuantía de la demanda, cuando expresa: “…Por las Razones de hecho y de derecho alegadas es que procedo en este acto a impugnar y rechazar como en efecto formalmente lo hago, de conformidad con el artículo 38 de C.P.C la estimación de la demanda hecha por el actor por considerarla insuficiente y en consecuencia la rechazo, ya que dicha demanda, de la forma correcta, tiene un valor estimado por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES(BsF.41.400,00)….” Al respecto, observa quien aquí decide, que si bien es cierto que el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 30 y siguientes, prevé la forma como debe estimarse el valor de la demanda, no es menos cierto que el artículo 38 eiusdem, establece que, el demandado puede rechazarla por considerarla insuficiente o exagerada.

   Sobre el particular, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha señalado, que cuando el demandado contradice la estimación hecha por el actor, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía:

   …deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. En consecuencia asume el demandado la carga de la prueba cuando impugnada por éste la cuantía, agrega una nueva cuantía

   . Aplicando el criterio parcialmente transcrito al caso que nos ocupa, resulta que el demandado además de impugnar la cuantía por insuficiente, aportó una nueva cuantía, señalando el monto de CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (BsF.41.400,00), invocando lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

   …En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año...

   Así las cosas, el Código de Procedimiento Civil estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento, y al efecto dispone en el artículo 36, que se acumularán las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios cuando el contrato sea a tiempo determinado, como es el caso que nos ocupa. La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada, indicando, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en los mismos. En efecto, el doctor Marcano Rodríguez, estima, que: “a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tengan por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o más pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquiera defensa que no ponga en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, si, por el contrario, el demandado se defendiese alegando la nulidad, o pidiendo la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio, en el caso de nulidad, del de la pensión o pensiones reclamadas a la suma total de las correspondientes al número de años por las cuales se pactó el arrendamiento, más los accesorios; y en el caso de no continuación por resolución del contrato, el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en la que debería terminar el contrato…” (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CXXVI (126) Caso: R. H. contraJ.R. y otros, pp. 487 a 489).

   En este mismo sentido, según la doctrina:

   … la controversia sobre la validez o la continuación del arrendamiento, no se refiere a una obligación singular, sino que el objeto de la demanda es aquí la relación jurídica de arrendamiento, determinar las pensiones sobre que se litigue significa, en este caso, establecer la parte de la relación jurídica de arrendamiento que es realmente controvertida

   (Rengel Romberg, A. 1994. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. T.I, p. 324).

   En el presente caso, la parte demandante pretende la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por falta de pago y de la revisión del libelo de demanda el demandante estableció lo siguiente: “…En dicho contrato de arrendamiento se obligó a cancelar la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 1.200,00), y por acuerdo entre las partes contratantes ha sido incrementado hasta llegar en la actualidad a un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF.1.800,00)…” asimismo señalo lo siguiente: “…Encontrándose el arrendatario en estado de insolvencia en los actuales momentos con relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Marzo hasta Diciembre del año 2008, Enero hasta Diciembre del año 2009 y Enero, Febrero del año 2010..” Dicho esto se puede apreciar que se demanda la falta de pago de 24 meses, por la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 1.800,00), por cada mes, es por ello que la cuantía de la presente demanda, por la aplicación estricta del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no es otra que la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.200,00), y así se decide.

   En cuanto al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses: Marzo hasta Diciembre del año 2008, Enero hasta Diciembre del año 2009 y Enero, Febrero del año 2010, la parte demandada afirma encontrase solvente por estar consignando por este mismo tribunal en el expediente del consignaciones N° 4360, constatándose que cursa a los folios 34 al 104 copia certificada del referido expediente, las cuales no fueron impugnadas y por lo tanto son valoradas. En ellas se verifica que las consignaciones se hicieron de la siguiente forma:

   FECHA DE CONSIGNACION MES CONSIGNADO

   09 de Mayo de 2008 Marzo, Abril y Mayo de 2008

   06 de Junio de 2008 Junio de 2008

   01 de Agosto de 2008 Julio de 2008

   07de Agosto de 2008 Agosto de 2008

   18 de Septiembre de 2008 Septiembre de 2008

   16 de Octubre de 2008 Octubre de 2008

   21 de Noviembre de 2008 Noviembre 2008

   18 de Diciembre de 2008 Diciembre 2008

   14 de Enero de 2009 Enero 2009

   16 de Febrero de 2009 Febrero 2009

   12 de marzo de 2009 Marzo 2009

   16 de abril de 2009 Abril 2009

   15 de mayo de 2009 Mayo 2009

   19 de junio de 2009 Junio 2009

   20 de julio de 2009 Julio 2009

   20 de agosto de 2009 Agosto 2009

   16 de septiembre de 2009 Septiembre de 2009

   21 de Octubre de 2009 Octubre de 2009

   12 de de Enero de 2010 Diciembre de 2009

   19 de enero de 2010 Enero de 2010

   23 de febrero de 2010 Febrero de 2010

   En la cláusula Tercera del referido contrato suscrito por las partes establecieron: “…El canon de arrendamiento es acordado es la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS NIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000.00) mensuales, pagaderos por anticipado a mas tardar el día CINCO (5) de cada mes en el domicilio de EL ARRENDADOR…” De la cláusula trascrita se verifica que la oportunidad de pago del canon de arrendamiento es por mensualidades anticipadas. Ahora, tratándose de pago por consignación, tenemos que en este sentido el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

   Respecto a la aplicación del dispositivo señalado nuestro M.T. ha señalado: “los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05-02-09, Exp. 07-1731)

   De manera que si consideramos que el pago del canon es por mensualidades anticipadas, la consignación podía efectuarla hasta el día 20 del mismo mes. Así tenemos entonces que la consignación de los meses de marzo, Abril, Julio y Noviembre de 2008, Octubre y diciembre de 2009 y febrero 2010, son extemporáneos por tardíos, aunado a que el mes de Noviembre de 2009, no fue consignado, por lo que es forzoso declarar el incumplimiento del demandado, y así se declara.

   En este sentido observa esta sentenciadora que en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes se estableció lo siguiente: “…En caso quede que EL ARRENDATARIO no efectuase el pago del canon de arrendamiento mensual en la fecha indicada, éste se considerará en mora y podrá EL ARRENDADOR resolver el presente contrato de pleno derecho…”

   Asimismo establece el artículo 1.592 en su Ordinal 2° lo siguiente:

   …El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1°….omisis…

   2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…

   Por lo tanto, evidenciado el incumplimiento resulta procedente la acción por resolución de contrato según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.