Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 6 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 06 de mayo de 2008

198º y 149º

Expediente Nº 12.127

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: DESALOJO

PARTE ACTORA: O.E.P.G., O.J.P.G., C.Y.P.G., F.A.C., LISELL DE J.A.P. y LUISABETH A.P., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.604.832, V-3.306.811, V-2.780.375, V-1.149.448, V-10.248.211 y V-12.427.399, en su orden.

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: G.G. y D.G.L., abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 35.711 y 62.073.

PARTE DEMANDADA: L.R.A.H., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-337.413.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Y.P.O., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 24.304.

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones en virtud del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de marzo de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en la ciudad de Puerto Cabello, que declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos O.E.P.G., O.J.P.G., C.Y.P.G., F.A.C., Lisell De J.A.P. y Luisabeth A.P. contra el ciudadano L.R.A.H..

Cumplidas como han sido las formalidades legales correspondientes, pasa esta alzada a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capítulo I

Antecedentes del caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 31 de mayo de 2007, correspondiéndole conocer de la misma, previa distribución, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, el cual admite la demanda por auto de fecha 05 de junio de ese mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda.

Una vez cumplidos los trámites de citación, en fecha 24 de octubre de 2007 la parte accionada consignó escrito de promoción de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar por el a quo mediante sentencia dictada en esa misma fecha.

En fecha 25 de octubre de 2007, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra.

En fechas 30 y 31 de octubre de 2007, la parte demandante presentó escritos de promoción de pruebas, que fueron admitidas por el a quo mediante autos de esa misma fecha.

En fecha 01 de noviembre de 2007, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, admitidas por el a quo mediante auto de esa misma fecha.

En fecha 05 de marzo de 2008, el a quo dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de desalojo intentada. La parte demandada apeló de tal decisión, siendo oído dicho recurso en ambos efectos mediante auto de fecha 12 de marzo de 2008, ordenándose la remisión del expediente al tribunal superior distribuidor.

Cumplidos los trámites de distribución le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 15 de abril de 2008, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa.

Capítulo II

Limites de la controversia:

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

En su libelo de demanda, los demandantes sostienen que son copropietarios de un inmueble ubicado en la calle 32, Nº 4-38 de la Urbanización Rancho Grande, jurisdicción de la Parroquia B.S.d.M.P.C.d.E.C., en virtud de ser herederos de las sucesiones de los ciudadanos P.R.P. y N.I.P. de Ascanio.

Que el referido inmueble se encuentra arrendado verbalmente al ciudadano L.R.A.H. desde el año 1982, y en su condición de propietarios procedieron a citarlo ante la Prefectura del Municipio Puerto Cabello en el año 1994, por existir desde ese entonces insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, solicitando el arrendatario solicitó un plazo de tres meses para devolver el inmueble, lo cual incumplió.

Que procedieron a practicar una notificación judicial por ante el Tribunal Primero del Municipio Puerto Cabello en fecha 13 de febrero de 2007 mediante la cual se le otorgó un nuevo plazo de un mes para que entregara voluntariamente el inmueble, sin que haya hecho caso a tal notificación.

Que en el presente caso nos encontramos ante un contrato de arrendamiento verbal donde no había determinación de tiempo, y el arrendatario ha observado una conducta antagónica a la de un buen arrendatario que cumple con sus obligaciones esenciales, como lo son, el pago del canon de arrendamiento mensual y cuidar el bien arrendado como un buen padre de familia, dado que el mismo se encuentra en pésimas condiciones de habitabilidad.

Que habiendo agotado toda salida extrajudicial que ponga fin a la controversia planteada, es por lo que, demanda al ciudadano L.R.A.H. por desalojo del inmueble supra identificado y, en consecuencia, se les entregue libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió.

Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1133, 1135, 1159, 1160, 1579 primera parte, 1592, 1594, 1595, 1596 y 1597 del Código Civil.

Estima el valor de la demanda en la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00).

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra, la parte demandada rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento interpuesta en su contra, por las siguientes razones:

Que los demandantes no son propietarios del inmueble que ocupa, ni mucho menos son sus arrendadores por contrato de arrendamiento verbal o escrito, aduciendo tener veinticuatro (24) años habitando el inmueble en forma pacífica, continua e ininterrumpida, sin que hasta la fecha de interposición a la demanda haya sido constreñido al pago de arrendamiento alguno, siendo un poseedor precario, no arrendatario, por lo que rechaza la cualidad de arrendadores que los accionantes manifiestan tener sobre el inmueble.

Niega que haya dejado de cancelar cánones de arrendamiento desde hace muchos años, por cuanto aduce, no existe, ni ha existido relación de arrendamiento alguna entre su persona y los demandantes.

Rechaza asimismo que haya sido citado a la Prefectura del Municipio Puerto Cabello en el año 1994 para que cancelara cánones insolutos.

Que no es cierto que se le haya ofrecido en venta el inmueble, afirmando que la parte actora no produjo elementos probatorios de sus alegaciones por que nunca le ofrecieron en venta el inmueble, por lo que no se puede hablar de que haya perdido el derecho a adquirirlo.

Que para la procedencia de las demandas de desalojo preceptuada en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Que exista un contrato de arrendamiento; 2) El arrendador y el arrendatario deben estar perfectamente identificadas; 3) que exista un inmueble objeto de la relación arrendaticia; y 4) que exista insolvencia en el pago de dos o mas mensualidades, con la presentación de los recibos que demuestren el estado de insolvencia; no concurriendo en el presente caso alguno de los señalados requisitos por lo que la demanda intentada es temeraria.

Niega que exista un canon de arrendamiento estimado por la parte actora en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), por cuanto no existe regulación previa y no existe relación arrendaticia.

Que en el supuesto negado de que exista un contrato de arrendamiento verbal, y que no haya cancelado cánones de arrendamiento desde 1994, opone a la parte actora la prescripción establecida en el artículo 1980 del Código Civil.

Que asimismo en el supuesto de que exista una relación arrendaticia, que no existe, opone a los accionantes lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual se prohíbe el arrendamiento de viviendas que no posean condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, siendo que en su libelo de demanda la misma parte actora reconoce que el inmueble cuyo desalojo solicita no está en condiciones de habitabilidad, por lo cual no procede la acción de desalojo.

Hechos controvertidos:

Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, no hay hechos admitidos en la presente causa; quedando como controvertidos los siguientes:

1. La existencia de la relación arrendaticia.

2. Si el demandado ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento.

3. Si es procedente la pretensión de desalojo.

4. Si está prescrita la acción.

Capítulo III

Punto previo. De la tramitación de las cuestiones previas en los procedimientos contenciosos inquilinarios

De una revisión detenida de las actuaciones procesales verificadas ante el tribunal de la primera instancia, observa esta alzada que durante el lapso de contestación a la demanda, la parte demandada compareció y consignó un escrito mediante el cual promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo decidida en forma incidental por el a quo, mediante sentencia interlocutoria de fecha 24 de octubre de 2007, amparándose en el contenido del artículo 884 ejusdem.

Ante el supuesto de que se promuevan cuestiones previas en los procedimientos arrendaticios, nuestro M.T. ha establecido el siguiente criterio:

…Como se mencionó precedentemente, en algunas ocasiones las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sufren particulares modificaciones en cuanto a su procedimiento, como sucede cuando el demandado opone alguna cuestión previa, la cual, por imperio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe ser alegada junto con la contestación de la demanda y decidida de manera sumaria en la sentencia definitiva.

En efecto, el artículo 33 de la referida ley establece el procedimiento breve de manera exclusiva para la resolución de las acciones derivadas de relaciones arrendaticias; sin embargo, entre sus excepciones se encuentran las cuestiones previas, las cuales no deberán ser tramitadas de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sino por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que quiere decir que serán resueltas conjuntamente con la sentencia definitiva…(Sentencia de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº RC-1146 del 29 de septiembre de 2004) (Subrayado de esta Tribunal).

Por su parte, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (…).

De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos (…)

.(Subrayado de este Tribunal).

Conforme a lo establecido en la norma antes citada, dada la naturaleza eminentemente expedita del procedimiento de desalojo, y en aras de evitar incidencias que puedan prolongarlo innecesariamente, el pronunciamiento del Juez acerca de las cuestiones previas debe hacerse conjuntamente con las defensas de fondo, en la sentencia definitiva, y solo cuando se ha alegado la falta de jurisdicción o la incompetencia del tribunal, el Juez deberá decidir al respecto en forma incidental.

Tal criterio ha sido sostenido en diversos fallos de este Tribunal Superior, entre ellos, en la sentencia dictada en fecha 03 de abril de 2008, en el juicio por desalojo intentado por el ciudadano Athaman A.M.D.Y. contra el ciudadano Frad A.E.B.J., que casualmente el a quo también conoció en primer grado de jurisdicción, por lo que debe esta Alzada hacer un llamado de atención al Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, con sede en Puerto Cabello, para que en lo sucesivo, evite incurrir en las irregularidades procesales que han sido evidenciadas.

Ahora bien, ante la violación de formalidades procesales esenciales que hayan causado algún perjuicio, vulnerado derechos o garantías de las partes, o que atenten contra el orden público, el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 334 Constitucional, imponen al Juez el deber de restablecer la situación jurídica que ha sido infringida, pudiendo incluso ordenar la reposición de la causa, si lo considerase oportuno.

No obstante, ha sido reiterada y pacífica la doctrina de nuestro M.T. en el sentido de que la necesidad de las reposiciones debe ser la de corregir vicios que efectivamente ocurran en el trámite de un juicio, siendo necesario que la reposición persiga una finalidad útil y así restaurar el equilibrio de las partes dentro del proceso, y por ello los jueces deben examinar cuidadosamente si efectivamente ha ocurrido un menoscabo de las formas procesales y si éste menoscabo ha impedido el ejercicio de un recurso o cualquier derecho que le asista a las partes.

En este orden de ideas, a pesar de que en el caso subiudice se ha constatado la tramitación incorrecta de la cuestión previa promovida, en contravención a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no encuentra este sentenciador que tal circunstancia atente contra el orden público, haya vulnerado algún derecho o garantía de las partes, o les haya producido indefensión, sino que por el contrario, pese a tales alteraciones, las partes han tenido la oportunidad de ejercer en condiciones de igualdad, todas las actuaciones y recursos procesales que la ley les permite.

En atención a lo expuesto, resultaría inoficioso y contrario a la garantía constitucional de acceso a una justicia sin formalismos inútiles ni dilaciones indebidas, que esta alzada ordenara la reposición de la causa con el fin de corregir la irregularidad constatada, cuando ésta no ha impedido a las partes el ejercicio de sus derechos. Por esta razón, debe concluirse que la subversión procesal evidenciada no constituye motivo suficiente para decretar la reposición de la causa, ni impide a esta alzada decidir acerca del fondo de la controversia planteada. Así se establece.

Capítulo IV

Análisis probatorio

Seguidamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, procede este juzgador a analizar el acervo probatorio traído al proceso por cada una de las partes, en los términos que siguen:

Pruebas de la parte actora:

1. Marcado “E”, consignó junto al libelo de demanda, y posteriormente reprodujo en el lapso probatorio marcado “F”, un instrumento extendido en copia fotostática simple, contentivo de acta que según afirma la parte promovente, emana de la Prefectura del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. Este instrumento fue impugnado por la parte demandada, por lo que para su valoración se hacia necesario que la parte promovente solicitara su cotejo con su original o copia certificada, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Consta de autos que la parte demandante promovió la prueba por informes dirigida a la Fundación Batalla Social de Puerto Cabello a fines de que informara si en los libros llevaos por la entonces Prefectura de Puerto Cabello en el año 1997, se encuentra asentado el original del instrumento bajo análisis. Esta probanza fue admitida y evacuada por el tribunal de la primera instancia, respondiendo la institución requerida mediante comunicación consignada a los autos en fecha 13 de febrero de 2008, en la cual se informa al tribunal que en esa oficina no reposan archivos de los libros llevados por la Prefectura de Puerto Cabello en el año 1997, ni tienen conocimiento de donde se encuentran, lo que infiere que el instrumento no fue hecho valer y debe ser desechado del proceso.

2. Marcado con la letra “A”, produjo la parte actora instrumento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Puerto Cabello (hoy Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello) en fecha 29 de abril de 1948, inscrito bajo el Nº 22, folio 33 vto, protocolo 1º, tomo 2º que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, en cuanto a su mérito, el instrumento bajo revisión resulta irrelevante al asunto litigioso, toda vez que está dirigido a demostrar el derecho de propiedad de los demandantes sobre el inmueble litigioso, lo cual no es un hecho relevante en la presente causa donde se dilucida la existencia o no del contrato de arrendamiento invocado por la parte demandante.

3. Marcados “B” y “C” produjo en copias fotostáticas simples, instrumentos privados suscritos por el ciudadano J.E.F., quien no es parte en el presente juicio, por lo que para su valoración ha debido la parte accionante promover su ratificación por medio de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no cumplir con tal carga, los instrumentos bajo revisión no generan valor ni merito probatorio alguno.

4. Marcado con la letra “D”, produjo la parte actora un instrumento privado que aduce, emana del demandado, no siendo atacado en forma alguna por éste último, en virtud de lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; evidenciándose de su contenido que en fecha 07 de abril de 2003, el ciudadano L.A., se dirigió a los integrantes de la Sucesión Parra solicitándoles copia del documento de propiedad, impuesto sobre la renta y declaración de bienes del inmueble que habita su familia para gestionar un préstamo de Ley de Política Habitacional, e informándoles a su vez que no contaba con recursos suficientes para adquirir el referido inmueble.

5. Marcado con la letra “E” y cursante a los folios del 41 al 55 del expediente, produjo la parte actora instrumento contentivo de notificación judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello en fecha 13 de febrero de 2007, por solicitud de la apoderada judicial de los cuidadanos O.E.P.G., O.J.P.G., C.Y.P.G., F.A.C., Lisell De J.A.P. y Luisabeth A.P..

   De su contenido se evidencia que en la fecha indicada el tribunal se constituyó en el inmueble objetó de la presente controversia y notificó a la ciudadana C.E.O. de Alfaro lo siguiente: al particular primero, que los hoy demandantes son los propietarios del inmueble que ocupa en calidad de inquilino; al particular segundo, que fue citado en la prefectura de Puerto Cabello hace algunos años por falta de pago de los cánones de arrendamiento, oportunidad en la cual solicitó en su calidad de inquilino que se le otorgara un plazo de tres meses para devolver el inmueble; al particular tercero, que le hicieron notificaciones en fechas 08 de diciembre de 2000 y 27 de mayo de 2002 ofreciéndoles en venta el inmueble; y al particular cuarto, que le otorgan un plazo de un (01) mes, a fin de que entregue voluntariamente el inmueble a sus propietarios.

   Este instrumento es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al tratarse de un documento público aparente, sin embargo, en cuanto a su mérito solo demuestra que se practicó la notificación judicial en la fecha indicada, sin que ello determine la veracidad de los hechos notificados.

6. Promovieron las testimoniales de 14 personas, las cuales fueron admitidas por el tribunal de la primera instancia, habiendo comparecido a declarar únicamente los ciudadanos N.F., P.O. y C.S., no teniendo este sentenciador nada que analizar respecto del resto de los testigos promovidos.

   De la declaración rendida por la ciudadana N.F.d.L. esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando la testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que conoce a los ciudadanos Carmen, Oscar y O.P. desde que nació hace 56 años; y al ciudadano L.A. “desde que está alcalizado (sic) allí, creo que en el año 1982, si no me equivoco” (primera, segunda y tercera pregunta); que desde que tiene uso de razón, en el inmueble controvertido vivieron los viejitos que son la señora Felicia y el señor Roberto, y luego todos sus hijos (cuarta pregunta); que sabe que L.A. arrendó el referido inmueble desde el año 1982, y que le consta “porque el señor Oscar le alquiló y entre los vecinos se comenta siempre, llegó un nuevo vecino, le alquilaron” (quinta y sexta pregunta); que cuando el demandado alquiló el inmueble el inmueble se encontraba muy bien, “pero el deterioro que tiene ahorita, que se ve desde afuera es horroroso” (Séptima pregunta); y que le consta que el demandado fue citado ante la prefectura de Puerto Cabello porque él comentó que estaba molesto por eso (última pregunta). No hubo repreguntas.

   Del análisis del testimonio ofrecido, observa este sentenciador que al responder a la sexta pregunta que le fue formulada, la testigo afirma tener conocimiento de la condición de arrendatario del demandado“porque el señor Oscar le alquiló y entre los vecinos se comenta siempre, llegó un nuevo vecino, le alquilaron”, lo que evidencia que el conocimiento que alega tener es referencial, por lo cual su testimonio no arroja valor ni mérito probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   De la declaración rendida por el ciudadano P.O.C., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que conoce a los ciudadanos Carmen, Oscar y O.P. desde que tiene uso de razón, y al ciudadano L.A. “desde que alquiló allí” (primera, segunda y tercera pregunta); Que le consta que el inmueble objeto de la controversia pertenece a la sucesión Parra porque desde niño frecuentaba esa casa y conoce a los padres y a los hijos (cuarta pregunta); que el demandado alquiló el inmueble en el año 1982, y le consta porque es vecino de allí (quinta y sexta pregunta); que el inmueble se encontraba en perfectas condiciones al momento de ser ocupado por el demandado y actualmente se encuentra en malas condiciones (séptima y octava pregunta); que el demandado fue citado ante la Prefectura de Puerto Cabello, lo cual le consta “porque él indignado lo divulgó a la comunidad” (novena y décima pregunta). No hubo repreguntas.

   Del análisis de la declaración del testigo, observa este sentenciador que al responder a la sexta de las preguntas que le fueron formuladas, afirma conocer que el demandado arrendó el inmueble controvertido desde el año 1982, “porque es vecino de allí”; lo que a juicio de este juzgador no constituye una razón suficiente que sustente el conocimiento que el testigo alega tener acerca de los hechos. Por esta razón, el testimonio ofrecido no genera confianza a este tribunal y es desechado del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   De la declaración rendida por la ciudadana C.L.S., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando la testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que conoce a los ciudadanos Carmen, Oscar y O.P. “de toda la vida”, y al ciudadano L.A. “cuando alquiló la casa” (primera, segunda y tercera pregunta); que el inmueble controvertido pertenece a la sucesión Parra, porque de toda la vida desde que ellos se mudaron, sabe que sus padres eran dueños de la casa (cuarta pregunta); que le consta que el demandado arrendó el inmueble desde 1982, “porque él llegó diciendo por la cuadra que el señor Parra le alquiló la casa” ( quinta y sexta pregunta); que la casa estaba en buen estado al ser ocupada por el demandado, y en la actualidad se encuentra deteriorado (séptima y octava pregunta); y que sabe que el demandado fue citado en la década de los noventa a la Prefectura de Puerto Cabello, porque él trabajaba en esa institución en ese entonces (última pregunta). No hubo repreguntas.

   Al analizar el testimonio de la ciudadana C.S., observa este sentenciador que al responder a la quinta y sexta de las preguntas que le fueron formuladas, la testigo afirma conocer la condición de arrendatario del demandado “porque él llegó diciendo por la cuadra que el señor Parra le alquiló la casa”, lo cual evidencia que su testimonio es referencial, razón por la cual no se le concede valor probatorio conforme a la previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

7. Promovieron asimismo en copias fotostáticas simples los siguientes instrumentos: a) Marcada “G”, planilla de declaración sucesoral del causante P.R.P. de fecha 16 de junio de 1971, signada con el Nº 528, y b) Marcado “H”, formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones y certificado de liberación de patrimonio hereditario de la ciudadana F.G.d.P..

   Estos instrumentos son apreciados por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo en cuanto a su mérito, los mismos resulta irrelevantes, toda vez que están dirigidos a demostrar la cualidad de propietarios que se arrogan los demandantes sobre el inmueble objeto de litigio, lo cual no es un hecho discutido en la presente causa.

   Pruebas de la parte demandada:

1. En el lapso probatorio promovió el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye un medio de prueba admisible conforme a la ley, no teniendo por tanto este sentenciador nada que analizar al respecto.

2. Invocó la confesión de la parte actora argumentando que en su libelo de demanda manifestó que el inmueble objeto de la acción de desalojo está inhabitable, por lo cual aduce, no se le puede demandar por desalojo dado que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe y declara ilícito el arrendamiento de inmuebles de esta naturaleza.

   Al respecto, constata este juzgador que en el libelo de demanda, específicamente a los renglones 19 y 20 del folio 2 del expediente, los demandantes señalan que el inmueble objeto de la controversia “se encuentra en pésimas condiciones de habitabilidad”, sin embargo, tal afirmación, proveniente de la particular percepción de los accionantes resulta, a juicio de este sentenciador, insuficiente para demostrar que el referido inmueble no posee las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, a las cuales hace referencia el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Biagio Pilliteri Bruno, F.A.O., Á.O.S. y J.G.M.M., las cuales fueron admitidas y evacuadas por el tribunal de la primera instancia, no habiendo comparecido a declarar el ciudadano F.A.O., por lo cual nada tiene que a.é.s. respecto de éste testigo.

   De la declaración rendida por el ciudadano Biagio Pilliteri Bruno, esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que tiene entre 35 y 40 años viviendo en la calle 32 de la urbanización Rancho Grande (primera pregunta); que conoce al ciudadano L.A. quien es su vecino, y vive en la calle 32 de la urbanización Rancho Grande (segunda y tercera pregunta); que no conoce a la familia Parra García (quinta pregunta); que la vivienda que habita el demandado ha estado igual desde hace veinticuatro años, que no sabe en que condiciones está por dentro, pero por fuera siempre ha estado igual (sexta pregunta).

   Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte demandante que la amistad que tiene con el señor Alfaro es como vecinos, que desde que se mudaron se saludan y a veces hablan, pero hasta ahí (primera repregunta); que no sabía que el demandado era inquilino, había pensado que era dueño, nunca le preguntó si era dueño o inquilino (segunda repregunta); que no conoce a los ciudadanos Carmen, Oscar y O.P., (tercera repregunta); que no sabe quienes vivían en el inmueble antes que el demandado “acuérdese que estamos hablando de entre 20 y 25 años y yo era mucho más chamo”(cuarta repregunta); que no sabe en que condiciones está la casa por dentro pero conoce que el demandado le hizo el techo hace dos años porque él mismo se lo dijo (quinta y sexta repregunta).

   De la declaración rendida por el ciudadano Á.O.S., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que vive en la calle 32 de la Urbanización Rancho Grande desde hace 45 años (primera pregunta), que conoce al demandado, quien vive frente a su casa (segunda y tercera pregunta); que la condición del inmueble controvertido no es buena, es inhabitable y siempre la ha visto fea, horrorosa (cuarta y sexta pregunta); que la familia Parra García vivió allí hace como 35 años (quinta pregunta).

   Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte actora que el demandado tiene como 24 años viviendo por ahí (primera repregunta); que no tiene relación de amistad con el demandado, es solo su vecino (segunda repregunta); que no sabe en que calidad el señor L.A. ocupa el inmueble, pensaba que era el dueño (tercera repregunta); que no tiene conocimiento que el demandado haya sido citado hace algún tiempo ante la Prefectura de Puerto Cabello (cuarta repregunta); que ha entrado a la casa y sabe que tiene las paredes agrietadas y el techo se moja por lo que en su criterio está inhabitable, y no hay necesidad de ser experto para saberlo (quinta, sexta y séptima repregunta); que el señor L.A. cambió una parte del techo del inmueble y otra no (octava repregunta); que visita la casa ocupada por el demandado solo ocasionalmente y ha visto sus dependencias porque el hijo del demandado es técnico en radio y cuando se le dañan los equipos va para allá (novena, décima y undécima repregunta).

   De la declaración rendida por el ciudadano J.G.M.M., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que no vive actualmente en la calle 32 de la urbanización Rancho Grande, pero vivió allí hace como diez a quince años (primera y segunda pregunta); que vivió allí más o menos siete años (tercera pregunta); Que conoce al demandado y le consta que vive en un inmueble ubicado en la calle 32 de la Urbanización Rancho Grande, el cual se encuentra en un pésimo estado (quinta, sexta, séptima y octava pregunta); que solo tiene relación de vecinos con el demandado (novena pregunta).

   Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte demandante que hace veinte años el inmueble ocupado por el demandado se encontraba igual de pésimo, lo cual sabe porque todos los fines de semana iba de visita a la calle 32 a casa de su abuela (primera y segunda repregunta); que conoció a dos de los miembros de la sucesión Parra (tercera repregunta); que nunca fue amigo del demandado, solo vecinos, y no sabe si fue citado a la prefectura de Puerto Cabello (cuarta repregunta); que supo que hace tres años el demandado tuvo que cambiar el techo del inmueble (sexta repregunta); que tenía como diez años cuando vio que ellos se mudaron y ya él era vecino de ese sector (séptima y octava repregunta); que el demandado tiene un hijo pero no tiene su edad (novena repregunta).

   Del análisis de las declaraciones ofrecidas por los ciudadanos Biagio Pilliteri, Á.O.S. y J.G.M., observa este juzgador que los mismos no incurren en contradicción alguna, ni aún al confrontar sus testimoniales entre sí, sin embargo, en cuanto a su mérito, nada aportan sus declaraciones al asunto discutido en la presente causa, toda vez que los testigos admiten expresamente desconocer la cualidad con la cual el demandado posee el inmueble objeto de la controversia, y por otra parte, sus dichos están orientados a demostrar la alegada inhabitabilidad del inmueble controvertido, siendo que a juicio de este sentenciador la prueba testimonial resulta inconducente para tal fin, por lo cual las declaraciones ofrecidas no revisten mérito probatorio alguno, por lo cual este juzgador desecha los testimonios conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   Capítulo V

   Consideraciones para decidir

   Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, es menester precisar que la pretensión de la parte actora consiste en el desalojo de un inmueble ubicado en la calle 32, Nº 4-38 de la Urbanización Rancho Grande, jurisdicción de la Parroquia B.S.d.M.P.C.d.E.C., que aducen se encuentra arrendado verbalmente al ciudadano L.R.A.H. desde el año 1982; argumentando que éste ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento desde el año 1994.

   El demandado por su parte, niega que exista, ni que haya existido relación de arrendamiento alguna entre su persona y los demandantes, pero admite encontrarse en posesión del inmueble, alegando tener veinticuatro (24) años habitándolo en forma pacífica, continua e ininterrumpida.

   Ahora bien, conforme puede inferirse claramente del contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de desalojo, entendida ésta como la acción del arrendador en contra del arrendatario dirigida a poner término al contrato de arrendamiento y obtener la restitución del inmueble arrendado, constituye un requisito sine quanon, la determinación inequívoca de la existencia de la relación arrendaticia, pues en caso contrario, la acción resultaría manifiestamente improcedente.

   En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 670 del 24 de abril de 2008 (caso: M.A.P.O.), en la cual estableció lo siguiente:

   …Esta Alzada observa que el debate judicial se centró en la verificación de la condición de propietario del demandante, más que en la existencia de una relación arrendaticia, pese a que esta última fue negada por el demandado y no así el carácter de propietario del demandante del desalojo (omissis)

   Ciertamente, la parte contra quien se pretendió el desalojo tiene derecho a que la parte victoriosa logre la demostración de la veracidad de sus alegatos, ya que, en caso contrario, si no se comprueba lo que hubiere sido afirmado, la decisión no favorezca su pretensión y el juez no supla la deficiencia probatoria de una de las partes.

   A esta Sala sorprende que en el juicio de desalojo, respecto de un supuesto de procedencia tan elemental como lo constituye la prueba inequívoca de la existencia de la relación arrendaticia, los jueces de instancia no hayan sido rigurosos en el examen de ese extremo, y hayan concluido que la simple condición de propietario del demandante era suficiente para la validación de la existencia de una relación jurídica de arrendamiento entre aquél y el demandado…

   En el caso sublitis, como ya se ha afirmado, la parte actora sostiene que existe un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado desde el año 1982, lo cual ha sido negado expresamente por el demandado, por lo que correspondía a los demandantes probar la veracidad de sus argumentos. Ahora bien, del análisis de las pruebas aportadas por las partes en el transcurso del proceso que han sido valoradas por este tribunal, se observa que la actividad probatoria de los accionantes se dirigió a demostrar la condición de propietarios que se arrogan sobre el inmueble controvertido, lo cual por demás no es objeto de discusión en el presente proceso, pero no obstante, no han logrado demostrar fehacientemente la existencia de la alegada relación arrendaticia verbal, en virtud de lo cual, conforme a las consideraciones precedentemente realizadas, la pretensión de desalojo intentada debe forzosamente declararse sin lugar. Así se decide.

   En virtud de lo decidido, se hace inoficioso emitir un pronunciamiento sobre la defensa perentoria de prescripción de la acción sostenida por el demandado. Así se establece.

   Capítulo VI

   Dispositivo

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de marzo de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, y en consecuencia, SE REVOCA la sentencia apelada, conforme a los razonamientos esgrimidos en la presente decisión; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por los ciudadanos O.E.P.G., O.J.P.G., C.Y.P.G., F.A.C., LISELL DE J.A.P. y LUISABETH A.P. contra el ciudadano L.R.A.H..

   De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencido en el presente juicio.

   Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

   Publíquese, regístrese y déjese copia

   Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los seis (06) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

   M.Á.M.T.

   EL JUEZ TITULAR

   D.E.

   LA SECRETARIA

   En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

   D.E.

   LA SECRETARIA

   Exp. Nº 12.127

   MAMT/DE/luisf.-