Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 5 de Abril de 2010

De las cuestiones previas

En el particular titulado ‘CAPITULO II’, de su escrito de contestación, la apoderada judicial de la parte demandada promovió acumulativamente las cuestiones previas contempladas en el artículo 346, ordinales octavo y decimo-primero, del Código de Procedimiento Civil.

De la prejudicialidad:

En primer lugar, la apoderada judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa consagrada en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que de-ba resolverse en un proceso distinto, fundamentada, entre otros aspectos, de la siguiente manera:

(omissis) “…LA MENSUALIDAD DEL ALQUILER o canon de arrenda-miento, a que hace referencia EL DEMANDANTE, en los puntos SEXTO y SEPTIMO de su Libelo de demanda, es por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES, con CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F. 1.660,50) que a su parecer y entender, a pesar de su error, pretende alegar como una cantidad FIRME y DEFINITIVA, líquida y exigible, por haber sido mencionada en un ACTO ADMINISTRATIVO, ilegal, sujeto a impugnación.

De tal suerte que el monto señalado y el ilegal acto administrativo, están bajo examen de la AUTORIDAD COMPETENTE, como es del conoci-miento del demandante, que aportó a los autos copias certificadas de la ACCIÓN DE NULIDAD, procedentes del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo, de tales alquileres y de la precaria fase ad-ministrativa, que carece de la condición de ejecutabilidad, por ser acto impropio de la Administración Pública…” (sic).

Para decidir, se observa:

En opinión de la mandataria judicial de la parte demandada, se justifica la procedencia de la cuestión previa sometida a la consideración de este Tribu-nal, en razón que la exigibilidad del nuevo precio del canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, contenido en su Resolución nº 012146, de fecha 20 de junio de 2.008, sobre el cual se apoya el fundamento de pedir esbozado por la parte actora en el libelo para reclamar el desalojo de la cosa arrendada, en razón de la pretendida insol-vencia que se le atribuye al hoy demandado, está supeditada a las resultas del recurso contencioso de anulación, ya interpuesto por la representación judicial del demandado contra la mencionada decisión administrativa.

A los señalados efectos, la apoderada judicial de la parte demandada re-mite sus consideraciones a la documentación aportada por la representación judicial de la parte actora junto con el libelo, de cuyos recaudos, tal como apre-cia el Tribunal, se infiere que ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, cursa el expediente marcado con el número 6103, de su nomenclatura, contenti-vo del recurso contencioso de anulación a que hizo alusión la promovente de la cuestión previa, cuya admisión data del 22 de septiembre de 2.007, sin que, has-ta la presente fecha, se tengan noticias acerca del desenlace de ese procedimien-to judicial.

Al ser esto así, es de señalar que la mencionada Resolución nº 012146, en la que precisamente la apoderada judicial de la parte demandada centra su des-acuerdo, constituye, en su esencia, un acto administrativo que se erige en una manifestación de voluntad de la Administración, emitido en virtud de una po-testad decisoria que el ordenamiento jurídico le confiere, destinada a regular intereses contrarios entre los administrados, cuyo desenlace es un acto autoriza-torio por lo que respecta a la fijación del precio máximo del alquiler a que están vinculados los interesados, lo cual deriva de un motivo que la Administración considera justo para las partes de una relación jurídica preexistente.

En ese sentido, conviene resaltar que, según lo dispone el artículo 75 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ‘Las deci-siones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa’, de lo que se colige en considerar que la decisión adoptada por el competente organismo re-gulador, en este caso la Resolución nº 012146, de fecha 20 de junio de 2.008, comporta la existencia de un acto administrativo que prejuzga como definitivo, el cual se presume legítimo, dotado de la necesaria ejecutividad y ejecutoriedad, encaminado a producir de manera inmediata los efectos en él contenidos, aún cuando en su contra se hubiere intentado el correspondiente recurso contencio-so de anulación, a menos que se hubiere propendido a su suspensión temporal en la forma que se indica en el artículo 21 la Ley Orgánica del Tribunal Supre-mo de Justicia, lo cual, en apariencia, no aparece que hubiere ocurrido.

Por ende, al estar en presencia en el caso de autos de una manifestación definitiva de voluntad del Estado que agota la vía administrativa, es de consi-derar que la potestad o facultades del Juez en sede contenciosa administrativa, en los términos expresados por el artículo 259 de la Constitución de la Repúbli-ca Bolivariana de Venezuela, son eminentemente constitutivos, en el sentido de determinar la forma y condiciones en que debe lograrse el efectivo restableci-miento de la situación jurídica subjetiva lesionada por la Administración, lo cual no corresponde hacer a este Tribunal, pues no le es atinente discutir, pon-derar ni evadir la expectativa legítima del acto administrativo que la apoderada judicial de la parte demandada considera lesivo a los particulares intereses de su representado pues, hasta tanto no se provea lo contrario a lo allí establecido, en desarrollo de la indicada premisa fundamental, debe considerarse su aplica-ción plena.

Por lo tanto, habida consideración del alcance de las potestades que tiene el Juez en materia contencioso administrativo, no es posible, al contrario de la tesis sustentada por la mandataria judicial de la parte demandada, el manteni-miento de su alegato de la pretendida cuestión prejudicial, dado que en la even-tual decisión del Juez de lo Contencioso Administrativo, en razón de su función controladora de la actividad de la Administración, el restablecimiento que se ordene, a consecuencia de la ilegalidad reconocida por el operador de justicia, solamente genera una nueva situación de naturaleza sustancial, la cual, en lo sucesivo, va a definir las consecuencias del hecho constituido mediante la deci-sión dictada, en cuanto al establecimiento y aplicación de otro tipo de circuns-tancias que sean del interés de los administrados, bien sea ratificando lo decidi-do por la Administración, o bien modificando total o parcialmente la decisión del órgano regulador, lo que permitirá el nacimiento de nuevas situaciones ju-rídicas en las que hipotéticamente quedaría comprendido el derecho al reinte-gro a que alude la mandataria judicial de la parte demandada, lo que hace im-pensable, como se dijo, el mantenimiento del alegato de la prejudicialidad ale-gada por el destinatario de la pretensión, pues:

(omissis) “...Resulta lógico sostener que no sólo es indispensable que la cuestión considerada como prejudicial sea previa e influyente para resol-ver una y otra controversia, sino que también tal asunto no hubiere ad-quirido el carácter de cosa juzgada.

Esta ha sido la interpretación dada por autorizada doctrina sobre el tema, que ha expresado lo siguiente:

Consecuentemente con ello, diremos que para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación sus-tancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento co-rresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo, a otro tribunal, la decisión del cual debe influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquélla

. (Alsina, Hugo; Las cuestiones Prejudiciales en el P.C.-vil. Ediciones Jurídicas Europa-América. Brevarios de Derecho. Buenos Aires. 1959. pág. 66)”.

(...)

En criterio de la Sala, los caracteres indicados para la procedencia de la cuestión prejudicial (que el asunto previo sea influyente y que no goce del carácter de cosa juzgada), deben verificarse de forma concurrente, en el sentido de que faltando uno de ellos imposibilitaría al órgano jurisdic-cional en el que se opone la excepción, pronunciarse afirmativamente so-bre ella...” (Sentencia n° 706, dictada en fecha 10 de junio de 1999 por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala Político-Administrativa, recaída en el juicio de G. E. Iluminación de Venezuela Geisa, s.a. contra Banco Consolidado c.a.);

En sintonía con lo expuesto, nuestra Casación ha sido de similar parecer, al establecerse el siguiente criterio:

(omissis) “…la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdic-ción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión, y c) Que la vinculación en-tre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea ne-cesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin po-sibilidad de desprenderse de aquélla. (Vid. Sentencias de la Sala Político Administrativa de 9 de octubre de 1997, 28 de mayo de 1998 y 10 de junio de 1999, entre otros numerosos fallos).

En el caso concreto si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimiento no consti-tuye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto tri-bunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso dis-tinto”, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se sus-penda hasta tanto que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal prejudicialidad que deba resolverse en un proceso distinto…” (Sentencia Nº APTEC323 dictada en fecha 14 de ma-yo de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación So-cial).

Sobre la base de las anteriores consideraciones, apoyada en los antece-dentes jurisprudenciales supra descritos, se juzga la improcedencia de la cues-tión previa que nos ocupa y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

De la alegada prohibición de la ley:

En segundo, y último lugar, la apoderada judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal decimo-primero, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, entre otros aspectos, se indicó lo siguiente:

(omissis) “…sobreviene su inadmisibilidad cuando se revisa la causa y se interpone la pertinente Cuestión Previa, por cuanto la ACCION Y LA CAUSAL debe ser la indicada en la Ley de la Materia, la Acción o causal de DAÑOS Y PERJUICIOS no es la requerida para el Desalojo, ya que pertenece o esta (sic) vinculada a otro tipo de acción Civil, la acción de Desalojo HA SIDO DISFRAZADA, claro está, que el Juzgado a simple vista no puede apreciar el disfraz, ya que se invoca, se alega, la norma pertinente, pero sin fundamento o se extiende a otras pretensiones, como lo es El Cobro de Daños y Perjuicios (…), desvirtuando la acción y EJER-CIENDO UNA RESOLUCION DE CONTRATO (solapada) CON CO-BROS DE DAÑOS Y PERJUICIOS, teniendo la acción de Desalojo, requi-sitos legales diferentes a la RESOLUCION DE CONTRATO Y SUS DA-ÑOS…

(omissis)

…EL DISFRAZ o la acción simulada, se aprecia, cuando no es cierto su asidero o legalidad, tal situación se desprende del hecho de que existe di-ferencias (sic), al accionar por DESALOJO lo cual requiere de condiciones legales diferentes, a la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO…

(omissis)

…Las Causales para el Desalojo ESPECIFICAMENTE sin (sic) son TAXATIVAS, por lo tanto no se puede accionar RESOLUCION DE CONTRATO con daños y perjuicios, calificando como DAÑOS las su-puestas mensualidades insolutas…

(omissis)

…En tal sentido es evidente que el Actor está Demandando DAÑOS Y PERJUICIOS.

A sabiendas que según el Contrato de Arrendamiento, existe la cláusula SEPTIMA que establece la CLÁUSULA PENAL para Daños y Perjui-cios…

(omissis)

…En forma ilusoria pretende el cobro de Daños y Perjuicios, como si fue-ra una mera acción Mercantil, abunda en forma ridícula, LA DETERMI-NACIÓN DEL DAÑO Y SUS CAUSAS pretendiendo llenar los extremos de Ley, para cobros de otra índole jurídica.

También confunde, alquileres mensuales o canon de arrendamiento con DAÑOS POR USO…

(omissis)

…Es evidente que se ha interpuesto una ACCIÓN PIÑATA o palo a todo mogote (sic), como dicen, cual es ciertamente la acción propuesta? Cual es la causal, los Daños y Perjuicios es una causal de Desalojo?

El afán de lucro lo llevó a pedir otras cosas diferentes e impertinentes que no caben en el juicio especial de Desalojo…

(omissis)

…la mascara (sic) del disfraz, son esas dos (2) causales de Desalojo, men-cionadas para la ADMISIBILIDAD DE LA ACCION tanto el alegato de que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas y lo pertinente a demolición o su equivalente, QUE SE EXTINGUEN POR LAS PRUEBAS Y LA DEFENSA pero QUE RELACION GUARDAN ESTAS CAUSALES con LA PRE-TENSION REAL DEL ACTOR, las otras causales invocadas, tales como: DAÑOS Y PERJUICIOS, merma mercantil e inflación, intereses de Mora, Intereses de Capital, Lucro cesante, daño emergente, se está o no violan-do lo establecido como cuestión previa…” (sic).

Para decidir, se observa:

La procedencia de la cuestión previa que nos ocupa, radica cuando el le-gislador establece expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien cuando aparezca claramente de la ley la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción tal como, además, lo ha sustentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia nº RC.00429, de fecha 30 de julio de 2.009, recaída en el caso de ACCROVEN, s.r.l., contra R.S.R. y otros, en la que se estableció lo siguiente:

(omissis) “…Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil esta Sala, en decisión N° RC-039 de fecha 1° de diciembre de 2003, expediente N° 2002-267, estableció lo siguiente:

“...Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohi-bición de la ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admi-tirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la Sala Políti-ca Administrativa, dictada en el juicio del Coronel E.J.V.Q., expediente N° 0002, se estableció que “cuando dicho dispositi-vo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere sig-nificar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda”, criterio jurisprudencial que esta Sala comparte. (Destacado del fallo cita-do)

De igual forma cabe observar, sentencia de esta Sala Nº RC-429, de fecha 10 de julio de 2008, expediente N° 2007-553, que señaló lo siguiente:

...Lo primero que llama la atención de la Sala, es la interpretación que efectúan los formalizantes sobre la preindicada sentencia emanada de la Sala Constitucional el 18 de mayo de 2001, exp. N° 00-2055, al considerar que en la misma se estableció, con carácter vinculante, que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe, sino que enumera una serie de supuestos diferentes que también deben ser toma-dos en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad, aun cuando se trate de casos similares al de autos en los que se haya opuesto la cuestión previa relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios ge-nerales del derecho.

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejer-cicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….

.

De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exis-ta una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta ex-cepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la in-terposición de determinada acción. Ello no impide que la parte deman-dada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proce-so si se tratare de un asunto que ataña al orden público...”

(...omisis...)

En la sentencia recurrida, aun cuando no se identifica con los datos de la misma, se transcribe parcialmente la sentencia N° 103, dictada en esta misma causa el 27 de abril de 2001, mediante la cual esta Sala casó el fallo recurrido en esa ocasión por adolecer del vicio de incongruencia negati-va, con base en los siguientes fundamentos:

“…En lo concerniente a la contradicción o no de las cuestiones previas, y su consecuencial admisión debido al silencio que opera en contra del demandante, el Dr. P.A.Z., en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal”, señala:

“…Nos luce desacertado que la no contestación o el silencio signifique admitir las cuestiones no contradichas, pues, sin duda todas las dos últi-mas son de mero derecho y es absurdo un convenimiento tácito sobre al-go que no es de hecho; y si de las otras tres penúltimas se trata, también luce absurdo que se declare una prejudicialidad cuando realmente no existe o una cosa juzgada también inexistente o un plazo o condición no establecido, por lo que, mejor y más técnico habría sido, a nuestro modo de ver, aplicar el mismo principio de la “confesión ficta” y no esta suerte de “convenimiento tácito”. (Alid Zoppi, edro; ob. cit., p.155). (Negrillas del texto).

En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa, de la ex-tinta Corte Suprema de Justicia, en dos sentencias, la primera, del 1° de agosto de 1996, caso E.E.B., expediente N° 7.901, senten-cia N° 526, señaló:

…Dispone la mencionada norma que alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al venci-miento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradi-ce, y termina el precepto indicando que “el silencio de la parte se enten-derá como admisión de las cuestiones contradichas expresamente”.

En criterio de esta Sala, lo que contempla la referida norma es una pre-sunción iuris tantum acerca de la procedencia de la cuestión previa alega-da que opera una vez transcurrido el lapso de cinco días para contestarla, conforme a la cual se entiende como

admitido” por la accionante las cuestiones no contradichas; y que, por tanto, resulta desvirtuable si del estudio de las circunstancias que rodean el caso y la normativa aplicable aparece como inexistente la cuestión procesal señalada por el oponente.

No debe, por consiguiente, deducirse del precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarree indefecti-blemente su procedencia. Así, en un caso como el de autos, es deber del Juez confrontar los alegatos de la parte demandada –de acuerdo a los cuales es menester el agotamiento de una vía administrativa previa a la demanda incoada- con los preceptos legales que sean aplicables al pro-cedimiento iniciado; y de resultar –como sucedió- que no existe tal exi-gencia procedimental de orden legal, lo procedente es desechar la opo-sición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propues-ta. Así también se declara...” (Negrillas del texto).

La segunda, del 14 de agosto de 1997, caso E.A.R.C. contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sen-tencia N° 542, que estableció:

...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legis-lador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación ju-rídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como ac-tor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permi-tir el ejercicio de la acción...

Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas se desprende que, era labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el or-dinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada. (Resaltados de la sentencia transcrita).

En igual sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 2428/03, recaída en el caso de T.D.J.R.D., ratificada en sentencia N° 1480, de fecha 28 de julio de 2.006, re-caída en el caso de P.S.G., indicó:

(omissis) “…el hecho relativo a que la petición no sea contraria a dere-cho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobrepo-nerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.

Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción)…” (sic).

Sobre la base de los citados antecedentes jurisprudenciales, que este Tri-bunal comparte y aplica, se observa que en el caso bajo examen el objeto de la pretensión procesal deducida por la asociación civil CABRINI, persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del con-trato de arrendamiento que le vincula con el hoy demandado, para lo cual se invocó en el libelo el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 34, literales a) y c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos In-mobiliarios.

En ese sentido, cabe destacar que las partes involucradas en la presente relación jurídica litigiosa no discuten la existencia del nexo contractual que les vincula, lo que implica considerar que estemos en presencia de una modalidad de contratación en la que se considera que el consentimiento de las partes para la conformación del contrato ha sido prestado en forma legítima, rigiendo, en consecuencia, el precepto normativo a que alude el artículo 1.159 del Código Civil, donde impera el principio de ley que tiene entre las partes el contrato ce-lebrado con sujeción a los requerimientos exigidos por la ley, en el entendido que, por esa misma razón, las mismas partes contratantes son, en principio, las llamadas a dar por concluido el negocio jurídico de su interés y, cuando ello no fuere posible, la misma ley dispensa los medios y mecanismos adecuados para propender a la efectiva terminación del contrato de que se trate.

Siendo esto así, la figura del desalojo o desocupación de inmuebles urba-nos a que se contrae el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituye uno de las formas previstas en nues-tro ordenamiento jurídico para que el justiciable obtenga la satisfacción comple-ta de su interés, siendo de considerar que la procedencia de tan singular figura depende de su subsunción en los presupuestos procesales contenidos en la es-pecial legislación inquilinaria en función, no solamente de propender al resta-blecimiento de la situación jurídica infringida que obre contra los particulares derechos e intereses del justiciable, de establecer la responsabilidad del agente en la causación del hecho que impulsó la intervención de los órganos de la ju-risdicción.

Por ende, el desalojo o desocupación de inmuebles urbanos es una insti-tución jurídica de derecho privado, de naturaleza esencialmente civil, la cual aparece tutelada en nuestro ordenamiento jurídico, en cuyo supuesto, a juicio del Tribunal, no existe la pretendida prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues una cosa es la pretensión que se hace valer con la demanda, y otra enteramente distinta es la inconformidad expresada por la representación judicial de la parte demandada por lo que respecta a las consecuencias y los efectos declarativos, constitutivos o de condena que tal pretensión deba produ-cir en el mundo jurídico y en el ámbito procedimental, en lo que, sin, duda, se ubica la tesis sustentada por la promovente de la cuestión previa que nos ocupa, lo cual tiene previsto en nuestro ordenamiento jurídico otro tipo de defensas vinculadas con el fondo mismo de lo controvertido, en la forma indicada por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

En función de lo expuesto, la defensa previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de la presente decisión. Así se decide.

De la impugnación de documentos

En la oportunidad de la litis contestación, la apoderada judicial de la par-te demandada procedió a objetar la validez formal de específicas documentales incorporadas por la representación judicial del actor en el libelo, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó lo siguiente:

(omissis) “…En general se rechazan todos los puntos y los argumentos falsos señalados en los puntos de Trabajos a Realizar, referentes a Aguas Blancas, Aguas Negras, Electricidad y Tanque de Agua, en cuanto lo que pretende, se imagina, alega falsamente deterioro del local, lo primero que debe hacer es respetar el lugar de trabajo.

Rechazo los instrumentos que no contienen lo que señala el actor, los ha desvirtuado, a todo evento los impugno como falsos y adulterados, pido la declaración de los terceros que emitieron tales documentos.

Finalmente rechazo las conclusiones y el petitorio, es una ofensa a la inte-ligencia judicial, pretender un desalojo para una supuesta reparación MENOR, cuando han demostrado intereses mezquinos, un afán de ri-queza con usura, una elevada regulación sobre bienes en RUINAS EX-TERIORES, en general debería INICIAR EL DESALOJO por los APAR-TAMENTOS QUE OCUPAN LOS DOS (2) PORTUGUESES PROPIETA-RIOS…” (sic).

Para decidir, se observa:

Los recaudos que son objeto de impugnación por parte de la apoderada judicial del demandado, tal como aprecia quien aquí decide, son aquellos pro-ducidos por el actor en su libelo, atinentes a la demostración previa de la causal de desalojo contenida en el artículo 34, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos instrumentos son los mismos que aparecen reseñados y acompañados en el Oficio nº O-IS-08-1018, de fecha 22 de agosto de 2.008, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, referidos a la autorización otorgada para la realización de reparaciones en la estructura física del Edificio que lleva por nombre CABRINI.

Frente a tales circunstancias, luego de revisar las distintas documentales objetadas por la representación judicial de la parte demandada, es de señalar que se está en presencia de una serie de recaudos que emanan de un funciona-rio público capaz de dar fe de sus actuaciones, lo que conlleva a establecer que la actividad administrativa se distingue por su carácter documental, en el en-tendido que los documentos administrativos son el soporte en el que se mate-rializan los distintos actos de la Administración Pública, cumpliéndose con ello una tarea de constatación en la que se garantiza la conservación de los actos y la posibilidad de demostrar su existencia, sus efectos y sus posibles errores o vi-cios, así como el derecho de los ciudadanos en acceder a los mismos.

Tales documentos administrativos, según la más avezada corriente juris-prudencial, conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, sin que se asimilen plenamente a los documentos públicos ni a los documentos privados, dado que la especialidad de tales documentos adminis-trativos radica, esencialmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pues:

(omissis) “…Los documentos públicos administrativos son aquellos rea-lizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refieren a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (conce-siones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sancio-nes, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, re-gistros, etc.), y los que por tener la firma de un funcionario administrati-vo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legiti-midad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecuto-riedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (Sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2.003 por el Tri-bunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de H.J.P.V. contra R.G.R.B.).

En igual sentido, la misma Sala, en sentencia nº RC-00214, de fecha 21 de abril de 2.008, recaída en el caso de FRIGORÍFICO CANARIAS, s.r.l., contra CESARE BULDO PINTO, estableció lo siguiente:

(omissis) “…estima pertinente esta M.J.C. reiterar lo que su doctrina tiene establecido en atención al valor probatorio de los documentos de la especie y a la oportunidad en que los mismos deben producirse en el juicio y así lo evidencia la sentencia N° 940, del 6/12/06, expediente N°. 05-850, en el juicio de COBRAMAR, C.A contra Arrenda-d.B.A.F., C.A. y otros, en la que se ex-presó:

…Aduce el recurrente que el juez superior calificó como documento pú-blico al oficio N° S.066/98, de fecha 28 de enero de 1998, suscrito por el Capitán de Puerto de La Guaira, promovido por la parte demandante, contentivo de información acerca del procedimiento y recaudos que se deben acompañar para realizar el traspaso de propiedad de una nave inscrita en el Registro de la M.M. o Deportiva, siendo que tal documento no reúne las características del documento público, con lo cual, siempre a decir del formalizante, se infringió por falsa aplicación los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

(Omissis)

Sostiene el juez superior en la sentencia recurrida que el oficio Nº S.066/98 de fecha 28-01-98, emanado de la Capitanía de Puertos es un documento público. Al respecto, entre otras en sentencia Nº RC.00024 de fecha 8 de marzo de 2005, caso Meltex Tejidos contra Inversiones Patrice-lli, C.A., expediente N° 03-980, esta Sala ha establecido lo siguiente:

En ese sentido, la Sala ha puesto de manifiesto las diferencias entre el do-cumento público, el documento auténtico y el documento administrativo, en cumplimiento de lo cual ha establecido que el primero se caracteriza por ser autorizado y presenciado con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facul-tades para dar fe pública; el segundo, es redactado por las partes intere-sadas y posteriormente es firmado ante un funcionario público, o recono-cido ante aquél y, por ende, existe certeza legal de su autoría; y los do-cumentos administrativos emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano adminis-trativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y cer-teza, que admite prueba en contrario. (Sent. 14/10/04, Corporación Cole-co, C.A. contra Inversiones Patricelli, C.A.)

Por lo que, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, la Sala concluye que si bien el documento público y el documento adminis-trativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se for-man, la cual emana del funcionario público que interviene en el acto, los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públi-cos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporadas en el proceso en cumplimiento de las formas pro-cesales establecidas en la ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción...

Conforme a la jurisprudencia anteriormente transcrita, la cual se reitera, y con fundamento al propio análisis sobre la prueba realizado por el juz-gador de alzada, ut-supra transcrito, la Sala observa que el oficio N° S.066/98 de fecha 28 de enero de 1998, suscrito por el Capitán de Puerto de La Guaira, calificado como documento público por el juez superior, es en realidad un documento administrativo, por cuanto fue emitido por un funcionario público en ejercicio de sus funciones, como lo es el Capitán de Puerto La Guaira y en cual se encuentra plasmada una manifestación de voluntad de dicho órgano, como lo es la información acerca de los do-cumentos necesarios para efectuar el traspaso de buques.

Las documentales que denuncia el formalizante no fueron valoradas por la alzada y que, según su dicho, constituyen copias de autorizaciones de expendio de licores a favor de Frigorífico Canarias, S.R.L., tales instru-mentos estarían ubicados dentro de la categoría de documentos adminis-trativos y ellos a la luz de la jurisprudencia de esta Sala, invocada supra, tales instrumentos no se equiparan a los públicos, simplemente son una tercera categoría de documentos a los que puede atribuirse carácter de auténtico por el hecho de que hay certeza de quien es su autor: un funcio-nario público y , en consecuencia, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio, ya que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, pero las declaraciones con-tenidas en los mismos pueden ser objeto de impugnación a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad.

Sobre la especie el autor J.M.A. ha dicho: “…Son los autori-zados por funcionario de la Administración, de cualquier administración pública, siempre en el marco de su competencia y con las solemnidades legales....” (Mon-tero Aroca, Juan. La prueba en el proceso civil. Editorial Civitas, Madrid, España. 1998, pags. 143 y ss)…” (sic).

Por ende, al amparo de los citados antecedentes jurisprudenciales, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de concluir que el medio recursorio invo-cado por la representación judicial de la parte demandada para cuestionar la validez formal de las documentales anexadas por la actora a su libelo, deviene en improcedente, pues siendo la impugnación el género y el recurso la especie, la presunción de veracidad que dimana de los documentos administrativos in-vocados por la demandante para sustentar la causa de pedir contenida en el libelo, solamente puede ser desvirtuada mediante la proposición de la corres-pondiente tacha de falsedad, lo cual no aparece que hubiere ocurrido en el pre-sente caso, por cuyo motivo la impugnación que nos ocupa deviene en impro-cedente. Así se decide.

Del fondo de este asunto

En el particular titulado ‘CAPITULO III’, de su escrito del 25 de enero de 2.010, la apoderada judicial de la parte demandada explicó las razones que le asisten a su patrocinado para oponerse a las pretensiones de la actora, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó lo siguiente:

(omissis) “…En el punto PRIMERO el demandante señala que el contrato de arrendamiento estableció un canon de Bs. 3.309.55 y que por efectos de la conversión (sic) monetaria se convirtió en Bs.F. 3.30, pretendiendo des-conocer que mi representado paga mediante consignaciones la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES con SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.F. 390,62)…

(omissis)

…En el mismo expediente de Consignaciones, se aprecia el Contrato de Arrendamiento y TELEGRAMA de CESION DE ARRENDAMIENTO de fecha 07 de Mayo del 2002 (…), documento reconocido por el demandan-te en el punto CUARTO de su libelo (…) COMO NUEVA ADMINIS-TRACION DEL ARRENDAMIENTO y cambio de AREDADOR (sic) des-de la fecha citada 07 de Mayo del 2002, como RENOVACION ARREN-DATICIA con nuevo arrendador, equivalente a nueva negociación, lo cual desvirtúa la antigüedad de la Relación Jurídica, a pesar de haberse ratificado en todos los puntos el mismo contrato, menos en la persona del ARRENDADOR, estableciéndose un nuevo vínculo entre las partes o la persona del acreedor y el obligado…

(omissis)

…En los puntos, QUINTO SEXTO Y SEPTIMO hace referencia a la regu-lación, el monto del nuevo alquiler y de los meses que no han cobrado, argumentos que ampliamente se han rebatido y se ratifica su rechazo, afirmando nuevamente que el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo, que conoce de la acción de nulidad es UN ORGANISMO COMPETENTE a los efectos de la mención que se hace en el Contrato de Arrendamiento, de admitir o aceptar la nueva regulación emanada de ese Juzgado como Organismo Competente y de allí habrá de salir todo lo re-lacionado con la Nulidad del Acto Administrativo y la suerte del monto válido como alquiler, establecido por la autoridad judicial competente, por lo tanto el procedimiento y acto o trabajo administrativo ha concluido en ese sentido es definitiva la actividad de la Dirección de Inquilinato, pero tal acto carece de EJECUTABILIDAD, por lo tanto tales alquileres son provisionales, de tal suerte que si se hubieren cancelados (sic) tales montos y luego se logra obtener, como lo esperamos, una providencia ju-dicial reduciéndolos, nos veríamos en la necesidad de demandar en RE-INTEGRO…

(omissis)

…El Juzgado Contencioso competente, por otra parte a los fines de reco-nocer la obligación, el pago puntual y solvencia de alquileres se procedió a la consignación de los alquileres reclamados por los meses de septiem-bre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del corriente año 2009 efectuados oportunamente mes tras mes y se continúan pagando hasta que se determine, la compensa-ción, complemento o reintegro de los alquileres válidos y pertinentes…

(omissis)

…en torno al punto DECIMO TERCERO el Demandante pretende y trata de desvirtuar la relación jurídica arrendaticia de PLAZO FIJO SUJETO A PRORROGAS DEFINIDAS para tener asidero en el artículo 34 del Decre-to con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exi-ge CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO en consecuencia con va-riado y mal interpretado argumento, pretende desvirtuar el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO inserto es (sic) autos es cual (sic) no es de de (sic) tiempo indeterminado…

(omissis)

…En consecuencia no tiene asidero legal conforme lo exige el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, que exige un arrendamiento por tiempo indeterminado para entrar en la causal establecida en el literal “a” de dicha norma, ya que los pagos se efectuaron puntualmente…

(omissis)

…En general se rechazan todos los puntos y los argumentos falsos seña-lados en los puntos de Trabajos a Realizar, referentes a Aguas Blancas, Aguas Negras, Electricidad y Tanque de Agua, en cuanto lo que preten-de, se imagina, alega falsamente deterioro del local, lo primero que debe hacer es respetar el lugar de trabajo.

Rechazo los instrumentos que no contienen lo que señala el actor, los ha desvirtuado, a todo evento los impugno como falsos y adulterados, pido la declaración de los terceros que emitieron tales documentos.

Finalmente rechazo las conclusiones y el petitorio, es una ofensa a la inte-ligencia judicial, pretender un desalojo para una supuesta reparación MENOR, cuando han demostrado intereses mezquinos, un afán de ri-queza con usura, una elevada regulación sobre bienes en RUINAS EX-TERIORES, en general debería INICIAR EL DESALOJO por los APAR-TAMENTOS QUE OCUPAN LOS DOS (2) PORTUGUESES PROPIETA-RIOS…

(omissis)

…La presente solicitud, con el infundado permiso, no puede contradecir el artículo 1.590 del Código Civil, el cual permite al arrendatario soportar la obra y pedir indemnización, igualmente tiene el beneficio previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en casos de DEMOLICION TOTAL DEL EDIFICIO y es importante señalar que el ABUSO DEL ARRENDA-DOR cada día ES ATEMPERADO dándole mayor protección social al in-quilino como débil jurídico, en tal sentido invoco EL DECRETO 31 DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, publicado en Gaceta Municipal número 3119-2 de fecha 05 de Marzo del 2009, que no obstante estando en otro Municipio como lo es el Municipio Chacao del Estado Miranda, NO POR ELLO debe ser desmejorado el Derecho del Inquilino, ya que su desconocimiento colida con el artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…

(omissis)

…con los documentos aportados, rechazo la demanda, impugno los re-caudos presentados y doy por contestada la acción ejercida…” (sic).

Asimismo, en el particular titulado ‘CAPITULO IV’, de su escrito de con-testación, la apoderada judicial de la parte demandada propuso formal recon-vención a la parte actora, cuya parte petitoria fue redactada de la siguiente ma-nera:

(omissis) “…

Para que reconozca la Existencia de la Relación Jurídica de Arrendamiento, por tiempo determinado, con sus prorrogas (sic) de tracto sucesivo.

Para que acepte el pago de los cánones de arrendamiento por Bs. F. 390,52, mensuales, que han sido consignados y los que se con-tinúen pagando por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas…” (sic).

La mutua petición planteada por la representación judicial de la parte demandada, fue contestada por el apoderado judicial de la parte actora median-te escrito consignado en fecha 2 de febrero de 2.010, indicándose para ello, entre otros aspectos, lo siguiente:

(omissis) “…Es falso que la relación arrendaticia existente entre las par-tes, sea a tiempo determinado, como erróneamente lo afirma la reconvi-niente, toda vez que se encuentra demostrado en autos que tal contrata-ción ha tenido una duración de más de quince (15) años. En consecuencia dicha relación locataria es a tiempo indeterminado conforme lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil y la inveterada doctrina y jurispru-dencia nacional existente sobre la materia…

(omissis)

…Rechazamos, negamos y contradecimos que la parte demandada adeu-de los cánones de arrendamiento a nuestra representada a razón de “Bs.F. 390,62” (sic), en vista que el real y verdadero canon mensual de arrenda-miento que se encuentra obligado a pagar la parte demandada a nuestra representada, a partir del mes de septiembre del año 2008, alcanza a la suma de UN MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON CIN-CUENTA CENTIMOS (Bs. F. 1.660,50), conforme a la regulación oficial vigente no desconocida por la reconviniente y que se acompañó conjun-tamente con el libelo de demanda…

(omissis)

…En consecuencia dicho canon de arrendamiento, actualmente vigente, es de necesario y obligatorio pago para producir la solvencia del arrenda-tario conforme lo dispuesto en el artículo 87 de la Ley Orgánica de Pro-cedimientos Administrativos y la inveterada doctrina y jurisprudencia nacional existente sobre la materia…

(omissis)

…Como consecuencia de lo antes expuesto, la pretendida acción recon-vencional, por carecer de los correspondientes fundamentos de hecho y de derecho, debe ser declarada totalmente sin lugar…” (sic).

Para decidir, se observa:

Luego de analizarse detenidamente lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, se observa que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa son contestes en admitir la existencia del nexo contractual arrendaticio que les vincula, lo que obliga a tener presente las siguientes consi-deraciones:

1. El arrendamiento, es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que obliga a consi-derar que estemos en presencia de una modalidad de contratación que se for-maliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, pues se entiende que las partes integrantes de esa convención son quienes de-terminan el elemento de causa necesario por el que habrá de regularse el logro particular de sus respectivas necesidades.

   Por ende, de acuerdo al principio de la relatividad de los contratos, plasmado en el artículo 1.166 del Código Civil, el contrato celebrado entre par-tes con sujeción a las formalidades previstas en la ley, produce efectos, señala-damente, entre los mismos contratantes, lo cual explica que las consecuencias de ese nexo contractual no puedan, en principio, extenderse a terceras personas ajenas al contrato, sino en los casos expresamente establecidos en la ley.

   En este caso, se observa que el contrato de arrendamiento accionado fue inicialmente celebrado entre la sociedad mercantil Agencia F.P., c.a., como arrendadora, y el ciudadano L.A.G. GA-LLARDO, como arrendatario, entre quienes se conformó una relación sustancial encaminada a estar subsumida en el supuesto de hecho normativo a que alude el citado artículo 1.579 del Código Civil. Sin embargo, durante la vigencia de esa convención arrendaticia, lo cual no aparece controvertido ni discutido por la parte demandada, se produjo la venta integral del Edificio que lleva por nom-bre CABRINI, al cual corresponde y es inherente la porción arrendada al hoy demandado, tal como se infiere de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miran-da, de fecha 9 de junio de 1.997, anotado bajo el número 26, Tomo 19, Protocolo Primero, por lo que, de acuerdo a la situación de hecho preexistente para el momento de materializarse el nombrado acto traslativo de propiedad, se hacía aplicable el precepto normativo a que alude el artículo 1.604 del Código Civil, conforme al cual ‘Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario’.

   Lo expuesto, implica considerar que la venta de la cosa arrendada no extingue el contrato de arrendamiento ya celebrado con anterioridad a ese hecho, pues en tal caso lo que se produce es una sustitución de la persona del arrendador pero en las mismas condiciones y términos plasmados en el primi-genio contrato de arrendamiento, dado que el adquirente, por efectos de la ven-ta, se subroga de pleno derecho en la posición del primitivo arrendador. En esa hipótesis, por ende, el arrendatario es un tercero y el cesionario sólo tiene sus pretensiones contra el tercero cedido en la medida que esa cesión se le hubiere notificado al deudor, o que éste la hubiere aceptado. Tales principios aparecen hoy en día reflejados en el artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que se señala que ‘Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respe-tar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse con-forme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley’, pues:

   (omissis) “…la abogada actuó en nombre y representación del propieta-rio del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano H.C.D.; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del in-mueble arrendado por parte de la Urbanizadora Plenosol C.A., tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.

   Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artí-culo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adqui-rente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los dere-chos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le esta-blece el ordenamiento jurídico…” (Sentencia nº 1753, de fecha 9 de octu-bre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Consti-tucional, recaída en el caso de H.C.D. y otra).

   En el caso bajo examen, como se dijo, el hoy demandado admite la exis-tencia de los cambios ocurridos en la persona de su arrendador quien, en la ac-tualidad, es la hoy demandante, lo que se ratifica al examinar el contenido de específicas documentales aportadas por la representación judicial de la parte demandada, tales como: las consignaciones por concepto de cánones de arren-damiento efectuadas en sede judicial (folios 112 al 156, ambos inclusive), y el recurso contencioso de anulación interpuesto ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (folios 213 al 217, ambos inclusive), en cuyos recaudos se aprecia que la condición de propietaria y arrendadora que ostenta la parte actora, no aparece controvertida ni discuti-da, sino más bien reconocida expresamente por el demandado.

   Se ha hecho necesario precisar las anteriores consideraciones, en función de establecer, al contrario de la tesis sustentada por la apoderada judicial de la parte demandada, que los cambios ocurridos en la persona del arrendador du-rante la vigencia del contrato de arrendamiento accionado, no determinan la existencia de una ‘RENOVACION ARRENDATICIA con nuevo arrendador, equiva-lente a nueva negociación, lo cual desvirtúa la antigüedad de la Relación Jurídica, a pe-sar de haberse ratificado en todos los puntos el mismo contrato, menos en la persona del ARRENDADOR, estableciéndose un nuevo vínculo entre las partes o la persona del acreedor y el obligado’ (sic), en la forma indicada por la representación judicial del demandado, dado que el contrato de arrendamiento, no obstante lo anterior, sigue siendo el mismo, sometido a los términos y condiciones iniciales que de-terminaron su existencia, pues de admitir lo contrario sería negar aplicación a lo dispuesto en los artículos 1.166 y 1.604 del Código Civil.

   Por ende, el alegato esbozado por la apoderada judicial de la parte de-mandada, relativo a la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento por efectos de los cambios ocurridos en la persona de su arrendadora, carecen de fundamento y, en consecuencia, devienen en improcedentes. Así se declara.

2. En líneas anteriores, quedó establecido que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa admiten la existencia del nexo contractual arrendaticio que les vincula, cuyo contrato es el mismo que la parte actora in-corporó a su libelo como instrumento fundamental de su pretensión. Ese docu-mento, reconocido ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda según asiento nº 302, de fecha 11 de noviembre de 1.993, inserto en el Tomo 2-Rt., de los respectivos libros llevados por esa Nota-ría, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, lo que obliga a otorgarle al indicado instrumento el carácter de plena prueba, demostrativo de la existencia de la nombrada relación contractual arrendaticia, en cuya cláusula ‘cuarta’ se estableció lo siguiente:

   (omissis) “…CUARTA: El plazo de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO fijo, contado a partir de esta fecha; sin embargo, su dura-ción se entenderá prorrogada por períodos TRIMESTRALES sucesivos si cuando menos con TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado. No obstante lo aquí estipulado y a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entenderá igualmente prorrogado en los términos aquí previstos si, “EL ARRENDATARIO” se quedare y se le deja en pose-sión del inmueble por más de treinta días hábiles después de vencido el plazo para la terminación del contrato y la entrega del inmueble…” (sic).

   Ahora bien, el análisis previo de la intención de las partes al momento de contratar, resulta de trascendental importancia a los efectos de dilucidar lo con-cerniente a la aplicación de las normas legales que resulten adecuadas para de-cidir el conflicto de intereses sometido a la consideración de este Tribunal, máxime cuando la representación judicial de la parte demandada ha señalado que ‘el Demandante pretende y trata de desvirtuar la relación jurídica arrendaticia de PLAZO FIJO SUJETO A PRORROGAS DEFINIDAS para tener asidero en el artícu-lo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exi-ge CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO en consecuencia con variado y mal interpretado argumento, pretende desvirtuar el CONTRATO DE ARRENDAMIEN-TO inserto es (sic) autos es cual (sic) no es de de (sic) tiempo indeterminado’ (sic)

   En ese sentido, observa el Tribunal, en ejercicio de la potestad que le con-fiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la intención primaria de las partes fue la de otorgarle al contrato de arrendamiento de autos el carác-ter de ser un contrato a tiempo fijo o determinado, pues se estableció su dura-ción ínicial por el plazo de un (1) año calendario, contado desde el día de su reconocimiento, es decir, 11 de noviembre de 1.993, hasta el día 11 de noviem-bre de 1.994, en el entendido que ese lapso podía luego prorrogarse por perío-dos trimestrales, cada vez, a menos que alguna cualquiera de las partes notifica-se a la otra su voluntad por escrito.

   La mencionada estipulación contractual, en su esencia, no hace más que desarrollar la locución ‘por cierto tiempo’ a que alude el artículo 1.579 del Código Civil, entendida como el ámbito de aplicación en que mantendrán su vigencia los distintos compromisos asumidos por los contratantes, lo que denota que estemos en presencia de una típica obligación a término que, en la forma indi-cada por el artículo 1.211 del mismo Código sustantivo, solamente fija el mo-mento determinante para el cumplimiento de la obligación, o para la extinción de la misma.

   Ahora bien, el objeto del contrato de arrendamiento accionado está refe-rido a un inmueble urbano, lo cual no aparece discutido por la parte demanda-da, evidenciándose, además, que la mencionada convención locativa se inició en fecha 11 de noviembre de 1.993, manteniendo su vigencia, hasta la presente fe-cha, sin solución de continuidad, no advirtiéndose en autos que alguna de las partes, o ambas, hubiere interrumpido la cadena de renovaciones en la misma forma que ellas estipularon. No obstante, la intención de las partes al momento de contratar encuentra su límite por disposición expresa de la previsión legal contenida en el artículo 1.580 del Código Civil, toda vez que el legislador dis-pone que ‘los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años’, y que los ‘arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años’, en el entendido que toda estipulación contraria ‘es de ningún efecto’.

   Sobre el particular, el citado artículo 1.580 del Código Civil no hace más que desarrollar el concepto de la duración de la relación arrendaticia, pues no necesariamente el tiempo de duración de un contrato debe identificarse con el tiempo de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo contrato o ce-lebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia, integralmente consi-derada, será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso, lo que, en nuestro ordenamiento jurídico, cobra especial importancia en la aplicación y observancia de específicas instituciones y figuras contenidas en la especial legis-lación inquilinaria (v.g. prórroga legal), pues dichas figuras e instituciones de-penden de la duración efectiva de la relación arrendaticia y no del contrato co-mo tal.

   Al ser esto así, es de considerar que para la fecha en que se propuso la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, el contrato de arrendamiento de autos mantenía una data de vigencia superior a los quince (15) años, por cu-yo motivo, a partir del vencimiento de ese lapso, se conformó entre las partes hoy en conflicto la existencia de una nueva relación contractual arrendaticia pero sin determinación en el tiempo, en cuyo supuesto debe atenderse al su-puesto de hecho normativo que indica el artículo 1.600 del Código Civil, con-forme al cual ‘Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume reno-vado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin deter-minación de tiempo’, lo que a su vez se relaciona con la previsión contenida en el artículo 1.614 de ese mismo Código sustantivo, pues ‘En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento conti-núa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’, de lo que se infiere en considerar que la vía ele-gida por la arrendadora para canalizar su pretensión es la adecuada, cuyas ar-gumentaciones encuentran eco en la doctrina sustentada con carácter vinculante por el m.T. de la República:

   (omissis) “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expi-ración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arren-damientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

   Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita re-conducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., inter-puso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

   Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exi-ge sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de du-ración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la sub-siguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incum-plimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello con-virtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por venci-miento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de con-formidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya de-jado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) men-sualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos des-honestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso conce-dida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o des-tino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o in-cumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercan-til y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo se-gundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distin-tas a las previstas en el presente artículo”.

   La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por cau-sal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enu-meración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

   En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de G.G. RE-MARTINI ROMERO).

   Por ende, a la luz del citado antecedente jurisprudencial, juzga quien sen-tencia que los cambios ocurridos en la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento de autos, imputables a los mismos contratantes en la forma ya señalada, hace que se esté en presencia de una nueva relación jurídica que sur-gió entre las partes pero sin determinación en el tiempo de su duración, todo lo cual incide en considerar la idoneidad de la vía procesal elegida por la parte actora para canalizar su pretensión.

   En consecuencia de lo expuesto, se impone desechar la delación formal es-bozada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, pues ante la existencia de un contrato de arrendamiento que se reputa a tiempo indefinido, el camino a seguir es el desalojo y no la reso-lución del contrato en la forma ambicionada por el destinatario de la pretensión, lo que, a su vez, determina la manifiesta improcedencia del particular titulado ‘PRIMERO’, de la parte petitoria de la reconvención propuesta por la parte de-mandada. Así se declara.

3. En el libelo, la representación judicial de la parte actora adujo que el contrato de arrendamiento incorporado como instrumento fundamental de su pretensión, fue incumplido por el arrendatario, a quien se le atribuye el hecho de haber dejado de pagar el importe de los cánones de arrendamiento causados durante los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.009, cada uno de ellos por la cantidad de un mil seiscientos sesenta bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F. 1.660,50), motivo por el que, sobre la base de lo establecido en el artículo 34, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, exigió la terminación de ese nexo contractual.

   El demandado se defiende, alegando que todos y cada uno de los concep-tos reclamados como insatisfechos por la actora, fueron consignados tempesti-vamente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en prueba de lo cual incorporó a los autos copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente nº 2008-1613, de la nomenclatura de ese Tribunal, a lo que se añade que el monto de la totali-dad de los referidos pagos se corresponde con lo decidido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo que, en sentencia del 29 de mayo de 2.001, dictaminó que el precio máximo que podía devengar el inmueble objeto de la convención locativa es la cantidad, hoy en día, de trescientos noventa bolívares fuertes con sesenta y dos céntimos (Bs. F. 390,62).

   Además de ese argumento, la representación judicial de la parte deman-dada indicó que su representado no está obligado a pagar el precio del canon de arrendamiento señalado por la actora en el libelo, pues ‘el monto del nuevo alqui-ler y de los meses que no han cobrado, argumentos que ampliamente se han rebatido y se ratifica su rechazo, afirmando nuevamente que el Juzgado Superior en lo Civil y Con-tencioso Administrativo, que conoce de la acción de nulidad es UN ORGANISMO COMPETENTE a los efectos de la mención que se hace en el Contrato de Arrendamien-to, de admitir o aceptar la nueva regulación emanada de ese Juzgado como Organismo Competente y de allí habrá de salir todo lo relacionado con la Nulidad del Acto Admi-nistrativo y la suerte del monto válido como alquiler, establecido por la autoridad judi-cial competente, por lo tanto el procedimiento y acto o trabajo administrativo ha con-cluido en ese sentido es definitiva la actividad de la Dirección de Inquilinato, pero tal acto carece de EJECUTABILIDAD, por lo tanto tales alquileres son provisionales, de tal suerte que si se hubieren cancelados (sic) tales montos y luego se logra obtener, como lo esperamos, una providencia judicial reduciéndolos, nos veríamos en la necesidad de de-mandar en REINTEGRO’ (sic).

   Ahora bien, de lo expuesto por la representación judicial de la parte de-mandada en la oportunidad de la litis contestación, se infiere que se ha deduci-do una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues con ella se ambiciona que se considere la extinción de los hechos constitutivos de la pretensión proce-sal deducida por la actora en el libelo, cuya actividad procesal se corresponde en un todo con el principio de la distribución de la carga de la prueba a que alude el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues se entiende que la alegación del pago, por su naturaleza, es una típica excepción de fondo que no desconoce, en principio, el fundamento de la acción, pero que se opone para incorporar en la causa específicas circunstancias que pudieran privarla de sus efectos.

   Al ser esto así, es de señalar, nuevamente, que las partes hoy en conflicto admiten estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, que es el mismo incorporado por la actora a su libelo como recaudo esencial de su pre-tensión, cuyo nexo contractual reviste, entre otras, la particularidad de ser esen-cialmente oneroso, pues cada una de las partes se procura una ventaja mediante un equivalente, lo cual, sin duda, fue reflejado por las partes en la cláusula ter-cera de esa convención, en la que las mismas partes estipularon las circunstan-cias de tiempo, modo y lugar en que debía satisfacerse el precio del canon de arrendamiento, entendido como la debida contraprestación económica a que tiene derecho percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el arrenda-tario hace del bien sometido a esa modalidad contractual.

   En ese sentido, la parte actora incorporó a su libelo ejemplar de la Resolu-ción nº 012146, de fecha 20 de junio de 2.008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en la que, sobre la base de una solicitud propuesta por la propietaria del Edifi-cio CABRINI, se fijó el precio del canon de arrendamiento mensual que podían devengar las distintas porciones de la mencionada edificación, siendo de consi-derar que la validez formal de ese instrumento no fue objetada en la forma de ley por la parte demandada.

   Al ser esto así, es de señalar que la mencionada Resolución administrati-va constituye, en su esencia, un acto administrativo que se erige en una mani-festación de voluntad de la Administración, emitido en virtud de una potestad decisoria que el ordenamiento jurídico le confiere, destinada a regular intereses contrarios entre los administrados, cuyo desenlace es un acto autorizatorio por lo que respecta a la fijación del precio máximo del alquiler a que están vincula-dos los interesados, lo cual deriva de un motivo que la Administración conside-ra justo para las partes de una relación jurídica preexistente, dotado de la nece-saria ejecutividad y ejecutoriedad, encaminado a producir de manera inmediata los efectos en él contenidos, aún cuando en su contra se hubiere intentado el correspondiente recurso contencioso de anulación, a menos que se haya pro-pendido a su suspensión temporal en la forma que se indica en el artículo 21 la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, lo cual, en apariencia, no apare-ce que hubiere ocurrido.

   Por ende, al estar en presencia en el caso de autos de una manifestación definitiva de voluntad del Estado que agota la vía administrativa, es de consi-derar que la potestad o facultades del Juez en sede contenciosa administrativa, en los términos expresados por el artículo 259 de la Constitución de la Repúbli-ca Bolivariana de Venezuela, son eminentemente constitutivos, en el sentido de determinar la forma y condiciones en que debe lograrse el efectivo restableci-miento de la situación jurídica subjetiva lesionada por la Administración, lo cual no corresponde hacer a este Tribunal, pues no le es atinente discutir, pon-derar ni evadir la expectativa legítima del acto administrativo que la apoderada judicial de la parte demandada considera lesivo a los particulares intereses de su representado pues, hasta tanto no se provea lo contrario a lo allí establecido, en desarrollo de la indicada premisa fundamental, debe considerarse su aplica-ción plena.

   En consecuencia, la defensa perentoria de pago a que alude la represen-tación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, no puede producir los efectos liberatorios ambicionados, pues ninguno de los pagos efectuados en sede judicial se corresponden con el precio del nuevo ca-non de arrendamiento fijado en sede administrativa por el competente orga-nismo regulador, en cuyo supuesto es de concluir que la parte demandada no demostró el hecho extintivo de la obligación que propició la interposición de la demanda seguida en su contra, lo que igualmente explica la manifiesta impro-cedencia del particular titulado ‘SEGUNDO’, de la parte petitoria de la recon-vención planteada por la apoderada judicial de la parte demandada, dado que, en conformidad a lo establecido por el artículo 1.290 del Código Civil, no puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe.

   A lo expuesto, es de agregar que, en razón del destino de la cosa arren-dada, es decir, el carácter esencialmente comercial que debía dársele al inmue-ble objeto de la convención locativa, resulta contrario a derecho extender los efectos de la congelación de alquileres implementada por el Ejecutivo Nacional, pues esa medida, en razón de su carácter eminentemente social, solamente abarca y comprende a los inmuebles destinados para vivienda del arrendatario, lo cual no es el caso de autos.

   Por lo tanto, respecto a la pretensión de desalojo deducida por la deman-dante, sustentada en la insolvencia que se le atribuyó al demandado, es de con-siderar que existe plena prueba de la demanda por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe prosperar. Así se decide.

4. En el libelo, la parte actora requirió un pronunciamiento judicial desti-nado a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento incorpo-rado como instrumento fundamental de su pretensión, alegándose para ello, con fundamento a lo establecido en el artículo 34, literal c), del Decreto con ran-go y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la necesidad de desocupar el inmueble objeto de la convención locativa para que pueda acometerse la rea-lización de una serie de trabajos y obras en su estructura física.

   A los efectos anteriormente indicados, la representación judicial de la de-mandante acompañó a su libelo original de oficio nº O-IS-08-1018, de fecha 22 de agosto de 2.008, emitido por el Director de Ingeniería Municipal de la Alcal-día de Chacao del Estado Miranda, en cuya documentación anexa se describen los trabajos a realizarse en la totalidad de la estructura física del Edificio que lleva por nombre CABRINI, incluido el local comercial cuya desocupación se ambiciona en sede judicial. Tales instrumentos, como quedó reseñado en líneas anteriores, no fueron objetados en la forma de ley por la parte demandada, por lo que deben ser apreciados en cuanto al hecho material en ellos contenido.

   Frente a tales circunstancias, la parte demandada se defiende y alega que ‘En general se rechazan todos los puntos y los argumentos falsos señalados en los pun-tos de Trabajos a Realizar, referentes a Aguas Blancas, Aguas Negras, Electricidad y Tanque de Agua, en cuanto lo que pretende, se imagina, alega falsamente deterioro del local, lo primero que debe hacer es respetar el lugar de trabajo. Rechazo los instrumentos que no contienen lo que señala el actor, los ha desvirtuado, a todo evento los impugno como falsos y adulterados, pido la declaración de los terceros que emitieron tales docu-mentos. Finalmente rechazo las conclusiones y el petitorio, es una ofensa a la inteligen-cia judicial, pretender un desalojo para una supuesta reparación MENOR, cuando han demostrado intereses mezquinos, un afán de riqueza con usura, una elevada regulación sobre bienes en RUINAS EXTERIORES, en general debería INICIAR EL DESALOJO por los APARTAMENTOS QUE OCUPAN LOS DOS (2) PORTUGUESES PRO-PIETARIOS’ (sic).

   De lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, no se avizora que se hubieren explicado las razones en que sustentó el rechazo a los hechos constitutivos de la preten-sión procesal deducida en su contra por la demandante, lo que conlleva a esta-blecer que, con tal comportamiento, no se está invirtiendo la carga de la prueba, en cuyo supuesto el actor corre con toda la tarea probatoria y de lo que él de-muestre dependerá el alcance de sus pretensiones.

   Ahora bien, el supuesto normativo a que alude el literal c) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, res-ponde, en su esencia, a un hecho meramente objetivo, cual es la necesidad de efectuar reparaciones en el inmueble arrendado que, por su misma índole, no puedan ser diferidas, lo que excluye toda posibilidad de discutir conductas de las partes que pudiesen conformar la existencia de daños maliciosos causados por el arrendatario, más aun cuando de la cláusula quinta del contrato acciona-do las partes avinieron en determinar las buenas condiciones de mantenimiento y conservación que presentaba el inmueble arrendado al tiempo de la celebra-ción del contrato.

   Siendo así, la locución contenida en la citada norma, guarda estrecha re-lación con reparaciones que, por su gravedad, sean necesarias y urgentes de realizar pues, de no ser así, el inmueble pudiera quedar en peligro de colapsar, con el riesgo inminente para sus habitantes de que pueda verse comprometida su integridad física. No se trata, por tanto, de reparaciones parciales que permi-tan al inquilino mantenerse ocupando el inmueble, pues de no ser así se haría dificultoso acometer los trabajos de que se trate pues, como se dijo, los daños constatados en la estructura del inmueble no obedecen a causa imputable al arrendatario ni al incumplimiento del contrato.

   En el caso bajo examen, como se dijo, la parte actora acompañó a su libe-lo, en original, oficio nº O-IS-08-1018, de fecha 22 de agosto de 2.008, emitido por el Director de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao del Estado Miranda, en cuya documentación anexa se describen los trabajos a realizarse en la totalidad de la estructura física del Edificio que lleva por nombre CABRINI, al cual corresponde y es inherente el local comercial cuya desocupación se am-biciona en sede judicial, a través de cuya comunicación se autorizó a la hoy de-mandante para ‘Sustitución de los ramales y montantes de aguas blancas de hierro galvanizado por tuberías nuevas, eliminación del tanque elevado de aproximadamente 30.000 lts., reparación y sustitución de los bajantes de aguas negras, reparación del ca-bleado y tablero eléctrico’ (sic), a lo que se adiciona que el referido organismo, mediante oficio nº O-IS-08-452, de fecha 5 de mayo de 2.008, determinó que los trabajos de reparación previamente determinados ‘conciernen a la totalidad del inmueble, es decir áreas comunes, apartamentos y locales’ (sic).

   Por otro lado, de las indicadas documentales, se aprecia que el Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante Oficio nº APIP-OFC-08-02-08, de fecha 29 de mayo de 2.008, dictaminó ‘la necesidad de realizar en el Edificio Cabrini, además de las obras a que se refieren los Particulares Noveno y Décimo del presente escrito, las siguientes actividades y tareas vinculadas a la prevención de incendios, a saber: los trabajos concernientes a la prevención de incendios y de resguar-do a la protección, inclusive, de los transeúntes que acceden a las cercanías del Edificio en cuestión’ (sic).

   Finalmente, de los mismos recaudos incorporados por la parte actora al libelo, se constata que la Corporación Eléctrica Nacional, a través de la C.A. La Electricidad de Caracas, determinó el incumplimiento de los Decretos nº 46 y 2195, ambos de la Presidencia de la República, publicados en Gaceta Oficial nº 30.375, de fecha 16 de abril de 1.974 y 3270, de fecha 31 de octubre de 1.983, por lo que se ‘procedió a elaborar y presentar a (su) representada un proyecto, presupuesto y cronograma únicamente para la ejecución de trabajos de construcción de cuartos de medición e instalación de módulos eléctricos (medidores), sin que ello incluya los traba-jos que implican la rotura de paredes y pisos para incorporar la nueva tubería y cableado que llegará desde los medidores hasta el interior de los apartamentos y locales que com-ponen dicho Edificio, siendo que, la sola ejecución de tales actividades básicas (construc-ción y puesta en marcha del cuarto de medición) tiene un término de duración de dieci-séis (16) semanas’ (sic).

   Ninguna de las anteriores circunstancias, fue desvirtuada por la parte demandada en la secuela de este procedimiento judicial, pues en la oportuni-dad de la litis contestación el destinatario de la pretensión delimitó su proceder a rechazar los fundamentos en que se apoya la demanda los cuales, con sus so-las afirmaciones, a su decir, se tienen por desvirtuados, lo que, a consideración de este Tribunal, resulta contrario a la exégesis propia contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en cuya norma se consagra el principio dispositivo, conforme al cual la decisión del Juez debe estar atenida a lo expre-samente alegado y probado por las partes, ya que de admitirse lo contrario, se estaría configurando un vicio que la doctrina y la jurisprudencia patria han de-nominado petición de principio, esto es, dar por demostrado lo que es objeto de prueba, pues:

   (omissis) “…Esta regla no se infiere propiamente de los principios legisla-tivos consagrados en la ley procesal, "sino de los principios de lógica formal que informan toda actividad intelectual". Sobre este punto, la Sala, en decisión de fecha 4 de octubre de 1989, estableció lo siguiente:

   "La lógica del razonamiento rechaza el sofisma denominado petición de principio, que consiste en dar como cierto lo que se trata de probar. La determinación de un hecho, de un concepto, no debe realizarse con el mismo concepto definido: lo definido no debe entrar en la definición. Tal petición de principio ocurre, en el ámbito jurisdiccional, cuando el Tribu-nal se fundamenta en un proveimiento recurrible, para declararlo irrecu-rrible... El Juez estaría tomando el proferimiento de su sentencia, como si ella, con la sola publicación, hubiera adquirido la autoridad de la cosa juzgada, lo cual no es cierto, porque ésta sólo adviene de la no interposi-ción del recurso en cuestión, o de su improcedencia. No le impone la Ley al Juez que contradiga su convicción, sino que haga conducente el dere-cho a la defensa, a fin de que el recurrente pueda hacer revisar por la Sala el motivo que adujo aquél para negar el recurso".

   Reiterando la doctrina anterior, la Sala, en decisión de fecha 14 de abril de 1993, sostuvo lo siguiente:

   "En cuanto al argumento utilizado por el Juez Superior para negar en el caso el control de casación, el mismo, según el criterio de esta Sala, no es válido, toda vez que en su fundamentación se incurre en el vicio de lógica de petición de principio, ya que se está dando como razón para esa nega-tiva, la misma que se dio como motivación de la decisión contra la cual se anunció la casación, proceder que reiteradamente ha rechazado la Sa-la…” (Sentencia nº 114, de fecha 13 de abril de 2000, dictada por el Tribu-nal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de G.A.C. contra L.F.C., ratificada por la misma Sala en su sentencia nº RC.000087, de fecha 17 de marzo de 2.010, recaída en el caso de BANCO CARONÍ, c.a., Banco Universal, contra Empreas El Conde, c.a. y otra).

   Por lo expuesto, no habiendo la parte demandada desvirtuado la presun-ción grave del derecho reclamado por la actora ni alegado hecho extintivo algu-no, se juzga la procedencia de la demanda iniciadora de las presentes actuacio-nes, por lo que respecta al desalojo del inmueble arrendado fundamentado en el artículo 34, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

5. Finalmente, en lo que concierne a la solicitud de notificación que de este procedimiento debió hacerse a la Alcaldía Bolivariana del Municipio Libertador del Distrito Capital, propuesta por la representación judicial de la parte deman-dada, es de señalar la improcedencia de esa petición, pues el texto normativo que ella invoca solamente tiene su aplicación en el ámbito territorial de ese Mu-nicipio y no en otro distinto, en el que está ubicado el inmueble objeto de la convención locativa. Así se decide.

   III

   DECISIÓN

   Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormen-te expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

   1. - SIN LUGAR la impugnación de documentos formulada por la represen-tación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación.

   2. - SIN LUGAR todas y cada una de las cuestiones previas promovidas por la mandataria judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis con-testación, contenidas en el artículo 346, ordinales octavo y decimoprimero, del Código de Procedimiento Civil.

   3. - CON LUGAR la demanda interpuesta por la asociación civil CABRINI, inscrita su acta constitutiva estatutaria en la Oficina Subalterna del Primer Cir-cuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, según asiento nº 45, de fecha 30 de mayo de 1.997, inserto en el Tomo 30, Protocolo Primero, de los libros llevados por esa oficina registral, en contra del ciudadano L.A.G.G., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-10.821.001. En consecuencia:

1. Se condena al demandado a desalojar el bien inmueble objeto de la con-vención locativa, constituido por el local comercial identificado con el número cuatro (nº 4), el cual forma parte integrante del Edificio que lleva por nombre CABRINI, situado en la calle Urdaneta, cruce con calle Miranda, de la urbaniza-ción Chacao, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyo in-mueble deberá ser restituido a la actora completamente desocupado de bienes y personas.

2. Se condena al demandado a pagar la cantidad de dieciséis mil seiscientos cinco bolívares fuertes (Bs. F. 16.605,00), que es el importe de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo, causadas durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.009, cada una de ellas por la suma de un mil seiscientos sesenta bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F. 1.660,50), de acuerdo a la Resolución administrativa nº 012146, dictada en fecha 20 de junio de 2.008 por la Dirección de Inquilinato, perteneciente al entonces Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, como justa compensación por los daños y per-juicios causados a la arrendadora.

   Se ordena que el expresado monto sea sometido al método de la correc-ción monetario, a cuyos efectos se acuerda la realización de una experticia com-plementaria del fallo en la que los expertos a ser designados determinen, sobre la base de los índices de precios al consumidor para el área Metropolitana de Caracas suministrados por el Banco Central de Venezuela, el ajuste por infla-ción de la indicada cantidad, desde la fecha de su respectiva causación y hasta que la presente decisión quede firme.

3. Se condena al demandado, a pagar por concepto de daños y perjuicios, las pensiones de arrendamiento que, por igual monto, se siguieren causando a partir del mes de junio de 2.009, hasta que la presente decisión quede firme.

   4. - SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano L.A.G.G., a través de su apoderada, en contra de la asociación civil CABRINI.

   5. - De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Pro-cedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resulta-do totalmente vencida en este juicio.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Ter-cero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Ca-racas, a los cinco (05) días del mes de abril de dos mil diez. Años; 198º de la In-dependencia y 150º de la Federación.

   Regístrese y publíquese.

   Déjese copia.

   La Juez,

   Dra. M.A.G..

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   En esta misma fecha, siendo la 1 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tri-bunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Ci-vil.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..