Decisión nº PJ0102007000036 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 16 de Mayo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciséis de mayo de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO Nº AP31-V-2006-000182

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Resolución de Contrato de Arrendamiento.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Asociación Civil “BUEN PASTOR”, constituida conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 14 de Marzo de 1.939, bajo el N° 82, Folio 117, Protocolo Primero, Tomo 5, modificada según documento protocolizado en la misma Oficina Subalterna de Registro, en fecha 12 de Julio de 1.947, bajo el N° 26, Folio 47, Protocolo Primero, Tomo 02 y, 02 de Febrero de 1987, bajo el N° 47, Protocolo Primero, Tomo 11. Representada en la causa por sus apoderados judiciales, ciudadanos M.J.F. y P.P.C., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° V-6.202.032 y V-5.541.151 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 12.927 y 19.232, conforme se desprende de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) en fecha 13 de Marzo de 1997, anotado bajo el N° 23, Tomo 24 de los Libros de autenticaciones respectivos y cursante a los folios 07 y 08 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano ZHIKUI MO, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° E-82.226.722. Representado en la causa por el defensor judicial designado al efecto, abogada M.E.M.P., venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado N° 104.548, según consta de auto de fecha 19 de Enero de 2007.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Mediante escrito de fecha 23 de Marzo de 2006, la parte actora presentó libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano Shikiu Mo, ambas partes plenamente identificadas.

En efecto, en el señalo escrito, la parte actora fundamentó su pretensión de Resolución, argumentando, en síntesis:

1. - Que en fecha 28 de Agosto de 1998, fue suscrito con el ciudadano Zhikui Mo, contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 101, que forma parte del edificio “Doña Camila”, ubicado entre las Esquinas de Aguacate a San Francisquito, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.

2. - Que el canon de arrendamiento se habría convenido inicialmente en la suma de Cincuenta y Tres Mil Setecientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 53.724,00) mensuales, pagaderas por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; siendo por cuenta del arrendatario el pago de los servicios de aseo urbano, luz eléctrica, teléfono y cualquier otro necesario para la utilización del inmueble.

3. - Que el plazo de duración se convino en un (01) año fijo, contado a partir del 1° de Septiembre de 1998, prorrogable por períodos iguales y sucesivos de un año.

4. - Que posteriormente y por Resolución N° 004555 de fecha 08 de Abril de 2002, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, quedó regulado el canon de arrendamiento del inmueble arrendado en la suma de Noventa y Dos Mil Cuatrocientos Diez Bolívares (92.410,00 Bs.) mensuales.

5. - Que el arrendatario del inmueble adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio de 2005 a Febrero de 2006, ambos inclusive, así como el servicio de agua, para un total adeudado de Novecientos Cuarenta y Un Mil Cinco Bolívares con Noventa y Siete céntimos (941.005,97 Bs.)

6. - Que en virtud del incumplimiento del arrendatario al contrato de arrendamiento en cuestión, procede a demandarlo por Resolución para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: A.- La Resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de Agosto de 1.998; B.- En pagar la suma de Setecientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Ochenta y Cuatro Bolívares exactos (739.284,00 Bs.) por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 1° de Julio de 2005 al 28 de Febrero de 2006; C.- En pagar la suma de Treinta y Tres Mil Doscientos Setenta y Siete Bolívares con setenta y ocho céntimos (33.267,78 Bs.) por concepto de intereses moratorios causados por la falta de pago del canon de arrendamiento durante el período comprendido entre el 1° de Julio de 2005 al 28 de Febrero de 2006; D.- En pagar la suma de Ciento Setenta y Tres Mil Bolívares exactos (173.000,00 Bs.), por concepto de servicio de agua adeudado para el período comprendido entre el 1° de Julio de 2005 al 28 de Febrero de 2006; E.- En pagar la cantidad de Siete Mil Seiscientos Treinta y Cinco Bolívares (7.635,00 Bs.) por concepto de intereses moratorios causados por el incumplimiento del pago del servicio de agua durante el período comprendido entre el 1° de Julio de 2005 al 28 de Febrero de 2006; F.- En pagar la suma de Veintiocho Mil Setecientos Veintiún Bolívares con Noventa y Siete céntimos (28.721,97 Bs.) por concepto de ajuste en el servicio de agua; G.- En pagar la suma de Ciento Quince Mil Novecientos Diez Bolívares con Cincuenta céntimos (115.910,50 Bs.) mensuales, a partir del 1° de Marzo de 2006 hasta la total y definitiva entrega material del inmueble arrendado, por concepto de compensación por los daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 1.616 del Código Civil y; H.- En el pago de la indexación judicial de los montos condenados al pago.

6. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.579, 1.592, 1.594, 1.159, 1.160, 1.167, 1.616 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Novecientos Ochenta y Un Mil Novecientos Ocho Bolívares con Setenta y Cinco céntimos (981.908,75 Bs.). (Folios 01 al 04).

-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Por su parte, la demandada a través de la defensora judicial designada al efecto, mediante escrito de fecha 24 de Abril de 2007, procedió a dar contestación a la pretensión interpuesta en su contra, argumentando textualmente:

(SIC)”…Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda en el presente juicio y por cuanto me ha sido imposible comunicarme con mi defendido a pesar de las múltiples diligencias y gestiones tendentes a ello, una de ellas se evidencia del telegrama expedido por Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) en fecha 28/02/2007, así como copia de factura también expedida por el mismo Instituto antes mencionado, el cual consigno en este acto para que sea agregado a los autos y surta sus efectos de ley, es por lo que rechazo y contradigo la demanda incoada en contra de mi defendido Zhukui Mo, ya identificado, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos y como en el derecho que se pretende deducir. Me reservo el lapso para traer a los autos las pruebas que pudiere aportarme mi defendido. Pido que el presente escrito sea agregado a los autos a los fines legales consiguientes…”. (Folio 59).

En éstos términos quedó planteada la controversia sometida a decisión de este Juzgado de Municipio.

-III-

-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

Mediante escrito presentado en fecha 23 de Marzo de 2006, la parte actora incoó pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano Zhikui Mo, ambos plenamente identificados en el presente fallo. (Folios 01 al 04).

Por auto de fecha 27 de Marzo de 2006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 17 y 18).

En fecha 24 de Abril de 2006, la Secretaria del Juzgado dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación de la parte demandada. (Folio 22).

Por auto de fecha 26 de Mayo de 2006, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada en la causa. (Folio 33).

Por auto de fecha 25 de Octubre de 2006, se acordó la designación de defensor ad litem a la parte demandada, recayendo el nombramiento en la abogado M.R.V.. (Folio 42).

Por auto de fecha 19 de Enero de 2007, vista la solicitud efectuada por la parte actora, se acordó la revocatoria de la defensora ad litem designada y el nombramiento de otra, recayendo la misma sobre la abogada M.E.M.P. (Folio 45), quien mediante diligencia de fecha 21 de Marzo de 2007, procedió a aceptar el cargo recaído en su persona y prestar el debido juramento de ley. (Folio 52).

Mediante escrito de fecha 24 de Abril de 2007, la parte demandada mediante la defensora judicial designada al efecto, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 58 y 59).

Estando el juicio abierto a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de su derecho.

-IV-

-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.

Por otro lado, el artículo 1.354 del Código Civil, señala en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente:

Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita).

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita).

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.

Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Sentado lo anterior, observa este Juzgado de Municipio que efectivamente la parte actora en la causa, procedió como fundamento de su pretensión a esgrimir la falta de cumplimiento por parte del arrendatario demandado, al pago de los respectivos cánones de arrendamientos convenidos en el contrato cuya resolución se pretende, y correspondientes a los meses de Julio de 2005 a Febrero de 2006, el cual asciende a la suma de Setecientos Treinta y Nueve Mil Doscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (739.284,00 Bs.), cada uno a razón de Noventa y Dos Mil Cuatrocientos Diez Bolívares con cincuenta céntimos (92.410,50 Bs.).

Contra dicho argumento la parte demandado no pudo demostrar a tenor de lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código Civil, haber dado cumplimiento, como efecto liberatorio de su obligación conforme lo dispone el artículo 1.282 del Código Civil, muy por el contrario, solo se limitó a rechazar de manera genérica la pretensión de la demandante sin aportar prueba que desvirtuara lo alegado, por lo que en principio la pretensión de Resolución debe ser declarada Con Lugar en la sentencia definitiva.

No obstante, éste Juzgado observa que efectivamente la parte demandada se encontraría insolvente para con el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, más sin embargo, los montos reclamados por la parte actora en la causa como canon de arrendamiento (92.410,50 Bs. mensuales), no es el monto correspondiente a reclamar por el concepto pretendido, pues conforme se desprende de las copias simples de copias certificadas de la Resolución Nº 004555 de fecha 08 de Abril de 2002, emanada del Ministerio de Infraestructura, Dirección de Inquilinato, por la cual se habría acordado la regulación del alquiler del inmueble en la suma de Noventa y Dos Mil Cuatrocientos Diez Mil Bolívares con Cincuenta céntimos (92.410,50 Bs.), no habría sido notificada al ahora arrendatario demandado, por lo que mal podría imponérsele la obligación de pago del señalado monto en aplicación del principio administrativo de eficacia del acto, que instruye que éste (acto administrativo) es eficaz una vez que le ha sido notificado al interesado.

Por ello, al no habérsele notificado del acto regulatorio del canon de arrendamiento, mal podría reclamársele al arrendatario el pago del canon regulado, ello a tenor de lo previsto en los artículos 7, 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el monto a cobrar por alquiler del inmueble, ya no sería el resultante del procedimiento de regulación, sino el estipulado inicialmente en la cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, ello es, la suma de Cincuenta y Tres Mil Setecientos Veinticuatro Bolívares con Cinco céntimos (53.724,05 Bs.), dado que, si bien en la propia Cláusula Quinta Parágrafo Tercero, se preveo la regulación del canon del alquiler por la autoridad competente, los derechos de los arrendatario son irrenunciables, dentro de los cuales se encuentra consagrado el derecho de ser notificado del acto definitivo que establezca una nueva regulación del canon, mas cuando el propio Ejecutivo Nacional mediante Decreto publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626 de fecha 06 de Febrero de 2003, estableció en su artículo 1°, ordinal 2°, como bienes y servicios de primera necesidad y de especial protección al “ALQUILER DE VIVIENDAS”, por lo que en modo alguno pudiera vulnerarse o desprotegerse los derechos de los arrendatarios, aún incluso en los casos no denunciados.

En virtud de ello y en aras de garantizar la protección de los derechos de los arrendatarios en la relación arrendaticia, éste Juzgado de Municipio, concluye y decide que el canon de arrendamiento al cual se encontraba obligado el arrendatario demandado a cancelar por el alquiler del inmueble, lo constituye la suma de Cincuenta y Tres Mil Setecientos Veinticuatro Bolívares con cinco céntimos (53.724,05 Bs.), conforme a lo estipulado inicialmente en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28 de Agosto de 1998; monto éste en base al cual, se harán de considerarse procedentes, las demás estimaciones dinerarias a condenar al demandado. Así se decide.

Otro de los argumentos considerados por la parte actora para incoar su pretensión de Resolución, lo circunscribiría la falta de pago de su arrendatario al servicio de agua potable con que contaría el inmueble arrendado, aduciendo para ello una tarifa inicial de Veintiún Mil Bolívares (21.000,00 Bs.) para posteriormente quedar en la cantidad de Veintitrés Mil Quinientos Bolívares (23.500,00 Bs.) mensuales.

Contra este argumento si bien es cierto que la parte demandada no esgrimió defensa concreta, en su escrito de contestación a la demanda al rechazar y contradecir la pretensión incoada en su contra, invirtió la carga probatoria del alegato, para lo cual la parte demandante se encontraba en la obligación de demostrar que los montos señalados como “tarifa” por consumo de agua potable, eran los verdaderamente establecidos por el consumo, mas cuando en el propio libelo de demanda se adujo una tarifa inicial la cual fue acrecentando hasta llegar a la totalidad de veintitrés mil quinientos bolívares mensuales (23.500,00 Bs.) mensuales.

Tan es así lo aseverado por éste Juzgado, que en el propio contrato de arrendamiento sólo se convino, en su cláusula Séptima, el pago a cargo del arrendatario de los servicios de Aseo Urbano, Agua, Luz, Teléfono y cualesquiera otro con que contara el inmueble arrendado, sin indicarse, como es obvio, el monto a pagar por los mismos, ya que éstos devienen del propio consumo por parte del usuario, es decir, a mayor uso mayor consumo y mayor pago del servicio; siendo en consecuencia indiscutible la necesidad de demostrar por parte de la demandante, no ya la insolvencia, sino los montos reclamados por tal concepto, que al no haber ocurrido en el caso de marras, evidencia indiscutiblemente la no procedencia de lo reclamado por consumo de agua potable, así como los pretendidos intereses por mora y ajuste del servicio. Así se decide.

En este mismo orden de ideas, la parte actora en el petitum contenido en su escrito libelar, en específico en el particular “OCTAVO”, solicitó del Juzgado la condenatoria del demandado al pago de la suma de Ciento Quince Mil Novecientos Diez Bolívares con Cincuenta céntimos (Bs. 115.910,50 Bs.), mensuales, a partir del primero (1°) de Marzo de 2006 y hasta la total y definitiva entrega material del inmueble arrendado, por concepto de compensación por los daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble, según lo previsto en el artículo 1.616 del Código Civil; para cuya resolución se observa:

En el caso de autos la parte actora en modo alguno explicó de manera pormenorizada las razones por las cuales deba ser aplicado la norma en cita, pues si bien alegó la aplicabilidad de la norma del artículo 1.616 del Código Civil, éste a su vez permite dos supuestos, a saber: A.- Indemnización por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato, y B.- Por el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, si éste tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan causado; situación ésta que en forma alguna pueda ser suplida por el Juzgado, al no haber sido explicativa la defensa de la actora, en el sentido de saber a cual de los supuestos se refiere en su escrito contentivo del libelo de la demanda, razón esta por la cual se desecha lo peticionado; más cuando el monto reclamado por tales conceptos, no aparece reflejado en documental alguna que obligue al arrendatario a su cumplimiento, es decir, se desconoce de donde devino la cantidad dineraria señalada y por la cual se le condenaría al arrendatario al pago, razones estas para desestimar en esta oportunidad lo pretendido. Así se decide.

Con respecto a los intereses moratorios reclamados por la actora en su libelo de demanda y generados por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Julio de 2005 a Febrero de 2006, los cuales ascenderían a la suma de Treinta y Tres Mil Doscientos Sesenta y Siete Bolívares con Setenta y Ocho céntimos (33.267,78 Bs.), este Juzgado observa que los mismos, si bien efectivamente se generaron con ocasión de la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, los montos solicitados no se evidencian corresponderse con la tasa promedio de las seis (06) principales entidades financieras, conforme a la información que en tal sentido suministra el Banco Central de Venezuela, dado que, no puede considerarse como válida la estipulación prevista en el cláusula “QUINTA” Parágrafo Segundo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, toda vez que podría estar vulnerando los beneficios otorgados a los arrendatario del inmueble, al desconocerse si la tasa prevista en el contrato del uno por ciento (1%) mensual, doce por ciento (12%) anual, supera el índice previsto en su beneficio.

No obstante, verificado el estado de insolvencia del arrendatario para con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, desconocer el desequilibrio económico que se generó en el patrimonio del actor con ocasión de su incumplimiento, al verse mermado el ingreso proveniente del alquiler del inmueble, configuraría un enriquecimiento sin causa del demandado, situación que veta quien decide en esta oportunidad y procura su estabilización mediante la realización de experticia complementaria al fallo que, determine conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 277 del Código Civil, el monto real a ser Cobrado por tal concepto en base a lo condenado al pago en la parte dispositiva del fallo. Así se decide.

Sobre la indexación Judicial solicitada por la parte demandante en su petitum del escrito libelar, éste Juzgado considera ajustada a derecho su petición, dado que decidir lo contrario, conllevaría al desconocimiento del mayor daño causado en el patrimonio del actor, al verse privado del ingreso que por tal concepto recibía de manera periódica de su arrendatario, lo que a su vez se traduce, con ocasión al proceso inflacionario, en una perdida del poder adquisitivo de la moneda de su acreedor, el cual se restablece en su esencia mediante experticia complementaria al fallo, que a tenor de lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda realizar, para cuya determinación deberán tomar en consideración el único perito a designar, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para la Ciudad de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela durante el período comprendido entre el Primero del mes de Junio de 2005 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente en la causa. Así se decide.

En virtud de los consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado de Municipio concluye que la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR en la sentencia definitiva, tal y como será determinada en la dispositiva del fallo. Así se decide.

-DISPOSITIVO-

En base a los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

-PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara Asociación Civil “BUEN PASTOR”, en contra del ciudadano ZHIKUI MO, ambas partes plenamente identificados en el fallo.

-SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28 de Agosto de 1998, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 101, que forma parte del edificio “Doña Camila”, ubicado entre las Esquinas de Aguacate a San Francisquito, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.

-TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago a favor de la actora de la suma de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (429.792,00 Bs.) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, y Enero a Febrero de 2006, ambos inclusive, cada uno a razón de Cincuenta y Tres Mil Setecientos Veinticuatro Bolívares (53.724,00 Bs.) cada uno.

-CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago a tenor de lo previsto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de los intereses moratorios de los cánones de arrendamiento declarados insolutos y condenados al pago en el presente fallo, que en atención al articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda realizar experticia complementaria del fallo, para lo cual, se acuerda la designación de un solo perito, quien deberá hacer las determinaciones conforme a la información que le suministre al efecto el Banco Central de Venezuela, para el período comprendido entre el mes de Julio de 2005 al momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.

-QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa al pago de la INDEXACIÓN JUDICIAL de la suma condenada al pago en el presente fallo, excluidos sus respectivos intereses, para lo cual se acuerda la realización mediante un solo experto a designar, de experticia complementaria al fallo, quien deberá tomar en consideración para su cálculo, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para la Ciudad de Caracas, emitidos por el Banco Central de Venezuela, durante el período comprendido entre el mes de Julio de 2005 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.

-SEXTO: No se hace especial condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

-SEPTIMO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los DIECISÉIS (16) días del mes de MAYO del año DOS MIL SIETE (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

N.G.C.

LA SECRETARIA.

ABG. K.S.O..

En la misma fecha, siendo las TRES Y QUINCE MINUTOS DE LA TARDE (03:15 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotado bajo el Asiento Nº 16 del Libro Diario del Juzgado.

LA SECRETARIA.

ABG. K.S.O..

NGC/KSO/*

Asunto Nº AP31-V-2006-000182

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