Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 20 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Elizabeth Breto Gonzalez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO UNDECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2.008).
Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: ASOCIACION CIVIL ASOTAMMARO DI LEMBO., cuyo documento constitutivo esta inscrito ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 2001, bajo el Nº 26, Tomo 14, Protocolo Primero.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: O.A.L.G., O.J.C.D.G., J.J.S.N. y A.M.V., Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 69.569, 20.424, 48.849 Y 45.313 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: R.C.D.V., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.445.567.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.S.E. y W.R., Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.194 y 28.577 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA. (ALZADA)
EXPEDIENTE: 23.949
Conoce esta alzada en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 31 de julio de 2005.
Se inició el proceso mediante libelo de demanda el cual correspondió al Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió el 13 de abril de 2005, a través del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.
En fecha 10 de julio de 2005, el Alguacil dejo constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada, siendo que la parte actora solicitó la citación del accionado mediante carteles lo cual fue acordado en fecha 1º de junio de 2005, cumpliéndose todas las formalidades del artículo 223 del Còdigo de Procedimiento Civil el 11 de julio de 2005.
Por auto del 1º de agosto de 2005, a solicitud de la parte demandante se designò a la abogado Norelys Hernàndez, Defensora Judicial del demandado.
El 11 de octubre de 2005, compareció el abogado Wilmer Ruìz, consignò poder que acredita su representación y se dio por citado.
En fecha 14 de octubre de 2005, la parte demandada a travès de su apoderado judicial dio contestación a la demanda.
El 27 de octubre de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas mediante auto del 28 de octubre de 2005; en fecha 28 de octubre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en esa misma fecha.
En fecha 31 de julio de 2005, el Juzgado Vigèsimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda y ordenando a la parte demandada entregar a la actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero 13, que forma parte del Edificio Blanca, situado en la Avenida Lecuna, parcela 1, Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda; el 04 de octubre de 2005, la parte demandada apelo de la decisión definitiva recurso éste que fue oído en ambos efectos.
Por auto del 24 de octubre de 2005, se fijo conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad para dictar sentencia.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte actora alega que es propietario del inmueble constituido por el apartamento numero 13, ubicado en el Edificio Blanca, situado en la Avenida Lecuna, parcela 1, Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda; que en fecha 1º de julio de 1992 la anterior propietario del inmueble ciudadana A.D. celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.C.D.V., que dicho tendria una duraciòn de un (1) año fijo con prorrogas iguales y consecutivas, a menos que una de las partes notificare ala otra el deseo de no renovarlo.
Que el arrendatario no ha dado cumplimiento a la clausula decima del contrato de arrendamiento referida a la obligación de constituir fianza a satisfacción del arrendador como garantìa de las obligaciones asumidas al momento de suscribir el contrato de arrendamiento.
Que en reiteradas oportunidades han tratado de solventar esa situación de incumplimiento por parte del arrendatario, ya que actualmente cualquier perjuicio o daño que cause el arrendatario al inmueble arrendado no tendrìa garantìa alguna que satisficiera la reparaciòn de cualquier daño eventual.
Que hasta el mes de junio de 2004, el arrendatario pago la suma de Doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) actualmente Doce bolívares (Bs. F 12.000,00) mensuales por concepto de consumo de agua, pero que a partir de esa fecha no ha pagado dicho servicio, lo cual señalan va en detrimento del resto de las demas personas que habitan el edificio, indican ademas que el artìculo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendador solicitar hasta un 25% del monto del canon de arrendamiento para el pago de los servicios entre ellos el consumo de agua en aquellos inmuebles que no esten sometidos al régimen de propiedad horizontal, como el caso que nos ocupa.
Aducen ademas, que el ùltimo canon de arrendamiento convenido fue de Doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) actualmente Doscientos bolívares (Bs. F 200,00) mensuales, por lo que el pago de de Doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) actualmente Doce bolívares (Bs. F 12.000,00) mensuales por concepto de consumo de agua es inferior a un 25% del monto del canon, por lo que alegan el incumplimiento de la cláusula octava.
Que en virtud de todo lo antes expuesto demandaban al ciudadano R.C.D.V., a fin de que convenga o sea condenado a que el contrato de arrendamiento suscrito el 1º de julio de 1992 quedo resuelto, a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado judicial del demandado nego, rechazò y contradigo la demanda tanto e los hechos como en el derecho.
Señala que la accion es improcedente, ya que los hechos alegados en el libelo de la demanda no guardan relaciòn o conexión con las clausulas del contrato de arrendamiento suscrito el 1º de julio de 1992.
Que la clausula octava del referido contrato de arrendamiento se refiere a los excesos de agua ocasionados por el arrendatario, lo cual señalan no guarda relaciòn alguna con el supuesto contenido en el artìculo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el caso que nos ocupa si la voluntad de los contratantes hubiese sido el de fijar un monto por concepto de gastos de agua, ello debio reflejarse claramente en el contrato de arrendamiento, que la arrendadora no puede alegar una supuesta falta de pago de agua cuando nunca se pacto dicho pago sino el exceso, lo cual no ha sido reclamado en el libelo.
Que en lo que se refiere a la cláusula dècima del contrato relativa al otorgamiento de una fiaza a cargo del arrendatario dentro de los 120 días siguientes a la fecha de entrada en vigencia del contrato, señalan que el contrato fue suscrito el 1º de julio de 1992, renovándose por periodos anuales sucesivos (12 años) sin que hasta la fecha le haya sido requerida la citada fianza para continuar con la relación arrendaticia, que durante ese periodo nunca fue notificado o puesto en mora para la constitución de la fianza, por lo que consideran que ello se traduce en una aceptación tacita de la arrendadora.
Establecidos los alegatos de las partes de seguidas se pasa a analizar y valorar las producidas en el proceso:
Pruebas de la parte demandante:
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- Copias simples de documento constitutivo de la Asociación Civil Asotammaro-Dilembo, siendo que la Secretaria del Juzgado a-quo dejo constancia de haber tenido a su vista el original, la misma no fue impugnada por la parte demandada, razón por la cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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- Copias simples de documento mediante el cual se le cedieron a la asociación civil Asotammaro Dilembo los derechos de propiedad del lote de terreno y el edificio de apartamentos y comercios en èl construidos denominado Blanca constante de tres (3) plantas y un (1) pent-house y sus anexos, mas un (1) deposito y apartamento para elñ conserje, siendo que la Secretaria del Juzgado a-quo dejo constancia de haber tenido a su vista el original, la misma no fue impugnada por la parte demandada, razón por la cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.D. (arrendadora) y el ciudadano R.C.D.V. (arrendatario) sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13, ubicado en el Edificio Blanca, parcela 1, avenida Lecuna, Boleita Sur, el mismo no fue tachado ni desconocido por la parte demandada, razón por la cual de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil se les otorga pleno valor probatorio.
Pruebas de la parte demandada:
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- Copias certificadas emanada de la Direcciòn General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la cual consta Resuelto de fecha 25 de octubre de 1993, en el cual dicha Direcciòn en la cual se fijo el canon de arrendamiento del inmueble denominado Edificio Blanca, situado en la calle Lecuna, Urbanización Boleita, siendo que éstas no fueron tachadas ni impugnadas por la parte actora, sin embargo en este caso la controversia se fundamenta en el incumplimiento de la clausula del contrato de arrendamiento referida a la constitución de la fianza por la parte demandada, en consecuencia se desecha dicha prueba del proceso por ser manifiestamente impertinente, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
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- Copias certificadas expedidas por el Juzgado Vigèsimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, siendo que éstas no fueron tachadas ni impugnadas por la parte actora, sin embargo en este caso la controversia se fundamenta en el incumplimiento de la cláusula del contrato de arrendamiento referida a la constitución de la fianza por la parte demandada, en consecuencia se desecha dicha prueba del proceso por ser manifiestamente impertinente, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Con respecto al tema que nos ocupa, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, disponen: Artículo 1.160 C.C: “Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”Artículo 1.167 C.C: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmete la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Aunado a ello, la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Sustantivo Civil, consagrá el principio de la “Autonomia de la voluntad de las partes en materia contractual”, estableciendo la fueza obligatoria de los contratos entre las partes que lo suscriben, entendiendose que los mismos no es que sean equiparables con la Ley en su eficacia, sino que las partes deben observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas que han sido pactadas, en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los limites de actividad contractual fijada por el antes transcrito artículo 1160 eiusdem. En el presente caso, la parte demandante sostiene que el demandado no dio cumplimiento a la cláusula décima del contrato de arrendamiento que dispone: “El Arrendatario se obliga a dar una fianza a satisfacción de la Arrendadora para responder por todas y cada una de las obligaciones que contrajo en este documento, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha de la entrada en vigor del presente contrato.” Ahora bien, analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal observa que en el caso bajo estudio es aplicable lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que reproduce el contenido del 506 del Código de Procedimiento Civil: “... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; pudiendose concluir por haberlo reconocido la parte demandada en la contestaciòn a la demanda la existencia dela relaciòn arrendaticia entre, siendo que en este caso la parte demandada no demostró haber constituido la fianza a que se refiere la clàusula dècima del contrato de arrendamiento.
Y en el caso que nos ocupa no consta en autos prueba alguna que demuestre que la arrendataria cumplió con lo dispuesto en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, siendo que en la clàusula duodècima las partes convinieron en que:
El incumplimiento de cualesquiera de las clàusulas anteriores por el Arrendatario, darà derecho a la arrendadora a considerar RESUELTO DE PLENO DEREHO este contrato, y seràn por cuenta de aquèl los daños y perjuicios que de ellos resultaren asì como tambien los gastos judiciales o extrajudiciales a que diere lugar por los mismos motivos. En cosecuencia, y de comùn acuerdo, se estipula una clausula penal de quinientos bolívares diarios por cada dìa de mora en la entrega del inmueble.
Siendo que la parte accionada no aporto a los autos prueba que conlleva a este Tribunal a concluir que constituyo la fianza para responder de las obligaciones contraidas en el contrato de arrendamiento. Así se establece.
Con respecto a la pretensión de la parte demandante referida a que el arrendatario no ha pagado las cantidades correspondientes al consumo de agua del inmueble arrendado, este Tribunal de la lectura del contrato de arrendamiento se evidencia en la clàusula sèptima que el arrendatario estarìa obligado a pagar los excesos de agua por èl ocasionados, sin embargo la parte actora no aporto a los autos ningun elemento de prueba, del cual se evidencie que cual era el consumo de agua del inmueble arrendado y cuanto seria el monto a pagar por el demandado por el exceso en el consumo de dicho servicio, en consecuencia dicha pretensión no debe properar en derecho; asì se decide.
Por los razonamientos explanados, y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en la Ley tanto adjetiva como sustantiva; este Tribunal considera que la presente demandada debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada R.C.D.V., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Vigèsimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Arrea Metropolitana de Caracas en fecha treinta y uno (31) de julio de 2005, en consecuencia se CONFIRMA la referida decisión.
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara ASOCIACION CIVIL ASOTAMMARO DI LEMBO., cuyo documento constitutivo esta inscrito ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 2001, bajo el Nº 26, Tomo 14, Protocolo Primero contra el ciudadano R.C.D.V., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.445.567.
Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero 13, que forma parte del Edificio Blanca, situado en la Avenida Lecuna, parcela 1, Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibio.
Se condena a la parte demandada a pagar a la actora de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil las costas del recurso así como de conformidad con el artículo 274 eiusdem al pago de las costas procésales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal.
Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,
E.B.G.,
EL SECRETARIO,
J.O.G..
En esta misma fecha 20 de octubre de 2008, y siendo las 10:45 de la mañana se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,
