Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 21 de Julio de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH14-X-2007-000163

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 16-01-2006, bajo el No 65, Tomo 2-A-Cto.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.R.D.A., S.M.F.D.A. y E.A. ECHEVERRIA IRIARTE, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos 12.187, 32.181 y 12.774, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 10 de Agosto de 2004, bajo el No 03, Tomo 950-A-Qto.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas M.C. y S.A., debidamente inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 6.755 y 11.804, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

-I-

Se inicia la presente controversia por demanda interpuesta por la representación Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual expuso lo siguiente:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de Octubre de 2006 bajo el No. 21, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones, que las partes celebraron una promesa de compraventa sobre cuatro locales comerciales ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Granada, identificados con los números 1,2,3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2) respectivamente. Los cuales tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los Locales Comerciales identificados con los números 1,2,3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo; por el precio de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo), lo que para esta fecha es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.750.000,00) a ser cancelados bajo los términos y condiciones siguientes. A) Una reserva por VEINTE MIL DE BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 20.000,oo), la cual ya se hizo efectiva el día 04 de Diciembre de 2005 según cheque del Banco Plaza No 00000194; b) Una cuota de opción compraventa por TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 30.000,OO) la cual ya se hizo efectiva. C) Una cuota de Diez Mil de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000,oo) cancelada en el acto que se efectuó en la Notaría; D) Cinco (05) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000,OO) cada una con vencimiento los días primeros 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15 de Marzo de 2006 y la última, el 15 de Julio de 2006; E) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Quince MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 15.000,OO) con vencimiento la primera el día 15 de Agosto de 2006, y la última el día 05 de Enero de 2007;F) Seis (06) cuotas-giros por un monto de VEINTE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 20.000.OO), con vencimiento la primera el día 15 de Febrero de 2007, y la última el día 15 de Julio de 2007; G) Seis (06) cuotas- giros por un monto de VEINTICINCO MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 25.000,OO) con vencimiento la primera el día 15 de Agosto de 2007, y la última el día 15de Enero de 2008; H) Seis (06) cuotas-giros por un monto de TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 30.000. OO) con vencimiento la primera el día 15 de Febrero de 2009; I) Seis (06) cuotas-giros por un monto de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 35.000. OO) con vencimiento la primera el día 15 de Agosto de 2008 y la última el día 15 de enero de 2009. Asimismo expresaron los apoderados actores que todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de OCHOCIENTOS SESENTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 860.000.OO) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. Y que el saldo restante, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 890.000. OO) seria financiado por LA PROMOTORA en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual.

Que la parte actora pagó las cuotas-giros vencidas los días 15 de Marzo de 2006; 15 de Abril de 2006; 15 de Mayo de 2006, pero la demandada rechazó el pago de la CUOTA-GIRO No. 4 y siguientes, por lo que su representada a través de la Notaria XXVII del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 12 de julio de 2006, que se trasladó y constituyó en la Oficina de Promotora Granada 2005 C.A., ubicada en la calle 3-A, Torre Express, piso 5, oficina 5C, La Urbina, Área Metropolitana de Caracas dejó constancias del ofrecimiento de pago de la cantidad de DIEZ MIL DE BOLIVARES (BS. 10.000,oo), mediante cheque de gerencia No.00380226, del Banco Plaza, de fecha 11 de Julio de 2006 de la cuota-giro No 4, mes de junio de 2006; antes del vencimiento de los 60 días calendarios señalados en la cláusula novena del contrato.

Asimismo siguió alegando la actora que la misma cumplió diligentemente las obligaciones pactadas en el contrato y que por su parte la demandada quebrantó el contrato al negarse a recibir el pago del saldo del precio. Razón por la cual, se solicita el cumplimento del contrato celebrado de compraventa celebrado sobre los inmuebles identificados y que la sentencia sirva de título de propiedad, para el caso de que la demandada se negare a otorgar el documento de venta del inmueble, según lo dispone el artículo 1167 del Código Civil.

Así las cosas en fecha 20 de septiembre de 2006, la Representación Judicial de la parte actora consignó los documentos fundamentales de la presente acción.

Posteriormente en fecha 09 de octubre de 2006, se admitió la presente demanda ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA C.A., así como la citación de ésta para la evacuación de posiciones juradas promovidas por la actora en el libelo de demanda.

Seguidamente, en fecha 27 de noviembre de 2006, la representación Judicial de la parte actora solicitó la citación de la parte demandada por correo certificado. A tal efecto la Representante Judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2006 consignó instrumento poder, quedando debidamente citada.

En fecha 25 de enero de 2007 las partes mediante diligencia solicitaron la suspensión de la causa por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha. El Tribunal mediante auto de fecha 25 de enero de 2007 suspendió la causa desde esa misma fecha 25 de enero de 2007 hasta el 25 de febrero de 2007.

En fecha 23 de febrero de 2007 la representación Judicial de la parte actora, solicitó nuevamente la suspensión de la causa hasta el 30 de marzo de 2007, circunstancia que ratificó la parte demandada mediante diligencia de fecha 27 de febrero de 2007 y acordada por el Tribunal mediante auto de esa misma fecha que suspendió el curso de la causa desde esta misma fecha 27 de febrero de 2007 hasta el día 30 de marzo de 2007.

Por otro lado la representación Judicial de la parte demandada en fecha 02 de abril de 2007 presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda de cumplimiento de contrato. Admitió la celebración del contrato de promesa de compraventa y negó que se haya negado a recibir las cuota-giro 4 y 5 con vencimiento el 15 de junio y 15 de julio de 2006. Que la actora pretendió pagar la cuota 2 con vencimiento el 15 de abril de 2006 con el cheque No 00000367 del Banco Plaza, de fecha 21 de abril de 2004, el cual no pudo hacerse efectivo y que luego la actora pagó el 18 de mayo de 2006. Que la demandada no cumplió con las cuotas del 15 de junio y 15 de julio 2006 y que los ofrecimientos de pago son tardíos. Impugnó los ofrecimientos de venta, pues la oferta real es la única vía legal y pide se desechen del proceso. Niegan que la demandada haya incumplido los términos contractuales, que se pactaron en el contrato de marras

A su vez, el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 10 de abril de 2007 admitió la reconvención propuesta por la demandada y fijó el quinto 5º día de despacho siguiente para que tuviere lugar la contestación a la reconvención.

A tal efecto en fecha 26 de abril de 2007, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, en el cual señalaron entre otras cosas lo siguiente:

Que la parte demandada consignó extemporáneamente el escrito de contestación a la demanda, y en consecuencia debe desecharse dicho escrito y declarar inadmisible la mutua petición propuesta y que la parte demandada no expresa que las letras de cambio consignadas en autos están libradas contra A.D.P.C. y no por la actora reconvenida, por lo que la demandada no le ha dado cumplimiento al contrato pues aún no ha emitido las cuotas-giros necesarias para el pago del saldo del precio.

Abierto el presente Juicio a pruebas, la parte actora reconvenida promovió el contrato de compraventa celebrado, documento autenticado, informes del Banco Plaza. Por su parte la demandada reconvincente promovió por adquisición procesal el contrato celebrado, letras de cambio, y posiciones juradas.

El Tribunal de la causa mediante auto de fecha 31 de mayo de 2007, admitió las pruebas promovidas y fijó la oportunidad para su evacuación.

Luego y mediante acta de fecha 04 de junio de 2007 el DR. H.A., Juez Titular del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se inhibió de continuar conociendo la presente causa y ordenó la remisión del expediente, al Distribuidor, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual le dio entrada mediante auto de fecha 02 de agosto de 2007.

La parte demandada reconviniente en fecha 04 de diciembre de 2007 presentó escrito de informes y la parte actora reconvenida el día 27 de febrero de 2008, previo cómputo, solicitó se declararan extemporáneos los informes presentados por su contraparte.

En fecha 07 de julio de 2008, el Juez que suscribe este fallo, se abocó al conocimiento de la presente causa.

-II-

DE LA RECONVENCIÓN

La representación Judicial de la parte demandada, reconvino formalmente a la Empresa actora, a tal efecto la representación Judicial de la parte demandante reconvenida, dio contestación a la misma; en el acto de contestación a la reconvención alegó la extemporaneidad del escrito de contestación a la demanda, por cuanto no fue presentado dentro del lapso de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación de la demandada. A este respecto el Tribunal observa:

La presente causa fue admitida por el procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación; Ahora bien, este Tribunal a los fines de verificar si el escrito de contestación de la demanda fue presentado o no en la oportunidad procesal correspondiente, pasa hacer las siguientes consideraciones basadas en una revisión exhaustiva de los autos y actas que conforman el presente expediente.

Consta en autos, diligencia presentada por la demandada en fecha 12 de diciembre de 2006, mediante la cual consigna instrumento poder y se da expresamente por citada, por lo que el lapso del emplazamiento comenzó el día de despacho siguiente al 12 de diciembre de 2006. Y ASI SE DECLARA.

En este mismo orden de ideas, el escrito de contestación de la demanda fue presentado el día 02 de abril de 2007, según consta de la revisión del presente expediente; asimismo consta en autos, aportado por la demandante reconvenida, cómputo de los días de despacho transcurridos en el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.C. desde el día 12 de diciembre de 2006 hasta la fecha en que el Juez Titular de ese despacho se inhibió. Ahora bien, de dicho cómputo se puede evidenciar, que desde el día 12 de diciembre de 2006 exclusive, hasta el día 25 de enero de 2007 inclusive, transcurrieron Dieciocho (18) días de despacho; desde el día 26 de enero de 2007, inclusive, hasta el 27 de febrero de 2007 inclusive, transcurrieron 2 días de despacho; y desde el día 30 de marzo de 2007 exclusive, hasta el día 02 de abril de 2007 inclusive, trascurrió un día de despacho; en resumen, desde el día 12 de diciembre de 2006 exclusive, fecha en la que la demandada se dio por citada, hasta el día 02 de abril de 2007inclusive, fecha en la cual, la representación Judicial de la demandada presentó el escrito de contestación a la demanda trascurrieron 21 días de despacho; de manera que el escrito de contestación a la demanda, fue presentado extemporáneamente y debe ser desechado, y como consecuencia este Tribunal declara inadmisible la mutua petición hecha por la demandada reconvenida. Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Ahora bien resuelto lo anterior y planteados como han sido los términos de la presente controversia, quien aquí decide pasa a dictar su fallo correspondiente, lo cual lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Procede este juzgador a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si son procedentes las pretensiones que hace valer la parte actora en el presente juicio y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

La Representación Judicial de la parte actora consignó, como documentos fundamentales de la presente acción, los siguientes: A) Poder que acredita su Representación, B) Documento de contrato de venta del inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21-10-2006 bajo el No. 21, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones. Con respecto a estos documentos y por cuanto los mismos no fueron objeto de impugnación o tacha, dentro de su oportunidad legal, quien aquí decide, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia y le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Por otro lado la representación Judicial de la parte actora promovió notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 12 de julio de 2006; con respecto a esta probanza, y por cuanto la misma no fue objeto de impugnación o tacha, quien aquí decide, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia para decidir y le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

En el lapso probatorio la parte actora promovió Prueba de Informes del BANCO PLAZA C.A., de las cuales no constan en autos sus resultas y quedan en consecuencia desechadas para decidir por ser inexistentes. ASI SE DECLARA.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

La representación Judicial de la parte demandada promovió lo siguiente: A) Documento fundamental del contrato de opción de compra venta, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, cuyo original fue producido por la parte actora y que ya fue valorado por este Juzgador. B) Letras de cambio Nos 4/35, 5/35, 6/35, 7/3, 8/35, 9/35, 10/ 35 y 11/35 las dos primeras por DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) y cada una de las restantes por montos de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo), con respecto a estos documentos este Juzgador observa que por cuanto los mismos no fueron objeto de impugnación o tacha en su oportunidad legal, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia y le da pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.

Finalmente y en cuanto a las posiciones juradas del ciudadano A.D.P.C. en representación de la parte actora, y del ciudadano F.M.D.D.C. en representación de la parte demandada, las cuales son apreciadas y valoradas de conformidad con el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

Valoradas las pruebas traídas a los autos por las partes intervinientes en el presente Juicio, se observa que la presente causa versa sobre un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y a tal efecto las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de transmisión de propiedad, convención esta que fue autenticada ante la Notaría Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 21 de febrero de 2.006, anotado bajo el Nº 21, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, recaudo este que, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por cuyo motivo se impone para este Tribunal la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba por lo que respecta al hecho material contenido en ese instrumento. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, el reseñado instrumento fue autocalificado por las partes en litigio como un “contrato promesa de compraventa” (sic), conforme al cual la hoy demandada se comprometió frente a la empresa INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE C.A., a vender, en forma pura y simple, el bien inmueble de marras constituido por cuatro locales comerciales ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Granada, identificados con los números 1,2,3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente, y tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados, para lo cual estipularon que la vendedora percibiría, como contraprestación económica la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) lo que para la presente fecha es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,oo),

En ese sentido, lo dispuesto en la cláusula TERCERA del contrato de autos, se subsume en el supuesto de hecho a que alude el artículo 1.474 del Código Civil, que raza lo siguiente:

Artículo 1.474: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Pues una de las partes se obligó a vender un determinado bien, y la otra a comprarlo por un precio igualmente especificado y dentro de un plazo de tiempo en concreto, materializándose, así, la expresión de su consentimiento en la suscripción del contrato definitivo de compraventa. Por ello y de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma obliga al juez a interpretar los contratos con arreglo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en cuenta las exigencias de la Ley, la verdad y de la buena fe, este Juzgador comprende que el documento denominado por las partes como “contrato promesa de compraventa” (sic), contiene, en su esencia, todas las características de un contrato de compraventa a plazo, por lo que debe entenderse que entre ellas operó la transmisión de la propiedad del bien por efectos de la manifestación de voluntad de querer vender y comprar el inmueble en cuestión, y la fijación por parte de los contratantes del precio de dicha venta, tal y como además, lo han aceptado y reconocido las partes en el curso de este debate judicial. Y ASI SE ESTABLECE.

Así pues, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En este orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre las partes el cual se encuentra autenticado ante Notaría Publica, tal y como se precisó en el capitulo de las valoración de las pruebas, contenida en la presente Sentencia. En tal sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Por otro lado, la doctrina ha sostenido que la idea del contrato ley, guarda estrecha relación con el concepto de la coercibilidad de toda obligación jurídica, dado que si a las partes se les permitiese cumplir lo que fuere de su conveniencia, o dar por terminado sin justa causa cualquier contrato que celebren, la coercibilidad, como elemento consustancial inherente al concepto de obligación jurídica, no existiría. Las obligaciones jurídicas, entre ellas las de fuente contractual, son también exigibles judicialmente, para que sean cumplidas tal y como han sido contraídas y en la cantidad total adeudada, lo cual se desprende de los principios de identidad e integridad de las obligaciones que pregonan los artículos 1.264 y 1.290 del Código Civil.

En consecuencia, es a la parte que se ve perjudicada por el incumplimiento de su contraparte, a quien la ley le ha dado la posibilidad de decidir si exige el cumplimiento del contrato, más la indemnización de los daños y perjuicios, o si solicita el cumplimiento por equivalente, y la resolución del contrato, tal como lo prevé el artículo 1.167 del referido Código sustantivo.

En el presente caso, las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa, luego de afirmar el objeto del contrato cuyo cumplimiento se ambiciona en sede judicial, indicaron que el precio de la venta era la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) lo que hoy es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,oo), de los cuales no existe objeción que el vendedor recibió, en calidad de anticipo, a) una reserva por VEINTE MIL DE BOLÍVARES (BS. 20.000,00), la cual se hizo efectiva el 04 de Diciembre de 2005 según cheque del Banco Plaza No 00000194; asimismo una cuota de opción compraventa por TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,OO) la cual se hizo efectiva el 20 de enero de 2006 según cheque del banco Plaza No 00000248; y por ultimo una cuota de DIEZ MIL DE BOLÍVARES (BS. 10.000,00) cancelada en el acto de otorgamiento del documento por ante la Notaría Publica.

En efecto, el artículo 1.487 del Código Civil, pone en cabeza del vendedor la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida, especificándose en el artículo 1.488 ejusdem que el vendedor cumple con esa obligación con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Así mismo, el articulo 1.527 del Código Civil, dispone que ‘La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato’. Sólo el cumplimiento de los contratantes a estas disposiciones de ley pueden tener por satisfechas las exigencias contenidas en el artículo 1.160 del mismo Código sustantivo, que consagra el principio de buena fe entre los contratantes según la equidad, el uso o la ley.

En consecuencia, si se parte de la premisa indicada por el artículo 1.264 del Código Civil, conforme al cual las obligaciones deben ser cumplidas en la misma forma como hubieren sido contraídas, es obvio concluir que el efecto inmediato de haberse materializado el citado contrato de compraventa no es otro sino el que las obligaciones reciprocas de las partes debían cumplirse, para el vendedor mediante el otorgamiento de escritura publica por ante la respectiva oficina registral en el termino acordado, y para el comprador, mediante el pago del remanente del saldo deudor en la oportunidad señalada en el contrato, haciendo la entrega de la cantidad de dinero acordada, en dinero efectivo y moneda de curso legal, lo que, a su vez, responde a las propias exigencias del artículo 1.211 eiusdem, en el que se dispone que el término estipulado en las obligaciones “…sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma…”, lo que, en principio, obliga a considerar que el solicitante de tutela judicial efectiva, de acuerdo al principio actori incumbit onus probandi, esté obligado a demostrar todo cuanto alegó en su beneficio al momento de proponer su demanda, lo que, a su vez, se encuentra en sintonía con el principio dispositivo que gobierna el proceso civil.

Ahora bien, no obstante lo anterior, observa el Tribunal que si bien la parte demandada contestó extemporánemante la demanda, es menester precisar que durante el lapso probatorio, hizo valer las probanzas que consideró pertinentes, y a este respecto se observa que:

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente

Articulo 506: “…las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

.

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado.

En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó: “…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba…”, ahora bien independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

Dentro del mismo contexto, se observa que esta última actitud dinámica del demandado, no fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues el mismo presentó su escrito de contestación a la demanda tardíamente, es decir, con posterioridad al vencimiento del lapso del emplazamiento, circunstancia que tan sólo confiere a la parte demandada probar aquello que le favorezca, según el imperativo del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Es de observar que la parte demandada promovió la prueba de posiciones juradas para ser evacuada en la persona del ciudadano F.M.D.D.C., mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No V- 6.066.141, en representación de PROMOTORA GRANADA 2005, C.A.; la cual fue admitida y evacuada, previa la citación personal del representante legal de la actora ciudadano A.D.P.C. en fecha 07 de agosto de 2007, quien compareció en fecha 09 de agosto de 2007 a las Once (11:00 a.m.), fin de absolver las posiciones juradas que debió formular la parte demandada, quien no compareció, ni a través de su representante ni de sus abogados, al señalado acto. En la oportunidad fijada por el Tribunal para que compareciera el ciudadano F.M.D.D.C., en su carácter de representante de la demandada para que recíprocamente absolviera las posiciones que le formulara la parte actora, dicho ciudadano, una vez concedida la hora de espera, no hizo acto de presencia, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal tiene por confesa en las posiciones que la parte contraria le hizo legalmente en presencia del Tribunal. Y ASI SE DECIDE.

En este contexto, la demandada PROMOTORA GRANADA 2005 C.A. según consta de acta que riela a los autos del presente expediente, quedó confesa, en síntesis, en las posiciones siguientes: Que impartió instrucciones para no recibir pagos de A.D.P.C.; que éste ultimo siempre se presentaba en la oficina de la demandada a pagar de manera mensual las cuotas y no las recibían; que la demandada en presencia de Notario Público se negó a recibir el pago de las cuotas en su oficina; que la demandada por órgano de su representante ordenó que nadie de dicha oficina recibiera pago alguno de A.D.P.C., quien pagaba con puntualidad sus cuotas; que la demandada al dejar de recibir los pagos realizados por la actora violentó los términos contractuales de la convención; que además incurrió en negligencia en recibir los pagos; que la demandante cumplió con las cláusulas contractuales del documento de compraventa de fecha 21 de Febrero de 2006; que la actora siempre obró de buena fe en la negociación según el documento de venta; que la demandada impartía instrucciones para no recibir dinero de A.D.P.C. por cuanto esos locales tenían un precio actual de Bs. 700.000.000,oo superior al precio pactado; que la demandada ordenó no recibir pago alguno con la venta de los locales 1,2,3 y 4 del Edificio Residencias Granada; y que la venta celebrada con la actora INVERSIONES ASTRID-ALE-ANDRES C.A. fue obstruida por PROMOTORA GRANADA C.A. a través de sus representantes legales por no recibir el pago de las cuotas pactadas en concepto del saldo del precio de los locales vendidos. Y ASI SE DECIDE.

De manera que adminiculados los instrumentos probatorios de autos, puede este sentenciador evidenciar que la parte actora INVERSIONES ASTRID-ALE-ANDRES C.A., ha pagado, del precio de los inmuebles vendidos fijado en UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.1.750.000,oo), las siguientes cantidades: VEINTE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 20.000,OO) de reserva, TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 30.000,OO) por concepto de opción de compraventa; DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000.,OO) cancelada en el acto de Notaría; tres (03) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000,OO) vencidas los días 15 de marzo, 15 de abril y 15 de mayo todos del 2006; cantidades éstas que sumadas totalizan NOVENTA MIL DE BOLIVARES (BS. 90.000,OO) y que deberán ser deducidas del precio de la venta y el saldo restante del precio deberá ser pagado por la compradora en la forma y términos pactados en el contrato objeto del presente juicio; cantidades que deberán ser determinadas mediante experticia complementaria del fallo, que se ordena realizar, tomando como referencia los términos y lapsos establecidos en el contrato de autos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, quien aquí decide considera que la parte demandada quedó confesa respecto al incumplimiento de las obligaciones que había sumido en el contrato de marras, y por ende la demanda de autos debe prosperar en derecho tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

-III-

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la empresa INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C. A., contra PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., por Cumplimiento de Contrato. En consecuencia, se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción y autenticado, por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de Octubre de 2006 bajo el No. 21, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones, y, por ende, materializar en beneficio de los hoy demandantes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra los inmuebles que a continuación se describen:

LOCALES COMERCIALES ubicados en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2)respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los Locales Comerciales identificados con los números 1,2,3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo.-

SEGUNDO

Que el precio de la venta pactado y por el cual INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C. A, adquiere los inmuebles, es la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo), hoy UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.750.000,oo); del cual ha pagado VEINTE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 20.000,OO) de reserva, TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 30.000,OO) por concepto de opción de compraventa; DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000.,OO) cancelada en el acto de Notaría; tres (03) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000,OO) vencidas los días 15 de marzo, 15 de abril y 15 de mayo todos del 2006; cantidades éstas que sumadas totalizan NOVENTA MIL DE BOLÍVARES (BS. 90.000,OO) y que deberán ser deducidas del precio de la venta; y el saldo restante del precio deberá ser pagado por la compradora en la forma y términos pactados en el contrato objeto de este juicio; cantidades que deberán ser determinadas mediante experticia complementaria del fallo, que se ordena realizar, tomando como referencia los términos y lapsos establecidos en el contrato de autos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

En caso que la hoy demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se condena a la demandada en costas por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 21 días del mes de Julio de 2010. Años 200º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 1:52 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-X-2007-000163