Decisión nº PJ0072015000089 de Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 28 de Mayo de 2015
| Fecha de Resolución | 28 de Mayo de 2015 |
| Emisor | Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP31-V-2014-001224
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la ciudadana A.M.V.D.O.D.B., titular de la cédula de identidad Nº 5.962.694 y las sociedades mercantiles INVERSIONES ASAND, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 73, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES ASTAN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 75, Tomo 108-A Sgdo.; INVERSIONES BABRA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 49, Tomo 108-A Sgdo.; INVERSIONES BAOST, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 72, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES DAIRI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 71, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES LUAND, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 79, Tomo 110-A Sgdo.; INVERSIONES LUAST, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 54, Tomo 108-A Sgdo.; INVERSIONES LUIBRA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 75, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES LUIDA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 70, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES OSRIV, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 76, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES OSTEN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 77, Tomo 107-A Sgdo.; INVERSIONES VONRI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 56, Tomo 108-A Sgdo.; CORPORACIÓN BRAST, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 6 de julio de 1988, bajo el Nº 73, Tomo 7-A Sgdo., representadas por la ciudadana A.M.V.D.O.D.B., actuando en su carácter de Presidenta e INVERSIONES ERIDA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1990, bajo el Nº 74, Tomo 107-A Sgdo., cuya última modificación se efectuó en acta del 15 de marzo de 1996 e inscrita por ante esa misma oficina de registro el 18 de septiembre de 1996, bajo el Nº 9, Tomo 498-A Sgdo.; representada por el ciudadano HANS HENNING VON DER OSTEN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.900.937, en su carácter de Presidente, todos representados judicialmente por los abogados M.A.C., S.A., Yvana Borges, J.Q. y A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 6.755, 11.804, 75.509, 155.550 y 139.725, en ese orden, contra la sociedad mercantil GLOBAL LAB 58, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 5 de agosto de 2009, bajo el Nº 10, Tomo 144-A, representada judicialmente por la abogada A.M.V., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 81.936, se inició por libelo de demanda incoado el 08 de octubre de 2013 y se admitió el 16 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
En el libelo de la demanda, la parte actora alegó que el 29 de junio de 2012, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, por un inmueble constituido por la “Quinta Aleluya”, ubicada en la avenida Mohedano, entre la segunda y tercera transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual sería utilizada única y exclusivamente como oficinas administrativas.
Que la relación arrendaticia se inició el 01 de julio de 2010 y el 21 de junio de 2013, notificó a la arrendataria que el 30 de junio de 2013, vencía el contrato de arrendamiento por lo que comenzaría a transcurrir un (1) año de prórroga legal, contados a partir del 01 de julio de 2013 hasta el 30 de junio de 2014, ambos inclusive, todo de conformidad con el literal “b” del artículo 38, en concordancia con el artículo 39, ambos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que pese al vencimiento del contrato y de la prórroga legal, la arrendataria no ha entregado el inmueble arrendado, por lo que de acuerdo a lo previsto en los precitados artículos, la demandó a los fines que convenga o sea condenada a la entrega del bien inmueble arrendado. Asimismo, solicitó que se condene al arrendatario al pago de la penalidad establecida en la cláusula tercera del contrato, por un monto de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), correspondiente a los cuarenta y tres (43) días de retraso que a la fecha de la interposición se han ocasionado por el uso indebido del inmueble, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios por los días antes señalados; así como del pago de mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios por el tiempo que siga transcurriendo desde la fecha de la admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme la sentencia.
El valor de la demanda, la estimó en la cantidad de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00).
Dada la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada, a petición de la parte actora, se hizo el emplazamiento mediante carteles de prensa, de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y el 10 de marzo de 2015, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades.
El 26 de marzo de 2015, la parte demandada, presentó escrito de contestación a la pretensión de la actora. Admitió que la relación arrendaticia se inició el 01 de julio de 2010, alegando que la arrendadora es la ciudadana A.M.V.D.O.d.B. y no otra persona. Que no le fue entregado la notificación de no renovación del contrato. Que visto que la arrendadora se rehusaba a recibir el pago, se vio obligada a acudir a la SUNAVI y consignarlos. Que la demandante no ha agotado la vía administrativa, cuando en el primer contrato se estableció que el inmueble sería destinado como vivienda para el personal de la arrendataria.
Que el contrato continuó a tiempo indeterminado, dado que siguió pagando el respectivo canon hasta el momento en que fue cerrada la cuenta. Que no es a tiempo determinado puesto que se fue renovando durante tres (3) años consecutivos e inmediatos, además de un cuarto año que se prorrogó de manera tácita dado que la arrendadora no quiso firmar al no aceptar el desproporcionado aumento de la pensión.
Asimismo, negó y rechazó todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora.
Igualmente, solicitó se condene a la parte actora a pagarle la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), derivado de los gastos en que ha incurrido como consecuencia de la presente demanda y gastos de abogados.
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal invocado, a los fines que la parte demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, todo en virtud que la parte demandada a pesar que admitió la existencia del contrato, alegó se trata de un contrato de arrendamiento que devino en indeterminado
Como se dijo, la existencia de la relación arrendaticia, no es un hecho controvertido, por el contrario, es un hecho admitido que la relación arrendaticia se inició el 01 de julio de 2010. No obstante, ambas partes aportaron instrumentos privados del 29 de junio de 2012, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre la ciudadana A.V.D.O.d.B. y la sociedad de comercio Global Lab 58, C.A., sobre el inmueble arriba indicado, señalándose que el inmueble se utilizaría como oficinas administrativas. Dicho instrumento se tiene como reconocido en juicio y por ello merece fe su contenido.
Aportó igualmente, original de actuaciones cumplidas por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, quien mediante acta del 21 de junio de 2013, dejó constancia de haberse trasladado y constituido en la sede de la empresa demandada y entregó a la ciudadana J.C., titular de la cédula de identidad Nº 13.004.512, empleada de la sociedad de comercio Global Lab 58, C.A., comunicación donde de le notificaba que el contrato de arrendamiento vencía el 30 de junio de 2013; que en caso de usar la prórroga legal la misma vencía el 30 de junio de 2014, actuación que merece fe por haberla efectuado funcionario competente para ello.
Junto al escrito de contestación, la parte demandada aportó instrumento autenticado el 15 de julio de 2010, relativo a contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana A.V.D.O.d.B. y la sociedad de comercio Global Lab 58, C.A., sobre el inmueble arriba indicado, señalándose que el inmueble se utilizaría como vivienda de su personal. Dicho instrumento se tiene como reconocido en juicio y por ello merece fe su contenido.
Esta misma parte aportó junto al escrito de contestación, original de instrumento privado del 30 de junio de 2011, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre la ciudadana A.V.D.O.d.B. y la sociedad de comercio Global Lab 58, C.A., sobre el inmueble arriba indicado, señalándose que el inmueble se utilizaría como oficinas administrativas. Dicho instrumento se tiene como reconocido en juicio y por ello merece fe su contenido.
Asimismo, la parte actora aportó copias simples de instrumentos registrados relativos a actas constitutivas de las sociedades mercantiles Inversiones Erida, C.A., Inversiones Asand, C.A., Inversiones Astan, C.A., Inversiones Babra, C.A., Inversiones Baost, C.A., Inversiones Dairi, C.A., Inversiones Luand, C.A., Inversiones Luast, C.A., Inversiones Luibra, C.A; Inversiones Luida, C.A., Inversiones Osriv, C.A., Inversiones Osten, C.A., Inversiones Vonri, C.A., y Corporación Brast, C.A., de dichos instrumentos que se tienen como fidedignos por no haberse impugnados se destaca que en la primera las primeras trece (13), sus accionistas son la ciudadana A.V.D.O.d.B. y A.B., en una proporción del 99,50% y 0,50%, en ese orden. Mientras que en la última, los accionistas son la ciudadana A.V.D.O.d.B. y G.B.W., en una proporción del 98% y 2%, respectivamente.
No obstante que dichas sociedades de comercio se presentaron como actoras en el juicio, la parte demandada cuestionó tal condición en su contestación, cuando afirmó de manera categórica que, la arrendadora es la ciudadana A.M.V.D.O.d.B. y no actuó en representación de ninguna otra persona.
De acuerdo a los instrumentos antes analizados, se tiene que efectivamente los contratos los pactó como arrendadora la ciudadana A.V.D.O.d.B., actuando como persona natural y como arrendataria la sociedad mercantil Global Lab 58, C.A. No obstante que las sociedades mercantiles antes señaladas aparecen como actoras, no consta que ellas formen parte de dichos contratos y a pesar que la ciudadana A.V.D.O.d.B., es la principal accionista en cada una de ellas, se tiene que de acuerdo a lo previsto en el artículo 201 del Código de Comercio, “Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios” y por ello sujetos distintos de derechos y obligaciones.
En tal sentido, al no haberse vinculado dichas sociedades de comercio mediante el contrato de arrendamiento que se discute y por ello le es ajeno a ese vínculo contractual, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1159, pues los contratos liga sólo a las partes que en ellos intervienen, carecen de cualidad para intentar este juicio, situación que puede ser declarada aún de oficio por el Tribunal. Tampoco consta prueba alguna que indique que dichas sociedad de comercio sean copropietarias del inmueble arrendado que les permitiese alegar dicha cualidad para intervenir en el juicio.
En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Por ello, muy a pesar que la persona que contrató sea accionista mayoritaria en dichas sociedades de comercio no les da cualidad para estar en este juicio.
De acuerdo a lo analizado, la relación arrendaticia se inició el 01 de julio de 2010, por lo que hasta la fecha en que expiró el último de los contratos a.e.e.0.d.j.d. 2013, perduró por tres (3) años y llegado el momento del vencimiento de este último contrato, la arrendataria tuvo derecho a gozar de la prórroga legal máximo de un (1) año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, al vencimiento de la prórroga legal, ocurrida el 01 de julio de 2014, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora tenía la posibilidad jurídica de solicitar ese cumplimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo así, no tiene asidero lo alegado por la parte demandada respecto a que el contrato de arrendamiento se hubiere convertido a tiempo indeterminado, pues en cada uno de los instrumentos firmados y analizados contentivos de los tres contratos de arrendamientos, se convino que los mismos eran por un año fijo y sin prórrogas. Y a pesar de haberse notificado a la arrendataria de la voluntad de no renovar el contrato, ello no era necesario, pues en los contratos de este tipo, hecho a tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, como lo establece el artículo 1599 del Código Civil.
Respecto a lo alegado por la parte demandada que luego del vencimiento del último de los contratos siguió pagando, tenemos que ese no es un hecho controvertido y de allí que las pruebas aportadas a fin de demostrar tal hecho resulten impertinentes. Desde luego, tratándose de un contrato de tracto sucesivo que se perfecciona en la medida del transcurso del tiempo, naturalmente comporta para cada una de las partes seguir cumpliendo con sus obligaciones legales y contractuales y para el arrendatario, la de seguir pagando las pensiones de arrendamiento mientras siga ocupando el inmueble, sin que por ese solo hecho pueda convertir un contrato de tiempo determinado a indeterminado.
La tácita reconducción, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 eiusdem, ocurre cuando al vencimiento de un contrato a tiempo determinado, el arrendatario sigue ocupando el inmueble en su condición de tal sin oposición del arrendador, presumiéndose su renovación pero con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado. Esta situación no opera en este caso, dado que desde el inicio de la relación arrendaticia, las partes pactaron que el contrato era a tiempo determinado, a pesar de ello se le notificó sobre su vencimiento y no renovación y, a los cuarenta y dos días luego del vencimiento de la prórroga legal, se intentó esta demanda, con lo cual, no quedan dudas la oposición de la arrendadora a que la arrendataria siguiese ocupando el inmueble arrendado.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Respecto a estos daños y perjuicios, la parte actora pretende que la demandada le pague la suma de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), correspondiente a los cuarenta y tres (43) días de retraso que a la fecha de la interposición se han ocasionado por el uso indebido del inmueble, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios así como al pago de mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios por el tiempo que siga transcurriendo desde la fecha de la admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme la sentencia.
En este sentido, se destaca que en la cláusula tercera del último de los contratos analizados, las partes pactaron que en caso de retraso en la entrega del inmueble, luego de finalizado el contrato, la arrendataria pagaría a la arrendadora, mil bolívares (Bs. 1.000,00) por cada día de mora, adicional a la pensión mensual acordada.
Siendo así, constatado que efectivamente las partes fijaron dichos daños y perjuicios para el caso que la arrendataria no cumpliese con la entrega del inmueble en la oportunidad del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, ocurrido el 30 de junio de 2014, a la fecha de intentarse la demanda, efectivamente habían transcurrido cuarenta y tres días que multiplicados por mil bolívares cada uno, suman los cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00). Igualmente, desde el 17 de septiembre de 2014 hasta el 28 de abril de 2015, fecha en que venció el lapso natural para dictar el fallo, transcurrieron doscientos trece (213) días, que multiplicado por mil bolívares cada uno suman doscientos trece mil bolívares (Bs. 213.000,00) más.
Por su parte, la demandada pretende que la parte actora le pague la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), derivado de los gastos en que ha incurrido como consecuencia de la presente demanda y gastos de abogados. Por ello entiende el Tribunal que ello se correspondería a gastos por costas procesales que objetivamente los ha establecido el legislador para la parte que haya sucumbido totalmente en el proceso y como una consecuencia procesal del mismo.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: La FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de las sociedades mercantiles Inversiones Erida, C.A., Inversiones Asand, C.A., Inversiones Astan, C.A., Inversiones Babra, C.A., Inversiones Baost, C.A., Inversiones Dairi, C.A., Inversiones Luand, C.A., Inversiones Luast, C.A., Inversiones Luibra, C.A; Inversiones Luida, C.A., Inversiones Osriv, C.A., Inversiones Osten, C.A., Inversiones Vonri, C.A., y Corporación Brast, C.A. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por la ciudadana A.M.V.D.O.D.B., contra la sociedad mercantil GLOBAL LAB 58, C.A. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada, constituido por un inmueble denominado “Quinta Aleluya”, ubicada en la avenida Mohedano, entre la segunda y tercera transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de doscientos cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 256.000,00), por concepto de daños y perjuicios derivados en la demora en la entrega del inmueble, a razón de mil bolívares diarios (Bs. 1.000,00), calculados desde el 30 de junio de 2014, al 12 de agosto de 2014, fecha de intentarse la demanda y desde el 17 de septiembre de 2014 hasta el 28 de abril de 2015, fecha en que venció el lapso natural para dictar el fallo.
Se condena en costas a la parte demandada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,
M.J.G..
LA SECRETARIA,
T.G.
En esta misma fecha, siendo las , se publicó el fallo.
LA SECRETARIA,
T.G.
