Decisión de Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de Merida, de 23 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADIO MÉRIDA

EXPEDIENTE Nº 2.798

SENTENCIA DEFINITIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: J.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.962.569, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y civilmente hábil, representado judicialmente por el abogado en ejercicio R.S.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.034.168 e inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el No. 52.683, jurídicamente hábil.-----------------------------------

DEMANDADA: A.X.R.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.776.621, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida, representada judicialmente por el abogado N.R.Y., titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 3.697.210 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.980, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y jurídicamente hábil.

MOTIVO: DESALOJO---------------------------------------------------------------

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la N.A., el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE DEMANDA:

Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano J.A.G.M., asistido por el abogado en ejercicio R.S.M., contra la ciudadana A.X.R.L., representada judicialmente por el abogado N.R.Y., todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo de demanda que en fecha cinco (05) de agosto de 2008, celebró un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la ciudadana A.X.R.L., mediante el cual cedió en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad consistente en una casa para habitación (Segunda Planta) ubicada en la Calle Principal El Ceibal, signada con el Nº 2-21, en Jurisdicción de la Parroquia Civil “Montalbán”, Municipio Campo Elías del estado Mérida; siendo el lapso de duración de un año (1) improrrogable, contados a partir del Primero (1ero) de agosto de 2008 hasta el Primero(1ero) de agosto de 2009, contrato éste, debidamente autenticado según se evidencia de la copia certificada que se encuentra inserta en autos a los folios (11, 12 y vtos y 13). Señala que luego de vencido el lapso estipulado en el contrato, los arrendatarios debían hacer entrega del inmueble al arrendador, ya que el mismo era improrrogable. Indica que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), tal y como se evidencia del referido contrato de arrendamiento. Señala que vencido el contrato de arrendamiento en fecha Primero(1ero) de agosto de 2009, trato de llegar a un acuerdo con la arrendataria, a los fines de una renovación del contrato, y fijar un nuevo canon de arrendamiento, pero, que no se llego a ningún acuerdo, que por ello, procedió a notificarle en dos (2) oportunidades, una el 1 de julio de 2009 y otra el 31 del mismo mes y año, con la presencia de testigos, infirmándole que por tratarse de un contrato a tiempo fijo improrrogable, el mismo pasaba al periodo de Prorroga Legal, de conformidad con el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir seis (6) meses comenzando dicho lapso el día dos (2) de agosto de 2009 y finalizando el día dos (2) de febrero de 2010. Señala que la arrendataria se negó a firmar las mencionadas comunicaciones privadas consignadas a los autos marcadas con las letras “B” y “C”. Señala que la arrendataria hizo uso efectivo de la prorroga legal, lo cual se evidencia de los recibos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los recibos de enero, y febrero del año 2.010, los cuales acompaño con el libelo en originales marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”,”H”, “I” y “J”, que los referidos recibos demuestran como la arrendataria uso y disfruto el lapso de prorroga legal en virtud de la convención arrendaticia en comento. Continua señalando la parte actora que la arrendataria, una vez vencida la prorroga legal permaneció en el inmueble objeto de la controversia, es decir, por dos (2) meses , vale decir los meses de marzo y abril de 2010, en los cuales tampoco le hizo entrega del referido inmueble, indica que la arrendataria ha dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales, que a parte de no haberle entregado en la fecha respectiva tal como se estipulo en el contrato, también le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de los referidos meses (marzo y abril) cada uno por la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), que han sido infructuosas las gestiones realizadas tendentes a lograr tanto la entrega del inmueble como el pago de los meses adeudados, que es por ello, que procede a demandar por DESALOJO para que le sea entregado el inmueble en referencia, y ya señalado, tal y como lo señala el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando que la arrendataria violó las normas de orden público, contenidas en los artículo 7, 38, 39 y 51 eiusdem. Continua aludiendo la parte actora que la arrendataria no cumplió con lo convencionalmente pactado respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento, por cuanto se pacto que dichos pagos debían hacerse por mensualidades vencidas no por mensualidades adelantadas, que ello va en contra de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Solicita la parte actora le sean cancelados los dos(2) meses correspondiente a marzo y abril, los cuales se encuentran insolutos, cada uno por la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00) para un total de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00); igualmente la suma de Dos Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 2.520,00) por concepto de 63 días transcurridos desde el vencimiento de la prorroga legal, asimismo en pagar las cantidades de dinero que se sigan generando por concepto de cánones de arrendamiento e igualmente por los días de atraso, pagar las costas y costos procesales. Por otra parte señala el actor a través de su abogado asistente, una serie de acotaciones y observaciones sobre el expediente de consignación Nº 288-2.010 que cursa por ante este Juzgado, las cuales serán estudiadas al momento de verificar la solvencia o no de la parte accionada. Por otra parte solicita la parte actora sea decretada Medida de Secuestro de conformidad con el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentando la demanda en los artículo 33, 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 38,39 y 51 eiusdem, y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. En fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil diez (2.010), fue admitida la presente demanda, emplazándose a la demandada para que comparezca en el segundo (2do) día de despacho siguiente a conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha treinta y uno (31) de mayo de 2.010 el Alguacil Titular de este Juzgado da cuenta que procedió a citar a la parte accionada, procediendo a consignar la boleta de citación debidamente firmada por la misma. En fecha dos (2) de junio de de dos mil diez (2.010), se presento el abogado N.R.Y., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, consignado a través de diligencia inserta al folio (43), el escrito de contestación de la demanda y el poder otorgado a su persona por la accionada de autos. En fecha dos (2) de junio de 2010, por cuanto este Juzgado considera necesario procurar una conciliación entre las partes exhorta a las mismas a una reunión conciliatoria para el día nueve (09) de junio de 2010. Llegada la fecha pautada, mediante auto el Tribunal deja constancia que solo acudió la parte accionada ciudadana A.X.R.L. debidamente representada por su apoderado judicial, por tal razón el acto conciliatorio pautado, no pudo llevarse a cabo por ausencia de la parte actora.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha dos (2) de junio de dos mil diez (2.010), la parte demandada a través de su apoderado judicial procede a dar contestación a la demanda, señalando que rechaza, niega y contradice tanto en el derecho como en los hechos narrados en el libelo de la demanda por no ser ciertos los argumentos esgrimidos por la parte actora, que es cierto que entre el demandante-arrendador existió un contrato de arrendamiento, que fue suscrito por ambos en fecha cinco (5) de agosto de 2008, y que también reconoce que el referido contrato llegó a su fin el día primero (1ero) de agosto de 2009, tomando en cuenta que el mismo había comenzado el primero (1ero) de agosto de 2008. Continua aludiendo que el arrendador una vez finalizado el contrato de arrendamiento, quiso aumentar el canon de arrendamiento a una cantidad exageradamente alta y por cuanto los cánones de arrendamiento están hasta la presente fecha congelados por decreto presidencial, y no accedió a sus requerimientos, lo que obligo al arrendador a no aumentar el canon de arrendamiento, aludiendo que por ello, continuaron bajo los términos del mismo contrato, variando solo en la forma de pago, que se le exigió que hiciera los pagos de los cánones de arrendamiento de forma anticipada, lo cual accedió y esta demostrado en los pagos hechos a través de los recibos correspondiente a los meses de marzo, febrero y enero de 2010, los cuales realizo el día 4 de marzo de 2010, el 1 de febrero de 2010 y el 4 de enero de 2010 respectivamente, asimismo los meses de abril, mayo y junio de 2010 según se evidencia del expediente de consignación Nº 288-2010 que corre por ante este Juzgado. Señala que finalizado el contrato de arrendamiento, se produjo la tacita reconducción. Señala el apoderado de la parte demandada que rechaza, contradice y niega que su representada haya sido notificada de la prorroga legal, indica que por que el arrendador cuando dice que notificó la primera vez, es decir el primero de julio de 2009, visto que no pudo notificar, por que a su decir la demandada se negó a firmar, porque entonces no procedió a notificar la segunda oportunidad por medio de telegrama con acuse de recibo? Que porque, sí es cierto de las dos (2) notificaciones referidas, porque entonces fueron forjados los recibos identificados como “G”, “H”, “I” y “J” consignados en el presente expediente, señalando que el forjamiento se refiere a la nota colocada en los recibos con posterioridad al contenido del recibo que dice “por prorroga legal”, frase que no se evidencia en los recibos originales que consigna a los autos. Señala que a su decir, el forjamiento de dichos recibos, demuestra el desespero y la mala fe por parte del arrendador-demandante. Indica que no hubo notificación de prorroga legal, sino por el contrario al no haber prorroga legal se produce la tacita reconducción. Señala la parte demandada a través de su apoderado judicial que nunca ha incumplido con el primer contrato suscrito a tiempo determinado y tampoco ha incumplido con el contrato actual contrato de arrendamiento verbal y por tiempo indeterminado. Señala que la demanda de desalojo instaurada por el actor no se configura dentro de ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (indica todas las causales) alegando que su representada no ha dejado de cumplir con las obligaciones que le impone el citado contrato, es decir no ha incumplido con el anterior contrato ni el que se origino por la tacita reconducción. Por lo antes expuesto es que la parte demandada niega, rechaza y contradice la demanda, y que no ha incurrido en causal alguna del artículo 34 eiusdem y que tampoco ha vivido el lapso de prorroga legal y que no ha sido notificada de ella, es decir que no ha dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales.

Llegada la oportunidad del LAPSO PROBATORIO, las partes procedieron cada una a promover las pruebas que consideraron pertinente, observándose que, primeramente en fecha cuatro (4) de junio de 2010, la parte actora consigno a través de diligencia inserta al folio (52) un escrito de pruebas contentivo de siete (7) folios útiles. Por otra parte en fechas nueve (9) y quince (15) de junio de 2010, la parte accionada a través de su apoderado judicial, consigna escrito de prueba y escrito complementario de pruebas con sus respectivos anexos, los cuales se encuentran insertos a los folios (61), vuelto del folio (82), del folio (83 al 135). Promovidas la referidas pruebas este Juzgado por autos de fechas nueve (9) y dieciséis (16) de junio de 2.010, respectivamente, procedió a admitir Pruebas que consideró pertinentes y a desechar las que consideró impertinentes e irrelevantes, las pruebas que fueron debidamente admitidas serán valoradas y apreciadas en la oportunidad respectiva.

MOTIVA:

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace de la siguiente manera:

I.-) De la naturaleza del Contrato de Arrendamiento:

Para determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento existente entre las partes en controversia, primeramente es importante tomar en cuenta que la parte demandante en su libelo de demanda, señala que en fecha cinco (05) de agosto de 2008, celebró un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la ciudadana A.X.R.L., mediante el cual cedió en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad consistente en una casa para habitación (Segunda Planta) ubicada en la Calle Principal El Ceibal, signada con el Nº 2-21, en Jurisdicción de la Parroquia Civil “Montalbán”, Municipio Campo Elías del estado Mérida; siendo el lapso de duración de un año (1) improrrogable, contados a partir del Primero (1ero) de agosto de 2008 hasta el Primero (1ero) de agosto de 2009, contrato éste, debidamente autenticado según se evidencia de la copia certificada que se encuentra inserta en autos a los folios (11, 12 y vtos y 13). Señala que luego de vencido el lapso estipulado en el contrato, la arrendataria debía hacer entrega del inmueble al arrendador, ya que el mismo era improrrogable. Indica que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), tal y como se evidencia del referido contrato de arrendamiento. Señala que vencido el contrato de arrendamiento en fecha Primero (1ero) de agosto de 2009, trato de llegar a un acuerdo con la arrendataria, a los fines de una renovación del contrato, y fijar un nuevo canon de arrendamiento, pero, que no se llego a ningún acuerdo, que por ello, procedió a notificarle en dos (2) oportunidades, una el primero (1) de julio de 2009 y otra el treinta y uno (31) del mismo mes y año, con la presencia de testigos, infirmándole que por tratarse de un contrato a tiempo fijo improrrogable, el mismo pasaba al periodo de Prorroga Legal, de conformidad con el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir seis (6) meses comenzando dicho lapso el día dos (2) de agosto de 2009 y finalizando el día dos (2) de febrero de 2010. Señala que la arrendataria se negó a firmar las mencionadas comunicaciones privadas consignadas a los autos marcadas con las letras “B” y “C”. Señala que la arrendataria hizo uso efectivo de la prorroga legal, lo cual se evidencia de los recibos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los recibos de enero, y febrero del año 2.010, los cuales acompaño con el libelo en originales marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”,”H”, “I” y “J”, que los referidos recibos demuestran como la arrendataria uso y disfruto el lapso de prorroga legal en virtud de la convención arrendaticia en comento. Continua señalando la parte actora que la arrendataria, una vez vencida la prorroga legal permaneció en el inmueble objeto de la controversia por dos (2) meses, vale decir los meses de marzo y abril de 2010, en los cuales tampoco le hizo entrega del referido inmueble, que han sido infructuosas las gestiones realizadas tendentes a lograr tanto la entrega del inmueble como el pago de los meses adeudados, que es por ello, que procede a demandar por DESALOJO para que le sea entregado el inmueble en referencia, y ya señalado, tal y como lo señala el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando que la arrendataria violó las normas de orden público, contenidas en los artículo 7, 38, 39 y 51 eiusdem. Fundamentando su demanda en los artículos 33, 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la accionada a través de su apoderado judicial aduce que, rechaza, niega y contradice tanto en el derecho como en los hechos narrados en el libelo de la demanda por no ser ciertos los argumentos esgrimidos por la parte actora, que es cierto que entre el demandante-arrendador existió un contrato de arrendamiento, que fue suscrito por ambos en fecha cinco (5) de agosto de 2008, y que también reconoce que el referido contrato llegó a su fin el día primero (1ero) de agosto de 2009, tomando en cuenta que el mismo había comenzado el primero (1ero) de agosto de 2008. Continua aludiendo que el arrendador una vez finalizado el contrato de arrendamiento, quiso aumentar el canon de arrendamiento a una cantidad exageradamente alta y por cuanto los cánones de arrendamiento están hasta la presente fecha congelados por decreto presidencial, por lo que no accedió a sus requerimientos, lo que obligo al arrendador a no aumentar el canon de arrendamiento, continua aludiendo la demandada que por ello continuaron bajo los términos del mismo contrato, variando solo en la forma de pago que le exigió que hiciera los pagos de los cánones de arrendamiento de forma anticipada. Señala que finalizado el contrato de arrendamiento, se produjo la tacita reconducción. Indica el apoderado de la parte demandada que rechaza, contradice y niega que su representada haya sido notificada de la prorroga legal, indica que porqué el arrendador cuando dice que notificó la primera vez, es decir el primero (1) de julio de 2009, visto que no pudo notificar por que a su decir la demandada se negó a firmar, porque entonces no procedió a notificar en la segunda oportunidad por medio de telegrama con acuse de recibo?. Indica que no hubo notificación de prorroga legal, sino por el contrario al no haber prorroga legal se produce la tacita reconducción. Señala la parte demandada a través de su apoderado judicial que nunca ha incumplido con el primer contrato suscrito a tiempo determinado y tampoco ha incumplido con el contrato actual contrato de arrendamiento verbal y por tiempo indeterminado.

Se observa que la parte accionada en el lapso probatorio, consigno a los autos, tres (3) contratos de arrendamiento en copia debidamente certificadas, los cuales fueron debidamente autenticados por ante la Oficina Notarial del Municipio Campo Elías del estado Mérida, el primero de fecha: trece (13) de enero de 2006, con una duración de seis (6) meses, iniciando el primero (1) de enero de 2006 culminando el Primero (1) de Julio de 2006 anotado bajo el Nº 38, Tomo Nº 01; el segundo contrato de fecha seis (6) de noviembre de 2006, con una duración de un (1) año, iniciando el Primero (1) de Octubre de 2006 y culminando el Primero (1) de Octubre de 2007 anotado bajo el Nº 64, Tomo 32 y un tercero de fecha dieciocho (18) de diciembre de 2007, con una duración de seis (6) meses, iniciando el Primero (1) de noviembre de 2007 y culminando el Primero (1) de mayo de 2008 anotado bajo el Nº 88, Tomo 47.

Con respecto a los referidos contratos, así como al último que fuera presentado por la parte actora, y que corresponde a la fecha cinco (5) de agosto de 2008, con una duración de un (1) año, iniciando el Primero (1) de agosto de 2008 y culminando el Primero (1) de agosto de 2009 anotado bajo el Nº 02, Tomo 37, observa esta Juzgadora que todos los contratos de arrendamiento tienen la cualidad de ser improrrogables de termino fijo, y que fueron celebrados y suscritos entre los ciudadanos: J.A.G.M. (arrendador –demandante) y A.X.R.L., (arrendataria –demandada) en éste juicio, y por ende se les otorga pleno valor y merito jurídico probatorio, por tratarse de documentos públicos, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.

Ahora bien tomando en cuenta el último de los contratos de arrendamiento y el cual fue traído a los autos por la parte demandante, del mismo se desprende, que el tiempo de duración fue de un (1) año INPRORROGABLE, es decir a termino fijo, de acuerdo a la cláusula tercera; siendo indiscutible, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, se encuentra basada en contrato celebrado a tiempo determinado, tal como se desprende del referido contrato de arrendamiento en su Cláusula Tercera, que reza lo siguiente:

…La duración del presente contrato es por el termino un (1) año a partir del Primero (1) de Agosto del dos mil ocho (2008) hasta el Primero (1) de agosto dos mil nueve (2009), este plazo es improrrogable o sea al termino fijo.…

De la precitada cláusula se desprende que dicho contrato venció el primero (1ero) de agosto de 2009, y como se observa de autos, que por una parte el actor manifiesta que al vencerse el contrato cumplió con notificar a la accionada sobre el comienzo del lapso de la prorroga legal, y también, por otra parte la accionada señala que es falso que haya sido notificada de la prorroga legal, que ella una vez finalizado el contrato de arrendamiento se quedó en el inmueble y que se produjo la tacita reconducción.

Vista la pretensión del actor y la excepción de la accionada, esta Juzgadora observa que al momento de celebrarse el referido contrato, las partes contratantes no acordaron expresamente la realización de notificación alguna, se presume que fue como consecuencia de que se realizó un contrato de arrendamiento con una duración IMPRORROGABLE, no obstante se desprende del referido contrato de arrendamiento que solo se indico“…Cualquier notificación en relación con el contrato que tenga que hacerse, las partes e informar por escrito mediante carta, telegrama con acuse de recibo con treinta (30), días de anticipación. …”, lo cual podría ser tomado como, que es posible notificar con carta o telegrama de algún hecho relacionado con la convención.

En tal sentido, se observa que la parte actora consigna a los folios (14 y 15), dos (2) cartas o misivas, que a su decir, les fueron entregadas en presencia de testigos a la parte accionada, y las cuales fueron rechazadas por ésta ultima alegando que “no hubo notificación de la prorroga legal, que por el contrario al no haber prorroga legal, se produce la tacita reconducción”.

Con respecto a dichas cartas o comunicaciones privadas como las identifico la parte actora en su libelo de demanda, el Tribunal observa:

Las reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil cuyo texto señala: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quien se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino …”. Con apoyo en esta configuración que la Ley da, significa entonces que, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado. Pero se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las mismas, de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la Ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte, hecho éste último que no es el de autos, visto que la arrendataria rechazo dichas comunicaciones privadas.

El único aparte del artículo 1.374 eiusdem confiere facultad al Juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la Ley, y por cuanto en el caso bajo estudio se observa que las cartas misivas consignadas a los autos por la parte actora, no cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 1.374 del Código Civil, vale decir la aceptación de estas por la parte a quien le fueron opuestas, este Juzgado las desecha del proceso. Y así se decide.

Es evidente entonces que, nos encontramos frente a una relación arrendaticia basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y la cual data desde el primero (1) de enero de 2006, y que finalizó el Primero (1) de agosto de 2009, se dice que finalizo en esta última fecha, según manifestación del mismo actor, y que desde ese momento comenzó la prorroga legal de seis (6) meses, la cual ya se venció, y que por eso procedió a demandar, tomando en cuenta lo expuesto, para el momento existe entonces, una relación arrendaticia de cuatro (4) años, y siendo un contrato que nació a tiempo determinado a la fecha de vencimiento del mismo se inicia la prorroga legal, automáticamente por ser de orden público y opera de pleno derecho a favor de la arrendataria. Es así, que el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de éste decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año… (Omissis).

Aunado a ello, es importante aclarar que, conforme al artículo 1599 del Código Civil, el arrendamiento cuando se ha hecho por tiempo determinado, termina el día prefijado sin necesidad de desahucio; quiere decir que la relación termina sin necesidad de notificación. Lo que es lo mismo, y así lo indica el artículo 38 de la Ley Especial de Arrendamiento, cuando el contrato se ha hecho por tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario conforme a las reglas establecidas en el mismo artículo, señalándose también en su parte in fine que, durante el lapso de prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

Cabe agregar que, el artículo 40 eiusdem, dispone que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal, pero tal situación no acontece en el presente juicio, visto que la parte actora en su demanda no alega elementos de hecho o fundamentos de derecho al respecto.

De las precitadas normas se concluye claramente que cuando se trata de contratos a tiempo determinado, una vez vencido el plazo de duración, automáticamente comienza a correr la prorroga legal, si el arrendatario no ha renunciado a ella, y siempre que no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Por otra parte, es importante indicar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las formas de terminación de una relación arrendaticia, la cuales se encuentran establecidas en los artículos 33 y 34 de la referida Ley, que refiere entre otras a:

.- Las demandas de Resolución de Contrato de Arrendamiento, que es la pretensión que corresponde ejercitarse cuando hablamos de contratos a tiempo determinado en los que antes del vencimiento uno de los contratantes ha incurrido en violación de alguna cláusula contractual, pues la resolución persigue que se ponga fin al contrato antes de su vencimiento. Ello conlleva también, para el caso de que estuviera en curso la prórroga legal, es decir que, comenzado el lapso de prórroga que ordena la ley, la parte haya incumplido sus obligaciones y, como lo señala la norma, durante este tiempo permanecen vigentes las cláusulas del contrato y el mismo se considera a tiempo determinado entonces, lo procedente será, solicitar la resolución del mismo.

.- Las demandas de Desalojo, que es la pretensión que corresponde ejercitarse cuando hablamos de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, éstos últimos son aquellos que por haberse celebrado en forma escrita luego del vencimiento del termino como de su respectiva prorroga legal, el arrendatario continúo con la ocupación y el arrendador siguió recibiéndole el pago, y por consiguiente se produjo la tácita reconducción, a éstos contratos se les pondrá fin, cuando el inquilino incurra en alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Subsumiendo estas definiciones en el presente caso, y luego del análisis exhaustivo de los autos que lo componen, se observa que la parte actora ciudadano J.A.G.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio R.S.M., plenamente identificados, interpuso demanda de Desalojo, la cual fue presentada en fecha 21 de mayo de 2010, y debidamente admitida en fecha veinticinco (25) de mayo del mismo año, amparándose en la falta de pago en que incurrió la arrendataria de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2010, solicitando que a través de la misma se desaloje a la arrendataria del inmueble, y se le entregue el mismo, visto por cuanto se venció el termino contractual y la prorroga legal, y aun la arrendataria continua en el inmueble, fundamentando su demanda en los artículos 33, 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 38, 39 eiusdem, y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, como ya se indico la parte accionada trajo a los autos tres (3) contratos de arrendamiento celebrados y suscritos por las partes en controversia, y los cuales fueron debidamente valorados, y de los cuales sumados al ultimo contrato documento fundamental de la demanda, y traído a los autos por la parte actora, se desprende que en el caso en comento, la relación arrendaticia se inició por tiempo determinado con contratos sucesivos con pequeños intervalos de tiempo desde el Primero (1) de enero de 2006 y culminando el primero (1ero) de agosto de dos mil nueve (2009), al vencerse la misma, nació automáticamente el derecho a la prorroga legal, y como ya se dijo, la relación arrendaticia se encuentra basada en contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y data desde el año 2006 hasta el año 2009, es decir, cuatro (4) años, por lo que según el literal “b” del artículo 38 eiusdem, le corresponde un (1) año de prorroga legal, la cual comenzó el dos (2) de agosto de dos mil nueve (2009) y culmina el dos (2) de agosto de dos mil diez (2010), es decir que la prorroga legal, aun se encuentra vigente, y por ende aun la relación arrendaticia continua basada en contrato a tiempo determinado, es decir que el lapso de la prorroga legal aun no ha terminado, lo que es lo mismo, que aún se encontraba vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, es decir que para dicha fecha, aun se regía bajo la modalidad de ser a tiempo determinado, y no indeterminado, por lo que no le estaba dado al arrendador demandar el desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tal como lo indica dicha norma, ésta es aplicable sólo en aquellos casos en que el contrato de arrendamiento se haya celebrado de manera verbal o escrito por tiempo indeterminado.

Corresponde entonces establecer si se trata de un simple error de fundamentación jurídica, el cual es salvable pues sólo bastaría establecer la norma aplicable ya que el juez conoce el derecho, y ello lo faculta para acoger la fundamentación jurídica que corresponda sin quedar atado a las normas que le señalen las partes según el principio iura novit curia, o si es un error en la pretensión caso en el cual sería desechada la demanda por no serle permitido al juez cambiar los hechos que le dan las partes.

En relación a la pretensión procesal nos enseña el tratadista patrio A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, que, “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma y agrega el tratadista que, la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que, quien afirma un hecho tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”. En otras palabras, es importante que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que él solicita, vale decir que su petición se corresponde con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. En este sentido quien suscribe, observa que la pretensión esgrimida por el actor es la de obtener el desalojo establecido en el artículo 39 eiusdem, fundamentado en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e igualmente procede a solicitar que le sean cancelada cantidades de dinero por distintos conceptos (cánones de arrendamiento, días de atraso entre otros), no obstante tal hecho es imposible que pueda darse visto que no es cierto que solo existiera el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en controversia, y que fuera traído como documento fundamental de la demanda, y el cual comenzó en fecha Primero (1) de agosto de 2008 con fecha de culminación el Primero (1) de agosto de 2009, con duración de un (1) año improrrogable por termino fijo, sino que existen otros contratos que datan desde el año 2006, situación esta que obliga a esta Juzgadora a valorarlos por cuanto observa que las partes contratantes son las mismas, y el inmueble objeto de arrendamiento también es el mismo, por ende la relación arrendaticia se encuentra basada sobre los referidos contratos, los cuales son a tiempo determinado, y que le corresponde una prorroga legal de un (1) año, y no de seis (6) meses como pretende el actor, y la cual aun se encuentra en curso, hecho este que hace que la relación arrendaticia continúe en las mismas condiciones, es decir, que de acuerdo con lo expuesto anteriormente quedó establecido que el contrato traído a los autos era a tiempo determinado por lo tanto la pretensión a deducir ha debido ser la de Resolución de Contrato, por haber incurrido la arrendataria en el incumplimiento durante el transcurso del tiempo de vigencia estipulado en el contrato, quedando la terminación subsumida en la hipótesis establecida en el artículo 1167 del Código Civil en donde claramente se establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Se concluye entonces, que el demandante erró al pretender el desalojo partiendo de una hipótesis no demostrada, es decir que demando Desalojo encontrándose aun vigente la prorroga legal, que visto que se trataba de una relación arrendaticia basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que durante la prorroga legal dicha relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y por ende no debió demandar Desalojo sino Resolución de Contrato. En consecuencia resulta forzoso concluir, que la pretensión deducida en el libelo de demanda debe quedar desechada, sin que tenga esta Juzgadora que, entrar a examinar ninguno de los otros aspectos de la pretensión, por el efecto que dicha declaratoria produce. Y así se declara.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO, incoada por J.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.962.569, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y civilmente hábil, representado judicialmente por el abogado en ejercicio R.S.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.034.168 e inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el No. 52.683, jurídicamente hábil, contra la ciudadana A.X.R.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.776.621, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida, representada judicialmente por el abogado N.R.Y., titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 3.697.210 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.980, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y jurídicamente hábil.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------------------. Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

En Ejido, a los veintitrés (23) días del mes de Junio de Dos mil Diez (2010). Años 200º de la Independencia y 150º de la Federación.-

LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. M.M.U.R..

EL SECRETARIO,

ABG. J.L.S.M.