Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Marzo de 2009

Expresa la representación de la parte actora en su escrito libelar que su representada es la única y exclusiva propietaria de una parcela de terreno y de la casa-quinta sobre ella construida que forma parte de la Urbanización Las Mercedes, calle Madrid, ubicada en jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguida con el Nº 131 en el plano de la citada urbanización. Que la referida parcela tiene una superficie de 745,75 mts2 todo el inmueble, señalando los linderos y medidas, los cuales se dan por reproducidos.

Que este inmueble pertenece a RESTAURANT RINCON CASTELLANO C.A., por haberla adquirido mediante compra que del mismo hizo la sociedad mercantil INVERSIONES LOS MORROS C.A. Que esta empresa le concedió este inmueble en administración para ser arrendado a la ADMINISTRADORA C.V. C.A., la cual celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ATECO C.A.

Que en la cláusula segunda se estableció y fue aceptado por la arrendataria que la duración del contrato era de un plazo fijo de tres (3) años, contados a partir del 01-12-2000, habiendo aceptado la arrendataria como fecha de terminación el 30-11-2003, fecha en la cual la arrendataria debió suscribir otro contrato de arrendamiento por el período de un (1) año, estipulándose la condición de que el segundo contrato debió haberse celebrado entre las partes dentro del mes inmediatamente anterior a la fecha de terminación del contrato original, es decir el 01-10-2003, conviniendo la arrendataria que si no se cumplía con esta condición, procedería a entregar el inmueble dado en arrendamiento desocupado de bienes y personas, así como en perfectas condiciones de uso y conservación y sin que la permanencia de la arrendataria dentro del inmueble arrendado después del término de extinción signifique que se hubiere operado renovación automática o tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

Que la anterior propietaria del inmueble que fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil ATECO, C.A., es decir, INVERSIONES LOS MORROS, C.A., en fecha 14-10-2003, le notificó a la mencionada arrendataria, mediante la actuación de la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, su decisión de venderle el inmueble ya citado, a la empresa ATECO, C.A., arrendataria para la fecha del inmueble, por el derecho de preferencia que la ley le daba a la arrendataria , de conformidad con lo dispuesto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ATECO, C.A., tenía un término perentorio de 15 días calendario, a partir del 14-10-2003, para que manifestase por escrito su aceptación o rechazo de la oferta de venta que se le hizo a su favor. Que la Notaría Pública citada, se trasladó y constituyó en la quinta Papagayo y allí notificó a la empresa ATECO, C.A., en la persona de su Directora R.F.M., quien declaró, en el acta de notificación estar en conocimiento de todas las condiciones y términos en que se le ofrecía en venta el inmueble arrendado a su representada ATECO, C.A., habiendo firmado el acta de esa notificación notaria.

Que después de practicada la notificación, su representada, en carta del 28-11-2003 a ATECO, C.A., le participó, antes de vencer el contrato el 30-11-2003, que la no renovación del contrato se notificó mediante telegrama enviado a la referida empresa ATECO, C.A., por la ADMINISTRADORA C.V. C.A., suscrito por el Lic. D.C., Presidente de esa Administradora, telegrama que fue totalmente corroborado y convalidado por la carta a que hace referencia, del 28-1—2003, en la cual también se le notificó a la empresa ATECO, C.A., que en el mes de noviembre de 2003, debió ser cancelado a su representada y que el 26-11-2003, fueron cedidos y traspasados a su representada todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento que finalizó el 30-11-2003. Que esta carta fue recibida el 15-12-2003 por R.F. M., Directora de ATECO, C.A.

Que esta empresa, además de haber violado casi todas las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento y de no haber entregado el inmueble arrendado el 30-11-2003, no ha pagado el mes de noviembre a su representada y ha venido ocupando, ilícitamente el inmueble propiedad de su representada, con lo cual, desde el 01-12-2003 hasta la fecha, ha incurrido en los daños y perjuicios que se estipularon en la cláusula 3° del contrato y en el cual ATECO, C.A., se obligó a pagar, por daños y perjuicios una cantidad igual al canon diario de arrendamiento por cada día que ha permanecido ocupando el inmueble ilícitamente.

Que como quiera que el último canon de arrendamiento ascendió a la cantidad de Bs. 4.553.000,00, al dividirlo entre treinta (30) días, da como resultado que el monto de cada día de arrendamiento asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 151.776,00) y que desde la fecha en que la demandada ATECO, C.A., debió entregar el inmueble arrendado y no lo hizo hasta la fecha en que interponen la demanda(10-08-2004) transcurrieron 259 días, que ATECO C.A., debe pagar por los citados daños y perjuicios más el canon de arrendamiento mensual del mes de noviembre del 2003, Bs. 4.553.000, que la demandada le debe pagar a su representada la suma de TREINTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 39.155.798,00).

Que ATECO, C.A., no obstante haber terminado y concluido el referido contrato de arrendamiento, sin la previa autorización de su representada como propietaria de todo el inmueble, le está realizando al mismo, modificaciones y construcciones, conforme lo comprueba la inspección judicial extra litem que acompañan, con lo cual, aparte de incurrir en un hecho ilícito previsto y sancionado en el artículo 1185 del Código Civil, le está causando al inmueble propiedad de su representada, deterioros graves y de difícil reparación al inmueble, lo cual está prohibido tanto por la ley como por el contrato que reguló la relación arrendaticia hasta el 30-11-2003, en su cláusula novena.

Que demandan a la sociedad mercantil ATECO, C.A. y solidariamente a sus fiadores A.F.M. y R.F.M., para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:

En que el contrato de arrendamiento del inmueble constituido por un terreno y de la casa-quinta sobre ella construida que forma parte de la Urbanización Las Mercedes, calle Madrid, ubicada en jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguida con el Nº 131 en el plano de la citada urbanización, quedó totalmente concluido el 30-11-2003, según lo estipulado en las cláusulas segunda y décima segunda del contrato arrendamiento que fue suscrito entre los demandados y la ADMINISTRADORA C.V., C.A., ya que, para la fecha en que ejercen estas acciones judiciales, los demandados deben, de plazo vencido, la suma de TREINTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 39.155.798,00), por concepto derivados del contrato de arrendamiento que existió y tuvo vigencia legal hasta el 30-11-2003, siendo por lo tanto, sumas líquidas y exigibles que adeudan los demandados a su mandante. SEGUNDO: En pagar los intereses que devengue la suma de dinero líquida y exigible de Bs. 39.155.798,00, cuyo pago demandan, desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha en que los demandados paguen en dinero efectivo el citado monto, al interés corriente en el mercado, es decir, a la tasa pasiva anual promedio de los seis (6) Bancos Comerciales.

En diligencia del 12-08-2004, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron los documentos fundamentales de la demanda.

Mediante diligencia del 19-08-2004, la representación de la accionante consignan reforma de la demanda, en la que solicitan que por vía de acción principal se proceda a desalojar el inmueble, debidamente fundamentado en los literales “a” y “e” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario Vigente, por acción subsidiaria al pago de la cantidad mencionada en el libelo, el embargo de bienes muebles, el secuestro de bienes determinados y la prohibición de enajenar y gravar de bienes inmuebles.

En auto del 25-08-2004, el Juzgado de la causa admitió la reforma de la demanda, ordenando la citación de la parte demandada, a fin que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda. En esa misma fecha, el Tribunal a-quo abrió cuaderno de medidas y decretó el secuestro del inmueble objeto de la pretensión comisionando para la practica de la misma al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial que correspondiera por Distribución.

El 30-08-2004, el Tribunal Décimo de Municipio, procedió a ejecutar la medida decretada y declaró secuestrado el inmueble, dejando constancia que en el mismo se encontraba la ciudadana R.F.M..

El 02-09-2004, el apoderado de la parte actora invocó la confesión ficta de la parte demandada.

El 03-09-2004, compareció la ciudadana R.F., debidamente asistida de abogada, y solicita se abstenga de decidir la confesión ficta solicitada por la parte actora, por ser esta improcedente, por falta la citación de los co-demandados. En esa misma fecha la parte actora ratifico su diligencia del 02-09-2004.

El 06-09-2004, la co-demandada debidamente asistida de abogado otorga poder especial a los abogados O.C.V. y A.T..

En fecha 27-09-2004, los apoderados judiciales de la parte actora consignan escrito, en el que replican el escrito de oposición a la medida de secuestro de la parte demandada, así como realizan argumentos referidos al proceso de marras, los cuales se dan por reproducidos.

El 25-05-2005, compareció el abogado L.J.G., apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia informó al Tribunal sobre el fallecimiento del co-demandadao A.F.M., desistió de la demanda en cuanto a continuar el juicio en la persona de sus herederos, pidió su homologación.

En fecha 31-05-2005, comparece la apoderada judicial de los co-demandados, y solicita se suspenda la causa hasta tanto se citen a los herederos en la presente causa y solicitó la perención de la instancia, por cuanto no se realizaron las gestiones pertinentes para citar al ciudadano A.F., mientras estaba con vida.

En diligencia del 02-06-2005, los apoderados actores solicitan se homologue el desistimiento efectuado en el presente juicio, a los fines de la continuación de la causa contra la sociedad mercantil Ateco C.A., y la persona natural de R.F.M..

En escrito de esa misma fecha la parte co-demandada solicita se decrete la perención de la instancia en el presente juicio, por falta de cumplimiento de las obligaciones de Ley, y cese la medida preventiva de Secuestro y se decrete la restitución de los derechos de posesión de los demandados.

En fecha 07-06-2005, la demandada ratifica el escrito de fecha 02-06-2005.

El 08-06-2005, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito en el que solicita al a-quo pronunciamiento sobre el desistimiento en cuanto a los herederos conocidos y desconocidos de A.F.M.. Del mismo modo, solicita se desestime la solicitud de perención formulada por la apoderada judicial de la codemandada, por las razones que allí se esgrimen y que se dan por reproducidas.

Mediante auto del 16-06-2005, el Tribunal niega la perención solicitada y homologa el desistimiento en los términos expuestos.

El 18-10-2005, el apoderado actor solicita al Tribunal notificar por medio de Cartel a los co-demandados, lo cual fue acordado el 21 del mismo mes y año.

El 31-10-2005, el apoderado judicial de la parte actora consignó cartel de notificación librado en el presente juicio.

El 30-11-2008, la parte codemandada revoca poder conferido a los abogados O.C.V. y A.T..

En fecha 02-12-2005, la codemandada asistida de abogada, solicita se declare la nulidad de la citación tácita y otorga poder a los Abogados J.L.T.P. y C.L.V.. En esa misma fecha compareció la abogada O.V., y se da por notificada de la revocatoria efectuada por la codemandada, y a los fines de dejar constancia que para ese mismo día, debía efectuarse la contestación de la demanda, la cual la presentó a los simples efectos videndi, en virtud de que se le adeudan sus honorarios profesionales.

Observa este Tribunal Superior que en la pieza principal cursan actuaciones que debían ser agregadas al cuaderno de medidas, por cuanto se trata de la oposición a las medidas y las respectivas pruebas, siendo que la oposición a la misma no fue decidida por el Juzgado de la causa.

En diligencia del 13-02-2006, la parte actora solicitase dicte sentencia, por cuanto la parte accionada no dio oportuna contestación a la demanda.

El 07-11-2006, el Juzgado de la Causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda de desalojo, decisión ésta que fue apelada por la parte demandada, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil y del T.d.e.C.J., quien en sentencia del 03-05-2007 anula la sentencia del a-quo y repone la causa al estado que se fije una hora del segundo (2do) día de despacho siguiente a la notificación de las partes a los fines que se llevara a efecto el acto de contestación de la demanda.

Remitidos los autos al Juzgado de la causa, en fecha 08-06-2007, la Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.C.J. se inhibe de conocer la causa por haber manifestado opinión sobre lo principal del pleito y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.l. misma Circunscripción Judicial.

En fecha 04-07-2007, se recibió el expediente en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.C.J., al cual le correspondió su conocimiento, después de realizar el correspondiente sorteo.

El 18-07-2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.C.J., ordenó notificar a las partes de la sentencia dictada el 03-05-2007, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.C.J., a los fines de fijar día y hora para el acto de contestación de la demanda.

Notificadas las partes, en fecha 23-10-2007, el Juzgado de la causa fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda a las 11:00 a.m., de ese mismo día a los fines de dar contestación a la demanda u oponga las defensas que crea pertinente, y las cuestiones previas deberá hacerlo a las 11:00.a.m., de ese mismo día.

El 23-10-2007, la ciudadana R.F., parte demandada y Directora de la sociedad mercantil ATECO C.A., debidamente asistida de abogado consigna escrito de contestación a la demanda y su reforma. Como punto previo esgrime que la demanda se fundamenta, en un supuesto contrato a tiempo indeterminado, lo cual no se compadece con la realidad, ya que la arrendataria había sido debidamente notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora mediante telegrama. Que en ese momento se hace efectiva la prórroga legal automática que establece la ley, y que en este caso se extiende a tres años, ya que la relación arrendaticia del inmueble, databa de más de treinta años de antigüedad. Que no puede fundamentarse la demanda en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, causales “a” y “e” como pretende alegar el actor en la demanda. Negó, rechazó y contradijo cada uno de los argumentos alegados por la parte actora en el libelo de la demanda y la medida de secuestro practicada en el inmueble de autos.

Esgrimen que las pretensiones son infundadas e inciertas, por cuanto la arrendataria ATECO C.A., estaba debidamente solvente y no adeudaba dinero alguno por concepto de cánones de arrendamiento en el momento de la admisión de la demanda, ni para el momento de la práctica de la medida de secuestro. Que así se evidencia de las consignaciones efectuadas ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyo tribunal ejecutor de medidas no pudo suspender, aún cuando le fueron exhibidas en original. Que tal solvencia era del conocimiento del demandante en el momento de efectuar la demanda, ya que RESTAURANT RINCON CASTELLANO C.A., fue debidamente notificado de las consignaciones que se estaban efectuando, tal como se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignaciones que fueron agregadas en dos piezas. Que los pagos fueron realizado dentro de la fecha oportuna según el contrato de arrendamiento, que con las pruebas y recibos presentados queda desvirtuada la falta de pago invocada en la demanda.

Con respecto al fundamento de la reforma de la demanda, contenido en el ordinal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios así como de la inspección extra-litem practicada por el Juzgado 14 de Municipio, señalan que no se evidencia en forma alguna que la demandada o los co-demandados hayan causado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o que se hubieren efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, que son los presupuestos que establece la ley en el citado artículo.

Que de acuerdo a esa inspección se evidencia que fue el arrendador quien realizó obras recientes en el inmueble ubicado en el lateral izquierdo de la casa, que no conforme con eso, dejó materiales de construcción en las habitaciones traseras, además de trastos y partes de mobiliario en desuso, así como otras circunstancias que se exponen y que se dan por reproducidas.

Con respecto a las filtraciones internas y externas en paredes y techos señala que las mismas obedecen a la negligencia del propietario del inmueble, de acuerdo a las pruebas cursantes en el cuaderno de medidas, consistentes en comunicaciones suscritas por la demandada y firmadas por D.C., Administrador del inmueble, representante de Administradora C.V. C.A. antes ADMINISTRADORA PUENTE ANAUCO, C.A., en las que se le participan los problemas de reparaciones mayores, que debían ser realizados en el inmueble y que estaban causando graves perjuicios a los arrendatarios. Que la demandada no es culpable de los daños que se han producido en el inmueble por el transcurso del tiempo, ya que fue diligente en el cumplimiento del contrato.

Que el inmueble tiene una data de 58 años, por lo que mal se puede pretender que se encuentre en perfecto estado de conservación y más tratándose que los propietarios le hicieron muy deficientes trabajos de reparaciones mayores, de lo cual se dejó constancia en el proceso administrativo de regulación de comodato, tal como se evidencia de las copias que reposan en el expediente.

Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda.

El 25-10-2006, se levantó acta por ser el día y hora fijada para el acto de contestación de la demanda, en el que la parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual es la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, todo ello en fundamento en que la accionante solicita la acción de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 34 literales a y e de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios. Asimismo consignó escrito de contestación a la demanda solicitando se declare Sin Lugar la demanda interpuesta, se decrete la restitución de los derechos de posesión sobre el inmueble objeto de medida de secuestro ejecutada el 30-08-2004, por las razones que constan en el escrito y que se dan por reproducidos.

En escrito del 05-11-2007, la parte demandante rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la temeraria cuestión previa opuesta en el presente juicio y solicita sea declarada sin lugar, por ser improcedente a la luz de un buen derecho.

El 08-11-2007, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. Contrato de arrendamiento, suscrito y aportado por la propia actora junto a su escrito libelar. Con esta prueba pretende demostrar que el contrato era a tiempo determinado, pues tenía una duración de tres (3) años fijos, por lo que le correspondía una prórroga legal de un (1) año.

2. Hizo valer las consignaciones arrendaticias realizadas ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales fueron consignadas con el objeto de soportar la oposición a la medida y que rielan en el cuaderno de medidas. Con ella pretenden probar la solvencia en el pago de los meses de noviembre y Diciembre de 2003 y de enero a julio de 2004, a razón de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), que era el canon convenido de mutuo acuerdo con el anterior propietario y el administrador, el cual debía seguir rigiendo para el plazo de prórroga legal que comenzó a correr desde el 30-11-2003. Que también se evidencia de los recibos de pago de los meses inmediatamente anteriores al vencimiento del contrato, es decir, de julio a octubre de 2003, debidamente suscritos por ADMINISTRADORA C.V., según se evidencia de recibos cursantes en el cuaderno de medidas.

3. Copias certificadas del expediente Nº 2508 del procedimiento administrativo por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Contencioso Administrativo. Con tal probanza se quiere demostrar que en el inmueble existía un deterioro no imputable a la arrendataria y que era anterior al nuevo propietario quien lo adquirió en las condiciones que se encontraba y sabía el estado del inmueble.

4. Misivas enviadas al propietario para el momento de la relación arrendaticia, INVERSIONES LOS MORROS C.A. como a la ADMINISTRADORA C.V. C.A., recibidas por su representante D.C.S., cursantes en el cuaderno de medidas.

5. Testimonial de los ciudadanos: D.C.S. y D.A. MORICHAL. Este último no fue evacuado.

El 14-11-2007, se llevó a efecto el acto de deposición del testigo D.C.S., quien contestó así: Que desde hacía 10 años fue administrador del inmueble denominado Quinta Papagayo, situado en la calle Madrid entre avenidas Trinidad y Mucuchies, Urbanización Las Mercedes. Que era la persona encargada de recibir los cánones de arrendamiento mensuales del citado inmueble. Que la arrendataria siempre pagó al día. Que la arrendataria hizo una notificación por escrito solicitando la reparación del inmueble. Que se autorizó reparaciones urgentes y la propietaria se encargó de cubrir económicamente las reparaciones de impermeabilización del techo. Que si se conocía la causa que originaban los daños por tiempo de uso y mucha humedad en el ambiente. Que el friso del techo se desprendió por las filtraciones del mismo y los pisos, por el levantamiento del terreno. Que durante el arrendamiento no se causó ningún daño a la estructura. Al ser repreguntado por la parte accionada respondió: Que fue administrador hasta el día de la ejecución de la venta del inmueble, haciéndole el traspaso debido al comprador, que trabajaba directamente para la administradora C.V., C.A., autorizado por la dueña de Inversiones Los Morros C.A. Que no recordaba la fecha exacta de la venta. Que por informaciones de la misma arrendataria sabe y le consta que no le quisieron cobrar el canon de arrendamiento y tuvo que depositar en un tribunal, que él también tenía parte del último mes que correspondía a la administradora C.V. y se dirigió al tribunal y confirmó el número de expediente donde se estaban haciendo los depósitos. Que para la fecha en que el propietario autorizó las reparaciones él todavía era el administrador del inmueble, ya que le tocó contratar la impermeabilización del techo, que el resto de los trabajos tendrían que esperar la lluvia para ver si había quedado bien el trabajo. Que el inmueble tenía otros deterioros, el levantamiento del piso y a la vez el agrietamiento de las paredes. Que en conocimiento de las situaciones de la casa y la novedad era trasmitida a la dueña de la casa y tendría que esperar que ella aprobara cualquier trabajo de reparación. Que el propietario del inmueble para el momento en que él era Administrador, era Inversiones Los Morros C.A.

Ahora bien, las pruebas documentales, vale decir, las reseñadas bajo los Nros. 1, 2, 3, al no haber sido objeto de tacha en ninguna forma de derecho por parte de la actora en la oportunidad legal establecida para ello, son apreciadas en todo su valor probatorio conforme a las previsiones establecidas en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en torno a los hechos que en ellas se señalan. Así se declara.

En cuanto a la carta cursante en el cuaderno de medidas, a los folios 95 y 96, referida a la comunicación enviada por ATECO a INVERSIONES LOS MORROS, en la que notifica sobre las condiciones en que se encontraba el inmueble objeto de la presente causa. Al respecto esta Alzada observa que el principio de prueba por escrito y, las normas establecidas sobre los instrumentos privados determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas; tal como lo dispone el artículo 1374 del Código Civil en conformidad con esta norma las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ella se hayan realizado. Con esta prueba se pretende demostrar que la hoy accionada notificó de los daños, siendo que esa notificación fue dirigida a INVERSIONES LOS MORROS y no a la actora, por lo que no se le otorga valor probatorio.

Mediante escrito de esa misma fecha la parte actora promovió las siguientes pruebas:

- Ratificó en todo su valor probatorio, por cuanto no fueron desconocidos por la demandada los siguientes documentos: Contrato de arrendamiento, Inspección Judicial evacuada extra litem por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual no fue desconocida por la parte demandada, señalando que en ella se evidencian en forma clara y precisa los deterioros causados al inmueble por la arrendataria y los cuales aparecen detallados en la misma.

- Promovió inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio, a los fines que se dejara constancia de los particulares señalados en el escrito y que se dan por reproducidos.

En fecha 16-11-2007, se fijó la oportunidad para la evacuación de la inspección judicial, la cual fue diferida en varias oportunidades, llevándose a efecto el día 08-01-2008. En esa oportunidad se dejó constancia de los siguientes particulares: Que el inmueble donde se constituyó el Tribunal “se ubica al lado del restaurante denominado “La Puerta de Alcalá”, específicamente hacia el lindero este y realizado un recorrido por el mismo, se observó que la mencionada quinta se encuentra totalmente deteriorada en sus paredes, techos, pisos, sin puertas internas, en general se advierte que se encuentra en estado de ruinas. En ese mismo acto, la apoderada actora consignó informe emanado del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Distrito Metropolitano, de fecha 20-10-2004, donde se informa al señor L.H. que el inmueble, después de haber sido objeto de inspección por parte de ese Organismo, ordenó el desalojo inmediato del inmueble, su inhabilitación y demolición por cuanto el mismo constituye un riesgo inminente al que están sometidos sus habitantes.

El 28-05-2008, ambas partes solicitaron el abocamiento del Juez Suplente, lo cual fue proveído el 09-06-2008.

El 17-10-2008, el a-quo, dictó sentencia declarando Con Lugar la falta de cualidad de la co-demandada, sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, parcialmente con lugar la demanda de desalojo.

En fecha 22-10-2008, la ciudadana R.F., debidamente asistida de abogada, apeló de la sentencia dictada y solicito la notificación de la parte actora, y el 24 de ese mismo mes y año la parte actora se dio por notificada.

El 24-10-2008, la parte actora se dio por notificada de la decisión.

El 02-11-2008, la parte demandada, asistida de abogada, apela de la sentencia y revoca el poder conferido a la ciudadana Maryuris Liendo, y el 07 del mismo mes y año, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

-II-

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a decidir el fondo del asunto sometido a conocimiento de esta Alzada, debe decidirse los alegatos previos formulados por la parte demandada en la oportunidad de la contestación.

Así tenemos que la parte accionada alegó en su contestación de demanda, la falta de cualidad de la ciudadana R.F.M., arguyendo lo siguiente: Que en el libelo la citada ciudadana aparece demandada como fiadora solidaria de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de autos. Que la actora pretende extender la responsabilidad contractual, fundamentada en la cláusula décima cuarta del contrato, donde se establece que para garantizar las obligaciones contractuales derivadas del mismo, la arrendataria se obliga a constituir un a garantía real o fianza comercial a favor de la arrendadora, en un lapso no mayor de tres meses, contados a partir de la suscripción del contrato. Que si en ese lapso de tiempo no se constituía la aludida garantía, los ciudadanos ALEJANDRO Y R.F.M., se convertían en garantes. Que esa garantía estaba vigente solo por el lapso de tres meses, los cuales precluyeron. Que en caso que el Tribunal considere que la fianza se mantuvo vigente durante la duración de la relación locativa, la fianza expiró el 30-11-2003, fecha en la cual se cumplió el plazo que contractualmente se estableció para su duración. Que por ser la fianza un contrato accesorio de una obligación principal, conforme lo establece el artículo 1830 del Código Civil, la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal. Que los ciudadanos antes citados dejaron de ser fiadores a partir del 30-11-2003, por lo que mal puede exigírseles responsabilidad por una demanda admitida el 25-08-2004.

A los fines de decidir, esta Alzada considera:

La cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento se observa:

…DECIMA CUARTA: Para garantizar las obligaciones que por este contrato LA ARRENDATARIA, esta se obliga a constituir una garantía real o Fianza Comercial a favor de LA ARRENDADORA, en un lapso no mayor de tres (3) meses contados a partir de la suscripción del presente contrato. Sin embargo durante el transcurso del lapso anterior los señores A.F.M. y R.F.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 4.090.966 y Nº 5.529.912 y de este domicilio, se constituyen fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones asumidas por ATECO C.A.…

Del contenido de la cláusula transcrita se evidencia que ambas partes establecieron la constitución de una garantía real o fianza comercial, la cual debía constituirse en un lapso de tres (3) meses, contados a partir de la suscripción del contrato; es decir, a partir del 01-12-2000, el cual vencía el 01-03-2001; siendo que al no constituir ninguna, quedaban los ciudadanos A.F.M. (+) y R.F.M. como fiadores y principales pagadores de las obligaciones asumidas por la sociedad mercantil ATECO C.A. solo durante ese lapso, ya que así quedó establecido en la citada cláusula, motivo por el cual la ciudadana R.F.M. no tiene cualidad, como fiadora para sostener la presente causa. Así se declara.

También la parte accionada alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el contrato de arrendamiento a que se contrae el presente proceso es a tiempo determinado y le correspondía una prórroga legal de un año.

En tal sentido, tenemos que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…)

11°) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…

Es criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que esta cuestión previa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Esta cuestión previa se refiere a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.

En el caso de autos, del contenido del libelo de la demanda y de su reforma, se desprende claramente que la pretensión ejercida por la parte actora es la de desalojo del inmueble arrendado allí descrito, cuyo fundamento jurídico se encuentra en los literales “a” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acción que se encuentra permitida por la ley, razón por la cual resulta improcedente la cuestión previa invocada. ASI SE DECIDE.

-III-

A los fines de determinar si el contrato de arrendamiento de autos es a tiempo determinado o indeterminado, este Superior considera lo siguiente: La parte actora tanto en su escrito libelar, como en la reforma de la demanda, acompañó el documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18-12-2000, bajo el Nº 50, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA C.V. C.A. y ATECO C.A., representada por sus Directores A.F.M. y R.F.M., sobre el inmueble objeto del presente juicio; contrato éste que a su vez fue cedido y traspasado a la sociedad mercantil RINCON CASTELLANO C.A., en fecha 26-11-2003. Tratándose de un documento privado autenticado, otorgado ante un funcionario público autorizado para otorgarle fe pública, que no ha sido impugnado ni tachado durante la secuela del juicio por vía incidental, ni consta que haya sido tachado por vía principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, tiene el valor de plena prueba. De manera que con ese instrumento quedó plenamente demostrada la relación contractual de arrendamiento existente entre el actor y el demandado, en su carácter respectivo de arrendador y arrendatario, así como las obligaciones asumidas por este último de acuerdo a los términos de ese contrato.

Ahora bien, según lo estipulado por las partes en la cláusula Segunda del mencionado contrato, éste fue celebrado por un plazo fijo de tres (3) años, contados a partir del día 01-12-2000 y su terminación el 30-11-2003, conviniendo las partes en suscribir otro contrato de arrendamiento por un periodo de un año similar al anterior siempre que suscribieran otro contrato dentro del mes inmediatamente anterior a la fecha de terminación del contrato vigente, lo cual no ocurrió, por cuanto no consta en autos que se hubiese firmado otro contrato de arrendamiento. De manera que habiéndose celebrado el contrato en las condiciones citadas, los tres (3) años concluyeron efectivamente el 30-11-2003.

Sin embargo, el artículo 1.600 del Código Civil dispone:

Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de término

.

En este sentido nos señala el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, UCAB, Volumen I) que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado “… cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escritura, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal”.

Así mismo, señala el citado autor que “… la indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo pero impreciso o incierto, en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada, como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de su celebración, o porque el contrato nació verbis”.

De manera que, si se evidencia de autos que si la parte actora permitió que la accionada, una vez finalizado el término fijo del contrato, continuara poseyendo el inmueble, resultará obvio que estaremos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por ello tratándose entonces de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, es posible accionar el desalojo del inmueble objeto de la misma, invocando como fundamento cualquiera de las causales taxativamente establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a ello, debemos señalar que la arrendataria no era beneficiaria de la prórroga legal, por cuanto la misma solo aplica a los contratos celebrados con determinación de tiempo, lo cual- como antes se dijo- no es el caso de autos. Así se decide.

-IV-

De seguidas corresponde a esta Superioridad entrar a decidir el objeto de la presente causa, el cual se centra básicamente en analizar si se encuentra debidamente ajustado o no a derecho, la sentencia proferida por el juez a quo, en fecha 17-10-2008.

Para decidir esta Alzada considera:

La parte actora pretende dar por terminado un contrato de arrendamiento, el cual pasó a ser por tiempo indeterminado, cuyo objeto es una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida que forma parte de la Urbanización Las Mercedes, calle Madrid, ubicada en jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguida con el Nº 131 en el plano de la citada urbanización, la cual tiene una superficie de 745,75 mts2; imputándole a la demandada sociedad mercantil ATECO C.A., el haber dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre de 2003 hasta la fecha de interposición de la demanda y su reforma (19-08-2004), a razón de Cuatro Millones Quinientos Cincuenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 4.553.000,00) lo que en la actualidad se traduce en Cuatro Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares Fuertes (Bs. 4.553,00), solicitando el pago de los intereses de las sumas adeudadas y la indexación. También fundamentan la acción incoada en la causal “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, tal como se evidencia de la inspección judicial extra-litem practicada por el Juzgado 14° de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Por su parte, la accionada, como se estableció en párrafos precedentes, alegó que es falso que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses demandados, ya que los referidos meses -a su decir- se encuentran debidamente cancelados como se evidencia del expediente de consignaciones identificado con el Nº 20036901, cursante en el Tribunal Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual la sociedad mercantil ATECO C.A., ha venido realizando las consignaciones del canon de arrendamiento del bien inmueble objeto de litis, que le fuera arrendado, por cuanto su arrendadora se ha rehusado a recibirle el pago del canon de arrendamiento de los meses demandados como insolutos. A tal efecto, trajo a estos autos copia certificada del mencionado expediente de consignaciones, el cual cursa en el cuaderno de medidas a los folios que van desde el 26 al 94; copias éstas que tienen pleno valor probatorio, a tenor del contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, conviene observar lo establecido por el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07-12-1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del 01-01-2000, y el cual expresa:

Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.

De la norma transcrita se infiere, que la intención del legislador patrio -en el referido Decreto Ley- no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. J.G. (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.

Ahora bien, tal consignación conforme se desprende del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional correspondiente, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.

En este sentido, el citado autor patrio G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio), sostiene que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señala además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso de autos, la prueba documental contentiva del expediente que contiene las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial), como ya quedó expuesto con anterioridad, fue valorada por este juzgador al no haber sido objeto de tacha ni de impugnación en ninguna forma de derecho por parte de la actora en la oportunidad legal establecida para ello, por lo que se apreció en torno al hecho demostrativo referido a la fecha en que tuvieron lugar las consignaciones que efectuó la arrendataria demandada, sociedad mercantil ATECO C.A., de los cánones de arrendamiento que aquí se reclaman.

Como se pudo apreciar de la lectura del contenido de éste medio de prueba, la demandada procedió a consignar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las pensiones de arrendamiento reclamadas en el escrito libelar, es decir, las correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003 y de Enero a Julio de 2004. En párrafos precedentes se señaló que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de autos se estableció que la vigencia del contrato comenzó a regir a partir del 01-11-2000, por lo que el lapso de los cinco (5) últimos días para el pago pautado en la cláusula tercera, comenzaría desde el día 01 hasta el día 05 de cada mensualidad inmediata siguiente a la que venció, ambos incluidos.

En este caso, haciendo una relación de la oportunidad en que fueron hechas las consignaciones ante el juzgado respectivo, tenemos que el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, demandados expresamente como insolutos, fueron consignados en la oportunidad respectiva, por cuanto forma tempestiva ambos depósitos se realizaron el 18-12-2003 y 14-01-2004, en el mismo orden de mención, por lo que la demandada cumplió con lo establecido en nuestro ordenamiento legal.

La misma motivación se aplica a las cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Abril de 2004, ya que las consignaciones fueron efectuadas el 16-02-2004; 16-03-2004, 16-04-2004 y 19-05-2004, respectivamente, ya que las mismas fueron realizadas dentro del lapso de ley, siendo que ellos tenían un vencimiento el día 20 del mes inmediato siguiente respectivo, por lo que la arrendataria también se encontraba solvente en el pago de las mensualidades señaladas.

En lo que respecta al pago del canon correspondiente al mes de de Mayo de 2004, se evidencia que el mismo fue efectuado el 21-06-2004, es decir, un día después del lapso que tenía la arrendataria para realizar su consignación, ello en virtud que su vencimiento correspondía para el día 20-06-2004, quedando en consecuencia insolvente la arrendataria con respecto solo a esta mensualidad, por haberla realizada extemporáneamente.

De los cánones correspondientes a los meses de junio y julio de 2004, tenemos que los mismos fueron efectuados los días 20-07-2004 y 12-08-2004, por lo que se encontraban dentro del lapso establecido, quedando evidenciado así que la arrendataria no dejó de cancelar las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas, encontrándose solvente en el pago de ellas, por lo que resulta improcedente la causal alegada, contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En lo que se refiere al fundamento de la demanda, contenido en el ordinal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que dispone lo siguiente:

Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

De lo señalado por la norma transcrita podemos inferir que el arrendatario, dentro del uso del inmueble, debe darle el tratamiento de un buen padre de familia, constituyendo una de sus obligaciones la de conservarlo en buen estado, por lo que debe devolverlo tal como lo recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el locador.

En razón de ello, considera este Juzgador que para la procedencia de la presente acción de desalojo, fundamentada en la causal transcrita, constituye una carga procesal para la parte actora demostrar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia, hecho éste alegado por la parte actora en su escrito libelar y que no fue desmentido por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, lo cual ya fue decidido con antelación.

En ese mismo sentido, tenemos que también constituye una carga procesal para la demandante, demostrar los supuestos daños ocasionados al inmueble objeto del presente juicio, los cuales quedaron plenamente demostrados a través de la inspección judicial practicada por el Juzgado Décimo cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 11-08-2004, en la que se dejó constancia que la accionada ocupa el inmueble de autos en su condición de arrendataria, que el inmueble presenta filtraciones en diversas áreas, que tiene ventanas rotas. A esta inspección le fueron agregadas fotografías que demuestran lo allí observado, otorgándole esta Alzada, pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil. Esa inspección junto con la practicada por el Juzgado de instancia el 08-01-2008, en la que se observó que el inmueble de autos se encuentra totalmente deteriorado en sus paredes, techos, pisos, sin puertas internas, en general se advirtió que se encuentra en estado de ruinas, siendo acompañado por la accionante un informe del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Distrito Metropolitano del 20-10-2004, en el que se expresa “…en razón de los cambios estructurales existentes y al riesgo inminente al que están sometidos sus ocupantes, esta Gerencia de Planificación Para Casos de Desastres, a través de la Supervisión de Riesgos Especiales de la Extensión Municipal de esta Institución, recomienda: El desalojo inmediato del inmueble, su inhabilitación y la posterior demolición de su estructura por personal especializado en la materia, previa supervisión preventiva…”; se puede evidenciar que el inmueble se encuentra en un estado general de deterioro el cual amerita la demolición de su estructura. Tales afirmaciones se encuentran corroboradas y plenamente demostradas por la accionante, además con la comunicación signada con el Nº C3-0149 del 19-01-2005, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, referida a la aprobación de la solicitud de demolición del inmueble arrendado formulada por la parte accionante, debido a las condiciones que presenta el inmueble, así como con la deposición del testigo ciudadano D.C.S., quien en su deposición expresó que sobre las reparaciones y deterioro del inmueble, testimonial que se aprecia de acuerdo al contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de lo expuesto y de acuerdo a las pruebas promovidas por la parte accionante, específicamente de las inspecciones cursantes en autos así como de las comunicaciones emanadas de los organismos respectivos (Cuerpo de Bomberos y Dirección de Ingeniería Municipal), quedó demostrada la causal en la cual la parte actora fundamenta su demanda de Desalojo, contenida en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a los deterioros mayores provenientes del uso del inmueble, el cual se encuentra en total estado de abandono y deterioro. Como se observa, se está en presencia de un incumplimiento imputable al arrendatario, ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito, lo cual no ha sido demostrado en autos, incumpliendo de esta manera el Arrendatario con el artículo 1.592 del Código Civil, al no cumplir con una de las obligaciones principales, como es la de servirse de la cosa arrendada como un padre de familia. En consecuencia, el Tribunal forzosamente tiene que declarar CON LUGAR la presente acción, y así debe establecerse en la parte dispositiva de este fallo.

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y T.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara: PRIMERO: CON LUGAR la Falta de cualidad de la ciudadana R.F.M. en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones de la sociedad mercantil ATECO C.A. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la sociedad mercantil RESTAURANT RINCON CASTELLANO C.A. contra ATECO C.A., ambas partes identificadas en la primera parte del fallo. Consecuencialmente SE CONDENA a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble por ella ocupado, constituido por una parcela de terreno y de la casa-quinta sobre ella construida, denominada PAPAGAYO, situada en la calle Madrid, entre las avenidas Trinidad y Mucuchies de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los Trece (13) días del mes de Marzo de 2009. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

C.E.D.A.

LA SECRETARIA

NELLY B. JUSTO

CEDA/nbj

Exp. Nº 8244

En esta misma fecha siendo la(s) 2:30 p.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA.

N.B.J.M.