Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 12 de Agosto de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, doce de agosto de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2007-001088

PARTE DEMANDANTE: A.Z.O., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.891.902, representado en el presente juicio, por los abogados en ejercicio, E.R.C. y L.J.M.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 10.212 y 81.414, respectivamente.

PATE DEMANDADA: J.A.A.M., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.901.317 representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, J.M.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 3.673.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

Correspondió conocer a este Juzgado de la presente causa, previa distribución de ley, en virtud de la declinatoria que realizara el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a través de sentencia dictada el 21 de Febrero de 2007.

Mediante decisión dictada el 28 de Noviembre de 2007, este Juzgado procedió a REPONER LA CAUSA, al estado de nueva admisión de la demanda presente, conforme a lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Notificadas como fueron las partes de la reposición decretada, la representación judicial de la parte demandante, procedió a reformar la demanda, en los términos siguientes:

Que consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 9 de Diciembre de 2005, que dio en arrendamiento al ciudadano J.A.A.M., antes identificado, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido como 1-A del edificio “GOLF PARK SUITES”, con frente a la avenida La Capilla de la urbanización C.d.M.V. del estado Vargas, por un canon mensual de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000); que el arrendatario desde el día que suscribió el contrato, no ha pagado un solo canon de arrendamiento, como tampoco ha hecho entrega del inmueble, a pesar de haberse vencido el contrato, el 31 de Noviembre de 2005, no ha pagado ningún canon; y hasta la fecha, adeuda las pensiones correspondientes a los meses de Diciembre de 2005 a marzo de 2006; tiempo de duración del contrato y no obstante ello, continúa ocupando el inmueble; que ante tales incumplimientos, procedió a demandar el cumplimiento del contrato que venció el 31 de marzo de 2006 y proceda a la entrega del inmueble.

Mediante auto dictado el día 05 de marzo de 2008, este Juzgado admitió la reforma a la demanda presentada, por los trámites del juicio breve, en armonía con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ordenándose la citación del demandado, mediante comisión librada al Juzgado de Municipio Vargas del estado Vargas, a través de la cual, se practicó de forma personal la citación.

En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada debidamente asistido de abogado, procedió a contestar la demanda, aduciendo lo siguiente:

Que dada su actividad laboral, buscaba apartamento en la zona del litoral; que llegado al edificio Golf Park Suites, me informó que había un apartamento que lo estaban vendiendo o alquilando pero que no tenía llave, facilitándome el número de teléfono de la Dra. O.F., con quien se comunicó, con quien con posterioridad –sin ver el apartamento- firmó una opción de compra venta, entregándole la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs.F. 5.000).

Que logró ver el inmueble, el 29 de octubre, y descontento con las condiciones del mismo, le pedí la devaluación del dinero entregado; lo cual no aceptó, proponiéndole que celebraran un arrendamiento por 4 meses, prorrogables, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) y que esa suma la invirtiera en el arreglo. Proposición que aceptó en razón de la necesidad, aún cuando nada se estableció por escrito.

Que con posterioridad, con la entrega del recibo, se percató que dicha ciudadana no era la dueña, sino que el dinero lo recibía a favor del ciudadano A.J.Z.O., con quien se firmó la Opción de Compra Venta, en fecha 19 de Diciembre de 2005.

Que en vista de que el arrendador no podía obtener las respectivas solvencias y pagos de condominio, que llega a sumas mayores, volvieron a firmar otra Opción de Compra Venta, en fecha 29 de junio de 2006, oportunidad en la cual, entregó la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. F. 4.000).

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 eiusdem, aduciendo que siendo el arrendamiento materia de orden público, a la demanda debió acompañarse con el documento fundamental, la regulación; y sin ello, la demanda no debió ser admitida.

Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo su cumplimiento al refaccionar el apartamento, en lo cual invirtió Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs.F. 5.500,oo), la cual supera la suma que debía pagar con pensiones arrendaticias.

Que dado el deslave ocurrido en La Guaira, para proceder a arrendar cualquier inmueble, debía contar con la autorización de habitabilidad.

Procedió a RECONVENIR, a la parte actora, para el pago de la suma invertida como consecuencia del acuerdo verbal de pagar las pensiones con el motno invertido en las reparaciones efectuadas en el inmueble.

Mediante auto dictado en fecha 05 de mayo de 2008, el Tribunal admitió la reconvención propuesta, emplazándose al actor reconvenido a dar contestación, al segundo día de despacho siguiente. Oportunidad en la cual, su presentación judicial, a través de escrito, adujo –entre otras cosas- lo siguiente:

Rechazó los alegatos esgrimidos en la contestación así como la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta, aduciendo su improcedencia en derecho.

Señaló que la reconvención no cumple con los extremos previstos y que ésta conviniera en la celebración de una opción de compra en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Rechazó, contradijo y negó que el demandado se comunicara telefónicamente con la Dra. O.F., y que esta conviniera en celebrar una opción de compra venta y que en razón de ello, el demandado le entregó la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo); que el inmueble haya estado en estado precario; que el demandado no lo haya visto; que en virtud de dicho estado, el demandado le haya pedido a la citada profesional, la devolución del dinero que según le había dado; igualmente, rechazó, contradijo y negó, que el 31 de Noviembre de 2005, se haya celebrado un, con base a los aducido por el demandado; que la opción de compra venta no se haya perfeccionado por causa imputable al arrendador, por lo que negó que su mandante deba se condenado a ello. Así como de forma expresa, negó y rechazó categóricamente todos los alegatos esgrimidos por el demandado al dar contestación y al plantear la reconvención, la cual solicitó sea declarada improcedente.

Admitió que lo cierto es que su representado celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre el inmueble ya identificado en autos, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, el 09 de Diciembre de 2005, bajo el No. 52, Tomo 85, por un lapso de 4 meses, contados a partir del 31 de Noviembre de 205, y con un canon mensual de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo). Aduciendo que en la cláusula primera del referido contrato, quedó establecido que el arrendatario conocía el inmueble y que el mismo estaba en perfectas condiciones de habitabilidad y perfecto estado.

Que posteriormente, el demandado le manifestó a su representado su interés de adquirir el mismo, y éste interesado en venderlo, celebraron una opción de compra, por ante Notaría Pública, el día 19 de Diciembre de 2005; y que llegado el vencimiento del plazo de la opción, sin contar con el dinero, ambos resolvieron dejar sin efecto dicha opción.

Finalmente, procedió a desconocer el contenido y la firma de su mandante, en el documento de opción de compraventa de fecha 29 de junio de 2006, traído a los autos, por el demandado. Impugnó –de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- las copias fotostaticas del documento aportado por el demandado, referente a un contrato de opción.

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito mediante el cual además de promover documentales, insistió en hacer valer el documento desconocido por el actor reconvenido y la prueba testimonial.

Mediante auto de fecha 15 de mayo de 2008, el Tribunal admitió la prueba de cotejo y la de testigos promovidas por la parte demandada. Librándose comisión para la evacuación de los mismos, al Juzgado de Municipio Vargas. Y a través de auto dictado el día 19 del citado mes y año, fueron admitidas las pruebas del demandante, salvo su apreciación en la definitiva.

Por diligencia presentada el día 19 de mayo de 2008, el apoderado de la parte demandada por una parte, apeló de la negativa de este Juzgado, sobre la admisión de la “reafirmación de documentos”; recurso que fue debidamente oído en un solo efecto, conforme al artículo 402 del Código de Procedimiento Civil; y por la otra, desconoció la firma que aparece en el documento como de su mandante así como su contenido. Documento que, insistió en hacer valer el actor promovente del mismo.

En la oportunidad fijada se llevó a cabo la designación de los expertos para la evacuación de la prueba de cotejo promovida por el demandado; evacuación que siguió su curso legal.

Igualmente, ante la prueba de cotejo promovida por la parte actora, el Tribunal previa su admisión, fijó oportunidad para la designación de expertos, la cual se llevó a cabo conforme a derecho.

Por autos de fechas 1º y 21 de julio de 2008, el Tribunal agregó las resultas provenientes de la comisión de pruebas librada al Juzgado del Municipio Vargas.

El día 23 de Septiembre de 2008, los expertos designados consignaron dictamen grafotécnico relativo a la prueba de cotejo promovida por la parte demandada. Dictamen que fue impugnado por el demandado, aduciendo que en el mismo no se cumplieron con las técnicas de la grafotécnica, solicitando se ordene la experticia grafoquímica. Pedimento que fue desechado dado su improcedencia en derecho, por auto de fecha 24 de octubre del citado año.

El día 2 de abril de 2009, los expertos consignaron dictamen pericial de la prueba de cotejo promovida por la representación actora. Informe que, igualmente fue impugnado por la parte promoverte de dicha prueba.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Aduce la representación de la actora que a través del presente juicio, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por su mandante con la parte demandada, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, el 09 de Diciembre de 2005, bajo el No. 52, Tomo 85, señalando, que el demandando en su carácter de arrendatario, desde la fecha en que fue celebrado dicho contrato, no ha pagado ningún canon de arrendamiento; y que vencido como se encuentra el mismo, no ha procedido a entregarlo. Obligación de entrega que accionó mediante la presente causa.

Al respecto, el demandado, además de rechazar, negar y contradecir la demanda, arguyendo los alegatos de fondo que estimó pertinentes, propuso reconvención y alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; cuestión previa que conforme a lo indicado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a resolver como punto previo al fondo, a saber:

Cuestión Previa:

La parte demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 eiusdem, aduciendo que siendo el arrendamiento materia de orden público, a la demanda debió acompañarse con el documento fundamental, la regulación; y sin ello, la demanda no debió ser admitida.

El ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera, se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir, por ejemplo, el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la segunda, alude a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de divorcio si no se funda en alguna de las causales consagradas en el artículo 185 del Código Civil.

Es de hacer notar, que parte demandada al oponer la cuestión previa bajo análisis, no señaló a cuál de los supuestos previstos en la norma se está refiriendo, a la prohibición absoluta de admitir la acción incoada o a la prohibición relativa, es decir, al segundo de los supuestos antes indicados. Aún cuando del fundamento esgrimido, se infiere que se pretendió invocar el supuesto de la prohibición relativa.

Dicho lo anterior, determina este Despacho del libelo de demanda, que la acción incoada es la de Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento; acción que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código de Civil, resulta válido su ejercicio, vale decir, que la misma está expresamente autorizada por el ordenamiento. Aunado a ello, tratándose la acción derivada de una supuesta relación arrendaticia, al juicio en estudio, le resultan aplicables las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de las cuales no se plantea la exigencia que a los libelos de demandas contentivos de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento (como es el asunto que nos ocupa) deba acompañarse la regulación de canon máximo del inmueble en cuestión, so pena de no ser admitida.

De modo pues que el fundamento utilizado por la parte demandada para sustentar la cuestión previa contenida en el citado ordinal 11º, no se corresponde con la prohibición de admitir la acción, regulada en el ya mencionado artículo.

En consecuencia, tratándose en el caso bajo estudio, de una acción de cumplimiento, ampliamente regulada en el ordenamiento jurídico, para cuya admisión no se exige el documento contentivo de la regulación, debe concluirse que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta a todas luces improcedente en derecho, y así se declara.

Del Fondo:

Reitera este Juzgado, que lo pretendido por la parte actora en el presente juicio, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento que, de acuerdo a lo expresado en el libelo, su tiempo contractual venció el 31 de marzo de 2006, y el demandado no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble objeto del mismo, aunado a que no ha pagado canon alguno, desde el inicio de la relación.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán a.–.b.a.l. alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

Al libelo de demanda la parte actora acompañó, como fundamentales, los siguientes documentos:

1. - Marcados “A” documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio libertador, el 09 de Diciembre de 2005, bajo el No. 52, Tomo 85, no tachado en forma alguna, por lo que este Juzgado le concede valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil en armonía con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del estudio efectuado a dicha prueba documental, cabe asentar, que quedó demostrado en juicio que, en fecha 09 de Diciembre de 2005, la parte actora cedió en arrendamiento al demandado, el apartamento 1-A, del edificio “GOLF PARK SUITES”, situado frente a la avenida La Capilla de la urbanización Caribe, del Municipio Vargas, con un canon de Trescientos Bolívares (Bs. 300) y con un lapso de duración estipulado por los contratantes, en los términos siguientes:

   TERCERA: El tiempo de duración de duración del presente contrato es de cuatro (4) meses, contados a partir del día treinta y uno (31) de noviembre de dos mil cinco (2005), pudiendo ser prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando así lo solicite EL ARRENDATARIO treinta (30) días antes de la terminación del presente contrato y EL ARRENDADOR manifieste su aceptación por escrito dentro de los cinco (5) días al vencimiento al recibo de la solicitud. Queda expresamente convenido que EL ARRENDADOR no tendrá que notificar a EL ARRENDATARIO la terminación de la relación contractual, por tratarse de un contrato a tiempo determinado; sin embargo, si deseare prorrogar dicho contrato por un tiempo igual, podrá hacerlo, inclusive el último día del vencimiento del término establecido en la cláusula tercera. …

   .

2. - Marcado con la letra “B”, documento privado de fecha 29 de junio de 2006, no desconocido en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, afirma su reconocimiento en juicio; desprendiéndose de su estudio, la voluntad del actor identificado como propietario, de vender al demandado el inmueble que asevera, le pertenece, y así se establece.

3. - Marcados con las letras “C”, “D”, “E” y “F”, recibos de pago a los cuales este Juzgado no les concede valor alguno, por cuanto, además, de emanar unilateralmente del actor, no le resultan así, oponibles a la parte demandada, y así se establece.

   Vistos los documentos aportados conjuntamente con el libelo, debe insistirse, que en este tipo de acciones, como lo es, la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, resulta fundamental en derecho, la verificación en juicio que, se trate –como previamente se dijo- de un contrato con determinación en el tiempo, pues en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, solo en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Luego de la lectura al contrato cuyo cumplimiento es pretendido, concretamente, lo estipulado por la partes, en cuanto al tiempo de duración, es válido declarar que, tal como lo argumenta el demandante, que el contrato se estableció por un lapso de cuatro (4) meses, contados a partir del 31 de noviembre de 2005, vale decir, hasta el 31 de marzo de 2006. Fecha a partir de la cual, de pleno derecho, comenzaría a correr el lapso que por prórroga legal le asistía al arrendatario, en caso de verificarse los extremos de ley.

   Ahora bien, la parte demandada, al esgrimir su defensa, reconoció haber celebrado el contrato arrendaticio, cuyo cumplimiento es exigido; sin embargo alegó que con anterioridad al mismo, en octubre de 2005, las partes había pactado una oferta de compra venta, sin ver el inmueble, en virtud de la cual le entregó la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000), y que luego de ver las condiciones en la que estaba el apartamento, le pidió la devolución del dinero entregado, para lo cual se acordó celebrar el arrendamiento contenido en el documento autenticado el día 09 de Diciembre de 2005, por cuatro meses, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) que invertiría en la reparación del mismo. Adujo igualmente, que mediante documento de fecha 19 de Diciembre de 2005, celebraron una Opción de Compra Venta; y que en vista de que el actor no contaba con la documentación necesaria, el día 29 de junio de 2006, celebraron otra Opción de Compraventa.

   Alegatos que en todo caso, fueron rechazados de forma expresa por la parte actora.

   Al escrito de contestación, la demandada aportó las siguientes documentales:

   • Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, el 19 de Diciembre de 2005, bajo el No. 61, Tomo 87, la cual –de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la actora, la cual al dar contestación a la reconvenció, produjo dicha documental en original.

   Del estudio y revisión de dicho documento, se determina que efectivamente, en dicha fecha, los ciudadanos hoy en litigio, celebraron una opción de compraventa por el inmueble, previamente arrendado.

   * Documento de fecha 29 de junio de 2006, el cual –en cuanto a su contenido y firma- fue desconocido por la parte demandante; evacuándose conforme a derecho la prueba de cotejo promovida oportunamente por la parte demandada en juicio.

   A través del dictamen presentado por los expertos designados a tales fines, con estricto apego a la normativa que le resulta aplicable, se concluyó lo siguiente:

   La firma de carácter cuestionado que, como A.J.Z.O., titular de la Cédula de Identidad No. 7.891.902, aparece suscrita en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, de fecha “Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil seis (2006)”, que marcado “B” y/o “2”, corre inserto a los folios 264, 265 y 266 del Expediente N° AP31-V-2007-001088, fue ejecutada por la misma persona que identificándose como A.J.Z.O., Cédula de Identidad N° 7.891.902, firmó el Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha “Caracas, nueve (09) de Diciembre de Dos Mil Cinco (2.005), inserto bajo el No. 52, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, …”.

   El referido dictamen fue objetado por la representación actora, bajo el argumento de que la experticia practicada no cumple con los extremos previstos en el artículo 467 del Código de Procedimiento, solicitando que de conformidad con lo indicado en el artículo 1426 del Código Civil, se ordenare nueva experticia, con expertos preferiblemente funcionarios de la Guardia Nacional, quienes poseen los medios técnicos y científicos, para determinar “si la firma desconocida pertenece a su representado”.

   Corresponde a este Juzgado precisar, por una parte, que de conformidad con la norma sustantiva invocada por el apoderado actor, para peticionar la práctica de nueva experticia, alude a la posibilidad de practicarla nuevamente, en el supuesto de que los tribunales, no encontraren en el dictamen presentado, la claridad suficiente, y por la otra, no puede pasar por el alto este Despacho, que aún cuando la parte actora a través de sus apoderados judiciales, procedió a designar el experto que le correspondía, y cuyo dictamen ahora cuestionan, aduzcan o sugieran los funcionarios que según su dicho cuentan con los medios técnicos para la práctica de la prueba, que en su oportunidad no nombraron.

   Siendo oportuno añadir, que la nueva experticia es solicitada a los fines de determinar “si la firma desconocida pertenece a su representado”, planteándose así, una contradicción entre la duda de si corresponde y el expreso desconocimiento que sobre la misma, hiciera en su oportunidad, y en virtud del cual se hizo valer el cotejo evacuado.

   Expuesto ello, es de hacer notar, que dada la claridad y convicción que merece la prueba, en razón del apego en su tramitación a las exigencias previstas en el ordenamiento jurídico, este Juzgado acoge el dictamen presentado, siguiendo así, la conclusión en ella arrojada, relativa a la identidad de producción con respecto a las firmar examinadas; vale decir, la firma cuestionada corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como A.J.Z., suscribió el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es exigido por dicho ciudadano, en su carácter de parte demandante en juicio, y así se establece.

   Desprendiéndose en consecuencia del documento en cuestión, que en fecha 29 de junio de 2006, las partes hoy en litigio, manifestaron por escrito, su voluntad de celebrar contrato de opción de compra venta respecto del inmueble objeto del arrendamiento.

   Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada reconviniente, produjo las indicadas y valoradas a continuación:

   Además de la prueba de cotejo respecto al documento previamente estudiado, promovió las testimoniales de los ciudadanos F.A.P.V., A.R.B.B., M.A.B. y L.M., domiciliados en el estado Vargas; los dos últimos a los fines de la ratificación de documentos, conforme lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Para cuya evacuación se comisionó a los Juzgados de Municipio del estado Vargas, librándose el correspondiente despacho y oficio a tales fines.

   Agregadas como fueron las correspondientes resultas, se determina que los actos correspondientes a la evacuación de los testigos, F.A.P.V. y A.R.B.B., ante su incomparecencia, fueron declarados desiertos.

   La evacuación de las testimoniales de los ciudadanos M.A.B. y L.M., a los fines previstos en el artículo 431 del citado Código de Procedimiento, se constata de las resultas remitidas por el juzgado comisionado, que se evacuaron en la oportunidad fijada, con la presencia únicamente de la parte promovente de dicha prueba. Consistiendo la prueba testimonial de L.M., quien fue identificado como titular de la cédula de identidad No. 6.496.559, en la ratificación del documento privado aportado al escrito prueba por la representación del demandado.

   En la declaración rendida por el citado ciudadano, la cual es valorada por este Despacho, de acuerdo al contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se determina, que puesto como fue a la vista del mismo, el documento objeto de la ratificación, el testigo afirmó haber sido suscrito por su persona, añadiendo que el trabajo de reparación al cual se contrae su contenido, fue ordenado por la ciudadana O.f. y A.Z., para ser pagado por J.A., como arrendamiento de cuatro meses de alquiles del apartamento, desde el 30 de Noviembre de 2005, a razón de Trescientos Bolívares mensuales.

   Evacuación con la cual este Despacho debe afirmar que el documento producido en autos emanado de un tercero ajeno al juicio, fue debidamente ratificado, a la luz de lo expresado en el citado artículo 431; instrumento ratificado que de su lectura, se determina que su contenido se contrae a una constancia que emite en fecha 30 de Noviembre de 2005, el testigo, ciudadano L.M., de haber realizado unas reparaciones al apartamento en litigio, con autorización de J.A.A., (demandado en autos) necesarias para la habitabilidad del mismo, por un monto de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,oo), y el día 10 de julio de 2006, el ya mencionado ciudadano, por documento privado, también hace constar que, el 29 de octubre de 2005, el mismo se encontraba inhabitable.

   Los documentos consistentes en fotografías, también fueron ratificados por una ciudadana que se identificó como M.A.B., quien adujo en su declaración haberlas realizados, y suscritos, y que las mismas se corresponden al apartamento objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento es exigido. Observando igualmente este Juzgado, que en la evacuación de dicha ciudadana el promovente procedió a formular interrogantes fuera del objeto de la misma, la cual –como se dijo- se contraía única y exclusivamente para la ratificación de las documentales privadas traídas al juicio, en razón de la formalidad exigida en el citado artículo 431, circunstancia por la cual este Juzgado desecha las deposiciones rendidas fuera de la ratificación ordenada, y así se establece.

   La representación de la parte demandada trajo asimismo a los autos, copia simple de comunicación dirigida a su representado por el Cuerpo de Bomberos del estado Vargas, el 07 de Febrero de 2001, a través del cual dicho organismo, en atención a la solicitud efectuada por dicho ciudadano, informa que practicada la evaluación ocular al inmueble en litigio, se determinó que fue tapiado totalmente los dos primeros niveles del edificio, por las fuertes lluvias acaecidas; y documentos expedidos por la Administradora Serdeco, C.A., a los cuales este Juzgado no les concede valor alguno, por tratarse de documentos emanados de terceros ajenos a la controversia, no evidenciándose de autos, que su promovente haya ejecutado la actividad probatoria que a los efectos probatorios le correspondía.

   Por su parte, el apoderado actor en la etapa probatoria respectiva, además de hacer valor el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento es exigido, haciendo referencia a las cláusulas contenidas en el mismo así como los documentos traídos conjuntamente con el libelo, previamente estudiados por este Despacho; consignó Contrato de opción de Compra Venta, celebrado por ante Notaría Pública, el 19 de Diciembre de 2005, bajo el No. 61, Tomo 87, documento que fue igualmente valorado por este Juzgado y documento privado, a través del cual –las partes- dejan sin efecto la citada opción de fecha 19 de Diciembre de 2005.

   Es el caso que el mencionado documento privado, fue sometido a experticia grafotécnica, ante el desconocimiento en cuanto a su contenido y firma que realizara el demandado reconvenido y ante la promoción y evacuación de la prueba de cotejo oportunamente promovida por la demandante.

   Cumplidas con las formalidades de ley, los expertos designados consignaron su correspondiente dictamen pericial, cuya conclusión es la copiada a continuación:

   La firma de carácter cuestionado que, como de J.A.A.M., titular de la Cédula de Identidad No. 11.901.317, aparece suscrita en el documento de fecha “Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil seis (2006)”, inserto a los folios 297 del Expediente N° AP31-V-2007-001088, fue ejecutada por la misma persona que identificándose como J.A.A.M., titular de la Cédula de Identidad N° 11.901.317, f.E.A., con el carácter de LOS OTORGANTES, el Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha “Caracas, nueve (09) de Diciembre de Dos Mil Cinco (2.005), inserto bajo el No. 52, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, …

   (…)

   En definitiva concluimos que la firma cuestionada, corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como J.A.A.M., suscribió el documento indubitado (Contrato de Arrendamiento).

   .

   El Tribunal verificado como ha sido que la prueba en mención fue practicada conforme a la normativa legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1427 del Código Civil, la aprecia desde el orden probatorio, acogiendo la conclusión arrojada a través de su evacuación descrita por los expertos, declarando así, que el documento privado de fecha 29 de junio de 2006, que quedó plenamente demostrado, que la firma estampada en el mismo y que fuera cuestionada corresponde al demandado J.A.A., y así se establece.

   Analizadas así todas y cada una de las actas que integran el presente expediente, a la luz de lo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, concluye este Despacho del material probatorio producido en juicio, que efectivamente quedó probado en autos, que en fecha 09 de Diciembre de 2005, el demandante dio en arrendamiento al demandado, el apartamento 1-A del edificio “Golf Park Suites”, de la urbanización Caribe del estado Vargas, por un lapso de 4 meses a partir del 31 de Noviembre de 2005, con la posibilidad de prórroga si el arrendatario así lo solicitare y el arrendador lo aceptare por escrito, con treinta días antes del vencimiento del lapso establecido, con un canon mensual de Trescientos Bolívares (Bs. 300).

   El cumplimiento del referido contrato es exigido bajo el argumento de que su tiempo expiró el 31 de marzo de 2006, y el arrendatario, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble.

   Quedó igualmente probado en autos, que antes de vencerse el tiempo del contrato preestablecido, es decir, previo al 31 de marzo de 2006, concretamente el 19 de Diciembre de 2005, los contratantes celebraron por ante Notaría Pública, un contrato de opción de compra venta, la cual por documento privado de fecha 29 de junio de 2006, las partes, de común acuerdo dejaron sin efecto, con fundamento de haberse vencido el tiempo fijado para ello, sin que el demandado hubiera solicitado crédito alguno para la adquisición del inmueble; devolviéndole el vendedor (parte demandante) al comprador (demandado), la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000) que había recibido en calidad de arras.

   Es el caso, que también quedó demostrado en juicio, que en esa misma fecha, es decir, el 29 de junio de 2006, encontrándose de acuerdo al dicho del accionante, vencido desde el orden contractual el arrendamiento, en razón de no asistirle al arrendatario el beneficio de prórroga legal, y permaneciendo el inquilino en el inmueble, los contratantes, celebraron nuevo contrato de opción de compra venta por el ya identificado apartamento.

   Tal como se estableciera con anterioridad, una de las exigencias legales para la procedencia de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, se contrae precisamente a que se trate de un vínculo a tiempo determinado.

   Respecto a dicha exigencia, este Juzgado determina del estudio de las probanzas aportadas, que si bien es cierto, que entre los litigantes existe una relación de naturaleza arrendaticia, la cual se inició a través del contrato escrito de fecha 09 de Diciembre de 2005, el cual de su estudio se afirma que se pactó un tiempo fijo de cuatro meses contados a partir del 30 de Noviembre de 2005 hasta el 31 de marzo de 2006, con la posibilidad de prórroga contractual por acuerdo entre las partes por escrito; no es menos cierto que, aún cuando la voluntad contractual de las partes fue la de vincularse por un período determinado, se verificaron en dicha relación, los supuestos fácticos que desde el aspecto legal, hacen que dicha relación se indeterminara en el tiempo; a la luz del contenido del artículo 1600 del Código Civil, según el cual “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación en el tiempo”.

   Ello en razón de la evidencia probatoria de que, vencido como fue el lapso contractual del arrendamiento, vale decir, casi tres meses después, continuando el arrendatario en la posesión del inmueble, el arrendador en su condición de propietario, mediante documento privado reconocido en juicio, le oferta en venta el apartamento y el arrendatario manifiesta su voluntad de comprarlo; que aún cuando en dicho contrato de opción de compra venta, se haya establecido que el inmueble se entregaría al momento de suscribirse el documento definitivo de venta, y de que se trata de una contratación distinta al arrendamiento, resulta evidente de las actas, que para esa oportunidad y desde el 30 de Noviembre de 2005, el demandado sigue ocupando el inmueble, en razón de la relación arrendaticia que los une, tanto es así que la pretensión principal se contrae a la exigencia de la entrega del inmueble.

   Si bien vale afirmar que en juicio, el demandado no logró demostrar que el monto de las reparaciones efectuadas en el inmueble, se habían pactado verbalmente como pago de cánones, la manifestación del arrendador de dejarlo en el inmueble se concretó, por el hecho de que vencido contractualmente el tiempo establecido para la duración del arrendamiento, lejos de hacer efectiva la exigencia de entrega del apartamento por parte del arrendatario, se le deja en el inmueble; y no conforme con ello, aún cuando a señalamiento del arrendador, no había cumplido con el pago de las pensiones, se le ofrece en venta el mismo, suscribiendo ambos, un contrato de opción de compra venta, dejándosele así, conforme lo regula el citado artículo 1600, en posesión de la cosa arrendada, con lo cual debe concluirse que la relación arrendaticia que inicialmente se pactó determinada en el tiempo, se convirtió a tiempo indeterminado, naturaleza del contrato que conduce a la improcedencia en derecho de la acción de cumplimiento por vencimiento del término que dio inicio a las presentes actuaciones, y así se decide.

   De la Reconvención:

   En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada procedió a reconvenir a la actora, para que conviniera en los siguientes hechos y/o circunstancias:

1. - Que le fue cedido en arrendamiento por el término de 4 meses, antes de celebrar el contrato, el inmueble constitutito por el apartamento 1-A, situado en la avenida La Capilla , urbanización “El Caribe”, Municipio vargas, el cual para el 28 de octubre de 2005, se encontraba inhabitable, sin friso, sin luz, y en malas condiciones.

2. - Que en vista de la mala situación del inmueble, le pidió la devolución del dinero entregado, a lo cual propusieron celebrar el contrato de arrendamiento, con un pago mensual de Trescientos Bolívares (Bs.300,00), que debía invertir en la reparación del apartamento.

3. - Que luego de la reparación del inmueble, se hizo el contrato de arrendamiento, a partir del 31 de Noviembre de 2005; circunstancia por cual en el mismo se establece que está en perfectas condiciones.

4. - Que los cuatro meses que aparecen en el contrato, eran para que tramitara toda la documentación necesaria para la opción de compra venta, con lo cual no cumplió.

5. - Que ante su incumplimiento solicita sea condenado al pago de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo), con sus intereses e indexación o en tal supuesto, compensado los cánones con la inversión que ha realizado en la reparación del apartamento objeto del contrato, como se estableciera verbalmente .

   Luego de verificados los términos en que fue propuesta la reconvención, la cual no obstante de no reunir los extremos de forma que debe contener todo libelo, determina este Tribunal que las razones de hecho esgrimidos en la mutua petición presentada se contraen principalmente a aspectos y defensas de fondo, que sirvieron de sustento para rendir la contestación a la acción principal ya previamente resuelta.

   Aunado a ello, se entiende de la lectura del escrito contentiva de la acción en estudio, que a través de ella, se pretende una compensación de los cánones con la inversión que el demandado aduce haber realizado en el inmueble, en virtud de lo pactado de forma verbal, y en caso contrario, el Tribunal lo condene a pagar conjuntamente con los intereses y la indexación de la suma invertida.

   Es el caso, que estudiadas las pruebas producidas en juicio, si bien a través del documento privado debidamente ratificado por el testigo L.M., se demostró que en el inmueble arrendado para el mes de Noviembre de 2005, se realizaron unas reparaciones por instrucción y cargo del demandado, cuyo monto ascendió a la suma de Cinco Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 5.500), no así se probó conforme a derecho, que efectivamente, verbalmente, las partes hayan acordado que lo pagado por dichas reparaciones sería imputable a las pensiones arrendaticias; carga probatoria que recaía sobre la propia demandada reconviniente como hecho nuevo que incorporó a la controversia, la cual no desarrolló de la forma procesalmente idónea, pues si bien el ya mencionado testigo, declaró tal circunstancia, aunado a que lo hizo de forma genérica y sin fundamentar tal conocimiento, es de hacer notar, que el ya prenombrado testigo fue promovido solo y a los únicos fines de ratificar el documento privado, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   En tal sentido, no habiéndose demostrado en juicio, que los contratantes de forma verbal, hayan acordado tal circunstancia, en cuanto al modo de pago de los cánones, mal podría este Juzgado declarar la procedencia en derecho de la compensación peticionada, así como la declaratoria sin lugar de la mutua petición propuesta en el presente juicio, y así se decide.

   III

   Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por A.Z.O. contra el ciudadano J.A.A.M., antes identificados; y SIN LUGAR la reconvención propuesta en la presente controversia, y así se decide.

   De conformidad con lo previsto en los artículos 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte al pago de las costas de la contraria; y de conformidad con lo establecido en el artículo 276 eiusdem, se condena a cada una de las partes, al pago de las costas generadas por las pruebas de cotejo evacuadas en el presente juicio.

   Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación a las partes.

   PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) día del mes de agosto del año dos mil nueve (2.009).

   La Jueza,

   Abg. C.J.G.P.

   La Secretaria Accidental,

   Abg. D.C.O.

   En esta misma fecha (12 de agosto de 2009) siendo las 11.34 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria Accidental,

   Abg. D.C.O.