Decisión nº S2-067-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Mayo de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° 09-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 29 de noviembre de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo de esta misma localidad y circunscripción judicial, declaró parcialmente con lugar la demanda; fundamentando su decisión en los términos siguientes:

(…Omissis…)

Primeramente es necesario dilucidar lo concerniente a la cuestión previa opuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien argumentó que la parte actora pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento y el Pago de los Honorarios Profesionales, manifestando que la presente demanda se encuentra viciada en virtud de la infracción de normas de procedimiento, específicamente los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil, los cuales prohíben expresamente la acumulación de pretensiones cuando tengan procedimientos distintos, por lo que manifestó que el procedimiento para tramitar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento es el breve, mientras que el procedimiento para demandar el Cobro de Honorarios Profesionales es el establecido en el artículo 22 de la Ley de Abogados, cuyos procedimientos son incompatibles.

(…Omissis…)

(…) de la lectura del escrito libelar se desprende que no se trata de una pretensión subsidiaria de Intimación de Honorarios Profesionales ya que no expresó en ese mismo acto que intimaba los honorarios profesionales correspondientes, sino que sólo se vislumbra como consecuencia jurídica el pago de los costos y costas procesales únicamente en caso de que resulte procedente en derecho la demanda propuesta, en el sentido que lo indican generalmente los abogados en ejercicio en los libelos de demanda.

(…Omissis..)

Desde esa perspectiva, se deduce que en este proceso no hubo la inepta acumulación de pretensiones incompatibles, (…) resultando inexistente la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, por ende, se colige forzosamente la improcedencia en derecho de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fuere opuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, adentrándonos a conocer el mérito de la presente causa tenemos que la parte actora, sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY COMPAÑÍA ANÓNIMA (ATENCA) pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento (…) sobre el inmueble constituido por un (01) local para oficina, ubicado en la Planta 5 de la Torre Empresarial Claret, situada a su vez en la Avenida 3E, entre calles 78 (antes Dr. Portillo) y 79 (Dr. Quintero), en Jurisdicción de la Parroquia S.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia (…)

La parte demandada sociedad mercantil RIVER TAJO, INC, negó rechazó y contradijo los hechos narrados por el demandante, y manifestó que es cierto que suscribió el Contrato de Arrendamiento (…). Negó, rechazó y contradijo el hecho de que en fecha 01 de Diciembre de 2011, se les haya notificado que se había presentado un desperfecto en el a.a. (…).

(…Omissis…)

Pues bien, se desprende del acuerdo arrendaticio que la arrendataria recibió el bien inmueble previamente identificado en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como en funcionamiento los equipos en ellos incorporados inclusive un (01) equipo de A.A. marca Reahm, tipo Split, de cinco (05) toneladas; por consiguiente se constató en las actas procesales que la arrendataria comunicó a la arrendadora la novedad concerniente a las fallas que presentó el equipo de a.a., y que sucesivamente se enviaron a los técnicos de aires acondicionados quienes determinaron que efectivamente en el sistema de enfriamiento en la sala de maquinas se verificó una fuga en la tubería y una falta en la unidad compresora del a.a..

(…Omissis…)

Por consiguiente la arrendadora estando en conocimiento de la situación presentada con el sistema de enfriamiento del a.a. que se encuentra en el bien arrendaticio procuró realizar la revisión del mismo, y los técnicos en aires acondicionados determinaron que efectivamente el aparato de refrigeración presentaba fallas en la unidad compresora, fuga en una tubería y fallas en uno de los ventiladores de la unidad del a.a., tal como de (sic) desprende de las cartas misivas que constan en autos y que constituyen instrumentos privados reconocidos.

Sin embargo, observó esta Sentenciadora en las actas que componen el presente expediente, que durante la relación arrendaticia continuaron las fallas en el aparato del a.a. que se halla en el local arrendado por la parte demandante, (…) en otras palabras la arrendadora no resolvió el problema concerniente a las fallas que presentaba el aparato de a.a., lo que sin lugar a dudas constituía una reparación mayor que no fue solventada a pesar de que la arrendataria sí le comunicó por escrito a la arrendadora el inconveniente ocurrido con el sistema de a.a..

Desde esta perspectiva se colige que la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., incumplió las estipulaciones convenidas en el Contrato de Arrendamiento objeto de esta controversia relativas a la conservación, reparación y daños concernientes al inmueble arrendaticio así como el aviso de riesgos, establecidas en las cláusulas séptima y octava del convenio de arrendamiento bajo estudio, puesto que no probó en el iter procesal que efectivamente realizó la reparación mayor concerniente al a.a. que se encuentra en el local (…).

(…Omissis…)

De acuerdo a lo previsto por el legislador patrio en la norma jurídica previamente citada, concatenado con las cláusulas arrendaticias convenidas por las partes se concluye naturalmente que en el caso bajo estudio la parte demandada sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., incurrió en el incumplimiento de las obligaciones contractuales concernientes a la efectiva realización de la reparación mayor que necesite el local arrendado, específicamente lo atinente a la reparación del a.a., lo que acarrea como consecuencia inmediata que esta Juzgadora posea la convicción de que efectivamente se configuró el supuesto normativo relativo a la inejecución del convenio bilateral (…).

(…Omissis…)

Por su parte, no cabe la menor duda de que la sociedad mercantil ATLANTIC ENRGY COMPAÑÍA ANÓNIMA en su carácter de arrendataria se encontraba en posesión del inmueble durante el período acordado para el arrendamiento, e ingresaba su personal al local identificado con el No. 5-2, ubicado en el piso 5 de la Torre Empresarial Claret, (…) quienes mediante carta misiva requirieron que se les asignaran cuatro (04) puestos de estacionamiento para su personal, es decir, que no obstante el inconveniente con el a.a. de ese local arrendado y las altas temperaturas experimentadas en el mismo, igualmente la arrendataria ocupó, usó y disfrutó durante la relación arrendaticia el bien inmueble; entonces cómo pretende ahora solicitar ante este Juzgado el reintegro de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2012, que previamente en ese lapso de tiempo usó el local arrendaticio. Pues bien, de ninguna manera posee asidero jurídico el requerimiento esbozado por el actor en lo referente al reintegro de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que anteriormente ocupó el inmueble en razón del arrendamiento acordado por un periodo determinado en el contrato, por ende, resulta forzoso concluir la improcedencia en derecho de la petición relativa al Reintegro de los Cánones de Arrendamiento (…).

(…Omissis…)

IV

DISPOSITIVA.-

(…Omissis…)

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Reintegro de Depósito y Cánones de Arrendamientos incoada por la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en contra de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., ambas previamente identificadas.

En consecuencia:

Se ordena a la parte actora hacer la entrega a la parte demandada del inmueble constituido por un (01) local para oficina, ubicado en la Planta 5 de la Torre Empresarial Claret, situada a su vez en la Avenida 3E, entre Calles 78 (antes Dr. Portillo) y 79 (Dr. Quintero), en Jurisdicción de la Parroquia S.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia (…).

Asimismo, se condena a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., a pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,00) por concepto de Reintegro de Depósito, a la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑÍA ANÓNIMA.

Se niega el pedimento referido al Reintegro de los Cánones de Arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo; abril y Mayo de 2012, que ascienden a la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000,oo)

SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (…) que fuere opuesta por la parte demandada sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.

Se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela a los efectos de la respectiva Indexación requerida por la parte demandante.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 4 de junio de 2012 se admitió demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano P.D.D.T., actuando con el carácter de director de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A., debidamente asistido por la abogada HEYSELL DAVALILLO TINEO, identificados con anterioridad, mediante la cual, expresó que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en fecha 14 de noviembre de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N°. 24, tomo 174 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble constituido por un local par oficina que se identifica 5-2, ubicado en la planta 5 de la Torre Empresarial Claret, situada a su vez en la avenida 3E, entre calles 78 (antes Dr. Portillo ) y 79 (Dr. Quintero), en jurisdicción de la parroquia S.L.d. municipio Maracaibo del estado Zulia.

Seguidamente procedió a exponer los hechos que sustentan su pretensión, indicando que en fecha 22 de noviembre de 2011, fue entregada a la arrendadora una comunicación en la que le notificaban de la necesidad que tenía la arrendataria para solventar las fallas que presentaba la oficina, específicamente desmanchar el piso, colocar fluorescentes en lámparas, corregir fuga de agua en la tubería del tanque del sanitario y la filtración en la ductería del a.a.. Refirió que en fecha posterior, se envió nueva comunicación manifestándole la necesidad urgente que tenía la arrendataria de que le solucionaran el desperfecto del a.a., cuestión que hasta el día 8 de marzo de 2012, fecha en la cual se remitió nueva comunicación, no había sido solventado por la arrendadora. De esa manera, manifestó que su representada se había visto imposibilitada al buen disfrute del inmueble arrendado, dada la importancia de la falla que presenta la unidad del a.a., aunado a las altas temperaturas existentes en la ciudad, motivo por el cual sólo se ha podido laborar de forma esporádica en la oficina y por períodos de tiempo cortos para simplemente poder cubrir con las necesidades básicas del desarrollo de la empresa.

En ese sentido, con base al incumplimiento de la arrendadora solicitó la resolución del contrato, el reintegro de los cánones de arrendamiento cancelados y no disfrutados plenamente desde el mes de diciembre de 2011, hasta el mes de mayo de 2012, a razón de seis mil quinientos bolívares cada mes, lo que alcanza la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000,oo), el reintegro del depósito equivalente a tres cánones de arrendamiento, que alcanza la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,oo), al pago de las costas y costos procesales, así como los honorarios profesionales estimados en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, y la indexación de las sumas de dinero condenadas a pagar.

Posterior a ello, fueron realizados los trámites correspondientes para llevar a cabo la citación personal de la parte demandada y dado que la misma fue infructuosa, la parte actora solicitó la citación cartelaria de la referida sociedad mercantil. Así pues, luego de ser consignados en el expediente los ejemplares de prensa, la parte actora solicitó que se designara defensor ad litem para la demandada, siendo designada mediante auto de fecha 20 de julio de 2012 la abogada V.G..

No obstante ello, el juzgado a-quo a través de resolución proferida en fecha 26 de julio de 2012, revocó por contrario el auto antes señalado, indicando que no había transcurrido íntegramente el lapso de quince (15) días para que compareciera la parte demandada. Seguidamente, transcurrido dicho lapso, la parte actora solicitó se designara defensor ad litem a la demandada, siendo nombrada y juramentada la abogada V.G., quien aceptó el cargo en fecha 2 de agosto de 2012.

En fecha 13 de agosto de 2012, el abogado REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 43.468, consignó poder que lo acredita como representante judicial de la parte demandada. En fecha 20 de septiembre de 2012, presentó escrito de contestación a la demanda y promovió como cuestión previa la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándola en la existencia de una inepta acumulación de pretensiones al demandar la resolución de un contrato de arrendamiento junto con el cobro de honorarios profesionales. En cuanto a la contestación al fondo de la demanda manifestó que reconoce el hecho de haber suscrito el mencionado contrato de arrendamiento, pero negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la demandante respecto a las presuntas faltas de su representada en el cumplimiento de las obligaciones asumidas al suscribir el referido contrato.

En fecha 21 de septiembre de 2012, la parte actora presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa opuesta, manifestando que su representada pretende la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, siendo el pago de las costas y costos procesales, así como los honorarios profesionales, producto del eventual vencimiento, no existiendo la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada.

En fecha 26 de septiembre de 2012, la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas e impugnó las pruebas presentadas por la demandada en su escrito de contestación a la demanda. Por su parte, la representación judicial de la demandada presentó su escrito de promoción de pruebas en fecha 1 de octubre de 2012.

Culminado el lapso de evacuación de pruebas, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial en fecha 29 de noviembre de 2012 profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, sentencia ésta cuya aclaratoria fue solicitada en fecha 17 de diciembre de 2012, por el apoderado judicial de la parte demandada, siendo además apelada por ambas representaciones judiciales en fecha 19 de diciembre de 2012.

Respecto de la aclaratoria solicitada, el tribunal a-quo la declaró improcedente al considerar que la sentencia carecía de puntos dudosos que aparecieren de manifiesto en la misma. En lo concerniente a los recursos de apelación incoados por ambas partes del juicio, estos fueron oídos en ambos efectos, mediante auto de fecha 11 de enero de 2013, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador que el presente juicio versa sobre una resolución de contrato de arrendamiento, que de conformidad con lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, el cual no prevé la presentación de informes ni observaciones, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, razón por la cual, los escritos presentados por la parte actora en fecha 25 de febrero de 2013 y por la parte demandada en fecha 1 de marzo de 2013, no serán valorados por esta Superioridad. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 29 de noviembre de 2012, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento, procedente el reintegro del depósito y la corrección monetaria solicitada; asimismo, negó el pedimento correspondiente al reintegro de los cánones de arrendamiento y declaró sin lugar la cuestión previa opuesta.

Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión recurrida, observa esta Superioridad que las representaciones judiciales de ambas partes ejercieron recurso de apelación en contra de la misma, y en ese sentido, colige este Juzgador Superior, que la apelación interpuesta por la accionante deviene de su disconformidad con la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda, en virtud de haber sido negado el reintegro de los cánones de arrendamiento solicitados. Por su parte, en lo que respecta a la apelación interpuesta por la demandada, se infiere que sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, incluyendo el pronunciamiento relativo a la cuestión previa opuesta, a los fines de que sea declarada con lugar esta última o en su defecto, sin lugar la demanda interpuesta por la parte actora.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, es preciso analizar el cúmulo probatorio presentado por las partes en la presente causa:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:

• Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, compañía anónima, domiciliada en Ciudad Ojeda del municipio Lagunillas del estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de julio de 2011, bajo el N°. 53, tomo 3-A.

• Copia simple de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en la cual se nombra y designa nuevo director de asuntos administrativos.

Verifica este oficio jurisdiccional que los mencionados medios probatorios presentados en copia simple, constituyen documentos públicos autorizados por un funcionario público competente, consecuencialmente, al no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falso por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, desprendiéndose de ellos principalmente, que la representación de la compañía estará a cargo de su Presidente P.D.T. y su Vice-Presidente A.E.G.L.. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles RIVER TAJO, INC., y ATLANTIC ENERGY, C.A., en fecha 14 de noviembre de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 24, tomo 174 de los libros de autenticaciones.

Este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, y en ese sentido, se desprende que ambas partes efectivamente suscribieron el mencionado contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en actas, el cual se encuentra descrito como un local para oficina que se identifica con el N°. 5-2, ubicado en la planta 5 de la Torre Empresarial Claret, indicando además que a dicho local le corresponde en uso exclusivo un (01) puesto de estacionamiento identificado con las mismas siglas 5-2. De igual forma, se desprende la duración estipulada para el contrato, el canon de arrendamiento y el cúmulo de obligaciones que debían cumplir las partes. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de comunicación de fecha 16 de noviembre de 2011, suscrita por el Licenciado Ángel Quevedo, en su carácter de gerente de administración de la sociedad de comercio ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en la cual le manifiesta la necesidad de tomar acciones para solventar las fallas de la oficina arrendada referente a: 1.- Desmanchar el piso; 2.- Colocar fluorescentes en lámparas; 3.- Corregir fuga de agua en la tubería del tanque del sanitario; y, 4.- Filtración en ductería de a.a..

Al respecto, observa esta Superioridad que dicha carta o misiva fue presentada en original por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda, con lo cual, se considera cierto el hecho de haber sido recibida por la arrendadora en fecha 22 de noviembre de 2011, observándose de su contenido, que la demandante manifestó la existencia de determinadas fallas en la oficina arrendada.

• Copia simple de comunicación emanada de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A en fecha 19 de diciembre de 2011 y dirigida a la arrendadora sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en la cual manifiestan la urgencia de tomar las acciones para solventar el desperfecto del equipo del a.a..

Dicha comunicación fue consignada en original por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda, entendiéndose como cierto el hecho de haber sido recibida por la arrendadora en esa misma fecha, y desprendiéndose de su contenido que efectivamente la arrendadora luego de notificada sobre la falla en el sistema del a.a., envió dos técnicos, un técnico electricista quien revisó la caja de breaker y reemplazó el perteneciente al aire, y un técnico en aires acondicionado quien revisó el sistema de ventilación de la oficina y el de enfriamiento de la sala de máquinas, encontrando fallas en la tubería, en la unidad compresora y en uno de los ventiladores de la misma unidad de aire.

Así pues, con respecto a las comunicaciones anteriores, este órgano jurisdiccional determina que se trata de correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, referidas a los hechos explícitamente señalados con anterioridad, razón por la cual, las mismas deben ser valoradas por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de comunicación emanada de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A en fecha 8 de marzo de 2012 y dirigida a la arrendadora sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., indicando que en reiteradas oportunidades le han manifestado la problemática que tienen con la falla del a.a. por lo que solicitan que se realice lo correspondiente con el propósito de solventar la misma.

En lo que a ello se refiere, observa esta Superioridad que dicha comunicación fue presentada en original por la arrendadora, con lo cual se determina la veracidad en el hecho de que fue recibida por la parte demandada. Sin embargo, en lo atinente a su contenido aprecia quien aquí decide que si bien manifiesta la arrendataria que en reiteradas oportunidades ha planteado la problemática que tienen con el a.a., las fechas que indica presentan contradicciones pues en el primer caso cuando señala que en fecha 05-10-2011, notificó sobre la filtración de la ductería, no concuerda con la fecha de entrega del inmueble o aquella que se tiene como inicio del contrato, y en el segundo caso, cuando señala que desde el 20-03-2012 hasta la fecha no han podido laborar, se estaría hablando de una fecha futura puesto que la comunicación es de fecha 8 de marzo de 2012. Por estos motivos, este Tribunal de Alzada desestima la referida comunicación por presentar incongruencias en su contenido. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de presupuesto efectuado, según sello plasmado en el documento, por el ciudadano J.G., titular de la cédula de identidad N°. 4.143.446, a nombre de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A., de fecha 15 de diciembre de 2011.

Con respecto a dicha documental, se desprende de actas que la parte demandada la impugnó en su escrito de contestación a la demanda, no obstante ello, es preciso destacar que se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado a través de la prueba testimonial. En ese sentido, se desprende del folio ciento cuarenta y nueve (149) del presente expediente que el ciudadano J.N.G.M. rindió su testimonio en fecha 4 de octubre de 2012, y en ese acto, el apoderado judicial de la parte promovente solicitó al Tribunal que colocara de manifiesto al testigo el presupuesto N°. 000260, y una vez puesto a su vista, declaró que él emitió dicho presupuesto.

Asimismo, el representante judicial de su contraparte le realizó la siguiente repregunta: “Diga el declarante que elementos técnicos utilizó para elaborar el referido presupuesto?”. A lo que respondió el testigo: “Se utilizó un OMNIMETRO para verificar el estado del compresor, con este equipo se le detectó que el compresor está a tierra, osea, quemado internamente. Cuando esa falla se produce, hay que descontaminar el sistema y reemplazar el compresor, lo cual conlleva carga de gas, cambio de filtro de línea y se detectaron puntos de aceite, lo cual es indicación de fugas de gas en el sistema, eso es todo. En el presupuesto indico costo general estimado de la reparación y mano de obra.”

De ese modo, siendo ratificada en juicio dicha documental, se le otorga pleno valor probatorio al mencionado presupuesto, quedando demostrada que la reparación requerida en el sistema del a.a. asciende a la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 10.890,80). Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el lapso probatorio ratificó las documentales presentadas junto a su escrito libelar y promovió:

• Testimonial del ciudadano Á.Q., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 4.181.981, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a los efectos de que ratifique las documentales por él suscritas.

• Testimonial del ciudadano P.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 15.402.628, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a los efectos de que ratifique las documentales por él suscritas.

Se desprende de actas que las referidas testimoniales no fueron evacuadas, razón por la cual se desechan de la presente causa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Testimonial del ciudadano A.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 9.786.346, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a los efectos de que ratifique las documentales por él suscritas.

Observa esta Superioridad que en el escrito de pruebas presentado por la parte actora en fecha 26 de septiembre de 2012, el cual riela en el folio ciento treinta y ocho (138) y su vuelto, se promovió la testimonial del ciudadano A.G. a los fines de que ratificara el contenido y firma de la comunicación redactada en fecha 19 de diciembre de 2011. En este sentido, es necesario destacar que dicha documental fue valorada previamente como una comunicación efectuada entre las partes, por lo que al ser presentada incluso por la parte demandada en original, ratificando su recepción, no era necesaria su ratificación en juicio. Ahora bien, si se pretendía una testimonial de dicho ciudadano, es pertinente indicar que de acuerdo al acta constitutiva presentada junto al escrito libelar, el mismo funge como Vice-Presidente de la empresa accionante, con lo que resulta evidente que se encuentra inmerso en una de las prohibiciones establecidas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desecha la referida testimonial. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Testimonial del ciudadano J.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 4.143.446 y de este domicilio, para que ratifique el contenido y firma del presupuesto de reparación de a.a.

Con respecto a dicha declaración, esta fue promovida por la parte actora con el objeto de ratificar el presupuesto suscrito por el mencionado ciudadano, y en ese sentido fue valorado por este Sentenciador en la oportunidad correspondiente, por lo que se abstiene de valorarlo nuevamente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Inspección ocular extra-litem realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial del estado Zulia en fecha 27 de agosto de 2012.

La referida inspección fue solicitada por la parte actora de conformidad con lo reglado en los artículos 1.428 y siguientes del Código Civil, a objeto de que se trasladara y se constituyera en el local para oficina identificado con el N°. 5-2, ubicado en la planta 5 de la Torre Empresarial Claret, a los fines de dejar constancia sobre los siguientes particulares:

1) Deje constancia del lugar exacto en el cual se encuentra constituido el Tribunal.

2) Deje constancia de ka existencia dentro del local de un (01) equipo de a.a., tipo split, de cinco (05) toneladas, y de encontrarse dentro del local, identifique el mismo e indique si se encuentra o no en pleno funcionamiento.

3) Dejar constancia de las condiciones en que se encuentran las paredes, techos y ventanas del local, previamente identificado.

4) Dejar constancia de cualquier otro hecho o circunstancia de interés durante la inspección que guarde relación con el objeto de la misma, reservándome el derecho de solicitar se deje constancia de cualquier otra circunstancia o hecho que se presente al momento de la evacuación de la inspección.

De esa manera, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial del estado Zulia en fecha 27 de agosto de 2012, se trasladó y constituyó en la dirección referida, dejando constancia de los siguientes hechos: que efectivamente dentro del local se encuentra un (1) a.a. tipo split, Marca: Weatherking Reehm, de cinco (5) toneladas, que se encuentra adherido por sus bases al piso del local. Señaló además que aún cuando la consola central de control indicaba que el a.a. se encuentra encendido y en modo de refrigeración, hasta los doce grados centígrados (12°C), el mismo arrojaba aire caliente, constatando que dicho equipo no se encuentra en pleno funcionamiento. Indicó que el local objeto de la presente inspección se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, a excepción de las marcas de agua y moho que se observa en ciertas partes del cielo raso, especialmente por donde se encuentra la ductería del a.a., apreciando también que las ventanas se encuentran totalmente selladas, lo que impide la circulación del aire.

Pues bien, al evidenciarse que se trata de una solicitud de inspección ocular extralitem con base a lo regulado en el artículo 1.429 del Código Civil, siendo que este tipo de inspección está determinada por ciertas circunstancias que hacen pertinente y necesaria su evacuación extra procesal, como lo es, el de dejar constancia del estado de cosas o eventos de los cuales hay riesgo de desaparición o modificación por el transcurso del tiempo, ameritando su expedita ejecución, es por lo que este Juzgador, apreciando que los hechos constatados en la misma, se encuentran caracterizados por circunstancias que ameriten la necesidad de su evacuación tratándose de circunstancias o signos o huellas que pueden desaparecer o modificarse a criterio de este órgano jurisdiccional, todo lo cual, conlleva a considerar que la prueba in comento resulta procedente a la luz del artículo 1.429 del Código Civil, debiendo en consecuencia ser apreciada en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTIMA.

Pruebas de la parte demandada

Junto a su escrito de contestación promovió las siguientes documentales:

• Original de acta de entrega del inmueble objeto de arrendamiento, mediante la cual el ciudadano A.Q., en su carácter de Gerente de Administración y Recursos Humanos de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A., recibe de manos de la empresa RIVER TAJO, INC., representada por la ciudadana K.M., la mencionada oficina, en perfecto estado de conservación y con máquina de a.a. e implementos de prevención y detección de incendios en perfecto funcionamiento.

Respecto a dicha documental, se trata de un documento privado suscrito por las partes, del cual se desprende que la entrega efectiva del inmueble arrendado se efectuó en fecha 13 de octubre de 2011, dejando constancia de que dicha oficina se recibe en perfecto estado de conservación y “con máquina de a.a. e implementos de prevención y detección de Incendios en perfecto funcionamiento.”

Ahora bien, observa este Juzgador que la parte actora en su escrito de promoción de pruebas impugnó y desconoció los documentos consignados por su contraparte y que fueron acompañados al escrito de contestación, sin embargo dentro del cúmulo de pruebas presentadas por la demandada se encuentran originales de las comunicaciones remitidas por la arrendataria, que forman parte de los documentos consignados junto a su demanda, por lo tanto, al tratarse de un desconocimiento genérico, del cual no se desprende si desconoce firma o contenido, este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados, desconocidos ni tachados de falso por la parte interesada. Y ASI SE ESTABLECE.

• Copia simple de cheque emitido a favor de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en fecha 4 de octubre de 2011, por el monto de Bs. 6.500,oo, proveniente de la cuenta N°. 0116-0101-41-0013864475 del Banco Occidental de Descuento.

• Original de Recibo de pago de fecha 4 de octubre de 2011, suscrito por la ciudadana L.C., en representación de la empresa RIVER TAJO, INC., en la que hace constar que recibió de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A., la cantidad de Bs. 6.500 por concepto de reserva de arrendamiento local N°: 5-2 de la torre empresarial.

• Original de Recibo de pago de fecha 4 de octubre de 2011, suscrito por la ciudadana K.M., en la que hace constar que recibió de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A., la cantidad de Bs. 13.000,oo por concepto de arrendamiento de la oficina 5-2 de la Torre Empresarial Claret.

• Copia simple de cheque emitido a favor de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en fecha 14 de noviembre de 2011, por el monto de Bs. 13.000,oo, proveniente de la cuenta N°. 0116-0101-41-0013864475 del Banco Occidental de Descuento.

Se tratan de documentos privados que no fueron impugnados ni tachados de falso por su contraparte, por lo cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ellos los pagos efectuados por la parte demandante por concepto de canon de arrendamiento. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Original de comunicación de fecha 16 de noviembre de 2011, suscrita por el Licenciado Ángel Quevedo, en su carácter de gerente de administración de la sociedad de comercio ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., recibida en fecha 22 de noviembre de 2011 por la ciudadana L.C..

• Original de comunicación emanada de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A en fecha 19 de diciembre de 2011 y dirigida a la arrendadora sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en la cual manifiestan la urgencia de tomar las acciones para solventar el desperfecto del equipo del a.a.. Fue recibida en esa misma fecha por la ciudadana K.M..

• Comunicación emanada de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A en fecha 8 de marzo de 2012 y dirigida a la arrendadora sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., indicando que en reiteradas oportunidades le han manifestado la problemática que tienen con la falla del a.a. por lo que solicitan que se realice lo correspondiente con el propósito de solventar la falla referida. Fue recibida en la misma fecha por la ciudadana L.C..

Con respecto a dichas comunicaciones, observa este Jurisdicente Superior que las mismas se tratan de los originales de las misivas consignados por la actora junto a su escrito libelar, por lo tanto fueron analizadas y valoradas en dicha oportunidad, determinándose la veracidad del hecho de haber sido recibidas por la arrendadora, y quedando firme su contenido con excepción de la última de ellas por presentar incongruencias. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de comunicación de fecha 1 de diciembre de 2011, suscrita por el Ingeniero A.G., vicepresidente de operaciones de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en la cual le solicitan de sus buenos oficios a los fines de evaluar la posibilidad de obtener cuatro (4) puestos de estacionamiento, en razón de que son un grupo de 4 personas con vehículo y residentes en lugares distantes. Dicha comunicación fue recibida en fecha 5 de diciembre de 2011 por la ciudadana L.C..

Se trata de una carta o misiva dirigida por la parte actora a la demandada, referida a la solicitud de puestos de estacionamiento adicionales, razón por la cual, debe ser valorada por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Factura N°. 00000063 emanada del ciudadano A.E.A., obras civiles, a nombre de la sociedad RIVER TAJO, INC., de fecha 22 de diciembre de 2011, por la cantidad de Bs. 3.350,oo.

Se trata de un documento emanado de tercero, que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado en juicio a través de la prueba testimonial, en ese sentido, se observa que durante el lapso probatorio la parte demandada promovió la testimonial del ciudadano A.E.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 7.890.031, a los fines de ratificar el documento del presupuesto de reparación del sistema de a.a. de la oficina 5-2 del piso 5 de la Torre Empresarial Claret.

Dicha prueba fue evacuada en fecha 8 de octubre de 2012, encontrándose presente en dicho acto los apoderados judiciales de ambas partes, y luego del juramento de ley por parte del testigo, se le puso de manifiesto la factura N°. 00000063 de fecha 22 de diciembre de 2011, respondiendo éste que esa factura era de él. Seguidamente le preguntó el representante judicial de la parte demandada promovente “si del presupuesto allí señalado y de las reparaciones allí expresados (sic) fueron realizadas las reparaciones?. A lo cual respondió el testigo: “Si. El aire quedó en perfecto estado cuando se le hizo esa reparación.” Posterior a ello, el abogado de la parte actora le repreguntó lo siguiente: “Diga el testigo si personalmente llenó el contenido de la factura en referencia?. El testigo respondió: “Para ese entonces era una secretaria que yo tenía.” Le repreguntó: “Indique el testigo en que parte de la referida factura se encuentra su firma?.” El testigo respondió: “No, no la firmé”.

En virtud de tal declaración, y de un análisis del documento promovido como Factura, se observa que no se encuentra suscrita por ninguna persona y aunado a que el testigo reconoce que no llenó su contenido, sino que presuntamente lo hizo una secretaria, no puede por tanto ratificar una documental que no se encuentra elaborada ni firmada por él, por lo tanto se desecha la mencionada factura en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Copia simple de comunicación emanada del Condominio Torre Empresarial Claret, de fecha 19 de junio de 2012, dirigida a la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A., mediante la cual le hacen entrega de 1 carnet para acceso al estacionamiento ubicado en el sótano del edificio, correspondiente a la oficina 5-2.

Se trata de un documento emanado de tercero ajeno al proceso, por lo cual era necesaria su ratificación en juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ello, este Juzgador debe desestimarla en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En el lapso probatorio invocó el principio de comunidad de la prueba, ratificó en todos y cada uno de sus términos el escrito de contestación a la demanda, ratificando los documentos que acompañó junto a dicho escrito y promovió la testimonial valorada con anterioridad.

Conclusiones

Antes de descender al fondo de la presente controversia, es preciso abordar lo correspondiente a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ello en virtud de que pertenece al thema decidendum cuyo conocimiento le fue remitido a este Tribunal Superior mediante el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2012, y en ese sentido, se observa que la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, fundamentado en que la demandante peticionó en su libelo además de la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de honorarios profesionales que estima en un 30% del valor de la demanda, lo cual se tramita por procedimientos incompatibles.

Ahora bien, con relación a la materia que nos ocupa, la cuestión previa sub-litis concierne a aquellos casos en los cuales el ordenamiento jurídico priva de la tutela jurisdiccional al accionante, bien prohibiendo la acción expresamente o negándola por determinadas causales requeridas para su ejercicio. La referencia que hace el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil es precisa, en tal sentido establece:

Dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…Omissis…)

11º La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

La doctrina pacífica, constante y reiterada expresa que la cuestión previa relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, consagrada por el legislador en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, es de las consideradas como aquellas que afectan directamente la acción, conformando un caso específico de falta de acción, e impidiendo consecuencialmente la tutela de la misma al órgano jurisdiccional.

Así pues, con la finalidad de precisar los fundamentos sobre los cuales descansará la decisión a ser proferida, este operador de justicia se permite, traer a colación el análisis que sobre la misma ha desarrollado el Dr. A.R.R., en su obra “COMENTARIOS AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Caracas-Venezuela, 1995, tomo III, pág. 66-67, mediante el cual determinó:

La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil)

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Igualmente, el mencionado procesalista expresó en la misma obra tomo I, págs. 122 y 123, en relación a la falta de acción lo siguiente:

Según nuestra posición, sólo habría carencia de la acción, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho (…).

El sistema de la legalidad pues, no es un sistema de acciones, en el cual deba encontrarse un extenso catálogo de estas a disposición de los ciudadanos; sino un sistema de derecho cuya sanción esta implícita en las normas y se hace posible mediante el derecho de acción. Por ello, sólo puede hablarse de ‘carencia de acción’, cuando el propio orden jurídico objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera dignos de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En este orden de ideas, en virtud de que el fundamento de la cuestión previa opuesta está delimitado por una presunta inepta acumulación de pretensiones, este juzgador tomando como base en el principio iura novit curia, considera que la parte demandada erró al momento de determinar la causal para oponer como cuestión previa la situación planteada, ya que resulta claro de la lectura de los ordinales del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la denuncia de acumulación prohibida del artículo 78 ejusdem, debe ser delatada oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 6° y no el ordinal 11° como lo realizó la accionada. No obstante ello, ante la errada determinación de la parte demandada sobre conceptos jurídicos o aplicación del Derecho, prevalece tal conocimiento judicial siendo el Juez quien a la final determina el Derecho aplicable, de modo pues, que una vez determinado ello, se pasa a resolver la procedencia o no de dicha defensa previa.

Respecto de la inepta acumulación de pretensiones alegada, la representación judicial de la demandada adujo que la accionante peticionó además de la resolución del contrato, el pago de honorarios profesionales, cuyos procedimientos eran incompatibles, haciendo referencia a un criterio jurisprudencial que resolvió un caso en el que se acumularon simultáneamente una pretensión de cobro de bolívares por intimación y el cobro de honorarios profesionales, por lo cual solicitó la declaratoria con lugar de la cuestión previa y por ende la inadmisibilidad de la demanda.

En lo que a ello concierne, coincide este sentenciador con el referido argumento jurisprudencial puesto que la intimación de honorarios profesionales se trata de un procedimiento especial que va a depender de la calidad de los mismos, es decir, sin son extrajudiciales o judiciales, mientras que el cobro de bolívares por intimación se trata de un procedimiento que en principio suprime la fase de cognición en aras de obtener prontamente la creación de un título ejecutivo. Por tal motivo, resulta evidente que al tratarse de pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles, las mismas no pueden ser acumuladas en el mismo libelo para ser tramitadas simultáneamente.

Ahora bien, para determinar si nos encontramos ante una situación similar, es pertinente para este Jurisdicente Superior estudiar el contenido del libelo de demanda de la parte actora, y en ese sentido se observa que demandó a la arrendadora sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., por resolución de contrato, delimitando su petitorio de la siguiente forma:

a) La resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, compañía anónima, y la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC. (…).

b) al reintegro de los cánones de arrendamiento cancelados y no disfrutados plenamente por LA ARRENDATARIA desde el mes de diciembre de 2011, hasta el mes de mayo de 2012, a razón de seis mil quinientos bolívares cada mes, lo que alcanza la cantidad de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,00)

c) al reintegro del deposito equivalete (sic) a tres (3) pensiones de arrendamiento, establecido en la CLAUSULA DECIMA NOVENA, que alcanza la cantidad de diecinueve mil quinientos bolívares (B. 19.500,00).

c) (sic) Al pago de las costas y costos procesales hasta su total y definitiva terminación, así como los honorarios profesionales estimados en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda.

d) Acuerde la indexación o corrección monetaria de las sumas de dinero que condene a pagar (…).

Visto lo anterior, considera este Sentenciador que la accionante pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas sociedades mercantiles debido al presunto incumplimiento de la arrendadora en las obligaciones acordadas en dicho contrato, junto con otras peticiones como lo son, el reintegro de los cánones de arrendamiento y del depósito, las cuales constituyen requerimientos amparados por la Ley especial en materia de arrendamiento, vigente en lo relativo a los locales comerciales.

No obstante, en lo que respecta a la solicitud de costos y costas procesales y los honorarios profesionales, este Jurisdicente luego de la lectura del petitorio constata que no se trata de una pretensión adicional, ya que en ningún momento manifiesta que se encuentra intimando los mismos, sino que por el contrario se observa como una consecuencia en el caso de resultar vencedor en su pretensión, aunado a que mediante escrito de fecha 21 de septiembre de 2012, la parte actora expresó que de ninguna forma pretendía el cobro de honorarios profesionales sino que se trata de una consecuencia jurídica del vencimiento total, razones por las cuales, considera este órgano jurisdiccional que no se configura el supuesto de hecho para determinar la existencia de la alegada cuestión previa, y en consecuencia la misma debe ser declarada SIN LUGAR, con base a los argumentos aquí planteados. Y ASÍ SE DETERMINA.

Una vez determinado lo anterior, constata esta Superioridad que la presente causa se contrae a juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A. en contra de la empresa RIVER TAJO, INC., en virtud del incumplimiento de la arrendadora en las obligaciones establecidas en el contrato, al no reparar la falla del equipo del a.a. de la oficina arrendada, que a su vez le impidió el buen uso y disfrute del inmueble, solicitando la resolución del instrumento fundante de la acción, el reintegro de los cánones de arrendamiento cancelados y de la cantidad dada en calidad de depósito, así como también la indexación de los montos condenados a pagar.

Por su parte, la accionada expone en su escrito de contestación a la demanda que reconoce la existencia del contrato celebrado entre las partes, pero niega los hechos relativos a su presunto incumplimiento, manifestando que la arrendataria recibió la oficina en perfecto estado y con el a.a. en pleno funcionamiento, que si bien recibieron comunicación por parte de la arrendataria en la cual alegaron fallas en el equipo, dicha situación se atendió de forma inmediata efectuando la reparación correspondiente. Por último, manifestó que la arrendataria hizo uso de la oficina y continúa haciendo uso de la misma.

Una vez precisado los argumentos de las partes, resulta necesario descender al análisis de la controversia planteada, en el sentido de determinar la procedencia o no de la pretensión incoada por la parte actora, para lo cual, se hace pertinente realizar las siguientes consideraciones.

Dentro de este marco, se trae a colación lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Del mismo modo, establece el Código Civil:

Artículo 1.133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.354:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

(Negrillas de este Arbitrium Iudiciis)

En tal sentido, este Jurisdicente Superior se permite citar la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales)

.

(…Omissis…) (Negrillas de este operador de justicia)

Ahora bien, verifica este Sentenciador Superior de la revisión de las actas y de los argumentos esbozados por ambas partes, que se encuentra demostrada y reconocida la relación arrendaticia existente entre las identificadas sociedades mercantiles, así como la celebración del contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 14 de noviembre de 2011, anotado bajo el N°. 24, tomo 174 de los libros de autenticaciones. Siendo así resulta pertinente transcribir determinadas cláusulas relativas al thema decidendum de los recursos de apelación interpuestos, y en ese sentido se estableció:

PRIMERA: DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO: LA ARRENDADORA es propietaria de un (01) inmueble constituido por un (01) Local para oficina que se identifica 5-2, ubicado en la Planta 5 de la TORRE EMPRESARIAL CLARET (…). Al local identificado con la sigla 5-2, le corresponde en uso exclusivo un (01) puesto de estacionamiento ubicados (sic) en el sótano del Edificio e identificado con las mismas siglas 5-2. (…)

SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien así declara recibir, LA OFICINA a partir del 15 de octubre de dos mil once (2011), para la instalación y funcionamiento de LA ARRENDATARIA a los fines de ejercer las actividades que le son propias según lo establecido en su objeto social. (…)

(…Omissis…)

CUARTA: PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO; Las partes contratantes han establecido que la pensión de arrendamiento inherente a LA OFICINA, es la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00) mensuales…

QUINTA: VIGENCIA O DURACIÓN DEL CONTRATO El presente contrato tendrá un lapso de vigencia de UN (01) año, contado a partir del día 15 de octubre de dos mil once (2011) (…).

(…Omissis…)

SEPTIMA: CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN LA ARRENDATARIA declara expresamente en este acto, recibir LA OFICINA en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como en funcionamiento los equipos en ellos incorporados; tales como frisos, pintura, pisos, instalaciones eléctricas y sanitarias, un (01) equipo de A.A. marca Reahm, tipo Split, de cinco (05) Toneladas; equipos de prevención y extinción de incendios, y demás construcciones inherentes al mismo; tal como queda evidenciado en las fotos que de LA OFICINA han sido obtenidas y que conjuntamente con el “Acta de Entrega Inicial” como anexos forman parte de este contrato; comprometiéndose a conservarlos y devolverlos, al finalizar este contrato de arrendamiento por cualquier causa, en el mismo buen estado en que los recibe. Serán del exclusivo cargo de LA ARRENDATARIA las reparaciones menores que necesitare LA OFICINA, durante la vigencia del Contrato. A todos los efectos legales, se entiende por reparación menor aquella cuyo valor individualmente determinado no exceda o sea igual al cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento y así como las que por inadecuada o inoportuna ejecución por parte de LA ARRENDATARIA de una reparación menor, se conviertan en reparaciones cuyo valor se considere una reparación mayor.

OCTAVA: AVISO DE RIESFOS Y DAÑOS: LA ARRENDATARIA está obligada a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA, por escrito y tan pronto sea conocido por ella, cualquier novedad o indicio que implique la necesidad de realizar una reparación mayor en LA OFICINA y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación (…).

(…Omissis…)

DÉCIMA NOVENA: GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO: A los fines de garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en este documento por LA ARRENDATARIA, esta entrega en calidad de depósito, en este acto, la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,00) correspondiente al equivalente a TRES (03) meses de arrendamiento; mediante la cual se garantizan todas y cada una de las obligaciones asumidas a través de este Contrato por parte de LA ARRENDATARIA para con LA ARRENDADORA. Dicho monto, no podrá ser imputado a los cánones de arrendamiento y será devuelto a LA ARRENDATARIA, una vez que se produzca la entrega real y efectiva de LA OFICINA a la cabal y entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y sean entregadas las solvencias de los servicios públicos instalados en el local.

Ahora bien, bajo la luz del conjunto de cláusulas antes señaladas, se procede a analizar los argumentos y afirmaciones expuestas por las partes para determinar si efectivamente se incurrió en el incumplimiento del contrato de arrendamiento.

En primer lugar, se observa que aún cuando el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 14 de noviembre de 2011, se estableció en el contenido del mismo que su vigencia tendría un lapso de un (1) año, contado a partir del 15 de octubre de 2011, y tal como consta del acta de entrega consignada por la parte demandada, dicha oficina fue efectivamente entregada a la arrendataria en fecha 13 de octubre de 2011.

En ese sentido, la parte actora refirió que en fecha 22 de noviembre de 2011 fue entregada a la arrendadora, comunicación de fecha 16 de noviembre de 2011, en la cual le notificó la necesidad de solventar determinadas fallas que presentaba la oficina arrendada, entre las cuales mencionó una filtración en la ductería del a.a.. En relación a dicho argumento, se encuentra demostrado en actas que efectivamente fue notificado a la arrendadora en forma oportuna la existencia del mencionado desperfecto, en virtud de haber sido presentada en original la referida comunicación por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda.

Posterior a ello, se observa que fue remitida nueva comunicación de la arrendataria a la arrendadora, de fecha 19 de diciembre de 2011, en la cual le solicitó tomar las acciones correspondientes para resolver el desperfecto del a.a., reconociendo que la demandada había enviado dos técnicos, pero que a pesar de ello, no se había solucionado el problema. La recepción de dicho documento fue reconocida por la parte accionada, aduciendo que tal como lo reconoce la accionante, envió dos técnicos a los efectos de efectuar la revisión y posterior reparación de la falla indicada.

De las referidas comunicaciones y del contenido de las mismas, se desprende con claridad que se presentó durante la vigencia del contrato de arrendamiento, una falla en el sistema del a.a. de la oficina arrendada, la cual fue notificada por escrito a la arrendadora, quien procuró en principio resolver dicha situación enviando un técnico electricista y un técnico en a.a., quien determinó la existencia de tres fallas, una fuga en una tubería, una falla en la unidad compresora y una falla en uno de los ventiladores de la misma unidad de aire. Sin embargo, la parte actora afirmó que posterior a ello, la demandada no reemplazó los equipos, persistiendo de esa manera el problema e impidiéndole el disfrute y uso del inmueble objeto del contrato.

Sobre este particular, debe destacar esta Superioridad que la accionada manifestó que tanto en el contrato como en el acta de entrega se había dejado establecido que se entregaba la oficina en perfecto estado y con el equipo de a.a. en pleno funcionamiento, lo cual, a criterio de este Sentenciador no implica que no se haya presentado posteriormente una falla en dicho sistema de refrigeración, más aún, cuando la misma arrendadora procuró resolver el inconveniente suscitado. De igual forma, pretendió la demandada demostrar que cumplió con la obligación de solventar el problema con la promoción de una factura, emanada de un tercero ajeno a la causa, que en la oportunidad de su ratificación a través de la prueba testimonial, quedó desechada por cuanto la persona llamada a declarar no había sido quien elaboró el contenido del documento, así como tampoco se encontraba suscrita por éste, de modo pues, que no existe constancia en actas que la parte demandada arrendadora haya cumplido con dicha reparación. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En efecto, la accionante demostró en la litis con el presupuesto consignado junto a su escrito libelar y ratificado mediante la prueba testimonial durante el lapso probatorio, que la reparación del equipo del a.a. ascendía al monto de DIEZ MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 10.890,80), lo cual constituye a todas luces una reparación mayor, en virtud de ser superior al cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento, que se estableció en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,oo), correspondiéndole sin lugar a dudas a la arrendadora cumplir con dicha obligación a efectos de garantizar el disfrute del bien arrendado. Y ASÍ SE DETERMINA.

Adicionado a lo anterior, de la inspección ocular extra litem promovida por la demandante, efectuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial en fecha 27 de agosto de 2012, se expresó lo siguiente respecto del a.a. de la oficina arrendada: “se deja constancia que aun cuando la consola central de control indicaba que el a.a. se encuentra encendido y en modo de refrigeración, hasta los doce grados centígrados de temperatura (12°C), el mismo arrojaba aire caliente, constatándose que dicho equipo de a.a. no se encuentra en pleno funcionamiento”. De este modo, considera este órgano jurisdiccional que en virtud de que hasta esa fecha la falla persistía, la demandada no había dado cumplimiento a efectuar la reparación del desperfecto del a.a., con lo cual, mantiene su conducta negligente ante las obligaciones establecidas en el contrato en su calidad de arrendadora. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En sintonía con los argumentos expuestos con anterioridad, resultando de ellos evidente el incumplimiento por parte de la arrendadora en lo que respecta a la reparación mayor que constituía el arreglo o reemplazo del equipo del a.a. de la oficina objeto del contrato, considera esta Superioridad procedente en derecho la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 14 de noviembre de 2011, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N°. 24, tomo 174 de los libros de autenticaciones, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima cuarta del referido contrato y de los preceptos legales establecidos al respecto. Y ASÍ SE DETERMINA.

Con respecto al reintegro del depósito solicitado por la parte actora, considera quien aquí decide que tal como se estableció en el contrato, la cantidad de dinero entregada en calidad de depósito que asciende a DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,oo) debía ser devuelta al arrendatario una vez finalizada la relación arrendaticia, motivo por el cual, resulta procedente en derecho dicha petición, ordenándose a la arrendadora hacer entrega de la cantidad señalada, y en virtud de que dicha terminación se produjo de forma intempestiva por el incumplimiento del arrendador en sus obligaciones, no se le puede constreñir al arrendatario sobre la presentación de las solvencias de los servicios públicos, tal como lo establece la cláusula décima novena, razón por la cual, sólo podrán ser exigidas aquellos pagos que debían realizar hasta el momento del incumplimiento del demandado. Y ASÍ SE ESTIMA.

En lo que se refiere a la solicitud de reintegro de los cánones de arrendamiento cancelados por la arrendataria en los meses de diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2012, que ascienden a la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000,oo), coincide este sentenciador con lo expresado por el tribunal de la causa, en virtud de que se desprende de las actas contentivas del presente expediente, específicamente de los dichos de la accionante y de la comunicación de fecha 1 de diciembre de 2011, mediante la cual solicitaron a la arrendadora la posibilidad de obtener cuatro (4) puestos de estacionamiento, que la arrendataria aún cuando existía la falla del a.a. que le dificultaba el disfrute pleno del inmueble arrendado, se encontraba en uso del mismo, efectuando las labores inherente al objeto de su compañía, por lo tanto, tenía la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes, consecuencia de lo cual se declara improcedente dicho pedimento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Asimismo, se considera entonces PROCEDENTE la indexación judicial del monto condenado a pagar, la cual fue peticionada válidamente en el libelo de la demanda, y siendo que se trata de un mecanismo de ajuste por el transcurso del tiempo en esta causa, instituido vía jurisprudencial, le corresponde a este Sentenciador Superior MODIFICAR lo establecido por el Juzgado de los Municipios, en virtud de que la forma idónea de calcular la misma es a través de una experticia complementaria del fallo y no de un oficio al Banco Central de Venezuela, por lo tanto SE ORDENA para ello la realización de una experticia complementaria del fallo siguiendo lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse con la designación de un sólo perito a los fines de que estime el debido monto correspondiente por indexación de la cantidad condenada a pagar que es el monto de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,oo), indexación que será calculada desde el lapso de tiempo comprendido entre el día 4 de junio de 2012, que corresponde a la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, y tomando base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela. Y ASÍ SE ORDENA.

En derivación de lo antes expuesto, tomando base en las precedentes consideraciones y del análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub examine, visto el incumplimiento por parte de la arrendadora, y en razón de que esta no pudo enervar con sus medios probatorios la pretensión del demandante, quedando por tanto ratificados los aspectos establecidos en el fallo apelado, debe este Juzgador declarar SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos por las representaciones judiciales de ambas partes, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑÍA ANÓNIMA en contra de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A. por intermedio de su apoderada judicial abogada HEYSELL DAVALILLO TINEO, contra sentencia definitiva de fecha 29 de noviembre de 2011 proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC por intermedio de su apoderado judicial abogado REIDELMIX BARRIOS contra sentencia definitiva de fecha 29 de noviembre de 2011 proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE MODIFICA la sentencia definitiva proferida en fecha 29 de noviembre de 2011, por el precitado Juzgado de los Municipios, sólo en lo referido a la forma de ordenar el cálculo de la indexación declarada en la causa, quedando por tanto el dispositivo de la siguiente manera:

 PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A. en contra de la empresa RIVER TAJO, INC, quedando por ende, resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 14 de noviembre de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 24, tomo 174 de los libros de autenticaciones.

 Se ordena a la parte actora a hacer entrega material del inmueble identificado en actas a la arrendadora sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.

 Se condena a la demandada a pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,oo) por concepto de reintegro de depósito, a la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, C.A.

 Se niega el pedimento referido al reintegro de los cánones de arrendamiento solicitados por la parte actora, en virtud de lo expuesto en el presente fallo.

 SE DECLARA SIN LUGAR la cuestión previa interpuesta por la demandada, por los motivos expresamente establecidos en la parte motiva de este fallo.

 SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, a practicarse con la designación de un solo perito, a los fines de que estime el debido monto correspondiente por indexación de la cantidad condenada a pagar que asciende al monto de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.19.500,oo), indexación que será calculada desde el lapso de tiempo comprendido entre el día 4 de junio de 2012, que corresponde a la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, y tomando base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela.

En derivación al vencimiento recíproco observado en los presentes recursos de apelación incoados tanto por la parte actora como por la demandada, se condena a cada parte al pago de las costas de su contraria originadas en esta apelación, con base en lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/bc