Decisión de Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga de Aragua, de 14 de Enero de 2011
| Fecha de Resolución | 14 de Enero de 2011 |
| Emisor | Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga |
| Ponente | Camilo Chacón Herrera |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.F.R. Y J.R.R. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
EXPEDIENTE N° 3742-09.-
SENTENCIA DEFINITIVA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
DEMANDANTE: C.A.S.N..
APODERADO JUDICIAL: F.B.P..
DEMANDADO: G.R.M.E..
DEFENSOR AD LITEM: M.D.
-I-
Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada incoada por el ciudadano C.A.S.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.375.327, asistido por el Abogado F.B.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.240, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle G.d.S. N° 7, Planta Alta, La Victoria, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Parte de un solar que fue de los hermanos MUDARRA, después de BOLIFACIO GALAVIS, PONIENTE: callejón público que conduce hoy calle G.d.S., NORTE: Casa que es o fue de DELFÍN FUENTES, SUR: Casa que fue de D.F..
La demanda fue admitida en fecha 01 de Diciembre de 2009, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano G.R.M.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.215.704 para que diera contestación al segundo día de despacho siguiente.
En fecha 01 de Marzo de 2010 se ordenó la citación por carteles.
En fecha 06 de Marzo de 2010, la parte actora consignó carteles debidamente publicados.
En fecha 02 de Junio de 2010 se fijó cartel en el local comercial.
En fecha 28 de octubre de 2010 este juzgador se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 08 de Noviembre de 2010 se nombro defensor de oficio a la parte demandada.
En fecha 18 de Noviembre de 2010 la defensor ad litem M.D., aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 29 de noviembre de 2010, se ordenó la citación de la defensora de oficio.
En fecha 08 de Diciembre de 2010, la defensora dio contestación a la demanda.
En fecha 14 de diciembre de 2010, promovió pruebas la parte actora, y también la defensora de la parte demandada, las cuales fueron providenciadas por auto de fecha 16 de Diciembre de 2010.
Llegada la oportunidad para decidir este juzgador lo hace de la siguiente manera:
-II-
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
De la revisión del libelo de demanda y de la contestación a la misma este juzgador observa que la pretensión de la parte demandante ciudadano C.A.S.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.375.327, asistido por el Abogado F.B.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.240, es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, COBRO DE CÁNONES INSOLUTOS Y COBRO DE GASTOS DE ELECTRICIDAD, relacionado con el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle G.d.S. N° 7, Planta Alta, La Victoria, Estado Aragua.
Afirmando la accionante que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano G.R.M.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.215.704, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle G.d.S. N° 7, Planta Alta, La Victoria, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Parte de un solar que fue de los hermanos MUDARRA, después de BOLIFACIO GALAVIS, PONIENTE: callejón público que conduce hoy calle G.d.S., NORTE: Casa que es o fue de DELFÍN FUENTES, SUR: Casa que fue de D.F.; pero que el referido arrendatario desde el mes de julio de 2009 dejó de pagar el canon de arrendamiento mensual fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,°°) mensuales. Fundamentando la acción en los artículos 1167 y 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la defensora de oficio de la parte demandada al momento de realizar la contestación al fondo, rechaza y contradice de forma genérica los hechos afirmados en la demanda y de forma enfática niega encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, afirmando haber cumplido con las obligaciones que la ley le impone como arrendatario.
Por lo que, tomando en cuenta lo peticionado por la actora y las defensa de la parte demandada, los hechos controvertidos han quedado circunscritos a demostrar la parte demandada el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insolutos y el pago del servicio de energía eléctrica. Y así se establece.
-III-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Cursa a los folios 3 al 08 contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de Julio de 2006 celebrado entre el ciudadano C.A.S.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.375.327, y el ciudadano G.R.M.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.215.704, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle G.d.S. N° 7, Planta Alta, La Victoria, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Parte de un solar que fue de los hermanos MUDARRA, después de BOLIFACIO GALAVIS, PONIENTE: callejón público que conduce hoy calle G.d.S., NORTE: Casa que es o fue de DELFÍN FUENTES, SUR: Casa que fue de D.F.; en el que se fijó una duración de TRES AÑOS, con un canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,°°) por los dos primeros años y de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,°°) mensuales para el tercer año; autenticándolo por ante la Notaría Pública de La Victoria, en fecha 13 de Julio de 2006, anotado bajo el N° 02, Tomo 80 de los Libros respectivos, el cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil y 927 del Código de Procedimiento Civil, como un instrumento reconocido por autenticación de cuya lectura se desprende se trata de un contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes en el presente juicio. Y así se valora.
No existiendo ninguna otra prueba sobre la cual deba pronunciarse este juzgador.
-IV-
MOTIVA
Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado que las partes en el presente juicio celebraron contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de Julio de 2006, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle G.d.S. N° 7, Planta Alta, La Victoria, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Parte de un solar que fue de los hermanos MUDARRA, después de BOLIFACIO GALAVIS, PONIENTE: callejón público que conduce hoy calle G.d.S., NORTE: Casa que es o fue de DELFÍN FUENTES, SUR: Casa que fue de D.F.; en el que se fijó una duración de TRES AÑOS, con un canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,°°) por los dos primeros años y de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,°°) mensuales para el tercer año.
Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:
El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
En el caso bajo examen la parte actora según lo expuesto en su petitorio solicitó la Resolución del contrato y consecuentemente se procediera a la entrega libre de personas y cosas el inmueble objeto de arrendamiento, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y que la entrega se haga solvente respecto del pago de todos los servicios públicos, así como el pago de las costas de la presente demanda, por lo que accionó por vía de resolución de contrato, según demanda interpuesta en fecha 20 de Noviembre de 2009. Siendo que el contrato era de tres años fijos contados a partir del 13 de julio de 2006, es decir que finalizó el 12 de julio de 2009, posterior a lo cual comenzó a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, es preciso aclarar que la prórroga legal es una figura prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos a tiempo determinado, para que una vez finalizado el término contractual, el arrendatario disfrute por un tiempo más del inmueble, tiempo este fijado expresamente por el artículo 38 ejusdem que dispone:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Negrillas adicionadas).
Es así como para el momento de la interposición del libelo de demanda se encontraba corriendo la prórroga legal, en consecuencia el contrato se entendía a tiempo determinado, en consecuencia resulta factible demandar la resolución del contrato, tal como lo hizo el accionante de autos. Ya que el artículo 1167 del Código Civil:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
Ahora bien, es preciso enfatizar que era una carga de la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró haber cumplido durante los referidos meses de julio a Noviembre de 2009, por lo que procedente resulta declarar con lugar la resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que el contrato estuvo estipulado por el periodo de tres (03) años y la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos pactados contractualmente incurriendo en el supuesto de hecho establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perdiendo el inquilino el derecho a la prórroga legal, debiendo condenarse en consecuencia al demandado a la entrega libre de personas y enseres del referido inmueble. Y así se declara.
Asimismo en relación al cobro de los cánones de arrendamiento dispone el artículo 1616 del Código Civil lo siguiente
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
Por lo que resulta perfectamente acumulable a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, el cobro de los cánones insolutos. En consecuencia, las pretensiones de la parte actora deben prosperar. Y así se declara.
-V-
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, COBRO DE CÁNONES INSOLUTOS Y COBRO DE GASTOS DE ELECTRICIDAD, interpuesta por el ciudadano C.A.S.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.375.327, contra el ciudadano G.R.M.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.215.704, SEGUNDO: Se condena al demandado a la entrega libre de personas y cosas del inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la calle G.d.S. N° 7, Planta Alta, La Victoria, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Parte de un solar que fue de los hermanos MUDARRA, después de BOLIFACIO GALAVIS, PONIENTE: callejón público que conduce hoy calle G.d.S., NORTE: Casa que es o fue de DELFÍN FUENTES, SUR: Casa que fue de D.F.. TERCERO: se condena al demandado al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a Noviembre de 2009 a razón de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,°°) mensuales, lo cual alcanza un total de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,°°), así como al pago de los cánones que se siguieron y seguirán venciéndose hasta el momento en que la sentencia quede definitivamente firme, a razón de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,°°) mensuales. CUARTO: El inmueble deberá entregarse solvente en relación a los servicios públicos. QUINTO: Por haber resultado vencida totalmente la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se le condena en costas.
Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro de lapso.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los catorce (14) días del mes de Enero del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,
Abg. C.E.C.H.
La Secretaria Accidental,
I.M.H..
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:20 p.m.-
La Secretaria Accidental,
I.M.H..
CCH.-
Exp. 3742-09.
