Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 8 de Mayo de 2006

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, Ahora recogido en el artículo 7 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

Las anteriores “normas” nos permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Igual definición nos trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).)

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.)

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones, lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en el “..DESALOJO, por la necesidad que tiene mi hijo de ocupar el inmueble de mi propiedad y en su defecto haga entrega del inmueble arrendado…”; “Acción” que fundamenta la Actora en el Literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; evidenciándose así que la “Acción” que nos ocupa, es de naturaleza civil por excelencia; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se Decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse como ya se expuso. Así se Dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no procedente la presente “Acción de Desalojo por necesidad de ocupar el inmueble arrendado”. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo establecido en el Contrato de Arrendamiento de existir; y lo manifestado por la Parte Demandada en torno al tipo de Relación Arrendaticia. Así se Establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- EN CUANTO A LO QUE DICE EL ACTOR EN SU DEMANDA EN RELACIÓN AL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

Capitulo I

Objeto De La Pretensión

El presente escrito contiene una Acción de Desalojo de un Inmueble Arrendado, el cual está bajo contrato por escrito a Tiempo Indeterminado; Basado en el artículo 34 literal (B) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(Folio 1).

3.2.- EN CUANTO A LO MANIFESTADO POR EL DEMANDADO EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte el Demandado, ciudadano A.D.C.M., en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, sólo dice lo siguiente:

,…..ocurre que es falso, afirmar que el contrato escrito es a tiempo indeterminado…

(Folio 31).

3.3.- LO QUE ESTABLECE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TORNO AL PLAZO

La Parte Actora con su Demanda acompañó, entre otros instrumentos, copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 14 de Noviembre del 2001 inserto bajo el N° 47 del Tomo 89; cuya Cláusula Cuarta estipula el plazo de arrendamiento al establecer lo siguiente:

El plazo de duración del presente Contrato es de Un (01) año, contado a partir del 01 DE NOVIEMBRE del 2001.”(Folio 4).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y POR EL CONTRATO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo estipulado en la Cláusula Cuarta del señalado Contrato de Arrendamiento; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que las Partes suscribieron un Contrato de Arrendamiento, por el plazo de Un (1) año contados a partir del día 1° de Noviembre del 2001 al día 1° de noviembre del 2002; estableciéndose un Contrato por Escrito y a “tiempo Determinado”.

2. - Que dicho Contrato de Arrendamiento no prevé prórrogas “contractuales”.

3. - Que finalizado el Contrato de Arrendamiento el día 1° de Noviembre del 2002; la Parte Demandada, ciudadano: A.D.C.M., continuó en el inmueble gozando de la “Prórroga Legal”, que de acuerdo al literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de 6 meses que van desde el día 1° de Noviembre del 2002 al día 1° de Mayo del 2003.

4. - Que finalizada la Prórroga Legal el día 1° de Mayo del 2003; el Arrendatario continuó en posesión del inmueble cancelando el canon respectivo; pero concluyó el Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado.”

5. - Que finalizada la Prórroga Legal y el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, el Arrendatario continuó en posesión del inmueble cancelando el canon respectivo y con consentimiento de la Arrendadora; pero la Relación Arrendaticia que se estableció entre las partes, es un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, por efecto de los dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil que señala lo siguiente:

   En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

6. - Que el Contrato de Arrendamiento nació a Tiempo Determinado, pero se convirtió en un Contrato por Escrito y a “Tiempo Indeterminado”, a partir del día 1° de Mayo del 2003.

7. - Que el Contrato de Arrendamiento, se mantiene por Escrito y Tiempo Indeterminado; pues el contrato suscrito por las Partes, el que no fuera impugnado por el Demandado, quien sólo se limitó a decir que el “contrato de arrendamiento, fue presentado en copia simple, la ley prohíbe intentar la acción con copias simples….”(F. 31); hecho este que es falso como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento, el que señala que las únicas copias que se pueden presentar son las de documentos público, reconocidos o tenidos por legalmente por reconocidos y al no haber sido impugnado, tal documento quedó reconocido, como lo establece el artículo 444 en concordancia con el artículo 443 ejusdem

   De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente evidenciado que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Indeterminado”. Así se Establece.

   Ahora bien el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:

   Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

   A.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   B.) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   C.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.

   D.) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”

   E.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   F.) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   G.) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Ahora bien, la doctrina venezolana ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, es:

   “Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

   Por lo que si estamos en presencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado, la acción a proponer es la “Acción de Desalojo”, como muy la propuso la Actora. Así se Decide.

   Capitulo I

   Objeto De La Pretensión

   El presente escrito contiene una Acción de Desalojo de un Inmueble Arrendado, el cual está bajo contrato por escrito a Tiempo Indeterminado; Basado en el artículo 34 literal (B) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   (Folio 1).

SOBRE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA

4.1. SOBRE LA DEMANDA:

En síntesis, la Parte Actora en su Libelo de Demanda, alega lo siguiente:

Capitulo I

Objeto de la Pretensión

El presente escrito contiene una Acción de Desalojo de un Inmueble Arrendado, el cual está bajo contrato por escrito a Tiempo Indeterminado; Basados en el artículo 34 literal (B) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Capitulo II

Relación De Los Hechos

En efecto, Suscribí con el ciudadano: A.D.C.M., omissis, Un Contrato de Arrendamiento, el cual se Autentico por ante la Notaría……; El cual acompaño junto a este escrito…..; El mencionado contrato tenia por objeto Arrendar un Inmueble de mi exclusiva propiedad, específicamente Un Apartamento signado con el Nr. 04-A, el cual se encuentra ubicado en el Edificio “Don Cristobal” en la calle 31 entre avenidas Bolívar y 6, en el Sector Las Acacias de la ciudad de Valera del Estado Trujillo. – Dicho Inmueble……, lo hube: el terreno según consta en documento Debidamente Protocolizado…..

En el contrato de Arrendamiento….., se estableció según la cláusula Cuarta, que el plazo de duración era de un (1) Año, el cual se contaba desde el día: (01) de Noviembre del año 2.001; el contrato se fue año a año prorrogando, sin que el contrato hablase de prorrogas automatizadas, hasta el presente año 2.005, por lo que el Contrato de Arrendamiento se convirtió en un Contrato a Tiempo Indeterminado; Por lo que decidí el día: (01) de octubre del año 2.005, un mes antes de cumplirse otra prorroga de Arrendamiento, Notificar al Arrendatario, ciudadano: Alfredo…., para que me entregara el inmueble…….

……es el caso que la Notificación a la entrega del Inmueble Extrajudicialmente ya hecha y la presente demanda, la hago al Arrendatario, por el hecho de que uno de mis hijos, NECESITA EL APARTAMENTO PARA VIVIR ÉL; ya que no existe otra razón para solicitar el inmueble, …….

Capitulo III

Fundamentos De Derecho

Los hechos….se subsumen en las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es el caso del artículo 34 literal (B), que establece textualmente lo siguiente:

Omissis.

(a)….

(b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo

…

El artículo 33 Ejusdem, establece textualmente lo siguiente:

Omissis.

Capitulo IV

Petitium

Por las razones anteriormente expuestas, es que acudo a su competente autoridad y nobles oficios, para Demandar, como formalmente lo hago por este escrito, al ciudadano: A.D.C.M., omissis, en su condición de Arrendatario, para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal, la terminación de la Relación Arrendaticia y el DESALOJO, por la necesidad que tiene mi hijo de ocupar el inmueble de mi propiedad y en su defecto haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes.

Capitulo V

Domicilio Procesal

……..señalo como domicilio procesal el siguiente: avenida 9 entre calles 6 y 7 Nr. 6-16 de la ciudad de Valera….

Capitulo VI

De la Estimación de la Demanda

De conformidad con los artículo 29, 31 y 33 del código de procedimiento civil, estimo la presente demanda en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,°°).

Por último, solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y sentenciada conforme al PROCEDIMIENBTO BREVE…….” (Folios 1 al 2.)

El Tribunal deja constancia, que la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó los siguientes instrumentos:

1. - Copia de su cédula de identidad. (f. 3)

2. - Copia fotostática de un Contrato de Arrendamiento entre A.L., en condición de Arrendadora, y el ciudadano: A.D.C.M., en condición de Arrendatario; sobre un Apartamento N° 04-A, ubicad en el Edificio “Don Cristobal”, Calle 31, entre Avenida Bolívar y 6, Sector Las Acacias, Valera, Estado Trujillo., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 14 de Noviembre del 2001, inserto bajo el N° 47 del Tomo 98. (F. 4 al 6).

3. - Copia Fotostática simple de Escrito de Separación de Cuerpos y de Bienes de los cónyuges C.R.P. y A.R.L.; contentivo entre otros bienes, el inmueble asignado a la cónyuge A.R.L., como bienes obtenidos en la liquidación y partición de los Bienes Ganaciales. Folios 7 al 17.

4. - Original de Comunicación dirigida por la Actora A.L., al ciudadano A.D.C.M., de fecha, 1-10-2005, donde le manifiesta que no le prorrogará más el Contrato de Arrendamiento y que por necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hijo, pide que se lo entregue. Folio 18.

4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Ahora bien, citado legal, válida y legítimamente la Parte Demandada, tal como se evidencia de diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil del Tribunal Primigenio de la Causa, de fecha 2 de Marzo del 2006, que corre al folio 30; por lo que el día 6 de Marzo del 2006, sería el Acto de la Litis Contestación, como se desprende del cómputo de los Días de Despachos transcurrido en el Tribunal Primigenio de la Causa que corre al vuelto del folio 41; por lo que el Demandado al Contestar la Demanda, en resumen, manifestó lo siguiente:

Como Defensa de Fondo, opongo la Cuestión Previa del Ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto que: (1) El instrumento fundamental de la acción como lo es el contrato de arrendamiento, fue presentado en copia simple, la ley prohíbe intentar la acción con copias simples de los citados instrumentos. (2) Se estimó la demanda en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,°°) sin especificar los conceptos, de donde se genera tal cantidad…… (3) Se indicó que la acción es de desalojo por un contrato a tiempo indeterminado, pero se menciona que se inició el 01/01/01 y su duración era de un año, ocurre que es falso, afirmar que el contrato escrito es a tiempo indeterminado. En consecuencia está prohibido admitir la demanda. Segundo: En la demanda se admitió y consignó el contrato suscrito el 14/11/01, ……, en el cual consta que la demandante, se obligó a cumplir con la prorroga legal, basado en el término del arrendamiento, en un lapso de seis meses, independiente de ser un derecho por la ley, además ocurre que a consecuencia de las renovaciones aceptadas por la arrendadora la citada prorroga se convierte en un año, de conformidad con el literal “b” de la Ley…..Tercero: El arrendatario mediante procedimiento administrativo Inquilinario, ante la Alcaldía…….en expediente número RO 2005/1.549, ….fija el canon de arrendamiento, por cuanto la demandante, y su representante………; no se dieron por notificados, se ordenó la publicación de un cartel ….., quedó firme la decisión, con el canon establecido, ahora vendrá el proceso de repetición, por lo que en materia Inquilinaria, del p.a., aún no está terminada la relación arrendaticia, por lo tanto, existe limitación para intentar la acción interpuesta…….. Cuarto: En la demanda se menciona textualmente que. “Omissis”. Independientemente de que nunca fui notificado, pues no se me hizo entrega del citado documento y tal como consta del mismo, no hay aceptación por mi parte, por lo cual lo impugno…….Quinto: En la demanda se argumentó ante el Tribunal, que: “omissis”, pero no indicó los datos y demás particulares del mencionado hijo……Por cuanto la verdad real es que la demanda se origina, por que interpuse la solicitud de regulación de alquileres…..Sexto: ….la Arrendadora, violó la ley cuando falseando la realidad, no informó al Tribunal que el inmueble es objeto de un Procedimiento Administrativo, pretendiendo así simular por una causal practicar un desalojo. Incurriendo en falsa atestación y violando materias de orden público…..Por lo antes expuesto solicito Se Declare Sin Lugar la Demanda…..”(Folios 31 al 33).

El Tribunal deja constar que la Parte Demandada, no acompañó ningún instrumento con su escrito de Contestación a la Demanda.

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, así:

5.1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La Parte Actora Promovió Pruebas, tal como se evidencia al vuelto del folio 35 y folio 36, las siguientes:

Documentales:

La Parte Actora Promueve y produce el siguiente Instrumento:

Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del Estado Trujillo, con fecha 14 de Noviembre del 2001, inserto bajo el N°47 del Tomo 98. Folios 37 al 39.

Testificales:

La Parte Actora Promueve la Prueba Testifical, con el fin de demostrar el parentesco del hijo de la Actora y la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La Parte Demandada igualmente Promovió Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, tal como se evidencia al folio 52 y 53, las siguientes:

Documental:

La Parte Demandada Promueve el siguiente Instrumento.

Copia certificada de la Decisión del Procedimiento Administrativo Inquilinario llevado por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera en el expediente N° RO 2005/1.549, folios 54 al 70.

Prueba de Informes:

La Parte Demandada Promueve la prueba de informes, y solicitó al Tribunal se oficie solicitando información a los siguientes:

1).- A las Direcciones de Catastros de las Alcandías de los Municipios Valera, Escuque, San R.d.C. y Trujillo del Estado Trujillo; con el fin de demostrar que la Actora posee otros bienes inmuebles.

2).- A las Direcciones de Catastros de las citadas Alcaldías con el fin de que le informen al Tribunal si aparecen registrados inmuebles a nombre de los ciudadanos: GREGORY, CAROLINA, CRISAURA, CRISTOBAL, RICARDO y N.P.L. y cuál de ellos aparece como vivienda principal.

3) Se oficie a la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA Y CONSTRUCTORA CENTRAL”; con el fin de que le informen al Tribunal cuántos inmuebles propiedad de la Actora, ciudadana A.R.L.M. administraron.

4) Se oficie a la Sociedad Mercantil “MORIN Y ASOCIADOS Y RAICES C.A. ”; con el fin de que le informen al Tribunal cuántos inmuebles propiedad de la Actora, ciudadana A.R.L.M., administran.

En los términos expuestos, quedó planteada la Litis entre la Partes en la Controversia; pero será del análisis de las pruebas la que dilucidará la presente Causa. Así se Establece.

SOBRE LA CUANTÍA

Antes de resolver la Cuestión Previa y el Fondo del Asunto, debe este Tribunal el pronunciarse en Capítulo Previo sobre la Cuantía de la Demanda que nos ocupa; pese el haber sido esgrimido tal alegato como un punto en la Cuestión Previa opuesta.- Así se Decide.

Ahora bien, la Parte Demandada alegó dentro de los puntos contentivos de la Cuestión Previa opuesta a la Demanda, lo siguiente:

(2) Se estimó la demanda en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,°°) sin especificar los conceptos, de donde se genera tal cantidad……

(F.31).

Ya que si bien es cierto la Parte Demandada no impugnó la Cuantía; es deber del Tribunal efectuar un previo pronunciamiento, entre otras cosas, puesto que de resultar competente el Tribunal por la Cuantía; consecuencialmente debe pronunciarse sobre el fondo del Asunto; además de que el artículo 38, in fine del primer aparte, del Código de Procedimiento Civil estatuye que la problemática de la cuantía debe resolverse en Capítulo Previo a la Definitiva.

La Actora en su Libelo, estimó la Demanda, en la cantidad de Bs. 1.000.000,°° como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

Pero como estamos ante un “Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado”, como ya lo estableció este Tribunal en el Capítulo Tercero de esta Motiva. Pero además, la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento dispone que el canon de arrendamiento es la cantidad, de Bs. 300.000,°°, independientemente de la regulación que fijó el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía de Valera del Estado Trujillo e indistintamente de que en los años sucesivos del arrendamiento, hubiesen habido porcentajes que aumentaran tal canon; por lo tanto, la cuantía de la Demanda, se estima conforme lo dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine, que establece:

Si el contrato fuera por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Por lo que para este Tribunal se tiene la cantidad, de: TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,°°), como el canon mensual; en virtud de que la Resolución N° 2.498 de fecha 6 de Octubre del 2005, dictada por el Departamento Inquilinato de la Alcaldía de Valera del Estado Trujillo, que fija un monto de Bs. 314.466,15 para ser cancelado como canon de arrendamiento mensual en el inmueble objeto de la Controversia, no aparece por ningún lado que la misma haya quedado definitivamente firme.

De tal manera que, de acuerdo al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil cuando se discute la CONTINUACIÓN de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, la estimación de la Demanda, se fijará: “Acumulando las pensiones o cánones de un año.”

De la interpretación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que éste se refiere únicamente a los siguientes supuestos:

1. (......)

2. (......)

3. (......)

4. Si el contrato es a tiempo indeterminado el valor de la demanda sobre validez o continuación del arrendamiento debe hacerse acumulando las pensiones o cánones de un año, independientemente que el monto reclamado por las prenombradas pensiones o cánones de arrendamiento y sus accesorios litigados, sea inferior o superior a los cánones o pensiones de un año.

(VALERA PÉREZ, J.L.. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Primeras Edición. Editado por Distribuidora Gabriel. Caracas, 2.000. Págs. 99 y 100. PP. 372)

Las pensiones o cánones de Un (l) año en el presente caso, es la cantidad, de: TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,°°), que es el resultado de multiplicar Bs. 300.000,°° X 12 meses (1 año) = a Bs. 3.600.000,°°.

Ahora bien, en fecha 15 de Enero de 1.996, el atrora Consejo de la Judicatura, acordó para los Juzgados de Municipios, conocer o tener competencia por la cuantía, hasta por la cantidad, de: CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,°°), según Resolución N° 619 aparecida en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 293.247, de fecha 29 del Enero de 1.996.

Por lo que este Tribunal fija la Estimación de la Demanda, en la cantidad, de: TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,°°); y se Declara Competente para conocer por la Cuantía, la presente Causa. Y Así se Resuelve.

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

(Decisión en Limine Litis)

La Parte Demandada al momento de dar Contestación a la Demanda, opuso la Cuestión Previa N° 11 del artículo 346, esto es: “ La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”: al señalar lo siguiente:

Primero: Como Defensa de Fondo, opongo la Cuestión Previa del Ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto que: (1) El instrumento fundamental de la acción como lo es el contrato de arrendamiento, fue presentado en copia simple, la ley prohíbe intentar la acción con copias simples de los citados instrumentos. (2) Omissis... (3) Se indicó que la acción es de desalojo por un contrato a tiempo indeterminado, pero se menciona que se inició el 01/01/01 y su duración era de un año, ocurre que es falso, afirmar que el contrato escrito es a tiempo indeterminado. En consecuencia está prohibido admitir la demanda

(Folio 31).

Ahora bien, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:

Artículo 35: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.”

El Tribunal considera que los alegatos esgrimidos por la Parte Demanda, son cuestiones de derecho que deben ser resueltas, de la misma forma, es decir, enmarcadas dentro del ámbito normativo del Derecho Positivo Venezolano.

1. - Con respecto al argumento de que no se pueden presentar en el juicio Instrumentos o Documentos en copias fotostáticas simples; tal argumento permite señalar a este Juzgador que el alegar tal hecho es la más clara demostración del desconocimiento de Derecho Probatorio Venezolano; pues el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece que las únicas copias que se pueden presentar en juicios son las de documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y si no fueren impugnados los mismos se tendrán como fidedignos. Y el Contrato de Arrendamiento presentado por la Actora en copia simple, y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 14 de Noviembre del 2001, inserto bajo el N° 47 del Tomo 98 no fue impugnado por el Demandado por lo que el mismo ha quedado fidedigno y es demostrativo de la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes; amen, de que el Actor acompañó el original del mismo al momento de Promover Pruebas y que corre a los folios del 37 al 39 por lo que tal argumento se desecha y no se le da ningún tipo de valor.

2. - En cuanto al argumento de que la acción es de desalojo como se indicó que la acción es de desalojo por un contrato a tiempo indeterminado, pero se menciona que se inició el 01/01/01 y su duración era de un año, ocurre que es falso, afirmar que el contrato escrito es a tiempo indeterminado. Tal argumento también es insostenible; puesto que los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Indeterminados” como los a “Tiempo Determinados”; pueden cumplirse con ciencia cierta el día de su comienzo; pero no ocurre lo mismo cuando deben finalizar; pero en el presente caso, ya en el Capítulo Tercero, este Tribunal decidió que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes en un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a Tiempo Indeterminado; haciendo viable y procedente la Acción de Desalojo.

Por lo que la Cuestión Previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basada en los anteriores argumentos, esto es, “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”; opuesta por la Parte Demandada, debe Declarase Sin Lugar. Así se Resuelve.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

(DECISIÓN DE FONDO)

Corresponde ahora efectuar el examen de las Pruebas promovidas para resolver la Causa, así:

8.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Documentales:

La Parte Actora Promueve y produce el siguiente Instrumento:

Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del Estado Trujillo, con fecha 14 de Noviembre del 2001, inserto bajo el N°47 del Tomo 98. Folios 37 al 39.

La Parte Actora Promueve Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes. Tal contrato no fue impugnado, ni desconocida su firma ni sometido al procedimiento de la Tacha de Instrumento Privado; por lo que el mismo hace plena prueba y es demostrativo de la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes; todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Con tal Prueba queda demostrada la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Indeterminado”. Así se Establece.

Testificales:

La Parte Actora Promueve la Prueba Testifical, con el fin de demostrar el parentesco del hijo de la Actora y la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.

La Parte Actora Promueve la Testificales de los ciudadanos: R.E.P.L. (F. 74-76) y de M.B.R.D.P. (F. 78-78); ciudadanos éstos que comparecieron en fecha 20 de Abril del 2006, en tiempo útil, hábil y temporáneo a testificar; quienes a la Primera Pregunta que se les efectúa, a R.E.P.L. de: PRIMERA PREGUNTA: ¿ Diga el testigo cuál es su relación de parentesco con la ciudadana A.R.L.M..- Contestó: “Yo soy hijo de ella”(F. 74). Y quien a la Primera Pregunta que se le hace a M.B.R.D.P., de: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo que parentesco tiene ella con la ciudadana A.R.L.M..- Contestó: “La Señora Aura es mi suegra.”(F. 77). Tales preguntas que se les efectúan a los citados testigos, a la óptica de este Tribunal, basta para desechar los mismos y no darles ningún valor probatorio; puesto que la cualidad de hijo de la Actora, se prueba con un Acta de Nacimiento, y la condición de yerna de la Actora, se comprueba, con una Acta de celebración de Matrimonio Civil que la actora no produjo. Por lo que se desechan tales testificales de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem,

8.2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Pese a haber el Actor no demostrar la necesidad de uso y de ocupar el inmueble objeto de la Controversia y tomando en consideración el Principio de Exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que prescribe el deber del Juez de examinar todas las Probanzas Promovidas por las Partes; ahora corresponde el examen de las Pruebas Promovidas por la Parte Demandada.

Documental:

La Parte Demandada Promueve el siguiente Instrumento.

Copia certificada de la decisión del Procedimiento Administrativo Inquilinario llevado por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera en el expediente N° RO 2005/1.549, folios 54 al 70.

La Parte Demandada Promueve una Copia Certificada de la Resolución N° 2.489, de fecha 6 de Octubre del 2005, dictada por el Departamento u Oficina de Inquilinato y Regulaciones de la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, contentiva en el procedimiento Administrativo Inquilinato N° RO 2005/1549; y otros anexos, y que la misma constituye un Documento Público Administrativo; Resolución ésta en la que fijó un canón mensual de Bs. 314.466,15 para el inmueble objeto de la Causa. Ahora bien, ni tal Procedimiento ni tal Resolución es vinculante para el presente juicio; puesto que en el caso de resultar un canon o superior o inferior al establecido el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33, prevé la Acción de Repetición por Reintegro cuyo fin es solicitar jurisdiccionalmente la diferencia restante o dada o dejada de percibir; y como no arroja ninguna luz a los efectos de la presente Acción, la misma se desecha de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Prueba de Informes:

La Parte Demandada Promueve la prueba de informes, y solicito al tribunal se oficie solicitando información a los siguientes:

1).- A las Direcciones de Catastros de las Alcandías de los Municipios Valera, Escuque, San R.d.C. y Trujillo del Estado Trujillo; con el fin de demostrar que la Actora posee otros bienes inmuebles.

2).- A las Direcciones de Catastros de las citadas Alcaldías con el fin de que le informen al Tribunal si aparecen registrados inmuebles a nombre de los ciudadanos: GREGORY, CAROLINA, CRISAURA, CRISTOBAL, RICARDO y N.P.L. y cuál de ellos aparece como vivienda principal.

3) Se oficie a la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA Y CONSTRUCTORA CENTRAL”; con el fin de que le informen al Tribunal cuántos inmuebles propiedad de la Actora, ciudadana A.R.L.M. administraron.

4) Se oficie a la Sociedad Mercantil “MORIN Y ASOCIADOS Y RAICES C.A. ”; con el fin de que le informen al Tribunal cuántos inmuebles propiedad de la Actora, ciudadana A.R.L.M., administran.

La Parte Demandada solicita la Prueba de Informes donde pide se oficie a los Departamentos de Catastros de las Alcaldías de los Municipios Valera, Escuque, San R.d.C. y Trujillo del Estado Trujillo; así como a las Empresas Mercantiles “ADMINISTRADORA Y CONSTRUCTURA CENTRAL, C.A.” y “MORIN Y ASOCIADOS Y RAICES, C.A.”, con el fin de solicitarle a los primeros, qué i muebles aparecen como de la propiedad de la Actora; y las segundas, acerca de los inmuebles que le administraron o administran a la ciudadana A.R.L.M..

Tales Pruebas de Informes reposan sus respuestas de la Alcaldía del Municipio Valera, al folio 95 y 96; y las de las señaladas Administradoras corren a los folios 97 y 98 respectivamente; donde se le informa a este Tribunal que la Parte Demandada, ciudadana A.R.L.M., posee una serie de inmuebles, entre éstos apartamentos para habitación en el Edificio “Don Cristobal” donde está ubicado el inmueble objeto de la Controversia y tal información al adminicularla al Escrito de Separación de Cuerpos y Bienes entre los ex cónyuges, ciudadanos C.R.P. y A.R.L.M., que corre a los folios 7 al 17, que evidencia que al momento de la separación a la Actora le asignaron en propiedad una serie de inmuebles, demuestran que la Parte Actora no tiene necesidad de uso sobre el inmueble objeto de la Controversia.

Por lo que tal Prueba de Informes la valora y aprecia este Tribunal, como demostrativo y plena prueba de que la Actora tiene otros bienes inmuebles para habitación y que el inmueble objeto de la Controversia no lo necesita para ocuparlo uno de sus hijos, todo de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Con tal Prueba, la Parte Demandada logró demostrar, que la Actora no tiene necesidad de uso y de ocupar el inmueble objeto de la controversia para uno de sus hijos. Situación que no logró demostrar la Parte Demandante. Y es la Razón por lo que la Demanda debe Declararse sin Lugar. Así se Resuelve.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidos en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo y Octavo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Sin Lugar la Demanda, propuesta por la ciudadana: A.R.L.M., identificada en autos, en su condición de Arrendadora, representada por el DR. A.E.B., IPSA N° 30.337, en fecha 10 de Noviembre del 2005, ante el Tribunal Primigenio; y ante este Tribunal en fecha 21 de Marzo del 2006 por inhibición del Juez del Tribunal Primigenio; contra el ciudadano: A.D.C.M., identificado en autos, asistido por la DRA. MARIANELA C BASTIDAS B, IPSA N° 66.686; en su condición de Arrendatario del inmueble que ocupa distinguido con el Apartamento N° 04-A, ubicado en el Edificio “Don Cristobal”, Calle 31, entre Avenidas Bolívar y 6, Jurisdicción de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del Estado Trujillo; de conformidad con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

Se Estima la cuantía de la Demanda, en la cantidad, de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,°°), y se declara el Tribunal Competente por la Cuantía.

Se Declara que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, consiste en un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a Tiempo Indeterminado, de conformidad con los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se Declara sin lugar, la Cuestión Previa opuesta por la Parte Demanda, consistente en la cuestión contenida en el numeral 11| del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

Se condena en costas a la Parte Actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese y regístrese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Ocho (8) Días del mes de M.d.A.D.M.S. (2006). A Ñ O S: 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N.

El Juez,

Abog. T.R.V.B.:

El Secretario,

D.J.C.H.

En la misma fecha se publicó, siendo las Tres y Treinta de la tarde (3:30 PM.).

El Secretario

TRVB/DJCH/Anabel.-