Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 23 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintitrés de Enero de dos mil ocho.

197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-001134

PARTE DEMANDANTE: A.M.P.D.L.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-407.537, de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: S.U. G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 31.952.

PARTE DEMANDADA: M.R.B.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.027.165.

ABOGADOS DE LAS PARTE DEMANDADA: M.C.B.S., E.E.C.G., A.G. y F.L., inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 32.809, 90.023, 108.936 y 55.542, respectivamente.

MOTIVO: RECURSO DE APELACION

(RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por el abogado M.C.B.S., apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 15 de Octubre de 2007, que declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por A.M.P.D.L.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-407.537, de este domicilio. CONTRA M.R.B.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.027.165 aduciendo que suscribió contrato de arrendamiento PRIVADO escrito en fecha 01 de Septiembre de 2003, con el ciudadano M.R.B.F., sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No 4 del edificio Burbusay, ubicado en la carrera 18 entre calles 37 y 38 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara. En fecha 25 de Octubre del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, al cual se dio entrada y curso legal mediante auto de fecha 08 de Noviembre del año 2007, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y se fija el décimo día, lapso para asociados, para promover pruebas y dictar sentencia. En fecha 05 de Noviembre de 2007, el apoderado de la parte demandada presento escrito de fundamentación de la apelación, con base en lo dispuesto en los artículos 12, 243, ordinales 4 y 5, 244, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, donde solicita que se Declare la Nulidad Absoluta de la Sentencia del Tribunal A-quo, por haber incurrido en el vicio de in motivación por ilogicidad, incongruencia y falta de valoración de las pruebas aportadas por la demandada, solicita que se declare con lugar el recurso de apelación y se pase a dictar nueva sentencia en la que se declare sin lugar la demanda. En fecha 26 de noviembre de 2007 en virtud del exceso de trabajo se acuerda diferir la sentencia para el Vigésimo día de despacho siguiente dentro del cual se procederá a dictar sentencia todo de conformidad con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil. Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; que la sentencia fue dictada de manera expresa, positiva con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas conforme a derecho. Por lo que tratándose la presente demanda de una acción de resolución de un contrato de arrendamiento inmobiliario por cuanto el arrendatario se ha negado a cancelar los cuotas correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006 y Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2007 incumpliendo con lo estipulado el contrato, incumpliendo con los pagos de los cánones de arrendamiento. Indica la parte actora que el arrendatario se obligó a cancelar intereses del 12 % anual sobre los cánones adeudados en caso de mora y que en caso de incumplimiento en el pago de cualquier cuota del canon éste debía correr con los daños y perjuicios que ocasionaren, así como los gastos judiciales o extrajudiciales fundamentando su acción en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, exige al demandado: PRIMERO: La Resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble objeto de litigio. SEGUNDO: El pago adicional por vía indemnizatoria de daños y perjuicios por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 569.776.00), correspondientes al monto adeudado por mensualidades vencidas. TERCERO: Los intereses moratorios causados desde el vencimiento de la primera mensualidad vencida, es decir, 05.10.2006, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva cancelación de la deuda, conforme al artículo 27 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTO: La entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos los servicios. QUINTO: El pago de las costas y costos del presente juicio. Estima su acción en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00).

La defensa en su escrito de contestación opone las cuestiones previas previstas el artículo 346.6 en concordancia con el 340.4, ambos del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado de los linderos del inmueble objeto de la demanda. Con respecto al fondo de la demanda, la parte demandada niega haber celebrado contrato de arrendamiento con la demandante el 01/09/2003, por el lapso de un año. También rechaza el lapso de duración y que haya sido pactado renovable por períodos de un año fijo, contados a partir del 01/09/2003, obligándose al pago de SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS (Bs. 71.222,00), como también al pago de intereses moratorios al 12% anual, sobre los cánones de arrendamiento en caso de mora, y al pago de daños y perjuicios. Por último niega que desde el mes de Septiembre de 2006 hasta la actualidad su mandante no haya cancelado los montos relativos a los cánones de arrendamiento. Indica que en realidad su mandante celebró contrato con la ciudadana A.M.P.D.L.C., por un apartamento de su propiedad signado con el No. 4 del edificio Burbusay, ubicado en la carrera 18 entre calles 37 y 38 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 18/09/1996, fecha desde la cual se inició la relación arrendaticia y no como aduce la parte actora, en fecha 01/09/2003. Asevera que el contrato fue celebrado con la intermediación de la sociedad mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, representada en ese oportunidad por su Presidente, ciudadano L.S., indicando que dicha empresa actuó y ha actuado como mandataria de la ciudadana A.M.P.D.L.C.. Igualmente asevera que el contrato se renovó anualmente por acuerdo entre partes, de forma sucesiva, aumentándose en cada oportunidad el canon arrendaticio

Al respecto considera este juzgador de alzada, compartir el criterio del A-quo en el sentido de invocar la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° RC-0177 del 25 de Junio de 2001, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el juicio de N.D.J.U.M. contra INVERSIONES SORTE, C.A., EXP: 00299, estableció:

"La disposición contenida en el ordinal 6° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación para el sentenciador de determinar en su decisión la cosa u objeto sobre la que ella deba ejecutarse. Determinación ésta que se deriva en especificación de las características que lo identifican plenamente y las que permiten con toda certeza reconocerlo. Ahora bien, es importante puntualizar cuál es la pretensión deducida, para así deslindar si está o no cumplido el requisito en cuestión; pues resulta diferente si la pretensión es el cumplimiento de una obligación o de un derecho real. En relación a este asunto, la Sala, en sentencia citada en el texto "La Casación Civil", con la autoría de los doctores A.A.B. y L.A.M.A.; lo siguiente: "…Para establecer si está cumplido o no el requisito se debe considerar, además, si la pretensión deducida es de cumplimiento de un derecho real o de una obligación porque ello determina cuál es el objeto sobre el cual recae la decisión. Si se trata de una demanda de reivindicación, el objeto sobre el cual recae es el bien mismo, por ejemplo un apartamento, y éste debe quedar individualizado con expresión de los linderos, medidas y situación; de otra manera será vano el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la forma del libelo de la demanda. Por el contrario, si lo demandado es la entrega del apartamento, en cumplimiento, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, la obligación recae sobre una conducta humana y los datos, títulos y explicaciones a que se refiere el ya citado artículo 340 se cumplirán en el fallo con la precisión de que se trata de un contrato de arrendamiento entre el condenado y el actor, con la mención del nombre o número del edificio, el número del apartamento y la ubicación de aquél. Ello bastará para la ejecución y para la determinación de los límites de la cosa juzgada:

De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia, de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación.

En el caso bajo decisión se trata de una pretensión de cumplimiento de una obligación, entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato, por lo cual es suficiente la mención realizada por el sentenciador, transcrita por el formalizante…" (Sentencia del 15-10-97 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil…)(La Casación Civil, Abreu Burelli, Alirio y Mejía Arnal, L.A.. Editorial Jurídica Alba, S.R.L. págs. 316 y 317)". Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., N° 6, Año II, Junio 2001, págs. 513, 514.”.(Subrayado por el Tribunal)

Criterio que acoge expresamente este Juzgador, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, enfatizando que el objeto de la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de una obligación por parte del demandado derivado de un contrato de arrendamiento y que existe doctrina y jurisprudencia imperante sobre que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesaria la indicación de los linderos, ello porque lo discutido es un derecho a continuar poseyendo el inmueble. Por lo que es obligatorio, luego del análisis realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR. Y ASI SE DECIDE.

Trabada como se encuentra la litis, este juzgador pasa a decidir sobre el fondo del asunto, y este hace necesario invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 1.167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Articulo 40 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

Si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrán derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

Es así que conforme a quedado trabada la litis, esta demostrada la existencia de la relación contractual arrendaticia entre la demandante y el demandado de autos desde el 18/09/1996 hasta la presente fecha, tal y como lo señalo el demandado en su contestación y que por el periodo de tiempo correspondía al arrendatario una prorroga legal de dos (2) años.

Ahora bien el hecho a probar en la presente causa consiste en determinar la insolvencia o no del pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario hoy demandado. Tal y como ha quedado trabada la litis corresponde a la parte demandada la carga probatoria. Y ASI SE DECIDE.

Siendo el caso que el demandado admite haberse atrasado en los pagos de los cánones de arrendamiento en virtud de existir una negociación con el demandante, por la posible compra del inmueble. Es por estas razones le es forzoso a este Juzgador compartir el criterio del Tribunal A-quo, en que la demandada no logro probar esta afirmación, amen de que dicho alegato no es causal de suspensión del pago del canon de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE:

En cuanto al hecho alegado por el demandado de haber iniciado un proceso de consignaciones de pago de cánones arrendaticios en el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren de la circunscripción Judicial del Estado Lara. Este Tribunal comparte el criterio del A-quo, que de allí solo se deriva la intención de pagar, mas no se evidencia el hecho mismo del pago. Y ASI SE DECIDE. Siendo así es evidente que no pudo la demandada probar su estado de solvencia, en consecuencia se declara CON LUGAR la presente demanda de resolución de contrato. Y ASI SE DECIDE.

Con respecto al pago de daños y perjuicios, solicitado en su escrito de demanda por la parte actora, especificó las lesiones patrimoniales a ser dirimidas en la presente litis judicial, indicando por tal el monto de los cánones de arrendamiento insolutos, especialmente con respecto a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre todos de 2006, y los de enero, febrero, marzo y abril de 2007, hasta la entrega definitiva del inmueble. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003) por lo que este Tribunal considera ajustado a derecho tal pretensiones, por esta razón que considera este juzgador compartir el criterio del Tribunal A-quo. Y ASI SE DECIDE.

Con respecto a los intereses moratorios causados, a pesar de que fueron pactados en el contrato de arrendamiento al 12 % anual sobre los cánones adeudados en caso de mora y que en caso de incumplimiento en el pago de cualquier cuota del canon éste debía correr con los daños y perjuicios que ocasionaren, por ser esta materia de orden publico e interés social y de conformidad con el articulo 7 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este Juzgador comparte el criterio del A-quo en cuanto al invocar el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela” Y el artículo 1.159 del Código Civil, pauta que lo acordado es ley entre las partes, siendo convenido en la cláusula cuarta del contrato locativo el pago de intereses en caso de atraso, este Tribunal lo encuentra ajustado a derecho. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia de ello se debe declarar SIN LUGAR la apelación, CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada, y en consecuencia SE CONFIRMA así plenamente el fallo apelado.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado M.C.B.S., apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 15 de Octubre de 2007, en consecuencia,

2. SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Iribarren de la circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 15 de Octubre de 2007, que declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por A.M.P.D.L.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-407.537, de este domicilio. CONTRA M.R.B.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.027.

3. SE ORDENA al demandado entregar un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 4 del edificio Burbusay, ubicado en la carrera 18 entre calles 37 y 38 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, desocupado de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios.

4. SE ORDENA a la parte demandada el pago por indemnización de daños y perjuicios, en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 569.776,00) por los cánones insolutos correspondientes a los meses de septiembre de 2006 a abril de 2007, ambos inclusive, más la cantidad de SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 71.222,00) por cada uno de los meses que transcurran desde el mes de octubre de 2007 –inclusive- hasta la entrega efectiva del inmueble.

5. SE ORDENA a la parte demandada, el pago de los intereses de mora, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, según lo indicado en esta sentencia, previo cálculo a ser realizado por experto contable, cuyos honorarios cancelará la parte perdidosa, y que de no llegar un acuerdo las partes en su designación, será nombrado por el Tribunal.

6. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los veintitrés (23) días del mes de Enero de Dos Mil Ocho (2.008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

Abg. H.P.B..

El Secretario Acc.

Abg. L.A.A..

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde. La Secretaria.

HRPB/LAA/jecs.