Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de Cojedes, de 27 de Enero de 2009

En sentencia definitiva se condene a la parte demandada a hacerle entrega del inmueble arrendado, en las mismas condiciones de uso en que lo recibió, tal como quedo expresado en la CLAUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento, exigencia esta que hace en conformidad con lo establecido en la CLAUSULA SEXTA del contrato de marras.

En sentencia definitiva se condene a la parte demandada al pago del monto que se cause por la demora en la entrega del inmueble arrendado, a partir del 30-06-2008, fecha en que se venció la prorroga legal, hasta la fecha de su entrega definitiva, pretensión que se reclama en conformidad con la CLAUSULA DECIMA del contrato de arrendamiento, conforme a la cual se fijo como CLAUSULA PENAL la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000), por cada día de atraso en la entrega del inmueble, de modo que a la fecha en que se interpone la demanda ha incurrido en DIECISEIS (16) días de atraso lo que representa un monto de MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.280).

• Que la presente demanda deriva del derecho que tiene de exigir la desocupación o entrega del inmueble arrendado, por vencimiento del termino fijo y el de prorroga.

• Que en diferentes fallos del TSJ, a través de sus Salas ha determinado “que el valor de la demanda no la fija la parte demandante a su libro arbitrio, sino que tiene que ser rigurosamente legal, es decir, que ha sido fijada por la Ley, en consecuencia el demandante debe aplicar el caso concreto al articulo correspondiente…”, en armonía con ese criterio, se le impone a la parte accionante la carga procesal de determinar el valor de la demanda con base a las reglas previstas en el C.P.C..

• Que el valor de la demanda arrendaticia, se determinara acumulando las pensiones arrendaticias sobre las que se litigue y sus accesorios.

• Que en la demanda, no se pretende el cobro de canon de arrendamientos insolutos, sino la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del termino fijo y el de prorroga legal, mas indemnización por concepto de daños y perjuicios, por el retardo en la entrega del inmueble, cuyo monto diario quedo establecido contractualmente en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000), por cada día de atraso.

• Que el valor de la demanda esta determinado por la acumulación de los días de atraso en que ha incurrido “EL ARRENDATARIO”, para la entrega del inmueble dado en arrendamiento, a partir del 30-06-2008, fecha en que venció la prorroga legal, lo cual al día 16 de julio de 2008, fecha en que se interpone la demanda, han transcurrido DIECISEIS (16) días que representa un monto de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.280.000), hoy en día MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 1.280), que es el valor de la demanda.

Alegatos de la parte demandada:

Mediante escrito presentado en fecha 06 de octubre de 2008, constante de dieciséis (16) folios útiles, que obra a los folios 30 al 46, la abogado en ejercicio D.G.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.957, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano W.A.C.V., interpuso cuestiones previas y dio formal contestación a la demanda incoada en su contra, en los términos siguientes:

CUESTIONES PREVIAS:

• Que de conformidad con lo establecido en el articulo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el numeral 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, promueve u opone a la parte actora la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta de cumplimiento de prorroga legal del contrato de arrendamiento, por ser contraria a derecho, en razón de encontrarse en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

• Que su mandante celebro inicialmente el 01 de agosto de 2003, un contrato de arrendamiento con la parte actora, mediante el cual ésta le dio en arrendamiento una casa de habitación a su poderdante, el cual fue renovado el 30 de enero de 2004, por un lapso de seis (6) meses, y este a su vez fue renovado por otro contrato celebrado el 01 de enero de 2007, que venció en principio el 01 de enero de 2008, convirtiéndose a tiempo indeterminado, por lo que la relación arrendaticia es mayor de (4) años, y durante todo el tiempo su poderdante cumplió con sus obligaciones contractuales pagando el canon de arrendamiento, y los servicios públicos de electricidad y agua, agregando copias simples de los contratos antes señalados, ya que los originales reposan en el expediente que lleva ese Tribunal signado con el Nº 731-08, contentivo de las consignaciones marcados “A” y “B”•.

• Que en ese sentido señala las ponencias de CURSO DE DERECHO INQUILINARIO, Universidad Católica A.B. año 2000, Pág. 48, al referirse a la prorroga legal, Dr. J.B.F..

• Que señala la Cláusula Segunda del contrato celebrado el 01 de enero de 2007, que venció el 01 de enero de 2008.

• Que del texto de la Cláusula Segunda se desprende que si alguna de las partes no deseaba prorrogar el contrato, y celebrar uno nuevo debió avisarlo a la otra, con dos meses de antelación al vencimiento del contrato, y de la lectura del libelo y de los recaudos acompañados se evidencia que no le dio cumplimiento a dicha condición, por cuanto la parte actora no le notifico a su mandante su voluntad de no prorrogar el contrato que vencía en principio el 01 de enero de 2008, razón por la cual se convirtió en un contrato en tiempo indeterminado.

• Que señala la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2006, por la Sala Constitucional.

• Que señala la diligencia de fecha 15 de mayo de 2008, consignada por la parte actora en el expediente de consignación Nº 731, al folio 35 de dicho expediente.

• Que desde el 01 de enero de 2008, hasta el 15 de mayo de 2008, transcurrieron cuatro meses y quince días, sin que su mandante se le hubiere notificado que no se le iba a prorrogar el contrato, y que debía desocupar el inmueble una vez venciera el lapso legal previsto en el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual el contrato a tiempo determinado se transformo en un contrato a tiempo indeterminado.

• Que por haberse convertido en un contrato por tiempo indeterminado, no era posible demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal para obtener la entrega del inmueble por parte de su representado, ya que las únicas causales por las que podía haber demandado era la desocupación prevista en el articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que señala las sentencias dictadas por la Sala Constitucional de fechas 24 de abril de 2002 y 28 de junio de 2005.

• Que por lo expuesto solicita se declare con lugar la cuestión previa.

• Que de manera subsidiaria promueve u opone de conformidad con lo establecido en el articulo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el numeral 11º, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en conexión con el articulo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la parte actora la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta de cumplimiento de prorroga legal de contrato de arrendamiento, en razón de que encontrándose vigente la prorroga legal resulta inadmisible cualquier demanda por vencimiento del termino .

• Que señala los artículos 41 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que su mandante celebro inicialmente el 01 de agosto de 2003, un contrato de arrendamiento con la parte actora, mediante el cual está le dio en arrendamiento una casa de habitación a su poderdante, el cual fue renovado el 30 de enero de 2004, por un lapso de seis meses, y esté a su vez fue renovado por otro contrato celebrado el 01 de enero de 2007, que venció el 01 de enero de 2008, por lo que la relación arrendaticia tiene una relación mayor de cuatro años y durante todo el tiempo su poderdante cumplió con sus obligaciones contractuales pagando el canon de arrendamiento y los servicios públicos.

• Que la prorroga legal aplicable era de un (01) año contado a partir del 01 de enero de 2008, la cual vence el 01 de enero de 2009, por lo que mal podía la parte actora demandar el cumplimiento del contrato en razón del vencimiento de la prorroga, y este Tribunal admitir dicha demanda encontrándose vigente dicha prorroga, pues las únicas demandas que puede interponer las parte actora son aquellas referentes al incumplimiento de las obligaciones contractuales.

• Que de manera subsidiaria promueve y opone de conformidad con lo establecido en el articulo 35 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el numeral 7º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en conexión con el literal “B” del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la parte actora la cuestión previa de la existencia de un plazo pendiente.

CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:

• Que rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada por la parte actora contra su representado, por no ajustarse a la realidad los hechos narrados ni ser aplicable el derecho involucrado, al no subsumirse en el supuesto normativo dichos hechos.

• Que también negó y rechazo que la relación arrendaticia a que hace referencia la parte actora se hubiese hincado el 01 de enero de 2007 y hubiere finalizado el 01 de enero de 2008, por cuanto la verdad es que su mandante celebro inicialmente el 01 de agosto del 2003, un contrato de arrendamiento con la parte actora, el cual fue renovado el 30 de enero de 2004, por un lapso de seis (6) meses, y este a su vez fue renovado por otro contrato celebrado el 01 de enero de 2007, que venció el 01 de enero de 2008, por lo que la relación arrendaticia tiene una relación mayor de cuatro (04) años, y durante todo el tiempo su poderdante cumplió con sus obligaciones contractuales pagando el canon de arrendamiento.

• Que consigno junto con el escrito marcados con las letras “C,D,E,F,G,H,I,J,K,L y M”, los recibos de pagos en original de los cánones de arrendamientos suscritos por la actora y por su mandante.

• Que también agrego marcados con las letras “N, Ñ, O, P y Q”, recibos de pagos emanados de la C.A. Hidrológica del Centro, cuyo contrato se encuentra a nombre del ciudadano R.C., posible propietario del inmueble y recibos de pagos emitidos por CADAFE, a nombre del ciudadano J.G.R., anterior arrendatario del inmueble, donde se evidencia que su mandante ha cumplido cabalmente con los contratos establecidos por la actora.

Que rechazo y contradigo que su poderdante se encuentre obligado a pagar la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), por cada día de atraso en la entrega del inmueble, toda vez que su mandante en ningún momento ha incumplido con la cláusula décima del contrato, pues como se ha dicho en el supuesto negado de que no fuera un contrato indeterminado, el vencimiento de la prorroga no ha operado.

ESCRITO DE RECHAZO A LAS CUESTIONES PREVIAS PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA:

• PROHIBICION DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA POR SER CONTRARIA A DERECHO. Alegato temerario e infundado, ya que la voluntad de las partes de fijar la vigencia del contrato quedó expresado en la Cláusula Segunda, de modo que existiendo un plazo fijo de un año, se aplica el lapso de prorroga legal establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto la cuestión previa debe ser resuelta en decisión de fondo y declarada Sin Lugar.

• PROHIBICION DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, POR CUANTO ESTANDO VIGENTE LA PRORROGA LEGAL RESULTA INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que rechazo y contradigo esta cuestión previa, ya que al libelo de la demanda se acompaño contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y su persona, de donde se emana el termino fijo de un año. Por tanto, el contrato cuyo cumplimiento se demanda venció el 31 de diciembre de 2007, surgiendo a partir de ese momento la vigencia de la prorroga legal, a que se refiere el articulo 38 eiusdem, la cual venció el 30 de junio de 2008, comenzando a partir de allí la obligación contractual del arrendatario demandado de hacerle entrega a su representado del inmueble totalmente desocupado.

• LA EXISTENCIA DE PLAZO PENDIENTE, la presente demanda se fundamente en un contrato a termino fijo de un año, al cual le corresponde una prorroga legal de seis meses, por tanto una vez vencido el termino fijo y el de prorroga legal se procede a instaurar la demanda en conformidad con el citado articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-IV-

ACTIVIDAD PROBATORIA

Pruebas de la parte demandada:

• Copia fotostática de los contratos de arrendamiento de fechas 01 de Agosto de 2003 y 30 de enero de 2004.

Debe señalar este sentenciador que estos instrumentos tienen carácter privado y sus fotocopias carecen de valor probatorio, ya que solo pueden producirse en juicio en copias fotostáticas los instrumentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia certificada del expediente No. 731-08, llevado ante el mismo Juzgado de la causa, que contiene las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la demandada a favor de la parte actora, cursante a los folios 94 al 160, que se aprecian con todo su valor probatorio.

En este instrumento corren certificados como copia de originales los referidos contratos de arrendamiento de fechas 01 de Agosto de 2003 y 30 de Enero de 2004, los cuales no fueron objetados en el cuerpo de dicho expediente No. 731-08 ni impugnados en el presente proceso, razón por la que este Juzgador los tiene por reconocidos y con pleno valor probatorio.

• Facturas emitidas por HIDROCENTRO Y CADAFE, acompañados con la contestación a la demanda marcada N, Ñ, O, P y Q.

Como quiera que la presunción que emana de estos instrumentos no fue desvirtuada en forma alguna, se aprecian como prueba indiciaria, para adminicular con otras pruebas.

• Recibos de cánones de arrendamientos que alegó corresponden al inmueble cuya entrega se le exige judicialmente y suscritos por la actora, marcados C, D, E, F, G, H, I, J, K, L y M, cursantes a los folios 51 al 61, correspondientes al lapso comprendido 01 de Agosto de 2003 a Noviembre de 2007.

Estas facturas cuya firma es atribuida a la arrendadora-demandante, que no fueron desconocidas ni impugnadas por la representación judicial de la parte actora, razón por la que son apreciados con todo el valor probatorio que de ellas emana.

• Testimoniales de los ciudadanos S.F.B.B., F.A.L., J.A.S.B., J.T.P. y G.A.L.A.. Esta prueba no fue evacuada.

Pruebas de la parte demandante:

• Promovió el merito probatorio que emanan de los autos específicamente de las cláusulas del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda como instrumento fundamental.

-VI-

MOTIVACION PARA DECIDIR

El debate fundamental en el presente juicio, es relativo a precisar si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cursante a los folios 6 y 7 del Cuaderno Principal, que se encuentra reconocido por ambas partes y cuya existencia no es controvertida, tiene vigencia a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, ello porque según los propios argumentos libelares el objeto de la pretensión propuesta, es la entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento al ciudadano W.C., por vencimiento del termino fijo y el de prorroga legal del contrato de arrendamiento y la parte demandada fundamenta su defensa al otorgarle a la relación arrendaticia vigencia a tiempo indeterminado y subsidiariamente, considerando la relación de arrendamiento a tiempo determinado, bajo el argumento de que la prorroga legal al momento de interponerse la presente demanda estaba vigente.

Debe destacar este juzgador que, la parte demandada alegó que celebró inicialmente el 01 de agosto de 2003, un contrato de arrendamiento con la parte actora, mediante el cual ésta le dio en arrendamiento el inmueble cuya entrega se demanda, el cual fue renovado el 30 de enero de 2004, por un lapso de seis (6) meses, y este a su vez fue renovado por otro contrato celebrado el 01 de enero de 2007, que venció en principio el 01 de enero de 2008.

Con el fin de demostrar estos alegatos, la parte demandada trajo a los autos, copia fotostática de los referidos contratos de fecha 01 de Agosto de 2003 y 30 de enero de 2004, en la oportunidad de la misma contestación a la demanda bajo el argumento de que los originales de los mismos reposaban en el expediente No. 731-08 llevado ante el mismo a quo, que contiene consignaciones de cánones de arrendamiento, y también los produjo en el lapso de promoción de pruebas. En este sentido debe señalarse que estos instrumentos tienen carácter privado y sus fotostatos carecen de valor probatorio, ya que solo pueden producirse en juicio en copias fotostáticas los instrumentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adicionalmente estas copias fotostáticas fueron impugnadas por la parte actora, mediante diligencia de fecha 14 de Octubre de 2008, cursante al folio 161.

Sin embargo la parte demandada en el lapso de pruebas consignó copia certificada del expediente No. 731-08, llevado ante el mismo Juzgado de la causa, que contiene las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por ella a favor de la parte actora, cursante a los folios 94 al 160, en las cuales corren certificados como copia de originales los referidos contratos de arrendamiento de fechas 01 de Agosto de 2003 y 30 de Enero de 2004, los cuales no fueron objetados en el cuerpo de dicho expediente No. 731-08 ni impugnados en el presente proceso, razón por la que este Juzgador los tiene por reconocidos y con pleno valor probatorio.

Adicionalmente la parte demandada produjo recibos de cánones de arrendamientos que, alegó corresponden al inmueble cuya entrega se le exige judicialmente y suscritos por la actora, marcados C, D, E, F, G, H, I, J, K, L y M, cursantes a los folios 51 al 61, correspondientes al lapso comprendido 01 de Agosto de 2003 a Noviembre de 2007, que no fueron desconocidos ni impugnados por la representación judicial de la parte demandante, razón por la que son apreciados como prueba indiciaria, que adminiculados con los contratos de fecha 01 de Agosto de 2003, 30 de Enero de 2004 y 01 de Enero de 2007 y con las Facturas emitidas por HIDROCENTRO Y CADAFE, acompañados con la contestación a la demanda marcados N, Ñ, O, P y Q, antes referidos crean en este juzgador la presunción de que la parte demandada es arrendataria del inmueble cuya entrega se demanda desde el 01 de Agosto de 2003, cuya relación arrendaticia se encuentra regulada por el contrato de fecha 01 de enero de 2007.

Determinado lo anterior pasa este juzgador a analizar el alcance del contenido de la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Enero de 2007, cuyo texto se transcribe a continuación:

“ El plazo de duración del presente contrato es de un año fijo, contado a partir del 01-01-2.007. Vencido el plazo fijo; si las partes, así lo convienen expresamente, podrán prorrogar el presente contrato por un tiempo igual. Caso contrario, es decir si alguna de las partes no esta de acuerdo de prorrogar el presente contrato y celebrar uno nuevo, deberá comunicárselo a la otra por escrito, con dos meses de anticipación al vencimiento del término fijo. Transcurrido el tiempo de vigencia del presente contrato y el de prorroga si la hubiere y no se ha celebrado un nuevo contrato, “EL ARRENDATARIO” deberá desocupar el inmueble dado en arrendamiento sin necesidad del desahucio.”

Debe precisar este sentenciador, su criterio de que en el caso de marras, la relación de arrendamiento entre las partes litigantes que comenzó en fecha 01 de Agosto de 2003, concretó finalmente TIEMPO FIJO DE VIGENCIA con el contrato de fecha 01 de Enero de 2007, establecido en un año fijo contado a partir del 01-01-2.007, conforme fue acordado en el introito de la cláusula SEGUNDA antes transcrita, con la opción de poder ser prorrogado por un tiempo igual si así lo convenían las partes, conforme se lee seguidamente del introito en la misma cláusula “ Vencido el plazo fijo; si las partes, así lo convienen expresamente, podrán prorrogar el presente contrato por un tiempo igual “, hecho que no aparece acontecido en el caso bajo estudio.

Continuando con el análisis de la cláusula SEGUNDA del contrato de fecha 01 de Enero de 2007, debe señalarse que la misma prevé, que en caso de que las partes no convinieren en prorrogar la vigencia del contrato y celebrar uno nuevo, tenían la obligación de comunicárselo a la otra por escrito, con dos meses de anticipación al vencimiento del término fijo, y este hecho tampoco aparece acontecido en el caso bajo estudio.

De lo anterior se deduce lo siguiente:

• Debe reiterar este sentenciador, su criterio de que en el caso de marras, la relación de arrendamiento entre las partes litigantes que comenzó en fecha 01 de Agosto de2003, concretó finalmente TIEMPO FIJO DE VIGENCIA con el contrato de fecha 01 de Enero de 2007, establecido en un año fijo contado a partir del 01-01-2.007.

• Las partes tenían la opción de poder prorrogar el contrato, por un tiempo igual, es decir por un año más, si así lo convenían, conforme se lee seguidamente del introito en la misma cláusula “Vencido el plazo fijo; si las partes, así lo convienen expresamente, podrán prorrogar el presente contrato por un tiempo igual “, hecho que no aparece acontecido en el caso bajo estudio.

• Que en caso de que las partes no convinieren en prorrogar la vigencia del contrato y celebrar uno nuevo, tenían la obligación de comunicárselo a la otra por escrito, con dos meses de anticipación al vencimiento del término fijo, y este hecho tampoco aparece acontecido en el caso bajo estudio.

Sin embargo, el incumplimiento de esta última obligación, no tiene consecuencias favorables ni desfavorables para las partes contratantes, ya que en la misma cláusula segunda del contrato de fecha 01 de Enero de 2007, se establece finalmente: “Transcurrido el tiempo de vigencia del presente contrato y el de prorroga si la hubiere y no se ha celebrado un nuevo contrato, “EL ARRENDATARIO” deberá desocupar el inmueble dado en arrendamiento sin necesidad del desahucio.”, es decir las prorrogas del contrato no se estipularon automáticas sino convencionales, y no aparece que las partes lo hayan acordado, siendo por ende aplicable el principio de la terminación del contrato que contiene el artículo 1.599 del Código Civil y al cual contractualmente se obligaron las partes, que no es otro que la terminación del contrato en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de modo que el arrendatario, no puede alegar la tacita reconducción, ante la falta de desahucio, como lo prevé el artículo 1.601 del Código Civil, entendiéndose expirado el termino de vigencia del contrato en cuestión, aún cuando no hubiere desahucio, de conformidad con lo dispuesto contractualmente y en los artículo 1599, 1159 y 1160 del Código Civil, que establecen:

Artículo 1.599 Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En ese orden de ideas una vez expirado el lapso de vigencia del contrato en comento, 01 de Enero de 2008, el arrendatario debía desocupar el inmueble arrendado, a menos que hiciera uso de la prorroga legal arrendaticia prevista en los artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y así parece haberlo hecho ya que, no aparece alegada ni probada alguna causal por la que no pudiera gozar de la misma el arrendatario, de las contempladas en el artículo 40 ejusdem, y continúo usando y ocupando el inmueble arrendado y a su vez realizando los depósitos de los cánones de arrendamiento en el expediente No. 731-08, llevado ante el mismo Juzgado de la causa, siendo improcedente el argumento de que tal ocupación la ejerció en virtud de que la relación arrendaticia pasó a tener naturaleza en cuanto a su vigencia a tiempo indeterminado.

Ahora bien, pasa este juzgador a determinar el tiempo de duración de esta prorroga legal arrendaticia, ya que la parte actora alega que la misma es de seis (6) meses contados a partir del 01 de Enero de 2008, de conformidad con lo dispuesto en el literal a del artículo 38 la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, bajo el argumento de que el contrato de arrendamiento tenía una vigencia de un año fijo.

En este sentido, este juzgador. antes expresó su criterio, en cuanto al hechos de que la parte demandada es arrendataria del inmueble cuya entrega se demanda desde el 01 de Agosto de 2003, cuya relación arrendaticia se encuentra regulada por el contrato de fecha 01 de enero de 2007, derivado de los elementos de convicción que surgen de las probanzas de autos, concretamente de la copia certificada del expediente No. 731-08, llevado ante el mismo Juzgado de la causa, que contiene las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada a favor de la parte actora, cursante a los folios 94 al 160, en las cuales corren certificados como copia de originales los contratos de arrendamiento de fechas 01 de Agosto de 2003 y 30 de Enero de 2004, los cuales no fueron objetados ni en el cuerpo de dicho expediente No. 731-08 ni impugnados en el presente proceso y por los recibos de cánones de arrendamientos, marcados C, D, E, F, G, H, I, J, K, L y M, cursantes a los folios 51 al 61, correspondientes al lapso comprendido 01 de Agosto de 2003 a Noviembre de 2007, que no fueron desconocidos ni impugnados por la representación judicial de la parte demandante.

En ese orden de ideas, desde el 01 de Agosto de 2003, fecha de inicio de la relación arrendaticia hasta el 01 de Enero de 2008, fecha de terminación de la vigencia de la relación arrendaticia, conforme fue acordado en el contrato de fecha 01 de Agosto de 2007, transcurrieron CUATRO AÑOS y CINCO MESES, en cuya virtud la prorroga legal arrendaticia, es de UN AÑO contado a partir del 01 de Enero de 2008, de conformidad con lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé: “ Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.” , y en consecuencia dicha prorroga legal arrendaticia tiene vigencia hasta el 01 de Enero de 2009.

La anterior determinación, obliga a este Tribunal a declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, atinente a la prohibición de admitir la acción propuesta de cumplimiento de prorroga legal del contrato de arrendamiento, bajo el argumento de encontrarse en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que ha quedado precisado en este fallo que la relación de arrendamiento tuvo vigencia determinada, hasta el 01 de Enero de 2008, desde el 01 de Agosto de 2003, conforme al acuerdo celebrado entre las partes en el contrato de fecha 01 de Enero de 2007.

Ahora bien, la parte demandada, opuso también, en forma subsidiaria la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, bajo el argumento de que acción propuesta de cumplimiento de prorroga legal del contrato de arrendamiento, fue ejercida en plena vigencia de la prorroga legal arrendaticia, lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios y en este sentido este juzgador realiza las siguientes consideraciones:

Conforme fue precisado antes en este fallo, este juzgador. antes expresó su criterio, en cuanto al hecho de que la parte demandada es arrendataria del inmueble cuya entrega se demanda desde el 01 de Agosto de 2003, cuya relación arrendaticia se encuentra regulada por el contrato de fecha 01 de enero de 2007, derivado de los indicios que surgen de las probanzas de autos, concretamente de la copia certificada del expediente No. 731-08, llevado ante el mismo Juzgado de la causa, que contiene las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada a favor de la parte actora, cursante a los folios 94 al 160, en las cuales corren certificados como copia de originales los contratos de arrendamiento de fechas 01 de Agosto de 2003 y 30 de Enero de 2004, los cuales no fueron objetados ni en el cuerpo de dicho expediente No. 731-08 ni impugnadas en el presente proceso y por los recibos de cánones de arrendamientos, marcados C, D, E, F, G, H, I, J, K, L y M, cursantes a los folios 51 al 61, correspondientes al lapso comprendido del 01 de Agosto de 2003 a Noviembre de 2007, que no fueron desconocidos ni impugnados por la representación judicial de la parte demandante.

En ese orden de ideas, la relación de arrendamiento que une a las partes, que tiene por objeto el préstamo de uso oneroso del inmueble cuya entrega se solicita, tuvo por fecha de inicio el 01 de Agosto de 2003, y fecha de terminación el 01 de Enero de 2008, conforme fue acordado en el contrato de fecha 01 de Agosto de 2007 y entre ambas fechas transcurrieron CUATRO AÑOS y CINCO MESES, en cuya virtud la prorroga legal arrendaticia, es de UN AÑO contado a partir del 01 de Enero de 2008, de conformidad con lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé: “ Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.” , y en consecuencia dicha prorroga legal arrendaticia tiene vigencia hasta el 01 de Enero de 2009.

En tal sentido, la presente demanda cuya pretensión es la entrega del inmueble dado en arrendamiento por cumplimiento de prorroga legal, fue propuesta en fecha 16 de Julio de 2008, en plena vigencia de la prorroga legal arrendaticia, cuyo vencimiento es el 01 de enero de 2009, lo cual viola la prohibición contenida en el artículo 41 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios establece: “ Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.

En virtud de lo antes expuesto, la cuestión previa bajo análisis debe prosperar, quedando desechada la demanda y extinguido el proceso, razón por la que esta alzada declarara CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 31 de octubre de 2008, la cual se revoca en todas sus partes. Así se decide.

-VII-

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte demandada contra el fallo dictado por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 31 de octubre de 2008, en el juicio seguido por A.V.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V-7.539.743 contra W.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nº V-5.805.392 por DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES. En consecuencia. PRIMERO: Se revoca en todas sus partes el fallo apelado dictado por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 31 de octubre de 2008. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de admitir la acción propuesta de cumplimiento de prorroga legal del contrato de arrendamiento, bajo el argumento de encontrarse en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. TERCERO: Se declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, en virtud de que la demanda contenida en estos autos, que tiene por objeto la entrega inmediata del inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida con el Nº 1, ubicada en la calle Carabobo, sector Banco Obrero, de esta ciudad de San C.d.E.C., por vencimiento del termino fijo y el de prorroga legal de la relación de arrendamiento existente entre las partes, cuya prorroga legal arrendaticia venció el 01 de Enero de 2009, fue propuesta en fecha 16 de Julio de 2008, en plena vigencia de la prorroga legal, lo cual viola la prohibición contenida en el artículo 41 de la Ley Sobre arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “ Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se delara desechada la demanda contenida en estos autos y extinguido el proceso. CUARTO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas judiciales del proceso por haber sido vencida.

Notifíquese a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Remítanse las presentes actuaciones al Tribunal de la causa.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, en San Carlos, a los veintisiete (27) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. L.E.G.S..

La Secretaria,

Abg. H.M. CASTELLANOS M.,

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 P.M.), se publicó la anterior sentencia.

La Secretaria.

Abg. H.M. CASTELLANOS M.,

Exp. Nº 10.903

LEGS/HMCM/Elio.-