Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 13 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

AÑOS: 198º y 150º

1. PARTE NARRATIVA

DEMANDANTE: A.B.F.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.063.801.-

DEMANDADOS: Asociación Civil EL TOPACIO, inscrita en la oficina del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 11 de diciembre de 1992, anotado bajo el Nº 38, tomo 20 del cuarto Trimestre y M.L.D.H., venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.256.340.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: D.B.B.F., L.Z.E.S. y J.M.R.R., abogados en ejercicio, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.203.554, V-6.461.280 y V-6.866.635 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.403, 23.172 y 41.099, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.A.V.R., I.A.D.J.R. y A.J.V.H., abogados en ejercicio, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.767.981, V-6.875.078, y V-14.774.999 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.155, 66.961 y 110.092, respectivamente.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Sentencia definitiva

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

La demandante en carácter de arrendataria por el inmueble de autos frente a su arrendador INMOBILIARIA BENCA, C.A., demanda en retracto legal arrendaticio el ser preferida en la venta que le hiciera dicho arrendador a la SOCIEDAD CIVIL EL TOPACIO, en fecha 14 de mayo de 1993. En ese sentido, plantea demanda contra SOCIEDAD CIVIL EL TOPACIO y la adquiriente M.L.D.H.. Los demandados en su contestación niegan la procedencia del reclamo, reconocen el carácter de arrendataria de la demandante, pero que no tiene derecho al retracto legal fundamentalmente por no poseer al tiempo de la venta, más de dos (2) años como inquilina, además de no ser cierto que para la fecha de la protocolización (año 2007) es que tiene conocimiento de la venta, porque antes en 1994 introdujo demanda por nulidad de venta y derecho preferencial, la cual fue declarada perimida.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO

Quedó atribuida la causa por retracto legal arrendaticio a este juzgado mediante distribución del 16-01-2008, lo que dio lugar a la admisión de la demanda y su reforma por auto del 10-03-2008 por los trámites del procedimiento breve.

Luego de las gestiones tendentes a la citación personal de los co-demandados, y encontrándose éstas a derecho según constancia de citación de una de ellas consignada por el alguacil en fecha 13-10-2008 (folio 72) y compareciendo la otra a los autos mediante apoderado judicial en fecha 13-01-2009 (folio 97), procedieron a contestar la demanda en fecha 19-01-2009.

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron los medios que creyeron convenientes.

II PARTE MOTIVA

Corresponde de seguidas verificar los términos en que quedó planteada la controversia, tal y como lo exige el art. 243, ordinal 4º del C.P.C.

Alegatos de la parte demandante:

Que por contrato de arrendamiento reconocido por ante notaría Pública Sexta de Caracas de fecha 05 de junio de 1992, recibió en calidad de arrendamiento a tiempo determinado un inmueble constituido por el apartamento distinguido como 11-A, edificio Topacio, en la segunda avenida de Los Palos Grandes, entre segunda y tercera transversal del Municipio Chacao.

Que en la cláusula tercera del contrato se fijó un lapso de duración de seis meses, sin renovación alguna, y que posteriormente suscribiera un nuevo contrato reconocido ante Notaría Pública el 06 de agosto de 1992. Que vencido el lapso se le permite seguir ocupando el inmueble y su arrendadora, continuó recibiendo el canon de arrendamiento, produciéndose la tácita reconducción del referido contrato.

Que por la negativa de INMOBILIARIA BENCA, C.A., a seguir recibiendo los cánones, procedió a consignarlos en marzo de 1993, ante el Juzgado Cuarto del Municipio Sucre del Estado Miranda, luego Décimo Tercero de Parroquia y posteriormente Juzgado Cuarto de Municipio. Que en la actualidad es el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio el correspondiente.

Que consta de documento protocolizado el 14 de mayo de 1993, que la sociedad mercantil INMOBILIARIA BENCA, C.A., dio en venta pura y simple a la sociedad civil EL TOPACIO, el inmueble constituido por el edificio El Topacio, del que forma parte el apartamento que le fuere dado en arrendamiento a la demandante. Que la adquirente Asociación Civil EL TOPACIO, adjudicó el apartamento 11-A a la ciudadana M.L.D.H., y que, desde la fecha de protocolización (07 de diciembre de 2007) es que la citada operación le es oponible como tercero.

Que según los contratos de arrendamiento, la cláusula décima quinta señala que INMOBILIARIA BENCA, C.A., le otorgó el derecho de preferencia para adquirir el inmueble.

Alegatos de la parte demandada:

Reconocen la existencia de los contratos de arrendamiento celebrados el 05 de junio de 1992 y el 06 de agosto de 1992, entre A.B.F.d.V. (demandante) e INMOBILIARIA BENCA, C.A (arrendadora). Reconocen el plazo de duración expresado en los referidos contratos.

Reconocen que por documento protocolizado el 14 de mayo de 1993, la arrendadora INMOBILIARIA BENCA, C.A., da en venta pura y simple a la Asociación Civil EL TOPACIO todo el edificio que contiene las Residencias El Topacio, señalando que en esta venta global del edificio, se incluyó el apartamento que la INMOBILIARIA BENCA, C.A., le había dado en arrendamiento a la demandante.

Afirman que contando desde la firma del primer contrato, es decir, desde el 03 de junio de 1992, a la fecha de la venta, es decir 14 de mayo de 1993, era de once meses y once días.

Que con la adjudicación a que se hace referencia, la arrendataria interpuso acción de nulidad de venta y derecho preferencia, en contra de la empresa INMOBILIARIA BENCA, C.A., y la Asociación Civil EL TOPACIO, acción que fue admitida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se decretó con fecha 22 de febrero de 1994 medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el apartamento 11-A de edificio El Topacio, siendo por esta razón a decir de los demandados, que se limitó el derecho a protocolizar el documento de propiedad correspondiente.

Que no es sino, hasta el 10 de mayo de 2007 luego que el tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que conoció posteriormente de la causa, donde se levantó la medida en virtud de la perención de la instancia.

Que ello demuestra que la demandante conoce desde esa fecha, quien es la verdadera propietaria del inmueble. Y, demuestra que además esta acción está evidentemente prescrita por cuanto ha transcurrido más de 15 años contados a partir del 14 de mayo de 1993, cuando la INMOBILIARIA BENCA, C.A., vende a la sociedad civil EL TOPACIO el edificio El Topacio.

DE LOS HECHOS EN LITIGIO

Como se sabe, los hechos en litigio son los de objeto de pruebas, en aplicación al art.506 del Código de Procedimiento Civil, y no los hechos convenidos por las partes. Sin embargo, conforme lo dispuesto en el artículo 509 CPC, deben valorarse todos los medios de autos (aún aquellos que versaren sobre hechos reconocidos).

Son hechos admitidos:

1. ) La existencia de dos contratos de arrendamiento celebrados por INMOBILIARIA BENCA, C.A. como arrendador y A.B.F.D.V. como arrendataria, en fechas 05 de junio de 1992 y 06 de agosto de 1992.

2. ) Que la arrendadora INMOBILIARIA BENCA, C.A. vendió el edificio Residencias El Topacio a la asociación civil El Topacio el 14 de mayo de 1993, en el que se encuentra el apartamento 11-A objeto de litigio.

3. ) Que a su vez, la asociación civil El Topacio, adjudicó el inmueble 11-A a la ciudadana M.L.D.H..

4. ) Que por documento protocolizado el 28 de diciembre de 2007, le fue trasladada la propiedad del apartamento 11-A a la ciudadana M.L.D.H..

   Son hechos en litigio:

1. ) El derecho de preferencia que dice tener el inquilino para sustituirse en la venta del apartamento 11-A, que le hiciera INMOBILIARIA BENCA, C.A., a la ciudadana M.L.D.H..

2. ) Que la arrendataria no tenga a juicio del demandado, mas de dos años en el inmueble y por ende no era susceptible de ser preferido en la venta en bloque del edificio.

3. ) Que sea a partir de la protocolización de la venta del apartamento 11-A, que se hiciera a la ciudadana M.L.D.H., desde que el arrendatario demandante tuvo conocimiento de dicho negocio.

   IMPUGNACIÓN DE PODER

   En la oportunidad probatoria la parte demandante impugnó el poder en cuanto a la sustitución de N.M.H., conforme al artículo 155 del CPC, aduciendo que la poderdante M.L.D.H. aparece domiciliada en México y que otorga en oficina consular, poder a N.M.H., y que ésta a su vez sustituye su poder a otras personas, sin señalar si N.M.H. es abogado.

   Al respecto este juzgador debe desechar los argumentos, porque si bien no aparece en el cuerpo del instrumento que la referida mandatario no es abogado, ni en la Ley de Abogados ni en el Código de Procedimiento señala que “deba” colocarse la profesión del mandatario, luego, es obvio que si se trata de un poder judicial, esto es, para actuar en juicio; debe verificarse ante el tribunal que corresponda esa condición (que sea abogado). Sin ello, ese poder no tendría validez en juicio.

   Luego, es obvio que si bien la demandante impugnó el poder en forma puntual, no ejerció la defensa conforme indica el Código de Procedimiento Civil, siendo lo propio pedir la exhibición a su contrario de los documentos que supuestamente acreditan el poder que sustituye, a tenor de lo previsto en el art.156 del CPC.

   Por tales motivos no puede desecharse el poder de representación de la co-demandada.

   DE LAS PRUEBAS

   Vistos los hechos en controversia, se analiza de seguidas el contenido del caudal probatorio, tal y como lo prevé el art.509 CPC:

   a.) Pruebas de la parte demandante: Con el libelo de demanda la parte demandante produjo los siguientes medios instrumentales:

1. ) A los folios 10 al 13, cursa en copia simple contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre INMOBILIARIA BENCA, C.A. y A.B.F.D.V.. Este documento fue presentado a su reconocimiento ante Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 05 de junio de 1992. Dicho medio no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele legalmente promovido a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

   Este hecho está aceptado por ambas partes, siendo en tanto este instrumento pertinente para demostrar que conforme a la cláusula tercera, la duración del contrato entre las partes era de seis (6) meses, contados desde el 03 de junio de 1992.

2. ) A los folios 14 al 17, cursa en copia simple contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre INMOBILIARIA BENCA, C.A. y A.B.F.D.V.. Este documento fue presentado a su reconocimiento ante Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 06 de agosto de 1992. Dicho medio no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele legalmente promovido a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Aunque este hecho también fue aceptado entre las partes, este medio acredita además que conforme a la cláusula tercera, la duración del contrato sería de un (1) año fijo, a partir del 03 de junio de 1992.

3. ) A los folios 18 al 20, cursa en copia simple documento público por medio del cual INMOBILIARIA BENCA, C.A., da en venta pura y simple a la Asociación Civil EL TOPACIO el edificio que contiene las Residencias El Topacio. Este hecho es reconocido por ambas partes, y de su recaudo por ser de naturaleza pública, se le tiene como legalmente promovido al no haber sido impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del CPC.

   El mismo acredita que el 14 de mayo de 1993, se efectuó el negocio jurídico de marras.

4. ) De los folios 21 al 29, cursan originales de recibos por concepto de arrendamiento expedido por INMOBILIARIA BENCA, C.A., los cuales se tienen por indicios al adminicular su contenido con los contratos de arrendamiento producidos a los folios 10 al 17. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del CPC.

5. ) De los folios 30 al 37, cursa copias certificadas expedidas por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, que por cumplir con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, se tienen como legalmente promovidas. De las mismas se establece la pertinencia, sobre la venta que la Asociación Civil EL TOPACIO da sobre el inmueble de autos (11-A) a la ciudadana M.L.D.H., debidamente autenticada en fecha 15 de julio de 1993, la cual aparece registrada el 07 de diciembre de 2007.

6. ) Confesión espontánea de la parte demandada (folios 155-156), en el sentido que según la demandante, la demandada en el escrito de contestación reconoce que la arrendadora originaria INMOBILIARIA BENCA, C.A., da en venta pura y simple a la Asociación Civil EL TOPACIO, el edificio El Topacio. Este juzgador desecha la prueba de confesión, por ser un hecho aceptado por la demandada la existencia de tal venta.

7. ) Confesión espontánea de la parte demandada (folios 155-156), en el sentido que según la demandante, la demandada en el escrito de contestación reconoce le adjudica en plena y exclusiva propiedad a la ciudadana M.L.D.H., el apartamento identificado como 11-A, como socia en la propiedad del inmueble antes identificado. Esta confesión se desecha como medio de prueba, por cuanto la contestación de demanda sólo señala que a la ciudadana M.L.D.H. le fue adjudicado el inmueble (11-A), habiéndose hecho previamente la venta en bloque (del edificio) de los antiguos propietarios a la Asociación Civil EL TOPACIO, quien le adjudicó finalmente a la co-demandada.

8. ) Confesión espontánea (folios 155-156), según la cual a decir de la promovente, cuando en la contestación de la demanda se reconoce la existencia y contenido del contrato de arrendamiento marcado “B” de fecha 06/08/1992, también está reconociendo su cláusula décima quinta cuyo tenor es el siguiente: “mediante la cual se le otorgo a la arrendataria el derecho de presencia en las mismas condiciones de un tercero”.

   El tribunal desecha la prueba de confesión promovida, porque no es cierto que en su contestación, la demandada haya confesado el hecho arriba indicado.

9. ) Al capítulo II, promovió una serie de recaudos con las letras C, D, E, F, G y H relativas a las consignaciones de arrendamiento que efectuara la ciudadana A.B.F.D.V., ante el tribunal Cuarto de Municipio Sucre del Distrito Sucre, de fecha 20 de abril de 1993 hasta el Juzgado 25º de Municipio (en la actualidad). Estos medios (folios 166-311 de la pieza I, folios 3-339 de la pieza II y folios 3-27 de la pieza III), si bien son legales porque constar certificados como exige el artículo 1384 del Código Civil, se desechan por ser impertinentes respecto a los hechos en litigio, en efecto no se está discutiendo si la arrendataria consignó debidamente o si se encontraba solvente en el pago de los arrendamientos; los hechos en litigio quedaron establecidos en capítulo anterior.

   2. De las pruebas de la parte demandada: Con la contestación de la demandada se presentó:

1. ) De los folios 107 al 121 (pieza I), cursa en copias simples demanda tramitada ante el Juzgado SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, intentada por la ciudadana A.B.F.D.V. en contra de INMOBILIARIA BENCA, C.A., y la ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO, por NULIDAD DE VENTA, y en forma subsidiaria el Derecho de Retracto Legal. Este medio no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele como legalmente promovido, proviniéndo de una actuación judicial, a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.

   Este medio es pertinente para probar el hecho alegado por la parte demandada, como es que el demandante en el presente juicio, si tuvo conocimiento de la venta a que se hace referencia en el juicio, desde el año 1994 por haber incoado demanda.

2. ) Cursa a los folios 122 al folio 131 (pieza I), fotocopias simples que por emanar de tribunales, se tiene como legalmente promovidas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del CPC. Son pertinentes para demostrar auto de admisión de demanda que guarda relación con el punto que antecede. Asimismo, contiene suspensión de decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de autos, así como, perención de la instancia decretada en esa causa.

   En la oportunidad de promoción de pruebas, la parte demandada se limitó a ratificar las pruebas que para ese entonces fueron promovidas por ambas partes.

   DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS

   Luego del debate probatorio y teniendo en cuenta los hechos controvertidos y los hechos admitidos, se llegan a las siguientes conclusiones:

   - A -

1. - La existencia de dos contratos de arrendamiento celebrados por INMOBILIARIA BENCA, C.A. como arrendador y A.B.F.D.V. como arrendataria, en fechas 05 de junio de 1992 y 06 de agosto de 1992.

2. - Que la arrendadora INMOBILIARIA BENCA, C.A. vendió el edificio Residencias El Topacio a la asociación civil El Topacio el 14 de mayo de 1993, en el que se encuentra el apartamento 11-A objeto de litigio.

3. - Que a su vez, la asociación civil El Topacio, adjudicó el inmueble 11-A a la ciudadana M.L.D.H..

4. - Que por documento protocolizado el 28 de diciembre de 2007, se protocolizó la propiedad del apartamento 11-A a la ciudadana M.L.D.H..

5. - Que la parte demandante A.B.F.D.V., intentó demanda en 1994, en contra de INMOBILIARIA BENCA, C.A. y la Asociación Civil EL TOPACIO por Nulidad de Venta y en forma subsidiaria el Retracto Legal.

6. - Que en el referido juicio se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de litis, y que, en 2007 fue levantada por haberse decretado la perención (folio 131).

   - B -

   Del material probatorio se pudo establecer dos aspectos importantes que ayudan a resolver la litis: En primer lugar, que no es cierto como aduce el accionante que desde la fecha de la protocolización de la venta en que se pretende subrogar por vía de retracto (2007), es que tuvo conocimiento del ese negocio jurídico; ya que se demostró que en 1994 la misma demandante había demandado por los mismos hechos, pero a ASOCIACION CIVIL EL TOPACIO e INMOBILIARIA BENCA, C.A. Por esto está intentando la acción fuera de la oportunidad prevista en el art.47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es un lapso de caducidad. En efecto, aunque el demandado asuma que la acción del demandante está prescrita, este juzgador no comparte su defensa, siendo que si está es caduca lo cual se puede declarar de oficio.

   Otro punto, la venta que se hace a la ciudadana M.L.D.H. en la que se pretende subrogar la demandante, tuvo como precedente, que el arrendador original INMOBILIARIA BENCA, C.A., vendió todo el edificio que contiene las Residencias El Topacio, siendo el comprador la Asociación Civil EL TOPACIO, lo que eximía de ofrecerlo en preferencia al inquilino, no por capricho, sino por ser previsión de la norma.

   Luego, es la Asociación Civil EL TOPACIO quien adjudica a la ciudadana M.L.D.H. el apartamento objeto de demanda de retracto legal.

   Aunado lo anterior, hay dos contratos de arrendamiento que aunque dispongan que “ambos” comienzan el 3 de junio de 1992, tenían duración de seis -6- meses fijos uno, y un -1- año fijo el otro, pero de cualquier modo al momento de hacerse la venta global del edificio (14 de mayo de 1993), son demostrativos que el arrendatario no tenía más de dos años ocupando el inmueble, como exige el art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En consecuencia, no procede el retracto legal arrendaticio por las siguientes razones:

   a.) El inquilino tuvo conocimiento de la venta en 1994, lo que trae como resultado, que actúa en este juicio fuera de la oportunidad prevista en el art.47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La acción está caduca.

   b.) El inquilino no tiene cualidad para subrogarse en la venta, toda vez, que no tenía más de dos (2) años en el inmueble en esa condición, como establece el art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   c.) No tiene derecho al retracto legal arrendaticio, porque se trata de una venta global, tal y como lo dispone el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, excluye el derecho de preferencia de los inquilinos en las ventas de edificios hechas en bloque o global como en el presente caso.

   Entonces, no hay razones para la procedencia de la presente demanda y debe declarase sin lugar por no haber prueba plena de los hechos demandados, a tenor de lo previsto en el art.254 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho, este juzgador en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue la ciudadana A.B.F.D.V. en contra de la ASOCIACION CIVIL EL TOPACIO y la ciudadana M.L.D.H., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandante al pago de las costas por haber resultado vencida en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 CPC.

Publíquese y notifíquese a las partes por haber sido dictado el fallo fuera del lapso natural.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRICION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En fecha 13 de abril de 2009.

EL JUEZ TITULAR

ABG. L.A.P.G.

LA SECRETARIA TITULAR

ABG. MARYEMMA FIGUEROA

En esta misma fecha, siendo las 1:30 p.m., se publicó la anterior sentencia dejando copia certificada de su idéntico contenido en el archivo del despacho. Se anotó en el libro diario con el Nro. 13.

LA SECRETARIA TITULAR

ABG. MARYEMMA FIGUEROA

LAPG/MF/CD.-

AP31-V-08-000089.-