Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 18 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

200 y 151°

PARTE ACTORA: A.A.G.D.O., G.M.D.S.O.G., A.A.D.S.O.G. y V.M.O.G., de nacionalidad Portuguesa, el primero y venezolanos los tres (03) últimos mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. E- 1.009.322, V- 5.887.028, V- 6.356.920 y V- 6.967.490 respectivamente, actuando en su condiciòn de legítimos herederos de la De Cujus ciudadana E.G.D.O., quien era titular de la cedula de identidad Nro. E- 793.395.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.F.S.A., abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 39.585.

PARTE DEMANDADA: W.D.J.R.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 12.237.816.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.R.C. y EDIGNA RAMIREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.212 y 46.147 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por Vencimiento de Prorroga Legal).

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003187.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por los ciudadanos A.A.G.D.O., G.M.D.S.O.G., A.A.D.S.O.G. y V.M.O.G., actuando en su condiciòn de legítimos herederos de la De Cujus ciudadana E.G.D.O., debidamente asistidos por el abogado J.F.S.A., mediante el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por Vencimiento de Prorroga Legal) al ciudadano W.D.J.R.R., y una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado.

Mediante auto de fecha 29 de Septiembre de 2009, fue admitida la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 08 de Octubre de 2.009, comparecen por ante este Juzgado los ciudadanos DE SA OLIVEIRA GLADYS, DE SA OLIVEIRA ANTONIO, OLIVEIRA VICTOR y G.D.O.A., asistidos por el abogado J.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.585, y mediante diligencia confieren poder apud acta al mencionado abogado para que los represente y defienda sus derechos e intereses.

En fecha 08 de Octubre de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa, asimismo ratifica la solicitud de medida de secuestro.

En fecha 13 de Octubre de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y deja constancia que hizo entrega de los emolumentos a los fines de la practica de la citación.

En fecha 27 de Octubre de 2.009, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano W.D.J.R.R., en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que le fue imposible practicar la citación de la parte demandada y a los f.d.L. consigna compulsa con orden de comparecencia.

En fecha 05 de Noviembre de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y mediante diligencia ratifica la solicitud de medida de secuestro.

En fecha 08 de Diciembre de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita copias certificadas y ratifica la solicitud de medida de secuestro.

En fecha 21 de Enero de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita la citación por carteles, asimismo ratifica la solicitud de medida de secuestro.

Mediante auto de fecha 28 de Enero de 2.010, este Tribunal acordó la citación de la parte demandada por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil.

En fecha 01 de Febrero de 2.010, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigno diligencia mediante la cual deja constancia que retira cartel de citación.

En fecha 22 de Febrero de 2.010, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna publicaciones del cartel de citación.

Mediante auto de fecha 26 de Abril de 2.010, este Tribunal designo como secretaria Ad-Hoc, a la ciudadana L.O., en su carácter de asistente de este Tribunal, a los fines de la fijación del cartel de citación.

En fecha 11 de Mayo de 2.010, comparece por ante este Juzgado la ciudadana L.O., en su carácter de secretaria Ad-Hoc, y deja constancia que fijo cartel de citación dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil.

En fecha 03 de Junio de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia ratifica la solicitud de medida de secuestro.

Mediante auto de fecha 19 de Julio de 2.010, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artìculo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acordó la medida de secuestro, así como la apertura del cuaderno de medidas, siendo decretada en la misma fecha.

En fecha 22 de Julio de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia deja constancia que retiro despacho contentivo de la medida de secuestro.

En fecha 27 de Julio de 2.010, comparece por ante este Juzgado el abogado E.C., inscrito en el Inpreabogado Nº 10.212, y consigna poder notariado que le fue otorgado por la parte demandada ciudadano W.D.J.R.R., para que defienda sus derechos e intereses, asimismo se da por citado y se opone a la medida de secuestro acordada.

En fecha 29 de Julio de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia solicita la notificación del Sindico Procurador Municipal, asimismo solicita copia certificada de todo el expediente.

En fecha 02 de Agosto de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación de la demanda y sus anexos.

Mediante auto de fecha 02 de Agosto de 2.010, este Tribunal admitió la reconvención propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 03 de Agosto de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y solicita se provea sobre la oposición a la medida de secuestro, así como sobre la solicitud de copias certificadas.

En fecha 05 de Agosto de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de contestación de la reconvención.

En fecha 06 de Agosto de 2.010, fue agregado al presente expediente oficio Nº DDA-0351-10, de fecha 05-08-2.010, y anexos proveniente de la Alcaldía de Caracas, Sindicatura Municipal Dirección de Apoyo Integral Contra los Desalojos Arbitrarios.

Mediante auto de fecha 10 de Agosto de 2.010, este Tribunal ordeno suspender la medida de secuestro decretada en fecha 19-07-2.010, y ordeno oficiar al Juzgado Distribuidor del Municipio Ejecutor de Medidas Judiciales de esta Circunscripción Judicial, comunicándole lo conducente.

En fecha 23 de Septiembre de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 23 de Septiembre de 2.010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.

Mediante auto de fecha 14 de Junio de 2.010, este Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes a dicho auto conforme a lo establecido en el artìculo 890 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alego la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar lo siguiente:

Que su causante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano W.D.J.R.R., sobre el inmueble de su propiedad, ubicado en la calle el Desvió, Sector La Bandera, distinguido con el Oro. 2, Residencias Bonfin, Nro. 22, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, (hoy Distrito Capital), el cual tenia un lapso de duración de seis (06) meses contados a partir del día 01 de Febrero de 2.004, siendo prorrogable a su vencimiento por periodos iguales y sucesivos de seis (06) meses más, conforme a lo estipulado en la cláusula cuarta del referido contrato, cancelando como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), mensuales hoy en día CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bsf. 150,oo), que la última prórroga automática del mencionado contrato venció el día 01 de Agosto de 2.008, notificándosele al arrendatario a través del Tribunal Undécimo (11º) de Municipio de este misma Circunscripción Judicial, en fecha 06-03-2008, de la no renovación del contrato de arrendamiento y que en consecuencia la prorroga legal a su favor comenzaría a regir a partir del día 02 de Agosto de 2.008, venciendo la misma el día 02 de Agosto de 2.009, fecha para la cual el arrendatario debía entregar el inmueble totalmente desocupado y libre de bienes y personas a sus respectivos propietarios, conforme a lo establecido en el articulo 38 letra “B”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que es el caso que el arrendatario W.D.J.R.R., se ha negado rotundamente a entregarles el inmueble desde la fecha que venció la prorroga legal respectiva, es decir el día 02 de Agosto de 2.009, a pesar de todas las gestiones que han hecho, incumpliendo así con su obligación de cumplir con lo pautado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con el suscrito con su causante E.G.D.O., para que cumpla o sea condenado a cumplir con su obligación de entregar el inmueble que se le arrendó, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento ya mencionado.

Que en razón de los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos es por lo que demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano W.D.J.R.R., para que cumpla o sea condenado a cumplir por el Tribunal con la entrega del inmueble que le arrendara su causante, todo de conformidad con lo preceptuado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento ya referido.

La representación judicial de la parte actora fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estima la demanda en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 1.800, oo), de conformidad con lo establecido en el artìculo 36 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal para ello la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado.

CUESTIONES PREVIAS.

Promueve y hace valer las cuestiones previas de defecto de forma por cuanto el escrito libelar no cumple con los requisitos de la demanda es decir conforme al numeral 2 del artìculo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que en la demanda deben de señalarse el carácter que tienen tanto el demandante como el demandado siendo el caso, que se omitieron tales requisitos, aun cuando solo se señala que los actores son herederos, que de igual manera no se señala con debida precisión cual es el objeto de la demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artìculo 1.167, del Código Civil, o se acciona conforme al artìculo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por vencimiento de prorroga legal, en el mismo orden no se señala o se hacen las conclusiones pertinentes conforme lo exige el numeral 5 del comentado artìculo, como tampoco se acompañaron los instrumentos fundamentales de la pretensión ya que solo se acompañaron fotocopia de un instrumento privado que conforme al artìculo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tiene validez, ni efecto alguno ya que solo deben producirse documentos públicos o privados reconocidos, por lo que se incumplió con tal requisito porque debió acompañarse el original del contrato de arrendamiento que es el instrumento fundamental de la demanda; que en consecuencia esa defensa previa de defecto de forma debe ser declara con lugar.

En ese mismo orden promueve la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de admitir la acción propuesta toda vez que se demanda conforme al articulo 1.167 del Código Civil y a la vez se acciona conforme al artìculo 39 del Decreto Legislativo sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia piden sean rechazados esos procedimientos contradictorios y se declare con lugar la defensa previa opuesta, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus representados, niega y rechaza, que la causante haya celebrado contrato de arrendamiento con su representado sobre el inmueble identificado en autos, niega y rechaza que la última prorroga legal haya vencido el día 01 de Agosto de 2.008, niega y rechaza que haya sido notificado por el Tribunal Undécimo (11) de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 06 de Marzo de 2.008, niega y rechaza que se haya vencido la prorroga legal desde el día 02 de Agosto de 2.009, niega y rechaza que su representado haya violado la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, niega y rechaza que su representado tenga que entregar el inmueble.

DE LA RECONVENCION.

Alega la representación judicial de la parte demandada, que su representado en su carácter de inquilino le fue entregado por la arrendadora una oferta de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el cual se le hizo en su carácter de inquilino, que en dicho instrumento si bien se describe el inmueble y se le da la primera opción se omitió el precio o monto por el cual se le ofertaba el inmueble, la forma de pago y la oportunidad para la protocolización de la venta, no obstante su representado le señalo a la apoderada y a la arrendadora señora E.G.O., su aceptación e interés de adquirir dicho inmueble por lo que les aceptó el monto del precio de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), verbalmente y le pidió copia del documento de propiedad, solvencias y la certificación del gravamen del inmueble, y hasta la presente fecha ni la apoderada abogada MARYORIE MASTROLONARDO, ni la arrendadora, ni la sucesión le han dado respuesta alguna, lo cual considera algo poco serio y una violación del artìculo 42 del Decreto con Rancio de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de igual manera viola el artìculo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y en consecuencia por todo lo antes expuesto en nombre de su representado reconviene a la parte actora sucesión de E.G.D.O., integrada por los ciudadanos A.A.G.D.O., G.M.O.D.G., A.A.G.D.O. y V.M.G.D.O., a quienes demanda para que convengan en dar cumplimiento a la oferta hecha por la arrendadora en fecha 24 de Junio de 2.007, en los términos convenidos.

La representación judicial de la parte demandada reconveniente estima la presente demanda a los solos efectos de la cuantía en la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), que equivale a 769 Unidades Tributarias.

CONTESTACION DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.

Alega la representación judicial de la parte actora reconvenida en el escrito de contestación de la reconvención, que la representación judicial de la parte demandada alegó en el escrito de contestación de la demanda que sus representados le hicieron una opción de venta al arrendatario del inmueble que ocupa en calidad de inquilino en fecha 02 de Junio del año 2007, la cual ha consignado a fin de fundamentar su reconvención propuesta, que por otro lado no es menos cierto que en el supuesto negado que dicha cuestionable oferta de venta tuviere alguna validez, ya que dicha proposición de venta efectuada por sus representados no cumplió con las formalidades que requiere la notificación de la Oferta de Venta estipuladas en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos vigente, el cual en su parte final dice de manera terminante, que en la notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Que asimismo el arrendatario tampoco cumplió con su obligación de notificar a sus representados de forma indubitable sobre la aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor y en el término de quince (15) días calendarios siguientes a contar desde la fecha del ofrecimiento, conforme a lo estipulado en el parágrafo único del artìculo 44, ya mencionado de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, por lo que en consecuencia no tiene validez alguna la aceptación hecha solo verbalmente por el arrendatario, tal y como lo alega él mismo en su escrito de reconvención, ya que dicha aceptación de la oferta de venta debe ser hecha de forma autentica (forma y solemnidades para la mayor firmeza y validez de un documento), e indubitable (documento cierto, verdadero y exacto que no admite duda), respuesta que nunca dio el inquilino a sus representados; demostrando de esa manera su desinterés en adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario y para la fecha que supuestamente se le ofreció en venta y que tampoco demostró interés alguno en comprar al momento que le hicieron la notificación judicial de la prorroga legal que disfruto, la cual acepto sin hacer ninguna oposición, lo que se evidencia ya que no consigno ningún documento de notificación a los propietarios contentivo de la aceptación a la oferta de la cuestionable opción de compra venta hecha a su favor por sus representados, por lo que consecuencialmente no se cumple en ese caso con ese requisito fundamental como lo es el de la supuesta indubitable y autentica por parte del arrendatario aceptación a la oferta de venta hecha por el propietario del inmueble, por lo que debe desestimarse y declararse sin lugar la mencionada temeraria reconvención propuesta por el arrendatario en su escrito de contestación a la demanda incoada en contra de sus representados.

Que en base a los argumentos de hecho y de derecho antes expuestos es que pide al Tribunal que desestime y declare sin lugar la reconvención propuesta por el demandado y arrendatario plenamente identificado anteriormente, por ser infundada y no cumplir con los requisitos exigidos en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el procedimiento de Preferencia Ofertiva contemplado en los artículos 42 y 44 y su parágrafo único 45 y 46 ejusdem, con todos los demás pronunciamientos de ley.

DE LAS PRUEBAS.

En la oportunidad legal para ello, solo la parte actora hizo uso de ese derecho que le confiere la Ley, promoviendo lo siguiente:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

Original de la solicitud de UNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS, signada con el Nro. 12344, nomenclatura del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, la cual corre inserta en autos a los folios seis (06) cal veintiséis (26) ambos inclusive; este Tribunal observa, que por cuanto las mismas no fueron desconocidas ni impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de la misma se desprende el carácter de herederos de los actores en el presente juicio, se le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Original de Notificación Judicial signada con el Nº AP31-S-2008-000405, practicada por ante el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de Septiembre de 2.009, solicitada por la ciudadana E.G.D.O., en su carácter de arrendadora del inmueble objeto del presente juicio, dicha notificación corre inserta en autos a los folios veintisiete (27) al cincuenta y seis (56) ambos inclusive.

Este Tribunal antes de pasar a valorar la notificación judicial señala lo siguiente: El Artículo 1.357 del Código Civil Establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera gozar de tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a.- Que el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b.- que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir conforme a la verdad.-

En el caso de autos la representación judicial de la parte actora consigna a los autos cursante a los folios veintisiete (27) al cincuenta y seis (56) ambos inclusive, Notificación Judicial signada bajo el N° AP31-S-2008-000405, practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 29 de Septiembre de 2.009, solicitada por la ciudadana E.G.D.O., en su carácter de arrendadora del inmueble objeto del presente juicio, desprendiéndose de la notificación lo siguiente:

…En el día de hoy Jueves Seis (06) de Marzo de 2008, siendo la 1:30 de la tarde, previa habilitación de todo el tiempo necesario se trasladó y constituyó el Tribunal en la siguiente dirección: apartamento distinguido con el número 2, ubicado en el Edificio Bonfin, número 22, Calle El Desvio, Sector La Bandera, Parroquia S.R.d.D.C., a fin de llevar a cabo la práctica de la Notificación Judicial a que se contrae la presente solicitud. Acompaña al Tribunal el abogado J.F.S.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 39.585, en su carácter de Apoderado Judicial de la solicitante ciudadana E.G.d.O.. Seguidamente el Tribunal una vez constituido en el inmueble arriba identificado se hizo presente una persona quien dijo ser y llamarse como queda escrito ciudadana Diatner A.M.B., titular de la cedula de identidad Número 12.118.909, a quien el Tribunal le impuso de su misión y quedó en cuenta de ello. Seguidamente el Tribunal le hizo entrega a la notificada copia de la presente solicitud. En este estado el Tribunal cumplida su misión como ha sido ordena el regreso a su sede. Es todo, se leyó y firman (OMISSIS)…

En consecuencia por cuanto dicho instrumento público, ha sido efectuado por un funcionario competente como lo es la Juez del Juzgado Undécimo de Municipio de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; facultada para dar fe pública y hace plena fe, así entre las partes de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos, 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de sus funciones y dejó constancia de todo lo realizado por él y de todo lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la Ley esta llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana E.G.D.O. (la arrendadora) y el ciudadano W.D.J.R.R., (el arrendatario) en fecha 01 de Febrero de 2.004, el cual corre inserto en autos a los folios treinta (30) al treinta y dos (32) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido, ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo y 1363 del Código Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de certificado de liberación Nº 4037, contentivo de Declaración herencia de fecha 29 de Julio de 1992, emanado del Ministerio de Hacienda, Administración de Hacienda Región Capital, Administración de Rentas Departamento de Sucesiones, el cual corre inserto en autos a los folios treinta y tres (33) al cuarenta (40) ambos inclusive, de la misma se desprende la relación de los bienes que forman parte del activo hereditario dejado por el ciudadano A.D.S.O.D.S., cónyuge de la ciudadana E.G.D.O., (fallecida) madre de los actores en el presente juicio, del mismo se evidencia la existencia del inmueble objeto del presente juicio; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, ni desconocido por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Copia fotostática de documento de Opciòn de Compra Venta del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos al folio noventa y nueve (99); por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes la misma fuerza probatoria que un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones formuladas por los otorgantes; y por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por el adversario se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO.

Como punto previo a la sentencia quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre lo alegado por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda:

CUESTIONES PREVIAS DE DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA

Con referencia a la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el numeral 2º, del artìculo 340 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, alegando que en la demanda debe señalarse tanto el carácter que tiene el demandante como el demandado, siendo el caso que les ocupa que se omitieron tales requisitos, aun cuando solo se señala que los actores son herederos.

De una revisión y análisis efectuado al libelo de la demanda quien aquí juzga con relación al alegato de la parte demandada referente a que en el libelo se omitió señalar tanto el carácter que tiene el demandante como el demandado observa que se desprende de dicho libelo el cual corre inserto en autos a los folios dos (02) al cinco (05) ambos inclusive, específicamente en el folio cinco (05) lo siguiente: “…En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos es que demandamos por Cumplimiento de Contrato al ciudadano W.D.J. ROJAS RIOS…” evidenciándose con esto que si se cumplió en el libelo con el requisito establecido en el artìculo 340 ordinal 2º, del Código de Procedimiento Civil, y por tal razón se declara SIN LUGAR, la cuestión previa invocada. Y ASI SE DECLARA.

Con referencia al alegato de la representación judicial de la parte demandada, de que no se señalo en el libelo de demanda con debida precisión cual es el objeto de la demanda, si el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artìculo 1.167, del Código Civil, o se acciona conforme al artìculo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por vencimiento de prorroga legal, así como tampoco señalaron las conclusiones pertinentes conforme lo exige el numeral 5 del artìculo 340, del Código de Procedimiento Civil, y que tampoco se acompañaron los instrumentos fundamentales de la pretensión ya que solo se acompaño fotocopia de un instrumento privado que conforme al artìculo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tiene validez, ni efecto alguno, debiendo acompañar el original del contrato de arrendamiento que es el instrumento fundamental de la demanda.

Quien aquí decide antes de pasar a pronunciarse con respecto al alegato de que en la demanda no se señalo con precisión el objeto, considera pertinente citar lo establecido en el artìculo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 4º, el cual establece lo siguiente:

…El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos temporales OMISIS…

Visto el anterior alegato quien aquí decide observa que la representación judicial de la parte demandada al hablar del objeto en el libelo, se refirió, a que el mismo no se había señalado con precisión ya que no se sabia si se demandada el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artìculo 1.167, del Código Civil, o se accionaba conforme al artìculo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por vencimiento de prorroga, ahora bien se desprende de la normativa legal antes invocada, que el objeto de la pretensión esta referido, a la cosa mueble, inmueble o títulos que se reclama; desprendiéndose del libelo de la demanda que el caso de marras el objeto es un inmueble, el cual esta planamente identificado; motivo por el cual se declara SIN LUGAR el defecto de forma de la demanda invocado. Y ASI SE DECIDE.

Con relación al alegato de que no se acompaño a la demanda el instrumento fundamental de la pretensión, por cuanto solo se acompaño fotocopia de un instrumento privado el cual no tiene validez, ni efecto alguno, debiendo acompañar el original del contrato de arrendamiento.

Antes de decidir el punto anterior quien aquí sentencia considera necesario citar lo establecido en los artículos 444 del Código Civil, y los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil: los cuales disponen lo siguiente:

ARTICULO 429 CPC: “…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio en originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones, fotografías, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si ha sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco (05) días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si son aceptadas expresamente por la otra parte

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuara mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstara para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…”

ARTICULO 444 CPC: “…La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (05) días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento…”

ARTICULO 1.363 C.C: “…El documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones…”

ARTICULO 1.364 C.C: “…Aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, esta obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.

Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante…”

Ahora, si bien es cierto que la representación judicial de la parte actora trajo a los autos el instrumento fundamental de la presente acción, es decir (contrato de arrendamiento) en copia fotostática, el cual corre inserto a los folios treinta (30) al treinta y dos (32) ambos inclusive, no es menos cierto y así se desprende de la normativa legal antes invocada que las copias fotostáticas se tienen como fidedignas cuando no son impugnadas, bien sea en el acto de contestación de la demanda, cuando fueren consignadas con el libelo, o dentro de los cinco (05) días siguientes si fueren producidas en la promoción de pruebas, en el caso de marras la copia fotostática del contrato de arrendamiento fue consignada con el libelo de la demanda, debiendo la parte demandada desconocer o impugnar la misma en el acto de la contestación cosa que no hizo, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas, se les otorgo pleno valor probatorio en la promoción de la pruebas; motivo por el cual se declara SIN LUGAR, el defecto de forma de la demanda invocado. Y ASI SE DECLARA.

DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 11º

(DEL ARTICULO 346 DEL CPC).

Con relación a la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que se demanda conforme al artìculo 1.167 del Código Civil, y a la vez se acciona conforme al artìculo 39 del Decreto Legislativo sobre Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando que sean rechazados dichos procedimientos por ser contradictorios.

Quien aquí decide de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente observa, que mediante auto de fecha 29 de Septiembre de 2009, fue admitida la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dicha admisión fue realizada previo análisis del efectuado al libelo de la demanda al observar este Juzgado que dicho libelo cumplió con lo requisitos de ley; por lo que nada declara SIN LUGAR, la cuestión previa invocada. Y ASI SE DECLARA.

DE LA RECONVENCION.

Alega la representación judicial de la parte demandada, que a su representado le fue entregado por la arrendadora una oferta de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual se le hizo en su carácter de inquilino, y que en dicho instrumento si bien se describe el inmueble y se le da la primera opción de venta se omitió el precio o monto por el cual se le ofertaba el inmueble, la forma de pago y la oportunidad para la protocolización de la venta, y no obstante su representado le señalo a la apoderada y a la arrendadora su aceptación e interés de adquirir dicho inmueble por lo que les aceptó el monto del precio de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), y hasta la presente fecha ni la apoderada abogada MARYORIE MASTROLONARDO, ni la arrendadora, ni la sucesión le han dado respuesta alguna, lo cual una violación del artìculo 42 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artìculo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y por tal motivo todo lo antes expuesto en nombre de su representado reconviene a la parte actora sucesión de E.G.D.O., integrada por los ciudadanos A.A.G.D.O., G.M.O.D.G., A.A.G.D.O. y V.M.G.D.O., a quienes demanda para que convengan en dar cumplimiento a la oferta hecha por la arrendadora en fecha 24 de Junio de 2.007, en los términos convenidos.

A los fines de pronunciarse sobre lo antes expuesto esta juzgadora trae como colorario expresado por el autor J.L.V., en su libro ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, paginas 165 al 167, lo cual textualmente reza:

ARTICULO 44: “…A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”

PARAGRAFO UNICO: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiese aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta…”

La señalización del precio de venta y la forma de pago a entender de nuestra jurisprudencia: “Son elementos esenciales del aviso previsto en la mencionada norma legal a fin de que el arrendatario conozca los detalles de la operación proyectada o relizada, y esté en capacidad de ponderar la posibilidad o convivencia de ejercer o no el derecho de retracto que le concede la ley.

La notificación del propietario al arrendatario debe ser hecha mediante documento auténtico, es decir, ante funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de declaración de oferta contenida en la notificación; en igual forma, es decir, en forma auténtica deberá el arrendatario notificar al propietario, de manera cierta, clara y precisa, su determinación de adquirir o no el inmueble, en el término de quince días, calendarios a contar de la fecha de ofrecimiento.

Ahora bien visto el anterior alegato y de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente se observa que si bien es cierto corre inserta en autos al folio noventa y nueve (99), copia fotostática de la Opción de Compra Venta, realizada por los propietarios ciudadanos E.G.D.O., A.G.D.O., G.D.S.O.G., A.D.S.O.G. y V.D.O.G., al ciudadano W.D.J.R.R., arrendatario del inmueble objeto del presente juicio, no es menos cierto y así se desprende del análisis efectuado a dicha opción de compra venta, que está no cumplió con los requisitos establecidos en el articulo 44 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, ya que como lo establece la normativa legal antes invocada la notificación de venta debe realizarse mediante documento autentico, ante funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de declaración de oferta contenida en la misma; así mismo no se evidencia de autos que la arrendataria haya dado cumplimiento a lo establecido en el parágrafo único, de la normativa legal antes invocada, es decir notificar al arrendador o propietario su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el término de quince (15) días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento, es decir a partir del día 24 de Junio de 2007, por lo que teniendo en cuenta que la referida opción de compra venta no cumplió con lo requisitos de ley, antes transcritos, esta Juzgadora declara SIN LUGAR, la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Quedaron los limites de la presente controversia alegando la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda que su causante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano W.D.J.R.R., sobre el inmueble de su propiedad, plenamente identificado en autos, el cual tenia un lapso de duración de seis (06) meses contados a partir del 01-02-2.004, siendo prorrogable a su vencimiento por periodos iguales y sucesivos, asimismo se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bsf. 150,oo), que la última prórroga automática venció el 01-08-2.008, y en fecha 06-03-2008, se le notificó al arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento y que la prorroga legal a su favor comenzaría a regir a partir del día 02-08-2.008, y vencería venciendo la misma el día 02 de Agosto de 2.009, debiendo el arrendatario a su vencimiento entregar el inmueble, siendo el caso que el arrendatario se ha negado a entregarles el inmueble a pesar de todas las gestiones que han hecho, motivo por el cual demandan al ciudadano W.D.J.R.R., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Por su parte el demandado en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representados.

Asimismo hace valer las cuestiones previas de defecto de forma de la demanda, conforme al numeral 2 del artìculo 340 del Código de Procedimiento Civil, asimismo alego que no se señalo con precisión cual era el objeto de la demanda, que de igual forma no se acompaño al libelo el instrumento fundamental de la presente acción; también promueve la cuestión previa del ordinal 11º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, y por último reconviene a la parte actora. Esta Juzgadora deja constancia que dichos puntos fueron resueltos mediante punto previo.

Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa que en fecha 01 de Agosto de 2.008, venció la última prorroga automática del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, suscrito con el arrendatario ciudadano W.D.J.R.R., en fecha 01-08-2004, con un lapso de duración de seis meses (06), prorrogable automáticamente por periodos iguales, y en fecha 06-03-2008, los propietarios notificaron al arrendatario a través del Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de la no renovación del contrato de arrendamiento, y que a partir del día 02-08-2008, comenzaría a correr la prórroga legal que le correspondía, finalizando la misma en fecha 02-08-2009, debiendo el arrendatario entregar el inmueble al término de dicha prorroga, cosa que no hizo; en consecuencia por cuanto ha quedado demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes; ya que el arrendatario ciudadano W.D.J.R.R., debió entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal y no lo hizo, incumpliendo de esta manera con lo establecido en el contrato de arrendamiento y teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos; esta Juzgadora considera pertinente aplicar lo dispuesto en el artìculo 1.160, del Código Civil, el cual establece que, “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley…”; en consecuencia ateniéndose a la norma de derecho antes transcrita, esta sentenciadora considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (por vencimiento de prorroga legal) siguen los ciudadanos A.A.G.D.O., G.M.D.S.O.G., A.A.D.S.O.G. y V.M.O.G., en su condiciòn de legítimos herederos de la De Cujus ciudadana E.G.D.O. contra el ciudadano W.D.J.R.R.. Y ASI DE DECLARA.

DE LA CONDENATORIA DE LAS COSTAS.

El apoderado judicial de la parte actora no indicó en su escrito libelar, la condenatoria en costas, por lo que esta sentenciadora señala que dicha condenatoria, prevista en el articulo 274 del Còdigo de Procedimiento Civil, esta condicionada al solo supuesto de que la parte contra la cual se emita sea vencida totalmente en un proceso o en una incidencia. El mencionado artìculo establece lo siguiente:

… A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas…

La Jurisprudencia de nuestros Tribunales ha declarado, en la interpretación de esta norma lo siguiente: >, en este orden de ideas y de acuerdo con los términos del precepto legal, se considera que las costas vienen a ser una condenatoria de derecho, es decir, una consecuencia del fallo que declaro vencida totalmente a una de las partes, es por lo antes expuesto que esta Sentenciadora condena en costas a la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. DECLARA CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (vencimiento de prórroga legal) siguen los ciudadanos A.A.G.D.O., G.M.D.S.O.G., A.A.D.S.O.G. y V.M.O.G., en su condiciòn de legítimos herederos de la De Cujus ciudadana E.G.D.O. contra el ciudadano W.D.J.R.R., (partes plenamente identificadas en autos), y se condena a la parte demandada a:

PRIMERO

Se ordena la entrega material del inmueble ubicado en la calle el Desvió, Sector La Bandera, distinguido con el Oro. 2, Residencias Bonfin, Nro. 22, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, (hoy Distrito Capital).

Déjese, copia certificada de la presente decisión, en el copiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas a los Dieciocho (18) día del mes de Noviembre del año dos mil Diez. (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

LA SECRETARIA ACC

ABG. NAYDI M. COLON G

En esta misma fecha, siendo las 01:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACC

AAML/AASS/Naydi

Exp. Nro. AP31-V-2.009-003187