Decisión nº 09-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 18 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

200° y 151°

Parte Demandante:

A.R.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.074.066, hábil y de este domicilio, actuando por sus propios derechos.

Apoderado Judicial de

la Parte Demandante:

K.J.M.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.505.555, e inscrita en el Inpreabogado Nº 112.708.

Parte Co-Demandada:

J.G.B.P. y J.O.J.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-9.467.453 y V-10.160.663, respectivamente, hábiles y de este domicilio.

Abogado Asistente de

la Parte Demandada:

E.C.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.974.870, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 98.363.

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento. (Apelación)

Expediente N° 480-2007

PARTE NARRATIVA

Suben a esta Alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada A.R.d.C., contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Noviembre de 2007.

En fecha 08 de Octubre de 2007, el Tribunal A quo admite la demanda. (F. 26)

En fecha 29 de Octubre de 2007, el Alguacil del Tribunal Aquo expone que citó a los ciudadanos G.B.P. y J.O.J.S.. (Fls. 27 al 29)

En fecha 31 de Octubre de 2007, la parte co-demandada debidamente asistidos de abogado presentaron escrito de contestación a la demanda. (Fls. 30 al 32)

En fecha 01 de Noviembre de 2007, la Abogada A.R.d.C. presenta escrito en el cual expone: que la presunta falta de cualidad alegada por la parte demandada es improcedente, por cuanto es la arrendataria del inmueble objeto de litis, y tiene administrándole dicho galpón por más de dieciséis (16) años, por contrato de administración verbal celebrado con la señora E.V.C.. De allí, que solicita que se declare en la oportunidad procesal esa presunta falta de cualidad sin lugar, y la demanda con lugar de acuerdo a lo solicitado en el libelo de demanda. (F. 33)

En fecha 05 de Noviembre de 2007, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. (Fls. 34 al 35)

En fecha 05 de Noviembre de 2007, la parte demandante confirió poder apud acta a la Abogada K.J.M.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 112.708. (F. 36)

En fecha 07 de Noviembre de 2007, el Tribunal mediante auto agrega y admite las pruebas presentadas por la parte demandante. (F. 37)

En fecha 12 de Noviembre de 2007, la ciudadana E.V.C., confirió poder apud acta a las Abogadas Oryelly del Valle C.R. y A.R.d.C., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 11. 373 y 28.362, respectivamente. (F. 38)

En fecha 12 de Noviembre de 2007, la ciudadana E.V.C., debidamente asistida de abogado expone: que en supuesto negado que la Abogada A.R.d.C. no tenga cualidad, ella si la tiene, debido a que ella autorizó verbalmente a la abogada para que lo alquilara, lo cual hace desde hace más de dieciséis años, sin haberse presentado problema alguno relacionado con el inmueble en el cual es co-propietaria en un 50% y el otro 50% de sus hijos. (F. 39)

En fecha 14 de Noviembre de 2007, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, practicó la inspección judicial promovida por la parte actora. (Fls. 40 al 43)

En fecha 14 de Noviembre de 2007, la abogada Oryelly C.R., presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas. (Fls. 44 al 49)

En fecha 21 de Noviembre de 2007, el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia. (Fls. 50 al 59)

En fecha 23 de Noviembre de 2007, la abogada A.R.d.C. apela de la decisión de fecha 21 de Noviembre de 2007. (F. 60)

En fecha 27 de Noviembre de 2007, el Tribunal acuerda oír la apelación en ambos efectos. (F. 61)

En fecha 05 de Diciembre de 2007, este Tribunal previa distribución recibió el Expediente con Oficio N° 3190-58, de fecha 27 de Noviembre de 2007, constante de sesenta y dos (62) folios útiles; le dio entrada e inventarió bajo el Nº 480-2007 (F. 64)

En fecha 10 de Diciembre de 2007, la Abogada A.R.d.C. presentó escrito en el cual fundamenta su apelación. (Fls. 65 al 69)

PARTE MOTIVA

Esta Alzada observa, que el Tribunal A quo dictó sentencia declarando sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la parte demandante Abogada A.R.d.C. contra los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S.; asimismo se condenó en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.

Igualmente, observa que el recurrente en su escrito de apelación manifiesta que:

“…el Tribunal de la causa dictó sentencia y declaró sin lugar la demanda sin fundamento alguno, ya que la sentenciadora no se tuvo a lo alegado y probado en autos, violando flagrantemente el artículo 12 del CPC… (…omisisis…)

….se demandó, la resolución del contrato de arrendamiento firmado entre los demandados y mi persona, por ante la Notaría Pública Segunda de ésta Ciudad el día 24 de Enero de 2007, bajo el Nº 58, tomo 06, de los libros respectivos, y el mismo consistió sobre un galpón en el cual funciona un estacionamiento, donde entran y salen numerosos vehículos. Los arrendatarios se comprometieron a no dejar vehículos estacionados frente al inmueble que sirve de casa de habitación de la propietaria la ciudadana E.V.C.. (…omissis…) Ciudadano Juez, en el contrato de arrendamiento no se estipuló que los arrendatarios podían dejar el estacionamiento sólo, es decir, que la propietaria lo cuidara tácitamente. Y los mismos durante el transcurso del contrato comenzaron a dejar sólo el galpón, quedando tácitamente encargada del mismo la señora E.V.C., quien lo hacía en compañía de un perro lo cual está probado en la inspección Judicial, cuando se dejó constancia de la presencia de ese animal en el galpón. Motivo a éste hecho es que me vi precisada, hacerles firmar a los demandados un documento privado, el cual se firmó el día 14 de Septiembre de 2007, ellos y yo, en el cual se comprometieron ambos arrendatarios a no dejar sólo el galpón, cuidándolo la señora EFIGENIA, tácitamente y se resaltó en el mismo, que el incumplimiento del contrato privado, a partir del día 14 de Septiembre de 2007 daría lugar de inmediato a que la arrendadora, demandara la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble y que serían de sus respectivas cuentas los gastos que ocasionara la demanda, así como los honorarios que se causaren. Y como lo dije en el libelo de demanda, esa misma tarde del día 14 de Septiembre, volvieron a dejar sólo el estacionamiento. (omissis)… en la oportunidad de la contestación de la demanda, los demandados fueron asistidos por el abogado E.C.R., rechazaron y contradijeron la misma. Ese día los demandados tenían que haber impugnados o desconocido el documento privado y no lo hicieron, quedando de ésta manera reconocido por los demandados y en consecuencia aceptaron todos los hechos alegados en ese documento, tal y como lo preceptúa el artículo N° 444 del Código de Procedimiento Civil, y ésta es la prueba irrefutable de los hechos alegados en el libelo de demanda…(omissis)…si no se reconoce o se niega documento privado, en la contestación de la demanda o dentro de los cinco (5) días siguientes de haber sido producido, quedará reconocido el instrumento, y el que no lo impugnó, hace prueba en contra suya, que fue lo que sucedió en el presente caso, porque aceptaron los hechos allí narrados. (…omissis…) La Juez de la causa le dio pleno valor probatorio a dicho documento privado, tal y como consta en la Sentencia,…(omissis)…, siendo el referido documento el fundamento de la demanda. (…omissis…) Los demandados no promovieron pruebas. Las que constan en autos, fueron promovidas por mi persona. (…omissis…) Continua la Juez, en su Sentencia manifestando que como ella no es experta en la materia y que como no se nombró un experto, no puede llegarse a la certeza, del momento en que las mismas o sea de que los daños que presenta el piso el galpón, se efectuaron, y que como los Arrendatarios, admitieron que los iba a reparar, debe forzadamente a (sic) inferirse que asumen tales daños, y que como los mismos, en la cláusula SEXTA del Contrato de Arrendamiento, convinieron en realizar las reparaciones locativas, durante el tiempo de duración del Contrato de Arrendamiento, que es de un (1) año, y que como el mismo está vigente aún, y que los mismos, no se han negado de manera alguna a repararlos, y que como no ha vencido el plazo, según la Juez, no existe incumplimiento de la obligación de reparaciones locativas, por parte de los Arrendatarios, y declaró la Demanda Sin Lugar, por este motivo. (…omissis…) que el contrato de arrendamiento se vence el día 12 de Enero de 2008, y la inspección se realizó a mediados del mes de Noviembre y aún los arrendatarios no habían comenzado la reparación del piso del galpón, una cosa es que manifiesten que lo van arreglar y otra muy distinta que lo hagan, esto por una parte y or (sic) otra olvida la Sentenciadora, que el documento privado quedó reconocido por los demandados, y que es el fundamento principal de la demanda, pues los inquilinos aceptaron y firmaron, que el incumplimiento de ese documento privado, le dejaba en plena libertad de inmediato, de demandar la resolución del contrato de arrendamiento, que fue lo que precisamente hice y lo más grave aún Ciudadano Juez, que la Inspección Judicial quedó probado, que la Señora M.G., esposa de J.O.J., Co-demandado en la presente causa, está domiciliada dentro del galpón, junto con su esposo y el galpón fue alquilado por ellos para estacionamiento de vehículos, por lo que la violación del contrato de arrendamiento se evidencia una vez más…(omissis)… esta sentencia como ya dije, es violatoria del artículo N° 12 del Código de Procedimiento Civil, e igualmente de la transcrita en el artículo 444 del C.P.C., y a tal efecto violatoria e igualmente, del artículo N° 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como es el debido proceso, (…omissis…) solicito a Usted muy respetuosamente, revocar en toda y en cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Tribunal Aquo, en éste expediente, el día 21 de noviembre de 2007, y se ordene de inmediato la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble, totalmente desocupado de personas de vehículos y otras cosas, con sus respectiva condenación en costas, para que así se haga justicia, ya que en éste caso, la propietaria del galpón, es una persona discapacitada.

Visto lo anterior, esta Superioridad pasa a pronunciarse de la sentencia recurrida, en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD

Es alegada la falta de cualidad de la accionante, por la parte co-demandada, en virtud de que a su decir, la demandante actúa en la presente causa sin asistir a la propietaria del bien objeto de litis, ni tampoco presenta poder como lo exige los artículos 150, 151 y 152 del Código de Procedimiento Civil, supuestos que no se cumplen en este proceso, por ende, está viciado de nulidad absoluta. De allí, que es necesario hacer un pronunciamiento sobre uno de los aspectos imprescindibles en toda relación jurídica de carácter sustancial, como es la cualidad o capacidad para ser parte del presente proceso.

A tal efecto, resulta indispensable analizar lo que se debe entender por cualidad, y en este sentido, el maestro L.L. en su obra “Contribución al Estudio de la Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, P. 189, destaca lo siguiente:

…en materia de cualidad, la regla es que allí donde se afirma tener un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…

Asimismo, el reconocido tratadista Ricardo Henríquez La Roche en su libro “Instituciones de Derecho Procesal”, P. 123, afirma que:

El interés legítimo del sujeto es condición necesaria en la relación sustancial y en la relación procesal. El interés que una persona puede experimentar en la consecución de un bien patrimonial o extrapatrimonial es legítimo cuando es justo, debido; en este sentido debe entenderse la palabra Derecho, como sinónimo de lo derecho, lo recto, la ipsa res iusta. La legitimidad proviene de la justicia que asiste ese interés, respaldada por la ley. Por tanto el interés legítimo, en este sentido, es el núcleo y motor del derecho subjetivo.

Igualmente, debe partirse del criterio establecido por la Sala Constitucional en su sentencia N° 3.592, de fecha 06 de Diciembre de 2005, al señalar lo siguiente:

…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “allí donde se afirma tener un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción al estudio de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana.pg.189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: M.P.), (1) la falta de cualidad afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

(omissis…)

Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.

(Subrayado del Tribunal).

Visto los razonamientos doctrinales y jurisprudencial anteriormente transcritos a los cuales se adhiere quien sentencia, el criterio en la materia es que el interés es sinónimo de cualidad a los efectos del artículo 361 de la norma adjetiva, en virtud de lo cual, analizar la falta de cualidad es también analizar la falta de interés. Así se establece.

En el caso subjudice, quien aquí juzga pasa a verificar si efectivamente la Abogada A.R.d.C., la cual se acredita el carácter de arrendadora y administradora del inmueble objeto de litis, tiene o no cualidad para estar en el presente juicio. De allí, que es oportuno hacer mención a los interesados en una relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

a) El propietario.

b) El arrendador y el arrendatario.

c) El subarrendador y el subarrendatario.

d) El usufructuante y el usufructuario.

e) Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

(Subrayado del Tribunal)

En este sentido, es necesario señalar al autor A.E.G.F., en sus Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa:

“El término “interesado” viene a constituir el señalamiento que se le hace a todo aquel que tenga que ver con la relación arrendaticia, específicamente con el procedimiento administrativo que no necesariamente, es parte en el contrato. En este sentido, se consideran partes al arrendador y arrendatario y lo mismo sucede con el subarrendador y el subarrendatario aun cuando en este caso, al arrendatario de la primera relación, en la segunda, se convierte en arrendador en su condición de subarrendador. Pero lo importante es que a las partes también se les considera interesados, debido a que les importa el resultado de la relación arrendaticia de una manera u otra.

Con respecto al propietario, se le señala en el literal a) como de primero, porque efectivamente es el primer interesado y es quien puede delegar el arrendamiento de su inmueble a terceros, con el carácter de administradores, bien sea persona natural o jurídica, los cuales deben considerarse también interesados como lo prescribe el parágrafo único de la norma. En este caso, debe existir un instrumento que acredite dicha representación y la cual a su vez, debe señalarse en el contrato de arrendamiento. Por supuesto, en el contrato de representación deben acreditarse sus facultades incluyendo las de regulación. (Subrayado del Tribunal)

Evidentemente, que la ley especial establece claramente quienes son los interesados en una relación arrendaticia, bien sea el propietario, arrendador y arrendatario, subarrendador y subarrendatario, usufructante y usufrutuario, y aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo; pero al mismo tiempo queda abierta la posibilidad de que sean interesados las personas naturales y jurídicas, siempre y cuando su actividad habitual sea la de administrar inmuebles y exista un instrumento que acredite dicha representación y el cual se debe señalar en el contrato de arrendamiento.

En tal sentido, quien aquí juzga después de revisar las actas procesales observa que en el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.R.d.C. y los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S., en fecha 24 de Enero de 2006, se evidencia lo siguiente:

Entre nosotros, A.R.D.C., venezolana, mayor de edad, Abogada en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N° 3.074.066, domiciliada en ésta Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Actuando en este acto como Administradora de inmuebles por una parte y por la otra la Ciudadana (sic) J.G.B.P. y J.O.J.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula (sic) de identidad N° 9.467.453 y 10.160.663, de este domicilio. Hemos convenido hemos convenido (sic) en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: Para los efectos de éste contrato, la primera nombrada se denominará la ARRENDADORA y los segundos nombrados los ARRENDATARIOS. SEGUNDA: La ARRENDADORA, da en calidad de Arrendamiento a los ARRENDATARIOS, un inmueble (galpón), ubicado en Barrio Sucre, calle 1, Nº 3-110, San Cristóbal, Estado Táchira; propiedad de la Ciudadana E.V.C., ya identificada.

(Negritas del Escrito y Subrayado del Tribunal)

En efecto, se desprende de lo antes transcrito, que la ciudadana A.R.d.C., funge en su carácter de administradora del inmueble, y es quien suscribe conjuntamente con los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S., el contrato de arrendamiento de marras. Por consiguiente, considera esta Alzada que la ciudadana E.V.C., propietaria del inmueble objeto de litis, delegó la administración del mismo a la abogada precitada, y siendo ésta la administradora y arrendadora del inmueble, es interesada en la relación arrendaticia, y en consecuencia, tiene cualidad para ser parte en el presente proceso. Así se decide.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

 PARTE DEMANDANTE:

1- Copia Certificada del contrato privado suscrito entre A.R.S., (Administradora y Arrendadora del inmueble objeto de litis), y los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S. (Arrendatarios), de fecha 14 de Septiembre de 2007.

Esta prueba este Tribunal, no le concede valor probatorio alguno, por cuanto, no es el contrato susceptible de la resolución solicitada, y en el mismo no existen obligaciones recíprocas, que es lo primordial en la referida acción de resolución.

2- Copia simple de la Sentencia de Divorcio registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 11 de Agosto de 2000.

Esta prueba este Juzgador no le concede valor probatorio alguno, por cuanto, de la misma no se demuestra ningún hecho controvertido.

3- Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 24 de Enero de 2007, por ante la Oficina Notarial Segunda de San C.d.E.T..

Esta prueba este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente. Del mismo se desprende la relación arrendaticia existente entre la abogada A.R.d.C. y J.G.B.P. y J.O.J.S., así como las obligaciones contractuales que regirán para cada una de las partes.

4- Prueba de confesión hecha por los demandados en la contestación de la demanda.

En relación a esta prueba, el Tribunal debe referir el criterio sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03 de Agosto de 2004 apoyada en sentencia de vieja data (21-06-1984), el cual es como sigue:

“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.

En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano H.D.E., cuando señala al respecto, lo siguiente:

Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...

. (H.D.E., Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)”

En consecuencia, visto el criterio jurisprudencial transcrito, este Tribunal a tal alegato no le concede valor probatorio como prueba de confesión dada la ausencia del “Animus confitendi”.

5- Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, efectuada en fecha 14 de Noviembre de 2007.

Este Tribunal valora esta prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de cumplir con las formalidades de ley. De la misma se evidencia, que el piso presenta grietas y fracturas; sin embargo, los demandados asumen las reparaciones locativas y el contrato de arrendamiento suscrito no ha culminado.

6- Informe Médico en original, emitido por el Dr. O.C.O., a nombre de la p.E.V., de fecha 08 de Agosto de 2007

Este Tribunal no le concede valor probatorio alguno, por cuanto no forma parte del hecho controvertido.

7- Informe Médico en original, emitido por la Dra. Y.R., Policlínica Táchira, Hospitalización C.A., de fecha 23 de Marzo de 1998.

Este Tribunal no le concede valor probatorio alguno, por cuanto no forma parte del hecho controvertido.

8- Informe Médico en original, emitido por el Dr. R.M.Z.., Médico Cardiólogo.

Este Tribunal no le concede valor probatorio alguno, por cuanto no forma parte del hecho controvertido.

 PARTE DEMANDADA:

No promovió prueba alguna ni con la contestación de la demanda, ni en el lapso de promoción de pruebas.

Visto el pronunciamiento que antecede, quien aquí juzga, observa lo peticionado por el accionante y excepcionado por los demandados, en su debida oportunidad procesal. De manera que, la parte demandante en su escrito de demanda señala que celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S., sobre el inmueble objeto de litis, y en cual funciona un estacionamiento.

Que los arrendatarios se comprometieron a no dejar vehículos estacionados frente al inmueble, el cual también sirve de habitación a la co-propietaria ciudadana E.V.C..

Que los arrendatarios tienen más de seis (6) meses que se van desde por la mañana del estacionamiento y regresan en la tarde y sólo dejan un perro que tienen dentro del galpón, además dejando a la referida co-propietaria del galpón, tácitamente encargada de vigilar los vehículos, debido a que los dueños de los vehículos le tocan la puerta para que abra el portón, a fin de que entren y salgan carros y ella no tiene responsabilidad de hacerlo.

Que el día 14 de Septiembre de 2007, firmaron un convenio privado, en el cual se estipuló, que por ningún motivo ellos dejarían el galpón sólo, es decir, dejando a la señora Efigenia tácitamente cuidándolo, resaltando en el convenimiento que el incumplimiento del mismo, a partir del día de la firma, daría lugar de inmediato a que la arrendadora demandara la resolución del contrato.

Que el día viernes, después de la firma del documento privado, ambos inquilinos se fueron nuevamente del galpón en horas de la tarde, dejando el perro de ellos y la señora Efigenia cuidando el galpón. La misma situación se presentó el día siguiente a la firma, es decir, el 15 de Septiembre de 2007 y los días siguientes a la firma del documento, se evidencia claramente la mala fe, con la que actúa el ciudadano J.O.J.S., ya que en el contrato de arrendamiento autenticado firmó con su nombre legible y en el convenimiento privado los hizo con rúbrica, pareciera que está tratando así, de hacer ver que por ese motivo no cumple el convenimiento.

Que en esa zona de Barrio Sucre la mayoría de las casas no tienen estacionamiento y por eso, es la cantidad de vehículos que la gente guarda y la mayoría de éstas personas saben que los arrendatarios dejan solo pero se confían en que la señora Efigenia, permanece en el mismo, ya que vive al lado del galpón, es una persona minusválida y vive completamente sola, porque sus hijos viven en Barinas y de vez en cuando la visitan.

Que durante los nueve meses que tienen los inquilinos en ese galpón, debido al gran volumen de vehículos que entran y salen el piso del inmueble dado en arrendamiento ha sufrido graves deterioros (hundimiento del piso) en su mayor parte.

Por su parte, los accionados de autos niegan, rechazan y contradicen lo alegado por la parte demandante, por cuanto, no se dejan vehículos en la puerta de entrada a la vivienda, debido a esta da a la calle y si estacionan vehículos en este sector debe ser de cualquier vecino o cualquier otra persona que no tiene ningún tipo de relación con ellos.

Que el inmueble (galpón) es lo que tienen alquilado y debe respetarse la privacidad y el buen uso que se le ha dado, por cuanto han cumplido cabalmente las obligaciones asumidas en el contrato.

Que a partir del convenio que se hizo posteriormente, dentro del galpón se queda a diario una persona, siendo falso que se quede solo el galpón, pues han convenido en quedarse un día J.J. y el siguiente J.G.B., además de permanecer allí la señora M.G., quien es la cónyuge de J.O.J.S..

Que no le han impuesto obligaciones a terceros y menos a la señora E.V. propietaria del inmueble, mal puede decir que ella abre las puertas del galpón ya que son portones pesados con candados los cuales sólo tienen llaves ellos y la señora Efigenia y, la demandante expone que es minusválida, mal podría abrir los candados del portón por cuanto están altos y no son fáciles de abrir.

Que los propietarios de los vehículos están sometidos a un horario en el cual se abre los portones a las 6:30 pm y se cierran a las 10:30 pm y se abre de nuevo a las 6:00 am y se cierra a las 9:30 am con el consentimiento de los propietarios de los vehículos, quedando el galpón casi vacío con 2 o 3 vehículos.

Con respecto a los supuestos deterioros es de hacer resaltar que lo que tiene el galpón son unos pequeños huecos los cuales están en proceso de reparación y se puede constatar ya que existe materiales de construcción (arena) cerca de ellos para reparar desde hace varios días, ahora el inmueble presenta hundimientos que hacen irregular el piso, ese daño ya existía para el momento de recibir el galpón.

Que ha existido buena fe y han tratado de cumplir cabalmente el contrato, accediendo a firmar ese convenio para llevar buenas relaciones y sin ninguna objeción aún teniendo conocimiento que no están incumpliendo ninguna de las cláusulas del contrato, por el contrario la arrendataria aumentó el canon en 200.000 mil bolívares, violando lo vigente en el contrato de arrendamiento que se firmó desde el mes de julio de este año, y han cancelado el mencionado aumento ilegal y por tanto solicitan el reintegro de los cuatro meses por la cantidad de 200.000,00 bolívares cada uno, por un total de 800.000 mil bolívares por pagarle el exceso del canon de arrendamiento.

Ahora bien, es necesario destacar lo referido por la parte apelante en su escrito de fundamentación, al señalar:

…que la Juez de la causa no se atuvo a lo alegado y probado en autos, como muy bien se evidencia de la norma antes transcrita por lo siguiente: se demandó, la resolución del contrato de arrendamiento firmado entre los demandados y mi persona, por ante la Notaria Pública Segunda de ésta Ciudad el día 24 de Enero de 2007, bajo el Nº 58, tomo 06, de los libros respectivos…

(…omissis…)

Motivo a éste hecho es que me vi precisada, hacerles firmar a los demandados un documento privado que firmamos el día 14 de Septiembre de 2007, ellos y yo, en el cual se comprometieron ambos arrendatarios a no dejar sólo el galpón, cuidándolo la Señora EFIGENIA, tácitamente y se resaltó en el mismo, que el incumplimiento del contrato privado, a partir del día 14 de Septiembre de 2007 daría lugar de inmediato a que la arrendadora, demandara la resolución del contrato y la entrega del inmueble…

(…omissis…)

…como esa misma tarde del día 14 de Septiembre, volvieron a dejar sólo el estacionamiento. Y es derivado del incumplimiento, del Contrato Privado, por parte de los inquilinos, que demandé la resolución del contrato de arrendamiento, tal y como ellos lo habían aceptado, con la firma del documento privado.

(Subrayado del Tribunal)

El apelante alude que demanda el contrato de arrendamiento suscrito por ante la oficina notarial y posteriormente refiere que se firmó un contrato privado y derivado del incumplimiento del mismo por parte de los inquilinos, demanda la resolución del contrato arrendamiento.

Visto que la pretensión de la parte demandante versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento, es necesario indicar cuáles son los contratos susceptibles de resolución, y a tales efectos debe referirse lo establecido en la norma sustantiva civil en su artículo 1.167 que señala textualmente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Así mismo el artículo 1.134 de la citada norma sustantiva, prevé el contrato bilateral, al señalar:

El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

En este sentido, tal y como lo señala el tratadista E.C.B., en sus Comentarios al Código Civil Venezolano, la Acción Resolutoria se define como:

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

La doctrina ha distinguido diversas condiciones para la procedencia de la acción de Resolución, siendo las que siguen:

1. - El contrato debe ser bilateral; en tal sentido, la posición tanto de la jurisprudencia como de la doctrina venezolana, exige la bilateralidad del contrato como requisito necesario de la acción de resolución. En el caso bajo estudio, se observa de la existencia de dos contratos, el primero celebrado entre la ciudadana A.R.d.C. (Arrendadora) y los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S. (Arrendatarios), por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 24 de Enero de 2007, y en su cláusula sexta y séptima, señalan:

   SEXTA: La duración del presente Contrato de Arrendamiento, es de un (1) año fijo, no prorrogable, comenzando su vigencia el día 12 de Enero de 2007, por lo que el mismo vence el día 12 de Enero de 2008

   SÉPTIMA: Se ha convenido entre ambas partes que si los ARRENDATARIOS desean continuar con el Contrato, deben hacerlo saber a la otra parte, por lo menos con un mes y quince días antes del vencimiento del mismo, y si ésta está de acuerdo entonces procederá ha redactar uno nuevo, que deberán pagar los ARRENDATARIOS, con su respectivo aumento, el cual será de acuerdo a la inflación que exista para el momento y de lo contrario deben desocupar el inmueble para la fecha del vencimiento del contrato y su respetiva prorroga, y de no hacerlo serán a sus cuentas los gastos que ocasione el desalojo, así como los honorarios de Abogado que se causaren, ya que la ARRENDADORA introducirá demanda por ante los Tribunales respectivos solicitando el Desalojo y el Secuestro de la Cosa Arrendada. Así mismo se convino entre las partes, que si los ARRENDATARIOS deciden desocupar el inmueble antes del vencimiento del Contrato, deberán cancelarla anulación del documento (redacción y Notario). La demora en más de tres (3) días por parte de la ARRENDATARIA en cancelar cualquier canon, devengará intereses.

   (Negritas del Escrito y Subrayado del Tribunal)

   Y el segundo contrato, fue celebrado por las partes antes mencionadas de manera privada, en fecha 14 de Septiembre de 2007, y en su texto se lee como sigue:

   Hemos convenido por el presente documento privado: que los arrendatarios se comprometen, mientras dure el presente contrato y su prorroga (si hubiere lugar a ella) a no dejar el galpón solo, ya que cuando se firmó el contrato de arrendamiento en ninguna cláusula se estipuló que la señora E.V. propietaria del inmueble se quedaba cuidando el galpón objeto del contrato de arrendamiento. Desde hace un tiempo para acá el galpón queda solo y la señora EFIGENIA es la que lo cuida junto con un perro que los arrendatarios dejan en el galpón. Queda entendido entre las partes que el incumplimiento de los arrendatarios en lo estipulado en éste documento desde la firma del mismo, dará lugar de inmediato a la arrendadora a demandar la resolución del contrato, solicitando la entrega del inmueble, y serán de sus respectivas cuentas los gastos que ocasione la demanda y los honorarios de abogados causados por la misma. Así mismo estipulan las partes, que el incumplimiento a lo señalado por este documento, no dará lugar a que los arrendatarios gocen de la prorroga de ley. Así lo decimos y firmamos por vía privada en San Cristóbal a los catorce días del mes de septiembre de dos mil siete.

   (Subrayado del Tribunal)

   De los contratos precedentemente transcritos, este Juzgador observa que:

   1- El contrato autenticado tiene vigencia desde el día 12 de enero de 2007, venciéndose el día 12 de enero de 2008, y en el cual convinieron que se procedería redactar un nuevo contrato, cuando los arrendatarios le manifestaran al arrendador su deseo de continuar con el mismo con un mes y quince días de anticipación, antes del vencimiento.

   2- El contrato privado fue suscrito por la arrendadora y arrendatarios, en fecha 14 de Septiembre de 2007, sin que hubiera culminado el plazo del anterior contrato.

   3- El contrato autenticado contiene obligaciones bilaterales, mientras el contrato privado no se evidencian tales obligaciones.

   En consecuencia, considera quien aquí juzga que en el caso de marras, respetando lo convenido por las partes y lo preceptuado por el legislador cuando refiere en la norma sustantiva civil, que los contratos son convenios entre las personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, si bien es permisible celebrar contratos pactando lo que consideren convenientes a sus intereses, no es menos cierto que dichas convenciones no pueden ir en contravención a lo pautado en materia de arrendamiento, la cual tiene carácter de orden público; en virtud de ello, al no haber concluido el lapso del primer contrato para celebrar el segundo, y siendo en el primero en el cual se contemplan realmente las obligaciones recíprocas, debe forzosamente concluirse, que el contrato que tiene plena validez es el contrato de arrendamiento autenticado, y no el contrato privado. Así se decide.

   Vista la vigencia y aplicabilidad del contrato de arrendamiento autenticado, del cual se evidencia que es un contrato por tiempo determinado, según el cual la ciudadana A.R.d.C. se obligó a ceder en arrendamiento a los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S., el inmueble objeto de litis, y estos se obligaron a pagar una cantidad de dinero como canon de arrendamiento. Siendo así, se concluye que se trata de un contrato bilateral, donde hubo recíprocas obligaciones, por lo cual sí era viable intentar la acción de resolución, y son las obligaciones allí pactadas objeto de cumplimiento. Así se decide.

2. - Se hace necesario el incumplimiento culposo de la obligación asumida en el contrato de una de las partes; de la revisión de la causa, se observa:

   En primer lugar: La parte actora manifestó que los co-demandados se comprometieron en la cláusula décima segunda a no dejar vehículos estacionados frente al inmueble que sirve de habitación a la copropietaria E.V.C.. Sin embargo, los accionados manifiestan que han cumplido a cabalidad las obligaciones asumidas en el contrato y no se dejan vehículos en la puerta de entrada a la vivienda, por cuanto esta da a la calle y si estacionan vehículos en este sector debe ser de cualquier vecino o cualquier otra persona que no tiene ningún tipo de relación con ellos.

   Vistos los alegatos efectuados por las partes en el presente juicio, resulta indispensable señalar la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento la cual establece:

   DÉCIMA SEGUNDA: los Arrendatarios se comprometen a no dejar vehículos estacionados frente al inmueble que sirve de habitación a la propietaria del mismo ciudadana E.V.C., asimismo a no entrar y salir después de las 9 de la noche, de dicho estacionamiento, no poner equipos de volumen a todo volumen ni consumir bebidas alcohólicas en el mismo.

   Dicho esto, pasa a verificar este Juzgador, si los arrendatarios cumplieron o no con el contrato de arrendamiento suscrito. Y al respecto considera que, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, si el arrendador alude el incumplimiento de las obligaciones contractuales y el arrendatario señala su debido cumplimiento, corresponde al arrendador probar el incumplimiento contractual, en tanto, que el arrendatario le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción.

   De manera que, después de revisar el acervo probatorio, se evidencia que la accionante no demostró el alegato referido a que los demandados dejaban estacionar vehículos frente al inmueble que sirve de habitación a la propietaria ciudadana E.V.; en tal virtud, este Jurisdicente considera que no existe incumplimiento de la cláusula décima segunda del contrato objeto de litigio; por lo cual no es procedente demandar la resolución del contrato de arrendamiento, en base al referido incumplimiento. Así se decide.

   En segundo lugar: respecto al señalamiento efectuado por la accionante referido a que el piso del inmueble arrendado ha sufrido graves deterioros (hundimiento del piso) en su mayor parte; sin embargo, por su parte los accionados señalaron en su escrito de contestación a la demanda como sigue:

   Con respecto a los supuestos deterioros es de hacer resaltar que lo que tiene el galpón son unos pequeños huecos los cuales están en proceso de reparación y se puede constatar ya que existe materiales de construcción (arena) cerca de ellos para reparar desde hace varios días, ahora el inmueble presentaba undimientos (sic) que hacen irregular el piso, ese daño ya existia (sic) para el momento de recibir el galpon (sic).

   A tal efecto, la cláusula décima del contrato de arrendamiento, señala:

   DÉCIMA: Se ha convenido que las reparaciones locativas que se le presenten al inmueble, durante el tiempo de duración del contrato son por cuenta de los ARRENDATARIOS y las mayores por cuenta de la propietaria del inmueble.

   Asimismo, de la Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Aquo, en fecha 14 de Noviembre de 2003, se evidencia en el particular primero y segundo como sigue:

   “AL PRIMERO: este Tribunal deja constancia que el galpón objeto de inspección se encuentra constituido por tres (3) áreas no divididas, la primera descubierta cuyo piso presenta fracturas, en su composición de cemento y asfalto; la segunda la cual presenta grietas, y la tercera área descubierta, cuyo piso se encuentra parte en cemento y parte tierra, mostrando fracturas.

   AL SEGUNDO: Este Tribunal deja constancia que tanto la primera como la última áreas del galpón objeto de inspección, las cuales se encuentran descubiertas son las que presentan mayores grietas y fracturas.

   De lo transcrito, se evidencia que durante la duración del contrato, es decir, desde 12 de Enero de 2007 hasta 12 de Enero de 2008, son por cuenta del arrendatario las reparaciones locativas, y si bien se evidencia de la inspección efectuada que el piso presenta grietas y fracturas, y por cuanto los arrendatarios señalan que las mismas están en proceso de reparación aunado al hecho de que no ha transcurrido el lapso establecido de duración del contrato y de las obligaciones en él asumidas, así como no constando en las actas procesales que ellos se hayan negado de manera alguna a realizar las reparaciones correspondientes, considera este Juzgador que se encuentra vigente el contrato de arrendamiento y, por ende, la obligación de reparación, en tal virtud, aún no existe incumplimiento de la obligación de reparaciones locativas por parte de los arrendatarios, en consecuencia, quien aquí decide, considera que no es procedente el incumplimiento solicitado por la accionante. Así se decide.

   De lo expuesto se concluye, que los incumplimientos referidos por la parte demandante, respecto de lo pactado en el contrato de arrendamiento no se configuran en este presupuesto requerido para la procedencia de la acción de resolución. Así se decide.

3. - Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta debe demostrar que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla; ello en virtud de que el ejercicio de esta acción, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento de quien es demandado. No obstante lo anterior, es forzoso señalar, que es evidente el cumplimiento por parte de la accionante, por cuanto efectivamente dio en arrendamiento el inmueble objeto de litis, lo cual representa la obligación fundamental por parte de quien es Arrendador. Así se decide.

4. - Es necesaria la Intervención Judicial; esto por aplicación de la misma norma que se comenta contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y dado que la resolución ha sido considerada como una sanción, es comprensible que en esta norma se haya considerado indispensable la mediación del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción. En consecuencia, al activarse el aparato jurisdiccional con el presente juicio se colige que el accionante cumplió con su deber de instar al órgano jurisdiccional competente. Así se decide.

   Por todo lo expuesto, este Jurisdicente considera que la resolución de contrato de arrendamiento pretendido por la parte demandante en contra del ciudadano de los ciudadanos J.G.B.P. y J.O.J.S., no es procedente, toda vez que la parte accionante no cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, en virtud de que fue ella quien alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de Enero de 2007, pero como quedó establecido anteriormente, no existe los incumplimientos alegados, con lo cual al faltar dicho requerimiento de procedencia de la acción de resolución, resulta forzoso declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fundamento a los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, DECIDE:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada A.R.d.C., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Noviembre de 2007.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Noviembre de 2007.

TERCERO

Se CONDENA en costas a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Notifíquese a las partes de la presente decisión y, en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de Octubre de Dos Mil Diez (2010)

P.A.S.R.

JUEZ

JESÚS ALEXANDER LANDINEZ NIÑO

SECRETARIO TEMPORAL

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres (3) de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.