Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 10 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 10 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Yittza Yorley Contreras Barroeta |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte Demandante: AUSTRIBETH BOADA ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 9.248.203
Apoderado Judicial de la Parte Demandante: Abogado C.J.P.D., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 58.431
Domicilio Procesal: Calle 4, entre carreras 1 y 2, N° 1 – 33, Sector catedral – San Cristóbal – Estado Táchira
Parte Demandada: J.J.P.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.644.166, domiciliado en San Cristóbal – Estado Táchira.
Apoderado Judicial de la Parte Demandada: Abogados J.H.p.M. y H.D.O., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 48.208 y 31.098.
Domicilio Procesal: No indica.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION SENTENCIA DEFINITIVA).
Expediente Civil N° 8448 / 2.009
II
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS
Conoce este Juzgado de la presente causa por haberla recibido de distribución en esta sede el día 19 de Enero de 2009, del Expediente N° 11.542 – 2.008 (nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios san Cristóbal y Torbes del Estado Táchira), por recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2008, por el abogado J.H.P., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2008, por el Juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
III
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 12 de Diciembre de 2008, el Juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado dictó sentencia en los siguientes términos:
DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ, contra el ciudadano J.D.J.P.M., ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
HACER ENTREGA a la demandante del bien inmueble arrendado, consistente en una quinta de dos plantas, ubicada en la Avenida Rotaria, sector Alianza, Parroquia La Concordia, Municipio San Cri|stóbal, Estado Táchira, compuesta según el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, por: Pisos de granito, techos de machimbre con teja, puertas de hierro y vidrio, distribuida así: PLANTA BAJA: Área de cocina empotrada con campana, comedor, una (1) habitación, baño e servicio, estacionamiento para dos (2) vehículos, jardín, patio y tanque de agua; PLANTA ALTA: Tres (3) habitaciones cada una con closet en madera, una con baño privado y uno auxiliar, todos con sus respectivas puertas corredizas; totalmente desocupada, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que la recibió.
PAGAR las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber vencimiento total de la parte demandada.
IV
DE LOS
La demanda se inicia por la Ciudadana AUSTRIBETH BOADA ALVAREZ bajo los siguientes argumentos de hecho y de Derecho:
- Que consta en el documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 39, tomo 170 de los libros llevados por esa Notaria de fecha 02 de septiembre de 2004, contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Autribeth Boada y el ciudadano J.d.J.P., domiciliado en San Cristóbal – Estado Táchira y civilmente hábil, en su carácter de arrendatario sobre un inmueble de su propiedad consistente en una casa quinta de 02 plantas, ubicada en la avenida Rotaria, Sector Alianza, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., compuesta por pisos de granito, techos de machimbre con teja, puertas de hierro, y vidrio.
Que conforme se desprende de la cláusula segunda y tercera del contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento mensual seria la suma de TRESCIENTS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000, oo), los 6 primero meses, TRESCIENTOS OCENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000, oo) los últimos 6 meses, los cuales se obliga a pagar dentro de los 5 primeros días siguientes de cada mes.
Que también se estableció que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento seria 1 año, contado a partir de la firma del presente documento, renovable por lapsos de un año, a menos que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con 90 días de anticipación al vencimiento del tiempo estipulado.
Que en fecha 01 de Junio de 2007, procedió a notificar de la no renovación del contrato mediante documento privado al prenombrado arrendatario a quien le hice entrega de la misma y procedió a firmarla.
Que con esa notificación o desahucio, el plazo convencional finalizó en fecha 2 de Septiembre de 2007, por cuanto como propietaria y arrendadora le estaba manifestando su voluntad de no prorrogarlo más convencionalmente, de conformidad con la cláusula tercera anteriormente transcrita.
Que es necesario señalar que al mencionado arrendatario le correspondió a partir de esa fecha (02/09/2007), un plazo de prorroga legal de un año, por tener una relación arrendaticio superior a un año e inferior a 5 años.
Que habiendo transcurrido totalmente el plazo de un año a partir del 02 de septiembre de 2007 por concepto de prorroga legal, la cual finalizó el día 02 de septiembre de 2008.
Que el mencionado arrendatario incumplió su obligación de entregar al vencimiento del plazo de prórroga legal el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Que por las razones antes expuestas por lo que procede a demandan al ciudadano J.d.J.P.M., para que convenga en:
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- Cumplir el contrato de arrendamiento contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública quinta de san Cristóbal, inserto bajo el N° 39, folios 83 al 85, tomo 170, de fecha 02 de Septiembre de 2004..
-
- Entregar el inmueble de su propiedad consistente en una quinta de 2 plantas, ubicada en la avenida Rotaria, Sector La Alianza, parroquia La Concordia del Estado Táchira, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, como consecuencia del cumplimiento del contrato de arrendamiento.
Adjuntó al libelo:
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- Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de Septiembre de 2004, bajo el N° 39, tomo 170, folios 83 al 85.
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- Comunicación Privada de fecha 01 de Junio de 2007, suscrita por la ciudadana Austribeth Boada.
CONTESTACION DE LA DEMANDA
En escrito de fecha 24 de Noviembre de 2008, el ciudadano J.d.J.P.M., debidamente asistido por el Abogado en ejercicio J.H.P., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Que rechaza, y contradice, en todas sus partes la demanda de cumplimiento de contrato intentada en su contra por la ciudadana Austribeth Boada Álvarez, por cuanto la misma no se ajusta a los hechos ni al derecho en que se fundamente.
Que considera que en el presente caso el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un año más, a partir de 2 de septiembre de 2007, por cuanto la demandante en ningún momento le notificó judicialmente su voluntad de no renovar el contrato.
Que la demandante dice haberle notificado en fecha 1 de Junio de 2007, mediante instrumento privado su decisión como propietaria de no renovar el contrato de Arrendamiento, suscrito ante la Notaria Publica Quinta de San Cristóbal, pero que no recuerda haber firmado ningún documento donde se le notifique de tal decisión por parte de la arrendadora.
Que por las razones expuestas solicita que se declare sin lugar la demanda intentada.
DEL COTEJO
Mediante escrito de fecha 29 de Noviembre de 2002 el abogado C.J.P.D., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, promovió la prueba de cotejo, a fin de determinar la que efectivamente la firma existente en la notificación es autentica y fidedigna.
En escrito presentado en fecha 08 de Diciembre de 2008, los expertos grafotécnicos, ciudadanos P.W.L., N.D., y F.E.M., después de todos los análisis realizados a la firma que aparece en el documento privado de fecha 01 de Junio e 2007, concluyeron que la firma que se encuentra en esa notificación corresponde a una firma autentica de J.d.J.P..
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
El thema decidendum versa sobre la afirmación de la parte actora, quien expresa de igual manera, que en fecha 01 de junio de 2007 procedió a notificar al arrendatario mediante instrumento privado del cual le hizo entrega y fue firmado por el ciudadano J.D.J.P.M., ya identificado, sobre su decisión como propietaria y arrendadora de no renovar más el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de septiembre de 2004, informándole además en dicha notificación, a su decir, que la prórroga convencional vencía el día 02 de septiembre de 2007, y que por lo tanto, la prórroga legal comenzaba el día 02 de septiembre de 2007 hasta el día 02 de septiembre de 2008, siempre y cuando cumpliese con todas las cláusulas del contrato de arrendamiento incluyendo los pagos puntuales de sus compromisos.
Y que es el caso, que habiendo transcurrido totalmente el plazo de un (1) año a partir del día 02 de septiembre de 2007 de prórroga legal, la cual, a su decir, finalizó el día 02 de septiembre de 2008, sin que el arrendatario, ciudadano J.D.J.P.M., ya identificado, hubiese cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, es por lo que procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión. SEGUNDO: Entregarle el inmueble dado en arrendamiento, totalmente desocupado de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió. De igual manera protestó las costas y costos del juicio, así como los respectivos honorarios profesionales.
Fundamentó la demanda en los artículos: 33, 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; y 881 del Código de Procedimiento Civil; estimándola en la suma de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,00).
La parte demandada se excepciona diciendo que, el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión se prorrogó automáticamente por un (1) año más a partir del día 02 de septiembre de 2008, motivado a que según su versión la demandante en ningún momento le notificó judicialmente sobre su voluntad de no renovar el contrato; de manera que, a decir suyo, la prorroga contractual que estaba en curso, volvió a prorrogarse hasta el día 02 de septiembre de 2008, de conformidad con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, en razón de lo cual, a su parecer no resulta procedente la acción de cumplimiento de contrato intentada, por cuanto el contrato aún no ha vencido.
* Prosigue su defensa arguyendo, que la demandante dice haberlo notificado en fecha 01 de junio de 2007, mediante instrumento privado de su decisión de no renovarle el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, pero que él no recuerda haber firmado dicho documento, en razón de lo cual, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, procedió a desconocer el mencionado así como la firma que aparece como suya en el mismo.
DEL COTEJO
En fecha 27 de noviembre de 2008, la representación de la parte demandante mediante escrito de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de cotejo para demostrar, la autenticidad del documento privado presentado por la actora con su escrito libelar, indicando conforme a lo estipulado en el artículo 448 ejusdem como documentos indubitados para el cotejo los siguientes:
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documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2004, bajo el N° 39, Tomo 170, folios 83 al 85, de los libros respectivos.
-
Diligencia contentiva del poder apud acta conferido por el demandado a los abogados J.H.P.M. y H.D.O..
-
Tarjeta alfabética correspondiente al demandado que reposa en la sede de la ONIDEX, en caso de considerarlo menester los expertos grafotécnicos que resulten designados. (Folios 34 y 35).
En fecha 08 de diciembre de 2008, la representación de la parte demandada a través de escrito promovió prueba de posiciones juradas a la demandante, ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ; no siendo admitida dicha prueba en virtud de no haber manifestado el demandado su disposición de absolver posiciones juradas recíprocamente, tal y como lo prevé el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, está conteste esta Alzada con el a quo en el sentido de que la presente demanda versa sobre un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en los artículos: 33, 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; y 881 del Código de Procedimiento Civil, donde la ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ, en su carácter de propietaria-arrendadora demanda al ciudadano J.D.J.P.M., en su condición de arrendatario, en virtud de no haber hecho entrega a la fecha del vencimiento de la prórroga legal, esto a su decir fue el día 02 de septiembre de 2008, el inmueble que le fue dado en arrendamiento, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2004, bajo el N° 39, Tomo 170, folios 83 al 85, de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble consistente en una quinta de dos plantas, ubicada en la Avenida Rotaria, sector Alianza, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; prórroga legal que le fue concedida, a su decir por un (1) año, en virtud de la notificación donde se le manifestó que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento realizada en fecha 01 de junio de 2007; en razón de lo cual solicitó que sea condenado en hacerle entrega del inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió; y al pago de las costas, costos y honorarios profesionales.
HECHOS CONVENIDOS: Y SOBRE LOS CUALES NO SE PRONUNCIARÁ ESTA ALZADA EN RELACIÓN A LAS PRUEBAS PROMOVIDAS AL RESPECTO:
- Que la presente demanda versa sobre un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en los artículos: 33, 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; y 881 del Código de Procedimiento Civil, donde la ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ, en su carácter de propietaria-arrendadora demanda al ciudadano J.D.J.P.M..
- Que consta en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 39, tomo 170 de los libros llevados por esa Notaria de fecha 02 de septiembre de 2004, contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Autribeth Boada y el ciudadano J.d.J.P., domiciliado en San Cristóbal – Estado Táchira y civilmente hábil, en su carácter de arrendatario sobre un inmueble de su propiedad consistente en una casa quinta de 02 plantas, ubicada en la avenida Rotaria, Sector Alianza, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., compuesta por pisos de granito, techos de machimbre con teja, puertas de hierro, y vidrio.
- Que conforme se desprende de la cláusula segunda y tercera del contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento mensual seria la suma de TRESCIENTS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000, oo), los 6 primero meses, TRESCIENTOS OCENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000, oo) los últimos 6 meses, los cuales se obliga a pagar dentro de los 5 primeros días siguientes de cada mes.
- Que también se estableció que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento seria 1 año, contado a partir de la firma del presente documento, renovable por lapsos de un año, a menos que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con 90 días de anticipación al vencimiento del tiempo estipulado.
HECHOS CONTROVERTIDOS:
Que en fecha 01 de Junio de 2007, procedió a notificar de la no renovación del contrato mediante documento privado al prenombrado arrendatario a quien le hice entrega de la misma y procedió a firmarla.
Que con esa notificación o desahucio, el plazo convencional finalizó en fecha 2 de Septiembre de 2007, por cuanto como propietaria y arrendadora le estaba manifestando su voluntad de no prorrogarlo más convencionalmente, de conformidad con la cláusula tercera anteriormente transcrita.
Que es necesario señalar que al mencionado arrendatario le correspondió a partir de esa fecha (02/09/2007), un plazo de prorroga legal de un año, por tener una relación arrendaticio superior a un año e inferior a 5 años.
Que habiendo transcurrido totalmente el plazo de un año a partir del 02 de septiembre de 2007 por concepto de prorroga legal, la cual finalizó el día 02 de septiembre de 2008.
Que el mencionado arrendatario incumplió su obligación de entregar al vencimiento del plazo de prórroga legal el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
Dentro del lapso probatorio fueron promovidas las pruebas siguientes:
DE LA PARTE DEMANDANTE:
PRUEBA DE COTEJO: Sobre el documento privado de fecha 01 de junio de 2007, presentado por la parte demandante junto con el libelo de demanda, en virtud de haber sido desconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda; es objeto de análisis, en virtud de haber sido promovida, en la oportunidad de promover pruebas, conforme con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo.
Si resultare probada la autenticidad del instrumento, le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276.
Dentro del lapso de promoción de pruebas la representación judicial de la parte actora promovió la prueba de cotejo para demostrar que la firma que consta en el instrumento privado de fecha 01 de junio de 2007, es auténtica y fidedigna, de puño y letra del demandado-arrendatario, y que por ello existe la notificación alegada por su representada, fundamentándose en los artículos 445 y 448 del Código de Procedimiento Civil, señalando como documentos indubitados donde consta la firma del demandado los siguientes:
-
Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2004, bajo el N° 39, Tomo 170, folios 83 al 85, de los libros respectivos.
-
Diligencia contentiva del poder apud acta conferido por el demandado a los abogados J.H.P.M. y H.D.O..
-
Tarjeta alfabética correspondiente al demandado que reposa en la sede de la ONIDEX, en caso de considerarlo menester los expertos grafotécnicos que resulten designados; a cuyos efectos de acuerdo con lo pautado en los artículos 446 y 452 del Código de Procedimiento Civil.
Los expertos grafotécnicos, presentaron el informe encomendado, en el cual, concluyeron lo siguiente:
"La firma ilegible, atribuida a J.D.J.P.M., titular de la cédula de identidad N° V- 6.644.166, que suscribe el documento privado descrito y trascrito en el literal “A” de la parte expositiva de la presente experticia (f.10), corresponde a una firma que ha sido producida por la misma persona que de manera ilegible, también suscribió los documentos (contrato de arrendamiento, poder apud acta, y contestación de la demanda), indubitados, descritos en los numerales “B”, “C” y “D”, por lo que hemos determinado fehacientemente, que la firma dubitada ilegible, atribuida J.D.J.P.M., titular de la cédula de identidad N° V 6-644-166, que suscribe el documento privado, es decir, la carta de notificación de no renovar el contrato de arrendamiento, que obra al folio diez (10) de este Expediente N° 11.542 CORRESPONDE A UN A FIRMA AUTENTICA de J.D.J.P.M., titular de la cédula de identidad N° V- 6.644.166”.
En consecuencia de ello, quedó reconocido el instrumento bajo estudio, consistente en documento privado de fecha 01 de junio de 2007, inserto en original al folio 57; en tal virtud, lo procedió a valorar –como en efecto se valora-con fundamento en lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.
Este documento efectivamente, sirve para demostrar que en fecha 01 de noviembre de 2007 la demandante, ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ, le notificó al demandado, ciudadano J.D.J.P.M., de darle la prórroga legal que la ley establece equivalente a un año (02/09/2008), siempre y cuando cumpla con todas las cláusulas del contrato de arrendamiento incluyendo los pagos puntuales de sus compromisos. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
Sobre la carga de la prueba el Tribunal Supremo de justicia, ha señalado:
Sala de Casación Civil, Sentencia Nro. 389 del 30/11/2000
"...el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos..."."
“El Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 509 lo siguiente:
Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.
Esta disposición tiene su razón de ser en el hecho de que la sentencia por no ser una orden ejecutiva sino un acto del Estado por el cual se dirime un conflicto entre particulares y que lleva implícita su vocación de ser más que la ley del caso la justicia del caso, debe ser portadora de su propia legalidad.
Es por este motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también sacar elementos de convicción de fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, reiterando el contenido del artículo 1.357 del Código Civil, dispuso en su artículo 506 lo siguiente:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:
Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga: alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.
Con relación al Juez si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Para el cumplimiento de las cargas de las partes, el Legislador consagró una serie de normas que regulan el modo, tiempo y lugar cómo ellas, pueden y deben llevar a cabo sus actuaciones para lograr su cometido.
Todas esas normas tienen su inspiración en el hecho que, no se puede dejar a ninguna de las partes contendientes, la posibilidad de proceder a su libre arbitrio sin desmejorar la condición de su contrario y, por ende, sin crear las condiciones para que el proceso devenga en caos y anarquía. (…) ( Sentencia de la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciséis (16 ) días del mes de noviembre de dos mil uno).
En el caso en examen, la parte demandada no logró probar sus afirmaciones, aunado a que no controvirtió expresamente los hechos que eran determinantes para lograr una defensa satisfactoria, tales como hubiera sido: el que no le otorgaron la prórroga legal, o que el contrato habia devenido en indeterminado, entre otras. Sin embargo, no lo hizo. Y ASI SE ESTABLECE.
Por el contrario, la parte demandante sí logró demostrar:
La existencia de la relación arrendaticia entre la ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ como arrendadora y el ciudadano J.D.J.P.M., como arrendador, con base en un Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2004, bajo el N° 39, Tomo 170, folios 83 al 85, de los libros respectivos; contrato éste que contiene las siguientes cláusulas: “TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del la firma del presente documento, renovable por lapsos de un (01) año, a menos que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del tiempo estipulado o de alguna de sus prorrogas. Obviamente (…)”. (Subrayado del Tribunal).
Entonces quedó demostrado:
Que el contrato de arrendamiento, se inició el día 02 de septiembre de 2004 finalizando por ende el término de un (1) año el día 02 de septiembre de 2005.
Que la primera prórroga comenzó del día 02 de septiembre de 2005 hasta día 02 de septiembre de 2006. Que la segunda prórroga se inició el día 02 de septiembre de 2006 finalizando el día 02 de septiembre de 2007, procediendo dentro de esta última prórroga la arrendadora a notificar al arrendatario que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado, tal y como se desprende de la comunicación de fecha 01 de junio de 2007, inserta su original al folio 57, de lo cual se desprende que la parte demandante manifestó su voluntad de no prorrogar más el contrato; de allí que esperó a que terminara la última prórroga, y le otorgó al inquilino su prorroga legal de un año más, que culminó el 02 de septiembre de 2008 según el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un (1) año.. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De manera que el arrendatario debió haber hecho entrega del inmueble que le fue dado en alquiler, y al no haberlo hecho incumplió la cláusula cuarta que determina que el arrendatario debe devolver le inmueble, y dada la misma naturaleza del contrato. Y ASI SE DECIDE.
Luego, el artículo 1.167 del Código Civil, dispone:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En el presente caso, la parte demandada no cumplió con su obligación de entregar el inmueble al término de la prórroga legal, y por ello, la arrendadora demandó la ejecución del contrato autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 39, tomo 170 de los libros llevados por esa Notaria de fecha 02 de septiembre de 2004. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
La parte demandante presentó CONCLUSIONES en esta Alzada, ratificando sus alegatos de hecho y de derecho.
Luego, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La norma citada permite la determinación de los efectos del contrato, por el mecanismo de la integración contractual, en el supuesto en que nada hubiesen pactado las partes respecto de determinadas consecuencias jurídicas que deriven del vínculo contractual, y a los fines de completar el acuerdo de voluntad. Al respecto la Sala Político Administrativo ha señalado lo siguiente:
(…) es menester acudir a las previsiones contenidas en el contrato celebrado y, en el supuesto en que nada hubiesen pactado las partes respecto de determinadas consecuencias jurídicas que deriven de dicho vínculo, habrá que completar el acuerdo de voluntad de las partes a través de la integración del contrato, mecanismo que el legislador ha puesto al alcance del juzgador a través del artículo 1.160 del Código Civil (...)
Así, de llegar a verificarse la ausencia de estipulación expresa respecto de una situación que tuvo su origen o guarda relación con el nacimiento, cumplimiento o extinción de las obligaciones pautadas por los contratantes, el juez, para decidir las controversias suscitadas en torno a dicha situación, podrá acudir, en virtud de lo contemplado en el artículo transcrito, a la equidad, el uso o la ley como medios de integración del contrato (teniéndose en cuenta que el orden de esta mención no es, en modo alguno, jerárquico); en tanto no le sea posible interpretar la intención de las partes al suscribir el instrumento en cuestión, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil
. (vid. Sentencia 01310 del 24 de mayo de 2006). Ratificada el 30 de Enero de 2007).
Entonces juez está facultado para acudir al mecanismo de integración del contrato, no para establecer cuáles fueron las obligaciones pactadas por las partes (porque esto se logra mediante la interpretación del contrato) sino para determinar las consecuencias jurídicas del vínculo contractual, es decir, aquellas que se deriven de las obligaciones pactadas.
Por otra parte, el uso al cual acude el juez en el contexto del artículo 1.160 del Código Civil, a los fines de la integración del contrato, no proviene de la voluntad de las partes (que en todo caso se determina con la interpretación contractual), sino que igual que la ley y la equidad, proviene de una fuente externa.
Por lo tanto, establecido como quedó que luego de la interpretación contractual efectuada por este TRIBUNAL, en este caso las partes pactaron, prórrogas sucesivas del contrato; por lo que con la notificación judicial el arrendador lo que deseó fue colocarle fin a dicha relación dándole una fecha en concreto. Pero no hay duda de que procesalmente hablando no fue un hecho controvertido la forma en que debió hacerse la notificación ni las condiciones de tiempo, modo y lugar. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
La demanda entonces debe ser declarada CON LUGAR y en consecuencia debe confirmarse la Sentencia recurrida. Y ASI SE DECIDE.
V
En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECIDE:
SE DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2008, por el abogado J.H.P., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2008, por el Juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
En consecuencia queda confirmada en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.
Como consecuencia de lo anterior queda confirmada la decisión en el sentido de que:
Se DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana AUSTRYBETH BOADA ALVAREZ, contra el ciudadano J.D.J.P.M., ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
HACER ENTREGA a la demandante del bien inmueble arrendado, consistente en una quinta de dos plantas, ubicada en la Avenida Rotaria, sector Alianza, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, compuesta según el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, por: Pisos de granito, techos de machimbre con teja, puertas de hierro y vidrio, distribuida así: PLANTA BAJA: Área de cocina empotrada con campana, comedor, una (1) habitación, baño e servicio, estacionamiento para dos (2) vehículos, jardín, patio y tanque de agua; PLANTA ALTA: Tres (3) habitaciones cada una con closet en madera, una con baño privado y uno auxiliar, todos con sus respectivas puertas corredizas; totalmente desocupada, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que la recibió, conforme al texto de la Cláusula CUARTA del contrato de marras.
PAGAR las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber vencimiento total de la parte demandada.
Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente confirmada la sentencia apelada, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes por cuanto la sentencia es proferida fuera del lapso, conforme al artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense Boletas.
Bájese el expediente al Juzgado de origen en la oportunidad procesal correspondiente.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los DIEZ (10) días del mes de MARZO de dos mil nueve. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,
Abg. Yittza Y. Contreras B.
Abg. JEINNYS M. CONTRERAS B.
LA SECRETARIA
