Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 22 de Enero de 2009
| Fecha de Resolución | 22 de Enero de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Edgar José Moya Millán |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad (Inquilinato) |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DE LA REGION CAPITAL
En escrito presentado en fecha 14 de agosto de 2008, por el abogado A.A.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.977, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil AUTOACCESORIOS THE BOUTIQUE CAR, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2001, quedando anotada bajo el Nº 52, Tomo 56-A-Qto., procediendo con el carácter de inquilina de los Locales A y B Ubicados en el Edificio denominado “SANTA EDUVIGIS”, de la Avenida las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, interpone recurso contencioso de nulidad contra la Resolución No. 0011151, de fecha 22 de junio de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Por auto de fecha 18 de septiembre de 2007, se le dio entrada al recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato a los fines de la remisión a este Juzgado del expediente administrativo respectivo.
Mediante sentencia dictada en fecha 1ero. de noviembre de 2007, se admitió el recurso y se ordenó notificar al ciudadano Fiscal General de la República e igualmente se ordenó la publicación del cartel a que se refiere el artículo 21.11 de la Ley Orgánica deL Tribunal Supremo de Justicia, se libró boletas de notificación a las partes interesadas de conformidad con lo establecido en el artículo 49 numeral 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y se declaró procedente la medida cautelar solicitada.
En fecha 1º de noviembre de 2007, se libró oficio 07-2674 al Fiscal General de la Republica, debidamente recibido en fecha 28 de noviembre de 2007.
Por auto de fecha 08 de marzo de 2006, se acordó librar boletas de notificación al interesado, debidamente recibida en fecha 09 de febrero de 2007.
En fecha 21 de enero de 2008, se libró cartel de emplazamiento a los interesados.
Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2008, la parte recurrente consignó el referido cartel publicado en el Diario EL UNIVERSAL de fecha 25 de febrero de 2008.
Por auto de fecha 17 de marzo de 2008 se abrió a pruebas la causa., habiendo promovido la recurrente escrito de pruebas en fecha 27 de marzo de 2008, en el cual promueve prueba de experticia prevista en el artículo 127 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia en concordancia con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil a los fines de determinar el valor real de inmueble, siendo admitidas en fecha 09 de abril de 2008.
En fecha 21 de abril de 2008, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, siendo designados los ciudadanos A.G.C., J.M. y EURIDISIS MORENO, en fecha 25, 28 y 29 de abril de 2008, aceptaron y se juramentaron para realizar la misión encomendada.
En fecha 20 de junio de 2008, los expertos designados consignaron el informe pericial correspondiente.
Por auto de fecha 27 de junio de 2008, se fijó oportunidad para el inicio de la relación de la causa.
En fecha 30 de junio de 2008, la abogada ASSUNTA PARENTE, procediendo con el carácter de apoderado judicial del propietario del inmueble el Edificio denominado “SANTA EDUVIGIS”, de la Avenida las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, y procedió a impugnar la experticia.
En la oportunidad correspondiente para que tuviera lugar el acto de informes, específicamente el día 18 de julio de 2008, se dejó expresa constancia de la comparecencia de los abogados ALFREDO ARANGO Y CALOS ZUMBO BAEZ, procediendo con el carácter de apoderados judiciales de la empresa recurrente, quienes expusieron sus alegatos y solicitaron la nulidad del acto administrativo objeto de impugnación, igualmente compareció al mencionado acto la abogada M.E. en su condición de Fiscal Trigésimo Tercero (33) a Nivel Nacional con Competencia en lo Contencioso Administrativo y Tributario quien consignó escrito de informes, en el que emite su opinión fiscal solicitando se declare con lugar el presente recurso, constante de 06 de siente folios útiles.
En fecha 22 de julio de 2008, habiendo concluido la segunda (2da) etapa de la relación de la causa, el Tribunal dijo Vistos.
En fecha 07 de octubre de 2008, los expertos designados y consignaron aclaratoria del informe pericial presentado.
Siendo oportunidad para decidir, el Tribunal pasa a hacerlo previa las consideraciones siguientes.
FUNDAMENTACION DEL RECURSO
La parte recurrente solicitó se restablezca la situación jurídica infringida a los fines de que se fije nuevo canon por cuanto la resolución recurrida Nº 011151 de fecha 22 de junio de 2007, esta viciada de nulidad absoluta en virtud de un canon de arrendamiento exagerado fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y fuera de la realidad que hacen imposible su cancelación además de poner en riesgo la estabilidad laboral las personas que trabajan en la empresa, ante la imposibilidad de su representada cancelar el exagerado canon de arrendamiento, por otra parte expresa que el inmueble cuyo objeto de regulación, se encuentra en proceso de expropiación por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano, según se evidencia en la notificación que fuera publica en fecha 29 de abril de 2006, todo ello en virtud del estado de deterioro en que se encuentra el inmueble y con motivo de las acciones perturbadoras intentadas por el propietario en contra de los distintos inquilinos de los apartamentos.
Fundamenta su pretensión de conformidad con lo establecido de conformidad con lo establecido en los artículos 9 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en su criterio, el mismo es inconstitucional, invocando igualmente la obligación de ejercer el control difuso de la Constitución.
OPINION DEL MINISTERIO PÚBLICO
La representación del Ministerio Publico concluye en su escrito de informes que la Administración autora del acto incurrió en vicio de falso supuesto, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan de informe del avalúo realizado, por otra parte refiere que la resolución objeto de impugnación adolece el vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por lo que el acto recurrido debe ser anulado y así solicita sea declarado.
Que con el fin de restablecer la situación jurídica infringida, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de mayo de 2002, expediente Nº 00-22845, se había pronunciado respecto a la posibilidad de desaplicar el artículo 79 eiusdem, por colidir efectivamente con los artículos 26, 257 y 259 de la M.C., y de acuerdo al 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, decide desaplicarlo, en el caso concreto, procediendo a restablecer la situación jurídica infringida fijando el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble en cuestión, siendo esta tendencia que ha imperado en las decisiones que han tomado en estos casos los Juzgado Superiores Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, criterio este ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 558, de fecha 17 de marzo de 2003, siendo del criterio del Ministerio Publico que la solicitud de la recurrente debe prosperar y así lo solicita.
Finalmente solicita se declare con lugar y en consecuencia sea declarada la nulidad de la Resolución recurrida y así solicita sea declarado por este honorable Tribunal.
ANALISIS DE LA IMPUGNACIÓN
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 77 al 92, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos, así como la aclaratoria solicitada de la referida experticia que corre inserta en los folios 126 al 128 en la que basó para realizar el informe pericial.
Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por ultimo se indican los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por Otra parte se observa que, si bien es cierto que fue suscrito Contrato de Arrendamiento entre los actuantes en el presente juicio, por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de abril de 2005, anotado bajo el Nº 66, Tomo 63 de los Libros de Autentificaciones, no es menos cierto, que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece en el artículo 32 ordinal “a”, lo siguiente:
…Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 20 de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente…
Siendo el artículo que precede de reserva legal este Juzgado acoge su contenido por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURIDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
…La jurisdicción Contencioso Administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás Tribunales que determine la Ley. Los órganos de la Jurisdicción Contencioso Administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho,
incluso por desviación de poder; condenar al pago de las sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa...
Por su parte el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
…Articulo 21.17: En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad de los actos o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa. Cuando la acción hubiese sido temeraria o evidentemente infundada, impondrá al solicitante multa entre cincuenta unidades tributarias (50 U.T.) y cien unidades tributarias (100 U.T.)…
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Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
…Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una Justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónomo independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles…
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de Constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
…En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una Ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los Tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente….
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
…Cuando la Ley vigente, cuya aplicación se pida, colidere con alguna disposición constitucional, los Jueces aplicarán ésta con preferencia…
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
…Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la Ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico de todas las actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo…
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, es DESAPLICADA POR INCONSTITUCIONAL, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
En virtud de la decisión anterior, estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal le acuerda valor de plena prueba, y se resuelve proceder a fijar canon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma el cual monta a la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs.1.406.846,41), por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento del 7% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para otros usos, la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.10.551,35) distribuidos más adelante entre las distintas dependencias del inmueble.
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara Con Lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado de la sociedad mercantil AUTOACCESORIOS THE BOUTIQUE CAR, C.A. inquilina del inmueble identificado como de los Locales A y B Ubicados en el Edificio denominado “SANTA EDUVIGIS”, de la Avenida las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se declara la nulidad de la Resolución No. 0011151, de fecha 22 de junio de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.10.551,35) distribuidos de la siguiente forma:
DISTRIBUCIÓN
Local A 1 Bs. 2.359,69
Local B 2 Bs. 3.155,66
Local C 3 Bs. 3.540,18
Local E 4 Bs. 1.495,82
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA Bs. 10.551,35
Conforme lo exige el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente.
En acatamiento de doctrina emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Nº 1.225, de fecha 19 de octubre de 2000), SE ORDENA REMITIR a dicha Sala, copia certificada de esta decisión, con el fin de someterla a la revisión correspondiente, sin desmedro de su ejecución inmediata.
PUBLIQUESE REGISTRESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Enero de dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
JUEZ PROVISORIO,
MSc. E.M.M.
LA SECRETARIA,
Abg. I.F.E.
En esta misma fecha siendo las 3:30 PM., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Abg. I.F.E.
Exp. 5829/EMM
