Decisión nº PJ0102008000115 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 14 de Agosto de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, catorce (14) de agosto de dos mil ocho (2008).

198º y 149º

ASUNTO Nº AP31-V-2007-002729.

VISTOS

CON SUS ANTECENTES.

Acción Mero-declarativa.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil AUTOACCESORIOS THE BOUTIQUE CAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de Marzo de 2001, anotada bajo el Nº 52, Tomo 56-A-Qto. Representada en la causa por los profesionales del derecho, abogados A.A.A.G., M.I.V.C., C.Z. y J.L.L.C., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédula de identidad N°s. V-10.336.533, V-10.336.940, V-12.626.594 Y V-10.339.491 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s 69.977, 67.113, 91.505 y 82.893, conforme consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de Julio de 2007, cursante a los folios 09 al 10 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABAD C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción bajo el Nº 82, Tomo 16-A de fecha 30 de Julio de 1956, posteriormente reformada y hecha la inscripción de las reformas en el mismo Registro Mercantil bajo los N°s 15, Tomo 28-A y 99 del Tomo 20-A, ambas de fecha 12 de Septiembre de 1958. Representada en la causa por la profesional del derecho Asunta Parente, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V-11.664.943 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.014, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de Junio de 2008, anotado bajo el Nº 48, Tomo 27 de los libros de autenticaciones respectivos y cursante a los folios 10 y 11 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presenta causa este Juzgado de Municipio en virtud de la demanda Mero-declarativa que incoara la Sociedad Mercantil AUTOACCESORIOS THE BOUTIQUE CAR C.A., en contra de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABAD C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 19 de Octubre de 2007 por ante la Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo conocimiento en virtud de declinatoria de competencia correspondió a este Juzgado de Municipio, la parte actora incoó pretensión de mera-declarativa, argumentando en síntesis:

1. - Que en fecha 04 de Abril de 2005, celebró por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 66, Tomo 63 de los libros de autenticaciones, contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un plazo de cuatro (04) años contados desde el 01 de Marzo de 2005 hasta el 01 de Marzo de 2009; sobre unos inmuebles identificados como locales “A” y “B”, ubicados en el edificio denominado “S.E.” de la Avenida Las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. - Que se habría establecido en la cláusula Cuarta del referido contrato, un canon de arrendamiento mensual por el uso de los inmuebles arrendados de Tres Millones Treinta y Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares con Setenta y Cinco céntimos (3.039.180,75 Bs.) ó su equivalente actual de Tres Mil Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Dieciocho céntimos (3.039,18 Bs.f.), por los cuatro años de duración del contrato, tomando como base la regulación establecida por la Dirección General de Inquilinato de fecha 03 de Marzo de 2005, expediente Nº 34.133.

3. - Que en la señalada cláusula se habría establecido un ajuste del canon una vez fuese prorrogado el contrato de arrendamiento al vencimiento del plazo contractual pactado.

4. - Que en fecha 10 de Agosto de 2007, la Arrendadora del Inmueble hoy demandada, procedió mediante carta dirigida a la actora, a exigir el pago de un nuevo canon de arrendamiento, pasados apenas dos (02) años de la firma del contrato de arrendamiento, los que debían ser cancelados a partir del 10 de Agosto de 2007, contraviniendo lo pactado en las cláusulas Cuarta y Sexta del mismo. Dicho aumento derivó de la Resolución Nº 011151 de fecha 22 de Junio de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato, que fijó el canon en la suma de Seis Millones Ciento Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ocho céntimos (6.145.798,8 Bs.) ó su equivalente actual de Seis Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Setenta y Nueve céntimos (6.145,79 Bs.f.).

5. - Que existe una total incertidumbre en cuanto al canon de arrendamiento que debe ser cancelado por el uso de inmueble, si el convenido contractualmente y en pleno vigor o el establecido mediante Resolución de la Dirección General de Inquilinato, producto de un p.d.r.d.A..

6. - Que en virtud de la incertidumbre existente, procede a demandar a su Arrendadora para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: A.- Reconocer y afirmar que el canon de Arrendamiento mensual a cancelar por concepto de arrendamiento del inmueble identificado como locales “A” y “B”, ubicados en el edificio denominado “S.E.” de la Avenida Las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, es el acordado mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por un período de cuatro años por un monto de Tres Millones Treinta y Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares con Setenta y Cinco céntimos (3.039.180,75 Bs.) ó su equivalente actual de Tres Mil Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Dieciocho céntimos (3.039,18 Bs.f.), y cuyo contrato fue suscrito en fecha 04 de Abril de 2005, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 66, Tomo 63 de los libros de autenticaciones, y B.- Reconocer y afirmar que el monto exigido en virtud de la Resolución Nº 011151 de fecha 22 de Junio de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato, la cual fijó el canon en la suma de Seis Millones Ciento Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ocho céntimos (6.145.798,8 Bs.) ó su equivalente actual de Seis Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Setenta y Nueve céntimos (6.145,79 Bs.f.), sólo es exigible una vez vencido el período de cuatro años pactados en el contrato de arrendamiento, y que tenga lugar la prórroga del mismo, al no haberse acordado aumento alguno durante el período de cuatro años.

7. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, estimándola en la suma de Treinta y Seis Millones Cuatrocientos Setenta Mil Ciento Sesenta y Ocho Bolívares (36.470.168,00 Bs.) ó su equivalente actual de Treinta y Seis Mil Cuatrocientos Setenta Bolívares Fuertes con Dieciséis céntimos (36.470,16 Bs.f.). (Folios 01 al 06).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

   Por su parte, la demandada mediante escrito presentado en fecha 05 de Junio de 2008, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo, en su defensa:

1. - Que la actora ha suscrito varios contratos de arrendamientos por los locales mencionados, siendo el primero de ellos el celebrado en fecha 24 de Abril de 2001, por un período de tres (03) años, con fecha de vencimiento al 01 de Abril de 2004, estableciéndose como canon de arrendamiento la suma de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (1.500.000,00 Bs.), el cual se mantendría fijo durante la vigencia del mismo, tal y como fuera interpretado y aplicado.

2. - Que el segundo contrato de arrendamiento fue suscrito con una vigencia o duración de dos (02) años, contados a partir del 19 de Enero de 2004 al 19 de Enero de 2006, estableciéndose un canon de Arrendamiento de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (1.500.000,00 Bs.), toda vez que no se habría solicitado una nueva regulación del canon de arrendamiento, pero con la salvedad que en la cláusula Sexta del mismo, referida a la duración del contrato, se pactó que (SIC)”…Para todos y cada uno de los efectos legales y contractuales las prórrogas se regirán por las modalidades que rigen el plazo fijo de duración inicial, salvo la cláusula sobre el canon de arrendamiento el cual podrá ser ajustado…”. (Fin de la cita textual), por lo que dicho canon podrá sufrir alteraciones durante la vigencia del contrato.

3. - Que en fecha 03 de Marzo de 2005, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a solicitud de los propietarios del inmueble, emitió Resolución Nº 008937, fijando un canon de arrendamiento para el local “A” en Bs.1.292.415,75 y para el local “B” de Bs. 1.746.765,00. totalizando todo en la cantidad de 3.039.180,75 Bs.

4. - Que en virtud de este nuevo canon de arrendamiento, los arrendatarios, procedieron a realizar un planteamiento a la arrendadora, lo que culminó con la firma de un nuevo canon de arrendamiento por un período de cuatro (04) años, cual es el vigente en la actualidad.

5. - Que en la cláusula Sexta del contrato suscrito por un período de cuatro (04) años de duración, se habría pactado de igual forma al segundo de los contratos de arrendamiento, que las prórrogas si las hubiere deben entenderse de la misma forma que el plazo inicial, de plazo fijo, salvo la cláusula sobre el canon de arrendamiento el cual podrá ser ajustado, sin que pudieran entenderse que el canon era fijo durante su vigencia.

6. - Que en virtud de ello, en fecha 22 de Junio de 2007, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, a solicitud de los propietarios del edificio San Eduvigis, emitió Resolución Nº 011151, fijando un nuevo canon de arrendamiento en la suma de Seis Millones Ciento Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ocho céntimos (6.145.798,8 Bs.) ó su equivalente actual de Seis Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Setenta y Nueve céntimos (6.145,79 Bs.f.), cuyo monto se encontraría cancelando la actora en la oficinas de la arrendadora.

8. - Que en fecha 14 de Agosto de 2007, la parte actora interpuso por ante el Juzgado Superior Quinto de Distribución de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, Recurso Contencioso de Nulidad contra la señalada Resolución Ministerial, en el que se le habría exigido a la actora, a los fines de suspender los efectos del acto administrativo recurrido, una caución dineraria, sin que hasta la fecha se haya constituido en la causa.

9. - Que no acatar la Resolución que reguló el canon de arrendamiento de los inmuebles arrendados, implicaría una violación a las normas de orden público contempladas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece una excepción al principio que el Contrato es Ley entre las partes, al limitar el monto a cobrar por concepto de cánones de arrendamiento, por lo que solicita se declare que la demandante, arrendataria de los locales identificados “A” y “B” del Edificio S.E., debe cumplir y ajustarse a lo estipulado no sólo en la última Regulación emanada, sino de la que resultare producto de la “apelación” que actualmente cursa por ante el Juzgado Superior Tercero de lo Contencioso Administrativo, así como las que surgieren hasta la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. (Folios 56 al 64).

   En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.

   Llegada la oportunidad procesal correspondiente, el Juzgado, por auto de fecha 20 de Junio de 2008, fijó los hechos y límites de la controversia, quedando únicamente controvertido: (SIC)”… El deber de la demandada (arrendataria) de cancelar y el derecho de la actora (Arrendadora) de recibir el pago del nuevo canon de arrendamiento, establecido mediante el procedimiento de regulación de alquileres, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante Resolución Nº 011151 de fecha 22 de Junio de 2007.

   -III-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 876 eiusdem, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

   El artículo 16 de nuestra Ley Procesal Civil, preceptúa:

   ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.”

   Normativa cuyo contenido se refiere a las llamadas acciones mero declarativas o acciones de mera certeza, las cuales consisten en la activación de la función jurisdiccional del Estado en la búsqueda de un pronunciamiento de ley que permita despejar la duda o incertidumbre acerca de si se está en presencia o no, de una relación jurídica determinada o de un derecho. Expresamente, señala la norma mencionada que dicha acción, no podrá proponerse cuando el interesado pueda conseguir que su interés sea satisfecho íntegramente mediante una vía distinta.

   Tanto la doctrina foránea así como la doctrina nacional han sido vastas y amplias, en el estudio de este tipo de acciones, y es así como el Profesor A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, nos señala:

   (SIC) “…La pretensión de mera declaración o declarativa, o de declaración de simple o mera certeza, como también se la denomina, es aquella en la cual no se pide al juez una resolución de condena a una prestación, sino la mera declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica. Aquí no se trata del incumplimiento de una obligación o trasgresión del derecho, sino de la declaración de una relación jurídica que existe con anterioridad a la sentencia, pero que se encuentra en estado de incertidumbre.

   En general se admite que esta forma de tutela jurídica tiende a conseguir la realización más acabada del orden jurídico objetivo y la protección de los derechos subjetivos de los ciudadanos, sin esperar a que el equilibrio que aquel orden establece y ordena respetar se halle de hecho menoscabado y roto, porque el daño puede originarse tanto de la falta de una prestación como de la incertidumbre del derecho...”. (Fin de la cita textual). (Negrillas del Tribunal)

   De igual forma, el Maestro L.L. indica:

   (SIC) “…La actuación de la voluntad de la ley se verifica por medio de la jurisdicción en dos momentos significativos: el de conocimiento y el de ejecución. Por el primero -que es el que interesa a nuestro estudio- se aspira a declarar o a determinar jurídicamente lo que por el acaecer histórico y las imputaciones normativas a los hechos es la voluntad de la ley. La voluntad abstracta hecha concreta antes del proceso se individualiza en la sentencia que la patentiza y proclama como verdad oficial (pro veritate accipitur). En cuanto a la sentencia se limita a la mera declaración de la relación material preexistente (...)

   Los efectos de la tutela jurídica solicitada por los litigantes en las acciones de mera declaración les son conseguidos por la sentencia que declare la existencia o no existencia de la relación jurídica que ha formado objeto del proceso, ora como consecuencia de su pura eficacia declarativa sujeta a rectificación, ora de manera estable y permanente, como consecuencia de la autoridad de la cosa juzgada...” (L.L.. Ensayos Jurídicos.)

   De lo señalado ut supra, se observa que el fin perseguido con las acciones mero declarativas, se circunscribe a la persecución de la declaración por parte de un órgano de administración de justicia del Estado, sobre la existencia o inexistencia de un vínculo jurídico o derecho, pero sin que se considere que la sentencia sea condenatoria en esencia. Es de considerar que con este tipo de acciones se puede lograr la protección a la posible lesión que puede sufrir un derecho o vínculo jurídico en virtud de su falta de reconocimiento o duda acerca de su existencia.

   Por ello, con la acción mero-declarativa el actor únicamente aspira a que el Tribunal declare si existe o no el derecho de la acción; si existe o no la relación jurídica y su sentido y alcance, si se pide; y si existe o no la situación jurídica de que se trate. Como la sentencia recaída en ésta clase de juicios sólo declara la existencia o no de un derecho y no condena al perdidoso, ni ordena el resarcimiento de un daño o perjuicio, ni tampoco establece o constituye un estado o condición jurídica, no es posible ordenar su ejecución, porque la decisión se limita a lo solicitado en el petitorio del libelo. La declaración existe per se y, por lo tanto, es independiente del destino o avatares a que pueda quedar sometido el objeto de ésta o el contenido de la sentencia.

   Lo cual, de acuerdo a la interpretación literal del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, dos serían los objetivos de la acción mero-declarativas en el ordenamiento Venezolano, a saber:

   • La mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho; y,

   • La mera declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica.

   Para luego y mediante decisiones de fechas 18 de Noviembre de 1.987 y 27 de Abril de 1.988, emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia, ambas con ponencia del Magistrado Dr. A.F.C., expresar que:

   (SIC)”…Como lo expresa la Doctrina en general que las define ( a las acciones mero-declarativas) y la jurisprudencia de la Corte que las ha admitido en forma pacífica, tiene por objeto declarar la existencia o no de un derecho, o de una situación jurídica o el verdadero alcance de una determinada relación jurídica…”. (Fin de la cita textual).

   Ampliándose en consecuencia a tres (03) los objetivos de la acción mero-declarativa, al agregarse a los dos (02) antes citado:

   • La Constatación de la existencia o no de una situación jurídica.

   En éste sentido y en abundancia al tema de las acciones mero-declarativas, el Tratadista H.C., en su texto Derecho Procesal Civil, Tomo I, nos ha explicado que:

   (SIC)“...La acción y la sentencia declarativa (llamadas también en español: de acertamiento, de metra declaración, meramente declarativa, puramente declarativa; en francés, Jugements declaratoires, en alemán Feststellungsurteille; en italiano, sentenza d’ accertamento, y en ingles, declaratory judments) se proponen la convalidación mediante el órgano jurisdiccional de una relación jurídica pre-existente y sólo aspira a legitimar una situación anterior, como por ejemplo, la prescripción adquisitiva o la confesoria de servidumbre…

   …La acción declarativa es la legitimación de una pretensión sustancial, en sentido afirmativo o negativo. Tiende a confirmar un derecho subjetivo pre-existente, retrotrayendo sus efectos al estado inicial de una conducta con trascendencia jurídica…

   …Las características de la sentencia declarativa son: a) No requiere ejecución; b) Despeja la duda y la incertidumbre sobre ciertos derechos subjetivos y aleja la amenaza o el peligro sobre situaciones jurídicas conflictivas (sentencias interdictales de amparo o restitución), y c) Produce retroacción al estado inicial que declara existente o extinguido; así, atribuye la paternidad, no desde la fecha del fallo, sino antes del nacimiento, desconoce el hijo nacido durante el matrimonio en todos sus efectos anteriores, declara la nulidad no desde la fecha del pronunciamiento, sino desde el momento en que se constituyó la relación anormal, etc... “. (Fin de la cita textual, Págs. 160 al 167).

   En el mismo sentido, se pronunció L.P. en su libro Derecho Procesal Civil, al señalar:

   (SIC)"...Las acciones declarativas, también conocidas como de mera declaración, o de mera certeza, presentan una pretensión por medio de la cual se busca "un pronunciamiento del órgano jurisdiccional que elimine la falta de certeza sobre la existencia, eficacia, modalidad o interpretación de una relación o estado jurídico...". (Obra citada, Tomo I, página 426). (Fin de la cita textual).

   La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, tomándole previa consideración a la Exposición de Motivos del Proyecto del Código de Procedimiento Civil ( Congreso de la República, Secretaría, "Exposición de Motivos y Proyecto de Código de Procedimiento Civil". Imprenta del Congreso, Caracas, 1985, pág. 7) donde se señaló que “Sin embargo, a fin de no dejar a la interpretación jurisprudencial el alcance y límites de esta demanda de mera declaración, se acoge en el Proyecto la limitación aconsejada por la mejor doctrina, según la cual no es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una demanda diferente(...)”, ha afirmado que:

   (SIC) “…Entre las condiciones requeridas para que pueda darse la acción de declaración, aparte de la voluntad de la ley de la cual se pide la declaración; y de la legitimatio ad causam, debe destacarse el interés en obrar. Este interés en obrar consiste en una condición de hecho tal, que el actor sufriría un daño sin la declaración judicial. Esta condición de hecho no consiste en una violación del derecho que es el presupuesto corriente de las sentencias de condena, sino más bien de la incertidumbre del derecho ante la opinión común por lo que se precisa no sólo que el derecho sea satisfecho por el obligado, sino también que sea cierto como derecho en la sociedad.

   Esta incertidumbre debe ser también objetiva en el sentido de que no basta que el titular de un derecho esté incierto acerca del propio derecho, sino que es necesario un hecho exterior objetivo que haga incierta la voluntad de la ley en la conciencia del titular o de los terceros...” (Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 8 de julio de 1999.)

   De lo transcrito anteriormente, se desprende que uno de los requisitos para interponer la acción mero declarativa, estriba en el hecho de que el proponente sufriría un daño o perjuicio si no se consigue la declaración del ente administrador de justicia, pero considerando previamente como elemento de inadmisibilidad, que el actor puede conseguir la satisfacción completa de su interés mediante una demanda diferente.

   Ahora bien, con respecto a la prohibición de admitir la acción contemplada en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente, es diáfano y concreto tal precepto normativo, en razón de que si es factible la interposición de una acción distinta que pueda satisfacer de forma íntegra al interés del proponente, no podría admitirse la acción declarativa.

   Lo señalado anteriormente sobre la inadmisibilidad de las acciones mero-declarativas, conduce a la necesidad de que realmente pueda encontrarse en los diferentes cuerpos normativos, según el caso concreto, el medio procesal correcto e idóneo para poder conseguir la completa satisfacción de lo perseguido, pero en el entendido que esa otra acción dará satisfacción absoluta al interesado, es decir, que no se obtendrá una satisfacción parcial o incompleta, en razón de que no sería obsequioso a la justicia la no admisión de una acción de esta naturaleza por considerar que existen otras vías para satisfacer por completo lo pretendido por el interesado, cuando en realidad no existe tal mecanismo, o porque la acción sólo sería para lograr parcialmente lo pretendido.

   Sentado todo lo anterior, éste Juzgado para decidir observa:

   El contrato es una unión que se produce entre dos o más personas para la creación, reglamentación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, tal y como lo define al artículo 1133 del Código Civil.

   Para su existencia es menester que exista, indudablemente, el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, el objeto del contrato y, la causa lícita, conforme lo estipula el artículo 1134 eiusdem.

   Es así que el artículo 1579 del Código Civil, establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Siendo que, en consecuencia, es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo y obligatorio en el sentido que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

   De estas notas características, resalta la importancia de dos de ellas, a saber: el tiempo de duración y el precio a pagar por el uso y disfrute de la cosa.

   Así tenemos que el contrato de arrendamiento puede ser a tiempo determinado en su duración, o a tiempo indeterminado o indefinido, siendo la nota resaltante de cada uno de ellos, la naturaleza consensual que dimana de la voluntad de las partes a la hora de contratar, en el sentido que son éstas, quienes de manera voluntaria, le dan un inicio y una finalidad en el tiempo a la relación pactada, lo que sucede en igualdad de circunstancia, con relación al precio que han de pagar por el disfrute de la cosa arrendada, las que por imperativo de los artículos 1159 y 1160 ambos del Código Civil, obliga no sólo a lo pactado sino también a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley.

   No obstante lo anterior, en el que las partes conocen las obligaciones que las unen y a las que deben dar estricto cumplimiento, puede suceder que las condiciones por las que se celebró el contrato, sufran una modificación en algunos de los términos de la contratación, ya sea una modificación en la duración de la relación, ya sea una modificación en cuanto al precio (canon) ha pagar por el arriendo de la cosa.

   Esta última cuestión es la que precisamente ha llevado a los hoy actores, a interponer la Acción Mero-declarativa que ocupa a este Juzgado, toda vez que, estando el contrato de arrendamiento aún dentro del plazo de vigencia o duración, ha sufrido una alteración o cambio en el precio que han venido cancelando por concepto de canon de arrendamiento, pues, mediante el proceso legal de regulación de alquiler, le fue aumentado éste último.

   Tal situación conlleva a aclarar a las partes, que el contrato como manifestación de voluntad de los contratantes, en el que cada uno de ellos, luego de un proceso de negociación, llegan a un acuerdo (artículo 1137 Código Civil), que las obligan a respetar las estipulaciones convenidas, durante el tiempo de vigencia de la relación.

   Mas sin embargo, pudiere suceder que durante la vigencia de este, sucediera alguna circunstancia que altere una de las cláusulas convenidas, ya sea que lo haga más oneroso o dificulte su cumplimiento, caso en el cual, a criterio de este Juzgado, habrá de resolverse conforme a lo querido por las partes mediante la interpretación del contrato, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ello si, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   Es así, que habiendo una modificación en las circunstancias que dieron origen a la contratación, y siendo que una de las partes se encuentra inconforme con la solución dada por su par, ésta ha de interpretarse por el Juez en el caso concreto, con el objeto de conllevar a una solución pacífica de la controversia, mediante la integración de las disposiciones particulares de las partes, con las normas legales que lo complementan y con las reglas del uso.

   Llevado lo anterior al caso de autos, se observa que la Arrendadora del inmueble, pretende exigir el pago de la suma de Seis Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Ochenta y Nueve céntimos (6.145,89 Bs.f.), por concepto de canon de arrendamiento con ocasión al p.d.R.d.A. llevado a cabo por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que derivó en la Resolución Nº 011151 de fecha 22 de Junio de 2007, mas sin embargo, dicho acto administrativo, surgió con posterioridad al inicio de la relación contractual y aún en plena vigencia, por lo que surgiría la interrogante de ser de inmediata exigibilidad o no por parte de la Arrendadora.

   En efecto, en la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de Abril de 2005, anotado bajo el Nº 66, tomo 63 de los libros de autenticaciones, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se habría estipulado:

   (SIC)”…DURACIÓN DEL CONTRATO: de manera expresa se establece así lo acepta la Arrendataria, que el plazo de duración del presente contrato es de Cuatro (04) años, contados a partir del día 01 de Marzo de 2005 y terminará el día 1 de Marzo de 2009. Dicho plazo es renovable por períodos fijos de un (01) año si alguna de las partes no manifestare a la otra su deseo de no renovarlo. Dicha notificación deberá hacerse dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas. Las o las prórrogas se considerarán como plazo fijo y así lo acepta “La Arrendataria”. Para todos y cada uno de los efectos legales y contractuales las prórrogas se regirán por las modalidades que rigen el plazo fijo de duración inicial, salvo la cláusula sobre el canon de arrendamiento el cual podrá ser ajustado…”. (Fin de la cita textual).

   De donde se desprende con claridad extrema, que las partes contrataron por un período de Cuatro (04) años, por el período comprendido entre el 01 de Marzo de 2005 al 1 de Marzo de 2009, con posibilidad de renovación automática de un (01) año, vencido el plazo inicial, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare lo contrario, entendiéndose dicho plazo como tiempo determinado, pero con la salvedad, que en éste plazo de prorroga, el canon de arrendamiento pudiera sufrir una modificación, en el sentido de ser aumentado o disminuido, según fuera el caso.

   Se habla que dicha modificación del canon sólo era posible una vez vencido el plazo de vigencia del contrato y en pleno vigor de la prórroga convencional, pues fueron las propias partes quienes así lo estipularon, cuando en el propio texto del contrato y en referencia a la prórroga automática convencional de un (01) año, dispusieron:

   (SIC)”…Para todos y cada uno de los efectos legales y contractuales las prórrogas se regirán por las modalidades que rigen el plazo fijo de duración inicial, salvo la cláusula sobre el canon de arrendamiento el cual podrá ser ajustado…”: (Fin de la cita textual).

   Es decir, que entrada en vigor la prórroga convencional, el contrato se regiría por las mismas disposiciones pactadas en el contrato inicial, salvo aquella modificación del canon de arrendamiento que pudieran pactar las partes, pues pretender lo contrario, en el sentido de exigir el pago de una modificación en el canon de arrendamiento, antes del vencimiento del plazo inicial contractual, sería tanto como vulnerar lo pactado por las partes, pues se contravendría lo dispuesto en los artículo 1579 y 1592, ordinal 2° del Código Civil, que dispone el pago de la pensión de arrendamiento “en los términos convenidos”, ello es, durante el plazo de vigencia del contrato; toda vez que pactado un precio por un período de tiempo –cuatro (04) años en el caso de autos- este debe ser considerado fijo e invariable durante ese lapso de tiempo.

   En todo caso, el ajuste del canon de arrendamiento no podrá ser exigido de pleno derecho y aún en vigor el plazo inicial de duración, salvo que se haya pactado tal situación, -la que no existe en éste caso-, sino que deberá atenderse a las estipulaciones convenidas en cuanto a la modificación de la contraprestación arrendaticia, que en la controversia que ocupa a este Juzgado, deberá entrar el vigor, una vez vencido el plazo inicial del contrato y nacida como sea la prórroga convencional o legal, según el caso. Así se decide.

   Tal aseveración encuentra sustento en sentencia de vieja data, emitida en fecha 12 de Agosto de 1996 por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, caso G. Borgia y otro contra I. Salazar, expediente Nº 8169, extraída de Jurisprudencia Ramírez & Garay, Tercer Trimestre 1996, Tomo CXXXIX, páginas 33 y 34, que dispuso:

   (SIC)”…Debe este Alzada resolver lo atinente al punto de la nueva regulación y si ésta es exigible una vez que quede firme. En el caso de autos está probado que la regulación está firme, resta por precisar si esta nueva regulación debe aplicarse como señala el autor Dr. H.H. en su obra: “El Arrendamiento”, in continente al efecto se observa:

   El autor citado expresa:

   A este respecto es imprescindible apuntar la prevalencia de las estipulaciones de las partes sobre el particular, contenidas en el negocio jurídico arrendaticio…Por consiguiente, si arrendador y arrendatario han convenido expresamente, en el contrato celebrado al efecto, la modificación inmediata del canon arrendaticia en virtud de cualquier resolución administrativa inquilinaria, tal cláusula es de preeminente aplicación. Caso contrario, vale decir, inexistencia de estipulación normadora del asunto de marras, determina, a los efectos de la aplicación de la Resolución modificadora, la previa anuencia del arrendatario…

   .

   …Al mediar en el contrato cláusula alguna referente a la aplicación del monto máximo de la regulación de Alquileres sino un monto de siete mil bolívares (Bs. 7000,00), como lo establece la cláusula segunda. Es la voluntad de las partes la que fija el monto de la pensión de arrendamiento. Así las cosas, no puede el actor exigir un monto distinto al contractualmente establecido. Así se decide…”. (Fin de la cita textual).

   En consecuencia, visto que en el caso de autos, ambas partes en la cláusula Cuarta del contrato arrendamiento en cuestión, habrían estipulado por concepto de canon de arrendamiento a cancelar por el arriendo del inmueble en cuestión, la suma de Tres Millones Treinta y Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares con Setenta y Cinco céntimos (3.039.180,75 Bs.) ó su equivalente actual de Tres Mil Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Dieciocho céntimos (3.039,18 Bs.f.) por un plazo inicial de cuatro (04) años (Cláusula SEXTA), es evidente que habiendo sufrido una modificación, mediante resolución administrativa, ésta pensión de arrendamiento, mal podría serle exigible al arrendatario ipso facto, es decir, de inmediato, el aumento del canon; pues debe respetársele lo convenido contractualmente al efecto, y ello fue, que dicha modificación del canon, únicamente surtiría efecto llegado el momento de vigencia de la prórroga contractual o la legal según el caso, por lo que mal podría exigírsele otro monto distinto a lo previsto en la cláusula Cuarta durante la vigencia inicial de Cuatro (04) años de duración, cuyo período comprendería entre el 1° de Marzo de 2005 al 1° de Marzo de 2009; sin que sea motivo para permitir tal exabrupto el tratarse (SIC)”… de un comercio muy conocido que se dedica a la instalación de todo tipo de accesorios para vehículos, que incluso en ocasiones no tiene capacidad física para atender a todos los clientes que requieren sus servicios…”, como lo pretende hacer ver la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, pues el hecho que una Sociedad Mercantil sea o no productiva, no da lugar al aumento o disminución del canon de arrendamiento en cualquier momento, sino que debe observarse lo pactado en el contrato, que en el caso de autos, dicho aumento se habría pactado para el caso de uso de la prórroga convencional. Así se decide.

   En base a las consideraciones anteriores, se tiene que el canon de arrendamiento que debe cancelar la Arrendataria por los inmuebles arrendados mediante contrato suscrito en fecha 04 de Abril de 2005 por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, e identificados como locales “A” y “B”, ubicados en el edificio denominado “S.E.” de la Avenida Las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, se corresponde con el canon pactado en su cláusula Cuarta del contrato, a saber, la suma de Tres Millones Treinta y Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares con Setenta y Cinco céntimos (3.039.180,75 Bs.) ó su equivalente actual de Tres Mil Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Dieciocho céntimos (3.039,18 Bs.f.), por un plazo inicial de cuatro (04) años (Cláusula SEXTA), es decir, durante el período comprendido entre el 1° de Marzo de 2005 al 1° de Marzo de 2009 y no el pretendido por la Arrendadora del inmueble derivado de la Resolución Nº 011151 de fecha 22 de Junio de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que la fijó en la suma de Seis Millones Ciento Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ocho céntimos (6.145.798,8 Bs.) ó su equivalente actual de Seis Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Setenta y Nueve céntimos (6.145,79 Bs.f.), la cual se hará exigible durante la vigencia de la prórroga contractual o legal, según convengan las partes. Así se decide.

   En virtud de las consideraciones anterior y visto que la pretensión de la actora se encuentra ajustada a derecho, es evidente que la Acción que ocupa a quien decide, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada CON LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de las consideración expuestas anteriormente, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por acción mero-declarativa incoara la Sociedad Mercantil AUTOACCESORIOS THE BOUTIQUE CAR C.A., en contra de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABAD C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

   -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara que el Canon de Arrendamiento que debe la actora, Sociedad Mercantil AUTOACCESORIOS THE BOUTIQUE CAR C.A., cancelar a su “Arrendadora”, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABAD C.A., por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, el cual lo constituyen los locales “A” y “B”, ubicados en el edificio denominado “S.E.” de la Avenida Las Ciencias con Calle Aranda, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, se corresponde con lo pactado en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 04 de Abril de 2005, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 66, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones respectivos, a saber, la suma de Tres Millones Treinta y Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares con Setenta y Cinco céntimos (3.039.180,75 Bs.) ó su equivalente actual de Tres Mil Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Dieciocho céntimos (3.039,18 Bs.f.), por un plazo inicial de cuatro (04) años (Cláusula SEXTA), es decir, durante el período comprendido entre el 1° de Marzo de 2005 al 1° de Marzo de 2009 y no el contenido en la Resolución Nº 011151 de fecha 22 de Junio de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que lo fijó en la suma de Seis Millones Ciento Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ocho céntimos (6.145.798,8 Bs.) ó su equivalente actual de Seis Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Setenta y Nueve céntimos (6.145,79 Bs.f.), el cual se hará exigible vencido el plazo inicial de vigencia del contrato, en el decurso de la prórroga contractual o legal, según convengan las partes. Así se decide.

   -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa.

   -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro del término legal que prevé el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CATORCE (14) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL OCHO (2008). Años 198° de la Independencia y 148° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA TEMPORAL.

   ABG. Y.M.M..

   En la misma fecha, siendo las NUEVE Y TREINTA Y CINCO MINUTOS DE LA MAÑANA (09:35 A.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº03 del Libro Diario del Juzgado.

   LA SECRETARIA TEMPORAL.

   ABG. Y.M.M..

   NGC/YMM/*

   Asunto N° AP31-V-2007-002729.

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