Decisión nº 11.053-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Abril de 2011

Corresponde a ésta Superioridad, conocer del presente proceso judicial, la cual proviene del Juzgado Distribuidor de Turno, con motivo del Recurso Ordinario de Apelación, ejercido por la parte demandada, mediante su Apoderado Judicial, Abogado R.P., contra la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de Noviembre de 2010, la cual declaró Improcedente la Impugnación a la cuantía formulada por la parte demandada; Parcialmente Con Lugar la demanda.

En fecha 14 de Marzo de 2011, el Tribunal dicto auto dándosele entrada a la presente causa, aceptando la competencia de conocer de la presente apelación, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10) día de Despacho siguiente a la presente fecha, para dictar la sentencia respectiva.-

El 21 de Marzo de 2011, el Abogado L.E.C.G., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, presentó escrito contentivo de fundamentación a la adhesión a la apelación ejercida en el presenta proceso, en conformidad con lo previsto en el artículo 299 del Código de Procedimiento Civil.- Señala la parte demandante, que le corresponde una prórroga legal de tres (3) años en conformidad con el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que en la relación arrendaticia debe aplicársele el plazo máximo de prórroga legal, en virtud de que la relación arrendaticia se ha mantenido por más de de diez (10) años.-

Este Juzgado Superior Primero, estando dentro de la oportunidad legal, pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA:

Le correspondió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, conocer del presente asunto, en el cual la parte actora demanda a la parte demandada, con motivo de la prórroga legal que alega le corresponde, por mantener una relación arrendaticia de seis (6) años, correspondiéndole una prórroga legal dos (2) años, a partir de la fecha de terminación del último contrato, o sea a partir del día 01 de Febrero de 2007, por el inmueble constituido por un (1) lote de terreno techado, pavimentado y debidamente cercado, de aproximadamente, TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 mts2), el cual forma parte de un área de mayor extensión ubicado en el lugar denominado LA GUAIRITA, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.- Pretende la parte actora, que se reconozca que durante la vigencia de la prórroga legal deba pagar el mismo monto fijado durante el contrato, y que cualquier otro monto sería sujeto a reintegro.-

Por auto del 28 de Julio de 2008, el Tribunal de la causa, admitió la demanda, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para que diera contestación a la demanda interpuesta, conforme a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El 21 de Noviembre de 2010, los Abogados P.P., V.P., A.B., SORELENA PRADA, R.P. e I.A., en sus carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada, procedieron a consignar escrito de contestación de la demanda.-

En el lapso probatorio ambas partes presentaron pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas por el Tribunal.

El 01 de Noviembre de 2010, el Tribunal de Primera Instancia procedió a dictar Sentencia Definitiva.

La parte demandada, en fecha 10 de Febrero de 2011, representada por su abogado R.P., apeló del referido fallo, la cual fue debidamente tramitada por el Tribunal A-Quo.

DE LA DECISION RECURRIDA:

El Tribunal A-quo, al dictar el fallo recurrido, motivó y decidió lo siguiente:

…Omissis…

“PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACION A LA CUANTIA

Omissis...

…En este sentido observa este Tribunal que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, debiendo indicar los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, aportar una nueva cuantía, para lo cual deberá, conforme lo ha sostenido nuestro M.T. demostrar que la cuantía por él aportada es la correcta o en su defecto que la estimación efectuada por el actor es exagerada o irrisoria a fin de que el juez finalmente determine el quantum.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

…En el presente caso los apoderados de la parte demandada, señalaron que la estimación en Bs.12.000,00 la consideraban exagerada; que la parte actora no hace una clara fundamentación de la cuantía y por tanto la estiman en Bs.3.250,00 y por tanto decline la competencia; sin embargo, en el curso del proceso no aportaron los impugnantes de la cuantía ningún elemento probatorio en el cual se soportara el argumento de tal impugnación, y menos aun elemento de convicción alguno que permita inferir de donde obtuvieron tan irrisoria suma para considerar que este juzgado para el momento de la introducción de la demanda era incompetente por la cuantía…

Por tales razones, se desestima la impugnación efectuada por los apoderados de la parte demandada y queda firme la estimación que hiciera la parte actora…

.-

DEL FONDO

-IV-

…Tales hechos permiten concluir a quien decide que independientemente de que la llamada cesión de derechos litigiosos y el lapso de un año otorgado para la entrega se haya efectuado a nombre de la ciudadana L.C., para suscribir finalmente un contrato por un año a favor de AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., todo ello buscaba burlar el derecho de la prórroga legal de la arrendataria. Por tanto se establece que la relación locativa entre AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., e INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., comenzó el 1-2-2002 hasta el 1-2-2008 y siendo la prórroga legal potestativa para el arrendatario independientemente que ésta haya manifestado que haría uso de una prórroga legal de 6 meses puede perfectamente hacer uso posteriormente del periodo máximo que le concede la ley, dado el carácter de orden público e irrenunciable de las disposiciones de la Ley Inquilinaria…

Respecto de la petición de l aparte actora en el sentido que durante el lapso de la prórroga legal se mantenga el mismo canon de arrendamiento fijado durante la continuación, es menester señalar lo dispuesto en la última parte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

Por tanto se declara improcedente dicho reclamo así como la solicitud de que cualquier otro incremento esté sujeto a reintegro…

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

Señala la parte demandada, como punto previo, la estimación de la demanda establecida por la parte actora, por considerarla exagerada en DOCE MIL BOLIVARES (Bs.12.000,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Aduce, que el valor de la demanda a los fines de la determinación de la competencia se determinará por las situaciones de hecho existentes para el momento de la presentación de la demanda. Por su parte, la accionada estima la demanda en la suma de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.3.250,00).-

Con respecto al Fondo de la demanda, rechaza y contradice, que haya tenido una relación contractual arrendaticia desde el día 01 de febrero de 2002, con la parte actora sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A., pues la parte actora se basa en Transacciones celebradas con terceros a esta relación jurídico procesal y a la relación contractual que en algún momento unió a la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A., con la sociedad mercantil INVERSIONES 4P LA GUAIRITA, C.A.

Niega, rechaza y contradice la existencia de Transacción Judicial alguna celebrada entre INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A y la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A., supuestamente celebrada por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, por el inmueble objeto de la presente causa.-

Niega, rechaza y contradice la existencia de una relación contractual arrendaticia prolongada en el tiempo desde el primero de febrero de 2002, hasta el primero de febrero de 2008 y del mismo modo que se haya indeterminado en el tiempo.-

Niega, rechaza y contradice que exista una relación contractual arrendaticia que haya durado seis (6) años y que en fecha 1 de febrero de 2007 se haya sincerado una supuesta relación arrendaticia, anterior a dicha fecha, pues de los recaudos aportados por la parte actora no se reflejan dichos hechos que hoy pretende crear, pues que efectivamente en fecha 01 de Febrero de 2007 fue donde nació la ya vencida y terminada relación contractual arrendaticia.

Niega, rechaza y contradice la existencia de una relación contractual entre la parte actora y la parte demandada, que se haya denominado por las partes Transacción Judicial, en la cual la parte demandada hubiere hecho gozar a la parte actora el inmueble de autos.-

Niega, rechaza y contradice, el hecho de que la parte demandada, haya recibido anualmente de manos de la parte actora cantidad de dinero alguna por la renovación, de supuestos y no probados en la presente causa, contratos de arrendamiento y el cual fuese ajustado al nuevo canon de arrendamiento.-

Niega, rechaza y contradice, la parte demandada la existencia de una simulada Transacción Judicial, que constituya una simulación y la existencia de una supuesta acción que conduzca a un fraude procesal.

Niega, rechaza y contradice, la parte accionada la existencia de una supuesta prórroga legal obligatoria, en la cual se basa la parte actora para interponer la presente acción fundamentada en una supuesta relación arrendaticia que haya tenido una duración de seis (6) años y que además tenga una duración de dos (2) años de prórroga, pues la relación contractual es inexistente.-

Niega, rechaza y contradice, la parte demandada el derecho que reclama la actora en su libelo de demanda de los dos (2) años de prórroga, pues no existe tal derecho, por no existir una relación arrendaticia que abarque los seis (6) años como los quiere hacer valer la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A..-

Niega, rechaza y contradice, la parte demandada que haya realizado negociación alguna con la empresa AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A., bajo algún tipo de engaño, pues la representante de dicha sociedad mercantil al momento de manifestar su voluntad se encontraba informada de las cláusulas allí contenidas y a las cuales se obligó legítimamente a la accionada, ante la presencia del funcionario público.-

Niega, rechaza y contradice, la parte accionada que exista una desnaturalización del contrato de arrendamiento si durante la prórroga legal se aumenta de mutuo acuerdo el canon de arrendamiento, pues cuando se encuentra una relación contractual en materia de arrendamiento en prórroga legal, indica que el contrato ya ha vencido y junto con el total y cada una de sus cláusulas contractuales, quedando la relación contractual regida por lo establecido en las nuevas estipulaciones y convenimientos establecidas por las partes y a falta de estas lo establecido en la legislación nacional y en especial lo establecido en último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Niega, rechaza y contradice, la parte accionada la existencia de sobre alquileres y su derecho de reintegro, pues considera la parte demandada, que solo es procedente en casos especiales, pues el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo expresa claramente.-

La parte demandada acepta la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado el 14 de Febrero de 2007, por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No.61, tomo 23, donde la sociedad mercantil INVERSIONES 4P LA GUAIRITA, C.A., dio en arrendamiento y así lo acepta la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A., por el inmueble de autos.

Por otro lado, señala la parte accionada que consta de Notificación Judicial debidamente evacuada por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de Noviembre de 2007, donde se notifica judicialmente a la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A., la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

Invoca el Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes como el Principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1264 del Código Civil, de igual forma señala el artículo 1160 del Código Civil.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora trajo a los autos:

1. ) Instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No.48, tomo 71, de fecha 06 de Junio de 200 (folios 08 al 09). El Tribunal le da todo valor probatorio, al presente documento, en conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata el mismo de un instrumento autenticado que no fue impugnado por la parte contraria, en virtud de lo cual hace plena fe, a los efectos de esta causa.-

2. ) Copia certificada de documento contentivo de cesión de derechos litigiosos, relacionados con el proceso judicial que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso sociedad mercantil INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A. entre el ciudadano A.E.P.G., titular de la cédula de identidad No.3.977.914, asistido por la Abogado LINDUSKA SUAREZ, Inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 85.492, como Cedente y la ciudadana L.S.C., titular de la cédula de identidad No.V-5.971.000, asistida por el Abogado L.C., Inscrito en el Inpreabogado bajo el No.4313, como Cesionario, y por otra parte el ciudadano P.P., titular de la cédula de identidad No.V-8.920.722, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LA GUAIRITA, C.A. del expediente No.AA20-C-2009-000407, (folios 10 al 17). El Tribunal le da valor probatorio a la referida copia certificada, en atención a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil.-

3. ) Copia simple del contrato de arrendamiento entre INVERSIONES 4P LA GUAIRITA, C.A. como Arrendadora y AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A. como Arrendatario, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 18 al 25). El Tribunal le otorga valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado durante el proceso.-

4. ) Recibo de pago por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), de fecha 15 de Marzo de 2006, emanado del escritorio Prada & Asociados, a favor de la ciudadana L.S.C., por concepto de cancelación de actualización de depósito, derivado de la ocupación del inmueble de autos (folio 26), el Tribunal le da valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado en el proceso, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

5. ) Copia simple de documento denominado “Compromiso”, entre la ciudadana L.E.C.R., en su carácter de Presidente de la empresa AUTOMOTRIZ EL CAPI, C.A. y los ciudadanos ONOFRIO PETRUZZELLA TRIDENTE y TOMASO PETRUZZELLA TRIDENTE, en su carácter de Directores – Gerentes de la empresa INVERSIONES 4P LA GUAIRITA, C.A., documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de Abril de 2008, anotado bajo el No.8, tomo 38 (folios 27 al 31).- El Tribunal le otorga valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado durante el proceso.-

6. ) Recibo original expedido por la empresa INVERSIONES 4P LA GUAIRITA, C.A., signado con el Nros.0290, efectuado por el cedente de derechos litigiosos, A.R.G., correspondiente al mes de enero de 2002; Recibos originales expedidos por la empresa INVERSIONES 4P LA GUAIRITA, C.A., signados con los Nros.0290, 0319, 0518, 0521, 0567, 0569, 0615, 0618, 0671, 0674, 0735 (folios 59 al 69), referidos a pagos efectuados por la ciudadana L.S.C., durante los años 2002, 2003, 2004, 2005 y 2006. El Tribunal les da valor probatorio, por cuanto los mismos no fueron impugnados en el proceso, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

7. ) Recibo original No.0105, expedido por el escritorio jurídico “PRADA & ASOCIADOS” en fecha 13 de Marzo de 2003, por concepto de cancelación de honorarios profesionales, por parte de la ciudadana L.S.C., derivados de la elaboración de una nueva prórroga de contrato de arrendamiento del inmueble de autos. El Tribunal le da valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado en el proceso, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

   8) Recibo original expedido por el escritorio jurídico “PRADA & ASOCIADOS” en fecha 15 de Marzo de 2005, por concepto de cancelación de honorarios profesionales, por parte de la ciudadana L.S.C., derivados de la elaboración de prórroga correspondiente al año 2003.- el Tribunal le da valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado en el proceso, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

9. ) Recibo original No.0109, expedido por Inversiones 4P La Guairita, C.A., (folio 89), a favor de A.E. PROVERO GRUMI, por concepto de pago de indemnización derivados de la ocupación del inmueble de autos.- el Tribunal le da valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado en el proceso, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

10. ) Copia certificada del Expediente No.89768 emanada de la Dirección de Inquilinato, con motivo de la Regulación del inmueble de autos, interpuesta por L.E.C., en su carácter de Apoderado Judicial de AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A.. El Tribunal le da todo valor probatorio, al presente documento, en conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata el mismo de un instrumento autenticado que no fue impugnado por la parte contraria, en virtud de lo cual hace plena fe, a los efectos de esta causa.-

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. ) Copia certificada de instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 02 de Octubre de 2008, anotado bajo el No.10, tomo 68, (folios 54 al 56). El Tribunal le da todo valor probatorio, al presente documento, en conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata el mismo de un instrumento autenticado que no fue impugnado por la parte contraria, en virtud de lo cual hace plena fe a los efectos de ésta causa.-

   MOTIVACION:

   -II-

   La presente apelación se circunscribe a la revisión de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de Noviembre de 2010, que declaró Improcedente la Impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada y Parcialmente Con Lugar la demanda. El Tribunal Observa lo siguiente: