Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 12 de Julio de 2012

En fecha 3 de noviembre de 2.011 (folios 1 al 7), es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios (8 al 22). Por auto de fecha 10 de noviembre de 2.011 se admitió la demanda, y se acordó emplazar al demandado (folio 23). El 21 de noviembre de 2.011 se libró compulsa de citación (folio 24).

El alguacil diligenció el 21 de noviembre de 2.011 e informó que cito personalmente a la parte demandada (folio 26).

A los folios 27 y 28 corre inserto escrito de contestación de demanda.

La parte actora consignó escrito de promoción de pruebas corriente a los folios 34 y 42.

En escrito de fecha 15 de diciembre de 2.011 la parte demandada consignó escrito de pruebas y alegaciones (folios 43 al 50).

En fecha 10 de enero de 2.012 la parte actora le confirió poder apud acta al abogado F.O.C.M. (folio 68).

En diligencia de fecha 12 de marzo de 20.12 la parte demandada alega indebida acumulación de pretensiones.

II

MOTIVOS PARA DECIDIR

La parte actora en su escrito libelar argumentó:

…el día 06 de agosto de 2.010 mi poderdante celebró un contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaria Publica Segunda…; con el ciudadano E.R.S.,…

el caso es que una vez vencido el contrato de arrendamiento el 01 de febrero de 2.011, comenzó el termino de prorroga legal…, dicha prorroga legal culmina 01 de agosto de 2.011; antes y después de esta fecha mi poderdante ha sostenido reuniones con el ARRENDATARIO, ciudadano E.R.S.,…,sin que el mismo le entregue el inmueble; es por ello que acudimos a esta instancia pues han sido múltiples las reuniones con el arrendatario para que entregue el inmueble en la fecha prevista sin solución satisfactoria alguna. Incluso ante la venta del inmueble se le notifico sobre esta situación y sobre su preferencia a obtener el inmueble sin respuesta positiva alguna así se evidencia de la notificación marcada con la letra “D”, que se hizo sobre la situación del inmueble a través de la Notaria Pública Segunda…

Demando el cumplimiento de contrato por vencimiento del término del mismo y vencimiento de la Prorroga Legal.

Demando a que el arrendatario…a que cumpla con su obligación de entregar a mi mandante…, el inmueble constituido por un Galpón, ubicado en el Pasaje el Cambio, Barrio 23 de enero parte baja, N° 1-86 de la Ciudad de San C.d.e.T., y le pertenece a mi poderdante según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno…de fecha 09 de mayo de 1.978 bajo el N° 48, tomo 2, protocolo 1.

Demando los gastos de honorarios profesionales en la presente causa…y las costas y costos de este proceso.

Demando el pago de los cánones de arrendamiento que me adeude hasta la entrega del inmueble…

(Negritas y subrayado de este Tribunal).

La parte demandada señaló:

…El arrendatario…firmo un contrato de Arrendamiento, con fecha 06 de Agosto del año 2.010 por ante la Notaria Segunda de San Cristóbal, por un lapso de duración de…(6) meses, sin prorroga ninguna, y deberá el Arrendatario entregar el inmueble sin necesidad de aviso…y una vez vencido el Contrato de Arrendamiento comenzó el termino de prorroga legal; establecido en la Ley de Arrendamiento, ahora bien ciudadano juez tal como consta de la C.d.R. que acompaño marcada “A” emitida por el C.C.E. de la calle 1 del 23 de Enero parte baja; donde consta que además de realizar su trabajo como mecánico, habita con su esposa y sus hijos menores de edad, desde hace 20 años, primero con su padre, L.F.R.P.; con quien la demandante celebró varios contratos de arrendamiento y luego el Contrato último al que hicimos ya mención, igualmente ciudadano juez la demandante solo ha sostenido una conversación con mi asistido en el inmueble, y en forma altanera y desafiante lo conminó ha desalojar el inmueble, y tal como consta en el documento presentado en la demanda con fecha 23 de agosto de 2.011, fue notificado de que se le vendía el inmueble a un precio de 260.000 Bs. Fuertes. Anexo marcado “B”.

…se ve claramente la mala fe de la demandante, primero en ofrecer el inmueble en venta, posteriormente a la fecha de la prorroga legal que señala en su demanda, segundo el Arrendatario habita tal como consta de la c.d.R. desde hace 20 años y actualmente viven sus hijos menores de edad, en el inmueble antes descrito, tercero el contrato para efectos legales se convirtió en indeterminado ya que actualmente tiene la posesión del mismo; igualmente ciudadano juez el interés de mi asistido en todo caso sería comprar el inmueble; también ciudadano Juez la demandante no ha cumplido con el tributo que le correspondería como local Comercial, cancelar ante el SENIAT, la cual en este caso lo haría Acreedora del pago de una multa ya que los cánones de arrendamiento cobrados a mi arrendatario no consta el pago de IVA lo cual se evidencia la mala fe de la demandante. Invoco los artículos de la Constitución…referente en cuanto al derecho de la Defensa y al debido proceso.

…Rechazo el cumplimiento del contrato y de la prorroga ya que habito en el inmueble como trabajo y como mi residencia con mis menores hijos

…Rechazo la solicitud de entrega del inmueble que destino a vivienda y trabajo siendo mi único sustento familiar.

…Solicito del Tribunal una prórroga de Ley de por lo menos… (6) meses contados a partir de esta contestación; ya que en caso de no adquirir el inmueble me sería imposible encontrar un inmueble en tiempo menor. …

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Con base a las alegaciones de la demandante y las defensas y excepciones argumentadas por la accionada, la causa que nos ocupa viene circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a objeto de que la demandada haga entrega del inmueble que ocupa como arrendataria, ello fundado en el vencimiento del término contractual y disfrute de la prorroga legal. Circunstancia que es rechazada por la demandada en razón de habitar el inmueble como sitio de trabajo y residencia de sus menores hijas, solicitando una prórroga de seis (6) meses.

Con fundamento a los elementos de autos se tiene, que no queda controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis sobre un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL, con su baño, ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de enero, parte baja, Municipio San C.d.E.T. y que dicho inmueble le pertenece a la ciudadana M.A.P.C., según se evidencia de documento protocolizado ante al Oficina de Registro Subalterno del Distrito San C.d.e.T. de fecha 9 de mayo e 1.978 bajo el N° 48, Tomo 2, protocolo 1.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS DURANTE EL ÍTER PROCESAL

La actora trajo a los autos:

-Con el libelo de demanda.

DOCUMENTAL: Copia certificada de documento poder otorgado en fecha 04 de marzo de 2.011, inserto bajo el Nro. 46, Tomo 31, folios 187 al 190. Esta documental se valora como documento Público que demuestra las facultades otorgadas por la demandante al Abogado actor y por ende sus actuaciones validas en la litis.

DOCUMENTAL: Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del antiguo Distrito San C.d.E.T., de fecha 09 de mayo de 1978, Nro. 48, Tomo 2, Protocolo 1º. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la propiedad del inmueble objeto de la litis por parte de la demandante.

.- DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.A.P.C. y E.R.S., sobre un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL con su baño, ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero, parte baja, Municipio San C.d.E.T.. Esta documental se valora como documento Público que demuestra que la parte actora suscribió contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL, ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero parte baja N° 1-86 de esta ciudad de San C.d.E.T., que el lapso de duración del contrato fue de seis (6) meses contados a partir del 01 de agosto de 2.010, y que el contrato no era renovable.

.- DOCUMENTAL: Notificación que realiza la actora al demandado, realizada por la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 23 de agosto de 2.011, en el inmueble ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero, parte baja, Municipio San C.d.e.T., relativa a que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario goza de la prórroga legal equivalente al lapso de seis (6) meses contados a partir del 1° de febrero de 2.011, lo cual significa que el 1° de agosto de 2.011 debía entregar el local comercial en buenas condiciones. También se le notifica que el local se ha puesto en venta por la cantidad de (Bs. 260.000,00). Se declaró debidamente notificado al demandado y se le hizo entrega de la copia de la misma (folios 19 al 22). Esta prueba demuestra que el actor notificó a través de la Notaria Pública Primera de San Cristóbal al demandado acerca del lapso de prórroga legal y de la venta del inmueble ya descrito.

Los anteriores instrumentos se valoran conforme lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser fidedignos y por no haber sido impugnados por el adversario.

En la oportunidad de promoción de pruebas:

.- Promueve el mérito favorable de autos. No es objeto de valoración en razón de que conforme a principios Jurisprudenciales reiterados, ello no constituye un medio de prueba en si, y más bien constituye la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba.

.- Ratifica las documentales consignadas con el libelo de demanda, esto es, documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, y notificación realizada por la Notaría Primera de San Cristóbal. Se indica la valoración previa de estas pruebas documentales.

.- Documental: Copia simple de documento de propiedad de inmueble protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., de fecha 18 de septiembre de 2.006, inserto bajo el Nro. 47, Tomo 40. Se valora como documento Público para demostrar que el demandado y la señora G.Y.T.B., son propietarios de un inmueble ubicado en el Barrio B.V., de la Ciudad de Táriba.

.- Promueve firmas por parte de un número de residentes del Pasaje El Cambio, sector 23 de Enero de la Parroquia La C.d.M.S.C.. Esta documental no es objeto de valoración, ya que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificada mediante testimonial en el juicio.

.- Documental. Copia simple de reconocimiento hecho a la demandante por ser fundadora del sector denominado, Pasaje el Cambio. Esta documental no se valora por no ser pertinente con el fondo controvertido.

.- Prueba de Informes: Al SENIAT, al cual se dio respuesta mediante oficio SENIAT/INTI/GRTI/RLA/-DR-2012-E 137, de fecha 13 de febrero de 2012, informando que el demandado, no registra firma personal asociada, no registra declaraciones del ISLR. No es objeto de valoración en razón de que nada aporta sobre el fondo de la controversia.

.- Prueba de Informes a la Alcaldía del Municipio san C.d.E.T., dirección de Impuestos y Tributos a fin de que certifiquen si existe patente de industria y comercio a nombre del demandante y certifique que impuestos Municipales cancela. No consta en autos la respuesta a la prueba solicitada, sin embargo quien juzga considera que la misma no es relevante en la resolución del hecho controvertido.

.- TESTIMONIALES de los ciudadanos E.J.O. V-1.526.261 (folios 69 y 70), A.J.G.G. V-3.791.923 (folio 71 y 72), J.H.T.S. V-10.167.151 (folio 83 y 84), JOSÉ ABINADE DIAZ DURAN V-9.462.007 (folio 86) y J.E. LIZCANO V-5.282.789 (folio 91 y 92). Los testigos fueron contestes en afirmar que conocen a la ciudadana M.A.P.C., que ella es la propietaria del inmueble dado bajo la modalidad de arrendamiento al ciudadano E.R.S., consistente en un LOCAL COMERCIAL con funciones de taller mecánico, y el cual nunca ha sido utilizado como vivienda. Asimismo, rindieron declaración en relación a que el demandado realizó mejoras en el inmueble sin autorización de la actora.

Estas declaraciones se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí con las demás pruebas.

.- Promueve cuatro (4) fotografías. Estas pruebas no se valoran por ser emanadas del propio promovente, sin que en las mismas haya tenido control el demandante, además de no indicar hechos relevantes para el fondo de la controversia.

.-Promueve solicitud de inspección realizada por la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura División de Ingeniería San Cristóbal, Estado Táchira. A pesar que esta documental es un instrumento administrativo que sirve para evidenciar que según el informe de inspección practicado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, se constató reparación interna de paredes, techo acerolit y fachada del inmueble objeto del litigio; no es objeto de valoración por no ser pertinente con el fondo controvertido.

.- Promueve las facturas Nros. 0104464 y 0104465 por concepto de pago del servicio público de aseo domiciliario. Estas pruebas no son objeto de valoración por no ser demostrativas de hechos relevantes con el fondo de la controversia.

.- Promueve citación emanada del Departamento de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal para el ciudadano E.R.S. a fin de que presente permiso de reparación en el Barrio El Cambio N° 1-86. Esta prueba no es objeto de valoración en razón de no guardar pertinencia con el fondo de la controversia.

.-Prueba de Inspección Judicial. Se indica que la misma fue practicada por este Tribunal el 18 de enero de 2.012 en el inmueble objeto del litigio. Esta prueba sirve para demostrar que efectivamente en el inmueble objeto de litigio se encuentra viviendo el demandado en el local comercial, pero no se valora en virtud de que no aporta nada pertinente para la resolución del juicio, ya que la demanda radica en un cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso estipulado en el contrato suscrito por las partes según lo expuesto en el escrito libelar por la parte actora.

PRUEBAS DEL DEMANDADO:

.- DOCUMENTAL: Constancia de estudio expedida por la Directora de la Escuela Bolivariana “Juan Bautista García Roa” (folios 30 y 31). Esta documental no es objeto de valoración por que no aporta nada relevante con el objeto bajo estudio el cual versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre un local comercial por vencimiento del lapso estipulado en dicho contrato.

.- PRUEBA DE INFORMES mediante la cual solicita se oficie al Banco Sofitasa, Banco Universal, para que informe a este Tribunal la fecha de apertura de la cuenta N° 002730000121176-2, la persona titular de la cuenta y que informe al Tribunal si la cuenta de ahorros se encuentra cancelada. Esta prueba resultó evacuada en fecha 27 de enero de 2.012, al recibirse oficio de esa entidad con el Nro. gs.0114/12. La misma no es objeto de valoración por no guardar pertinencia con el hecho controvertido.

.-Promueve inspección judicial en el inmueble objeto del litigio (folios 89 y 90). Se indica la valoración previa de la Inspección Judicial realizada en el inmueble objeto de la litis.

.-Promueve partida de nacimiento N° 47265 expedida por la Alcaldía del Municipio Civil, Registro Civil de San C.d.e.T. (folios 46 al 48). No se valora por no ser pertinente.

.-Promueve c.d.r. expedida por el C.C.E. de la Calle 1 del 23 de Enero, parte baja, San C.d.E.T. (folio 49). Esta c.d.r. fue ratificada mediante testimonial por la ciudadana J.C., titular de la cédula de identidad N° V-10.150.117, en su condición de trabajadora del Ministerio de Educación del Municipio San C.d.E.T.; sin embrago la misma no aporta nada pertinente con el objeto del juicio el cual versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento (folio 79).

.-TESTIFICALES: J.T.S. V-10.167.151 (folios 83 y 84), JOSÉ ABINADE DIAZ DURAN V-9.462.00711 (folios 86) y M.A. CASTRILLON MADRAGON V-11.494.844 (folios 87 y 88). Estos testigos fueron contestes en afirmar que conocen al demandado desde hace 25 ó 28 años aproximadamente. Que tiene entre 15 y 20 años de ser inquilino de la actora.

Esta prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí con las demás pruebas.

.- A los folios 93 al 103, 108 al 111, 113 al 117, 119 al 125, 127 al 131, 133 y 134, 136 al 140, 142 al 145, 146 al 149, 151 y 152 corren insertos oficios emanados de distintas entidades financieras, del SENIAT y de la Alcaldía del Municipio San C.d.e.T..

A los oficios que corren insertos en los folios ya señalados, no se valoran en virtud de que no aportan nada pertinente en lo relativo con el presente juicio.

.-En relación con los folios 127 al 131 corre inserto Registro de Información Fiscal, mediante el cual informa los datos personales del demandado. En relación con este material promovido no se valora en virtud de que no aporta nada relevante para el objeto del juicio.

De las pruebas aportadas y demás elementos de autos observa este Sentenciador, que la parte actora efectivamente en fecha 06 de agosto de 2.010, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano E.R.S., sobre un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL con su baño, ubicado en el Pasaje El Cambio, Barrio 23 de Enero, parte baja, Municipio San C.d.E.T.. Igualmente quedó evidenciado que dicho inmueble le pertenece a la ciudadana M.A.P.C.. Así mismo se demostró del contrato de arrendamiento que el mismo se pactó para tener una duración de seis (6) meses contados a partir del 1° de agosto de 2.010 y que el mismo no era renovable, por lo que al término del mismo debía entregarse el inmueble sin necesidad de aviso, por lo que en caso de renovación deberá hacerse un nuevo contrato de arrendamiento y que el arrendatario se comprometió a desocupar el inmueble una vez vencido el contrato; consta en el mismo contrato que el arrendatario se obligó a utilizar y destinar el inmueble como Local comercial, específicamente taller mecánico y estacionamiento.

De lo anterior se tiene que por cuanto en el contrato de arrendamiento se pactó una duración de seis (6) meses contados a partir del 6 de agosto de 2.010, el mismo venció el día 1° de febrero de 2.011, por tanto comenzó a computarse de pleno derecho el lapso de prórroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual finalizaba el día 1° de agosto de 2.011; razón por la cual, vencido el lapso que acordaron las partes en dicho contrato de arrendamiento sobre el local comercial y verificado el cumplimiento de la prórroga legal establecida en la norma in comento, nacía para el arrendador su derecho a exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento en el sentido de que le fuera entregado el inmueble alquilado, conforme a la previsión normativa del artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios (vigente para locales comerciales). Así se establece.

Se tiene entonces que conforme al principio rector de la carga de la prueba, vigente y patentizado en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al actor el demostrar los hechos contentivos de la demostración de la obligación cuya ejecución reclamaba y al demandado le correspondía el demostrar el cumplimiento de la misma o que de alguna manera se encontraba liberado o excepcionado de ese cumplimiento, teniéndose que el actor demostró que la demandada debía realizar la entrega del inmueble en razón de haber fenecido el término contractual y haber disfrutado de la prórroga legal en el inmueble arrendado, sin que conste en los autos demostración alguna que enervara la pretensión del demandante, razón por la cual quien juzga considera que la pretensión del actor debe prosperar en el presente caso. Así se decide.

Ahora bien, considera este Sentenciador oportuno aclarar, que en el presente expediente se demostró la procedencia del cumplimiento del contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana M.A.P.C., pero igualmente se demostró del cúmulo de pruebas aportadas por las partes, en especial de la inspección judicial realizada día 18 de enero de 2.012 en el inmueble objeto del litigio, que en dicho inmueble pactado en su uso en principio para local comercial es ahora objeto de vivienda por el ciudadano E.R.S. y su núcleo familiar, por lo que en el lapso de ejecución de sentencia, salvo demostración en contrario, deberá ser aplicado el Decreto Presidencial contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: