Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 24 de Noviembre de 2006

SE DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por la ciudadana MARIACIELA Á.D.S. representada por los Abogados M.S.D.C., E.V.A. y S.D.D.M., contra el ciudadano J.M.R.R. representado por los Abogados N.E. y G.A..

Se ordena a la parte demandada al desalojo del inmueble consistente en un local comercial compuesto por una habitación, un baño, comedor, cocina y demás anexidades que le son propias, ubicado en el segundo piso de la vivienda N° 0-498, calle 4, Avenida Principal del Barrio S.T., Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T..

Para la entrega material del inmueble referido, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente esta Alzada entra a conocer de la apelación de la referida decisión por tratarse de las Sentencias señaladas en decisión de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, a los dieciséis ( 16 ) días del mes de noviembre de dos mil uno. EXP. No. 00-132. AA20-C-2000-000223 y entra a apreciar los hechos a la luz de las normas jurídicas aplicables, actividad que se realizará incluso al margen de las alegaciones de las partes, en virtud del principio iura novit curia -el juez conoce el derecho, el juez aplica el derecho-.

De la relación de los hechos

La ciudadana MARIACIELA Á.D.S. asistida por las Abogadas M.S.D.C. y S.D.D.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 89784 y 95682 ejerció su derecho de acción para demandar por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira al ciudadano J.M.R.R.; para lo cual fundamentó la demanda en los siguientes hechos:

-Que el 01/08/2002 celebró contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad con J.M.R., según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, quedando anotado bajo el Nº 85, Tomo 54; contrato éste cuyo objeto material es un local comercial compuesto de una habitación, un baño, comedor, cocina y demás anexidades que le son propias, ubicado encima de su vivienda (de la arrendadora) en la Avenida Principal del Barrio S.T., en la calle 4, Nº 0-498, San Cristóbal, Estado Táchira.

-Que la duración del contrato era de un (1) año contado a partir del 27/07/2002 hasta el 26/07/2003, prorrogable a voluntad de las partes siempre y cuando por lo menos con dos (2) meses de anticipación a su vencimiento ambas partes así lo acordaren por escrito. Que no se efectuó ningún acuerdo por escrito. En consecuencia que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.

-Que el inquilino se ha negado a entregar el inmueble, siendo imposible resolver el contrato por vía amistosa, ocasionándole por el contrario agresión física y verbal.

-Que el inmueble presenta una falla de aducción interna que origina filtraciones, lo cual amerita un arreglo urgente. El techo está deteriorado según las fotografías y la constancia de la Junta Administrativa del Acuerdo Rural Machirí-S.T.d.S.C.; el informe emitido por el Cuerpo de Bomberos “Cnel (J) J.P. DAZA PORRAS”, Nº 125-SEG-BOM-2004, de fecha 28/09/2004; y el informe emitido por la Dirección Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria del Estado Táchira-Servicio de Ingeniería Sanitaria, con oficio Nº 391 de fecha 28/09/2004.

-Que el arrendatario perforó sin su autorización una de las paredes externas del inmueble para colocar una instalación paralela con la finalidad de sustraer clandestinamente energía eléctrica, según consta de la inspección hecha por CADELA.

-Que en virtud de lo anterior demanda el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, ubicado en el sector S.T., calle 4, Nº 0-498, segunda planta, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., para poder hacer las reparaciones mayores.

- Estimó la demanda en DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 2.520.000,00) y la fundamentó en el artículo 34 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1590, 1592 literal 1), 1594, 1595, 1596, 1597 y 1600 del Código Civil (fs. 1 al 20).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Mediante escrito fechado 21 de Diciembre de 2004 los Abogados N.E. y J.G.A. actuando como apoderados judiciales del ciudadano J.M.R.R., procedieron a contestar la demanda excepcionándose de la forma siguiente:

CUESTIÓN PREVIA

Oponen la Cuestión Previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Alegan para ello que por ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la parte actora solicitó el desistimiento del procedimiento allí ventilado, el cual fue homologado el 30 de Julio de 2004, según consta del expediente Nº 10716. Que desde el 30 de Julio de 2004 hasta el 13 de Octubre de 2004 cuando la demandante propuso nuevamente la acción, transcurrieron setenta y cuatro (74) días, pero debió proponerla después de noventa (90) días.

Solicitaron se declare la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en los artículos 361, 346 ordinal 11º, y 266 del Código de Procedimiento Civil.

Contestación al fondo de la demanda:

-Rechazaron los fundamentos de derecho alegados, excepto los hechos.

- Alegan que la parte demandante tomó por sus propias manos el desalojo, presionando con el corte de la luz eléctrica y del agua potable.

-Que la relación arrendaticia se inició el 17 de Julio del 2001 y no el o1 de Agosto de 2002, según el legajo indicado “T (T-1 y T-2)”; ya que el 17 de Julio del 2001 se celebró el contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, según documento que quedó anotado bajo el Nº 17, Tomo 92 de los libros respectivos.

Que el 01 de Agosto de 2002 las partes celebraron un nuevo contrato ante la misma Notaría, anotado bajo el Nº 85, Tomo 74 de los libros respectivos. Entonces que la relación arrendaticia tenía más de tres (3) años y cuatro (4) meses.

-Niegan, rechazan y contradicen que la actora haya manifestado no querer seguir con la relación arrendaticia.

-Que su mandante ha depositado los cánones ante el a quo, según Expediente Nº 360, copia marcada “U”.

-Niegan, rechazan y contradicen que el 10/02/2003 la actora haya acudido al Servicio de Atención Gratuita del Colegio de Abogados, y que haya sido citado por dicho organismo.

-Niegan, rechazan y contradicen que uno de los hijos del arrendatario haya tratado de dispararle con un revolver a un sobrino y a sus hijos. Negaron, rechazaron y contradijeron que el hijastro del arrendatario haya lesionado a su menor hijo de 14 años. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado haya tenido con la demandante actos de agresividad, ni con sus vecinos.

-Niegan, rechazan y contradicen el presunto deterioro de la planta baja del inmueble a causa de su mandante.

-Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante, sin autorización de la actora, haya efectuado ampliación de tubo alguno, y que haya perforado la pared para la instalación paralela y clandestina de energía eléctrica.

-Negaron, rechazaron e impugnaron las fotos acompañadas al libelo.

Por último solicitaron se declarara sin lugar la demanda (folios 29 al 136).

DE LA PROMOCIÓN DE MEDIOS PROBATORIOS:

DE LA PARTE ACTORA:

-Alegó en cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, que la presente causa nada tiene que ver con la propuesta por ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes. Que se tratan de dos causas diferentes.

En relación al fondo de la demanda, promovió:

1) El mérito favorable de los autos, especialmente: Los informes emitidos por el Cuerpo de Bomberos “Cnel. J.P. DAZA PORRAS”, por la Dirección Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria del Estado Táchira.

2) Las fotografías anexas a la demanda.

3) Las testimoniales de M.R., L.R. y L.A.M.V. (folios 138 al 140).

DE LA PROMOCIÓN DE MEDIOS PROBATORIOS:

DE LA PARTE DEMANDADA:

1) El mérito de las actas procesales.

2) El mérito del expediente Nº 10716 que cursó ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde consta el desistimiento de la parte actora.

3) El hecho de que desde el 30.07.2004 hasta el 13.10.2004 cuando se prepuso la pretensión, transcurrieron setenta y cuatro (74) días.

4) El mérito del documento de fecha 29.03.2004 signado “S-1”.

5) El mérito del documento signado “S-2”.

6) El mérito del documento de fecha 20.04.2004 emanado de CADELA.

7) El mérito de la Inspección realizada el 20/02/2004 por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira.

8) El mérito de la solicitud de amparo de fecha 20/02/2004.

9) El mérito del contrato de arrendamiento de fecha 17/07/2001.

10) El mérito del contrato de arrendamiento de fecha 01/08/2002.

11) El mérito del expediente de consignación Nº 360, que cursa ante el Tribunal a quo.

12) El mérito de que la primera consignación fue hecha el 27/02/2004.

13) El mérito del dicho de la actora que el contrato es a tiempo indeterminado.

14) El mérito del documento marcado “D”.

15) El mérito del hecho que el Colegio de Abogados no emita documento alguno con tachaduras.

16) El mérito del hecho que su mandante nunca fue citado para comparecer ante el Servicio de Atención Jurídica del Colegio de Abogados.

17) El mérito de los documentos marcados “V-1, V-2, V-3, V-4, V-5, V-6 y V-7” (fs. 138 al 147).

De los testigos promovidos declaró L.F.R., quien expuso: Que conoce de vista a la ciudadana MARIACIELA Á.D.S.. Que conocía el inmueble donde vivía ella con sus hijos; que presentaba filtración de agua y ameritaba la reparación urgente. A las repreguntas contestó: Que él no era Ingeniero (fs. 153 y 154).

En sentencia del 31/01/2002 el entonces Tribunal de la Causa, declaró con lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y desechada la demanda (fs. 178 al 194); sin embargo, en decisión del 20/10/205 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, revocó dicho fallo y ordenó sentenciar sobre el fondo de la causa (fs. 310 al 319).

Entonces, el 14 de Diciembre de 2005 el Juez Temporal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, se abocó al conocimiento del juicio; no obstante, pero posteriormente fue recusado. (fs. 339, 347 al 355).

Por auto de fecha 20 de Abril de 2006 el hoy Juzgado a quo se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 19/05/2006 se agregó al expediente copia certificada de la decisión fechada 12 de Mayo de 2006 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual declaró sin lugar la recusación formulada por el Abogado N.E.; en tal sentido, se devolvió el expediente al Tribunal de la Causa (fs. 488 al 497).

Mediante acta del 26/05/2006 el Juez Temporal, Abogado J.G.P.A., se inhibió de seguir conocimiento de la presente causa, correspondiendo

nuevamente por distribución al hoy Juzgado a quo conocer de la misma. El 19.06.2006 se recibieron en este último las actuaciones libradas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la inhibición antes referida (fs. 499 al 501, 507 al 511).

III

PARTE MOTIVA

La parte demandante alega:

1. -Que en fecha 01-08-2002 celebró contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad con la demandada, mediante documento público sobre un local comercial, ubicado en la parte alta de su vivienda, en la Avenida Principal del Barrio S.T., en la calle 4, N° 0-498 de la ciudad de San Cristóbal.

2. Que se estableció en el referido contrato que su duración sería de un (1) año, a partir del 27-07-2002, pasando dicho contrato a ser a tiempo indeterminado.

3. Que posteriormente ocurrieron una serie de hechos, convirtiéndose últimamente en actos de agresividad, negándose el inquilino a la entrega del local.

4. Que igualmente se estableció en el contrato suscrito por las partes, que el arrendatario se obligaba a la realización de todo aquello que requiera el mantenimiento y conservación en buen estado del inmueble cedido en arrendamiento, sin derecho a exigir compensación por tal concepto, pero que el inquilino no ha dado cumplimiento a ello, pues ha causado daños al inmueble a través de una fuga de agua que se ha convertido en una grave filtración que ha hecho que el techo presente un grave deterioro, ello evidenciado de fotos y constancia emitida por la Junta Administradora del Acueducto Rural Machirí S.T. y del informe emitido por el Cuerpo de Bomberos, así como de informe emitido por la Dirección Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria del Estado Táchira.

5. Que igualmente ha incumplido cláusulas del contrato de arrendamiento, al perforar sin su autorización una de las paredes externas del inmueble, para colocar una instalación paralela con la finalidad de sustraer clandestinamente energía eléctrica, lo cual fue denunciado a la empresa CADELA.

6. Que por las razones expuestas y por cuanto el inquilino se niega a entregar de manera amistosa el inmueble, es por lo que acude para demandar su inquilino por desalojo con fundamento en los artículos 34 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1590, 1.592, 1.594, 1.595, 1.596, 1.597 y 1.600 del Código Civil, en razón de haber el arrendatario por su negligencia e impericia causado daños graves que perjudican totalmente el inmueble y lo hacen inhabitable, poniendo en peligro su salud e integridad física, así como la de su familia, existiendo riesgo inminente de que se pueda desplomar el techo de su vivienda.

   DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

1. Que propone la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, por cuanto la demandante desitió de un procedimiento incoado ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, donde solicitó el desistimiento, lo cual fue homologado, y propone de nuevo una demanda cuando no han transcurrido noventa (90) días después, lo cual hace que no pueda interponerse la presente demanda conforme a lo establecido en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil.

2. Como contestación al fondo, rechaza los fundamentos de derecho alegados y los hechos que expresamente no reconozca como ciertos, indica que la demandante ha tomado la justicia por sus propias manos, utilizando el corte de luz eléctrica y el agua potable del inmueble como mecanismo de presión, lo que ha perjudicado al demandado, a su familia y a su negocio, ya que del acervo probatorio se deriva que la demandante reconoce que ella fue la que cortó o suspendió el servicio de agua del inmueble.

3. Que del informe de la Junta Administradora del Acueducto Rural se demuestra, que la demandante hizo caso omiso a la recomendación allí indicada referente a la reparación urgente del inmueble, y que al igual del informe de CADELA se deduce, que se produjo el corte de la acometida en un cajetín de paso dentro del inmueble de la demandante, además ello se evidencia de inspección realizada por Notario Público y la solicitud de amparo judicial.

4. Que la relación arrendaticia entre las partes de la litis se inició en fecha 17 de julio de 2001 y no en fecha 01 de agosto de 2002, ya que las partes celebraron un contrato previo a este último contrato.

5. Que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, pero que no es cierto que el demandado se haya tornado agresivo e imponente y que se le haya exigido terminar con la relación arrendaticia y gozar de la prórroga legal, ya que la arrendataria le recibió los cánones de alquiler y no es sino hasta febrero de 2.004 que se rehusó a ello, por lo que la demandada tuvo que acudir a realizar la consignación de los mismos.

6. Niega y rechaza que la demandante haya acudido al Colegio de Abogados al servicio de atención gratuita, y que el documento que se acompaña en fe de ello, fue alterado en el año y que tal institución tenga facultades para gestionar de manera amistosa la culminación de un contrato y la entrega del inmueble arrendado, que nunca fue citado, por lo que no pudo haberse negado a la entrega del inmueble.

7. Niega y rechaza haber causado molestias a sus vecinos con ruidos y golpes que le propina al entrepiso del inmueble o a otros elementos del mismo y que tampoco ha amenazado a la demandante.

8. Que el presunto deterioro de la planta baja del inmueble se debe a que la demandante hizo caso omiso a la recomendación de la Junta Administrativa del Acueducto Rural Machirí S.t., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; por lo que niega y rechaza que el deterioro se deba a causa de la negligencia del demandado. De igual manera niega, rechaza y contradice ser responsable de la pretendida fuga de agua.

9. Niega, rechaza y contradice que las fotografías corrientes a los folios 16 y 17 sean emanadas de la Junta Administradora del Acueducto Rural, por no expresarse ello en la constancia emitida por tal organismo; de igual manera, niega, rechaza y contradice haber perforado pared alguna o haber instalado una instalación paralela para sustraer energía eléctrica.

10. Que no se puede admitir las prueba de las inspecciones realizadas por autoridades administrativas al inmueble por la usurpación que hacen las apoderadas de la parte actora al actuar en los procedimientos en los cuales además no se cumplió con el requisito de la notificación establecido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual es violatorio del debido proceso, por lo que tales pruebas son nulos de plena nulidad y carecen de valor probatorio.

11. Que en el caso concreto, no tiene aplicación el literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el inmueble objeto del arrendamiento, no va a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su reparación, ya que dichas reparaciones se contraen a impermeabilizar el techo del inmueble, para evitar filtraciones, lo cual le corresponde a la demandante por ser mayores y que para la reparación no es necesaria la desocupación.

12. Que no tienen aplicación en el presente caso los supuestos previstos por el legislador y en los que la demandante fundamenta su demanda, por lo que la demandante no tiene acción que intentar por daños y perjuicios.

13. Finalmente hace una indicación de las pruebas acompañadas con su escrito de contestación e indica que la demandante ha procurado hacerse justicia por sí misma con el objeto de desalojarlo junto con su familia y que ahora con aseveraciones infundadas, por una presunta filtración que ella misma debió reparar pretende el desalojo por vía jurisdiccional, por lo que solicita que la demanda intentada sea declarada sin lugar.

    El Juzgado de la recurrida expuso:

    De conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para quien juzga, la presente causa quedó delimitada a una acción de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que la actora esgrime que el inmueble debe ser objeto de reparaciones que ameritan su desocupación en razón del deterioro del mismo debido a filtraciones y corregir los daños enormes causados, lo cual resultó negado por la demandada; ahora bien, en razón de que con la sentencia del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 20 de octubre de 2005, se resolvió lo conducente respecto a la cuestión previa interpuesta por la parte actora y de igual manera fue resuelto lo relativo a las incidencia de recusación y posterior inhibición, para este jurisdicente se verificaron todas las etapas del proceso en el presente juicio de desalojo; por lo que, quien juzga procede a dictar sentencia sobre el fondo de la causa, ateniéndose sólo a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de lo aportado, sin que este actuar cercene el derecho que le confiere la ley en cuanto a la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, que le permite conociendo el derecho, aplicarlo al caso concreto, aunque haya sido mal interpretado. Así mismo, acoge los principios constitucionales consagrados en los artículos 26, 49 y 257, que obligan a impartir una justicia total, dentro del ámbito del derecho.

    Para esta Alzada quedó bien planteada la síntesis de la presente controversia, y no como lo señalan los Apoderados de la parte demandada quienes alegan que el Juez no ajustó dicha síntesis; pues efectivamente los hechos controvertidos son: el hecho de que el inmueble alquilado debe ser desalojado por cuanto debe ser objeto de reparaciones que ameritan su desocupación en razón del deterioro que del mismo haya hecho el inquilino, debido a filtraciones y corregir los daños enormes causados, lo cual resultó negado por la demandada. Pues el hecho litigioso no controvertido es la existencia del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 01 de agosto de 2.002, N° 85, Tomo 74, así como de su prórroga, y por tanto no será objeto de prueba. Y así se decide.

    El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Los hechos notorios no son objeto de prueba.

    El artículo 1354 del Código Civil, dispone:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    DEL ANÁLISIS, VALORACIÓN E INTERPRETACIÓN DE LAS PRUEBAS:

    DE LA PARTE ACTORA:

1. Copia de denuncia interpuesta por la ciudadana Á.d.S.M., ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, signado N° G-8 26627. Se trata de documento emanado de autoridad administrativa en el ejercicio de sus funciones, no obstante lo anterior, por tratarse la presente causa de un juicio de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta prueba nada indica sobre el hecho controvertido, por lo que ni se aprecia, ni se valora.

2. Copia de denuncia interpuesta por la ciudadana Á.d.S.M., ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, signado N° G-8 22751. Se trata de documento emanado de autoridad administrativa en el ejercicio de sus funciones, no obstante lo anterior, por tratarse la presente causa de un juicio de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta prueba nada indica sobre el hecho controvertido, por lo que ni se aprecia, ni se valora.

3. Copia simple de oficio emanado de la Fiscalía XVI del Ministerio Público, de fecha 12 de marzo de 2004, dirigida al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas. Se trata de copia de documento público, las cuales pueden ser traídas a juicio en tal especie conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la misma nada aporta en la resolución del hecho controvertido, por lo que ni se aprecia, ni se valora.

4. Copia simple de oficio emanado de la Fiscalía XVI del Ministerio Público, de fecha 12 de marzo de 2004, dirigida al médico Jefe de la Medicatura Forense, y copia simple de comunicación con membrete del Colegio de Abogados del Estado Táchira; estas documentales no se refieren a los hechos controvertidos, por lo que ni se aprecian ni se valoran.

5. Documental emanada de la Junta Administrativa del Acueducto Rural Machirí S.T., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, suscrita por su Presidente y el Plomero Comunitario. En relación a la presente prueba, por tratarse de un documento emanado de terceros que no son parte en la presente causa, debió ser ratificada mediante la prueba testimonial, conforme a la disposición del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ello no obstante no se evidencia de autos, por lo que la presente prueba se desecha.

6. Documental consistente en informe emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio San C.d.E.T., signado 125-Seg-Bom-2004, de fecha 28 de septiembre de 2.004, suscrito por el Comandante General, el Jefe de Departamento de Investigación de Siniestros, el Jefe del Departamento de Seguridad y el Inspector Actuante, consignada en su original, con firma de los anteriores y sello húmedo. Esta prueba se refiere a documentos que la doctrina ha denominado documentos administrativos, esto es, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. En consecuencia, los mismos poseen una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, pero que puede no obstante ser desvirtuada por prueba en contrario, sin que sea necesaria una tacha de falsedad. Así las cosas y conforme al criterio establecido por la Sala de Casación Social en sentencia N° 692 del 21 de mayo de 2002, los documentos administrativos se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, “pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad”. Por tanto, como quiera que ésta documental no resultó desvirtuada por otro género de prueba en su veracidad, la misma se tiene como fidedigna en el contenido de su declaración. Con ello tal como lo señaló el a quo comprueba la parte actora que el inmueble objeto de la presente controversia, no es apto para su habitabilidad, y el que las apoderadas actoras en el texto de tal informe, no lo firmen, no desvirtúa la naturaleza de la documental. Y Así se declara.

7. Comunicación emanada del Servicio de Ingeniería Sanitaria dependiente de la Dirección Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria del Estado Táchira, de fecha 28 de septiembre de 2.004, signado con el N° 391. Esta prueba se refiere a documentos que la doctrina ha denominado documentos administrativos, esto es, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Por tanto, como quiera que esta documental no resultó desvirtuada por otro género de prueba en su veracidad, la misma se tiene como fidedigna en el contenido de su declaración, con el cual demuestra la parte actora, que el inmueble objeto de la presente controversia presenta filtraciones a nivel de techos y paredes, y que la segunda planta se abastece de agua a través de una manguera conectada directamente del medidor.

8. Todas las Fotografías promovidas en juicio: las cuales fueron impugnadas por la parte demandada, y no fueron ratificadas por la parte promoverte; a dichas documentales esta Alzada tal como de la misma forma lo hizo el a quo no le concede valor probatorio, por cuanto no fueron ordenadas, ni controladas por ningún Tribunal, no obstante que las mismas participan de la misma naturaleza que la prueba documental, siendo documentos representativos, no declarativos, y por tanto, sirven para probar el estado de hecho que existía en el momento de ser tomadas, por lo que era indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o por un conjunto fehaciente de indicios, no existiendo prueba de ello en autos, por lo que deben ser desechadas del proceso. Así se decide.

9. Copia simple de comunicación remitida por la actora a CADELA; la misma ni se aprecia, ni se valora, por tratarse de un documento emanado de la propia actora.

   PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO:

10. Mérito favorable de autos, en especial de las pruebas que anteriormente fueron valoradas; respecto del cual la jurisprudencia ha reiterado que el mérito favorable promovido en forma general no constituye un medio probatorio, en consecuencia esta Alzada no entra a valorarlo. Y así se decide.

11. Pruebas Testimoniales de:

    1. - M.R., L.R. y L.A.M.V., con cédulas de identidad Nros. E-81.858.418, y E-82.185.828, quienes no fueron evacuados.

    2. - L.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.207.172, quien señaló que:

       Conoce de vista a la demandante, que conoce el inmueble objeto de la presente controversia, que la parte donde está el local tiene una filtración que le resume por la pared y por el orillo del piso; que estaba delicada la situación por el estado de la casa, porque la misma se puede venir por la filtración; que la casa necesita reparación y que para ello debe ser desocupada tanto arriba como abajo. A las repreguntas contestó: Que conocía a la demandante por ser vecino del sector; que conoce el inmueble porque trabajaba en la Junta Administradora del Acueducto y realizó una inspección de la casa, hace tres (3) años; que sabe que el señor que vive en la parte de arriba es inquilino porque se lo manifestó la demandante. Que a la casa le hace falta un arreglo, pero que la dueña no se lo ha hecho para no incomodar; que el inmueble en su parte baja se encuentra debajo del nivel de la calle; que las aguas lluviales no corren hacia la casa, sino hacia la calle; que tiene experiencia trabajando en acueductos y ha visto muchos casos en que los dueños tuvieron problemas con las casas por no hacer la reparación. La declaración de este testigo también como lo hizo el a quo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, (documentales ya valoradas); además se observa que el mismo tiene conocimiento

       de los hechos declarados, por ser vecino del sector y haber presenciado el deterioro del inmueble, que hace que requiera unas reparaciones que son representativas para el uso del inmueble; razón por la cual con esta prueba se demuestra que el inmueble se encuentra deteriorado, necesita reparación y su causa es una filtración interna. Y ASÍ SE DECIDE.

       DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:

       CON SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN:

       1) Copia certificada de Acta fechada 29 de marzo de 2004, referida a la declaración de la demandante ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), en la que la misma manifiesta haber cortado el agua a su inquilino. Esta documental por cuanto no se refiere a los hechos controvertidos que refieren a la causal c) del artículo 34 de la Ley Especial, pues ello no desvirtúa el que el inmueble sea o no objeto de demolición o reparación. Así se declara.

       2) Informe de la Junta Administrativa del Acueducto Rural Machirí S.T., dirigido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Esta documental se valora conforme a los establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que el inmueble objeto de la controversia amerita reparación inmediata, observándose que la fecha de tal comunicación es 12 de abril de 2.004.

       3) Informe de la empresa CADELA, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; esta probanza constituye un documento administrativo; no obstante el mismo se desecha por no guardar relación con el punto controvertido de la desocupación por causa de la urgencia de reparación debido al estado del inmueble.

       4) Inspección realizada por el Notario Público Segundo de San Cristóbal, en fecha 20 de febrero de 2.004. En relación a esta prueba esta Alzada comparte el criterio del a quo en el sentido de que si bien es cierto la misma fue evacuada por funcionario público con facultad para darle fe pública al acto, de la misma se deriva es fundamentalmente el hecho o la circunstancia de no existir para el momento de su evacuación energía eléctrica en el inmueble arrendado, y que debido a ello causó el deterioro de los productos que se encontraban en el establecimiento mercantil, pero el caso que nos ocupa no tiene relación con la pérdida de tales productos, o el hecho de la existencia o no de energía eléctrica y su posible causante, esto es, no guarda, ni demuestra nada en relación al hecho controvertido, por lo que se desecha del proceso. Así se declara.

       5) Copia de solicitud de A.C.; la misma ni se aprecia ni se valora, por no aportar nada en la resolución del hecho controvertido, por lo que se desecha del proceso.

       6) Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado el 27 de julio de 2001; por tratarse de copia de documento público, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la existencia de una relación arrendaticia desde esa fecha.

       7) Copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2002; esta documental ya resultó valorada por lo que se ratifican sus efectos conforme al principio de la comunidad de la prueba.

       8) Copia certificada de las consignaciones de los cánones de arrendamiento que ha efectuado la parte demandada ante este juzgado. En relación a esta prueba, quien juzga considera que si bien la misma se trata de un documento público, no puede apreciarse ni valorarse, en razón de que el hecho de la solvencia o de la insolvencia no es punto controvertido en la causa, por lo que se desecha del proceso.

       9) Copia de las Partidas de Nacimiento de los cuatro (4) hijos del inquilino. En relación a estas documentales nada aportan al proceso, en relación a los hechos controvertidos por lo que se desechan, no existiendo nada que apreciar ni valorar.

       10) Documental contentiva de la denuncia N° 61, interpuesta por el demandado ante la Prefectura del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira alegando que la demandante cortó el suministro de agua, la cual tampoco puede entrar a apreciar este Juzgado debido a que no se refiere a los hechos controvertidos.

       11) Oficio N° 61, expedido por el P.d.M.S.C., Estado Táchira, dirigido al Jefe del Departamento Comercial de CADELA. En relación a esta documental, por cuanto el problema suscitado entre las partes sobre la energía eléctrica no es controversia a dilucidarse en la presente litis, se desecha del proceso, en consecuencia, ni se aprecia, ni se valora.

       12) Copia de la solicitud formulada al INDECU, en relación a la problemática sobre el corte de la luz e informe de la inspección practicada por tal organismo. Respecto a estas documentales, por cuanto el problema suscitado entre las partes sobre la energía eléctrica no es controversia a dilucidarse en la presente litis, se desechan del proceso.

       13) Copia simple del expediente N° 10.176, de la nomenclatura utilizada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, relativo a la solicitud de desistimiento al procedimiento incoado y su auto de homologación. Se encuentra referida la presente documental a copia de documento público, la cual resultó valorada y apreciada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes y el Juzgado Segundo de Primera Instancia en

       lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la resolución de la cuestión previa alegada, decisión definitivamente firme, en razón

       de lo cual por tratarse de una prueba que iba dirigida a fundamentar la Cuestión Previa alegada resuelta por el Juzgado mencionado, esta Alzada no entra a valorarla.

       PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO:

       14) Valor y mérito de las actas procesales, conforme al principio de la comunidad de la prueba. En relación a este medio probatorio la Jurisprudencia ha señalado que no constituye tal carácter el promoverlo en forma general, por tanto esta Alzada no se pronuncia al respecto.

       15) Valor y mérito probatorio del documento presentado en copia certificada de fecha 29 de marzo de 2004, en la cual se señala que la demandante cortó el suministro de agua. Respecto de ello ya se pronunció esta Alzada ut supra.

       16) Valor y mérito probatorio de los documentos, anexados en copia certificada, expedidos por la Junta Administrativa del Acueducto Rural Machirí S.T.. Tal prueba ya resultó valorada, así se establece.

       17) Valor y mérito de la solicitud de amparo instaurado en fecha 20 de febrero de 2.004. Tal prueba ya resultó valorada, así se establece.

       18) Valor y mérito probatorio de los documentos contratos de arrendamiento suscrito por las partes, en fechas 17 de julio de 2001 y 01 de agosto de 2.002. Estos documentos deben ser plenamente valorados por ser documentos públicos que no resultaron tachados, de los mismos se deriva la existencia de una relación arrendaticia de más de tres (3) años, la cual conforme lo señaló el a quo se convirtió a tiempo indeterminado debido a su prolongación sin regulación de tiempo.

       19) Valor y mérito del expediente de consignaciones N° 360. Tal prueba ya resultó valorada, así se establece.

       20) Valor y mérito del documento con el formato del Colegio de Abogados. Tal prueba ya resultó valorada, así se establece.

       21) Valor y mérito del contenido de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, en la cual se regula lo que tiene que ver con las reparaciones menores a las que está obligado realizar el arrendatario en el inmueble alquilado, y que las mayores son a cargo del arrendador. Con ello se comprueba que efectivamente las obligaciones entre las partes estaban claras en el Contrato, y que por ende las reparaciones mayores le corresponden al arrendador, lo cual alega la parte demandante para fundamentar el desalojo que está demandando.

       22) Valor y mérito de que la demandante pretende hacer incurrir en error al Tribunal en relación a las fotografías presentadas. En relación a las fotografías presentadas, las mismas ya fueron objeto de valoración. Así se establece.

       23) Valor y mérito de denuncia hecha ante CADELA por la demandante. Tal documento ya fue objeto de valoración. Así se establece.

       24) Valor y mérito de las inspecciones realizadas por la demandante ante el Cuerpo de Bomberos, la Dirección Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria del Estado Táchira. Estas documentales ya fueron objeto de valoración. Así se establece.

       25) Valor y mérito probatorio de la aplicabilidad de los fundamentos de derecho en que fundamenta su pretensión y Valor y mérito de que la demandante no tiene acción que intentar por daños y perjuicios. En relación a ello ni se aprecia ni se valora, por cuanto el Derecho no es objeto de prueba.

       26) Valor y mérito de los documentos Partidas de Nacimiento de cuatro (4) hijos de la parte demandada. Valor y mérito del documento denuncia N° 61, interpuesta por la demandada, ante la Prefectura del Municipio San Cristóbal. En relación a esta prueba, se indica que la misma ya fue objeto de valoración. Valor y mérito probatorio del documento oficio N° 61, emanado de la Prefectura del Municipio San Cristóbal. Valor probatorio de solicitud hecha al INDECU, e inspección realizada por ese organismo. Estas pruebas ya fue objeto de valoración, ut supra. Así se declara.

       CONCLUSION PROBATORIA

       De las probanzas puede colegirse que la naturaleza del contrato suscrito por las partes contendientes, es de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en virtud de que la propia parte actora expresa que permitió que al vencimiento del término, el arrendatario siguiera ocupando el inmueble alquilado, configurándose así el supuesto de hecho contemplado en el artículo 1600 del Código Civil que establece: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Obsérvese que en todo el caso el último contrato (que la misma parte demandada reconoce fue un “nuevo contrato”) fue el de fecha 01 de Agosto de 2002, cuya copia simple corre al folio 74, respecto del cual la parte demandada señala: El 01 de Agosto de 2002, las mismas partes contratantes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento ante la indicada Notaría, bajo el N° 85, Tomo 74 de dichos libros; y más a adelante vuelve a señalar: De esa manera el aludido contrato a tiempo determinado pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado (sic) (Tomado del escrito de contestación a la demanda) . Y luego de este no consta en autos que existan prórrogas del mismo, sino por el contrario se dio el supuesto de hecho contemplado en el artículo 1600 antes mencionado; hecho que no fue controvertido por el demandado, sino por el contrario fue convenido; de manera que mal puede el a quo pronunciarse sobre un hecho litigioso no controvertido. Y así se decide.

       La parte actora logró demostrar:

       Que el inmueble objeto de la presente controversia, no es apto para su habitabilidad, ya que presenta filtraciones a nivel de techos y paredes, y que la segunda planta se abastece de agua a través de una manguera conectada directamente del medidor. Que la parte donde está el local tiene una filtración que le resume por la pared y por el orillo del piso; que está delicada la situación por el estado de la casa, porque la misma se puede “venir” (destruir) por la filtración. Que la casa necesita reparación y que para ello debe ser desocupada tanto arriba como abajo.

       Que a la casa le hace falta un arreglo, y en su parte baja se encuentra debajo del nivel de la calle; que las aguas lluviales no corren hacia la casa, sino hacia la calle.

       Ahora bien, el hecho que sean por negligencia o no del demandado las reparaciones que amerita hacerle al inmueble, siendo ello el motivo en que en parte, la actora fundamenta el desalojo, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, pues si la actora aduce que las reparaciones tienen origen en la negligencia o incumplimiento del arrendatario, ello sería objeto de una demanda autónoma eventual de daños y perjuicios. En consecuencia, este hecho no es objeto de materia de juicio, pues como bien lo alega la parte actora me reservo el derecho de intentar acción contra el demandado (sic) por los daños y perjuicios que me ha causado y que se originan por su actitud de negligencia e impericia, ya que el inmueble presenta un deterioro progresivo grave de la placa que sirve de piso al local dado en arrendamiento. De allí que las pruebas promovidas en relación a estos alegatos no serán objeto de análisis ni valoración por esta Alzada. Y así se decide.

       La parte demandada logró demostrar: Con base al principio de comunidad de la prueba, que del contenido de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, las partes regularon lo que tiene que ver con las reparaciones menores a las que está obligado realizar el arrendatario en el inmueble alquilado, y que las mayores son a cargo del arrendador. Con ello se comprueba que efectivamente las obligaciones entre las partes estaban claras en el Contrato, y que por ende las reparaciones mayores le corresponden al arrendador, lo cual alega la parte demandante para fundamentar el desalojo que está demandando. Y así se decide.

       Siendo el Contrato de Arrendamiento un Contrato a tiempo indeterminado es procedente en Derecho la pretensión de desalojo del inmueble, en razón de que necesita ser urgentemente reparado. Y así se decide.

       Tal como lo estableció el a quo las “reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, graves, porque de no efectuarlas podría poner peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes; característica ésta fundamental que diferencia las reparaciones menores a las mayores. Esta circunstancia no logró probarla el demandado pues no invirtió el material probatorio en tratar de desvirtuar el que el inmueble arrendado no requiriera de reparaciones mayores y ni que las mismas ameritaran su desocupación. Por el contrario ocupó su turno en tratar de desvirtuar alegatos que corresponderían a un juicio de daños y perjuicios o a una nulidad de actos administrativos.

       El artículo 1.590 del Código Civil, establece que si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella sea vea privado de una parte de la misma.

       Ahora bien, la parte actora en su libelo aduce que el citado arrendatario no ha cumplido con esta cláusula (Cuarta) ya que dicho inmueble presenta desde hace aproximadamente nueve (9) meses una falla de aducción interna que origina filtraciones, que debido a su negligencia e impericia al realizar sin mi autorización una ampliación e instalación de un tubo, lo que ocasionó una fuga de agua que se ha convertido ahora en grave filtración y que amerita urgente reparación, y luego agrega que en la cláusula SEXTA al finalizar ésta, contempla: ´..tampoco podrá realizar modificaciones en su estructura ni alteración de ninguna clase, sin la previa autorización por escrito de parte de la Arrendadora…´. Pero es el caso ciudadano (a) Juez que el ya mencionado Arrendatario además de lo expuesto anteriormente, también perforó sin mi autorización una de las paredes externas de mi inmueble, para colocar una instalación paralela con la finalidad de sustraer clandestinamente energía eléctrica y así ahorrar consumo del Contador.(sic). Circunstancias que quedaron plenamente demostradas en autos, según las probanzas ya valoradas.

       DE LOS INFORMES DE LAS PARTES:

       La parte demandante presentó Informes en esta Alzada, en la que ratifica su pretensión y narra los alegatos de la parte demandada.

       De otra parte, en el Capítulo II “De la Apelación” alega la parte demandante:

       1. Que la parte demandada interpuso Recurso de Apelación alegando que el Tribunal a-quo debió negar la admisión de la demanda aduciendo que la voluntad de las partes fue celebrar un Contrato a Tiempo Determinado, pues en el contrato se estableció como lapso de duración un (1) año prorrogable a voluntad de las partes y que por lo tanto, una vez fenecido el mismo, se entiende que se prorrogó por períodos iguales a los fijados al inicio del contrato de arrendamiento. Lo cual comparte plenamente esta Alzada; no obstante este alegato de la contraparte no era sujeto de interposición por parte del demandado en la oportunidad de presentar Informes ya que ello no fue objeto de una Cuestión Previa. Por tanto se desecha el mismo. Y así se decide.

       2. Señala que el demandado de autos se concentró en asegurar que nuestra representada tomó justicia por sus propias manos, alejándose completamente del objeto de la demanda y por el contrario, con sus alegatos reconoce que sí existe una filtración que origina graves daños y que requiere urgente reparación (sic). Sin embargo, el demandado durante el juicio no se ocupó de contradecir y demostrar que las reparaciones que amerita el inmueble no son mayores y que no requieren del desalojo solicitado. Por el contrario todo lo que argumentó …no tiene relación con los hechos y el derecho de la presente causa, sino son hechos paralelos consecuencia del mismo problema y de la mala fe del demandado y que no son materia inquilinaria. Afirmaciones que comparte plenamente esta Alzada. Y así se decide.

       3. De igual forma, expone que el demandado en el recurso de apelación alega que la sentencia recurrida adolece del vicio de una inadecuada valoración probatoria que deviene del impropio planteamiento de la controversia y por falta de aplicación de la Ley, porque según su criterio, las pruebas documentales que él presentó, el a – quo las desechó todas con excepción del contrato y los documentos emanados del Cuerpo de Bomberos y de Ingeniería Sanitaria, los cuales fueron consignados por nuestra representada, pero fueron promovidos por él en el período probatorio. Y arguye, que sobre la documental emanada del Cuerpo de Bomberos, el a quo la valoró para decir que la misma se tiene como fidedigna en el contenido, en relación a que el inmueble objeto del contrato no es apto para su habitabilidad y que el juez obvió los argumentos que él presentó en el Escrito de Contestación a la demanda, en cuanto a que la prueba documental aportada al proceso por nuestra representada con el libelo de la demanda, consistente en informe emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, signado con el N° 125-Seg-Bom-2004, de fecha 28 de Septiembre de 2004, suscrito por el Comandante General, Jefe del Departamento de Investigación de Siniestro, jefe del Departamento de Seguridad y el Inspector actuante, consignado en su original con firma de los citados funcionarios públicos y con sello húmedo estaba viciada de nulidad porque no se cumplió con el requisito de la notificación y que en el contenido del Informe se menciona que le funcionario que realizó la Inspección al Inmueble, se trasladó desde la sede del Cuerpo de Bomberos conjuntamente con las apoderadas de la parte demandante hasta el inmueble objeto de la inspección. Referente a este alegato (sic) esta Alzada no hace referencia pues ello no es objeto de controversia. Y así se decide.

       Ahora bien, la parte actora alega que los daños que presenta el inmueble fueron causados por la impericia y negligencia del demandado, situación ésta que obligaba a la parte demandada a desvirtuarla, lo cual no hizo, tal como quedó demostrado del acervo probatorio ya analizado. Sin embargo, por cuanto la parte actora no demandó daños y perjuicios, no es objeto de decisión por esta Alzada. Y así se decide.

       El artículo 34, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

       Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

       (sic) c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

       El conocido autor patrio J.L.A.G., en su Obra Contratos y Garantías Derecho Civil IV respecto de las obligaciones del inquilino, nos enseña que el arrendatario (sic) debe efectuar las derivadas de deterioros o pérdidas de las que debe responder el arrendatario conforme al artículo 1.597 del Código Civil y las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas.

       El artículo 1612 de la Ley Sustantiva trae una norma general en materia de reparaciones que ameriten los inmuebles alquilados, que demuestra que la actitud del arrendador no debe ser caprichosa, sino que debe demostrarse la necesidad de reparación que constituye más bien una obligación de parte del ARRENDADOR y como tal no puede ser interrumpida por ningún Organismo ni particular alguno. En tal sentido señala la norma:

       Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino. En caso de duda serán de cuenta del propietario.

       A tal efecto, quedó demostrado que la causal alegada por la parte actora es procedente en razón de que el inmueble alquilado requiere realmente urgentes reparaciones que ameritan su desocupación, lo cual la parte demandada no logró demostrar. De suerte que existiendo:

    1. -Un contrato a tiempo indeterminado para el cual es perfectamente aplicable la pretensión de desalojo establecida en el artículo 34, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    2. - La necesidad de desalojar el inmueble, estando en un estado tal que puede causar daños mayores debido a su estado actual.

    3. - Necesidad de hacer reparaciones que ameritan la desocupación del inmueble, que son urgentes además que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, las cuales incluyen aún todo el inmueble propiedad de la demandante, que no pueden aplazarse hasta la conclusión del arrendamiento; en consecuencia hacen imponible la obligación al demandado de desalojar el inmueble alquilado. Y así se decide.

       Todos los argumentos fácticos y jurídicos, hacen que la demanda de desalojo, interpuesta por las abogadas M.S.D.C. y S.D.D.M., en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana MARIACIELA Á.D.S., en contra del ciudadano J.M.R.R., deba ser declarada CON LUGAR, y en consecuencia debe ser CONFIRMADA LA SENTENCIA DEL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL. Y ASI SE DECIDE.

       IV

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado de PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: