Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 11 de Octubre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

200° y 151°

PARTE ACTORA: AVILDA M.S.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.406.263.

PARTE DEMANDADA: R.E.G.U., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.976.787.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: K.G., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 74.669.

APODERADO JUDICAL DE LA PARTE DEMANDADA: ADERITO DA S.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 21.092.

MOTIVO: DESALOJO del cual es objeto el siguiente inmueble: “Apartamento signado con el número cinco (5), letra (C), de las Residencias ASR, Torre Sur, ubicado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio L.M. del Estado Miranda”.

(Sentencia definitiva)

I

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Se plantea la controversia cuando la parte actora aduce que es arrendadora del inmueble de autos, sobre el cual celebró en fecha 02 de junio de 2000 un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.E.G.U. como arrendatario, y que en virtud de la actitud asumida por éste en haber incumplido la cláusula Sexta del referido contrato, relativa al pago de los servicios públicos y demás gastos de condominio, es por lo que procede a demandar el desalojo del inmueble; y por vía subsidiaria el pago de las cantidades que adeuda por concepto de cuotas de condominio. Por su lado, consta que la parte demandada compareció en el lapso de ley y procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, opuso a la actora conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad del actor. Asimismo, negó rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho deducido por la accionante; y por último propuso reconvención alegando la nulidad de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de junio de 2000, por cuanto el arrendatario no es el que tiene la carga de pagar los servicios de condominio, sino el propietario. En su oportunidad, por otro lado la parte actora-reconvenida negó los hechos alegados en la reconvención.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.

La presente demanda se inicia por libelo presentado junto con sus recaudos, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2010; la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 11 de febrero de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (folios 89 y 90).

En fecha 04 de marzo de 2010, la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y su orden de comparecencia, así como los emolumentos necesarios a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.

Librada como fue la compulsa respectiva, consta gestión de citación de la parte demandada tanto personal como por carteles (folios 99 y 123).

En fecha 17 de junio de 2010, compareció la parte demandada por medio de su apoderado judicial, quien consignó poder y se dio por citado del presente procedimiento, por lo que a partir de ese día exclusive comenzó a computarse el lapso de contestación.

En fecha 22 de junio de 2010, consta la presentación de escrito de contestación de la demanda (folios 137 al 144), en el cual además de oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del CPC, opuso también conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad del actor. Asimismo, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho deducido por la accionante; y por último propuso reconvención, la cual fue admitida por auto de esa misma fecha (folios 199 y 200).

En fecha 29 de junio de 2010, la parte actora-reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención que le fuere propuesta (folios 202 al 211).

Llegada la etapa probatoria, ambas partes se valieron de promover las mismas, las cuales fueron admitidas por autos de fecha 20 de julio de 2010 (folio 255 primera pieza) y de fecha 26 de julio de 2010 (folios 2 y 3 segunda pieza), respectivamente.

II PARTE MOTIVA

Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

DE LA DEMANDA PRINCIPAL

-Alegatos de la parte demandante: Alega la parte actora en su escrito libelar, que es arrendadora del inmueble de autos, sobre que celebró en fecha 02 de junio de 2000, un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.E.G.U. como arrendatario. Que en virtud de la actitud asumida por el demandado en haber incumplido la cláusula Sexta del referido contrato, relativa al pago de los servicios públicos y demás gastos de condominio, es por lo que procede a demandar el desalojo del inmueble.

Que por esa conducta culposa, da lugar al desalojo previsto en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que implica las obligaciones que asume el inquilino de cumplir con lo derivado del mismo, entre los que se encuentra cumplir el pago del condominio, que asume, por estar ocupando-disfrutando del inmueble. Por vía subsidiaria demanda el pago de las cantidades que adeuda por concepto de cuotas de condominio.

-Alegatos de la parte demandada: En su escrito de contestación ejerció su defensa de la siguiente manera:

Procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, alegando que la acción propuesta no es la correcta, ya que el desalojo se demanda cuando la relación contractual es verbal o por escrito bajo un contrato a tiempo indeterminado, y que en el presente caso el contrato objeto de esta demanda es a tiempo determinado, toda vez que el mismo se ha venido prorrogando consecutivamente por el mismo período.

Conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opone como punto previo la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad en la persona del actor para sostener el juicio, toda vez que quien demanda no es propietaria de inmueble de juicio y funge como administradora del mismo, sin presentar ningún documento o mandato de gestión administrativa que la acredite como tal.

En cuanto al fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho deducido por la accionante; aduciendo que el contrato sufrió su novena prorroga consecutiva de un año el día primero de junio de 2010, con vencimiento al 31 de mayo de 2011, por lo que la relación se encentra determinada. Alega la invalidez de la cláusula que establece la obligación del inquilino de pagar las cuotas del condominio, que son el motivo de proponer demanda por nulidad por vía reconvencional.

DE LA DEMANDA POR RECONVENCIÓN

-Alegatos de la parte demandada-reconviniente.

Sostiene la nulidad de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de junio de 2000, por cuanto el arrendatario no es el que tiene la carga de pagar los servicios de condominio, sino el propietario.

Señala que las obligaciones del pago del condominio corresponden al inmueble como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, a su propietario. Que esa estipulación es nula de nulidad absoluta, razón por la que demanda en mutua petición al demandante-arrendador.

-Alegatos de la parte demandante-reconviniente:

Que son falsas las alegaciones del demandado respecto a los motivos de nulidad de la obligación de pago que asumió de lo que se genere del condominio, que son falsos que existan acuerdos para pagar cantidades indeterminadas aproximadas, que lo que es cierto, es que el inquilino R.G. es quien ha incumplido el contrato por dejar de pagar las cuotas de condominio a las que se obligó.

Además, que no hay razones legales que hagan establecer la nulidad de la estipulación contractual que lo obliga a ello, fundando sus dichos a que no existen los vicios del contrato y que por el contrario, se cumplen los requisitos de procedencia de todo contrato previstos en el artículo 1141 del Código Civil, como son consentimiento, objeto y causa. Que conforme al principio de la autonomía de la voluntad, las partes deben cumplir sus obligaciones en los términos convenidos.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

En aplicación del articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decide previo a toda consideración de fondo la cuestión previa opuesta por la parte demandada correspondiente a la prohibición de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

Señala el demandado que la acción propuesta no procede porque el contrato es a tiempo determinado, y se demandó el desalojo por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos. Explica que en la cláusula tercera se estableció que la duración de contrato es de un (1) año, prorrogables por períodos iguales, es decir de un (1) año cada prórroga.

Al respecto este sentenciador analiza: En parte, el demandado tendría razón, respecto a que la voluntad manifestada por las partes respecto a la posibilidad de la existencia de prórrogas, por encontrarse escrito en forma plural. “En principio” pareciera –como supone el demandado- que el contrato siempre se prorrogará por un año todos los años a su vencimiento.

Contesta la parte demandante, que la doctrina es contundente al señalar que se trata de un tiempo fijo de un año, y que a su vencimiento se convierte el contrato en uno sin determinación del tiempo.

Ahora bien, ninguno de los contratos establece expresamente que se trata de uno determinado o indeterminado, lo que obliga a este juzgador según la facultad prevista en el artículo 14 CPC, interpretar su contenido, lo que se hace según las siguientes consideraciones: Es cierto, que en principio como dice el demandado, se convino en la posibilidad de prórrogas de un año, y también es cierto como dice el demandante, que se convino que fuere a tiempo fijo de un (1) año. Sin embargo, no pudiera ser el sentido del contrato únicamente lo que aduce el demandado, porque cuando se acordó que el contrato es a tiempo fijo, al culminar su tiempo, expira el mismo, y caso de prórrogas, las mismas estarían condicionada a que las partes acuerden un aumento al vencerse el único tiempo fijo.

En efecto, para el pago del canon de arrendamiento, se convino que durante el primer año de vigencia sería la suma de Bs.500.000 (Hoy Bs.F.500,oo) y además, que:

Para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prórrogas será estipulado de mutuo acuerdo entre las partes.

(Subrayado de Tribunal)

De manera que, al vencerse el primer año de tiempo contractual, y no convenirse la fijación de la nueva cuota, la fijada inicialmente (Bs.500,oo) queda fija manteniéndose el contrato original, pero al no convenirse nada al respecto, el contrato originario se mantiene pero se indetermina porque se mantiene en sus condiciones iniciales. Aunado a lo anterior, interpreta quien decide que si fuera la voluntad de las partes que el contrato jamás se convirtiera a tiempo indeterminado, ni que se recondujera, lo hubieren manifestado expresamente, así como si hubieran convenido que siempre mantuviera su naturaleza determinada..

Es decir, jamás las partes antes de convenirse las estipulaciones, expusieron voluntad alguna de que se mantenga o no el contrato determinado, o que se convierta o no en contrato a indeterminado, aplicando entonces el contenido del artículo 1600 del Código Civil, relativo a que, si al vencimiento del contrato se le dejase al inquilino en el inmueble, el contrato se convierte a tiempo indeterminado. Y, en el presente asunto ocurrió dicha premisa. Al vencerse el tiempo fijo, y no señalar nada las partes lo contrario, se convierte a tiempo indeterminado.

Razón de lo anterior, al no preverse nada al respecto, debe quien decide con la soberanía que otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar que no fue voluntad expresa de las partes que el contrato mantuviera su naturaleza determinada, porque, se insiste, de otra manera lo hubieran previsto y aceptado expresamente.

Por máximas de experiencia conoce quien decide, que en la mayoría de los litigios que tienen como fundamento materia contractual, como este caso, las partes no miden en el tiempo los efectos de los contratos, esto es, si alguna vez se invierte la buena fe con la que lo suscribieron. De allí que, por ejemplo, sea común que existan contratos firmados desde más de 20 o 30 años, sin que haya sido la voluntad inicial de los contratantes (que en la mayoría de los asuntos han muerto y subrogados por sus herederos), que se contratara “para toda la vida”, más aún cuando existe limitante de que convencionalmente no podría darse en arriendo por más de 15 años.

En el presente caso, el contrato fue de naturaleza determinada inicialmente y a tiempo fijo, pero al no prever lo contrario, se convirtió en uno a tiempo indeterminado, por lo que la cuestión previa respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debe desecharse.

DE LA EXCEPCION DE FALTA DE CUALIDAD

Asume el demandado, que la demandante no tiene cualidad activa para incoar la presente acción en su contra, porque en su decir, no es la propietaria del inmueble por haber sido disuelta la comunidad de gananciales entre ésta y el ciudadano J.U.M.. Aduce que con la adjudicación a partes iguales del inmueble de juicio entre ambos, sostiene que aquella no podría demandar.

Luego explica que a pesar de la disolución del vínculo, y que no obstante nuevamente celebraron matrimonio entre ellos mismos, piensa la demandada, que de igual forma la demandante no podría disponer del inmueble

Ante tales alegatos se precisa: Cuando ambas partes celebraron el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, el inquilino (hoy demandado) no objetó a quien suscribió como arrendadora, que la misma tuviera o no facultad o cualidad de darlo en arriendo. Tampoco objetó su cualidad cuando pagaba por vía de depósitos en cuenta bancaria de la ciudadana AVILDA M.S..

Ello significa que el inquilino sabe que la misma si es su arrendadora, que la reconoce como tal, y que además pagó para decir que se encuentra solvente. No tiene lógica que el inquilino alegue estar solvente habiéndole pagado por vía de depósito a la ciudadana AVILDA M.S., y decir luego que ella no tiene cualidad. Entonces, de ser cierto que no tiene cualidad como erróneamente supone el inquilino, el mismo estaría en mora en el pago de todos los cánones de arrendamiento desde la fecha de inicio del contrato, tesis inaceptable y sin soporte inteligible.

Resulta que cuando se tiene un bien inmueble perteneciente a la comunidad conyugal, cualquiera de los cónyuges puede darlo en arriendo, prestarlo en comodato, darlo en depósito, etc., porque se trata de un acto que no requiere el consentimiento del otro, como si sería en casos de constituir hipoteca sobre el bien, o darlo en venta. Los bienes comunes entonces, son de ambos cónyuges y si fuere el caso, que se disuelve la comunidad de gananciales –como en el presente caso- con la disolución del vínculo conyugal, el contrato de arriendo se mantiene sobre el bien inmueble, ya que lo que produce frente al otro cónyuge es una comunidad ordinaria. Así las cosas, dentro de esos comuneros, le correspondería a la ciudadana AVILDA M.S. rendir cuentas a su ahora comunero J.U. del dinero (fruto) que genere la cosa.

Pero, a0dicionalmente consta nuevo matrimonio entre AVILDA M.S. y J.U., lo que constituye nueva comunidad, ya no ordinaria, sino, nuevamente comunidad de gananciales. Por todos estos motivos, se desprende que la ciudadana AVILDA M.S. si tenía cualidad para dar en arrendamiento el inmueble, como si tiene cualidad para incoar acciones judiciales por su comunero. La relación interna entre los comuneros AVILDA M.S. y J.U. no afecta al inquilino. Existiendo cualidad, se desecha la excepción opuesta.

DE LAS PRUEBAS:

Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

Junto al libelo de demanda la parte actora produjo los siguientes medios:

1. A los folios 11-14, cursan en fotocopias certificadas de contrato de arrendamiento celebrado en forma auténtica entre AVILDA M.S.M. en su carácter de arrendador y R.E.G.U., en su carácter de arrendatario, que tiene por objeto el inmueble de autos. Este recaudo es legal por ser certificación de su original, tal y como lo establece el artículo 1.384 del Código Civil. Asimismo, es pertinente para probar la relación arrendaticia entre las partes, especialmente y según el mérito de la causa, establecer la obligación derivada del contrato que asume el arrendataria de pagar los gastos de condominio (cláusula 6ª).

2. A los folios 15 al 85, cursa en fotocopias certificadas recaudos contentivos de demanda y recaudos relacionados con el juicio que por cobro de bolívares sigue ADMINSTRADORA DOMUS, C.A. en contra de los ciudadanos AVILDA M.S. y J.A.U., derivados de deudas de condominio. Estos recaudos se valoran como legales a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil (por emanar de funcionario judicial) y artículo 1.384 eiusdem (por constar certificados).

   Son pertinentes para probar el juicio que se incoa, por la falta de pago de las cuotas del condominio del apartamento 5-C del edificio conjunto residencial A.S.R., correspondiente a los meses desde octubre de 2003 a septiembre de 2007. También se evidencia de los mismos que en la referida demanda se pidió medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de autos, y que constan las planillas de condominio objeto de demanda.

3. A los folios 86 al 88 cursan fotocopias de libro de juntas de condominio, donde se autoriza a demandar por las cuotas vencidas. Si bien es emanado de terceros, lo que en principio no tendría valor por faltar el testimonio de quienes suscriben las actas (art.431 CPC), también es cierto que la circunstancia que se pretende probar con tal acta (como es la existencia de la deuda y el juicio en contra de la propietaria), quedó demostrado en autos mediante las copias del libelo de demanda que conoce el juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial. En consecuencia, se tiene por indicio a tenor de lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

4. En el lapso de pruebas, promovió la demandante prueba de informes para probar la existencia de una deuda por gastos de condominio insolutos dirigido a ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. Dicha prueba se tiene por legal a tenor de lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, consta respuesta en referencia (folio 23 cuaderno de medidas) en la que dicha empresa certifica la existencia de una deuda por el apartamento de juicio, por la suma de Bs.F.49.579,30. Por estas razones se tiene con pleno valor de pruebas la referida prueba de informes.

   Por su parte, la demandada al momento de presentar contestación de la demanda y reconvención, promovió los siguientes medios documentales:

1. A los folios 145 al 186 cursan fotocopias simples demanda que por separación de cuerpos presentan los ciudadanos AVILDA SOLÓRZANO NARTÍNEZ y J.U.M., ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

   Estos recaudos no fueron impugnados por la parte contraria, lo que las hace fidedignas a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Las mismas son pertinentes para probar que entre los ciudadanos indicados existió una comunidad conyugal que quedó extinguida por sentencia del 10 de diciembre e 1997 (folios 179-181). Asimismo, que al quedar extinguida aquella comunidad de gananciales, se ordenó liquidar de conformidad con lo establecido en el artículo 175 del Código Civil. Consta que las partes reconocen el 50% de cada uno de los derechos que corresponden al inmueble de juicio.

2. Cursan a los folios 224-255 planillas de depósitos bancarias en varias denominaciones y bancos, que en su conjunto se tienen por legal al no ser impugnados por la parte contra quien se oponen. Estos medios guardan relación con la reconvención propuesta por la demandada, y resultan legales por ser patrones consecutivos, constituyendo tarjas conforme lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil.

   De los mismos se evidencia de los folios 224 al 236 depósitos en la cuenta bancaria de Banesco, a favor de la ciudadana M.S. desde octubre de 2003 a 14 de junio de 2007 por sumas que oscilan así:

   a.) Bs.F.550,oo (15 octubre 2003 a 14 de junio de 2004);

   b.) Bs.F.620,oo (14 de Julio de 2004 al 13 de febrero de 2005);

   c.) Bs.F.800,oo (15 de marzo de 2005 al 14 de junio de 2007).

   Ello indicativo que aparecen sumas depositadas a favor de la arrendadora, por montos superiores a lo convenido en el contrato de arrendamiento, donde se acordó el pago de cánones a razón de Bs.500,oo por cada mes.

   PUNTO PREVIO

   Del pago de condominio y sus efectos contractuales.

   El quid del asunto está en establecer, si la estipulación contractual por medio del cual el inquilino se obligó a pagar los servicios generados por cuota de condominio, tiene validez o no, en el sentido de que para el actor es el fundamento de su pretensión de desalojo, y para el demandado es el fundamento de su pretensión en reconvención, alegando la nulidad de dicha estipulación.

   Por una parte el actor, invoca la obligatoriedad de la cláusula en referencia, alegando que el incumplimiento por parte de su inquilino en el pago de los gastos condominiales, produjeron la acumulación de una deuda (que asume la propietaria del inmueble), que asciende a la suma de Bs.9.167,150,64 (Bs.F.9.167,15) a la fecha de incoarse la demanda. Asimismo, de la prueba de informes contestada a tales fines, la administradora del inmueble señala que el monto de la deuda para la fecha 27 de septiembre de 2010 es de Bs.49.579.30.

   De otro lado la demandada, alega que la cláusula en referencia es nula de nulidad absoluta, porque siendo una carga directa inherente al propietario del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Ley de Propiedad Horizontal, no podría ser atribuido al inquilino. En tal sentido, señala que ha venido pagando las cuotas de condominio desde el inicio del contrato hasta el año 2004, pero que, dejó de hacerlo manifestando que: “…estos pagos le ocasionaban molestias, perdidas de tiempo (de media mañana), las colas etc., aunado al hecho que sentía que no era él que debía sufrir esa carga de pagar deudas mensuales sobre una acreencia que le es ajena.”

   Que su representado ha venido pagando en los últimos diez años, en la cuenta corriente número 018310011689 del Banco Banesco, cuyo titular es la ciudadana parte arrendadora, la cantidad de BsF. 500,oo, por concepto de canon de arrendamiento, y una cantidad adicional para pagar la obligación de condominio que es personalísima del propietario. El demandado, hace una serie de explicaciones sobre los aumentos progresivos que se han producido en los pagos del condominio al que se obligó contractualmente, señalando que se trata de un quantum indeterminado.

   Para decidir los efectos de esta estipulación contractual, se hacen las siguientes observaciones: Se está en presencia de una relación contractual arrendaticia sobre un bien inmueble, sometido a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la legislación especial que aplica para la materia. La parte demandada, pretende evadir su responsabilidad contractual de pagar los gastos que se generen por condominio arguyendo que los gastos por ese concepto son de exclusiva obligación del propietario del inmueble.

   Así las cosas, confunde el demandado su obligación contractual frente a su arrendador, con la obligación que nace del propietario del inmueble, en pagar los gastos que se generen por condominio bajo su propiedad. Los gastos que genere el condominio, lo asume el propietario de la cosa inmueble frente al resto de los co-propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal. Y, si el propietario de la cosa inmueble sometida a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento legal ni prohibición expresa de norma alguna para que el inquilino asuma el pago de esa obligación, máxime, cuando se trata de un irrisorio monto del canon de arrendamiento como en el presente caso.

   Muchas personas confunden el sentido del Estado Social de Derecho y de Justicia, que no es otra que propender el equilibrio de las relaciones sociales cuando hay desajustes. Es cierto que dentro de la c.d.E.S. se encuentra el equilibrio para que, aquellas situaciones que suponen un enfrentamiento de inequidad entre poderosos y débiles tenga cierto equilibrio; pero esta situación no está supuesta en autos, porque el inquilino viene siendo beneficiado de su ejercicio a través de imposibilidades de aumento del canon por parte del arrendador, justamente gracias al Estado Social que privilegiando a los ocupantes, se prohíbe el aumento de cánones desde 1994.

   El justificarse como intenta el inquilino incumplir su obligación del pago de las cuotas de condominio, porque se han ido incrementando, sería lo mismo de aceptar que si aumentan los servicios de la electricidad, del agua y hasta los gastos de mantenimiento (o aumento de los costos de la pintura por ejemplo), el inquilino pretenda no cumplir con esos montos y dejarlos en carga del propietario. Por máximas de experiencia se sabe que el alquiler de una habitación en algunas zonas de Caracas, rondan los Bs.F.1.000 a Bs.F.2.000; entonces, ¿no parece justo que el inquilino que solo paga Bs.F. 500,oo por alquiler de un apartamento de dos dormitorios en una zona u.d.E. de la ciudad, cumpla también con el pago del condominio.? La respuesta es afirmativa.

   A juicio de quien decide, esa posición del inquilino de dejar de pagar las cuotas de condominio a que se obligó según contrato, representa una actuación unilateral (sin orden de un tribunal ni acuerdo con su arrendador) reñida con el Derecho, porque ya se explicó que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia NO PROHIBE EXPRESAMENTE el pago del condominio por el arrendatario. Así que lejos de acercarse a la justicia social, parece abusar de su condición, lo que tampoco puede ser amparado dentro del Estado Social.

   Como ya se explicó, ya el inquilino se encuentra protegido por el Estado, no solo por existir la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que como Ley especial no prohíbe que el inquilino asuma los gastos de condominio, sino además que gracias al Ejecutivo Nacional se beneficia de los decretos de congelación de alquileres para vivienda desde el 2004. Es decir, el inquilino no paga aumento de los convenidos contractualmente desde el 2004 hasta el 2010, produciendo con su incumplimiento culposo, no solo causal de desalojo del inmueble (o resolutorio en aquellos casos), sino además, generando un daño en el patrimonio del propietario, quien asume una deuda que no había previsto, y que además generó un gasto emergente hasta por la suma de Bs.F. 49.579,30, gracias a su inquilino, quien sin notificación alguna decidió unilateralmente dejar de cumplir con el pago del condominio.

   A juicio de quien decide, eso constituye un abuso de derecho, para beneficiarse en forma indebida de su condición de inquilino. En consecuencia, siendo que la única ley que aplica la materia, como es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no prohíbe que el inquilino pague el condominio, resulta obvio que incurrió en incumplimiento de contrato.

   De otro lado, se establece con meridiana claridad que el demandado no probó ocupar el inmueble de juicio, ello porque así consta de la diligencia del alguacil (folio 99), y además, porque quien se presentara a juicio como su madre, de nombre T.U. (aunque la misma fue desestimada por no probarlo), manifestó tener interés por ocupar el inmueble junto con su hijo, quien es el arrendatario-demandado, y quien en su decir se “encuentra de viajes” y no lo puede localizar, como si las comunicaciones modernas no existieran (teléfonos móviles celulares, correos electrónicos, telegramas, etc.) o como si se tratase que existe una situación anormal como el “deslave” de Vargas que impide toda comunicación, que además, jamás deja de ser permanente.

   De esta manera, no solo no probó el demandado que esté ocupando el inmueble, sino que además, por vía de consecuencia incumplió la disposición interna del reglamento del inmueble, como lo es el pago de las cuotas de condominio, que tiene fundamento en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causándole ahora si, un desequilibrio entre la partes contratantes.

   CONCLUSIONES PROBATORIAS

   -Que existe un único contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que tiene por objeto el inmueble de autos que era a tiempo fijo.

   -Que en el referido contrato se dispuso que se podría prorrogar, sometido a que al vencimiento del primer año hubiese acuerdo sobre el nuevo monto del alquiler, dejándose constancia que para el vencimiento del año natural no estaba vigente la resolución del Poder Ejecutivo que suspende los aumentos de alquiler para viviendas.

   -Que desde el año 2000 el inquilino asumió la obligación contractual de pagar las cuotas correspondientes del condominio, y que, las dejó de pagar en forma unilateral sin que medie acuerdo con la otra parte, ni nulidad decretada por algún órgano jurisdiccional.

   -Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, porque no hubo acuerdo a su vencimiento, del nuevo monto del alquiler.

   -Que la deuda que hasta el momento existe por concepto de la falta del pago del condominio por el inmueble arrendado al demandado, es de Bs.F. 49.579,30 causándole un gravamen a la arrendadora-propietaria, producido por daños emergentes, aunque estos no fueron demandados como tal.

   En consecuencia, habida cuenta de la plena prueba la demanda debe prosperar en derecho pero parcialmente, a tenor de lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ya que los cobros de condominio insolutos, a juicio de quien decide, debieron ser pedidos como daños y perjuicios, conforme sigue: Este juzgador ha mantenido una posición cuyo criterio debe mantener, en el sentido de que no son acumulables a la pretensión de desalojo las obligaciones derivadas del pago de condominio o por otros servicios (electricidad, agua, teléfono), ya que si bien se encuentran relacionadas por un contrato de arrendamiento son accesorias al mismo, en tanto no son estrictamente de naturaleza inquilinaria.

   Así las cosas, para demandarse el cumplimiento o el pago de tales obligaciones será por demanda autónoma por ser distinta a las acciones previstas en el art. 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aún cuando quedó probado en autos el incumplimiento evidente del inquilino R.G. en no pagar las cuotas de condominio que dan lugar a la procedencia de la presente acción. O, que la parte demandante hubiere pedido ese concepto por daños y perjuicios producto del daño emergente que se le causó en tener que asumir una obligación, que contractualmente era del inquilino. Sin embargo, esa pretensión no consta de autos.

III PARTE DISPOSITIVA

Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue AVILDA M.S., contra el ciudadano R.E.G., ambas partes identificadas en autos.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, libre de bienes y de personas, el bien inmueble que a continuación se identifica: “APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA QUE FORMA PARTE DE LA TORRE SUR DEL CONJUNTO DENOMINADO CONJUNTO RESIDENCIAL A.S.R., UBICADO EN LA AVENIDA SUCRE DE LOS DOS CAMINOS, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO L.M., DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, DISTINGUIDO CON EL NUMERO y LETRA 5-C, SITUADO EN LA PLANTA NUMERO CINCO (5)”.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la reconvención de la demanda propuesta por el ciudadano R.E.G. contra la ciudadana AVILDA M.S., ambas partes identificadas en autos.

CUARTO

Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del art. 346 CPC referente a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, interpuesta por el ciudadano R.E.G.U..

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se ordena la respectiva notificación de las partes.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los ONCE (11) días del mes de OCTUBRE de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.

EL JUEZ TITULAR

ABG. L.A.P.G.

LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ

En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y quedando anotada en el libro diario en el No. 53.

LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ

LAPG-FADR.

AP31-V-2010-000270.-