Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en La Víctoria de Aragua, de 4 de Mayo de 2010

Invoco el merito favorable de los autos, en tal sentido el Tribunal considera que los meritos probatorios no constituyen medios de pruebas establecidos en la Ley.

Anexo con su escrito de demanda copia certificada del documento de compra venta presentado a la Oficina de Registro Subalterno, el cual no fue desconocido ni impugnado por la demandada, por el contrario lo reconoce, por lo cual se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 1357 del Código Civil, para demostrar que entre las partes de este juicio existía un compromiso de venta de inmueble ubicado en la urbanización La Mora II. Conjunto Residencial Perlasol Nº 03 La V.E.A., por haber sido autenticado ante el funcionario público competente para darle fe publica.

Certificado de Solvencia del Municipio J.F.R., La V.E.A., a nombre de la propietaria del inmueble, el cual tiene pleno valor probatorio, pues se relaciona con el inmueble objeto del compromiso de venta.

Copia simple de Registro de Información Fiscal a nombre de los optantes y de la propietaria, al cual se le otorga valor probatorio al emanar de funcionario competente, no ser tachado ni impugnado y demostrar que se cumplió con uno de los requisitos preparatorios de la venta.

copia simple del documento de compra venta con el sello de anulado colocado por la Oficina de Registro de los Municipios Ribas, Revenga, Michelena, Bolívar y T. delE.A., motivado a no haber sido firmado por los otorgantes, el cual ya fue valorado y con pleno valor probatorio.

Original del documento que denominan de opción de compra venta, el cual no fue tachado por la contraparte, por el contrario lo reconoce, otorgándole el valor probatorio que del mismo se desprende, al quedar demostrada la existencia del compromiso de venta entre las partes.-

Inspección Judicial en la sede de la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios J.F.R., Revenga, S.M., Bolívar y T. delE.A., el Tribunal deje constancia de los particulares siguientes:

Que se confronten los documentos acompañados con el libelo de la demanda, con los que aparecen asentados en el protocolo correspondiente en fecha 29 de septiembre 2005, bajo el Nº 37, folios 247 al 257, Protocolo 1º, tomo 24 y con el documento presentado a esta misma Oficina de Registro Inmobiliario en fecha 11 de octubre 2005, asentado bajo el Nº 8, folios 77 al 88. Protocolo 1º, tomo 3 del Trimestre correspondiente. Esto a tenor del artículo 1.385 del Código Civil.

Que el Tribunal conozca por información devenida del funcionario juramentado, por que razón no se protocolizo el documento de fecha 29 de septiembre 20005 (distinguido con el Nº 37) y por que otra razón no se protocolizo en su oportunidad el documento presentado de fecha 11 de octubre 2005 (distinguido con el Nº 8).

Que el Tribunal deja expresa constancia de cualquier otro particular que al momento de practicarse esta Inspección quieran señalar los solicitantes de esta inspección. La misma fue practicada en fecha 03 de febrero 2006, por este Tribunal constituido en la sede del Registro Inmobiliario de los Municipios Ribas, Revenga, S.M., Bolívar y T. delE.A.. Se notifico al Ciudadano Registrador J.H. y se encontraban presentes los abogados L.M. apoderado de la parte demandada y A.P. y los demandantes Ciudadanos J.L.R. y A.T.S.. El Tribunal paso a dejar constancia de que después de la revisión exhaustiva del documento asentado correspondiente al 29 de septiembre 2005, se encuentra documento bajo el nº 37, folio 247 al 257, Protocolo 1º, tomo 24, el cual es idéntico tanto al consignado con el libelo de la demanda, tanto al documento acompañado con el escrito de pruebas, son los mismos, haciendo la salvedad que el presentado en el escrito de pruebas, hay renglones poco visibles, los cuales fueron verificados en el original del libro de registro y por los puntos de cada letra. El Tribunal deja constancia en cuanto al documento de fecha 11 de octubre 2005, asentado bajo el nº 08, folios 77 al 88, protocolo 1º, tomo 3, el cual después de revisado y verificarlo que se trata del mismo que fue acompañado con el libelo y con la promoción de pruebas, haciendo la salvedad que el presentado en el escrito de pruebas tiene renglones poco visible el cual fue verificado con el original del libro de Registro y los puntos de cada letra.

Al segundo particular este Tribunal se abstiene de practicarlo por cuanto no se corresponde con la inspección solicitada.

Al particular Tercero, a solicitud del Abogado A.P., de que los dos documentos cuya confrontación con los asentados en los protocolos correspondientes blue acaba de hacerle se determine en el asiento el motivo de su anulación en cada uno de ellos, el Tribunal deja constancia de que el documento tiene un sello húmedo que dice anulado, tanto el primero como el segundo documento. En relación a la inspección este tribunal le concede pleno valor probatorio, por emanar de funcionario competente para ello, de conformidad con el articulo 1357 del Código Civil, para demostrar que los documentos no fueron firmados por los otorgantes y que quedaron anulados.

De las documentales consignadas a los folios 69 y 70, conformados por avisos de prensa, se desechan del debate probatorio por no guardar relación con la controversia planteada.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA

Promueve el merito favorable de los autos, lo cual no constituye medio de prueba según lo considerado por la doctrina y la Jurisprudencia.

Documento de venta emitido por el Banco Mercantil anexado a los autos con la letra “B”, el cual fue debidamente valorado.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO: La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda rechazo, negó y contradijo la estimación de la demanda en cuarenta y cuatro millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 44.500.000,00), por infundada y exagerada. Respecto de la impugnación realizada por la demandada en forma pura y simple, no alegando respecto a dicha estimación negada un hecho nuevo, ni demostró nada en el sentido contrario de la misma, este Tribunal acatando la doctrina emanada de nuestro mas alto Tribunal, que ha expresado””… No pareciera posible en interpretación del articulo 38 del Código de procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (S.C.C. del T.S.J) Ponente Aníbal Rueda. Sentencia 05 de agosto 1.997, reiterada en fecha 22 de abril 2003, ponente Levis Ignacio Zerpa, sentencia 580. Por lo cual se declara improcedente la impugnación de la estimación de la demanda realizada por la parte demandada y así se decide.

Surge de las presentes actuaciones, que la controversia planteada tiene por objeto el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-venta celebrado entre los Compradores y la Vendedora, incumplido por esta por la falta de firma del documento definitivo de la venta, según alegatos de los demandantes.

Se observa que el documento fundamental de la acción, es un contrato denominado de Opción de Compra venta autenticado por ante la Notaria Publica de La Victoria, de fecha 20-04-2005, bajo el Nº 11, Tomo 39, acompañado con la letra “A” y cursante al folio 29, 30 y 31 del expediente, ya valorado con anterioridad, y el cual produce efectos probatorios entre las partes y los terceros extraños a la relación procesal conforme a lo establecido en el articulo 1.359 del Código Civil.

Al respecto, autores como Vegas Rolando en su obra “Contratos Preparatorios” expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este ultimo tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Considera que la Opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato. Así en el presente caso estamos en presencia de una verdadera opción de compra venta, ya que su finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato de compra venta, su utilidad es asegurar y facilitar la posibilidad de que en un futuro pueda consumarse el negocio definitivo, con la cancelación del precio total del inmueble vendido.

La jurisprudencia ha establecido que la opción de venta es un contrato consensual y cuando ha sido oportunamente ejercida, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.

La tipificación de los contratos se encuentra regida por sus propias normas debido al especial régimen que requiere su peculiar naturaleza.

Del contenido de los articulo 1.159 y 1.160 del Código Civil se desprende que los contratos son ley entre las partes y por ello deben cumplirse de buena fe y como lo han acordado las partes.

Se aprecia de las actas procesales que ambas partes convinieron en la firma de la opción, comprometiéndose de manera reciproca a comprar y vender respectivamente el inmueble propiedad de la vendedora, constituido por una parcela de terreno y la casa tipo Vinosa, modelo NI.3, distinguida con el nº 3 de la manzana “1” del Conjunto Residencial Perlasol, ubicado en la segunda etapa del Parque Industrial La Mora de la Ciudad de la V.E.A.; que recibió al momento de la celebración del contrato la cantidad de Bs. 15.000.000,00 y adicionalmente recibió la cantidad de Bs. 2.000.000,00 por el mismo concepto.

Igualmente consta de las actas procesales que la demandada acepto vender el inmueble de su propiedad, en un lapso de 90 dias prorrogable por 30 dias mas por una sola vez, previa cancelación de la cantidad de Bs. 58.000.000,00, convino además en que los actores realizaron todas las actividades encaminadas a la presentación de los documentos en el Registro, que no se presento a la firma del documento en la primera oportunidad fijada y que en la segunda oportunidad si asistió al acto de la firma y se negó a firmar el documento de venta. Se excuso de que no firmo porque los compradores no tenían la totalidad del precio que debían cancelarle al momento de la firma del documento definitivo de la venta, que hubo incumplimiento de parte de ellos., así lo dispone el articulo 1.488 del código Civil.

En tal sentido el artículo 1.527 del Código Civil establece “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato”, es la obligación fundamental del comprador para que el vendedor cumpla con su obligación de efectuar la tradición de la cosa por medio de la escritura registral.

Ahora bien, el articulo 506 del Código de procedimiento Civil, establece que las partes tendrán la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Así mismo el articulo 1354 ejusdem dispone “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Del análisis y revisión del presente expediente se observa que ninguna de las partes intervinientes en este proceso, han presentado probanzas sobre sus respectivas afirmaciones de hecho, ni los actores probaron tener la diferencia de dinero para completar Bs. 58.000.000,00, no consignaron cheque, constancia bancaria de tener el dinero o de haberlo retirado para ser pagado a la vendedora, solo demostraron la existencia de la opción de compra venta, la presentación ante la oficina subalterna de registro correspondiente de los documentos elaborados para la compra venta del inmueble objeto de la opción antes identificado y de otros documentos relacionados con la convención, y la entrega de parte del precio de la venta del inmueble y el abono entregado a la vendedora, por lo cual este Tribunal desestima que los actores hayan cumplido con sus obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta, que hayan cumplido con el contrato y pago oportuno de su obligación, pues es evidente que no demostraron como antes se indico que tuvieran la cantidad de dinero faltante para completar el precio total de la compra venta del inmueble, tanto en la primera oportunidad (09-08-2005) dentro del lapso de los 120 dias hábiles establecidas en la opción y la presentación del documento en la segunda oportunidad fuera del lapso de los ciento veinte dias hábiles, establecidos en la Cláusula 2º del contrato de fecha 20 de abril 2005, por noventa dais con una prorroga de 30 dias, el cual venció en fecha 07 de octubre 2005, como puede deducirse de una simple operación matemática y decide en consecuencia que por esas razones y por ser el contrato de

marras un contrato a tiempo determinado en cuanto a su duración que es improcedente la solicitud de cumplimiento del mismo, por lo que se debe desestimar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentado por los actores A.T.S. y J.L.R., ya identificados, asistidos por el Abogado en ejercicio A.P.M., titular de la Cedula de Identidad nº 8.588.300 e inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 15.105.

Ahora bien la demandada reconviniente solicita que por el incumplimiento de los demandantes del contrato de opción de compra venta, le resarzan los daños y perjuicios a que se contrae la Cláusula Penal estipulada en la convención. Se observa al respecto que la reconvención propuesta es para solicitar los daños y perjuicios por el incumplimiento de los actores al no cancelar el precio total previsto en la cláusula Tercera del contrato, que procesalmente tiene un efecto suspensivo hasta tanto se cumpliera con el supuesto deber convencional.

En cuanto al alegato de que fueron los demandados los que no cumplieron con su carga contractual, no existe en los autos como antes se indico prueba alguna que haga presumir las razones de la parte demandada cuando se negó a firmar el documento de fecha 09-08-2005, pues no trajo a los autos prueba alguna que demostrara que lo señalado por ella, en relación a que los actores no tenían los recursos y que le hicieron otros ofrecimientos, pues a ambas partes les corresponde la prueba de sus alegatos, como esta establecido en los artículos 506 del Código de procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, antes mencionados, por lo cual se considera que los daños y perjuicios reclamados por la demandada reconviniente en su demanda reconvencional bajo el alegato de incumplimiento de la convención por los demandados no fueron demostrados, es decir no probo que los actores carecían de Bs. 7.000.000,00 para completar los 58.000.000,00, lo que daría lugar a la imposición de penalidad como indemnización de daños y perjuicios, en caso de ser comprobado tal alegato en el proceso, donde la demandada reconoce haber recibido las cantidades de dinero entregadas por la parte actora, en consecuencia la reconvención planteada no puede prosperar y así se decide.

Como consecuencia de la presente decisión, se deja sin efecto la medida de prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa tipo Vinosa, Modelo NI.3, distinguida con el Nº 3, de la Manzana “I” del Conjunto Residencial Perlasol, ubicado en la Segunda Etapa del Parque Industrial La Mora, La V.E.A., , debidamente registrado ante esa Oficina de Registro en fecha 07 de marzo 1.994, bajo el Nº 08, folios 26 al 32, tomo 07, Protocolo 1º, cuyos linderos y medidas se indicaran en el oficio que se ordena enviar a la Oficina de Registro correspondiente.

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta, interpuesta por los Ciudadanos A.T.S. Y J.L.R., titulares de las cedulas de identidad números 8.577.695 y 4.445.973, actores reconvenidos, asistidos por el abogado en ejercicio A.P.M. ya identificado contra la ciudadana N.E.B.M., titular de la Cedula de identidad Nº 6.857.930, demandada reconviniente, quien tiene como apoderado al Abogado en ejercicio L.F.M., titular de la cedula de identidad nº 14.829.136, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.020. SEGUNDO: Sin lugar la Reconvención presentada por la parte demandada ciudadana N.E.B.M., por incumplimiento de contrato de opción de compra venta contra los ciudadanos A.T.S. Y J.L.R., todos antes identificados. TERCERO: No hay condenatoria en costas. CUARTO: Notifíquese de la presente decisión por haber sido dictada fuera de lapso de conformidad con lo dispuesto en el articulo 251 del Código de procedimiento Civil.

Publíquese, Registres y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, La Victoria, a los cuatro (4) dias del mes de mayo del año 2010. Años: 199 y 151 de la federación.

La Jueza Provisoria

E.V. M La Secretaria Titular

JHEYSA ALFONZO C

En esta misma fecha se registro y publico la anterior sentencia, siendo las 11:00 a. m.

La Secretaria,

Exp 20455

EVM/jac.