Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Agosto de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años 196° y 147°

PARTE DEMANDANTE: N.A.C.C., de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-82.119.458

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: I.A.Y., J.A.C. y A.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 60.011, 111.963 y 33.486, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: G.G.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 15.169.231.

APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: DAILYTH MENDOZA, M.L. y L.B., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 86.185, 83.268 y 107.335, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de junio del presente año.

En fecha 26-06-2006, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana N.A.C.D.C., contra el ciudadano G.G.C., declarando con lugar la demanda que aquél propusiera contra éste. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderada judicial, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 04-07-2006, en ambos efectos.

Este Juzgado mediante auto dictado en fecha 25 de julio del presente año, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

Afirma la representación judicial de la parte actora que consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05 de diciembre del 2003, anotado bajo el Nº 19, Tomo 46, suscrito entre su representada y el demandado, que aquélla dio en arrendamiento a éste, un inmueble ubicado en la primera planta de la casa Nº 7-20, situada en la subida de Gato Negro, Molino a San Miguel, Los Frailes de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que tal contrato de arrendamiento se encuentra en vigencia desde el día 5 de diciembre del año 2003, el cual tendría un lapso de duración de un (1) año, contado a partir de la mencionada fecha, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra parte con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del primer año o los siguientes considerados de prórroga el deseo de dar por terminado el mencionado contrato, señalando así la no expiración del contrato, en virtud de las prórrogas sucesivas. Señala asimismo que el arrendatario convino en pagar la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00) mensuales, por concepto de cánones de arrendamiento, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días siguientes a cada mes, debiendo ser depositados los mismos ante la entidad bancaria del Banco Provincial en cuenta de ahorro cuyo titular es su representada. Asimismo aduce que el inquilino no ha dado cumplimiento a ciertas obligaciones contractuales, tales como el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento y el pago de los servicios públicos que genera el bien inmueble. Aunque en el escrito libelar, la representación judicial de la parte actora no hace mención qué meses en específico ha dejado de pagar el demandado, en el cuaderno de medidas, dicha representación judicial, señaló expresamente que el arrendatario presentaba un atraso en el pago de los mismos desde el año 2005, incumpliendo con el pago de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005, por cuanto los mismos no fueron pagados sino hasta marzo del año 2006, y que así la parte demandada ha dejado de pagar los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2006. Por tales razones y con fundamento en los artículos 1133 y 1159 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda la resolución del contrato con la consecuente entrega del inmueble.

Admitida la demanda el 10 de abril del 2006, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a objeto de que al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación diese contestación a la demanda.

En fecha 23 de mayo del 2006, el ciudadano J.I., alguacil del a quo, suscribió diligencia por medio de la cual dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado, consignando al efecto recibo de citación debidamente firmado.

En fecha 25 de mayo del 2006, el ciudadano G.G., solicitó al a quo se le prorrogara el lapso para contestar la demanda, por cuanto hasta ese momento no se encontraba asistido de abogado, siendo acordada tal solicitud, por medio de auto de fecha 26 de mayo del año en curso, en el cual el a quo difirió el acto de contestación a la demanda para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a dicha fecha.

En fecha 02 de junio del 2006, la parte demandada tras otorgar poder apud acta, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual en primer lugar opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Rechazó que su representada no hubiere cumplido con las cláusulas del contrato de arrendamiento, en especial con la cláusula de pago. Negó, rechazó y contradijo que adeudara al actor los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL del año 2006, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares mensuales cada uno, y que tales pagos se evidencian en los recibos originales bancarios que cursan insertos en el cuaderno de medidas, folios 13 al 21, ambos inclusive, en tal sentido mal puede pretender la parte actora reclamar una supuesta falta de pago de dichos cánones.

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, reproduciendo el valor probatorio de los originales de los recibos que corren insertos en el cuaderno de medidas, así como también promovió dos nuevos recibos originales de depósitos efectuados en la cuenta de ahorro de la arrendadora en el banco provincial por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares cada uno, con fecha ambos30-5-2006.

III

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

La representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma en la demanda, por no haber cumplido el libelo con los requisitos exigidos en los ordinales 5° y 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Esta alzada al respecto se abstiene de pronunciarse sobre la misma, toda vez que la declaratoria con o sin lugar de tales cuestiones previas no tienen apelación y como consecuencia de ello no son revisables por la alzada. Así se precisa.

IV

DEL FONDO

La parte actora alega en el escrito libelar que el demandado, ha dejado de cumplir dolosamente con las cláusulas del contrato de arrendamiento, en especial con las atinentes al pago del canon de arrendamiento y el pago de los servicios públicos que genera el bien inmueble, siendo que el mismo presenta un retraso reiterado en el cumplimiento de tales obligaciones. Así, en el escrito que cursa en el cuaderno de medidas, mediante el cual la parte actora amplía la prueba que le fue solicitada por el a quo a los fines de decretar la medida de secuestro por ella solicitada, esta última, señala que el incumplimiento del demandado se corresponde a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005, los cuales, a su decir, fueron pagados en marzo del presente año, existiendo morosidad respecto al pago de los meses correspondientes a enero, febrero, marzo y abril 2006. Por su parte el demandado negó, rechazo y contradijo tal afirmación, alegando haber pagado tales cánones de arrendamiento, y que tales pagos constan en los originales de los depósitos bancarios efectuados en la cuenta de ahorro de la arrendador en la entidad bancaria, banco provincial, los cuales corren insertos en el cuaderno de medidas, en los folios 13 al 21, ambos inclusive. Negó, rechazó y contradijo deber los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2006.

Al constituir tales afirmaciones hechos nuevos en el proceso, en virtud del principio del desplazamiento de la carga probatoria, corresponde su demostración a la parte demandada, de la forma como lo expresa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

(Subrayado y negrilla del Tribunal).

En tal sentido, la parte actora consignó documento contentivo del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05-12-2003, al cual se le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, en armonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al quedar reconocido por ambas partes. En consecuencia, tal instrumento da plena fe, del contrato de arrendamiento existente entre las partes, así como de las disposiciones contractuales que rigen sobre el mismo, no siendo un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes.

Así las cosas, dispone la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, lo siguiente:

El canon de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00) mensuales, que pagará EL ARRENDATARIO por mensualidades vencidas mediante depósitos bancarios en la cuenta de ahorro Nº 0252020014538 del Banco Provincial, cuyo titular es LA ARRENDADOR, depósitos estos que deberá realizar EL ARRENDATARIO dentro de los cinco (5) primeros días siguientes a cada mes vencido

Asimismo, la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, a su vez dispone:

EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el consumo de agua, luz eléctrica, teléfono, aseo domiciliario, así como cualquier otro servicio público o privado con que cuente el inmueble arrendado, quien deberá presentar a LA ARRENDADORA o a la persona que esta indique a tal fin, los recibos debidamente cancelados de estos servicios públicos o privados o de cualquier otro que EL ARRENDATARIO instale por su cuenta en el inmueble arrendado

En consecuencia, conforme lo dispuesto anteriormente ha quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre ambas partes, así como las obligaciones a cargo del arrendatario, correspondiéndole al mismo pagar los cánones y los servicios públicos en los términos establecidos en las cláusulas transcritas

Respecto a la obligación de pagar el canon de arrendamiento, dispone el artículo 1592 del Código Civil:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. …(omissis)…

2. …pagar la pensión de arrendamiento…

.

Conforme la norma parcialmente transcrita, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento. Así, habiendo probado sus respectivas afirmaciones la parte actora; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, que nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, corresponde al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido, conforme lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, razón por la cual es menester pasar a examinar las pruebas aportadas por la parte demandada a los fines de la demostración del pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora como insolutos.

Así las cosas, la parte demandada promovió originales de los recibos bancarios emitidos por el Banco Provincial, donde constan depósitos efectuados por el ciudadano G.G.C., en la cuenta Nº 0252020014538, cuyo titular es la ciudadana N.A.C.d.C., por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, que rielan en los folios 13 al 21 del cuaderno de medidas, ambos inclusive, y folios 93 y 94 de la pieza principal, a los cuales este Juzgado les otorga carácter de indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, y que al ser adminiculados a la copia simple de la libreta de ahorro del banco provincial, la cual posee

sello húmedo de dicha entidad bancaria, darán los resultados que a continuación se a.D.l.m. recibos que consigna la parte demandada en aras de demostrar la solvencia de la misma en el cumplimiento de su obligación contractual, relativo al pago de los cánones de arrendamiento, esta Juzgadora no puede extraer de los mismos, cual corresponde a cada mensualidad, qué mes corresponde a cada planilla, considerando que el demandado debió haber consignado prueba a fin de demostrar a qué mes puede imputarse cada uno de los depósitos por él efectuados, para así determinar la solvencia o no del mismo, como en efecto en materia de arrendamiento vienen a ser los recibos otorgados por el arrendador.

Además de ello, lo que si bien puede evidenciar esta Juzgadora de los depósitos efectuados por el demandado en la cuenta de la arrendadora, es que el arrendatario deposita los cánones de arrendamiento a su libre antojo y conveniencia, sin atenerse a lo dispuesto de mutuo acuerdo en el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, conforme lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, dado que por ejemplo los depósitos que constan en los recibos distinguidos con los números 000000141, 000000142, 000000143, 000000144, y 000000145, todos de fecha 03 de marzo del presente año 2006, evidencian que el demandado, depositó en una misma oportunidad los cánones de arrendamiento correspondientes a cinco mensualidades, violando flagrantemente la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya extinción se pretende. Así se establece.

En este sentido, tenemos que en materia arrendaticia la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento, no comporta única y exclusivamente, que los mismos sean cancelados efectivamente, sino que además es necesario, para considerar al arrendatario solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, que los mismos sean cancelados dentro de la oportunidad que las partes de mutuo acuerdo hayan establecido para el pago del mismo. Es decir, a los fines de considerar al arrendatario solvente en el cumplimiento de su principal obligación arrendaticia, no sólo es necesario que el arrendatario haya pagado los cánones de arrendamiento, sino que los mismos deben ser cancelados dentro de la oportunidad que las partes establecieron para ello, dado que de lo contrario, se estaría atacando el patrimonio del arrendador al considerar solvente a un arrendatario que no cumplió con sus obligaciones dentro de la oportunidad establecida para ello, al no permitirle a aquél disponer libremente de dicha contraprestación.

En este orden de ideas, por cuanto se puede evidenciar de los recibos de pagos consignados por el propio demandado, que los mismos fueron efectuados a su libre antojo y conveniencia, pagando incluso acumuladamente cinco mensualidades en una misma oportunidad, y no dentro de los primeros cinco días de cada mes, por mensualidades vencidas, tal y como las partes de mutuo acuerdo lo establecieron en el contrato; pagos en consecuencia efectuados fuera de la oportunidad contractualmente establecido para ello, es por lo que este Juzgado no puede considerar solvente al demandado en el cumplimiento de sus obligaciones, debiendo en consecuencia proceder la demanda. Así se decide.

Por último en relación al incumplimiento contractual referente a que el arrendatario no pagó, ni entregó los recibos de los servicios de agua, luz eléctrica, teléfono, aseo domiciliario y demás servicios públicos o privados con que cuenta el inmueble, a los cuales se encontraba obligado el demandado, conforme lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato cuya resolución se acciona; tenemos que este último no cumplió con la carga probatoria de demostrar haber cumplido el pago de los mismos, así como tampoco logró demostrar que entregó a la arrendadora, los recibos de pago de tales servicios básicos del inmueble. Así se precisa.

En consecuencia, habiéndose establecido la existencia de la relación locativa, al no ser un hecho controvertido en el presente juicio, el demandado conforme las cláusulas segunda y cuarta del contrato cuya resolución se pretende, tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento originalmente pactados, así como también la de pagar el consumo de los servicios tanto públicos como privados (agua, luz, teléfono, aseo urbano.) y entregar los recibos a la arrendadora o persona que ésta designara al efecto; y, dado que la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba, correspondiéndole en consecuencia al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios; y, por cuanto de las valoraciones anteriormente efectuadas se puede observar que la parte demandada, no probó el haber satisfecho las obligaciones que se le reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil, debiendo declararse procedente la resolución del contrato incoada, toda vez que el arrendatario incumplió con una de sus obligaciones, como vendría a ser la de pagar el canon de arrendamiento, así como con la obligación de pagar y entregar los recibos de los servicios públicos y privados con los que cuenta el inmueble, pudiendo por ende perfectamente el arrendador pedir la resolución del contrato conforme lo dispuesto en el artículo 1167 de nuestra ley sustantiva. Así se resuelve.

Existiendo plena prueba de los hechos alegados por la actora, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y con lugar la presente acción y así se declara.

V

Con base a las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de junio del año 2006.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana N.A.C.d.C., contra el ciudadano G.G.C., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

CUARTO

Como consecuencia de la procedencia de la acción se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 05 de diciembre del año 2003, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 19, Tomo 46.

QUINTO

Se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora libre de personas y bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble ubicado en la primera planta de la casa Nº 7-20, situada en la subida de Gato Negro, Molino a San Miguel, Los Frailes de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

SEXTO

Se condena a la parte demandada en las costas de la apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese, Regístrese, Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de agosto del año dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

La Juez

María Rosa Martínez C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 08-08-2006 siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.