Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 15 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, quince (15) de Marzo de dos mil siete (2.007)

196º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2005-001709

PARTE ACTORA: B.D.C.L.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.766.997 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R., E.M. y MAUGRY ALVARADO, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 90.085, 108.959 y 104.298, respectivamente.

PARTE DEMANDADA, D.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.759.504, y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.I.L.U. y J.Á.M.L., venezolanos, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 66.417 y 92.401

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO DE INMUEBLE (APELACION).

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 29 de Julio del año 2.005, contra la sentencia dictada en fecha 26 de Julio de 2005 por el Juzgado del Municipio Jiménez de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró Con Lugar la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana B.D.C.L.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.766.997 y de este domicilio a través de sus apoderados judiciales J.R., E.M. y MAIGRY ALVARADO, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 90.085, 108.959 y 104.298, respectivamente, contra el ciudadano D.A.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.759.504, y de este domicilio. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose quien juzga en fecha 22-09-2005 (f. 59), en fecha 19-07-2005 siendo la oportunidad para dictar sentencia se difirió para el séptimo día de despacho (f. 68).

Sólo la parte demandada presentó informe por ante está alzada.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Competencia de actuación del Juzgado Superior.

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alza.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana B.D.C.L.D.M. contra el ciudadano D.A.G.M., alegando la parte demandante que consta de un Contrato De Arrendamiento de fecha 20-09-2001, que este dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial constituido con paredes de adobes, madera, techo de tejas y acerolit, piso de cemento, ubicado en la avenida 6 entre calles 10 y 11 de Quíbor, Municipio J.d.E.L.. Que en la cláusula PRIMERA: la arrendadora, hoy demandante, daba en arrendamiento al hoy demandado, un local comercial ya descrito; SEGUNDA: que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un año con posibilidad de prórroga a voluntad de las partes; TERCERO: el canon de arrendamiento mensual estipulado por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) a ser cancelados todos los últimos de cada mes; CUARTO: el arrendatario declara recibir el local en perfecto estado comprometiéndose a devolverlo en las mismas condiciones. QUINTO: las reparaciones menores que necesite el local serán por cuenta del arrendador. Que el deterioro del local y las construcciones inconsultas darán lugar a la rescisión del contrato. SEXTO: la arrendadora no se hace responsable por el daño moral en pudiere incurrir el arrendatario en el uso del local; SEPTIMO: el destino que le dará al arrendatario el inmueble arrendado será única y exclusivamente para comercio y expendido; OCTAVO: si el arrendador decidiera enajenar o vender el inmueble arrendado deberá ofrecerlo en forma preferencial a el arrendatario por escrito y con acuso de recibo. NOVENO: la falta de pago de dos mensualidades consecutivas por parte del arrendatario dará derecho a la arrendadora a pedir la desocupación del inmueble. DÉCIMO: el contrato es intuito personae, por lo tanto el arrendatario no podrá sub-arrendar total o parcialmente sin previo consentimiento dado por escrito por el arrendador. DÉCIMA PRIMERO: es convenido entre las partes que los gastos por los servicios públicos serán por cuenta del arrendatario. DÉCIMA SEGUNDA: será por cuenta del arrendatario los gastos que se originen, así como los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de sus obligaciones. DÉCIMO TERCERO: para todos y cada uno de los efectos jurídicos del presente contrato se elige como domicilio la ciudad de Quíbor. Alega que durante los dos primeros años de la relación arrendaticia no hubo ningún problema en cuanto al pago del canon de arrendamiento a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Que desde el mes de Enero del año 2.004 el señor D.A.G.M. dejó de pagar los meses de enero del año 2.004, febrero del año 2.004, marzo del año 2.004, abril del año 2.004, mayo del año 2.004, junio del año 2.004, julio del año 2.004, agosto, del año 2.004, septiembre del año 2.004 y octubre del año 2.004, para un total de nueve (9) mensualidades. Que la deuda asciende hasta el momento a la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00). Que la falta de pago por el alquiler de dicho inmueble le dejan en una situación de fragilidad económica y jurídica. Que el demandante ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, por lo que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.592, ordinal 2 del Código Civil Venezolano solicitó el Desalojó del inmueble antes identificado. Por las razones de hecho y derechos invocados ocurría ante este Tribunal para demandar al ciudadano D.A.G.M. para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a: Primero: en devolver el inmueble descrito sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo estado en el que lo recibió, solvente de todos los servicios. Segundo: consecuencialmente en pagar o a ello sea condenado por el tribunal a título de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos hasta la fecha de la desocupación total del inmueble, lo cual asciende hasta la fecha de presentación de la demanda la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), así como los intereses, más los cánones que se generen hasta la resolución de la presente controversia, procediendo finalmente a la indexación prevista tomando en cuenta las tasas establecidas por el Banco Central de Venezuela. Tercero: pagar las costas y costos procesales que se deriven de la presente demanda. Cuarta: reservándose el derecho de demandar, por separado las aciones civiles, penales y de daños y perjuicios a que hubiere lugar. Solicitó la medida preventiva de secuestro de conformidad con el artículo 599, ordinal 7 del Código de procedimiento Civil. Estimó la presente acción en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00).

En la oportunidad de contestar la pretensión el demandado lo hizo en los siguientes términos: Primero: rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todos y cada uno de los puntos de la presente demanda, por cuanto la condición de inquilino que posee el demandado viene dada desde hace doce (12) años, que en un principio se rigió por un contrato verbal y sólo en el año 1.998 y en el año 2.001 se firmaron sendos contratos escritos entre las partes, renovándose el último de manera tácita. Rechazó, negó y contradijo el supuesto deterioro y ruina del inmueble por cuanto ha realizado siempre las reparaciones que este ha ameritado en el transcurso de la relación arrendaticia. Segundo: de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como defensa de fondo la falta de cualidad para sostener el presente juicio por parte del demandante toda vez que existe otro contrato de arrendamiento verbal con el nuevo propietario el inmueble. Propiedad que se evidencia de documento Público autenticado por ante la Notaría Pública de Quíbor, Municipio J.d.E.L. en fecha 06 de abril de 2.005, anotado bajo el N° 37, tomo 17 de los libros de autenticaciones. Solicitó al Tribunal que requiera de la Notaría Pública de Quíbor, Municipio J.d.E.L. la copia certificada del documento de venta del inmueble arrendado.

En la oportunidad de dictar sentencia el Juzgado del Municipio Jiménez de la Circunscripción Judicial del Estado Lara lo hizo en los siguientes basamentos:

Luego de describir la secuencia procedimental pasó el A-quo a señalar los fundamentos de la acción, es decir, los alegatos de las partes, descritos ya por esta alzada ut-para. Al pasar a valorar las pruebas habló de los hechos sobre los cuales versa el debate o cuestión planteada, estableciendo que el demandante invoca el contenido de los artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil por lo que correspondía al accionado lo solicitado en el escrito libelar, sin embargo, una vez que en la contestación se ajusta el contenido de los artículos invocados en el Código Civil asume la carga probatoria al alegar un hecho nuevo. Pasó a nombrar las pruebas presentadas por la parte demandante sin valorarlas. En las testimoniales del ciudadano HERRERA PERAZA LUCINDO, en donde el testigo manifiesta que reconoce el documento, por lo que se declaró reconocido. Así lo decidió. En cuanto a la inspección judicial acordada en autos “en donde se deja constancia que una vez realizado el recorrido y observado le inmueble inspeccionado, se dejó constancia que el mismo se encuentra en mediano estado de conservación y mantenimiento, asimismo se hace mención expresa que la abogado de la parte accionada observó en dicha inspección que se opone a la realización de la inspección alegando que la misma se realizó a las 2:15 pm. Siendo lo establecido por el Tribunal a las 2:00 pm y señala que se evidencia la extemporaneidad de la misma. Describió las pruebas presentadas por la parte demandada sin valorarlas. Como punto previo a la motiva y a la decisión señaló: “Se evidencia de las actas que la parte accionada al intentar la acción tenía la cualidad legítima objeto del desalojo, tal como se demuestra con el documento de compra venta incoado por la parte accionada cursante al folio 44 y 45, sin embargo, al momento de efectuarse la contestación de la demanda ya el propietario del inmueble objeto de la pretensión era otro. Por otro lado vale destacar, que cursa al folio 33 documento privado de usufructo entre la demandante y el nuevo propietario, en donde se le autoriza devengar los cánones de arrendamiento y en caso necesario reclamar por la vía administrativa o judicial. En el caso in comento... este Tribunal observa que si bien es cierto que la parte accionada incoa en término oportuno el escrito de pruebas no es menos cierto que para desconocer las pruebas documentales debe hacerse dentro de los cinco días siguientes a la presentación del instrumento, como se evidencia de las actas, la parte desconoció el instrumento incoado por la parte actora el séptimo día por lo que se tiene por extemporánea la impugnación de los documentos consignados por la parte actora, en consecuencia se les da pleno valor probatorio a las mismas, conforme a lo previsto en el artículo 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se decide”. Luego señaló que así queda evidenciada la cualidad del demandante para sostener el juicio. En la motiva de la sentencia revisó parte de la doctrina concerniente al usufructo, seguidamente estableció: “Se evidencia de las actas que la accionada comprobó la relación arrendaticia con el demandado en virtud de que se le dio pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento y el contrato de usufructo, y por cuanto el usufructuante tiene capacidad para arrendar el bien dado en arrendamiento y por cuanto el demandado señaló en su escrito de contestación que efectivamente era el arrendatario del inmueble objeto de este juicio se le debe tener como tal. Y ASÍ SE DECIDE. Sin embargo, lo dilucidado en el juicio era la falta de pago de los cánones de arrendamiento razón por la cual la parte actora solicita el desalojo del bien arrendado fundado su petitum en la mencionada falta de pago, aunado a esto el deterioro que venía sufriendo el inmueble situación que quedó evidenciada en la inspección judicial que se realizó, a la que se le da pleno valor probatorio en virtud de que la oposición de la parte accionada se considera extemporánea por cuanto la misma debió hacerse en el Tribunal no en el sitio de la inspección, toda vez que la hora en la cual se constituyó el sitio no fue en la misma hora en la cual el Tribunal salió de su sede, en consecuencia se le da pleno valor probatorio a la Inspección Judicial. Y ASÍ SE ESTABLECE. En este orden de ideas y retomando lo dicho anteriormente la parte accionada al contestar la demanda revirtió la carga probatoria, en consecuencia debió probar su cumplimiento en la obligación arrendaticia, situación que por ningún medio probatorio demostró, quedando evidenciado el incumplimiento de la parte accionada en relación a su obligación como arrendadora. Es impretermitible para esta operadora de Justicia declarara procedente la presente acción de desalojo. Y ASÍ SE DECIDE. De la revisión del expediente se observa que la parte demandada nada trajo a los autos que le hiciera probar por ningún medio procesal algo que le beneficiara. En consecuencia es criterio de quien juzga, declara Con Lugar la demanda incoada, de conformidad con lo establecido en los artículos 890 del Código de Procedimiento, toda vez que considera procedente y ajustada a derecho la acción propuesta. Y ASÍ SE DECIDE”. Por las razones expuestas declaró con lugar la demanda ordenando: “PRIMERO: En devolver el inmueble ya descrito y plenamente identificado, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente de todos los servicios. SEGUNDO: En pagar o a ellos sea condenado por el tribunal, a título de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, hasta la fecha de la desocupación total del inmueble, que hasta la fecha en la cual se incoó la demanda asciende a la cantidad de Bs. 1.350.000,00, más los intereses y los cánones que se generen hasta la resolución de la presente controversia y la indexación prevista tomando en cuenta las tasas establecidas por el banco central de Venezuela, para lo cual se ordena un experticia complementaria del fallo a los fines de la determinación del monto total” TERCERO: se condena a la parte perdidosa por haber resultado completamente vencida en un 25% calculadas prudencialmente por este Tribunal de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.”

En le momento de la apelación la parte demandada presentó informes por ante esta alzada alegando que el efecto de oponibles respecto de terceros que requiere el contrato de usufructo solo es procedente cuando es incorporado en algún Registro Público o conste habérsele presentado en juicio. Por lo que no tiene cualidad alguna la parte demandante para sostener el juicio. Que es el comprador del inmueble el cualificado para sostener el juicio. Que el demandado siempre ha estado en disposición de cancelar los cánones de arrendamiento. Que ha realizado el demandado una oferta real del pago por los cánones debidos desde la fecha de venta del inmueble así como el depósito por cánones de arrendamiento.

Así las cosas, pasa esta Alzada a a.l.p.c., estableciendo como base las pruebas traidas a los autos:

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO

Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de Quíbor, Municipio J.d.E.L. en fecha 20 de septiembre de 2.001, bajo el N° 85, Tomo 25 de los libros de autenticaciones; por cuanto fue reconocido por las partes esta juzgadora le da pleno valor probatorio en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito por las partes y las condiciones que regirían al mismo, de conformidad con los artículos 1.374, 1.357, 1.359 y 1360 del Codigo Civil en concordancia con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

SE ACOMPAÑÓ A LA CONTESTACIÓN

En copia fotostática (f. 22 y 23) y posteriormente original (f. 44 y 45), Documento de compra-venta suscrito por la ciudadana B.D.C.L.D.M. con el ciudadano L.H.P., autenticado por ante la Notaria Pública de Quíbor, Municipio J.d.E.L., en fecha 06 de abril de 1.995, el cual se desecha pues a juicio de este Tribunal nada aporta al proceso. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Invocó el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable de auto en cuanto a todo aquello que le favorezca. Se encuentra esta juzgadora en la necesidad de señalar, que si bien el principio de la comunidad de la prueba es de orden público, la misma debe tener un objeto concreto a fundamentar, por lo tanto, las expresiones generales como “todo aquello que me favorezca” o “mérito favorable de autos” sin especificar el hecho o situación concreta que se busca esclarecer dentro del proceso no constituyen prueba alguna que valorar. Así se establece.

2) Promovió y opuso documento autenticado por ante la Notaria Pública de Quíbor, Municipio J.d.E.L. en fecha 20 de septiembre de 2.001, bajo el N° 85, Tomo 25 de los libros de autenticaciones (f. 29 y 30), para demostrar la relación arrendaticia entre las partes, valorado ut-spra.

3) Promovió y opuso comprobantes de telegrama de fecha 02 de abril del año 2.001 (f. 31 y 32), donde le pide la desocupación del inmueble a la demandada por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos, lo que evidencia que una vez solicitada la desocupación el arrendatario continuo en la ocupación del bien inmueble arrendado, y al no haber sido impugnado, esta juzgadora le da valor probatorio de conformidad con los artículos 1.159 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4) Promovió y opuso contrato de usufructo establecido entre la ciudadana B.D.C.L.D.M. y el ciudadano L.H.P. (f. 33), al ser ratificado por este último y no desconocido oportunamente por el demandado, adquiere todo su valor en cuanto a la cualidad de arrendador que tenía el demandante para la fecha 06 de abril del año 2.005, de conformidad con los artículos 1.159 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5) Promovió inspección judicial realizada en fecha 06 de julio de 2.005 (f. 38 al 41) en la que se dejó constancia del mediano estado de conservación y mantenimiento del inmueble en discusión. Así se establece

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Documento de compra-venta suscrito por la ciudadana B.D.C.L.D.M. con el ciudadano L.H.P., autenticado por ante la Notaria Pública de Quíbor, Municipio J.d.E.L., en fecha 06 de abril de 1.995, documento valorado ut-para.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza de la obligación derivada del contrato de arrendamiento, sin embargo, a los fines del desarrollo lógico de la sentencia es necesario establecer cuáles son los hechos controvertidos y cuáles no. Siendo entonces que la demandada alega la existencia de un contrato de arrendamiento y el incumplimiento injustificado por la demandada así como la indemnización de daños y perjuicios, le corresponde a la primera demostrar la existencia de la relación, el incumplimiento y el alcance de los daños; pero una vez que la demandada reconoció la relación contractual y la extinción de la misma, la carga de la prueba se invierte y corresponde ahora a esta última justificar legal o contractualmente el incumplimiento así como la condición de arrendador que alega reconocer al nuevo propietario.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

SIC: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.

El artículo 1.592, ordinal 2 del Código Civil establece:

SIC: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

El artículo 1614 del Código Civil establece:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

.

De los textos transcritos resulta convincente para esta juzgadora determinar que entre las partes existió una relación arrendaticia, que comenzó en fecha 20 de septiembre de 2.001, el cual tendría un año de duración, así que en fecha 20 de septiembre de 2.002 la relación terminaría. De conformidad con el contrato, el mismo se prorrogaría si no existía oposición alguna de las partes, con todas y cada una de las obligaciones y estipulaciones contenidas en el contrato se juzgan seguidas bajo las mismas condiciones en las prorrogas sucesivas, y que una vez notificado el arrendatario en fecha 02 de Abril de 2001 de la desocupación del inmueble, y habiéndose continuado con la relación arrendaticia. Es por lo que queda verificado que el presente procedimiento de Desalojo se ajusta al supuesto de hecho previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Alega el demandado la falta de cualidad de la ciudadana B.D.C.L.D.M., pues esta procedió a vender el inmueble dado en arrendamiento a un tercero, por otra parte alega que al carecer el contrato de usufructo de protocolización ante un Registro Público, el mismo no le era oponible. Al respecto esta juzgadora debe enfatizar una verdad que parece escapar de este proceso de desalojo: es que la cualidad activa en el contrato de arrendamiento viene dada principalmente por el reconocimiento del sujeto pasivo en los derechos del primero. Si la persona que da en arrendamiento no es el propietario sino un administrador, usufructuario, entre otros; sólo le bastará a este que el ocupante del inmueble arrendado le reconozca como arrendador para crear todos los efectos jurídicos correspondientes, salvo las excepciones de ley, cuestión no planteada en este caso. Por lo tanto, los títulos respectivos aquí discutidos como el de propietario o usufructuario resultarían irrelevantes si el arrendatario ha manifestado el respectivo reconocimiento. De aquí se extrae, por qué este tribunal desechó el documento de propiedad que rielan a los folios 44 y 45, pues tal situación en nada modifica la relación jurídico-procesal de las partes en el juicio, puesto que el asunto controvertido de este proceso no concierne a la discusión sobre la propiedad del inmueble, sino a la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en litigio, que, según la actora, deriva de un contrato de arrendamiento que fue suscrito por la parte actora y por la parte demandada, y cuyo incumplimiento se le atribuye a la demandada. Así se establece.

Por lo tanto, si las partes iniciaron una relación de arrendamiento en virtud del contrato que riela a los folios 04 y 05 que finalizó en fecha 20 de septiembre de 2.002, y sumado a esto el demandado sigue en la actualidad poseyendo el inmueble, debe entenderse que las cualidades de arrendador y arrendatario se mantienen, vigentes así como las demás disposiciones del contrato suscrito. El único supuesto para que no deba tomarse al demandante como arrendador es que este haya cedido su cualidad al nuevo propietario, situación que debía ser comunicada al arrendatario, sin embargo, no consta en las actas tal subrogación, por el contrario, el nuevo propietario reconoció la continuidad de los derechos que como arrendador ha detentado la ciudadana B.D.C.L.D.M., por lo que resulta lógico y ajustado a derecho reconocer la legitimidad o cualidad de arrendadora de la hoy demandante. Así se establece.

En cuanto al cumplimiento de la obligación, debe esta alzada señalar que si bien la demandada alega una venta del inmueble dado en arrendamiento, no menos cierto es que tal venta se efectuó en fecha 06 de abril de 2.005, siendo demandado el incumplimiento desde enero del 2.004, hablamos entonces de un (1) año y cuatro (4) meses, sin que exista justificación alguna para el incumplimiento. Otro aspecto que acentúa la falta del ciudadano D.A.G.M., en la ejecución de su principal obligación, a saber, el pago de los cánones de arrendamiento se extrae de la imposibilidad de justificar el incumplimiento con la ciudadana B.D.C.L.D.M. si tampoco efectuó pago alguno al hoy propietario del inmueble en discusión. En otras palabras, no canceló los cánones de arrendamiento a la demandante pero tampoco al hoy propietario en más de un año y medio, de haber demostrado pagos a favor de la ciudadana B.D.C.L.D.M. o del ciudadano L.E.P. podría inferirse una intensión o preocupación por el cumplimiento de la obligación, pero no es este el caso de autos. Asimismo aunque las copias fotostáticas de los juicios aludidos presentadas ante esta alzada carecen de valor probatorio en absoluto, llama la atención de esta juzgadora, que el tiempo de incumplimiento por la parte demandada excede en demasía el estipulado por la ley para efectuar el cumplimiento de la obligación, a saber dos (2) meses. Así se establece.

Probada la legitimidad de las partes para sostener el presente juicio y el incumplimiento por parte del demandado es menester de este Tribunal acordar el desalojo del inmueble así el pago de los siguientes cánones insolutos: enero del año 2.004, febrero del año 2.004, marzo del año 2.004, abril del año 2.004, mayo del año 2.004, junio del año 2.004, julio del año 2.004, agosto, del año 2.004, septiembre del año 2.004 y octubre del año 2.004, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales para un total de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), más los que siguieren causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble como justa contraprestación por los cánones insolutos y el uso que continuare dando al inmueble dado en arrendamiento. Así se establece.

En cuanto al pago de intereses, el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Sic: “Los interese de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”.

De la norma transcrita se extrae la posibilidad de cobrar intereses de mora, previstas por el legislador, los mismos son procedentes pues el demandado ha incumplido en su obligación y debe honrar está última con los intereses legales correspondientes como justa compensación por el retardo en la entrega del pago. En consecuencia, este Tribunal a través de experticia complementaria del falló establecerá el monto a cancelar por concepto de intereses de mora, los cuales serán calculados en base a los parámetros establecidos en el artículo 27 ejusdem. Así se establece.

En torno a la indexación solicitada, resulta necesaria hacer la siguiente consideración jurídica y doctrinal: en materia de obligaciones pecuniarias se ha dado la distinción entre obligaciones de dinero y obligaciones de valor. Las primeras obedecen al principio nominalista, conforme al cual la obligación se cumple entregando precisamente una suma idéntica de dinero a la cantidad numéricamente expresada, y por las segundas se entienden aquellas en las cuales no se encuentra fijada inicialmente una suma de dinero, corriendo los riesgos por efecto de la misma inflación, el deudor de la prestación. En el momento de su nacimiento, la obligación de valor no se encuentra identificada en dinero, aún cuando posteriormente se puede cristalizar en aquella. Para esta Juzgadora no cabe duda alguna que la obligación representada por el pago de los cánones de arrendamiento es una obligación de dinero y no una obligación de valor. Las obligaciones de dinero son una medida fija e invariable que no toman en consideración ningún factor externo para su aplicación, no toman en consideración las fluctuaciones en el valor de la moneda y representan el rendimiento de una obligación por cada unidad monetaria en que la misma esté pactada, o a lo sumo, un interés legal o convencional, que siempre tiene como base una obligación dineraria. El valorismo, que puede ser definido como la posibilidad de que el Juez, a solicitud de unas de las partes, por razones de equidad y justicia, motivando en circunstancias no previstas ni previsibles en el momento de la celebración del contrato, acuerde un ajuste de la obligación, con la finalidad de evitar ventajas excesivas en beneficio de una de las partes y en perjuicio de la otra, a juicio de este Tribunal, no puede tener aplicación en el presente asunto, porque la circunstancia de la desvalorización de la moneda era una circunstancia previsible; por lo cual es improcedente acumular las prestaciones referidas al pago de la suma adeudada, con la indemnización solicitada hasta la entrega definitiva del inmueble, y además el monto que se corresponda con la corrección monetaria del pago cuya repetición se pide, por lo que dicha acumulación implicaría castigar el demandado en circunstancias de extrema desigualdad, lo cual es clara y evidentemente inconstitucional. Sumado a esto el arrendamiento tiene un carácter social que es protegido por el legislador, considerando al arrendatario en una posición de débil jurídico que debe ser protegido y facultado de prerrogativas, tales fundamentaciones son las que se conocen como el espíritu de la ley o la intensión del legislador. Por las razones expuestas y dado que la normativa legal vigente otorga a la juzgadora discrecionalidad suficiente para acordar o no la indexación en la materia descrita este Tribunal declara improcedente esta pretensión de la parte actora, por lo que esta alzada difiere en consecuencia con lo señalado por el a-quo, sobre este petitorio. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado del Municipio J.d.E.L. el día 26/07/05, en juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, que declaró con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana B.D.C.L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.766.997 y de este domicilio, en la persona de sus apoderada judicial, J.R.., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.90.085; contra el ciudadano D.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.759.504 y de este domicilio. En consecuencia SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INCOADA, y se condena a la parte demandada: Primero: A desalojar y entregar el inmueble, ubicado en la avenida 6 entre calles 10 y 11 de Quibor, Municipio J.d.E.L., objeto de arrendamiento, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente de todos los servicios; Segundo: A pagar a titulo de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos hasta la fecha de la desocupación total y entrega del inmueble, que hasta la fecha en que se interpone la demanda asciende a la cantidad de UN MILLON TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00); Tercero: Los intereses de mora correspondientes como justa compensación por el retardo en la entrega del pago, los cuales serán calculados en base a los parámetros establecidos en el artículo 27 del Decreto Con Rango Y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Cuarto: a los fines de establecer el quantum de los conceptos señalados en los particulares segundo y tercero se ordena la experticia complementaria del falló, de conformidad con el artìculo 249 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

QUEDA ASI MODIFICADO EL FALLO APELADO.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES, de conformidad con el artìculo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.

BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil siete (2.007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Perez

La Secretaria Accidental

Eliana Hernandez Silva

En la misma fecha se publico siendo las 3:06 p.m y se dejo copia.

La Secretaria Acc.