Decisión nº 273 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 5 de Agosto de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 20.09.2007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

A continuación, en fecha 26.09.2007, se dictó auto por medio del cual se instó a la accionante a que indicase los datos de inscripción de la persona jurídica demandada por ante la Oficina de Registro Mercantil correspondiente, dentro de los dos (02) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su notificación, librándose, a tal efecto, boleta de notificación, cuyo requerimiento fue satisfecho el día 24.10.2007.

Acto seguido, en fecha 30.10.2009, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la sociedad mercantil C.A. Gotasca, en la persona de su Gerente, ciudadano E.R., para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más dos (02) días calendarios consecutivos que se concedieron como término de la distancia, los cuales correrían con prelación al término de comparecencia, durante las horas destinadas para despachar, a cuyo efecto, se exhortó al Juzgado de Municipio Montalbán de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a fin de que llevase a cabo la práctica de la citación.

Luego, el día 12.11.2007, el abogado A.B.O., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa e indicó un domicilio en el cual podía gestionarse la citación personal de la demandada, ubicado en la ciudad de Caracas.

Por tal motivo, en fecha 19.11.2007, se dictó auto a través del cual se dejó sin efecto el auto proferido el día 30.10.2007, pero sólo en lo que versaba al exhorto conferido al Juzgado de Municipio Montalbán de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, así como el término de distancia concedido a la parte demandada, debido a que por la información suministrada por el representante judicial de la accionante, la persona natural sobre quién recaería la citación personal de la persona jurídica demandada se encontraba domiciliado en la ciudad de Caracas, por lo que se ordenó a la Unidad de Alguacilazgo a que llevase a cabo la práctica de la citación. En esa misma oportunidad, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa.

Después, en fecha 26.11.2007, el abogado A.B.O., dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la citación personal de la parte demandada.

De seguida, el día 06.12.2007, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada.

En tal virtud, en fecha 07.12.2007, el abogado A.B.O., solicitó el desglose de la compulsa e indicó un domicilio en el cual podía gestionarse la citación personal de la demandada, ubicado en la ciudad de Caracas, cuya petición fue acordada por auto dictado el día 12.12.2007.

Así pues, que en fecha 28.04.2008, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la citación personal de la parte demandada, mientras que el día 06.02.2008, dicho funcionario judicial informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la misma, por lo cual consignó la compulsa y el recibo de citación.

Luego, el día 11.02.2008, el abogado A.B.O., solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 13.02.2008, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

De seguida, el día 21.02.2008, el abogado A.B.O., dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que en fecha 10.04.2008, consignó sus publicaciones originales.

Después, el día 05.03.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de cumplirse las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Acto seguido, en fecha 28.05.2009, el abogado A.B.O., solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue ordenado mediante auto proferido el día 09.06.2009, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N., quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo en fecha 06.08.2009.

A continuación, el día 01.10.2009, el abogado A.B.O., solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 22.10.2009, a cuyo efecto, se libró la compulsa.

De seguida, el día 05.11.2009, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem, quien consignó escrito de contestación de la demanda, en fecha 16.11.2009.

Acto continuo, el día 26.11.2009, el abogado A.B.O., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 30.11.2009, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado A.B.O., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil C.A. Banco Caroní, Banco Universal, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

Que, su representada es propietaria de un lote de terreno de veinte mil metros cuadrados (20.000 M2), que forma parte de la finca “Sabana de Aguirre”, en el lugar denominado “El Portachuelo”, jurisdicción del Municipio Montalbán del Estado Carabobo, el cual fue adquirido de la sociedad mercantil Estilo Valencia C.A., Fábrica de Muebles, según se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, el día 19.12.1994, bajo el N° 62, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en cuyo lote de terreno se encuentra construido un galpón industrial con un área de tres mil metros cuadrados (3.000 M2).

Que, para el momento en que fue adquirido el galpón en referencia, se encontraba arrendado a la sociedad mercantil C.A. Gotasca, representada por el ciudadano E.R., en su condición de Gerente de la misma, conforme consta del contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado, debido a que su plazo había sido convenido por cinco (05) años, sin que se pactara prórroga alguna.

Que, en múltiples oportunidades se ha solicitado a la arrendataria la entrega de la cosa arrendada, ya que fue adquirido en el año 1.994, sin haber podido ser utilizado, pese a que se tiene la necesidad de destinarlo a depósito general para la zona y otras actividades propias del banco, en especial el archivo de documentos y demás instrumentos financieros concernientes a la especialidad bancaria de su representada.

Que, siendo su mandante propietaria del bien inmueble arrendado, resulta improcedente y financieramente negativo tener que adquirir una nueva propiedad exclusivamente para el fin anteriormente señalado, toda vez que se tiene la necesidad de construir y adecuar el galpón arrendado en un moderno depósito, muy importante para su actividad, pero la arrendataria se ha negado a entregar el mismo, a sabiendas de la necesidad alegada, cancelando un irrisorio canon de arrendamiento de sesenta y un mil bolívares (Bs. 61.000,oo), equivalentes actualmente a sesenta y un bolívares fuertes (Bs. 61,oo), el cual es consignado ante un Tribunal de Municipio de esa jurisdicción.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, el abogado A.B.O., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Banco Caroní C.A., Banco Universal, procedió a demandar a la sociedad mercantil C.A. Gotasca, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal en el desalojo del bien inmueble arrendado del cual es propietaria, dada la necesidad de ocuparlo.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada C.S.A.N., actuando en su condición de defensora ad-litem de la sociedad mercantil C.A. Gotasca, en el escrito de contestación de la demanda presentado el día 16.11.2009, alegó lo siguiente:

Que, pese a que han sido totalmente infructuosas las diligencias efectuadas para localizar al ciudadano E.R., a saber, telegrama que envió en fecha 21.09.2009, lo cual además se colige de las propias actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representada, por estimar falsas las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que la fundamenta, razón por la que solicitó se declarase sin lugar la demanda en la sentencia definitiva.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Banco Caroní C.A., Banco Universal, en contra de la sociedad mercantil C.A. Gotasca, se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Estilo Valencia C.A., en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas, en fecha 03.08.1987, bajo el N° 82, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un galpón de tres mil metros cuadrados (3.000 M2) aproximadamente, ubicado en la carretera Bejuca-Montalbán, sector El Portachuelo, Bejuca, Estado Carabobo, en virtud de la alegada necesidad de la accionante de ocupar la cosa arrendada.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial anteriormente citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados, entre los que se encuentra la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por la demandante, observa este Tribunal que en la cláusula tercera se pactó lo siguiente:

…Tercera: El plazo convenido para el arrendamiento es de Cinco (05) años y podrá ser prorrogado por períodos adicionales de uno o más años cada uno a contar de la fecha prevista de su vencimiento, en caso de que El Arrendatario comunique por escrito al menos con 60 días de anticipación a dicha fecha su deseo de prorrogarlo, y El Arrendador y El Arrendatario lo acordaren dentro de treinta (30) días con respecto a las nuevas condiciones. Este Contrato de Arrendamiento entrará en vigencia a partir del 1ro. De Septiembre de 1.987…

.

De acuerdo con la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada entre las partes por el plazo de cinco (05) años, contados a partir del día 01.09.1987, a cuyo vencimiento, podía prorrogarse por periodos adicionales de uno o más años, a menos que la arrendataria comunicara por escrito con sesenta (60) días de anticipación su voluntad de prorrogarlo, y las partes contratantes acordaren las nuevas condiciones dentro de los treinta (30) días.

Así pues, el contrato de arrendamiento feneció en fecha 01.09.1992, sin que se evidencie de autos que la arrendataria haya comunicado por escrito a su primigenia arrendadora sobre su voluntad de prorrogarlo con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término de duración contractual, por lo que habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil.

En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante se encuentra ajustada a derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que para la procedencia de la causal de desalojo por necesidad, se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos, a saber: (i) La existencia de la relación arrendaticia fundada en un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado; (ii) El derecho de propiedad que debe acreditar el accionante sobre el bien inmueble cuyo desalojo reclama; y, (iii) La necesidad de ocuparlo o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Por tal motivo, resulta pertinente destacar que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos establecidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba destinados a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

No obstante ello, a la parte actora atañe el deber de probar ab initio la relación arrendaticia, la propiedad que detenta sobre el bien inmueble arrendado, así como la necesidad de ocuparlo o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, en virtud del onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

Pues bien, observa este Tribunal que la accionante produjo conjuntamente con la demanda copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Estilo Valencia C.A., en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil C.A. Gotasca, en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas, en fecha 03.08.1987, bajo el N° 82, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En tal virtud, juzga este Tribunal que la accionante probó la existencia del arrendamiento bajo un contrato escrito a tiempo indeterminado, dado que ha quedado demostrado en autos que entregó a la arrendataria el bien inmueble constituido por un galpón de tres mil metros cuadrados (3.000 M2) aproximadamente, ubicado en la carretera Bejuca-Montalbán, sector El Portachuelo, Bejuca, Estado Carabobo, cuyo canon de arrendamiento fue pactado entre las partes por la cantidad mensual de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo), equivalentes actualmente a veinticinco bolívares fuertes (BsF. 25,oo), mientras que su duración fue convenida por el plazo de cinco (05) años.

También, la parte actora consignó copias simples del documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 19.12.1994, bajo el N° 62, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, en atención de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, se aprecia de la documental en referencia que el ciudadano J.A.Y., actuando en su condición de Administrador Gerente de la sociedad mercantil Estilo Valencia C.A., Fábrica de Muebles, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil Banco Caroní C.A., representada para ese momento por el ciudadano A.M., en su carácter de Vice-Presidente de dicha sociedad mercantil, el bien inmueble constituido por un lote de terreno de veinte mil metros cuadrados (20.000 M2), que forma parte de la finca “Sabana de Aguirre”, en el lugar denominado “El Portachuelo”, jurisdicción del Municipio Montalbán del Estado Carabobo, del cual forma parte el galpón arrendado, lo cual permite afirmar que la accionante detenta actualmente el derecho de propiedad sobre el mismo.

De igual manera, la parte actora produjo impresión a tinta de la M.D. de la Remodelación del Galpón ocupado por Gotasca, suscrito por el arquitecto S.T.F., en fecha 14.06.2007, al igual que el plano denominado “Archivo Muerto”, concerniente a la remodelación de dicho galpón, cuyas probanzas documentales permiten apreciar que ciertamente se pretende destinar la cosa arrendada a depósito general para la zona y otras actividades propias del banco como un archivo muerto, sin que la parte demandada haya refutado en modo alguno tal hecho.

Así las cosas, concluye este Tribunal que ha quedado comprobada la existencia de la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil Banco Caroní C.A., Banco Universal, en su condición de arrendadora, por efecto de la subrogación producida por la venta del lote de terreno del cual forma parte el galpón arrendado, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil C.A. Gotasca, en su carácter de arrendataria, con ocasión a un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, así como quedó demostrada la necesidad que tiene la accionante de ocupar el referido bien inmueble, por cuanto requiere destinar el mismo a depósito general para la zona y otras actividades propias del banco como un archivo muerto.

De manera pues, que en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que ni en la contestación ni durante el lapso probatorio al cual alude el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, acreditó alguna probanza que desvirtuara la comprobada necesidad que tiene la accionante de ocupar el inmueble arrendado, lo que conlleva a precisar la procedencia del desalojo por necesidad reclamado por la accionante con fundamento en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: