Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Noviembre de 2008

PARTE ACCIONANTE: ciudadana H.B.B., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro V-272.377.

APODERADOS DE LA ACCIONANTE: ciudadanos A.B. y R.G., inscritos en el IPSA bajo los números 54.149 y 55.331, respectivamente.

PARTE ACCIONADA: SOCIEDAD MERCANTIL GALCOMA IMPORT, C.A.., inscrito por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 14 de mayo 1990, bajo el Nº 48, Tomo 52-A-Sgdo.

APODERADOS DE LA ACCIONADA: ciudadanos MARCOS HIGUERA PEÑALVER Y L.Q.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 26.929 y 13.772, respectivamente.

ACCIÓN: DESALOJO.-

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo.

EXPEDIENTE: 9820

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda presentado el 10 de mayo de 2007, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área, mediante la cual, la parte actora planteó su pretensión de desalojo contra la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT, C.A. por haber incumplido presuntamente las obligaciones derivadas de su condición de arrendataria.

Mediante auto dictado en fecha 17 de mayo de 2007, el Juzgado A quo admitió la demanda por el procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

En fecha 05 de octubre de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación, en el cual alegó las cuestiones previas previstas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la incompetencia por la cuantía e igualmente alegó las cuestiones previas previstas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma en el libelo de la demanda porque no llenó los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem. De igual manera consignó documentos que acompañan dicho escrito. Incontineti contestó al fondo de la demanda rechazando en términos genéricos, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora.

Mediante decisión dictada en fecha 08 de octubre de 2007, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, declarándose incompetente por la cuantía. En consecuencia y vista la declinatoria de competencia por la cuantía, en fecha 17 de octubre de 2007, dicho Juzgado de Municipio ordenó remitir mediante oficio el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia. En esa misma fecha se libró oficio al Juzgado Distribuidor.

En fecha 24 de octubre de 2004, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito le dio entrada al presente expediente.

En fecha 08 de noviembre de 2007, los apoderados judiciales de ambas partes consignaron escrito promoción de pruebas. En esa misma fecha el juzgado A quo se pronunció con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada, librando oficio al Director de la Policía Municipal de Sucre del Estado Miranda. De igual forma se pronunció respecto al escrito de promoción de pruebas consignada por la parte actora.

En fecha 16 de noviembre de 2007, el Tribunal a quo practicó inspección judicial acordada mediante auto de fecha 08 de noviembre de 2007, en ella se dejó constancia de que las partes acordaron suspender la inspección y el juicio desde el 17 de noviembre de 2007 hasta el 11 de diciembre, ambas fechas inclusive.

En fecha 12 de diciembre de 2007, el A quo suspendió nuevamente la presente causa.

Mediante diligencia de fecha 07 de febrero de 2008, ambas partes convinieron en suspender la causa hasta el día 11 de febrero de 2008 y en esa misma fecha el Juzgado A quo acordó dicha solicitud.

El 13 de febrero de 2008, el Juzgado A quo realizó nuevamente la práctica de la inspección judicial acordada mediante auto de fecha 07 de febrero de 2008.

En fecha 28 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, abogado A.B. solicitó al Juzgado a quo se dicte sentencia.

En fecha 21 de mayo de 2008, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la pretensión de desalojo planteada por los abogados A.B. y R.G., ordenando la entrega material del inmueble arrendado.

En fecha 26 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la sentencia dictada en el Tribunal de la Causa y solicitó sea notificada la parte demandada. En fecha 18 de junio la parte actora ratificó su diligencia de fecha 21 de mayo de 2008 mediante la cual solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandada. En esa misma fecha, el Juzgado A quo acordó la notificación de la parte demandada y libró boleta de notificación.

Mediante diligencia suscrita por los apoderados judiciales de la parte demandada de fecha 14 de julio de 2007, se apeló de la decisión de fecha 28 de mayo de 2008.

En fecha 17 de septiembre de 2008, el Tribunal A quo oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor. En esta misma fecha se libró Oficio al Juzgado Superior Distribuidor.

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previo sorteo de ley de fecha 24 de septiembre de 2008, efectuado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (distribuidor de turno), la apelación de la sentencia proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 01 de octubre de 2008, este Juzgado fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esta fecha, a los fines de que las partes consignen los respectivos informes en el presente expediente.

En fecha 15 de octubre de 2008, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de consideraciones con motivo de la apelación presentada por su mandante.

En fecha 24 de octubre de 2008, la parte actora solicitó se decrete medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda.

En fecha 05 de noviembre de 2008, la parte demandada mediante diligencia presentada ante esta Superioridad, solicitó se decrete la improcedencia de la medida solicitada, ya que considera que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II

MOTIVA

Previo al pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, este tribunal Superior considera necesario pronunciarse respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Alega dicha parte que existen defectos de forma de la demanda, en virtud de que el demandante no acompañó con dicho libelo el contrato de arrendamiento en original y copia certificada si fuese autenticado, haciéndolo posteriormente. Para ello invocó el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. El artículo 346 eiusdem establece lo siguiente:

…Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestar promover las siguientes cuestiones previas: 6º) el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…

Establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo, la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos…

En el presente caso, se observa en el libelo de la demanda (folio 13 y su vuelto), que la demandante consignó dentro de los recaudos, copia certificada de escrito de consignación realizado por el arrendatario ante el Tribunal 25 de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, en donde se encuentra anexado el contrato de arrendamiento (folios 71 al 75), es por ello que la misma se declara sin lugar, puesto que efectivamente el documento fundamental de la demanda fue oportunamente aportado a los autos. Así se decide.

Síntesis de la Controversia:

Se inicia el presente juicio por demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana H.B.B., contra la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT, C.A. por ante el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declarándose la misma incompetente por cuantía, mediante sentencia de fecha 08 de octubre de 2007, declinando así su competencia a un Juzgado de Primera Instancia.

Posteriormente, en fecha 21 de mayo de 2008, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la actora H.B.B., en consecuencia declara resuelta la relación arrendaticia a tiempo indeterminado que vinculaba a las partes y condenó a la parte demandada GALCOMA IMPORT, C.A a la entrega del inmueble arrendado ubicado en el lote Nº 20 del antiguo Fundo la Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, en Jurisdicción de Petare, Distrito Sucre, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.961mts2). Igualmente debe entregar en arrendamiento las bienhechurías existentes en la actualidad construidas por Helados Tío Rico, S.A., que consisten en lo siguiente: a) un galpón construido de los siguientes materiales: estructura de acero de viga doble T, con cerdas reforzadas y cubierto el techo con láminas de aluminio, el piso de dicha área es de placa de concreto rústico; b) un área de oficinas de medidas 9x12 metros que comprenden un área de ciento ocho metros cuadrados (108mts2) la cual está construida de los siguientes materiales: paredes de bloque, techos de platabanda con ventanas y puertas metálicas, a la demandante. No hubo condenatoria en costas.

Cumplida la distribución legal, correspondió a este Juzgado Superior, el conocimiento de esta causa.

La parte demandada consignó escrito de consideraciones ante esta Alzada.

Para Resolver este Tribunal observa:

Alegatos de la Parte Actora:

La parte actora alega en su libelo que es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicada en el lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.691 mts2). Que sobre el descrito inmueble se celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil GALCOMA IMPORT, C.A. representada en ese acto por el ciudadano A.C.D., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.773.442. Que en el citado contrato de arrendamiento se pactó y se acordó dentro del contenido de sus cláusulas lo siguiente: PRIMERO: la arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria un inmueble de su propiedad en un lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.691 mts2). Igualmente entrega en arrendamiento las bienhechurías existentes en la actualidad construidas por helado Tio Rico, S.A., arrendataria previa de dicho inmueble; SEGUNDO: el inmueble de referencia será utilizado para el depósito de mercancía seca, maquinaria y repuestos y en general a cuantas actividades deriven del negocio de la arrendataria. TERCERO: la duración del presente contrato será de cuatro (4) años, contado a partir del primeo de mayo de mil novecientos noventa y uno. QUINTO: el arrendatario declara recibir el inmueble en buen estado de conservación y aseo y en buen funcionamiento de todas sus instalaciones…SEPTIMA: …serán por cuenta de la arrendataria el pago de todos los servicios públicos y privados que haga uso del inmueble arrendado…NOVENA: la arrendataria no podrá hacer por su cuenta alteraciones, modificaciones, etc, de ningún genero en el inmueble sin el consentimiento previo de la arrendadora, DÉCIMA PRIMERA…el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas aquí estipuladas dará lugar a la inmediata rescisión del presente contrato…DÉCIMO TERCERA: la arrendadora tendrá derecho a colocar su denominación comercial o cualquiera otros signos distintivos en forma visible en el área arrendada. DÉCIMO CUARTA: todo lo no previsto en el presente contrato se regirá por lo pautado en el Código Civil y demás leyes de la materia…”

Afirma que el arrendatario ha vulnerado el acuerdo contractual que suscribió. En primer lugar, afirma que el arrendatario ha cambiado el uso para el cual fue autorizado en el contrato de arrendamiento, pues instaló un autolavado de vehículos, y de igual forma ha destinado el inmueble a vivienda de personas y mantiene en funcionamiento un taller mecánico. En segundo lugar, afirma que el arrendatario ha realizado alteraciones en el inmueble arrendado, colocando e instalando, adheridas al suelo, tres columnas de metal de aproximadamente unos veinte metros de alto por diez metros de largo con anuncios publicitarios de diverso índole, mejor conocidas como vallas publicitarias, las cuales además constituyen una violación a la prohibición de subarrendamiento, ya que dichas estructuras pertenecen a la empresa VEPACO. En tercer lugar, afirma que el arrendatario ha causado deterioro a las instalaciones sanitarias, eléctricas, lámparas conectores e interruptores, pisos y techos. Que dicha circunstancia se evidencia de inspección judicial realizada en fecha 5 de febrero de 2007. que la arrendataria ha violado e irrespetado de forma sistemática sus deberes fundamentales, esto al destinar el inmueble a usos distintos, al instalar un servicio de autolavado y una vivienda, lo que en su decir contraviene el objeto de la empresa GALCOMA IMPORT, C.A. Que de igual forma la arrendataria ha causado daños al inmueble derivados de cambios no autorizados. Denuncia como otra violación, la instalación de anuncios publicitarios “que como se sabe pertenecen a una empresa dedicada a este menester y por lo que debe cancelar un alquiler por el uso del espacio, se entiende entonces que existe un subarrendamiento del inmueble o parte de este, y ello constituye una violación al artículo 15 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. De igual forma el arrendatario no ha cumplido con la obligación de mantener solventes las líneas telefónicas con que cuenta el inmueble, al presentar insolvencia y atraso. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil y en los artículos 15 y 34e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente demanda a la empresa GALCOMA IMPORT, C.A. para que convenga o sea condenada a desalojar el inmueble anteriormente identificado. Como consecuencia del desalojo se condene a la demandada a la entrega material del mismo y al pago de las costas y costos del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de cuatro millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00).

En esta oportunidad consignó las siguientes documentales:

• Poder otorgado al apoderado judicial, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 01 de noviembre de 2006, bajo el Nº 14, tomo 128. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

• Documento de propiedad de un inmueble constituido por lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.691 mts2). Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 y 1363 del Código Civil. Así se decide.

• Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 y 1363 del Código Civil. Así se decide.

• Acta constitutiva de los estatutos de la Sociedad Mercantil Malcoma Import, C.A. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Inspección Judicial evacuada por el Tribunal Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Esta inspección no cumple los requisitos legales relativos a la prueba anticipada pues no consta se haya permitido el control de la contraparte y en consecuencia se desecha esta probanza. Así se decide.

Alegatos de la Parte Demandada:

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda en fecha 05 de octubre de 2007 dio contestación a la misma en los términos siguientes:

Alegó las cuestiones previas previstas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la incompetencia por la cuantía e igualmente alegó las cuestiones previas previstas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma en el libelo de la demanda porque no llenó los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem. De igual manera consignó documentos que acompañan dicho escrito. Contestó al fondo de la demanda rechazando tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora. Admitió la existencia de una relación contractual desde el 1º de mayo de 1991, la cual se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Que en el mismo se describió de manera vaga el uso del inmueble, no quedando circunscrita la definición del uso para una actividad comercial determinada, que así ha venido siendo permitido por la accionante durante mas de quince años. Rechaza y desconoce el valor probatorio de la inspección judicial aportada por la actora. Niega cualquier cambio de uso y destino del inmueble ya que al determinarse en el contrato de manera general, la empresa pudo hacer uso del inmueble de la manera que lo creyera conveniente. Niega que la instalación de tres columnas de metal constituya una violación a la prohibición de subarrendar, pues en su decir, dichas estructuras fueron colocadas hace mas de quince años, y con el conocimiento de la arrendataria conforme consta de comunicación cursada por la empresa en fecha 02 de agosto de 1991. Que la instalación de anuncios publicitarios no es una actividad prohibida entre las partes. Rechaza haber destinado un espacio del inmueble para vivienda, pues el espacio al que se refiere es utilizado por un vigilante, por razones de seguridad. Que el inmueble al ser arrendado en 1991, estaba en mal estado de conservación, y que ha correspondido a la arrendataria desde entonces y a sus propias expensas, realizar todas y cada una de las reparaciones y refracciones. Señala que las partes han mantenido durante quince (15) años excelentes relaciones, acordando de manera verbal lo que hoy la actora denuncia como infracciones. Que la actual pretensión es una manera de materializar su intención de vender el inmueble. Que las normas invocadas como fundamentos jurídicos de la actora no resultan aplicables, en virtud que no ha existido violación a disposición normativa alguna. Solicita finalmente se declare sin lugar la demanda. En esta oportunidad consignó las siguientes documentales:

• Poder otorgado al apoderado judicial, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de septiembre de 2007, bajo el Nº 83, tomo 159. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

• Reforma de los estatutos de la sociedad mercantil Malcoma Import, C.A., celebrada en Asamblea General Extraordinaria de accionistas de fecha 08 de enero de 1991, registrada por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09 de septiembre de 2005. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Recibo de depósito de un mes de alquiler consignado en la cuenta que para tal fin mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De las pruebas:

Parte Actora: Dentro del lapso de promoción de pruebas la parte actora, promovió una serie de documentales, las cuales son las siguientes:

1. - Promovió inspección judicial que deberá practicarse en el inmueble objeto del contrato accionado, constituido por el lote de terreno Nro. 20, y en las bienhechurías sobre este construidas ubicadas en el antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, Jurisdicción de Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, solicitando se habilite todo el tiempo necesario y se deje constancia de los siguientes particulares: estado general de conservación y aseo en que se encuentra el inmueble, específicamente el estado de conservación de los techos del inmueble, de las instalaciones eléctricas tales como lámparas, conectores e interruptores; estado de conservación de las instalaciones sanitarias, tales como lavamanos, pocetas y griferias, estado de conservación de los pisos, de las paredes internas y externas en cuanto a pintura, frisos y acabados; estado de conservación de las puertas y ventanas que posee el inmueble . Que se deje constancia si en el inmueble se encuentran instaladas vayas o anuncios publicitarios distintos a la denominación comercial del fondo de comercio que funciona en el inmueble inspeccionado. Deje constancia si el inmueble o parte de este se utiliza o destina a vivienda de alguna persona o familia. Deje constancia si en el inmueble inspeccionado funciona un autolavado de vehículos y que otro destino se le está dando. Esa inspección fue evacuada por el aquo y en la misma se dejó constancia de los particulares descritos, de los cuales cabe observar que el estado del inmueble es de regular conservación debido a su uso, que existe una zona de vivienda destinada al vigilante del establecimiento o local y que existen las torres metálicas y las llamadas vallas publicitarias, de todo ello se deja constancia que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. - promovieron y reprodujeron la confesión efectuada por la representación de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, marcado “E”, en el cual solo participa su intención de colocar varios avisos publicitarios en el galpón propiedad de su representada y en el cual son arrendatarios. Además señalan que colocarán estructuras metálicas que no afectarán ninguna construcción así como las instalaciones existentes en dicho galpón y como cierre de esa misiva indicaron que alquilarán o harán intercambio publicitario con estos avisos. Acotaron en este escrito que el solo hecho de enviar una carta de intención no faculta o autoriza expresamente al arrendatario a modificar el contenido contractual, debió contar con una autorización clara, expresa de parte del arrendador que le autorice a realizar actividades no previstas contractualmente. Es de observar respecto a esta misiva, que la misma fue aportada a los autos en copia simple, pero ambas partes admiten la existencia de ella, lo cual se corrobora de lo manifestado por la actora en el escrito de promoción de pruebas al folio 191, particular segundo, cuando admite la existencia de la misma, es de hacer notar que siendo admitido por ambas partes, considera este Tribunal Superior que siendo la comunicación de marras de fecha dos de agosto de 1991, resulta obvio no solo que la actora sabía de la existencia de las mismas, sino que con su actitud omisiva, permitió que se colocaran, por lo tanto, mal puede ahora la actora argüir que las mismas producen una alteración no autorizada del inmueble arrendado o que son prueba de un subarrendamiento. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada:

1. - Promovieron el mérito probatorio de las actas y autos del presente proceso, especialmente en cuanto a los documentos e instrumentos públicos y privados. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

2. - Copia certificada de la consignación de pagos de alquileres de su representada (marcado “C”, folios 67 al 78). Con respecto a este instrumento este Juzgador lo considera impertinente, por cuanto dichas instrumentales no aportan nada al controvertido, y en consecuencia se desecha del presente proceso. Y así se establece.

3. - Promovieron documental constituida por los documentos públicos registrados por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fechas 14 de mayo de 1990 y 09 de septiembre de 2005, respectivamente, bajo el Nº 48, tomo 52-A-Sgdo el primero y bajo el Nº 47, tomo 176-A-Sgdo. El segundo, que marcaron con letras “A” y “B”, que cursan en los folios 146 al 158, con el fin de probar la pretensión de querer imputarle a la misma un eventual cambio de uso, uso que presuntamente no está limitado en el contrato de arrendamiento. Se les da pleno valor probatorio a las mismas de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al mérito probatorio de estos instrumentos, se aprecia que los mismos permiten concluir que el objeto comercial de la demandada es amplio y permite el ejercicio de los acto de comercio que admiten las partes se efectúan en el inmueble arrendado, por lo tanto se considera lícita la actividad mercantil en él desplegada. Así se establece.

4. - Promovieron la documental constituida por sentencia de Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de julio de 2007, que cursa a los folios 164 al 173, marcado con la letra “F”, con el fin de esclarecer el criterio que en materia de uso sustenta dicha sala. La misma no fue impugnada por la contraparte se aprecia en cuanto a su contenido y el criterio jurisprudencial en ella explana. Y así se establece.

5. - Promovieron e hicieron valer la documental constituida por carta “certificada” y recibida por la parte actora, que cursa en l folio 163 de este expediente, marcada con la letra “E”, a los fines de demostrar la data de instalación de las estructuras denominadas por la actora como vallas publicitarias, sobre las cuales presume la actora que existe un subarrendamiento no autorizado, siendo el caso cierto que estas estructuras, presuntamente tienen mas de quince (15) años de construidas. La misma fue certificada por una ciudadana que no es funcionario competente para emitirla. Por lo tanto, se trata de un instrumento privado emanado de terceros, con lo cual debe ser desechado por este Tribunal al no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

6. - Promovieron la prueba de informes, a los fines de probar la irregular práctica de la inspección judicial desconocidas y rechazada en forma, contenido y validez, por esta representación judicial en la contestación de la demanda, inspección que riela en los folios 84 al 107, en la cual actuó la parte actora acompañada de un funcionario que se identificó como el Secretario del Tribunal Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, sin la presencia del Juez respectivo, tal como lo exige el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil. Solicitaron se sirva requerir a la Policía del Municipio Sucre del Estado Miranda, las actuaciones que sobre el particular practicó ese cuerpo de seguridad en esa fecha. La misma fue evacuada extralitem, conforme al artículo 1.429 del Código Civil. este Tribunal la desecha por carecer del ebido control probatorio de la demandada. Y así se establece.

   Expuestos los alegatos de las partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal pasa a resolver la controversia en los siguientes términos:

   Del análisis de los argumentos hechos por las partes en el libelo de la demanda y en la contestación, este sentenciador aprecia que las partes están conformes con que existió una relación contractual, pero existe un punto neurálgico en el cual ellas no están de acuerdo y es el tema referente al cambio de uso de dicho inmueble y a la limitación de la misma en el contrato de arrendamiento.

   No obstante lo anterior, es obligatorio para esta Alzada examinar el escrito de conclusiones o consideraciones presentado por la parte demandada en esta instancia, ya que de conformidad con la Doctrina de nuestro Tribunal Supremo, son de obligatoria consideración en el fallo los alegatos de derecho contenidos en esos escritos que sean fundamentales para el ejercicio del derecho a la defensa o que de alguna manera denuncien vicios que afecten de manera radical esa decisión.

   En el caso de la parte demandada, como punto previo señaló un resumen de los antecedentes de la presente causa. Posteriormente alegaron que la decisión del Tribunal a quo constituyó un desacierto a lo probado en autos y a la verdad verdadera de los hechos que se relacionan con la causa, puesto que la cláusula sexta de dicho contrato de arrendamiento autoriza ala arrendataria la instalación de cualquier bienhechuria a los fines de su negocio, específicamente los soportes removibles de las vallas publicitarias, alegando que la inspección practicada puede constatar dicha circunstancia. Alegaron igualmente no existe conducta alguna violatoria del contrato que rige su relación con la actora y mal podría aplicarse el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Pasa este Juzgador a resolver el fondo de la presente controversia, tomando como norte el alcance del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguiente:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

   …omissis…

   e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   f) que el arrendador haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble…

   La acción de desalojo en base al literal “e” y “f”, del artículo in comento procede, cuando se ha incumplido una obligación de naturaleza contractual, en contravención del contenido del artículo 1.592 del Código Civil, y en virtud del cambio de uso para lo cual fue destinado el inmueble.

   En este sentido, para que proceda la acción de desalojo el titular del derecho que reclama debe demostrar: 1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de no modificar ninguna de las cláusulas del contrato.

   Ahora bien, sentados los razonamientos antes expuestos debe este sentenciador verificar en el caso de marras los requisitos de procedencia de la presente causa, a los fines de resolver la presente controversia, y en consecuencia se puede evidenciar que siendo un hecho admitido por las partes la existencia de la relación locativa a tiempo indeterminado y por escrito, apoyado por los contratos de arrendamientos traído a los autos, se determina plenamente el primer requisito de procedencia. En lo que respecta a los demás incumplimientos alegados por la demandante, esta Alzada observa que de las pruebas aportadas y ya analizadas, la actividad comercial desplegada por la demandada en el local objeto del contrato de arrendamiento, es una actividad lícita y permitida por los estatutos de la demandad, con lo cual debe este Tribunal Superior desechar el argumento esgrimido en el libelo de demanda, relativo a la violación de la cláusula segunda del contrato suscrito por las partes, pues que el local estará destinado a las actividades que deriven del negocio de la arrendataria, siendo que esta última tiene un objeto comercial amplio, no puede usarse este argumento para alegar violación de las obligaciones contractuales contraídas por las partes, en consecuencia, se desecha este argumento. Así se decide.

   De otra parte, consta en autos a los folios 205 al 208, una segunda inspección judicial, evacuada en fecha 13 de febrero de 2008 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, en el mismo lugar en donde se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda. Ambas inspecciones judiciales realizadas al mencionado inmueble están contestes en los siguientes hechos:

   1. que allí funciona un autolavado;

   2. un taller mecánico;

   3. una vivienda; y

   4. las estructuras metálicas de las vallas publicitarias.

   En cuanto al autolavado, como ya se dijo, es una actividad comercial lícita permitida por los estatutos sociales de la demandada y por tanto no es posible invocar esta actividad para pretender el desalojo del inmueble arrendado por tiempo indeterminado.

   Como taller mecánico no encontramos ante similar situación, pues dado que el objeto comercial de la empresa es amplio, ésta puede ejercer en el local, por que así lo autoriza claramente la cláusula segunda del contrato suscrito- la actividad comercial de su preferencia, sin mas limitaciones que las establecidas en la Ley y por lo tanto, no puede ser invocada como actividad comercial ilícita capaz de producir la resolución del contrato de arrendamiento.

   De allí que este sentenciador, comparte y acoge el criterio del sentenciador del aquo, considerando que el funcionamiento del autolavado y del taller mecánico si se relacionan con el nuevo objeto social de la sociedad mercantil (arrendataria),

   La vivienda ubicada dentro de local comercial, tal y como consta de la inspección judicial evacuada al efecto, puede observarse que la actora en el acto de evacuación dejó constancia de un lugar destinado para vivienda, pero por su parte, la demandada alegó que dicha parte del local estaba destinada para la ubicación del personal destinado a la vigilancia del local, por lo que concluye este Tribunal, al no haber prueba que demuestre que el local fue efectivamente destinado a vivienda, que dichas instalaciones son para el vigilante del inmueble y por lo tanto no son compatibles con lo alegado por la actora respecto a que con tales instalaciones se violó lo pactado en el contrato de arrendamiento.

   Por último, las estructuras metálicas de las vallas publicitarias. Ciertamente que existe prueba plena de que tales estructuras se encuentran en el inmueble dado en arrendamiento, así también existe admisión por parte de la actora de que tenía conocimiento de las mismas desde agosto de 1991, pues así lo afirmó en el escrito de pruebas, pero si bien es cierto que dichas estructuras se encuentran físicamente instaladas en el local dado en arrendamiento, también lo es el hecho de que no existe prueba alguna dentro el expediente que haga presumir que dichas instalaciones fueron destinadas por la demandada arrendadora para el subarrendamiento del inmueble objeto del contrato, y al no existir plena prueba de lo hechos alegados, debe forzosamente este Tribunal Superior, en apego a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, desechar eset argumento por no haber sido plenamente probado. Así se decide.

   Con relación a los daños ocasionados al inmueble por la arrendataria, este Juzgado considera al igual que el A quo, que los deterioros que se observaron en ambas inspecciones realizadas al inmueble, se deben al uso diario del mismo, y por ende no se considera incumplido el deber del arrendatario de cuidar el mismo. De igual forma, respecto a la vivienda establecida dentro del mismo inmueble, la inspección judicial arroja resultados que coligen con el alegato del demandado, en el sentido de que dicha vivienda está destinada como vivienda de los vigilantes que resguardan o cuidan por la seguridad del inmueble y de los valores que en ella se encuentran. Por ende, no hubo cambio de uso del inmueble. Así se decide.

   Por todo lo anterior, concluye este Tribunal Superior que en el presente proceso no fueron fehacientemente demostrados los hechos alegados por la actora en el libelo de demanda, pues no lo gró probar ni los daños al inmueble, ni la utilización inadecuada del mismo ni el subarrendamiento, por lo que de conformidad con lo establecido en el ya mencionado artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe forzosamente este Tribunal declarar sin lugar la presetne demnda y en consecuencia revocar la sentencia recurrida. Así se decide.

   CAPITULO III

   DECISIÓN

   Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación y en consecuencia SIN LUGAR la presente demanda intentada por la ciudadana H.B.B. en contra de GALCOMA IMPORT, C.A.

SEGUNDO

SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 21 de mayo de 2008.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Año 198º y 149º.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 9820, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..