Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 8 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Visto con informes de las partes.

Demandante: G.B.G., titular de la cédula de identidad Nº 21.806.165.

Apoderado judicial: Abg. Pascualino Di E.V. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.666.

Co Demandadas: Vimarly J.G.O., Vianneth J.G.O. y C.M.G.O., titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.272.272, 13.795.528 y 13.795.527, respectivamente.

Apoderado judicial: Abg. E.J.Z.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 0.568.

Motivo: Cumplimiento de contrato.

Sentencia: Definitiva.

Expediente: Nº 5.630

Conoce este jugado superior recurso de apelación interpuesto el 17/7/2009 por la parte demandada contra sentencia dictada el 1 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato, condenando a las demandadas a que, en un lapso de 8 días, contados a partir de que quede firme la sentencia, registren el documento de condominio sobre el edificio Victoria, ubicado en la 3ra. Avenida cruce con la calle 18, barrio Monte Oscuro, San Felipe. conforme al artículo 26 de la Ley de propiedad Horizontal y en caso de negativa que la sentencia “…sustituya la operación de compra venta del inmueble constituido por el local No 3, del Edificio Victoria ubicado en la tercera (3era.) avenida cruce con la calle dieciocho (18), del Barrio Monte Oscuro, de San Felipe estado Yaracuy, y alinderado así NORTE: Casa que es o fue de C.P.; SUR: Con local Nº 2; ESTE: Con edificio de la Unidad Sanitaria y calle 18 de por medio, y OESTE: con casa que es o fue de M.M., incluyéndose en el mismo al accionante como propietario del local No 3, ordenándose al ciudadano Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, estampe la correspondiente nota marginal en el documento de adquisición del Edificio Victoria por parte de las codemandadas de autos que está registrado bajo el Numero 43, protocolo primero, primer trimestre del año 1999, registro en fecha 28 de enero de 1999..” Así mismo, condenó en costas a las co demandadas.

En fecha 28 de julio de 2009 fue admitido dicho recurso en ambos efectos ordenando remitir el expediente a este Juzgado Superior, donde se le dio entrada el 14 de agosto de 2009 fecha en la que se fijó un lapso de 5 días de despacho para la constitución de asociados, de conformidad con lo previsto en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil con la advertencia que de no constituirse, las partes deberán presentar informes al vigésimo día de despacho siguiente conforme a lo establecido en el articulo 517 eiusdem.

El acto de informes correspondió el día 9 de noviembre de 2009 dejándose constancia que ambas partes comparecieron y consignaron sus conclusiones las cuales cursan a los folios del 98 al 104.

En la presente fecha, siendo la oportunidad legal, este tribunal procede a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones:

Alegatos de la parte demandante

En fecha 22/5/2008 la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, debidamente admitida, en la que adujo:

• Que el día 23/11/201 celebró contrato de compra venta con las demandadas, mediante documento autenticado en la misma fecha, anotado bajo el Nº 31, tomo 90.

• Que el objeto del mencionado contrato de compra venta recayó sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la tercera avenida con calle 18, Nº 3 del Barrio Monte Oscuro, de San Felipe, estado Yaracuy constante de (50,66Mts2) cuyos linderos son: Norte: casa que es o fue de C.P.; SUR: Con local Nº 2; ESTE: con edificio de la unidad Sanitaria y calle 18 de por medio y OESTE: con casa que es o fue de M.M..

• Que para el momento de celebrarse la compra venta el inmueble pertenecía a las demandadas, de conformidad con el titulo supletorio emanado del tribunal Primero de Primera Instancia Civil del estado Yaracuy de fecha 25/1/1999, luego registrado en el Registro Subalterno de los Municipios, San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de este Estado, en fecha 28/1/1999, bajo el Nº 43, P.P. Tomo 1º, 1º T de 1999; documento anexo al escrito primitivo de demanda, marcado B.

• Que el precio de venta fue de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,oo) recibiendo las demandada la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs 8.000.000,oo) para el momento de la autenticación y el resto fue pagado en el lapso de 9 meses desde el 10/1/2002 al 10/9/2002, liberándose 9 letras de cambio, las cuales fueron canceladas en su totalidad, según documento de cancelación de fecha 27/9/2002, bajo el Nº 14, Tomo 58, por ante la Notaria Publica de San Felipe que anexo marcado C.

• Que las vendedoras (demandadas) pretenden destinar en propiedad horizontal el edificio del que forma parte el local comercial que le fuera vendido, sin incluirlo como propietario del mismo, por lo que se le ha hecho imposible protocolizar el documento de la compra venta del local comercial.

• Que el registrador respectivo sugiere la constitución del documento de condominio y que se mencione allí su condición de propietario (del demandante) respecto al local comercial para protocolizar conjuntamente el documento de condominio con el referido contrato de compra venta.

• Que en varias oportunidades se dirigió a las vendedoras a informarle las razones de la negativa del registrador de protocolizar el contrato de compra venta pero que las vendedoras se han negado sin justa causa.

• Que las vendedoras no lo reconocen como propietario del referido local, manifestando que dicha venta es inexistente, porque jamás se protocolizó, obviando de esta manera las normas jurídicas de ventas y de los contratos bilaterales.

• Que hasta la presente fecha las vendedoras le reiteran que ellas son las únicas propietarias de todos los locales y apartamentos construidos en el edificio incluyendo el que es objeto de este juicio.

• Que le fue mostrado un documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de este Estado, en fecha 7/4/2006 bajo el N° 03, PP, Tomo Tercero (el marcado “D”) donde consta que son las demandadas las únicas propietarias de todas las dependencias del edificio, incluyendo su local comercial. Que se traslado al registro para verificar tal información y efectivamente corroboró la existencia del mismo.

• Que es insólito la aparición del ciudadano V.M.G., padre de las vendedoras, fungiendo como el anterior propietario del referido edificio. Que en el citado documento (el marcado D) le vende a las demandadas todo el edificio, incluyendo su local.

• Que las demandadas le vendieron en el 2001, y luego aparece el mencionado ciudadano, en el 2006, vendiéndoles a las demandadas el mismo local, junto a otros dos apartamentos, los cuales conforman el edificio sobre el cual se quiere construir el condominio.

• Que una vez comprobada tal situación hizo denuncia por ante el CICPC de esta ciudad de San Felipe, abriéndose la respectiva investigación por ante la Fiscalía Segunda exp. 22-F2-0623-06.

• Que a pesar de la denuncia e insistencia de que cumplan en incluirlo en el documento de condominio, estas introducen por ante el Registro Inmobiliario del primer Circuito de los municipios San Felipe, independencia Cocorote y Veroes del estado Yaracuy documento de condominio sin incluirle como propietario del referido local comercial, tal como consta en declaración del mismo Registrador, el cual se anexó marcada E.

• Que con el desconocimiento que están haciendo de su condición de propietario del inmueble objeto de controversia se está violando la ley de Propiedad Horizontal y las normas jurídicas relativas a los contratos.

• Que no se opone a que las vendedoras acuerden destinar el referido edificio en propiedad horizontal..

• Que por tales razones emprende la presente acción de cumplimiento del acuerdo entre los diferentes propietarios de dependencias o cada local o apartamento que conforma el edificio, siendo indispensable la intervención del órgano jurisdiccional para garantizar su derecho a la propiedad establecido en el articulo 115 de la Constitución.

Fundamento legal

Como base legal de su demanda, hace alusión a los artículos 26, 27, 115 y 257 de la Constitución Nacional; a los artículos 1167, 1159 y 1264 del Código Civil, a los artículos 1, 26 de la Ley de Propiedad Horizontal y al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.

Petitorio

Que se le ordene a las demandadas incluirlo como propietario del local comercial objeto de controversia en el documento de condominio por registrarse o que se ha protocolizado o en su defecto sea la misma sentencia definitiva y firme suficiente para ordenar tal actuación.

Estiman la presente demanda en la cantidad de ciento cuarenta mil bolivares fuertes (Bs. F. 140.000,00).

Defensas de las demandadas

En fecha 7/8/2008 compareció por ante el tribunal de la causa el abogado E.Z. y consignó poder otorgado por las co demandadas de autos, con lo que se constituyó como apoderado judicial de las tres codemandadas de autos.

En este orden, el referido apoderado dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

• Que rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta. Sin embargo, reconoce como cierta la operación de compra venta que hicieran con el demandante en fecha 23/11/2001 quedando otorgado el documento respectivo contentivo de operación de compra venta según documento autenticado por ante la Notaria de San Felipe bajo el Nº 31, Tomo 90, transfiriendo la propiedad de la cosa (local comercial) pagando el comprador el precio convenido del mismo dándose cumplimiento a lo dispuesto en el articulo 1474 del CC, dado que las vendedoras transfirieron la propiedad del local comercial y el comprador pagó el precio de la venta.

• Cita el artículo 1486 del Código Civil relativo a las obligaciones del vendedor, como son la tradición, la que en su decir, conforme al artículo 1487 ejusdem se cumplió al poner la cosa vendida en posesión del comprador, lo cual dice reconocer el actor en el libelo. Afirma también que sus representadas otorgaron el instrumento de propiedad, lo cual, también reconoce la parte actora en el libelo cuando expone que celebro contrato de compra venta el 23 de noviembre de 2001 mediante documento autenticado lo que evidencia –a su parecer- el cumplimiento del artículo 1488 del Código Civil.

• Que de acuerdo al texto del artículo 1925 del CC, el comprador (o sea, el demandante) es quien debe presentar el documento de compra venta del inmueble a la respectiva oficina de Registro. Que no existe en autos prueba alguna de que el demandante haya presentado el documento en comento a la respectiva oficina para su registro y que le hayan rechazado o negado su registro.

• Que rechazan que las vendedoras no hayan cumplido con la obligación de hacer la tradición legal del local comercial y que se hayan negado, sin justa causa a otorgar y protocolizar la referida compra venta por ante el registro inmobiliario.

• Que es falso que las demandadas hayan manifestado que el local no sea propiedad del actor y que sigan siendo ellas propietarias del mismo.

• Que del contenido del documento registrado en fecha 7 de abril de 2006 bajo el Nº 3, P.P., Tomo 3º (marcado D en la demanda) no se desprende tal aseveración.

• Que no le han sido cercenado los derechos al actor sobre el local comercial que adquirió, ya que tiene el uso, goce y disfrute.

• Que en el presente caso no aplican las exigencias del artículo 1167 del CC. Con relación al artículo 1159 del CC considera que su contenido cumple con las exigencias y sus efectos para las partes contratantes. Con relación al contenido del artículo 1264 eiusdem afirma que las partes han cumplido con sus obligaciones principales como son la tradición de la cosa y el pago del precio.

• También niega que se le estén cercenando los derechos consagrados en los artículos 26 y 27 y 115 de la Constitución Nacional vigente. Que el contenido del artículo 257 eiusdem es obvio.

• Que las demandadas no tienen que efectuar otorgamiento alguno sobre la operación, que tal actuación corresponde al demandante, quien está obligado a cumplir con dicha formalidad.

• Que rechazan en todas y cada una de sus partes la estimación de la demanda en la cantidad de diecisiete mil bolivares fuertes (Bs. 17.000,00).

De los informes ante esta instancia

Al momento de informes la representación judicial de la parte demandante arguyó en un primer capítulo denominado: Hechos no controvertidos por no ser rechazados por los codemandados lo siguiente:

• Que la demanda había sido admitida en fecha 29/4/2008 (folio 24). Que luego, dicha demanda fue reformada el 4/6/2008 y admitida en fecha 22/5/2008 (folio 33).

• Que las demandadas dieron contestación a la demanda primitiva y no a la reforma de la demanda, contradiciéndola en todas sus partes. Que de lo anterior se desprende, que los puntos argumentados en la reforma de la demanda no fueron contradichos, y por lo tanto no son puntos controvertidos y por consiguiente hechos admitidos por las codemandadas.

• Que en la pretensión primitiva se solicitó que se ordene efectuar el otorgamiento de la referida compra venta por ante el Registro Inmobiliario; y en cambio en la reforma de la demanda se solicitó que por cumplimiento de contrato del acuerdo, que le incluya en el documento de condominio por registrarse o que se ha protocolizado, en consecuencia se solicito que se ordene a las demandadas su inclusión como propietario del local comercial descrito.

• Que el artículo 361 del CPC señala que la contestación debe expresar con claridad que hechos contradice, por lo que, si el demandado no expresa claramente si contradice la demanda en todo o en parte admite los hechos, ya sea en todo o en parte.

• Que como las demandadas contestaron fue la demanda primitiva, y no la reforma, donde se modificó la pretensión, afirma que al no contradecirla ni tampoco probar nada que les favoreciera, quedaron confesas; aunado al hecho de que no impugnaron el oficio emitido por el registrador inmobiliario, el cual pone en evidencia la imposibilidad de registrar el documento de compra venta sin haberse registrado el documento de condominio, siendo razones fundamentales para que la juez de primera instancia decidiera a favor de su mandante.

• Que por tal motivo solicita que se ratifique la declaración de confesas fictas a las co demandadas, en virtud de no rechazar la reforma de la demanda y no probar nada que le favorezcan.

En el denominado título II expresa:

• Que de las actas procesales se desprende que ciertamente entre el ciudadano G.B. y las codemandadas se celebró una venta de un inmueble consistente en un local, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.E.Y., en fecha 23/11/2001, bajo el N° 31, tomo N°90.

• Que dicho instrumento es prueba suficiente de que las demandadas le dieron en venta a su mandante un local comercial, distinguido con el N°3, ubicado en la tercera avenida, cruce de la calle 18, barrio de monte Oscuro de San Felipe, de este Estado; que se pago el precio de la referida compra venta, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.e.Y., en fecha 27/9/2002, bajo N° 14, tomo N° 58 (marcado C).

• Que se evidencia que posteriormente a la referida compra venta las codemandadas logran protocolizar por ante el Registro Inmobiliario respectivo un documento que hace ver que siguen siendo propietarias del inmueble, siendo dicho documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independecia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción, en fecha 7/4/2006 bajo el N° 03, PP, Tomo Tercero (f. 17 al 19).

• Que el referido instrumento sirve para demostrar el obstáculo para no registrar el documento autenticado referido a la compra venta y por supuesto para probar la intención de las demandadas de no incluir al actor en el documento de condominio, desconociendo la compra venta y su cualidad de propietario.

• Que las demandadas, después de haberle vendido al actor declaran expresamente ante el registro que son las propietarias del local N° 3, hecho que hace imposible el registro del documento de compra venta del actor.

• Que esta situación se repite cuando las co demandadas logran registrar por ante el mismo Registro Público el documento de condominio el cual quedó registrado en fecha 30 de mayo de 2008, bajo el N° 30, PP, Tomo 11°.

Solicita que se tome en consideración el oficio expedido por el Registrador del Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, siendo el oficio N° 7720/88, de fecha 21/4/2008 (folio 22), en el cual señala que la para la enajenación del local N° 3 debe primero que constituirse el condominio, reflejándose allí la circunstancia por el cual no se le permitió registrar el documento a su mandante, o sea, el documento autenticado en la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy en fecha 23/11/2001, bajo el N° 31, tomo N° 90, o sea, que debió constituirse primero el documento de condominio, lo cual ciertamente se constituyó y se registró, pero no se incluyó a su mandante, ciudadano G.B.G..

Que por tales motivos solicita que se declare sin lugar la apelación interpuesta.

La representación judicial de las demandadas informó con los siguientes argumentos:

• Que la sentencia apelada es contradictoria y violatoria de los artículos 12 y 254 del CPC, al extremo que puede ser nula conforme al artículo 244 ejusdem.

• Que en la contestación de la demanda, las demandadas admitieron la negociación compra venta conforme al instrumento de fecha 21/11/2001, autenticado en la Notaría de la localidad, bajo el N° 31, tomo 90 que marcado A se encuentra en el presente expediente.

• Que de acuerdo al citado instrumento las parte contratantes dieron cumplimiento a las obligaciones de los artículos 1474 y 1486 del Código Civil. Que en la demanda confiesa el actor que las demandadas lo pusieron en posesión del inmueble objeto de la compra venta, dando cumplimiento a los artículos 1487 y 1488 ejusdem.

• Que habiendo las demandadas otorgado el documento en la Notaría, no tenían porque volver a otorgar sino que dicha obligación corresponde al actor presentarlo al Registro; que la sentenciadora obvio tal argumento.

• Que las vendedoras en ningún momento han incumplido el contrato de compra venta que otorgaron por ante la Notaria de esta localidad.

• Que en la sentencia apelada se señala el documento por el cual las demandadas son propietarias no sólo del local comercial que dieron en venta, sino de los demás locales y apartamentos que conforman el edificio.

• Que sigue señalando la sentenciadora en su sentencia que promovió –el demandado- a favor de sus representadas documento registrado en fecha 30/5/2008, N° 30, PP, tomo 11, folios 153 al 159, instrumento que se refiere documento de condominio; señalando que como quiera que ese documento no fue consignado en autos el tribunal no hizo pronunciamiento alguno.

• Que al no haberse promovido ese documento ¿Cómo obtuvo la sentenciadora los datos de registro de dicho documento y lo señala en la sentencia?.

• Que de las actas procesales queda probado que las demandadas han dado cumplimiento al contrato suscrito con el demandante, las formalidades que quedan son de parte del demandante conforme lo señala el artículo 1925 del Código Civil por lo que la demanda ha debido ser declarada sin lugar.

Del material probatorio

De la parte demandante

Documentos presentados con la demanda.

1. Copia certificada de documento de compraventa autenticado ante la Notaria Publica de San Felipe de fecha 23/11/2001, bajo el Nº 31 Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevado por ese Despacho, folios 7 y 8, marcado A.

   Dicho instrumento es de carácter público y como quiera que no fue impugnado se valora conforme lo estatuyen los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el 429 del CPC. Del mismo se desprende la negociación suscrita entre las demandadas (vendedoras ) y el demandante, ciudadano G.B.G. (comprador) a quien le dieron en venta un local comercial ubicado en la Tercera Avenida cruce con calle 18 distinguido con el número 3, barrio Monte Oscuro, alinderado Norte: Casa de C.P., Sur: Local Nº 2, Este Edificio de la Unidad sanitaria y calle 18 de por medio y Oeste: casa que es o fue de M.M.. Se dejó constancia de que al momento de la negociación las compradoras recibieron la cantidad parcial de Bs. 8.000.000 quedando a deber (el comprador) Bs. 9.000.000, los cuales serían pagados posteriormente.

2. Fotostato de titulo supletorio expedido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en favor de las ciudadanas Vilmary Josefina, Vianneth Josefina y C.M.G.O., demandadas de autos, con derecho de usufructo a favor del ciudadano V.M.G. y posteriormente registrado ante el Registro Subalterno de los municipios San Felipe, Independecia, Cocorote y Veroes en fecha 28/1/1999 quedando protocolizado bajo el N° 43, folios 1 al 4, PP, Tomo 1°, primer trimestre de 1999, folio 9 al 13. Para el análisis de este instrumento valen las mismas consideraciones hechas al documento anterior visto que se trata de un documento público que no fue impugnado. Del mismo se desprende el derecho de propiedad –para la referida fecha 28/1/1999- de las ciudadanas demandadas y del derecho de usufructo del ciudadano V.M.G. del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble (local 3) objeto de la controversia que fue vendido al actor.

3. Copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Publica de San Felipe bajo el nº 14, Tomo 58. de fecha 27/9/2002 de los Libros de Autenticaciones llevado por ese Despacho, folios 14 al 16, marcado C.

   Para el análisis de este instrumento valen las mismas consideraciones hechas al documento anterior visto que se trata de un documento público que no fue impugnado. Se desprende de su contenido que el comprador ciudadano G.B.G. canceló la deuda que tenía con las vendedoras respecto al inmueble objeto de esta controversia, por lo que nada quedó a deber por la referida negociación.

4. Copia fotostática certificada de documento de venta debidamente Protocolizado ante el Registro inmobiliario del primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de fecha 7/4/2006 bajo el Nº 3, P.P. tomo 3º, 2º Trimestre de 2006, folios 17 al 21 marcado D. Para el análisis de este instrumento valen las mismas consideraciones hechas al documento anterior visto que se trata de un documento público que no fue impugnado. Del mismo se desprende venta pura y simple que hace el ciudadano V.M.G. a las ciudadanas Vimarly J.G.O., Vianneth J.G.O. y C.M.G.O.d. un inmueble de su propiedad ubicado en el municipio de San Felipe, de este Estado, en la tercera Avenida, cruce con calle 18, barrio Monte Oscuro, de, primero: el área de terreno de 152 m2; segundo: cuatro apartamentos (los signados A-1, A-2, A-3 y A-4).

   Así mismo, se desprende del referido documento que el vendedor declaró que las compradoras eran propietarias de tres locales comerciales signados con los números 1, 2 y 3, construidos sobre el terreno objeto de la presente venta según documento registrado por ante ese mismo Registro de fecha 28/1/1999 bajo el N° 43, folios 1 al 4, PP, tomo primero, primer trimestre. Finalmente, el vendedor hizo expresa constancia de que las referidas ciudadana (demandadas) serían únicas y exclusivas propietarias del edificio integrado por los tres locales comerciales de la planta baja y los cuatro apartamentos antes señalados.

   De dicho documento se infiere que el ciudadano V.M.G. dio en venta a las aquí demandadas efectivamente el terreno ya descrito y cuatro apartamento, también identificados, dejando expresa constancia de que para el momento de la venta ya las compradoras eran propietarias de los tres locales comerciales, entre los cuales se encuentra el N° 3, que es el inmueble objeto de esta controversia. Por lo que en criterio de quien aquí decide, la aseveración de la representación judicial del demandante en cuanto a que dicha venta incluía el inmueble por él adquirido no tiene asidero jurídico. Así se decide.

4. Oficio N° 7720/188 de fecha 21/4/2008 emitido por el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia Cocorote y Veroes del estado Yaracuy dirigido al ciudadano G.B.G., (marcado E, folio 22). Como quiera que se trata de un documento público administrativo que no fue impugnado, de conformidad con el art. 8 de la LOPA se presume válida la declaración en él contenida. El mismo se encuentra emitido por el ciudadano Abg. S.L.C., en su carácter de Registrador Inmobiliario, quien declara que por ante ese Despacho se registro documento supletorio (que quedó registrado bajo el N° 43, folios 1 al 4, PP, Tomo 1°, primer trimestre de 1999) donde figuran como dueñas de esa propiedad –edificio donde se encuentra el inmueble objeto de litigio- las ciudadanas demandadas, y que para que ese inmueble pueda ser enajenado se debe constituir un documento de condominio, el cual ha sido varias veces introducido y donde se le ha hecho correcciones al mismo, no siendo presentado nuevamente. De igual modo dice que en los documentos que se han presentado no se menciona al ciudadano G.V.G. como co propietario del inmueble en referencia.

   En el lapso probatorio.

   El apoderado judicial de la parte demandante opuso:

   1. Documentos: a. El documento autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe de fecha 23/11/2001, bajo el Nº 31, Tomo Nº 90, en el que se evidencia que las demandas le dan en venta al demandante un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la tercera Av. Cruce la calle 18, Monte Oscuro, San Felipe. Marcado “A”.

2. Documento autenticado por ante la notaria publica de San Felipe de fecha 27/9/2002, bajo el Nº 14, Tomo 58, donde se evidencia que las demandadas le dan en venta al demandante el local nº 3 de un local comercial.

3. Documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los municipios San F.I.C. y Veroes de esta Circunscripción Judicial de fecha 7/4/2006, bajo el Nº 3, P.P. Tomo 3º, para demostrar que este documento es un obstáculo para registrar el documento autenticado antes mencionado y así desvincularlo en el documento de condominio.

   Valga para estos instrumentos los análisis hechos ut supra.

3. Documento de condominio protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial del estado Yaracuy de fecha 30 de mayo de 2008 bajo el Nº 3, P.P. Tomo 11 y así demostrar que este documento es un obstáculo para registrar el documento autenticado señalado en el literal A.

   Sobre este instrumento nada tiene que expresar esta superioridad por cuanto no consta que la parte actora lo haya promovido tal como lo anuncia en su escrito de pruebas al decir que se lo opuso a la parte demandada.

   2. Informes. Con el fin de corroborar el documento administrativo, referente al oficio Nº 7720/88 de fecha 21 /4/2008 emitido por el Registrador del Primer Circuito de esta Circunscripción Judicial en el cual se señala que para la enajenación del local 3 debe primero constituirse el condominio y así demostrar el motivo por el cual no se ha podido registrar el documento autenticado por ante la Notaria de fecha 23/11/2001, solicita de conformidad con el artículo 433 del CPC ser oficie al Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipio San Felipe, Independencia Cocorote y Veroes de esta Circunscripción judicial a los fines de que informe PRIMERO: si efectivamente fue emitido por parte del registrador el oficio nº 7720/88 DE FECHA 21/4/2008; SEGUNDO: si el motivo por el cual no le permitió registrar el documento autenticado de fecha 23/11/2001 bajo el Nº 31, Tomo 90 , expresado en el referido oficio , se debe a que debe hacerse primero el documento de condominio.

      Que dicha prueba de informe es fundamental para determinar el derecho a ser reconocido como propietario al demandante y así se le incluya en el documento de condominio en calidad de copropietario.

      Consta de autos que dicha no fue evacuada, motivo por el cual quien suscribe nada tiene que expresar al respecto.

   3. Pide que se declare la confesión ficta de la parte demandada en virtud de no haber rechazado o refutado, en todo ni en cada una de sus partes la reforma de la demanda. Quien suscribe desecha tal pedimento, por no constituir técnicamente, ningún medio de prueba de los previstos en nuestro ordenamiento jurídico. En todo caso es necesario indicar que en el supuesto de autos no puede hablarse de confesión ficta por cuanto hubo contestación de la demanda, donde se produjo un rechazo genérico a la demanda, tanto a los hechos como en el derecho.

      De la parte demandada.

      En el lapso de pruebas:

   1. Reproduce a favor de las demandadas el merito favorable de autos. Tal alegato fue inadmitido por el tribunal de la causa y como contra dicha declaración no hubo recurso alguno, lo resuelto quedó firme.

   2. Hace valer a su favor los documentos presentados por la parte actora en los siguientes términos:

1. El signado “A” que consta al folio 7 del expediente donde se expresa cómo sus representadas adquirieron el local que dieron en venta al demandante

2. El marcado “C” de fecha 27/9/2002, al igual que el documento de cancelación.

3. El que dice marcado “A” (cuando lo correcto es que se refiere al marcado B) debidamente registrado de fecha 28/1/1999, donde queda probada la forma como las demandadas adquirieron el local Nº 3 que dieron en venta.

4. El documento registrado en fecha 7/4/2006 donde queda probado que: primero: Las demandadas adquirieron 4 apartamentos construidos y que forman conjuntamente con los tres locales comerciales el edificio denominado EDIFICIO VICTORIA; segundo: que las demandadas adquirieron los tres locales según el documento promovido en el numeral TERCERO del presente escrito.

   Valga para los instrumentos descritos anteriormente el análisis que sobre los mismos ya se hizo por este tribunal.

6. Documento de condominio registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de fecha 30/5/2008. Sobre éste documento dice la representación de la parte demandada que “… el hecho de que el Demandante no se menciona en el Documento de Condominio, no le quita el carácter que tiene como Copropietario en virtud de ser propietario del local Nº: 03, adquirido en el Año 2002 y que hasta la presente fecha no ha registrado, documento marcado “C” en el expediente”.

   Sobre este instrumento nada tiene que expresar esta superioridad por cuanto -como ya se dijo- no consta en autos el referido documento, por lo que, aun cuando también la parte demandada asume su existencia, ninguna valoración puede hacer el tribunal sobre el mismo.

   Punto previo

   En cuanto a la impugnación al valor de la demanda que hiciera la parte demandada, esta Superioridad procede a su examen en punto previo tal como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

   Así, sobre este asunto ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia:

   ….No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

   (Sentencia de 24 de septiembre de 1998, M.P.R. y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras).

   Pues bien, con base en la anterior doctrina el tribunal procede a examinar el caso de autos y observa que la parte demandada en el escrito de contestación rechazó la cuantía en diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,oo) por irrisoria, ya que a su parecer hoy día dicho monto no constituye “…el valor del mismo..”, no obstante, no indicó expresamente cual sería el verdadero valor. Tal actuación en criterio de esta sentenciadora no constituye la acreditación de un hecho nuevo.

   En consecuencia, aceptar una impugnación en tales términos constituiría un rechazo al valor de la demanda indeterminado, pues habría la incógnita de cuál sería el nuevo valor para la demandada.

   En consecuencia, al no haber acreditado las demandadas ese hecho nuevo (nueva cuantía) ni mucho menos demostrarla (con medio de pruebas) se tiene como no hecha la impugnación del valor de la demanda, quedando firme la establecida en el libelo por la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo). Así se decide.

   Consideraciones finales

   Se trata en el presente caso de una demanda por cumplimiento de contrato de compra venta que la parte compradora de un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal interpone contra sus vendedores.

   Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en la interpretación de los contratos los Jueces están obligados a atender al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad, y de la buena fe.

   En el caso de autos, se da suficientemente por comprobado que la parte demandante adquirió un inmueble de los demandados como consta de documento autenticado el 23 de noviembre de 2001 y del propio reconocimiento que hacen las demandadas en su escrito de contestación, al declarar que efectivamente celebraron con el ciudadano G.B.G. (actor) un contrato de compra venta respecto a un inmueble consistente en un local comercial, del cual eran propietarias (hecho que se demuestra con titulo supletorio registrado) ubicado en la tercera avenida con calle 18, Nº 3 del Barrio Monte Oscuro, de San Felipe, estado Yaracuy constante de (50,66Mts2) cuyos linderos son: Norte: casa que es o fue de C.P.; SUR: Con local Nº 2; ESTE: con edificio de la unidad Sanitaria y calle 18 de por medio y OESTE: con casa que es o fue de M.M..

   También reconoce que dicha venta se celebró el 23/11/2001 y fue que autenticada por ante la Notaria Pública de San Felipe, bajo el Nº 31, tomo 90; y que el precio de venta convenido (Bs. 17.000.000,oo) fue pagado en su totalidad.

   Según el artículo 1161 de Código Civil, en los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, estos se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; así que, el negocio jurídico celebrado entre las partes contendientes en este juicio es perfectamente oponible entre ellos.

   También previene el ordenamiento jurídico que las obligaciones derivada del contrato de compraventa son: para el comprador, la de pagar el precio; y para el vendedor: la tradición de la cosa y el saneamiento (1474 y 1486 CC)

   Cuando se trata de la venta de inmuebles, según el art. 1488 del Código Civil, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad.

   En este orden, considera el tribunal que en el caso de autos dicha obligación que no se verifica, como lo afirmó la parte demandada, con la autenticación por ante Notaria Pública del documento de venta, pues en la venta de inmuebles se requiere, la formalidad del registro (art. 1920 CC) y para tal fin el art. 1925 ejusdem dispone que basta presentarlo a la Oficina respectiva, a fin de que produzca efectos contra terceros.

   Está comprobado en autos –a diferencia de lo aseverado por el apoderado judicial de las demandas- que el comprador demandante intentó registrar su propiedad inmobiliaria negándole el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy proceder a la protocolización debido a que todavía no había sido registrado por los propietarios vendedores el documento de condominio de la edificación de la que forma parte el local objeto de la venta, requisito legal indispensable de conformidad con el art. 26 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice:

   Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.

   Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

   1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;

   2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;

   3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

   4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

   5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

   Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

   Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.

   Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida.

   Luego, existiendo en el caso de autos la particularidad de que se trata de la enajenación de un inmueble sometido a un régimen especial como es la propiedad horizontal, era necesario que las vendedoras registraran previamente el respectivo documento de condominio a fin de que el comprador (actor) pudiera protocolizar su documento de propiedad.

   Con base en las consideraciones antes expuestas, estima esta sentenciadora que la tradición de la venta objeto de la presente demanda no se ha cumplido dado el incumplimiento por los propietarios del deber que les impone la Ley de Propiedad Horizontal de protocolizar el documento de condominio. Luego, hasta tanto no se produzca tal conducta, es claro que no se ha verificado la tradición legal del inmueble objeto de la venta, obligación que tienen la parte vendedora. Por ello, resulta forzoso para este Juzgado declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por G.B.G. contra Vimarly Josefina, Vianneth Josefina y C.M.G.O., por los razonamientos aquí expuestos y ordenar a los demandados ejecutar el deber de protocolizar el documento de condominio de la edificación donde se encuentra el local comercial N° 3 propiedad del demandante y que es el objeto de esta controversia.

   Decisión

   En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 17/7/2009 por la parte demandada, contra sentencia dictada el 1 de julio de 2009 por el Juzg.S.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato.

   En consecuencia se condena a las demandadas, ciudadanas Vimarly Josefina, Vianneth Josefina y C.M.G.O. a que, en el lapso perentorio de treinta días continuos, a protocolizar el documento de condominio del edificio Victoria, ubicado en la 3ra. Avenida cruce con la calle 18, barrio Monte Oscuro, San Felipe conforme lo ordena el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, edificación del que forma parte el inmueble propiedad del actor, consistente en un local comercial, ubicado en la tercera avenida con calle 18, Nº 3 del Barrio Monte Oscuro, de San Felipe, estado Yaracuy constante de 50,66Mts2, cuyos linderos son: Norte: casa que es o fue de C.P.; SUR: Con local Nº 2; ESTE: con edificio de la unidad Sanitaria y calle 18 de por medio y OESTE: con casa que es o fue de M.M..

   Se condena en costas a la parte recurrente.

   Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los ocho días del mes de febrero del año dos mil diez. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. T.E.F.A.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 11: 40 de la mañana.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.