Decisión nº 12.013-DEF-MERC de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Enero de 2012

Constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, y ASI SE ESTABLECE.

En cuanto a la falta de cualidad de la parte actora, para sostener el presente juicio, alegada por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, con fundamento en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Aduce, que la parte accionante, no tiene cualidad para pretender que se anule la venta objeto de esta demanda, por cuanto no es parte en el contrato de venta y por consiguiente carece, a su decir, del derecho a la acción intentada.-

Que se trata de una demanda que pretende dejar sin efecto un contrato de compra venta, sin ni siquiera explicar las razones por las cuales se pretende lo dicho, que en el caso presente, la demandante sólo es arrendataria del inmueble que fue objeto de la compra venta, por lo que solamente tendría derecho a demandar el retracto legal, más no podría anular la venta.

Observa ésta Juzgadora, que la doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar en éste sentido procesal, la falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla….

Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.)” (Subrayado del Tribunal.-

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimación ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la Ley, para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señaló Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1.961. Pág. 539 (Subrayado del Tribunal).-

Esto es la legitimación ad causam, la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro m.T. lo ha sostenido:

la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

Con respecto a éste particular, observa ésta Juzgadora, que la parte demandante, acompaña junto con su libelo de demanda, contratos de arrendamientos, de los cuales se desprende la existencia de la relación arrendaticia por el inmueble de autos, entre la actora, BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. (Arrendataria) y la co-demandada ciudadana M.C.G.D.D.M. (Arrendadora). De los citados contratos de arrendamientos, se constata, que la relación contractual se inició el Primero (1ero) de Septiembre de 1998, derivándose para ambas partes deberes y derechos, de carácter vinculante y de estricto cumplimiento, como consecuencia de la entrada en vigencia de la relación arrendaticia. En tal sentido, siendo la parte demandante, arrendataria del inmueble objeto de éste litigio, los efectos de la validez de la venta realizada el 25 de marzo de 2009, del inmueble identificado en autos, entre la ciudadana M.C.G.D.D.M. como vendedora y la empresa INVERSIONES 2618, C.A., como compradora, le pudiera afectar sus derechos, por lo que, éste Tribunal Superior, considera que a la parte actora le asiste el interés actual de interponer la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para hacer valer el derecho, que a su decir le corresponde, y será luego que éste órgano jurisdiccional entre a calificar la procedencia o no de la demanda interpuesta, por lo que en razón de la referida relación arrendaticia, considera esta Juzgadora, que a la citada empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., le asiste el derecho y el interés actual, es decir, cuenta con la legitimación activa necesaria, requerida por nuestro ordenamiento jurídico, para el ejercicio de la presente demanda, por lo que el alegato, formulada por la parte demandada es IMPROCEDENTE, y ASI SE DECIDE.-

Ambas co-demandadas promovieron la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentan dicha defensa previa, en el hecho de que la demanda de autos infringe los artículo 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia es inadmisible, ya que claramente del libelo de demanda se desprende que la actora pidió a la vez, la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las co-demandadas por el inmueble objeto del arriendo, en el cual ella figura como arrendataria, y el retracto legal arrendaticio. Que siendo así, la nulidad de venta debe sustanciarse por los trámites del procedimiento ordinario, por mandato del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la demanda de retracto legal arrendaticio debe ser sustanciada por los trámites del procedimiento breve especializado conforme a las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que ello revela que son dos acciones que se deben sustanciar por medio de procedimientos incompatibles. Que además de lo anterior, ambas pretensiones se excluyen entre sí, por lo cual debe imperar la prohibición expresada en el artículo 78 de la Ley Adjetiva Civil, de imposibilidad de acumulación de pretensiones en esas condiciones, y por ende la inadmisibilidad de la demanda.-

Considera éste Tribunal Superior Primero, que es preciso destacar, que la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originando la prohibición legislativa.-

Esta especie de cuestión previa, llamada excepciones de “pleito acabado”, correspondía a las excepciones de inadmisibilidad contenidas en el artículo 257 del Código derogado. Abarcando la Cosa Juzgada (ord. 9º), la caducidad de la acción establecida en la Ley (ord. 10º) y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

En el libro Comentarios al Código de Procedimiento Civil, del Dr. R.H.L.R., tomo 3, edición 2009, página 69, señala:

c) Prohibición de la Ley de admitir la demanda. En 11º cuestión previa del artículo 346, queda comprendida toda norma que obste la atentabilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa). También alcanza la denominada inadmisibilidad protempore de la demanda que establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine de este Código, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda

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Del análisis referido al alcance del artículo 346 ordinal 11º de la Ley Adjetiva Civil, considera éste Tribunal, que la acción interpuesta por la parte demandante versa directamente, sobre el derecho que alega le corresponde, por haberse efectuado la venta del inmueble de autos, en fecha 25 de marzo de 2009, sin concedérsele ese derecho de preferencia a la parte actora. Cabe mencionar, la Sentencia No.RC.000476, de fecha 24 de octubre de 2011, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, que dispone:

Como puede colegirse de la transcripción de la reforma del escrito libelar, el actor en el petitorio de la demanda, solicitó, que la codemandada ciudadana M.C.G.d.D.M., reconociera o en su defecto fuera condenada a que incumplió con la preferencia ofertiva a su favor; se deje sin efecto la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno que forma parte de la urbanización Las Mercedes, ubicada en jurisdicción del municipio Baruta, Distrito Sucre del estado Miranda, distinguida con el N° 42 en el plano de la citada urbanización, en razón del derecho de preferencia que dice tener; que se le otorgue el derecho de preferencia de adquirir el inmueble objeto del arrendamiento en los mismos términos y condiciones en que fue vendido a la empresa Inversiones 2618, C.A., demandando el retracto legal a fin que él pueda subrogarse en el lugar de la compradora, Inversiones 2618, C.A., y así pueda adquirir el inmueble en las mismas condiciones establecidas en el documento de compra-venta.

Por su parte, la decisión recurrida expresa:

…Resuelto lo anterior, procede este Tribunal (sic) Superior (sic) a analizar el fondo del asunto debatido, en este sentido se observa:

La actora en el presente proceso, procedió a recurrir contra la sentencia dictada por el aquo (sic), que declaro (sic) improcedente en derecho la presente demanda de nulidad y retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil Bar Restaurant China House, C.A. contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A. (sic) en este sentido, se aprecia que el aquo (sic) en su fallo, estableció lo siguiente:

(…Omissis…)

Ahora bien, analizado el contenido, las razones y fundamentos establecidos en la sentencia apelada, así como del contenido del libelo de demanda, este Tribunal (sic) Superior (sic) entiende que la actora en el presente proceso solicita por una parte el retracto legal arrendaticio respecto al inmueble arrendado por ella y plenamente identificado; y por otra parte solicita se deje sin efecto la venta efectuada entre las codemandadas, desde luego que analizando ésta (sic) solicitud es factible inferir que la recurrida resume de manera acertada las actuaciones contenidas en el libelo de demanda, no hay lugar a duda en cuanto que en efecto se solicitaron ambas cosas, es decir, el retracto legal arrendaticio consagrado en el artículo 43 de la Ley de arrendamientos (sic) inmobiliarios (sic); y que se deje sin efecto la venta efectuada entre las codemandadas.

Ello así, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios define el retracto legal arrendaticio de la siguiente manera:

(…Omissis…)

De lo anterior se concluye que resulta claro entender que el retracto legal arrendaticio estableció en el artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliario (sic) no pretende dejar sin efecto la venta efectuada en contravención a lo allí dispuesto, al contrario, persigue afirmar la existencia de la operación traslativa del derecho de propiedad, pero cambiando la figura del adquiriente original, es decir, la del tercero ajeno a la relación arrendaticia, por la del arrendatario, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 42 eiusdem, de modo que no es posible, o peor aún resulta contradictorio dejar sin efecto la operación de compraventa efectuada por las codemandadas y concomitantemente subrogar al actor en la venta que precisamente solicita sea dejada sin efecto, pues al dejarla sin efecto deja de existir, desaparece del ámbito jurídico la obligación contractual de vender y por ende desaparecería el derecho del actor a ejercer el retracto legal arrendaticio pues éste solo (sic) subsiste si existe a su vez, una venta efectuada a un tercero en contravención al tantas veces mencionado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo que en el supuesto de declararse con lugar la demanda, el codemandado vendedor estaría en libertad de o bien vender el inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el contrato atacado por esta demanda, o bien venderlo bajo condiciones estipuladas en el contrato distintas o simplemente abstenerse de hacer dicha negociación, todo ello como consecuencia del hecho cierto que desaparecería el derecho de la actora a ejercer el retracto legal arrendaticio, lo cual obviamente resultaría en una contradicción que hace imposible atender a los requerimientos efectuados por la actora en el libelo de demanda. Así se establece.

De otra parte, la actora en los informes presentados ante esta Alzada (sic), manifiesta que la decisión del aquo (sic) proviene “del desconocimiento, de una equívoca errónea (sic) aplicación y de falsa aplicación de las normas” sin argumentar de manera fehaciente las razones por las cuales (sic) fundamenta su dicho, limitándose a citar una sentencia dictada por un tribunal de primera instancia civil del estado Lara, que aparte de no constar que la misma está definitivamente firme, no constituye jurisprudencia conforme a lo estipulado en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente invocó la actora el contenido del artículo 1.533 del Código Civil para justificar la solicitud de resolución del contrato suscrito por las codemandadas, ante lo cual este Juzgado (sic) Superior (sic) afirma lo expuesto por la recurrida respecto a que la norma antes citada regula la figura del retracto legal convencional y no el retracto legal arrendaticio ya que éste (sic) último lo consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que debe rechazarse esta defensa. Así se decide.

En conclusión, este Tribunal (sic) Superior (sic) determina que los razonamientos esgrimidos por el aquo (sic) relativos a la improcedencia de la presente demanda, están ajustados a derecho y así debe ser declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

CAPITULO (sic) III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos (sic) 12, 242, (sic) y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley (sic) declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte actora BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de enero de 2010, que declaró IMPROCEDENTE la pretensión de Retracto (sic) legal arrendaticio, intentado contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de enero de 2010, que declaró IMPROCEDENTE la pretensión de Retracto (sic) legal arrendaticio, intentado contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A.

TERCERO: IMPROCEDENTE la pretensión de Retracto (sic) legal arrendaticio, intentado contra M.C.G.d.D. e Inversiones 2618, C.A. por la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A…

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Como puede apreciarse de la redacción de la sentencia hoy revisada en esta sede casacional, el juzgador ad quem, consideró que la actora pidió “…por una parte el retracto legal arrendaticio respecto al inmueble arrendado por ella …omissis… y por otra parte solicita se deje sin efecto la venta efectuada entre las codemandadas…”, lo que a su juicio no es posible, pues es contradictorio “…dejar sin efecto la operación de compraventa efectuada por las codemandadas y concomitantemente subrogar al actor en la venta que precisamente solicita sea dejada sin efecto, pues al dejarla sin efecto dejaría de existir…”.

Agregó que al dejar sin efecto la venta, se entiende que desaparecería del ámbito jurídico “…la obligación contractual de vender y por ende desaparecería el derecho del actor a ejercer retracto legal arrendaticio, pues éste sólo subsiste si existe a su vez, una venta efectuada a un tercero…”.

Adicionalmente sostuvo que de ser declarada con lugar la demanda, el codemandado vendedor estaría en libertad de, o bien vender el inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el contrato que se ataca, bajo unas condiciones distintas, o en todo caso de no hacer la negociación, ya que -a su decir- desaparecería el derecho de la demandante a ejercer el retracto legal arrendaticio, “…lo cual obviamente resultaría en una contradicción que hace imposible atender los requerimientos efectuados por la actora en el libelo de demanda…”.

Ahora bien, como se dejó establecido en las líneas que anteceden, el sentenciador de segunda instancia se limitó a analizar la solicitud contenida en la reforma del libelo de la demanda, respecto a la petición del actor a que se dejara sin efecto la compra-venta, lo cual a su juicio es incompatible con la solicitud de retracto legal, pues dicha operación dejaría de existir y sería imposible, que se configurara una subrogación del actor en el lugar de la compradora co-demandada Inversiones 2618, C.A., lo que le impidió -según su decir- “…atender los requerimientos efectuados por la actora en el libelo de demanda…”.

En este sentido observa la Sala, que si se examina la línea argumental articulada en el libelo de demanda, la petición de que se deje sin efectos el contrato está vinculada al reconocimiento del derecho de retracto y se pide como una consecuencia lógica de la venta que ha sido hecha desconociendo el derecho preferente del demandante. Esta circunstancia es, por si misma, una tergiversación del escrito de demanda pues, sin duda, la solicitud de que se deje sin efecto el contrato debe examinarse dentro del contexto de la solicitud de retracto (en la cual se pide, expresamente, que se le subrogue en la venta realizada), esto es, como la consecuencia que le atribuye el demandante a la venta efectuada el reconocimiento del derecho de retracto y no como lo ha hecho el sentenciador como una petición independiente. No podría tratarse, en consecuencia, de una petición contradictoria como afirma la sentencia impugnada, ya que su factibilidad debe estudiarse dentro del contexto de la petición de retracto.

Lo antes expresado revela también que el camino seguido por el sentenciador de la recurrida cuando aísla del contexto, al cual pertenece, la solicitud de que se deje sin efecto la venta la cual entiende como una solicitud de nulidad de la venta, es también otra tergiversación de la demanda. En efecto, por una elemental lógica, sobre el contrato celebrado tiene que haber una consecuencia que permita la subrogación del inquilino en la venta realizada y si bien esta no es la nulidad del contrato celebrado pues, obviamente, el inquilino se subroga en los derechos del comprador, los efectos jurídicos del contrato quedan sin efecto respecto del comprador y del vendedor pues éste último tiene que devolver el precio recibido y el comprador no es ya el propietario del inmueble vendido. Por tanto, solicitar que se deje sin efecto el contrato no puede ser entendido como una solicitud de nulidad, sino como una consecuencia inherente a la petición de retracto, más aún, cuando expresamente el demandante ha pedido que se le subrogue en el contrato celebrado.

En consecuencia, de lo anterior se desprende que el sentenciador de alzada ha descontextualizado la expresión “dejar sin efecto” no sólo por no examinarla como una petición vinculada a la solicitud de retracto, sino también por inferir que se trataba de una petición de nulidad del contrato…”.-.

En acatamiento al criterio jurisprudencial, antes referido, considera éste Tribunal Superior Primero, que es claro y preciso el objeto de la acción interpuesta por la parte accionante, pues el fin directo de ésta demanda versa, sobre el reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva, que le correspondería a la parte actora, en caso de proceder ésta demanda, sobre el inmueble de autos, produciendo dicho reconocimiento, como consecuencia lógica jurídica, que la venta realizada el 25 de marzo de 2009, no tendría ninguna validez. Por tanto, la acción de Retracto Legal Arrendaticio, es la vía idónea, para el reclamo de los derechos, que tiene que ver, cuando no se concede el derecho de preferencia ofertiva, al Inquilino, en una relación arrendaticia.-

Observa ésta Superioridad, en el presente caso bajo estudio, que la parte demandante no ejerce dos (2) acciones incompatibles, como lo es nulidad de compraventa celebrado entre las co-demandadas y el Retracto Legal Arrendaticio, por lo tanto no se infringe los artículos 78 y 341 del la Ley Adjetiva Civil, pues su acción es la de Retracto Legal Arrendaticio, tal y como se describe en el libelo de demanda y su reforma, teniendo su fundamentación legal en los artículos 33, 34, 42, 43, 47, 48, 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es la nulidad de la venta realizada el 25 de marzo de 2009, una consecuencia jurídica, que permita la subrogación del inquilino en la venta realizada, para éste en los términos y condiciones que se otorgó en la citada venta, por consiguiente, no constata ésta Juzgadora, la acumulación de dos (2) acciones en el presente proceso judicial, que tengan procedimientos incompatibles entre sí, por no ser el caso de autos.-

Lo antes expresado, permite concluir a éste Tribunal Superior Primero, que la parte demandada, interpretó erróneamente la voluntad expresada por la parte actora, tanto en su libelo de demanda como en su reforma, con respecto a la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO ejercida por BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., ya que no se verificó la existencia de pluralidad de pretensiones en ésta causa, por consiguiente, al no existir la pluralidad de pretensiones, no puede existir la posibilidad de que haya la acumulación prohibida, a que hace referencia el artículo 78 de la Ley Adjetiva Civil. En el presente caso, considera el Tribunal, que la acción ejercida por la parte actora, encuentra sustento legal, para inmuebles que no sean destinados para viviendas, por lo que la defensa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la defensa previa, contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia al ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, referido a los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. Fundamenta ésta defensa previa, en lo siguiente:

Afirma, que en el libelo de demanda y su reforma, se incurrió en el primero de los supuestos de inepta acumulación de pretensiones, porque las acciones intentadas se excluyen mutuamente o son contrarias entre si;

Que dicha excepción se propuso de manera acumulativa pero subsidiariamente a la inadmisibilidad formulada en primer término; Que las acciones intentadas en el caso de autos, no sólo tienen presupuestos fácticos distintos, sino que los efectos serían totalmente inconciliables y manifiestamente contradictorios; Que la nulidad de la venta deja sin efecto la venta, mientras que en el Retracto Legal la venta conserva todos sus efectos con la particularidad de que el arrendatario retrayente se subroga en los derechos del comprador; Que por ello resultan totalmente contradictorios los efectos de ambas demandas propuestas.-

Con respecto a ésta defensa previa, considera el Tribunal, que no es cierto, el hecho denunciado por la parte demandada, referido a la existencia de pluralidad de acciones ejercidas en el libelo de demanda y su reforma, que encabeza las presentes actuaciones, referidos a la nulidad de contrato de compra venta, efectuada el 25 de marzo de 2009, y el retracto legal arrendaticio. El fallo No. RC.000476, de fecha 24 de octubre de 2011, emanado del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil dictado el 24 de octubre de 2011, del cual se hizo referencia en el capítulo anterior, deja claro el espíritu y propósito de la acción ejercida por la parte actora, que no es otra cosa, que una demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, fundada en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no existe en el caso bajo estudio, dos (2) acciones incompatibles entre si, sólo existe un proceso judicial, que tiene como fin el reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva, que le asistiría a la parte actora, en caso de proceder la demanda, por consiguiente, no válida la venta realizada el 25 de marzo de 2009, por lo que la defensa previa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la indeterminación de la relación arrendaticia, alegada por la parte demandada, por considerar que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de abril de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito capital, bajo el No.49, tomo 25, concluyó en fecha 02 de marzo de 2008, por ello niega, rechaza y contradice el alegato esgrimido por la parte demandante al pretender señalar falsamente que se trataba de un contrato a tiempo indeterminado, cuando la voluntad de las partes fue obligarse por tiempo determinado. Que de igual forma se estableció expresamente en el contrato que no operaría en ningún caso su tácita reconducción, aún y cuando el arrendatario continuara ocupando el inmueble luego de vencido el término de duración.-

Sobre este particular, es preciso resaltar, que evidentemente existe una relación arrendaticia entre la empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. como Arrendataria y la ciudadana M.C.G.D.D.M., como Arrendadora, del inmueble plenamente identificado en autos, la cual se deriva del último contrato de arrendamiento celebrado el 03 de marzo de 2007.

Dicho inmueble, considera ésta Juzgadora, está dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de una lectura del libelo de demanda, se expresa la afirmación de la parte accionante, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra edificado, y se refiere a una (1) casa tipo quinta, y ASI SE ESTABLECE.-

Establecen los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

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Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

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Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

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”Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.-

Considera éste Tribunal Superior, que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407). –

En el caso bajo estudio, se puede constatar que la voluntad expresada por las partes, tal y como lo señala la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de Marzo de 2007, que dispone:

Las partes han establecido como plazo fijo del presente contrato al término de Un (1) año fijo, el cual se comienza a contar desde el día 03 de Marzo del año dos mil siete (2007). No obstante si LA ARRENDATARIA permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA, ha sido la de contratar a tiempo determinado. En caso de que las partes de mutuo acuerdo decidan prorrogar el presente contrato, deberán necesariamente hacer constar por escrito la voluntad de LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, al vencimiento del contrato en curso

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En tanto, es evidente que la relación arrendaticia entre empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. como Arrendataria y la ciudadana M.C.G.D.D.M., como Arrendadora, por el inmueble de autos, se encontró a tiempo determinado, hasta el 03 de marzo de 2008, pues no consta de las actas que integran la presente causa, actuación alguna, que demuestre que las partes de mutuo acuerdo, hayan decido prorrogar el citado contrato de arrendamiento, tal y como lo dispone la cláusula Tercera del mencionado contrato celebrado el 03 de Marzo de 2007, así como en contrato de arrendamiento de fecha 11 de Abril de 2005, en su cláusula Tercera, con lo cual se puede concluir, que la relación arrendaticia que se inició el 01 de Septiembre de 1998, según contrato de arrendamiento que cursa a los folios 17 al 22, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de Octubre de 1998, se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto la parte demandante, siguió ocupando el inmueble, sin que conste en autos, que hayan celebrado nuevo contrato de arrendamiento, lo cual se encuentra perfectamente verificado por ésta Juzgadora, por lo que la defensa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

Observa éste Tribunal Superior Primero, en el caso bajo estudio, que los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen lo siguiente:

Art. 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.

Art. 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Resaltado del Tribunal).

De esta forma, el Juez debe determinar la solvencia del inquilino, a los efectos del ejercicio del derecho al retracto legal arrendaticio. Si el arrendatario no está solvente, el Juez no puede declarar la procedencia del indicado retracto legal.

Sobre este particular, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de abril de 2010, exp. N° 09-405, sentencia N° 121, en el juicio por Retracto Legal Arrendaticio intentado por el ciudadano F.O.C.P., contra C.V.A.L., Nail Coria Montes de Alvarado y E.R.d.L., en la cual se señaló lo siguiente:

“..Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

(Omissis)

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

(Omissis)

En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…” (Resaltado de la Sala).

En atención, al mandato legal contenido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste Tribunal pasa a verificar los requisitos de procedibilidad previsto en la Ley, para determinar si la demanda cumple o no con todos los requisitos a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia.-

Con respecto al primer requisito, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como Inquilino. De las actas procesales que conforman el presente expediente, se constata que la parte actora, acompañó junto con su libelo de demanda, contrato de arrendamiento, celebrado con la co-demandada M.C.G.d.D.M., con vigencia a partir del Primero (1ero) de Septiembre de 1998, tal y como lo dispone la cláusula Tercera, que señala:

Este contrato y la pensión de arrendamiento empezará desde el día 1º de septiembre de 1998…

.-

Conforme a lo anterior, se evidencia que en el caso bajo estudio, ha quedado demostrado la existencia de una relación arrendaticia, superior a dos (2) años, entre la parte actora BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. como Arrendataria y la ciudadana M.C.D.D.M., como Arrendadora, por el inmueble de autos, por lo que se cumple con el primer requisito exigido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En cuanto al segundo requisito, de que el Inquilino se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Observa éste Tribunal Superior, que el negocio jurídico realizado entre la ciudadana M.C.G.D.D.M. como Vendedora y la empresa INVERSIONES 2618, C.A., como Compradora, referida a la venta del inmueble de autos, se llevó a cabo el 25 de marzo de 2009, ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, oportunidad que debe verificar éste Tribunal, como fecha cierta, de la obligación de solvencia, que le corresponde a la empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., y ASI SE ESTABLECE.-

Denuncia la parte co-demandada INVERSIONES 2618, C.A, en su escrito de contestación de la demanda, que la empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., no ha pagado el canon de arrendamiento y mucho menos lo ha consignado en el Tribunal correspondiente.-

Por su parte la co-demandada, M.C.G.D.D.M., señala que la parte actora, efectuó los pagos en forma inoportuna e insuficiente, toda vez que, concretamente el canon correspondiente a los meses marzo de 2007, Abril de 2007, Mayo de 2007, Junio de 2007, Julio de 2007, Agosto de 2007, Septiembre de 2007, Octubre de 2007, Noviembre de 2007, Diciembre de 2007, Enero de 2008 y Febrero de 2008, fueron efectuados de manera extemporánea por no haberse efectuado en el plazo previsto en el contrato.

De igual forma, alega la parte co-demandada M.C.G.D.D.M., que la demandante ha anexado a su libelo copia de las supuestas consignaciones de cánones de arrendamiento hechas a su favor las cuales en ningún momento fueron notificadas a ésta y menos aún aceptadas por ésta. Que la parte actora, se mantuvo en estado de insolvencia, haciendo depósitos extemporáneos, referido a los meses de Marzo de 2008, Abril de 2008, Mayo de 2008, Junio de 2008, Julio de 2008. Aduce, que estos pagos, no se efectuaron conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Afirma, que es de significativa importancia señalar, que las consignaciones a las que alude la parte actora en su libelo, no fueron hechas directamente por el arrendatario CHINA HOUSE, de esta forma, mal podría aceptarse la procedencia y efecto liberatorio de las mismas a los fines de este proceso. Por lo que concluye, que desde el mes de Marzo de 2008, la parte actora no ha pagado validamente ninguna cuota del canon de arrendamiento y en ningún caso la hubiera aceptado por haberse terminado efectivamente el contrato en esa fecha.-

Planteadas así las cosas, éste Tribunal Superior, en base a la falta de pago, alegada por la parte demandada, pasa a verificar desde el mes de marzo de 2008 hasta marzo de 2009, oportunidad en que se lleva a cabo la operación de compra venta, el 25 de marzo de 2009, los pagos por concepto de canon de arrendamiento, realizados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, por la parte accionante de la siguiente manera:

1. ) Con respecto al mes de marzo de 2008, y el mes de Abril de 2008, cursa al folio 55, y al folio 300, comprobante de pago, según planilla No.1029057, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 07 de Mayo de 2008, lo que evidencia, que el mes de Marzo de 2008, no se efectuó dicho pago dentro del lapso legal. En cuanto al mes de Abril de 2008, dicho pago de canon de arrendamiento se realizó dentro del término legal, previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.-

   Es preciso mencionar, que dichos pagos, fueron realizados por el ciudadano YUCHANG SHAM, a quien los distintos contratos de arrendamientos que cursan en autos, le reconoce la arrendadora ciudadana M.C.G.D.D.M., como Director General de la empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., por lo que no existe duda alguna, que los pagos efectuados por ciudadano YUCHANG SHAM, específicamente los cánones de arrendamientos que van desde Marzo de 2008, no se refieren a un pago a título personal, sino que guarda relación directa con la representación que ejerce en nombre de la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, aunado al hecho, de que el mismo comprobante expedido por el Tribunal de Consignaciones, menciona que el pago que efectúa se refiere al inmueble que ocupa ubicado en calle Madrid con Trinidad y Mucuchies, Las Mercedes, Quinta Virginia (BAR RESTAURANT CHINA HOUSE), por lo que es notorio, que dicho ciudadano, no ejerce un pago para beneficio de él, sino para su representada, por lo que el alegato formulado por la parte demandada, referido a que dichos pagos fueron realizados por el ciudadano YUCHANG SHAM, y no en representación de la empresa BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

2. ) En cuanto al mes de mayo de 2008, cursa al folio 58, y al folio 298, comprobante de pago, según planilla de depósito No.01093510, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 06 de Mayo de 2008, lo que evidencia, que el mes de Mayo de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

3. ) En relación al mes de Junio de 2008, cursa al folio 59, y al folio 302, comprobante de pago, según planilla de depósito No.01093512, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 02 de Julio de 2008, lo que evidencia, que el mes de Junio de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

4. ) En cuanto al mes de Julio de 2008, cursa al folio 60, y al folio 304, comprobante de pago, según planilla de depósito No.01093513, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 04 de Agosto de 2008, lo que evidencia, que el mes de Julio de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

5. ) En relación al mes de Agosto de 2008, cursa al folio 61, y al folio 306, comprobante de pago, según planilla de depósito No.01093516, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de Septiembre de 2008, lo que evidencia, que el mes de Agosto de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración, que dentro del lapso comprendido entre el 15 de Agosto de 2008 al 15 de Septiembre de 2008, según el calendario judicial 2008, entre ese período tiene a lugar el receso judicial, de todos los tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, no computándose los lapso procesales durante ese período y ASI SE DECIDE.-

6. ) Con respecto al mes de Septiembre de 2008, cursa al folio 62, y al folio 308, comprobante de pago, según planilla de depósito No.01093511, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 02 de Octubre de 2008, lo que evidencia, que el mes de Septiembre de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

7. ) En relación al mes de Octubre de 2008, cursa al folio 63, y al folio 310, comprobante de pago, según planilla de depósito No.01093517, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 07 de Noviembre de 2008, lo que evidencia, que el mes de Octubre de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

8. ) Con respecto al mes de Noviembre de 2008, cursa al folio 64, y al folio 312, comprobante de pago, según planilla de depósito No.0960678, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 03 de Diciembre de 2008, lo que evidencia, que el mes de Noviembre de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

9. ) En cuanto al mes de Diciembre de 2008, cursa al folio 65, y al folio 314, comprobante de pago, según planilla de depósito No.0960680, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de Enero de 2008, lo que evidencia, que el mes de Diciembre de 2008, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

10. ) En relación al mes de Enero de 2009, cursa al folio 66, y al folio 317, comprobante de pago, según planilla de depósito No.0960681, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 04 de Febrero de 2009, lo que evidencia, que el mes de Enero de 2009, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

11. ) Con respecto al mes de Febrero de 2009, cursa al folio 67, y al folio 319, comprobante de pago, según planilla de depósito No.0570049, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 06 de Marzo de 2009, lo que evidencia, que el mes de Febrero de 2009, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

12. ) En cuanto al mes de Marzo de 2009, cursa al folio 68, y al folio 321, comprobante de pago, según planilla de depósito No.0570048, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 03 de Abril de 2009, lo que evidencia, que el mes de Marzo de 2009, se efectuó dicho pago dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

    Indudablemente, del análisis de los pagos arrendaticios, anteriormente analizados, constata ésta Juzgadora, que la parte demandante sólo no canceló dentro del lapso legal, a que hace referencia el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mes de marzo de 2008.

    El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, autoriza expresamente la reclamación vía judicial, en las demandas de Desalojo, cuando exista dos (2) o más mensualidades vencidas, circunstancia que no ocurre en el caso bajo estudio, lo que imposibilita concluir, conforme al ordenamiento jurídico vigente, aplicable en materia arrendaticia, desarrollar un razonamientos lógico y de legalidad, referido a que la parte actora se encuentre insolvente con respecto al pago del canon de arrendamiento.

    Por el contrario, destaca éste Tribunal, que no consta en autos, prueba alguna, que demostrara que la Arrendadora, haya manifestado a la parte actora, su inconformidad con el pago oportuno del canon de arrendamiento, por parte de la accionante, ni mucho menos consta en el presente expediente, el ejercicio de alguna acción judicial, que se haya interpuesto, por lo que este Tribunal Superior Primero, determina que la parte actora se encuentra solvente con respecto al pago del canon de arrendamiento, por lo que en el presente proceso, se cumple con el segundo requisito, referido a la solvencia del pago del canon arrendaticio y ASI SE DECIDE.-

    En cuanto al tercer requisito, referido a que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia. Observa ésta Juzgadora, con respecto a éste requisito de procedibilidad, de que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae, la demandante en el escrito libelar y su reforma, específicamente en el capítulo petitorio, manifiesta su voluntad de subrogarse, en los mismos términos y condiciones, que se le otorgó al comprador del inmueble, trayendo como consecuencia, el lógico pago, referido al monto del precio y los gastos de registro sufragados por la tercera adquirente; considerando quien aquí juzga que se encuentra lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio, y ASI SE DECIDE.-

    En este orden de ideas, constata éste Tribunal Superior Primero, que el arrendatario ejerció el derecho de Retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada. Del análisis de los autos que conforman el presente expediente, se desprende que el ciudadano A.I., en su carácter de Director de INVERSIONES 2618, C.A., le notificó a la parte actora, que había adquirido en fecha 26 de mayo de 2009, el inmueble de autos, de lo que se observa que la parte actora BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., desde el 26 de Mayo de 2009 hasta el 26 de Junio de 2009, tendría los cuarenta (40) días para ejercer el derecho de Retracto legal, lo cual se ejerció el 15 de Junio de 2009, es decir, dentro de los cuarenta (40) días del tiempo fijado para intentar el derecho de retracto legal, por lo que quien aquí juzga, considera que se encuentra lleno el cuarto requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio, y ASI SE DECIDE.-

Observa éste Tribunal Superior, que el material probatorio aportado debe ser analizado en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone, entre otras cuestiones, que el juez debe decidir conforme a todo lo alegado y sólo lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Efectivamente, las disposiciones antes citadas, sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones, argumentos de hechos no formulados en el proceso u excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). (Vid. Sentencia de fecha 26 de octubre de 2010, caso: A.J.R.P. y otros contra Grupo Tropicalia, C.A., T ).

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a): el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

.-

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación

.

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil).

La fundamentación de las normas legales, antes referidas (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil), permiten establecer claramente las reglas procesales, en que se encuentran las partes dentro de un proceso judicial, en el caso bajo estudio, la parte actora logró probar durante la secuela del juicio, los requisitos de procedibilidad de la presente acción.-

Así pues, observa éste Tribunal, que el Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Así las cosas, determinado con exactitud, lo que abarca el derecho de retracto legal y sus requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señala:

Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

En cambio, el Derecho de Retracto, sólo es ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.

En el presente caso, éste Tribunal Superior Primero, constata que la parte accionante, ha cumplido a cabalidad con los requisitos previstos por el legislador, para este tipo de demandas, a saber a) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.

En Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

“…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”.

En éste sentido, y en acatamiento al criterio jurisprudencial antes referido, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa, referida a la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la cual es la aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Procedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandante contra el fallo dictado el 26 de Enero de 2010, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.-

La parte actora solicita, en el petitum de su demanda y reforma, que se le otorgue su derecho de preferencia de adquirir el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones en que fue vendido dicho inmueble a la empresa INVERSIONES 2618, C.A., establecidos en el documento de compra – venta respectivo, con la advertencia que según el documento de venta el vendedor dice haber recibido la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs.261.543,00), por concepto de arras, según consta en documento de promesa bilateral de compra venta y la diferencia o el saldo restante, o sea la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs.4.755.130,00), según fue íntegramente pagada por el comprador mediante un cheque dudoso como ya apuntamos, a nombre de la vendedora, sin mencionar en el documento de compra venta quien es el librado de dicho instrumento cambiario, lo que le lleva a la convicción de que la operación se realizó sólo por el monto de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs.261.543,00), y no por la cantidad de CINCO MILLONES DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs.5.016.673,00).-

Con respecto, a éste particular constata ésta Juzgadora, que el monto de la venta del inmueble objeto de éste proceso judicial, consta en documento público de compra - venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de Marzo de 2009, bajo el No.2009.641, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el No.241.13.16.1.1481 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, del cual por su naturaleza de documento público, por cumplir son las solemnidades y formalidades, para la validez en cuanto a su contenido se refiere, no existe ninguna duda para ésta Superioridad, para con respecto a los términos y condiciones en que pactaron las partes intervinientes, como vendedora M.C.G.D.D.M., y como compradora, la empresa INVERSIONES 2618, C.A., aunado al hecho de que durante la secuela del proceso, no se acompañó ningún medio probatorio, que desvirtuara la forma en que las partes acordaron llevar a cabo la compra venta, que se perfeccionó el 25 de marzo de 2009.

En éste sentido, éste Tribunal Superior Primero concluye, que el monto total de la venta es la suma de CINCO MILLONES DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs.5.016.673,00), y ASI SE DECIDE.-

4. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 04 de Febrero de 2010, por la parte demandante, representada por los Abogados E.R.C. y O.F., contra la decisión dictada el 26 de Enero de 2010, proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD alegada por la parte demandada; SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada; CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. contra M.C.G.D.D.M. e INVERSIONES 2618, C.A.

Se subroga a la parte actora, BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Julio de 1998, bajo el Nº 25, Tomo 256-A-Sgdo, en las mismas condiciones en que ésta adquirió, es decir, en los mismos derechos que se le otorgó al comprador, empresa INVERSIONES 2618, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de Marzo de 2009, bajo el Nº 67, tomo 30 A Cto, en el documento de compra – venta, por el inmueble conformado por una (1) casa Quinta denominada originalmente “VIRGINIA” y el terreno donde está construida, ubicada en la Avenida Madrid y/o calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual conforma una parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Las Mercedes, ubicada en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida con el No.42.

La referida parcela tiene una superficie aproximada de de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (765,32 mts2), y está conformada por los siguientes linderos: NORTE: En una extensión de DIECIOCHO METROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMETROS (18,99 mts) con la parcela Nro.34 de ésta Urbanización. SUR: En una extensión de DIECINUEVE METROS (19 mts) con la calle Madrid. ESTE: En una extensión de terreno de CUARENTA METROS CON VEINTISEIS CENTIMETROS (40,26 mts) con la Parcela No.41 de ésta Urbanización; y OESTE: En una extensión de CUARENTA METROS CON TREINTA CENTIMETROS (40,30 mts) con la Parcela No.43 de ésta Urbanización.-

Dicho documento se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de Marzo de 2009, bajo el No.2009.641, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el No.241.13.16.1.1481 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.-

Se le impone a la parte actora BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., la obligación de consignar, ante el Juzgado de la causa, Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la suma de CINCO MILLONES DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs.5.016.673,00) en cheque de gerencia, cantidad que fuera pagada a la vendedora ciudadana M.C.G.D.D.M., titular de la cédula de identidad No.V-213.960, para la celebración la operación de compra venta sobre el inmueble antes descrito.

Se REVOCA el fallo apelado.-

Se condena en Costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y BAJESE EN LA OPORTUNIDAD RESPECTIVA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de Enero del año dos mil doce (2.012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LASECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m).

LA SECRETARIA.

EXP.N°11.10537.-

Definitiva/Retracto Legal Arrendaticio.

Materia Civil

IPB/MA/jhonme.-