Decisión nº 7 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Julio de 2009

La demandante alega como fundamento de su acción, que en su carácter de propietaria y arrendadora del fondo de comercio denominado CHARLIBAR, instalado en el Bloque 1, local 9, urbanización El Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital, cedió en arrendamiento dicho fondo a las ciudadanas M.B.R. y A.R.M., quienes en tal condición de arrendatarias así lo recibieron, por el plazo de un año contado a partir del 1 de julio del 2001, estipulándose un canon de arrendamiento mensual de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes.

Como prueba de tal convención produjo ab initio, en copia simple, el instrumento suscrito entre las partes en fecha 1 de julio del 2001, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital el 30 de noviembre del 2001 bajo el número 50, tomo 88, de los libros de autenticaciones respectivos. Los apoderados de las querelladas, por su lado, reconocieron expresamente en el escrito de reconvención, que efectivamente BAR RESTAURANT CHARLIBAR S.R.L. dio en arrendamiento a sus representadas para la explotación comercial, un “Fondo de Comercio que tenían instalado en el Bloque Uno (1), Local Nueve (9) de la Urbanización El Silencio”, según contrato autenticado el 30 de noviembre del 2001; por tanto, el tribunal da por demostrada la constitución del señalado vínculo jurídico.

Las cláusulas primera, segunda y tercera del contrato se expresan así:

“PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento para su explotación comercial a LAS ARRENDATARIAS, quienes lo toman en tal concepto, el negocio, fondo de comercio que tiene instalado en el Bloque Uno (1), local nueve (9) de la Urbanización El Silencio, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Federal, con frente a la Plaza O´Leary, pasando la entrada (ilegible) Calvario. El fondo de comercio en cuestión, explota los ramos comida rápida, lunchería, agencia de lotería y bar restaurant denominado Charlibar, el cual explotarán por su propia cuenta y responsabilidad, obligándose a cumplir todos los requisitos (ilegible) relativos a éste (sic) tipo de negocio. SEGUNDA: El canon de arrenda…(ilegible) se ha convenido en la cantidad de UN MILLON (sic) DE BOLI…(ilegible) (Bs. 1.000.000,oo) MENSUALES, que LAS ARRENDATARIAS solidaria…(ilegible) pagarán a LA ARRENDADORA, por mensualidades anticipadas dentro (ilegible) los primeros cinco días de cada mes, a partir del día primero de julio del año dos mil uno (2.001), fecha en que entra en vige…(ilegible) este contrato de arrendamiento hasta el día treinta (30) de (ilegible) del año dos mil uno (2.002), (sic) fecha en que termina el Plazo fij…(ilegible) este contrato.- TERCERA: LAS ARRENDATARIAS declaran recibir (ilegible) fondo de comercio en buen estado de conservación y aseo así co…(ilegible) universalidad de bienes que lo constituye, y en buen funcionam…(ilegible) todas sus instalaciones, y los muebles que en él se encuentran, (ilegible) otros, como son: 12 ceniceros, 24 copas de brandy 18 copas (ilegible) licor dulce, 49 vasos, 35 copas pequeñas, 2 neveras tipo cavas (ilegible) ventiladores de pared, 1 tostadora; 1 termo industrial para café (ilegible) jarra de acero inoxidable para leche, 2 extintores de polvo (ilegible) quimico (sic) seco, 1 de agua, 2 de hilo (sic) seco, 180 cajas de botellas (ilegible) cerveza, 14 platos hondos (…omissis…) sirviendo el presente documento de plena prueba de tal hecho, sin que se admita pruebas en contrario. Serán por cuenta de LAS ARRENDATARIAS las reparaciones de los artefactos eléctricos de que está dotado el fondo de comercio. LAS ARRENDATARIAS se obligan a entregar la cosa arrendada, al término del contrato, en el mismo buen estado en que lo reciben, estableciéndose en caso cont(ilegible) como Cláusula Penal, a favor de LA ARRENDADORA la suma de cien (ilegible) bolivares (sic) (Bs. 100.000,00) diarios, por cada uno de los días (ilegible) transcurran después (sic) del vencimiento del contrato por la mora (ilegible) entrega del fondo de comercio aquí arrendado, además del canon (ilegible) arrendamiento estipulado, los gastos de cobranza a que hubiere lu(ilegible) dicha penalidad igualmente en caso de que explota(ilegible) fondo de comercio personas distintas a LAS ARRENDATARIAS, sin(ilegible) autorización por escrito de LA ARRENDADORA ya que LAS ARRENDATA(ilegible) reconocen que el arrendamiento se ha celebrado “ intuito perso (ilegible) sólo en atención a sus condiciones personales , y serán responsa(ilegible) del uso para el cual destinen la cosa arrendada, pues expresament(ilegible) conviene que la cosa arrendada se destinará unicamen(ilegible) exclusivamente para ser explotado legalmente por LAS ARRENDAT(ilegible) dentro del uso estipulado en la Licencia de Industria y Comercio (ilegible) tiene el fondo de comercio en cuestión, quedando prohibido cual(ilegible) otro uso, ni usarlo persona que no esté bajo dependencia directa (ilegible) LAS ARRENDATARIAS, por lo que correrán por su propia cuen(ilegible) responsabilidad la contratación de cualquier tipo de personal (ilegible) realicen durante la vigencia de este contrato, y del pago de (ilegible) prestaciones que les correspondan”.

Dado que la demandante hace valer las obligaciones asumidas por las demandadas con motivo de esa convención, y que éstas han alegado como defensa de fondo que el objeto del contrato no es posible y que a su vez es ilícita la causa del mismo, se hace indispensable, antes de continuar, examinar lo relativo a dichas defensas.

Para decidir, se observa:

En relación con lo primero (imposibilidad del objeto del contrato), la representación accionada formuló una serie de señalamientos, que para los efectos de esta sentencia el tribunal se permite resumir de la siguiente manera: a) que el local donde está instalado el fondo de comercio en cuestión es propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), “construido por el antes denominado Banco Obrero, el cual fue dado en arrendamiento simple a la persona natural del ciudadano P.J.D.R.”; b) que “en el antes identificado local dado en arrendamiento simple al ciudadano P.J.D.R., está prohibido el expendio de bebidas alcohólicas”; c) que tampoco podía el arrendatario del inmueble P.J.D.R. “subarrendar, ceder ni traspasar de ninguna manera el local dado en arrendamiento” ni cambiar el uso “establecido en el contrato de arrendamiento simple que mantiene con el Instituto Nacional de la Vivienda INAVI”, haciendo especial referencia a la norma del artículo 2 de la Ley que rige dicho Instituto; d) que resulta grave, si se quiere fraudulento, que la parte actora haya entregado un inmueble “a nuestras representadas” para explotar una determinada actividad comercial, incluida la de Bar Restaurant, sin tener la cualidad de arrendatario del local, y a sabiendas de que las actividades objeto del contrato de arrendamiento del fondo de comercio no están autorizadas por el Instituto Nacional de la Vivienda, trayendo a colación “que actualmente dicho Instituto sigue el procedimiento administrativo de desalojo del inmueble” de conformidad con lo previsto en el artículo 48 de la Ley que lo rige; e) que Bar Restaurant Charlibar S.R.L. traspasó a las personas naturales de P.J.D.R. y M.E.A.d.T., el Registro y Autorización N° 002-C-2791 de fecha 4 de enero de 1990, “expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), -entiéndase patente de licores-, existiendo actualmente un procedimiento administrativo con la correspondiente sanción y multa”; f) que con el traspaso “a que antes hicimos referencia”, la demandante incurrió en un ilícito formal establecido en el Código Orgánico Tributario y en la Ley de Impuestos Sobre Alcohol y especies alcohólicas y sus reglamentos; g) que la situación descrita impide que se puedan expender en el local bebidas alcohólicas de ninguna naturaleza, lo que conlleva a una imposibilidad de ejercer la actividad de bar restaurant, actividad ésta que constituye el principal objeto del arrendamiento del fondo de comercio; h) que, por lo demás, “a nuestras representadas nunca les fue transferido legalmente “el permiso y autorización para el expendio de especies alcohólicas el cual aparece a nombre de las personas naturales de P.J.D.R. y María E. Alarcón”, lo que evidencia “que la causa del contrato no es lícita y el objeto del mismo es de imposible realización”.

En torno a tales cuestionamientos, los abogados Azmy Abdul-Hadi y C.G.T. sostuvieron, al dar respuesta a la reconvención, que era importante aclarar que su representada no es arrendadora de un local comercial o inmueble, ya que lo que se arrendó fue un fondo de comercio de su propiedad, el cual está bien especificado en el contrato; que no es cierto que el local donde funciona el fondo de comercio Bar Restaurant Charlibar S.R.L. no sea apto, ya que el mismo está instalado y funcionando desde el año de 1985 en dicho local, y tiene todos sus permisos de funcionamiento, como son, entre otros, licencia para expender licores, patente de industria y comercio, permiso sanitario, entregados a las arrendatarias solventes; que el Instituto Nacional de la Vivienda nada tiene que ver con dicho contrato “ya que la relación que tiene mi representada con dicho Instituto, no es lo que se discute en este juicio”.

Analizados los argumentos que de parte y parte se han esgrimido, debe puntualizarse que de acuerdo con la doctrina, criterio que el sentenciador comparte, “el fondo de comercio, en su complejidad, incluye el local donde el mismo funciona”. En todo caso, así lo dejó entrever la Sala de Casación Civil en su sentencia del 9 de abril del 2008, cursante a los folios 317 al 328 de la primera pieza. En consecuencia, considera la alzada que no cabe acá el argumento de que el local donde funciona el fondo de comercio quedó excluido de la negociación, debiendo entenderse por lo tanto que fuera de los bienes muebles, permisos y licencias, también forma parte de la universalidad de cosas cedidas en arrendamiento, dicho local. Así se decide.

En cuanto a la persona o institución que ostenta la condición de propietaria del local número 9 del Bloque Uno de la urbanización El Silencio, debe señalarse, en primer lugar, que la parte demandada acompañó con su escrito de promoción de pruebas, marcada “A”, copia simple de una correspondencia fechada en Caracas el 18 de julio del 2003, dirigida por la Gerente Sorocaima Casseres González, del Instituto Nacional de la Vivienda, a la ciudadana M.B.R. (folio 61) y marcado “B”, legajo comprensivo de las actuaciones realizadas con motivo del juicio de desalojo promovido por el Instituto Nacional de la Vivienda, originalmente contra Bar Restaurant Charlibar S.R.L., a quien supuestamente se le habría arrendado el local según contrato del 11 de enero de 1989, y luego, en razón de la reforma de la demanda, contra el ciudadano J.C.F.D.N.. Dentro de dicho legajo está, igualmente en copia simple, el documento de propiedad del mencionado Bloque Uno, en el que se hace alusión a que forman parte del mismo 8 locales de comercio. No obstante, el tribunal no le asigna ninguna virtud probatoria ni a la reproducción simple marcada “A” (folio 61) ni a las distintas actuaciones que integran el legajo producido marcado “B” (folios 62 al 115), ya que ambos fueron impugnados el 29 de julio del 2004 por el abogado C.G. en su carácter de representante legal de Bar Restaurant Charlibar S.R.L., “por ser dichas instrumentales copias simples” (véase vuelto del folio 127 de la primera pieza), sin que, impugnadas las actuaciones, la parte interesada en hacerlas valer haya solicitado su cotejo con el original, o, a falta de éste, con una copia certificada expedida con anterioridad a aquélla, como lo pauta el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De todas maneras, es evidente que la parte actora reconoce como propietario del local de marras al Instituto Nacional de la Vivienda, pues, ella consignó junto con su escrito de promoción de pruebas contrato de arrendamiento original “suscrito por mi mandante con la propietaria del inmueble”. Precisamente, dicho documento forma el folio 118 de la primera pieza y en él el Instituto Nacional de la Vivienda se atribuye el carácter de propietario del local 9 del Bloque Uno de la urbanización El Silencio, de donde se sigue que tal titularidad no es asunto discutido en esta causa. Así se deja establecido.

A pesar de todo lo expuesto, el hecho aislado de que hubiese figurado el local dentro del universo de las cosas arrendadas, no genera fatalmente la inexistencia o nulidad absoluta del contrato de arrendamiento del fondo de comercio, porque aun siendo ajeno el local, se admite doctrinal y jurisprudencialmente la validez del arrendamiento de la cosa ajena, sin perjuicio desde luego de que el verdadero dueño accione el rescate del bien de que se trate, en el entendido de que de tener éste éxito, al arrendatario le asiste el derecho de reclamar los daños y perjuicios contra el arrendador, causados con motivo de la desposesión, ya que su obligación fundamental es mantener al arrendatario en el uso pacífico del bien arrendado durante la vigencia del contrato. Sobre el particular, el reputado autor patrio J.L.A.G. asevera:

“III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable.

A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes.

Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:

A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debería esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

2. - El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que no le impide desposeer al arrendatario” (“Contratos y Garantías”, página 290, edición de 1968).

En lo que respecta a la supuesta ilicitud de la causa del arrendamiento, entendida ésta como la finalidad económico-social que lleva a las partes a contratar, lo cierto es que se trató del alquiler de un bien (fondo de comercio), lo que nada tiene de ilegal, si se toma en cuenta que la actividad prevista por los contratantes (explotar los ramos de comida rápida, lunchería, agencia de lotería y bar restaurant), en modo alguno está reñido con la moral o con las buenas costumbres, ni con ninguna disposición jurídica. Así también se decide.

En función de lo expresado, rechaza el tribunal las defensas de objeto imposible y de causa ilícita invocadas por las demandadas, en consecuencia, considera válido el contrato de arrendamiento objeto de estudio.

De acuerdo con lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, en tanto que el artículo 1.264 eiusdem dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

En el caso de especie, la parte actora imputa incumplimiento a las demandadas, por haber dejado de pagar oportunamente los alquileres de los meses transcurridos desde el 1 de marzo del 2002 hasta el día 30 de junio del mismo año, “fecha en que terminó el plazo fijo del contrato”, que a razón de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por cada mes, alcanza a la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), cuyo pago demanda, al igual que la cláusula penal, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) diarios por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato. Descartado que el objeto y la causa del contrato sean ilícitos y probada la obligación de las demandadas de pagar la pensión arrendaticia, concernía a éstas, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, probar el pago o cualquier otro hecho liberatorio. Como hechos eximentes de responsabilidad, las querelladas han relacionado los siguientes: que el local mencionado fue dado en arrendamiento simple al ciudadano P.J.D.R. por su propietario el Instituto Nacional de la Vivienda; que aquél tampoco podía subarrendar, ceder ni traspasar de ninguna manera el local, además de que en el mismo está prohibido el expendio de bebidas alcohólicas.

Para decidir, se observa:

En autos no está demostrado que el nombrado Instituto haya dado en arrendamiento el local al ciudadano P.J.D.R.. En cuanto a que uno de los ramos a explotar por parte de las arrendatarias era el de bar, lo que es cierto, importa señalar que aunque el contrato no define este concepto, sin embargo el tribunal sabe, por máximas de experiencia, que por tal se entiende un sitio donde se expenden bebidas alcohólicas sujetas a consumo inmediato por parte de los clientes o visitantes del negocio respectivo, para lo cual la ley de la materia exige contar con la licencia de licores, expedida por la autoridad administrativa correspondiente. La primera acepción que el Diccionario de la Lengua Española asigna al vocablo “bar” es el de “Local en el que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador, cierto tipo de cervecería”. De acuerdo con la Resolución número 001737 de fecha 30 de noviembre del 2000, dictada por la Gerencia Regional de Tributos Internos, División de Recaudación, Área de Alcoholes, Ministerio de Finanzas, Región Capital (cursante al folio 122 de la primera pieza), el contribuyente Bar Restaurant Charlibar S.R.L. está amparado con el Registro y Autorización número 002-C-02791 de fecha 30 de marzo de 1989, número de R.I.F. J-30104762-1, domiciliado en Bloque Uno, Local 9, El Silencio. Tratándose de un documento público administrativo, donde la Administración Fiscal hace tan explícito reconocimiento, con base en el mismo el tribunal da por acreditado que la demandante sí contaba con la debida licencia al momento de dar en arrendamiento el fondo de comercio. Pero hay más, la demandante consignó acta de cobro fechada en Caracas el 27 de julio del 2001, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a través de la cual este Organismo emplaza al contribuyente “BAR RESTAURANT CHARLIBAR, S.R.L. BAR RESTAURANT CHARLIBAR S.R.L.”, con domicilio fiscal en el Bloque Uno, local 9, zona El Silencio, para que pague una multa relacionada con el tributo “Licores”, lo que robustece la anterior apreciación de que el negocio en mención está licenciado para explotar el ramo de bar. Así también se deja establecido.

Lo observado patentiza que no tienen razón las demandadas cuando sostienen que en el fondo de comercio bajo mención no podía explotarse el ramo de bar, que de paso no era la única actividad a desarrollar por las arrendatarias, ya que también contaban los ramos de comida rápida, lunchería, agencia de lotería y restaurant. Así se decide.-

En relación con el argumento de que la actora no cumplió con la obligación a su cargo establecida en el numeral 3 del artículo 1.585 del Código Civil, esto es, que no ha mantenido a las demandadas en el goce pacífico de la cosa arrendada, debe decirse que en el propio texto del contrato quedó plasmado que la arrendadora daba en arrendamiento a las arrendatarias, para su explotación comercial, “quienes lo toman en tal concepto”, el fondo de comercio (cláusula primera), mientras que en la cláusula tercera declaran recibirlo en buen estado de conservación y aseo, “funcionando todas sus instalaciones, y los muebles que en él se encuentran”, lo que permite conceptuar como contrario a la verdad dicho señalamiento. En adición a esto, observa la alzada que la parte actora consignó en la fase probatoria una carta (folio 119) cuya autoría atribuyó a las demandadas, “en donde reconocen -dice- que están explotando el Fondo de Comercio bar Restaurant Charlibar”. Este documento no fue tachado ni desconocido por la parte a quien se le opuso, lo que permite tenerlo como reconocido, según lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Esta comunicación está dirigida a P.J.D.R., quien funge de presidente de la demandante. En ella las demandadas declaran explícitamente que ostentaban para la fecha de la comunicación (5 de mayo del 2000) el carácter de arrendatarias del fondo de comercio denominado Bar Restaurant Charlibar S.R.L., lo que quiere decir que la relación arrendaticia del nombrado fondo databa incluso desde antes de celebrarse el nuevo contrato a que alude la escritura formante de los folios 6 al 9 de la primera pieza. Siendo así, a las demandadas no les es dable defenderse acudiendo a la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, como lo pretenden, aparte de que tal defensa sólo es aplicable durante la vigencia del contrato, que no es el caso de autos, pues el contrato había llegado a su término para la fecha de la interposición de la demanda de cumplimiento.

En resumen, no estando incurso el contrato cuyo cumplimiento se demanda en los vicios atribuidos por las demandadas, indudablemente que el mismo debe gozar de los efectos jurídicos que nuestro ordenamiento normativo le reconoce, entre ellos los indicados en el artículo 1.160 del Código Civil. En consecuencia, visto que de acuerdo con la estipulación segunda del contrato de arrendamiento, las demandadas se comprometieron a pagar un canon mensual de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), equivalente a UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) según la escala monetaria vigente, es procedente acordar el pago de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), de acuerdo a la escala monetaria actual, por concepto de alquiler de los meses transcurridos desde el 1 de marzo del 2002 hasta el día 30 de junio del 2002, puesto que, repetimos, demostrada la obligación, las arrendatarias no acreditaron ninguna circunstancia liberatoria capaz de eximirlas de responsabilidad en ese sentido. Igualmente, en atención a que de acuerdo con la estipulación tercera del contrato de arrendamiento las inquilinas se obligaron a pagar a la arrendadora, por concepto de cláusula penal, la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) diarios, equivalentes a CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) según la escala monetaria vigente, tampoco hay razones valederas para libertarlas de tal obligación. Por consiguiente, tomando en cuenta que el año de vigencia del contrato se venció en junio del 2002, sin que las demandadas hayan comprobado la devolución del fondo de comercio, resulta también procedente el pago de TREINTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 33.400.000,00), equivalentes a TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.400,00) conforme con la escala monetaria vigente, cantidad reclamada por concepto de cláusula penal, correspondiente a los días transcurridos desde el 1 de julio del 2002, inclusive, hasta el 30 de mayo del 2003, también inclusive, período en el cual transcurrieron trescientos treinta y cuatro (334) días, y no trescientos treinta y cinco (335) como se indicó en el libelo, a razón de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) cada día. Asimismo, debe acordarse lo reclamado a título de cláusula penal por cada uno de los días transcurridos desde el 1 de junio del 2003 hasta la fecha cuando quede firme esta decisión, a razón de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios. Así también se declara.

La demandante solicitó que las sumas de dinero reclamadas fueran indexadas, ajustándolas al índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela. Debe decirse al respecto que la juez a quo negó la petición indexatoria, sin que la parte actora haya apelado de tal pronunciamiento denegatorio, lo que quiere decir que se conformó con lo decidido sobre el particular por el tribunal de primer grado; en consecuencia, nada corresponde decidir en esta ocasión sobre la indexación demandada. Por último, el tribunal encuentra procedente la pretensión de entrega del fondo de comercio, en virtud de que todo arrendamiento presupone la devolución de la cosa arrendada. Así se deja determinado.

Para cumplir con el deber de exhaustividad sancionado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a juicio del juez no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, se hace constar que el tribunal no le concede ningún valor probatorio al acta de cobro consignada por la actora con su escrito de pruebas de fecha 20 de julio del 2004 (folio 120), por cuanto pese a tratarse de una actuación administrativa, la misma alude a la imposición de una multa al contribuyente Bar Restaurant Charlibar S.R.L., sin especificarse el tributo correspondiente. Lo mismo cabe expresar en relación con la comunicación y acta producidas por la parte actora en la misma oportunidad procesal (folios 123 y 124 respectivamente), por cuanto ambas aluden al inicio de un procedimiento administrativo a la empresa Restaurant Charlibar por supuesta violación de obligaciones laborales, cuyo resultado no obra en el expediente, por lo que ambos recaudos no ofrecen ningún elemento de convicción.

En lo que toca a los instrumentos consignados por el abogado L.J.G.G. en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas M.B.R.M. y A.M.R.M. al momento de hacer observaciones a los informes presentados ante el Juez Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, los mismos, en opinión de quien decide, carecen de importancia probatoria, por lo siguiente: el primero de ellos (el formante del folio 200 de la primera pieza) simplemente acredita que el Instituto de Estado para la Vivienda y Hábitat, por intermedio de su Gerente del Distrito Capital y estado Vargas, ingeniero I.D.V.B., se dirigió en fecha 29 de noviembre del 2005 a las demandadas, solicitándoles su colaboración en la entrega voluntaria del inmueble donde funciona el fondo de comercio, agradeciéndole su comparecencia por la asesoría legal de esa Institución para el día 30 de noviembre del mismo año “a objeto de coordinar la solución del caso”, sin embargo, este requerimiento extrajudicial de entrega del local donde funciona el fondo de comercio no significa que la desposesión se haya consumado, por lo que esa correspondencia nada representa en favor de la parte que la ha traído al juicio.

Los segundos, es decir, las copias simples formantes de los folios 207 al 216, por cuanto se trata de actuaciones comprendidas en el legajo acompañado marcado “B” por los apoderados judiciales de las accionadas en fecha 20 de julio del 2004, el cual, como antes se expresó, fue impugnado oportunamente por la parte adversaria, sin que se haya procedido a su cotejo con el original, o, a falta de éste, con una copia certificada expedida con anterioridad. En cuanto al recaudo acompañado por la representación accionante junto con los informes rendidos en primera instancia, el sentenciador lo considera inapreciable, pues, como el mismo abogado C.G. lo admite en su diligencia de fecha 13 de enero del 2005, dicho instrumento fue mutilado, lo que impide conocer a plenitud su verdadero tenor. Así se resuelve.

En cuanto a la reconvención, este juzgador hace las siguientes consideraciones:

Alega la parte demandada-reconviniente, que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento requiere la parte actora, es nulo por cuanto su objeto es imposible y su causa ilícita. Sobre este planteamiento ya se pronunció este juzgador en el punto primero de los motivos para decidir; rechazando las defensas de objeto imposible y de causa ilícita invocadas por las demandadas; y en consecuencia, declarando válido el contrato de arrendamiento objeto de estudio.

Con base en tales razonamientos, es forzoso declarar improcedente la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento y la devolución del dinero reclamado por la parte demandada-reconviniente y así se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento del fondo de comercio BAR RESTAURANT CHARLIBAR S.R.L., ubicado en el Bloque Uno, local nueve, urbanización El Silencio, Municipio Libertador, Caracas, contra las ciudadanas M.B.R.M. y A.M.R.M.. SEGUNDO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por las ciudadanas M.B.R.M. y A.M.R.M. en contra de la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHARLIBAR S.R.L. TERCERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio L.J.G.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en fecha 21 de septiembre del 2005. CUARTO.- SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a hacer efectiva entrega a la parte actora-reconvenida del fondo de comercio ut supra especificado. QUINTO.- SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagar a la parte actora-reconvenida la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio del 2002, los cuales no fueron pagados en su debido momento. SEXTO.- SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagar a la parte actora-reconvenida la cantidad de TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.400,00), debido a lo establecido en la cláusula penal del contrato de arrendamiento, cuya penalización correspondía a CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, de acuerdo a la escala vigente, derivado del retardo de trescientos treinta y cuatro días. SÉPTIMO.- SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagar a la parte actora-reconvenida CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, de acuerdo con la cláusula penal, por cada uno de los días que transcurran desde el 1 de junio del 2003, inclusive, hasta la fecha cuando quede firme esta decisión, también inclusive. OCTAVO.- Remítase copia certificada de la presente decisión al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y a la Procuraduría General de la República.

Queda MODIFICADA la sentencia apelada.

SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagarle a la demandante-reconvenida las costas procesales causadas con motivo de la reconvención interpuesta por haber resultado totalmente perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al octavo (8) día del mes de julio del dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

En la misma fecha, 8/7/2009, se registró y publicó la anterior decisión constante de trece (13) folios con veinticinco (25) caras, siendo las 12:58 p.m.-

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

EXP. N° 5.823

JDPM/ERG/cs/jbh.-