Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Julio de 2014

En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos S.B.P. y HRANT J.Z.A., ante la Notaría Pública del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano Caracas, Bello Campo, en fecha ocho (08) de julio de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 50, Tomo 133 de los Libros de autenticaciones, por su incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento.

En pagar la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. 750.400,00), por concepto de veintiocho (28) meses de pensiones de arrendamiento vencidas, desde el mes de junio de dos mil diez (2010) hasta el mes de octubre de dos mil doce (2012).

En pagar las pensiones de arrendamiento que se siguieran venciendo a partir de la fecha en que se interpusiera la demanda, hasta la fecha definitivamente de la entrega del inmueble.

En hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento bien voluntariamente o mediante el desalojo ordenado por el Tribunal, en las mismas, perfectas condiciones en que se le arrendó, incluyendo el mobiliario y equipos con que había sido arrendado.

En pagar las costas y costos que causare el procedimiento, incluidos los costos de honorarios profesionales de abogado.

Basaron su demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1579 y 1592, del Código Civil; artículos 42 y 43 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y, la estimaron en la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. f 750.400,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Los abogados C.L.P. y C.G.F., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegaron lo siguiente:

Que no era cierto el argumento de la contraparte, referente a que existía un único contrato de arrendamiento que tenía como fecha de inicio la del ocho (08) de junio de dos mil nueve (2009); ya que, con anterioridad anterior a dicho contrato había otro que tenía como fecha de inicio la del ocho (08) de febrero de dos mil ocho (2008).

Que era importante indicar, tal y como lo había reconocido la parte actora en su escrito libelar, que su representado cumplió fiel y cabalmente con todas sus obligaciones durante ese primer contrato y hasta el mes de junio de dos mil diez (2010), correspondiente al segundo contrato, como bien lo había indicado la actora, todo lo cual daba un total de veintiocho (28) meses de pago de canon de arrendamiento.

Que si bien era cierto, que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se había establecido que el canon de arrendamiento era en bolívares, la verdad era que, el canon de arrendamiento debía ser pagado a la propietaria-arrendadora, en moneda extranjera, situación ésta que fue siempre conocida por su representado; razón por la cual, al momento de contratar le fue indicado por el apoderado de la propietaria en Venezuela, ciudadano A.C., titular de la cédula de identidad Nº V- 6.917.204, que el pago debía ser en dólares para poder sufragar los gastos de estadía de la demandante y de su familia en la ciudad de Roma, Italia, indicándole que el canon de arrendamiento se había fijado en Cuatro Mil Dólares (US$ 4.000,00).

Que en fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil diez (2010), había sido publicada en Gaceta Oficial Nº 5.975 extraordinario la Ley Contra Ilícitos Cambiarios, donde se había tipificado como delito el pago en moneda extranjera, en razón de ello se hacía imposible el pago de los cánones de arrendamiento por constituir una actitud delictual, sumado a que el arrendatario desconocía alguna cuenta bancaria a nombre de la demandante para depositarle las sumas en bolívares, dada la imposibilidad del apoderado A.C., para recibir cantidades de dinero por no estar expresamente facultado para ello. Que en base a ello, solicitó se desestimara el supuesto incumplimiento alegado por la parte actora.

Que en el supuesto negado de que el tribunal desechara el argumento anterior, indicaron los apoderados judiciales de la parte demandada, que no era cierto que la relación arrendaticia que vinculaba a su representado con la ciudadana S.B.P., tuviera como fecha de inicio la del ocho (08) de junio de dos mil nieve (2009); por cuanto existía un contrato anterior a esa fecha, que tenía como fecha de inicio la del ocho (08) de febrero de dos mil ocho (2008), con una duración de un (1) año, estipulándose un canon de arrendamiento de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) cuando en realidad dicho pago se hacía en moneda extranjera.

Que aclarada la existencia del primigenio contrato, se tenía entonces que en el caso de autos se había pactado un canon en bolívares, su mandante había pagado en equivalente dos (2) sumas distintas como cánones de arrendamiento, a saber; el canon fijado en el primer contrato por la suma de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) y el fijado por el segundo contrato, por la suma de Veintiséis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 26.800,00).

Señalaron los apoderados de la parte demandada, que en el país desde el año dos mil dos (2002), existía el Decreto de Congelación de Alquileres de Inmuebles Destinados a Vivienda contentivo en la Resolución Nº 036 de fecha cuatro (4) de julio de dos mil tres (2003), Gaceta Oficial Nº 37.667 del ocho (8) de abril de dos mil dos (2002), el cual a la fecha permanecía vigente, por lo que no le estaba dado a la arrendadora aumentar el canon de arrendamiento, y así ilegalmente lo hizo, lo cual constituía un pago de lo indebido.

Que su representado había pagado indebidamente la suma de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00) por el lapso de doce (12) meses, lo que representaba un total de Veintiún Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 21.600,00) más los intereses causados a la fecha, los cuales estaban sujetos a repetición; por ello, solicitaron que dichas cantidades fueran compensadas con las sumas que se establecieran en la decisión definitiva, tomando en cuenta el pago hecho en dólares.

Solicitaron se declarara sin lugar la demanda.

-IV-

ALEGATOS DE LAS PARTES EN LA OPORTUNIDAD DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA ORAL

Como fue indicado, en la fecha y hora fijadas para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las partes, afirmaron lo siguiente:

El apoderado judicial de la parte demandada, fundamentó su apelación así:

“…El motivo de la demanda es la Resolución de contrato en el libelo de la demanda se estableció la falta de pago y la resolución al momento de contestar la demanda se alegaron unos hechos que eran un contrato paralelo en moneda extranjera, de hecho todos los pagos se realizaban en dólares. Con la entrada en vigencia de la Ley de Ilícitos Cambiarios, no se le indicó a mi representado, una dirección donde hacer los pagos. Quiero hacer una reseña de los puntos de la decisión, que por mi representada ha sido recurrida, el juez en su sentencia afirma lo siguiente: “…En lo que respecta al documento privado que riela a los folios 139, así como a los supuestos recibos que se insertan a los folios 140 al 147, a éstos se adminicula la documental que cursa al folio 174 y dado que tales instrumentos obedecen a un supuesto pago en dólares americanos, este Tribunal advierte que tal forma de pago no fue pactada en el contrato de marras, sumado a que tal negocio, comportaría un ilícito al abrigo de la Ley Contra Ilícitos cambiarios”.-Nosotros consignamos el contrato de arrendamiento donde se establecía el pago en dólares, recibos y correos donde se le indicaba a mi representada la forma de pago en dólares.- El juez en su sentencia citó lo siguiente: “…Las partes acordaron de manera clara, el pago del canon de arrendamiento en bolívares, sin que se pactara el pago en alguna otra moneda, por tal motivo, tal alegato esgrimido por la parte demandada resulta inocuo al no haber quedado probado en autos que las partes hayan establecido otro medio de pago distinto al antes transcrito”. En ese sentido dentro de la oportunidad legal la actora no impugnó tales documentos y no entendemos como el Juez ante esa situación hizo caso omiso a ello. Por otro lado, en la sentencia se estableció: ” No demostró que la forma de pago, se haya transfigurado de bolívares a dólares americanos”.- Vuelvo a lo anterior, nunca fue desconocido por la actora que el contrato fue pactado en moneda extranjera, siéndole imposible a mi representado cumplir con ese compromiso en este momento actual. Por tanto la sentencia del a quo esta está viciada por falto supuesto de hecho y de derecho por falta de valoración de las documentales aportadas…”

Asimismo, la representación de la parte demandante, en la oportunidad fijada para celebración de audiencia oral, arguyó lo siguiente:

…El inquilino arrendó el apartamento en el año dos mil nueve, desde el mes de julio de dos mil diez hasta la fecha tiene cuarenta y nueve meses sin pagar lo que da aproximadamente la cantidad de BOLIVARES FUERTES UN MILLON TRESCIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS (Bs 1.313.200,oo), en la causa quedó demostrado, que no ha pagado ni ha tenido la intención de pagar, conforme se desprende de las pruebas aportadas, tal y como ha sido reconocido por el demandado. De por sí, el juez otorgó un plazo especialísimo de seis (6) meses para que el demandado demostrara que había pagado en otra moneda que no era en bolívares fuertes, y dicha prueba no fue demostrada.- La contraparte ciudadana Juez, no pagó ni en bolívares fuertes ni en moneda extranjera- No hubo contrato en dólares y el contrato que fue autenticado fue en bolívares, esos seis meses que se le concedió para dicha prueba y de forma especialísima, fue para que cumplieran lo cual no hizo. Lo de pagar en otra moneda no tiene valor probatorio, por no haber ningún tipo de prueba.- Mi contraparte lo que pretendió a través de esta acción fue dilatar el proceso y que el inquilino viviera de gratis más tiempo en un apartamento que no es de su propiedad. Mi representada solicitó que se le cancelaran el monto de los cánones correspondientes a cuarenta y nueve (49) meses y hasta que se produzca la sentencia definitiva y solicitó también que se le haga entrega definitiva del inmueble. Vale mencionar, que el inquilino tiene un antecedente, en cuanto a desalojo de apartamento que consta den el expediente de primera instancia y podría decirse que su modus operandi es alquilar apartamentos, pagar con cierto retraso el primer año hasta que lo saquen…

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-V-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido; y, lo hace, en los siguientes términos:

El a – quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

…Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Bajo esta premisa y atendiendo al caso sometido al estudio del Tribunal, se encuentra que la pretensión de la actora se circunscribe al supuesto incumplimiento por parte del arrendatario, HRANT J.Z.A., en la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, el cual presuntamente se encuentra insoluto desde el mes de junio de 2010; no obstante lo anterior, no puede pasar por alto este sentenciador la defensa esgrimida por la parte demandada, referida al origen de la relación locativa, al pago de dichos cánones mediante una moneda extranjera y a la solicitud de compensación de los montos reclamados.

En ese sentido, considera menester acotar que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, se estableció en el artículo 91 de la aludida ley, las causales de desalojo que darían sustento a las pretensiones de los accionantes en sede administrativa y judicial, arrojando de un lado el antiguo sustento legal previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Bajo esa óptica, la nueva Ley Especial dispone:

Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común

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Siendo esto así, advierte este Tribunal que a los efectos de la nueva ley, resulta irrelevante la fecha en que inició la relación locativa, cuestión que en otrora, era de importancia conforme a los lineamientos del antiguo Decreto-Ley, a los efectos de establecer el vencimiento del contrato, el inicio de la prórroga legal y las acciones a seguir en el ámbito judicial. Por tal motivo, tal defensa carece de asidero jurídico y ASÍ SE ESTABLECE.

En atención al alegato de los supuestos pagos efectuados en moneda extranjera, este Juzgado observa que en la cláusula segunda del contrato de marras se estableció:

Se fija de mutuo acuerdo entre las partes, como canon de arrendamiento mensual la cantidad de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 26.800,00) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas

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Sin mayor labor interpretativa, resulta claro para este Tribunal que las partes acordaron de manera clara el pago del canon de arrendamiento en bolívares, sin que se pactara el pago en alguna otra moneda, por tal motivo, tal alegato esgrimido por la parte demandada resulta inocuo al no haber quedado probado en autos que las partes hayan establecido otro medio de pago distinto al antes transcrito, en tal virtud, al no haber sido así, tal defensa deviene en IMPRÓSPERA y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, resulta oportuno destacar que correspondió a la parte demandada demostrar la excepción por excelencia como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, en otras palabras, no quedó demostrado del acervo probatorio que la parte demandada haya pagado los cánones reclamados como insolutos, en ese respecto, considera oportuno destacar objetivamente en este fallo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal)

Con vista al criterio doctrinario y jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo y al aplicarlo analógicamente al caso particular bajo estudio, lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, en cabeza de la parte accionada, quien tuvo la obligación de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, lo cual no fue así, pues, por un lado, no demostró que la forma de pago se haya transfigurado de bolívares a dólares americanos y tampoco acreditó que tal cumplimiento se haya efectuado a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), implementado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI); sumado a ello, en la audiencia de juicio quedó asentada la aceptación del estado de insolvencia en que se encuentra el demandado, por lo que, la insolvencia del demandado, se tiene como un hecho aceptado y admitido, y, por ende, no controvertido, por tanto, al no haber quedado plenamente probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del cumplimiento de las obligaciones contraídas, la acción de resolución que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho, conforme al marco legal antes descrito y ASÍ FORMALMENTE SE DECIDE.

Como consecuencia de lo anterior y atendiendo a lo pactado entre los contratantes en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, este Tribunal debe condenar a la parte demandada a pagar a la parte actora, los cánones de arrendamiento impagados, a razón de veintiséis mil ochocientos bolívares con cero céntimos (Bs. 26.800,00) mensuales, desde el mes de junio de 2010, exclusive, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, lo cual se ajustará de acuerdo a una experticia complementaria del fallo, realizada por un único experto, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así como a hacer entrega a la parte actora del bien inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas y así quedará establecido de manera expresa, positiva y precias en la parte dispositiva de este fallo y ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.

-V-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, declara CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato incoada por la ciudadana S.B.P. contra el ciudadano HRANT J.Z.A.. Como consecuencia de lo anterior, se CONDENA a la parte demandada, a pagar a la parte actora, la sumatoria de los cánones de arrendamiento impagados, a razón de veintiséis mil ochocientos bolívares con cero céntimos (Bs. 26.800,00) mensuales, desde el mes de junio de 2010, exclusive, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, lo cual se ajustará de acuerdo a una experticia complementaria del fallo, realizada por un único experto colegiado designado al efecto por el Tribunal en fase de ejecución de sentencia, cuyo dictamen formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo se CONDENA al demandado a hacer entrega a la parte actora del bien inmueble objeto del contrato, constituido por un apartamento distinguido con el Nº PH-C, situado en la planta Pent-House del Edificio “C” del Conjunto Residencial “Loma Real”, en la Urbanización San Román, Calle Los Altos con Avenida Panorama, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas.

En aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida…

Sobre la base de ello, tenemos:

El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.

El artículo 1.159 del Código Civil, establece:

Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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La doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; en el cual las partes se obligan recíprocamente.

Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, en la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-

En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones; y, sobre la base de ello, tenemos:

En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Copia fotostática de documento de compra venta suscrito por los ciudadanos M.T.B.P. y LIBERO BELLAZZINI PELLIGRINI, en sus carácter de Vice-presidente y Presidente, respectivamente, de la sociedad mercantil INVERSIONES MANACOR, C.A., y la ciudadana S.B.P., registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el No. 27, Tomo 17, Protocolo Primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad de su representada, sobre el inmueble identificado en autos.

   La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que la ciudadana S.B.P., es propietaria del inmueble arrendado identificado en autos, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se declara.

2. - Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.B.P., en su condición de arrendadora, representada por el ciudadano A.C.O., y el ciudadano HRANT J.Z.A., en su condición de arrendatario; autenticado ante la Notaría Primera del Municipio Chacao, en fecha ocho (08) de julio de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 50, Tomo 133, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar la existencia de la relación contractual.

   El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece.

   Dicho medio probatorio es demostrativo de que entre la ciudadana S.B.P., representada por el ciudadano A.C.O.; y, el ciudadano HRANT J.Z.A., fue suscrito un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº PH-C, situado en la Planta Pent-House del Edificio “C” del Conjunto Residencial Loma Real, en la Urbanización Lomas del Mirador, al Sur de la Urbanización San Román y Lomas de San Román, calle Los Altos con avenida Panorama en jurisdicción del Municipio Baruta, distrito Sucre del Estado Miranda.

   Es demostrativo de que, las partes, tal como se desprende de la cláusula segunda, establecieron como canon de arrendamiento por el inmueble identificado en autos una suma de VEINTISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 26.800,00) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas; y que, en la cláusula octava establecieron un lapso de duración del contrato de un (1) año, el cual regiría a partir del ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009); prorrogables por período iguales, a menos que alguna de las partes notificara su término, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de el mismo. Así se decide.

   En el presente caso, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, como ya fue indicado, no discutió ni la existencia de la relación arrendaticia; ni el monto del canon de arrendamiento por ellos pactado; con lo cual, a criterio de quien aquí decide, se encuentra demostrada la existencia de la relación contractual. Así se decide.

3. - Copia fosfática de inventario del apartamento PH-C, Residencias Lomal Real I; autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, Estado Miranda, Bello Campo, el día ocho (8) de julio de dos mil nueve (2009); bajo el Nº 50, Tomo 133, a los efectos de demostrar que el inmueble identificado en autos, había sido arrendado amoblado.

   La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que la ciudadana S.B.P., alquiló el inmueble identificado en autos amoblado, al demandado a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se declara.

4. - Copias simples de actuaciones llevadas en el asunto Nº AP31-V-2006-000439, en el juicio que por Resolución de Contrato de arrendamiento intentara la ciudadana K.A.R., contra el ciudadano HRANT J.Z.A., ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual, fue igualmente promovida en la oportunidad del lapso probatorio, a los efectos de demostrar que el demandado había sido desalojo del inmueble que ocupa con anterioridad al de su representada, al haber sido demandado por falta de pago, teniendo como costumbre realizar ese tipo de contratos de arrendamientos. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio, por cuanto el mismo no aporta ningún elemento de convicción a la presente causa. Así se establece.-

4. - Original de Resolución Nº 00021, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha dieciocho (18) de julio de dos mil doce (2012), la cual, fue consignada igualmente en copia simple en la oportunidad del lapso probatorio, junto a copia simple del escrito de solicitud realizado por la parte demandante ante el organismo antes mencionado, a los efectos de demostrar que había cumplido con los trámites administrativos necesarios para habilitar la vía judicial.

   En relación al medio probatorio antes identificado, este Tribunal, siendo que el mismo no fue tachado por la contra parte en su oportunidad legal; y, por cuanto constituye la actuación administrativa de funcionarios competentes, en el ejercicio de sus funciones, les concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere a que la parte demandada realizó el procedimiento correspondiente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los efectos de llegar a un acuerdo con la parte demandada el cual no se había producido, por lo que, quedaba habilitada la vía judicial. Así se establece.

   Abierto el lapso de pruebas la parte demandante promovió:

   a.- Copia simple Telegrama urgente con acuse de recibo, de fecha cinco (5) de agosto de dos mil once (2011), enviado al ciudadano HRANT J.Z.A., por el abogado E.L., con el fin de demostrar el interés de su representada de reunirse con el mencionado ciudadano y llegar algún acuerdo extrajudicial. Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio, es la copia simple de un documento privado, por lo que este Tribunal, no le atribuye valor probatorio. Así se establece.

   Por otro lado, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demandada promovió los siguientes medios probatorios:

1. - Original de documento privado suscrito por los ciudadanos S.B.P., representada por el ciudadano A.C.O., titular de la cédula de identidad Nº V- 6.917.204, y el ciudadano HRANT J.Z.A., de fecha ocho (8) de febrero de dos mil ocho (2008), a fin de demostrar que las partes habían acordado que el pago de canon de arrendamiento expresado en el contrato de arrendamiento, fijado en la cantidad VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.f 25.000,00), mensuales, sería pagado en dólares americanos entendiéndose que la cantidad a pagar era de CUATRO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 4,000.00) mensuales, que serian transferidos al banco y cuenta que de la arrendadora; y, que el depósito en garantía que en el contrato celebrado se había expresado como SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.f 60.000,00), había sido de DOCE MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 12,000), y sería devuelto por el arrendador al arrendatario.

   El referido documento es un documento que aparece emanado de la parte demandante y por cuanto no fue desconocido, el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; y, del mismo se desprende que la parte demandante a través de su representante ciudadano A.C.O., y el ciudadano HRANT J.Z.A. parte demandada, establecieron que el canon de arrendamiento establecido en el contrato cuyo resolución se demanda sería pagado en dólares, por medio de transferencias en el banco en la cuenta de la arrendataria y que el depósito sería devuelto al arrendatario en dólares americanos; a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se decide.

2. Originales de recibos de pagos expedidos por la ciudadana S.B.P., representada por el ciudadano A.J.C., a nombre del ciudadano HARNT J.Z.A., marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, de fechas siete (7) de febrero, ocho (8) de marzo, ocho (8) de abril, ocho (8) de mayo, ocho (08) de julio, ocho (8) de agosto, ocho (8) de septiembre de dos mil ocho (2008), cada uno por un monto de CUATRO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 4,000.00) ; y, quince (15) de julio de dos mil nueve (2009), por una cantidad de OCHO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 8.000,00); a los efectos de demostrar que su representado había pagado el canon mensual en dólares y no en bolívares como había sido expresado por la parte actora.

   Los referidos instrumentos aparecen emanados de la parte demandante; y, por cuanto no fueron desconocidos, los mismos han quedado reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se les atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. De dichos documentos se desprende que el ciudadano HRANT J.Z.A., canceló a la demandante en la persona de su representante ciudadano J.C.O., la suma de CUATRO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 4.000,00), mensuales por concepto de cánones de arrendamientos correspondientes al período comprendido del ocho (8) de febrero al siete (7) de marzo del dos mil ocho (2008); del ocho (8) de marzo al siete (7) de abril del dos mil ocho (2008); del ocho (8) de abril al siete (7) de mayo del dos mil ocho (2008); del ocho (8) de mayo al siete (7) de junio del dos mil ocho (2008); del ocho (8) de julio al siete (7) de agosto del dos mil ocho (2008); del ocho (8) de agosto al siete (7) de septiembre del dos mil ocho (2008); del ocho (8) de septiembre al siete (7) de octubre del dos mil ocho (2008); y los meses de junio y julio de dos mil nueve (2009); a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.

3. - Copia simple de poder especial otorgado por la ciudadana S.B.P. a los ciudadanos A.C.O. y A.D.L.R.J., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.917.204 y V- 5.602.989, respectivamente, en fecha ocho (8) de febrero de dos mil ocho (2008), ante la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en Italia, Sección Consular de la Embajada de la República de Venezuela en Italia, registrado bajo el Nº 20, a los folios 45 y 46 de los Libros de Registro de Poderes, Protesto y otros actos llevados por esa oficina; a los efectos de demostrar que el ciudadano A.C.O., tenía facultades espacialísimas otorgada por la parte demandante.

   La referida copia simple no fue impugnada por la parte actora, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de una copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que la ciudadana S.B.P. otorgo poder especial a los ciudadanos A.C.O. y A.D.L.R.J., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.917.204 y V-5.602.989, respectivamente, para que, entre otros aspectos, realizaran ante cualquier Notaría Pública de la República Bolivariana de Venezuela, los trámites relativos al arrendamiento y la firma del contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Número PH-C, situado en la Planta Pent-House del Edificio “C” del Conjunto Residencial Loma Real , en la Urbanización Lomas del Mirador, al lado de la Urbanización San Romás y Lomas de San Román, calle Los Altos con avenida Panorama en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Así se decide.

4. - Copia certificada de contrato de suscrito entre la ciudadana S.B.P., representada por el ciudadano A.C.O., y el ciudadano HRANT J.Z.A., en su condición de arrendatario; autenticado ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador, El Bosque, en fecha tres (03) de marzo de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 1º, Tomo 29, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría e inventario de bienes muebles; a los efectos de demostrar que la relación arrendaticia con la demandante había comenzado con anterioridad a la hoy demandada.

   El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en lo que se refiere a que la relación arrendaticia entre ciudadana S.B.P., representada por el ciudadano A.C.O., con el ciudadano HRANT J.Z.A., comenzó en fecha ocho (8) de febrero de dos mil ocho (2008). Así se establece.

   Abierto el lapso probatorio, la parte demanda ratificó y reafirmó las pruebas promovidas junto a su escrito de contestación a la de demanda; y por cuanto dichos medios probatorios ya fueron valorados anteriormente este Tribunal da por reproducida su valoración. Así se establece.

   Asimismo de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes pruebas de informes:

   a.- Prueba de informe, a fin de que se oficiara al BANCO CREDITSUISSE, ubicado en St. Leonhardstrasse 3, 9901 St. Gallen, Suiza, cuyo titular era el ciudadano M.K., titular de la cuenta Nº 741045-22-1, e informara si en el año 2007, existieron transferencias desde la cuenta del Dr. Filian a la cuenta que posee la ciudadana S.B.P., identificada con el Nº 6050194 en el BANCO ITAU E.I., observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue desechado por el Juzgado de la causa, en auto del treinta (30) de julio de dos mil trece (2013); por lo que, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno que efectuar al respecto. Así se establece.

2. - Prueba de informes, a los efectos de que se oficiara al Banco Caracas Internacional Banking CORPORATIOM, ubicado en 221 Ponce de León Av., 221 Plaza Suite 701, San J.d.P.R. 00918, para que informara al Tribunal si ante esa entidad el ciudadano HRANT ZARIKIAN, QUIEN MANTENÍA UNA CUENTA BAJO EL nº 200001105, había efectuado transferencias a la cuenta que posee la ciudadana S.B.P., identificada con el Nº 6050194 en el BANCO ITAU E.I., utilizando el BANK OF AMERICA como banco intermediario.

   Observa este Tribunal que a pesar que dicha prueba fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-

   Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, esta Juzgadora que ha quedado demostrado lo siguiente:

   Que existió una relación arrendaticia entre la ciudadana S.B.P., y el ciudadano HRANT J.Z.A., por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº PH-C, situado en la Planta Pent-House del Edificio “C” del Conjunto Residencial Loma Real, en la Urbanización Lomas del Mirador, al Sur de la Urbanización San Román y Lomas de San Román, calle Los Altos con Avenida Panorama en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda.

   Que las partes, establecieron en la cláusula segunda del contrato como canon de arrendamiento por el inmueble identificado en autos, la suma de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 26.800,00) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas.

   Que en la cláusula octava establecieron como lapso de duración del contrato de un (1) año, el cual regiría a partir del ocho (08) de junio de dos mil nieve (2009); prorrogables por un periodo igual a menos que alguna de las partes notificara su término, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo.

   Que en caso de incumplimiento en el pago de dos (2) cánones consecutivos de arrendamiento por parte del arrendatario, la arrendadora podrá solicitar de inmediato al desocupación judicial del inmueble arrendado; y por lo tanto, daría derecho a la arrendadora a resolver de pleno derecho el contrato; y, como consecuencia la desocupación del inmueble.

   Que existió un procedimiento administrativo ante la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el cual, las partes no llegaron a ningún acuerdo; quedando de esa forma habilitada la vía judicial.

   En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

   En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble dado en arrendamiento, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada, al dejar de pagar más de veintiocho (28) mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de julio de dos mil diez (2010) a octubre de dos mil doce (2012).

   Por su parte, la parte demandada como primera defensa rechazó que la relación arrendaticia hubiera iniciado el ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009), por cuanto existía un contrato con anterioridad entre las partes de fecha ocho (8) de febrero de dos mil ocho (2008), el cual, había sido cumplido a cabalidad; que en vista de que le había sido exigido el pago en dólares y no en bolívares y debido a que había sido promulgada la ley Contra ilícitos Cambiarios, se le había hecho imposible cumplir con el pago de su obligación con la propietaria desde el mes de junio de dos mil diez (2010), ya que de hacerlo implicaría y una actitud delictual.

   Ante ello, el Tribunal observa:

   En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda decurso legal, que en nuestro caso es el bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el supra artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa corriente en el lugar de la fecha de pago.

   Cabe agregar que en nuestro derecho interno existen algunas restricciones expresas de utilizar la moneda extranjera como moneda exclusiva de pago, como sucede con la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Instituciones del Sector Bancario, entre otras.

   En el presente caso, si bien, consta de las actas procesales, que la parte demandada comenzó la relación arrendaticia con la parte demandante, en fecha ocho (8) de febrero de dos mil ocho (2008), donde se había establecido mediante documento privado el pago de los cánones de arrendamiento en dólares; los cuales fueron cancelados con los recibos también valorados por este Juzgado Superior; no es menos cierto; que el contrato que hoy se demanda; es de fecha ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009); y en el mismo se puede observar en su cláusula segunda; que las parte establecieron como canon de arrendamiento mensual la cantidad de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 26.800,oo), mensuales; no evidenciándose en los autos, que tal pago hubiera sido pactado en moneda extrajera, por lo que mal pude alegar la parte demandada la existencia de un pacto en moneda extrajera; y su falta de cumplimiento en su obligación principal sobre el nuevo contrato de arrendamiento, hoy demandado, habiendo sido cifrada en bolívares el pago de los cánones de arrendamiento, tal como consta del contrato de arrendamiento que hoy se demanda.

   Por otro lado, observa esta Sentenciadora, en relación al desconocimiento señalado por la parte demandada con relación a que no tenía alguna cuenta donde depositar en bolívares a la propietaria el canon de arrendamiento mensual; que nuestro legislador ha querido proteger al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pueden propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo, como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que éste, caso que su arrendador rehúse recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, consigne el monto adeudado por ante la autoridad competente de la ubicación del inmueble arrendado, por lo que el demandante, contaba con los medios correspondiente para cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Así se decide.

   Analizadas como han sido las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal, que en el presente caso, como fue apuntado; quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia; demostrada así mismo la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento mensual en un monto de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 26.800,oo) mensuales; se pudo constatar que la parte demandada incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamientos demandados, ya que como quedó determinado en esta sentencia, no logró demostrar con las pruebas traídas al proceso, que hubiera cancelado los cánones de arrendamientos correspondiente a veintiocho (28) meses, a saber, de junio de dos mil diez (2010), hasta octubre de dos mil doce (2012); por lo que es forzoso concluir para esta sentenciadora que el arrendatario en este caso, se encuentra en estado de insolvencia sobre los cánones de arrendamientos que le fueron imputados como insolutos. Así se declara.

   Como segunda defensa alegó el pago de lo indebido, en el supuesto negado de que el Tribunal desechara el argumento anterior. A tales efectos, indicaron los apoderados judiciales de la parte demandada, que no era cierto que la relación arrendaticia que vinculaba a su representado con la ciudadana S.B.P., tuviera como fecha de inicio la del ocho (08) de junio de dos mil nieve (2009), por cuanto existía un contrato anterior a esa fecha, que tenía como fecha de inicio la del ocho (08) de febrero de dos mil ocho (2008), con una duración de un (1) año, estipulándose un canon de arrendamiento de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) cuando en realidad dicho pago se hacía en moneda extranjera.

   Que aclarada la existencia del primigenio contrato, se tenía entonces que en el caso de autos se había pactado una canon en bolívares, su mandante había pagado en equivalente dos (2) sumas distintas como cánones de arrendamiento, a saber; el canon fijado en el primer contrato por la suma de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) y el fijado por el segundo contrato, por la suma de Veintiséis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 26.800,00).

   Señalaron los apoderados de la parte demandada, que en el país desde el año dos mil dos (2002), existía el Decreto de Congelación de Alquileres de Inmuebles Destinados a Vivienda contentivo en la Resolución Nº 036 de fecha cuatro (4) de julio de dos mil tres (2003), Gaceta Oficial Nº 37.667 del ocho (8) de abril de dos mil dos (2002), el cual a la fecha permanecía vigente, por lo que no le estaba dado a la arrendadora aumentar el canon de arrendamiento, y así ilegalmente lo hizo, lo cual constituía un pago de lo indebido.

   Que su representado había pagado indebidamente la suma de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00) por el lapso de doce (12) meses, lo que representaba un total de Veintiún Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 21.600,00) más los intereses causados a la fecha, los cuales estaban sujetos a repetición, por ello, solicitó que dichas cantidades fueran compensadas con las sumas que se estableciera en la decisión definitiva, tomando en cuenta el pago hecho en dólares.

   Ante ello, el Tribunal observa:

   Al respecto, cabe aclarar que la contestación a la demanda representa el acto procesal en que el demandado esencialmente contradice, razona, se excepciona u opone las defensas para enervar la pretensión del actor. Distinto es el caso, del ataque que pueda presentar el demandado, el cual se verifica mediante la reconvención. En este último caso, el demandado hace valer frente al actor junto con la contestación a la demanda del proceso inicial, un título diferente al del actor para que resuelva en el mismo proceso.

   En el presente caso, el demandado opone como defensa en su capitulo II del su escrito de contestación de la demanda, el pago de lo indebido pretendiendo le sea compensadas las sumas pagadas indebidamente, para lo cual solicitó la aplicación los extremos previstos en los artículos 1.178 y 1.180 del Código Civil, para desvirtuar la pretensión de la actora, la cual es Resolución de Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento de obligación de pago de cuotas de arrendamiento.

   A este respecto, observa esta Sentenciadora que el demandado en la contestación a la demanda sostiene que ha pagado indebidamente la suma de UN MIL OCHOCIENTOS (Bs. 1.800,00), por un lapso de doce (12), meses, sin señalar que hubiere cumplido con la obligación de pagar las cuotas de cánones de arrendamientos demandadas, o que el pago cuya compensación pretende lo hubiera realizado a tales fines; de allí que, tanto el pago de lo indebido como la compensación, constituyen pretensiones independientes que deben ser opuestas no como defensas, sino como fundamento de una acción propia o autónoma o por vía de reconvención.

   Precisamente, la defensa de pago de lo indebido en este caso ha debido ser planteada como una pretensión autónoma o por vía de reconvención, para poder permitirle a la actora de ser reconvenida igualmente oponer, contradecir y ejercer su defensa respecto a este nuevo planteamiento, es decir, discutir la causa de la entrega del dinero adicional.

   Expresado en otras palabras, el demandado, a propósito del pago de lo indebido y de su compensación, respecto de la cual deberá probar su causa potencialmente convierte a la actora también en demandada; y ésta, tiene el derecho de defenderse, contradecir y procurar enervar las pretensiones de su contraparte. De allí que, la compensación por pago de lo indebido debe ser tramitada como una pretensión principal, a los fines de mantener a las partes en igualdad de condiciones y oportunidades de defensa en el proceso. Así se decide.

   Como consecuencia de lo anterior, considera esta Juzgadora, que el Juez de la recurrida actuó ajustado a derecho, en razón de lo cual, la sentencia impugnada debe ser confirmada con las motivaciones expuestas en este fallo; la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada debe ser declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas tanto del proceso como del recurso; y, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada CON LUGAR. Así se establece.

   DISPOSITIVO

   Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por diligencia suscrita en fecha dos (2) de mayo de dos mil catorce (2014), por el abogado C.G.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano HRANT J.Z.A., en contra de la sentencia dictada el veintiocho (28) de abril de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada, con las motivaciones expuestas en este fallo.

CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana S.B.P., contra el ciudadano HRANT J.Z.A..

RESUELTO el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la ciudadana S.B.P. representada por el ciudadano A.C.O.; y el ciudadano HRANT J.Z.A., autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, Estado Miranda, Bello Campo, en fecha ocho (8) de julio de dos mil nueve (2009), bajo el No. 50, Tomo 133, de los libros respectivos.

Se ordena a la parte demandada ciudadano HRANT J.Z.A., a hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº PH-C, situado en la planta Pent-House del Edificio “C”, del Conjunto Residencial Loma Real, situado en la Urbanización Lomas del Mirador, calle Los Altos con Avenida Panorama, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Se condena a la parte demandada ciudadano HRANT J.Z.A., a pagar a la parte demandante la suma SETECIENTOS CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 750.400,00) por concepto de veintiocho (28) meses canon de arrendamiento mensuales, vencidos desde el mes de junio de dos mil diez (2010), hasta el mes de octubre de dos mil doce (2012); así como los que se sigan venciendo hasta que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez que es el a-quo a quien corresponde la ejecución de la misma.

Se condena en costas del proceso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; e igualmente en costas del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). AÑOS: 204º de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a una de la tarde con treinta minutos (1:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ.