Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 13 de Octubre de 2003
| Fecha de Resolución | 13 de Octubre de 2003 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Nulidad De Regulacion De Alquiler |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
RECURRENTES: G.D.B.S. y T.B.D.D.B., venezolano el primero e italiana la segunda, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 6.974.816 y E- 930.124, respectivamente.
APODERADOS DE LOS RECURRENTES: A.D.G.A. y E.R.R.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.507 y 16.987, respectivamente.
ACTO RECURRIDO: RESOLUCION DEFINITIVA EMANADA DE LA OFICINA DE INQUILINATO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO Z.D.E.M., de fecha 17 de septiembre de 2001, contenida en el expediente Nº 0004-2001.
TERCERA INTERVINIENTE: TALLERES PROCARS 2.015, C. A., Sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 30 de julio de 1999, bajo el Nº 77, Tomo 157-A-Pro.
APODERADOS DE LA TERCERA INTERVINIENTE: N.Z.D. y D.O.Z., abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 18.979 y 76.204.
MOTIVO: RECURSO DE NULIDAD.
EXPEDIENTE Nº 1328-01.
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo introducido el 25 de octubre de 2001, mediante el cual – por las razones explanadas en el mismo, que serán referidas con posterioridad - se pretende la NULIDAD de la Resolución Definitiva dictada por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., de fecha 17 de septiembre de 2001, contenida en el expediente Nº 0004-2001, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble propiedad de los recurrentes constituido por una parcela de terreno denominado lote B de la parcela Nº 8, y el galpón sobre él edificado, distinguido con el Nº 2, ubicado en la Segunda Calle de la Urbanización Industrial Terrinca, Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
Por auto de fecha 29 de octubre de 2001 se le dio entrada al Recurso ordenándose notificar al ciudadano Alcalde del Municipio Zamora, para que proceda a la remisión de los antecedentes administrativos del caso.
En fecha 10 de diciembre de 2001, recibido el expediente administrativo en copias certificadas, se ordenó el emplazamiento de los interesados conforme lo previsto en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, y de la arrendataria del inmueble, TALLERES PROCARS 2015, C. A.
Cumplidos los trámites de notificación y emplazamiento correspondientes, las representaciones judiciales de la tercero interviniente y de los recurrentes, promovieron las pruebas que consideraron pertinentes.
Cumplido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, se fijaron las oportunidades para la primera y segunda etapas de relación de la causa y para el acto de Informes, en el cual ninguna de las partes compareció.
El 28 de Julio de 2003, el sentenciador que con tal carácter suscribe la presente decisión, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes para la reanudación del proceso.
Notificadas las partes, y llegada como ha sido la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
Aduce la representación judicial de la parte recurrente en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:
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Que mediante la Resolución Nº 004-2001, de fecha 17 de septiembre de 2001, la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., avaluó la totalidad del inmueble propiedad de sus representados en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 290.143.511,44).
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Que el avalúo practicado al referido inmueble por el perito de la Alcaldía en cuestión, reposa en causa falsa por cuanto los valores asignados no se ajustan a la realidad de los verdaderos valora establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario, ya que no fueron tomados en cuenta los elementos de obligatoria observancia contenidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituyendo un vicio de la Resolución.
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Que de dicho avalúo surgió la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento de apenas DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SEIS MIL SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.176.079,33), el cual es sumamente bajo ya que no se ajusta a la realidad de los valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario.
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Por lo expuesto pide se declare la NULIDAD de la Resolución en mención, y que se practique un nuevo avalúo para establecer el valor real del inmueble arrendado, a los fines de la determinación del canon mensual de arrendamiento.
La parte recurrente, para demostrar sus afirmaciones, acompañó y promovió los siguientes elementos probatorios:
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Instrumento poder que acredita la representación de los demandantes.
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Copia del documento de propiedad del inmueble.
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Acto administrativo cuya nulidad se solicita.
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Copia de un avalúo particular realizado al inmueble propiedad de los recurrentes.
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Promovió experticia sobre el inmueble objeto de la Regulación, a los fines de la determinación de los verdaderos valores del mismo considerando los factores indicados en el artículo 30 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la representación judicial de la empresa arrendataria del inmueble, TALLERES PROCARS 2.015, C. A., promovió los siguientes elementos probatorios:
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Instrumento poder que acredita la representación de los abogados de la tercera interviniente.
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Mérito favorable de la Resolución impugnada.
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Promueve el expediente Nº 493-2000 de consignaciones, llevado por este mismo Tribunal en el cual su representada ha realizado las consignaciones conforme a la Resolución impugnada.
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Promueve el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
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Promueven inspección judicial a objeto de verificar, entre otras cosas, lo siguiente:
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La persona del consignatario y los beneficiarios en el expediente Nº 493-2000 de consignaciones, llevado por este Despacho, el monto consignado, y si el mismo se corresponde con el monto de la Resolución inquilinaria impugnada.
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Que todas las consignaciones realizadas han sido retiradas por los beneficiarios, aceptando la resolución impugnada.
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Que se verifique el número de los cheques con los cuales se les ha entregado a los beneficiarios los montos consignados por su representada, nombre del banco contra quien son elaborados, dejándose copia certificada del Registro del Libro de Consignaciones del retiro de los cheques entregados a los beneficiarios.
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Promueven igualmente una experticia para determinar el valor del inmueble tomando en cuenta los parámetros indicados en el artículo 30 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No fueron presentados Informes por la representación judicial de la Tercera Interviniente por lo que no existe alegato alguno contra la solicitud, a excepción de aquellas circunstancias que pudieren devenir de los medios probatorios aportados por ésta; así, pues, planteados de tal manera los términos de la acción de Nulidad pasa este Juzgador a pronunciarse acerca de la procedencia de la misma, y para ello hace las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: En razón de la falta de alegatos esgrimidos contra la validez de la solicitud de nulidad, la acción quedó circunscrita a determinar si el avalúo realizado por el perito designado al efecto por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., se ajusta a la realidad de los precios del mercado, toda vez que sobre la base de tal determinación puede establecerse con precisión el monto que corresponde al canon de arrendamiento máximo mensual que pueden cobrar los recurrentes por el alquiler del inmueble de su propiedad, descrito al comienzo de este fallo.
Así, pues, en primer lugar, el análisis del material probatorio va a estar dirigido a la verificación de tal circunstancia y de ninguna otra. ASI SE DECIDE.
SEGUNDA CONSIDERACION: Aún cuando no es un punto controvertido, es necesario manifestar que ha quedado suficientemente demostrada, a favor de los recurrentes, la titularidad de la propiedad del inmueble de autos, no sólo a través de la copia del instrumento que así lo confirma, la cual – por no haber sido impugnada - conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil - debe tenerse como fidedigna, por reunir el instrumento las condiciones exigidas en el artículo 1357 del Código Civil; sino además por la propia manifestación de las partes. ASI SE DECLARA.
Se desecha del proceso la copia fotostática del presunto avalúo privado acompañado por los recurrentes, toda vez que – por no reunir el instrumento los caracteres del artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil para ser considerado instrumento público – la copia acompañada no es susceptible de valoración.
Promueve la representación de la tercero interviniente una serie de pruebas que no guardan relación con el asunto debatido, siendo por tanto absolutamente inconducentes y por tanto deben ser desechadas.
Así, considera este Tribunal que el mérito de la Resolución impugnada no arroja ningún elemento de convicción favorable a la tercera interviniente en lo que respecta al fondo del asunto debatido; tampoco lo hace el expediente de consignaciones abierto por ésta, y la Inspección judicial que sobre el mismo se verificó, toda vez que no se encuentra en discusión el pago o no del monto del alquiler fijado por la Resolución impugnada; en todo caso, debe tenerse en cuenta que si los efectos del acto administrativo cuya nulidad se pretende no fueron suspendidos en virtud de la instauración del presente procedimiento, los términos de dicha Resolución son de obligatorio cumplimiento en lo que a la Tercera interviniente se refiere. En consecuencia, el retiro por parte de los recurrentes, de los montos consignados, no puede tomarse como aceptación tácita de la Resolución impugnada, toda vez que los propietarios del inmueble han hecho uso de las vías ordinarias existentes para obtener impugnar la validez del acto dentro de los plazos prescritos para ello. ASI SE DECIDE.
El contrato de arrendamiento promovido y que consta de las actuaciones remitidas por el Órgano regulador en copia certificada, tampoco enerva la pretensión de los accionantes en lo que a la valoración errónea del inmueble de autos, por lo que también se desecha del proceso dicha prueba. ASI SE DECIDE.
TERCERA CONSIDERACION: El único medio probatorio determinante de la validez o no de la Resolución impugnada consiste en la EXPERTICIA realizada sobre el inmueble, para la cual ambas partes pidieron a los expertos tomaran en consideración los elementos consagrados en el artículo 30 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido considera quien aquí decide que dicha prueba fue evacuada conforme los parámetros legales y técnicos que consagra la Ley, y por ello debe otorgársele pleno valor probatorio respecto de las afirmaciones contenidas en el Informe del avalúo que fuere consignado por los Tres (3) expertos designados, en forma unánime.
Ahora bien, en dicho informe – que este Juzgador considera contentivo de todos los parámetros indicados en el artículo 30 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – los peritos concluyeron que el justo valor del inmueble identificado en autos es la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 468.690.166,60), cantidad que difiere sobremanera de aquel que fuere fijado por el perito designado por el Órgano Regulador, en razón de lo cual se encuentra ajustada a derecho la delación formulada por la representación judicial de los recurrentes, verificándose por tanto que es procedente la NULIDAD solicitada. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
CUARTA CONSIDERACION: Por último, debe dejar bien sentado este Juzgador que dispone el artículo 79 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que a continuación se transcribe:
… LAS SENTENCIAS QUE DECIDAN LOS RECURSOS CONTENCIOSOS INQUILINARIOS DE NULIDAD CONTRA LOS ACTOS REGULATORIOS DE LOS CÁNONES MÁXIMOS DE ARRENDAMIENTO NO PODRÁN FIJAR SU MONTO. LA DECISIÓN DE MÉRITO DEBERÁ QUEDAR CIRCUNSCRITA A LOS PODERES DE LOS JUECES CONTENCIOSOS ADMINISTRATIVOS, CONFORME A LA LEY ESPECIAL SOBRE LA MATERIA. EN CASO DE QUE SEA DECLARADA LA NULIDAD DEL ACTO REGULATORIO MEDIANTE SENTENCIA DEFINITIVAMENTE FIRME, EL ÓRGANO REGULADOR DEBERÁ PROCEDER A DICTAR EL NUEVO ACTO CONFORME A LO ESTABLECIDO EN LA SENTENCIA JUDICIAL, EN CUYO CASO, DEBERÁ REINICIARSE UN NUEVO PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO CONSERVANDO PLENO VALOR JURÍDICO TODAS AQUELLAS ACTUACIONES, PRUEBAS Y ACTOS QUE SEAN ACORDES CON EL FALLO O QUE NO HAYAN SIDO DECLARADOS NULOS POR EL MISMO…
En atención al contenido de dicha norma, el pedimento de esta acción debería ser exclusivamente la NULIDAD del acto administrativo que fijó el canon máximo mensual, y el efecto de tal declaratoria debería ser la remisión del expediente administrativo a los fines del reinicio del procedimiento que concluirá indefectiblemente en un nuevo acto dictado conforme lo establecido en la sentencia judicial proferida en esta instancia.
Sin embargo, es criterio reiterado de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, la desaplicación por inconstitucional del contenido de dicha norma. Así lo ha reiterado esa Corte en diferentes fallos, y en especial en el extracto que a continuación se transcribe:
“…El párrafo segundo del artículo 79 del Decreto Ley, además de restringir los poderes del Juez contencioso administrativo consagrados en el artículo 259 de la Constitución y en el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se presenta como una negativa a la tutela judicial efectiva consagrada constitucionalmente en el artículo 257 de la Constitución, toda vez que la norma niega al Juez contencioso administrativo el ejercicio de la potestad restablecedora en materia de regulación de alquileres, esto es, la aplicación de los valores establecidos en el curso del juicio de anulación de la Resolución que fija el monto máximo de canon de arrendamiento, a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el organismo administrativo que puede retardar la obtención de una sentencia definitiva y entorpece la tutela judicial efectiva de los derechos invocados por las partes en este tipo de procedimientos, en franca contravención a lo establecido en los artículos 257 y 26 de la Constitución.
En conclusión, al eliminar la posibilidad de que el Juez contencioso administrativo, restablezca la situación jurídica infringida y limitar su decisión a la anulación y a la orden de reposición en la etapa correspondiente del procedimiento administrativo, el particular afectado caería en un inacabable proceso de regulación de alquileres,…
Ante la manifiesta inconstitucionalidad del artículo analizado, la vía idónea para evitar la consecuencia jurídica prevista en dicha norma, lo constituye el control difuso de la constitucionalidad de la Ley, cuyo enunciado constitucional, inmerso en el texto del artículo 334 prevé la posibilidad que “en caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondientes a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente”, a los fines de garantizar una pronta administración de justicia y evitar cualquier reposición que impida la tutela judicial efectiva de los particulares. … …, esta Corte estima procedente la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad de la Ley, en el presente caso, de la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio de lo establecido en el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo establecido en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, al contrariar las disposiciones previstas en los artículos 26, 257 y 259 de dicha Carta Magna. Así se declara. …”
En tal sentido, este Tribunal en un todo acorde con la jurisprudencia citada, y tomando en consideración los cálculos realizados por los peritos designados para la realización de la experticia valorada en la consideración anterior, debe proceder además de declarar la nulidad del acto, a la fijación del nuevo canon máximo mensual que debe ser pagado por los arrendatarios del inmueble objeto de la regulación, el cual – conforme las previsiones del literal d del artículo 29 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – corresponde a la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS QUINCE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 3.515.176,25) mensuales, tal y como será estipulado en la Dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.
-III-
En razón de las consideraciones anteriores, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de NULIDAD interpuesta por G.D.B.S. y T.B.D.D.B. contra la RESOLUCION DEFINITIVA EMANADA DE LA OFICINA DE INQUILINATO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO Z.D.E.M., de fecha 17 de septiembre de 2001, contenida en el expediente Nº 0004-2001, en la cual intervino como tercera la sociedad de comercio TALLERES PROCARS 2.015, C. A., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo.
En consecuencia se declara:
la NULIDAD ABSOLUTA de la RESOLUCION DEFINITIVA EMANADA DE LA OFICINA DE INQUILINATO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO Z.D.E.M., de fecha 17 de septiembre de 2001, contenida en el expediente Nº 0004-2001.
Se fija como canon de arrendamiento máximo mensual atribuido al inmueble propiedad de los recurrentes constituido por una parcela de terreno denominado lote B de la parcela Nº 8, y el galpón sobre él edificado, distinguido con el Nº 2, ubicado en la Segunda Calle de la Urbanización Industrial Terrinca, Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS QUINCE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 3.515.176,25).
Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la tercero interviniente TALLERES PROCARS 2.015, C. A. por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire a los trece (13) días del mes de octubre de dos mil tres. Años: 193º de la Independencia y 144º de la Federación.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA ACC.,
A.R.B.G..
En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC.,
A.R.B.G..
AJFD/ARBG.
EXP. 1328-01.
