Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 31 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 088161

PARTE ACTORA: J.B.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-1.985.058.

PARTE DEMANDADA: J.M.M.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 11.036.273.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.T. MACHADO BOLÍVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.228.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ADMAR E.R.G., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.444.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PRÓRROGA LEGAL)

SENTENCIA: Definitiva

I

En fecha 28 de Enero de 2008, el ciudadano J.B.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-1.985.058, debidamente asistido por el abogado en ejercicio M.T. MACHADO BOLÍVAR, presentó demanda contra la ciudadana J.M.M., todos anteriormente identificados, alegando que: 1) En fecha 20 de Febrero de 2006, celebró contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 19, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con la ciudadana J.M.M.B., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de enero, N° 14, Los Teques, Estado Miranda. 2) En la Cláusula Tercera del citado Contrato de Arrendamiento se fijó como lapso de duración de seis (06) meses contado a partir del día Veinticinco (25) de Enero de 2006, hasta el veinticinco (25) de julio del año 2006, más seis (06) meses de prórroga que se le concede por disposición del Artículo 38, literal a) del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, la prórroga legal sería cumplida en fecha veinticinco (25) de enero de 2007, pero mediante acuerdo celebrado ante la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda con sede en esta ciudad de Los Teques, en fecha doce (12) de enero de 2007, según acta N° 05 le fue concedida por el arrendador a la ciudadana J.M.M.B., un lapso de tiempo como prórroga legal hasta el veinticinco (25) de enero de 2008, pese a que no tenia derecho a ello, pues la cláusula DECIMA TERCERA del contrato de arrendamiento así lo señala. 3) Ahora bien, como quiera que el contrato arrendaticio se encuentra regido por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario por disposición del artículo 88, y sabido es que todo arrendatario tiene derecho a invocar los principios que le favorezcan sin que pueda señalar la renuncia de los mismos, por contemplarlo así la ley en su artículo 7, quiere esto decir, que la arrendataria le asiste el derecho que al efecto le señala la propia ley; por otra parte habrá que decir que, en igual posición se encuentra el arrendador. 4) Quien funge de arrendador en el contrato de marras es el ciudadano J.B.G., persona que le asiste el derecho que al efecto dimana del contrato arrendaticio nombrado. En este sentido, como quiera que el referido contrato de arrendamiento se encuentra vencido al igual que su prórroga legal por así haberlo señalado las partes al momento de celebrarlo, es por lo que invocando la Cláusula “TERCERA” del citado contrato, así como la transacción realizada en la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha doce (12) de enero de 2007, solicito de la ciudadana J.M.M.B., desocupe el inmueble que hasta los actuales momentos no quiere desocupar, pese a existir el consentimiento plasmado entre las partes al momento de firmar el contrato de arrendamiento y la transacción en referencia, por lo tanto la solicitud que aquí hago, se encuentra amparado en la norma que al efecto contempla la ley de la materia en su artículo 33. 5) Por todo los razonamientos anteriormente expuestos y por cuanto han sido infructuosas las diligencias extrajudiciales, realizadas para lograr que la arrendataria cumpla con la obligación de entregar la vivienda antes señalada, debido a que no ha cumplido con la prórroga legal en referencia, es por ello que acudo ante su competente autoridad, para que visto los artículos 33 y 39 del mismo artículo del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana J.M.M.B., para que convenga o en su defecto a ello sea declarado por el Tribunal en la sentencia definitiva que recaiga en este proceso, en la Desocupación del inmueble que ocupa actualmente indebidamente en arrendamiento y subsidiariamente a la cancelación de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) diarios, ahora CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (50) por cada día de retardo en la desocupación del inmueble hasta la total desocupación del mismo porque se ha cumplido el término de la prorroga legal. Fundamenta su acción de conformidad con el artículo 340 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículo 38 literal a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 31 de Enero de 2008, comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna los recaudos relacionados con la presente demanda.

Admitida dicha demanda en fecha 08 de Febrero de 2008, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana J.M.M.B., para que compareciera por ante este Tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 12 de Febrero de 2008, comparece el apoderado judicial de la parte actora, y consigna copias fotostáticas del libelo de la demanda, a fin de que se libre la compulsa respectiva.

En fecha 14 de Febrero de 2008, se libró la correspondiente compulsa.

En fecha 19 de Febrero de 2008, comparece el Alguacil Accidental de este Juzgado, y consigna recibo de citación debidamente firmado, librado a la ciudadana J.M.M.B., manifestando que quedó en poder de la referida ciudadana la compulsa y que le expresó que quedaba citada.

En fecha 22 de Febrero de 2008, comparece la parte demandada, ciudadana J.M.M.B., debidamente asistida por el abogado en ejercicio ADMARD E.R.G., y consigna escrito de contestación de la demanda incoada en su contra.

En fecha 04 de Marzo de 2008, se recibió escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual procede a subsanar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

En fecha 05 de marzo de 2008, comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, el cual fue providenciado por auto dictado en fecha 11 de marzo de 2008.

Mediante diligencia suscrita en fecha 14 de Marzo de 2008, suscrita por la ciudadana J.M.M.B., otorga poder Apud-Acta al abogado ADMARD E.R.G., y en esa misma fecha consigna escrito de promoción de pruebas con sus anexos., el cual fue providenciado por auto de fecha 17 de marzo de 2008.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, seguidamente se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso:

II

PUNTO PREVIO

En la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de la defensa previa opuesta por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM.

La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en libelo, lo requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, alegando que: “(…) la parte actora en su escrito libelar no señaló los linderos, medidas y demás determinaciones del inmueble arrendado, incumpliendo con lo preceptuado en el ordinal 4° del 340 del Código de Procedimiento Civil, y al no hacerlo la presente demanda carece del objeto de la pretensión. Asimismo, la parte actora no acompañó con la demanda el documento de propiedad del inmueble, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario, instrumento “fundamental”.-Inmueble que el dice (sic) ser de su propiedad, el cual no se admitirá (sic) después, al menos (he aquí la excepción) que haya indicado en el libelo, el lugar donde se encuentren, de acuerdo a lo establecido y a las previsiones del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que consagra una excepción al principio de las preclusiones de las oportunidades ordinarias para la promoción de las pruebas.- En todo caso, acompañe, (sic) a todas luces el actor no lo indicó en su libelo y nada dijo al respecto.- Por todas las razones de hecho y de Derecho antes explanas, se hace también procedente oponer 2b)-El Ordinal 6° del artículo 340. “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión……”. Con respecto a esta cuestión previa, este Tribunal encuentra que, no es necesaria la indicación de los linderos del inmueble arrendado en aquellas demandas que versan sobre resolución-desalojo o el cumplimiento de contratos de arrendamiento, distinto sería si se tratase de acciones petitoria, de deslinde, entre otras, en cuyo caso si resulta imprescindible señalar no sólo la situación del inmueble sino también sus linderos pues él constituye el objeto de la pretensión. Ahora bien, en relación, al alegato formulado por la accionada con fundamento a lo establecido en el Ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el accionante no acompañó el documento de propiedad con el libelo, este Tribunal observa que el presente caso que trata de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, el documento de propiedad del inmueble no constituye el documento fundamental, toda vez que el objeto de la pretensión de tales demandas no guarda relación con la titularidad del inmueble arrendado sino con la existencia de una relación arrendaticia y su cumplimiento, y por tanto corresponde a la actora demostrar la existencia de tal relación y los términos en que quedó planteada la misma, consignando el contrato de arrendamiento respectivo, y en caso de tratarse de una relación verbal promover en la oportunidad debida las pruebas conducentes a la demostración de tal hecho. Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la cuestión previa opuesta no puede prosperar, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.

La parte demandada promueve la cuestión previa antes referida en los términos siguientes: “(...) El actor en su libelo dice que cede en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, pero no acompañó a su libelo de demanda el documento del inmueble debidamente protocolizado ante Registro Inmobiliario, el cual es la prueba instrumental que acredita su condición, su cualidad de propietario del referido inmueble; y si no acompañó con el libelo, no indicó en el libelo, o el lugar donde se encuentre, instrumento “fundamental” del inmueble que él dice ser de su propiedad, el cual no se le admitirá después, al menos que haya indicado en el libelo o el lugar donde se encuentren, de acuerdo a lo establecido y a las previsiones del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que consagra una excepción al principio de las preclusiones de las oportunidades ordinarias para la promoción de las pruebas-En todo caso, debe cumplirse cuando el actor, en su libelo, anuncie instrumentos y no los acompañe, pero no cuando nada diga al respecto, como es el caso in-comento, a todas luces el actor no lo indicó en su libelo y nada dijo al respecto. Por lo tanto, al carecer la parte actora de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, es por lo que se hace necesaria sea declarada con lugar la Cuestión Previa del Ordinal 2° del 346 del Código de Procedimiento Civil…”. Este Tribunal para decidir observa que, la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta fundamentada en “(...) La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio...”, correspondiendo entonces a esta juzgadora emitir su pronunciamiento. No obstante ello, esta Juzgadora observa que, la cuestión previa de ilegitimidad promovida se refiere a la falta de capacidad procesal de una de las partes para actuar en juicio, esto es, la que pertenece a toda persona natural o jurídica que tenga el libre ejercicio de sus derechos, tal y como lo dispone el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley.” Ahora bien, en Derecho Civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos son aquéllas que pueden crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas, constituyendo esta capacidad la regla general y la incapacidad la excepción. Tal regla de capacidad se encuentra formulada en el Artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley.” En consecuencia, la incapacidad para ejercer derechos debe estar contemplada expresamente en la Ley, y es por ello que el propio legislador, en el Artículo 1.144 del Código Civil, señala: “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: Los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos. (…)”. Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que la parte accionada si bien opone la cuestión previa de ilegitimidad de la accionante, también es cierto que no promovió prueba alguna para sostener que la parte accionante no tiene tal capacidad procesal. En consecuencia, la cuestión previa opuesta de ilegitimidad de la actora, no debe prosperar y así se decide.

III

Desechadas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este Tribunal procede al examen de las pruebas promovidas por las partes en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documentales: El Accionante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Contrato de Arrendamiento original de fecha 20 de Febrero de 2006, suscrito entre los ciudadanos J.B.G. y J.M.M.B., anteriormente identificados, con un plazo de duración de seis (6) meses fijo contado a partir del 25 de enero de 2006, más seis (6) meses de prórroga legal conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 del decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el inmueble ubicado en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero, signado con el N° 14, Zona “B”, Los Teques, Estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el N° 19, Tomo 29 de los Libros de Aumentaciones llevado por ante esa Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental, por no haber sido objeto de impugnación ni tacha de falsedad por la parte accionada en la oportunidad legal para ello, por lo que debe tenerse como fidedigna conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. 2) Copia del Acta de fecha 12 de enero de 2007, suscrita por ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, celebrada con el fin de lograr un acuerdo conciliatorio con la arrendataria, en la cual el ciudadano J.B.G., en su carácter de arrendador le otorga prórroga legal y en consecuencia le manifiesta a la arrendataria que deberá entregar el inmueble el día 25 de enero de 2008, quien aceptó la prórroga y se comprometió a entregar el inmueble libre de cosas y personas el día 25 de enero de 2008. Este Tribunal, aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

1) Mérito Favorables de los Autos: A juicio de este sentenciador constituye una reproducción del mérito favorable de los autos, lo cual no es un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. 2) Copia Certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 083064, llevado por ante este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 24 de enero de 2002, entre el ciudadano J.B.G. y la ciudadana J.M.M.B., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 46, Tomo 07, por el inmueble signado con el N° 14, ubicado en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 2) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 07 de febrero de 2003, entre el ciudadano J.B.G. y la ciudadana J.M.M.B., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 66, Tomo 11, por el inmueble signado con el N° 14, ubicado en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 09 de febrero de 2004, entre el ciudadano J.B.G. y la ciudadana J.M.M.B., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 43, Tomo 12, por el inmueble signado con el N° 14, ubicado en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 12 de abril de 2005, entre el ciudadano J.B.G. y la ciudadana J.M.M.B., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 24, Tomo 44, por el inmueble signado con el N° 14, ubicado en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 5) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 20 de febrero de 2006, entre el ciudadano J.B.G. y la ciudadana J.M.M.B., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 19, Tomo 29, por el inmueble signado con el N° 14, ubicado en la Calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Dicho instrumento fue acompañado en original por la parte actora a su escrito libelar y apreciado por este Tribunal en renglón pruebas de la parte actora. En tal virtud, se le atribuyó valor probatorio conforme a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en su escrito libelar afirma que: “(…) En fecha veinte (20) de febrero de dos mil seis (2006), celebré contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 19, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con la ciudadana J.M.M.B., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Calle Guaicaipuro entrada 23 de enero, N° 14, Los Teques, Estado Miranda. (…) En la cláusula “TERCERA” se estableció como término de duración del presente contrato, seis (6) meses contados a partir del veinticinco (25) de enero del año dos mil seis (2006) y terminará el veinticinco (25) de julio del año dos mil seis (2006), más de seis (6) meses de prórroga que se le concede por disposición del artículo 38, letra a) del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, la prórroga legal sería cumplida en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete, pero mediante acuerdo celebrado ante la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda con sede en esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda con fecha doce (12) de enero de dos mil siete (2007), según Acta N° 05 (…) le fue concedida por El Arrendador a la arrendataria J.M.M.B., un lapso de tiempo como prórroga legal hasta el veinticinco (25) de enero de dos mil ocho (2008) pese a que no tenía derecho a ello, pues la cláusula “DECIMA TERCERA” del contrato arrendaticio concordante con nuestra jurisprudencia patria, así lo señalado. (…) como quiera que el contrato arrendaticio se encuentra regido por el “decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” por disposición del artículo 88, y sabido es que todo Arrendatario tiene derecho a invocar los principios que le favorezcan sin que pueda señalar la renuncia de los mismos, por contemplarlo así la ley en su artículo 7, quiere esto decir, que la Arrendataria le asiste el derecho que al efecto le señala la propia ley; por otra parte habrá que decir que, en igual posición se encuentra El Arrendador. Quien funge de Arrendador en el contrato de marras es el ciudadano J.B.G., persona que le asiste el derecho que al efecto dimana del contrato arrendaticio nombrado. En ese sentido, como quiera que el referido contrato de arrendamiento se encuentra vencido al igual que su prórroga legal por así haberlo señalado las partes al momento de celebrarlo, es por lo que invocando la cláusula “TERCERA” del citado contrato, así como la transacción señalada, (…) solicito de la ciudadana J.M.M.B., desocupe el inmueble que hasta los actuales momentos no quiere desocuparlo, pese a existir el consentimiento plasmado entre las partes al momento de firmar el contrato de arrendamiento y la transacción en referencia, por tanto la solicitud que aquí hago, se encuentra amparada en la norma que al efecto contempla la ley de la materia en su artículo 33…”.

Ante tales afirmaciones de hecho, la accionada en su escrito de contestación, manifiesta lo siguiente: “(…) Niego, rechazo y contradigo todo lo alegado por la parte actora tanto en los hechos como en el Derecho, sin perjuicio que convenga en los siguientes punto del Libelo: 1. Convengo con la parte actora, que se suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 20 de febrero de 2006, inscrito bajo el Número 19, Tomo 09. 2. Convengo que el Ciudadano J.B.G. es el arrendador del inmueble que ocupo como arrendataria. 3. Convengo que soy la arrendataria del inmueble ubicado en la calle Guaicaipuro, entrada 23 de Enero, N° 14, Los Teques, Estado Miranda. (…) Niego y Rechazo en mi carácter de Arrendataria Demandada que tenga que desocupar el inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, por cuanto que el Arrendador-Demandante dice que suscribimos contrato de arrendamiento a tiempo fijo el 25 de enero de 2006 y en eso convengo.-Pero me opongo y rechazo que haya sido el único contrato que suscribimos, por cuanto nuestra relación arrendaticia se inició desde el año 2002 tal como se evidencia de sendos Contratos de Arrendamientos Autenticados ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, (…) todos y cada uno de ellos según la Cláusula Tercera con un lapso de duración de seis (06) meses fijos, prorrogables… por la Ley según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal b me corresponde un lapso de un (1) año de prórroga legal que comienza a regir desde el 26 de julio de 2006 con vencimiento el 25 de julio de 2007. …. En el presente caso de marras el arrendador – demandante debió exigir judicialmente la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal que fue el 26 de julio de 2.007 y ¡no lo hizo! Y como consecuencia … el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, el cual se rige por las estipulaciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por el artículo 38 eiusdem (…)”. Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua m.r. incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista R.D.P., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes

Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 25 de enero de 2006, el cual fue acompañado al escrito libelar y apreciado por este Tribunal en este mismo fallo. Por otra parte, también debe tenerse como probada la existencia de una relación arrendaticia que se inicia el día 30 de enero de 2002, según contratos de arrendamientos suscritos en fecha 24 de enero de 2002, 07 de febrero de 2003, 09 de febrero de 2004 y 12 de abril de 2005, promovidos por la parte demandada y apreciados por este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. En el caso sub iudice la parte actora pretende la desocupación o entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, y ante la cual esta Juzgadora debe verificar, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si efectivamente el contrato de arrendamiento vigente es un contrato de arrendamiento a tiempo fijo determinado e improrrogable, y en ese caso, al operar la prórroga legal, determinar si la misma se encontraba vencida. Partiendo del último contrato de arrendamiento que suscribieron, como prueba instrumentada que se basta a sí misma, este Tribunal encuentra que las partes estipularon en la Cláusula Tercera que el contrato tendría una duración de seis (6) meses como plazo fijo, contado a partir del día 25 de enero de 2006 hasta el 25 de julio de 2006. Asimismo, se estipuló seis (6) meses de prórroga por disposición del artículo 38, literal a) del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vence el 25 de enero de 2007. En este sentido las partes prevén un término fijo de duración del contrato, es decir, por período determinado, por lo que debe considerarse como un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por lo que este Tribunal encuentra que se cumple uno de los extremos exigidos por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra según los contratos de arrendamientos promovidos por la parte accionada y apreciados por este Tribunal en virtud de que los mismos no fueron impugnados ni tachados, quedar plenamente probada relación contractual arrendaticia que se inició el 30 de enero de 2002, y del contenido de la Cláusula Tercera, del último contrato de arrendamiento suscrito, la cual se estableció hasta el 25 de enero de 2007, se desprende que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años, de lo que este Tribunal concluye que ciertamente al arrendatario le corresponde una prórroga legal de dos (2) años, al subsumirse tal supuesto en lo previsto en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. (…)”, al operar de pleno derecho por ministerio de la Ley, al vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, y de una revisión exhaustiva de las actas cursantes en autos y de las pruebas promovidas por las partes se evidencia que desde el 25 de enero de 2007 hasta el 25 de enero de 2009, es la prórroga legal que le corresponde a la arrendataria, resultando improcedente lo alegado por la parte demandante, cuando señala: “(…) La prórroga legal antes señalada, se encuentra totalmente vencida y la arrendataria no ha mostrado intenciones de desocupar el inmueble descrito (…)”, encontrándose en estos momentos ambas partes en curso de la prórroga legal de dos (2) años que vence el 25 de enero de 2.009, y así se decide.

Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, se evidencia que en fecha 12 de Enero de 2007, mediante convenio celebrado entre las partes por ante la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el ciudadano J.B.G., en su carácter de arrendador, le otorga la prórroga legal, y en consecuencia, acuerda la entrega del inmueble para el día 25 de Enero de 2008, lo cual fue aceptado por la arrendataria J.M.M.G., comprometiéndose a entregar el inmueble libre de cosas y personas en la referida fecha. De lo expuesto este Tribunal observa que en el referido convenimiento se modifica la fecha de vencimiento de la prórroga legal, acordando uno distinto, al que legalmente le correspondía. Sobre estas probanzas este Tribunal encuentra necesario emitir su pronunciamiento, ante el eminente orden público que tiene la prórroga legal, al constatarse hechos o circunstancias contradictorias de derechos o beneficios irrenunciables, debido a que todo acuerdo, aun cuando sea consentido por el arrendatario, que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos o beneficios que otorgan la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son nulos, tal como lo establece el artículo 7 de la referida Ley, en consecuencia los referidos acuerdos se encuentran viciados de nulidad al menoscabar los derechos del arrendatario. Este Tribunal concluye que en el Acta suscrita en fecha 12 de Enero de 2007, se incurrió erróneamente en la violación de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a los derechos del Arrendatario los cuales son de carácter irrenunciables y que por tanto vicia de nulidad tal acuerdo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la referida Ley que establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. De las consideraciones anteriores se concluye que el acuerdo suscrito ante la Sindicatura Municipal en fecha 12 de enero de 2007, es nulo y por ende no surte efecto alguno por cuanto menoscaba el derecho previsto en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derecho éste irrenunciable de la arrendataria para la entrega del inmueble bajo relación a tiempo determinado al que se encuentra sometida dicha relación arrendaticia, cuya duración se ha mantenido por un lapso de cinco (5) años, tal y como ha quedado demostrado, y así se decide.

Este Tribunal encuentra que, conforme a lo establecido en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para la arrendataria, tenemos entonces que a partir del día 26 de enero de 2007 comenzó a correr la prórroga legal de dos (02) años, toda vez que quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia de cinco (05) años, por lo que conforme a lo estipulado en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma expirará el día 25 de enero de 2009.

De lo antes analizado se concluye que los hechos alegados por la parte actora en su libelo resultaron desvirtuados con la probada relación contractual arrendaticia de cinco años, en consecuencia no se subsume el hecho planteado por la parte actora en el supuesto previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que a partir del 25 de enero de 2007, se inicio la prórroga legal que le corresponde al arrendatario según la probada relación arrendaticia de cinco (5) años, encontrarse ambas partes en el curso de la prórroga legal resultando improcedente la presente demanda, por lo que se debe declarar sin lugar, y así se decide.

Por todas las consideraciones expuestas este Tribunal concluye que las partes en litigio, están vinculadas por un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo el cual para el momento de interposición de la presente demanda la arrendataria se encontraba en el disfrute de la prórroga legal establecida por la Ley que regula la materia. En consecuencia, la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, no debe prosperar, y así se decide.

IV

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7, 38 en su literal c) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, sigue el ciudadano J.B.G., contra la ciudadana J.M.M.B., ambos ampliamente identificados en autos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena la parte demandante al pago de las costas procesales.

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los 31 días del mes de Marzo de dos mil ocho (2008), a los 197° años de la Independencia y 149° años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

T.H.A.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

L.M.D.P.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.).

LA SECRETARIA TEMPORAL,

THA/LMdeP/mbm

Exp. N° 088161