Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guanare de Portuguesa, de 23 de Enero de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE Nº: 2398

DEMANDANTE: B.A.S.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.242.127 actuando como Apoderada Especial de los ciudadanos R.A.S.S., T.M.S.S., A.A.S.S., C.C.S.S. y R.D.V.S.S., titulares de las cedulas de identidad Nros 3.836.363, 3.836.670, 3.836.671, 8.051.930 y 10.051.311, respectivamente.

ABOGADOS ASISTENTE YUSMERY J.I.M. y O.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Números 149.877 y 142.525, respectivamente.

DEMANDADO: R.R., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.544.050

ABOGADO ASISTENTE F.B., Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.053

MOTIVO DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL.-

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 23 de Octubre del presente año, mediante demanda planteada por la ciudadana B.A.S.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.242.127 actuando como Apoderada Especial de los ciudadanos R.A.S.S., T.M.S.S., A.A.S.S., C.C.S.S. y R.D.V.S.S., titulares de las cedulas de identidad Nros 3.836.363, 3.836.670, 3.836.671, 8.051.930 y 10.051.311, respectivamente, debidamente asistida por los abogados YUSMERY JAQUELIN IGLECIA MENA y O.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Números 149.877 y 142.525, respectivamente contra R.R., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.544.050 sobre el Inmueble se encuentra ubicado en la calle 14 entre carreras 5ta y 6ta donde funciona un fondo de comercio denominado Auto Lavado y Cambio de Aceite, por desalojo de Inmueble.

En fecha 26 de Octubre del Dos Mil Doce (25-10-2012) se admite y le da entrada a la demanda, ordena el Emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda u oponer cuestiones previas y defensas en el Juicio que por DESALOJO DE INMUEBLE. Seguidamente se libró la Boleta de Citación al demandado.-

En fecha 22 de Noviembre del Dos Mil Doce (22-11-2012) (f-29) comparece el ciudadano Alguacil y consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano R.R..

En fecha 26 de Noviembre del 2012, consta que el demandado asistido de Abogado, presenta escrito de contestación a la demanda, el mismo fue agregado en la misma fecha al expediente.

En fecha 30 de Noviembre del Dos Mil Doce (2012), el demandado ciudadano R.R., debidamente asistido por el abogado F.B., presento escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas en fecha 04 de Diciembre del 2012 y evacuadas dentro del lapso procesal correspondiente.

En fecha 12 de Diciembre del Dos Mil Doce se estampo auto fijando para sentencia y en fecha 19 de Diciembre del año 2012, se dicto auto difiriendo por la misma por un lapso de diez (10) días.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Señala en su escrito libelar la parte actora que en fecha 05 de Enero del 2009 confirió en calidad de arrendamiento un Inmueble Comercial ubicado en la calle 14 entre carreras 5ta y 6ta donde funciona Auto Lavado y Cambio de Aceite de esta ciudad de Guanare del Estado Portuguesa al ciudadano R.R., ya antes identificado, que dicha relación arrendaticia consta en contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que dicha relación era de paz y armonía pero que al momento de pedirle que le entregara el inmueble todo se torno en rivalidad, señalando que de conformidad con los artículos 34 literales B y A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpone acción de desalojo o desocupación de inmuebles en contra de su ocupante precario a titulo arrendaticio sobre la sociedad denominada AUTO LAVADO Y CAMBIO DE ACEITE representada por su arrendatario R.R..

Asimismo señala la accionante.

1) EL USO DE INMUEBLE Y OBJETO DEL CONTRATO: el inmueble arrendado, esta ubicado en la calle 14 entre carreras 5ta y 6ta donde funciona un fondo de comercio denominado AUTO LAVADO Y CAMBIO DE ACEITE, de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, consiste en un local destinado a uso comercial, esto es, destinado a los actos u operaciones de comercio propios de la razón social del arrendatario.

2) EL CANON DE ARRENDAMIENTO: fue convenido y acordado germinalmente en la cantidad de Seiscientos Bolívares mediante pagos mensuales.

3) LAS NOTIFICACIONES. Se estipulo que seria valida aquella a efectuarse alternativamente mediante: Omissis… (A) carta o misiva personalizada… Omissis (B) notificación efectuada ante cualquier persona que se encontrase en el inmueble para el momento de la misma, mediante suscripción que se y haga como acuse de recibo… Omissis… (C) Telegrama PC con acuse de recibo… (D) notificación publicada en un periódico de la localidad … (E) Notificación judicial.

4) LA VIGENCIA O TEMPORALIDAD DE LOS CONTRATOS: estableció un único periodo inicial de (01) año, contados desde 05 de Enero del año 2009 hasta el 05 de Enero del 2010, fecha prefijada en la cual concluirá el contrato y la relación arrendaticia prolongaría su ámbito en el tiempo, solo en caso que el ARRENDATARIO no estuviere incurso en algún supuesto de incumplimiento culposo a sus obligaciones.

5) LA PRORROGA LEGAL: contrariamente a los estatutos por la ley, las partes relajaron las reglas que alude al artículo 38 literal A y acordaron que esta tendría una duración únicamente por un tiempo igual al fijado en el plazo inicial a decir Un (01) año… omissis… Dado el carácter ex tunc no retroactivo de la ley, ello de conformidad con el articulo 38 letra A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6) LA TACITA RECONDUNCION: aun cuando el Arrendatario haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prorroga legal, no podía oponer la tacita reconducción, la circunstancia que percibiera. LA ARRENDADORA cualquier pago con posterioridad o la expiración del contrato, el cual se imputaría como compensación por el uso, goce y disfrute de inmueble, mientras se materializa la devolución o entrega del inmueble.

En este sentido alega que así el arrendador haya recibido pago con posterioridad al vencimiento del contrato, tal circunstancia constituye indemnización por concepto de uso, goce y disfrute de un inmueble.

Alega que en la cláusula tercera la duración de los contratos sub examine, fue pactada por un lapso fijo y preciso de un año para un total de doce meses que transcurrido desde el 01 de Enero del 2010 hasta el 01 de julio del 2010 (sic), donde no se produjeron prorrogas convencionales, sucesivas y simultaneas con relación al lapso inicial de duración, por el contrario, al cabo de su finalización sobrevendría la denominada prorroga legal determinada por la ley, tal como lo señala el articulo 38 de la letra A de la ley de arrendamientos inmobiliarios, por un lapso máximo de seis meses, que vendría a significar el vencimiento de la relación arrendaticia a plazo determinado debió producirse en fecha 01 de Julio del 2010 debido a su prorroga legal, que de ello se infiere que cuando los contratantes establecen que la prorroga legal tendrá una duración únicamente por un tiempo igual al fijado en el plazo, entiéndase 06 meses ello de conformidad con el articulo 38 letra A de la ley de arrendamientos Inmobiliarios .

Manifiesta igualmente en su argumentación que los contratos a tiempo determinado están sujetos a este tipo de acción de desalojo o desocupación de inmuebles con relación a los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria oficina y otros y que l norma aplicada es el articulo 34 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios para los demás inmuebles que tenga un uso distinto, excluyendo los terrenos vacíos y sin construir, la acción de desalojo aplicable es la indicada en el articulo 1.615 del Código Civil.

Por lo que interpone acción de desalojo de inmueble contra la demandada Auto Lavado y Cambio de Aceite fundamentada en la necesidad veraz de ocupar el inmueble, el incumplimiento de una condición un que por parte del inquilino, al carácter oneroso del contrato, que accesoriamente se pretende el pago de las mensualidades insolutas en razón a cuatrocientos bolívares mensuales.

Por otra parte el demandado, quien se excepciona señalando que es arrendatario desde el 05 de Enero del año 2009, que tal relación arrendaticia es de beuna fe y mantiene el inmueble objeto del arrendamiento en optimas condiciones los servicios públicos y el canon de arrendamiento al día, que dicho contrato de arrendamiento fue por un año y se convirtió en un contrato indeterminado de mutuo acuerdo por las partes, en un ambiente de armonía y paz con la propietaria, rechazando, negando y contradiciendo la presente demanda, reconoce que la arrendadora esta en su derecho de solicitar lo que considere, que de conformidad con lo establecido en el articulo 1592 del código civil el arrendatario tiene dos obligaciones principales el de servirse de la cosas arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o la falta de convención para que aquel pueda presumirse según las circunstancias y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Que los arrendamientos se encuentran al día según depósitos bancarios efectuados en el banco mercantil en la cuenta de la arrendadora demostrando de esta manera el ánimos solvendi.

Antes de entrar a conocer sobre el fondo pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la Naturaleza del Contrato y su admisibilidad como punto previo.

Dada la importancia y el carácter de orden público de esta materia, considera necesario este decisor realizar las siguientes consideraciones:

El artículo 7 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, le confiere carácter de orden público a las disposiciones del referido Decreto Ley, al establecer textualmente:

Artículo 7.-

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

.

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia fechada el día siete de marzo de dos mil dos, en el expediente Nº AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:

“…A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público.

Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio A.Y.P. contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:

…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento

(…Omissis…)

‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’

(Resaltado de la Sala).

Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA:

…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...

. (D.E., H.. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. P.. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y subrayado de la Sala)

En lo referente al concepto de orden público, esta S., elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de E.B., así ha señalado:

…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.

(…Omissis…)

A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento

(G.F. Nº 119. V.I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983) (Subrayado y negritas de la Sala).

(…Omissis…)

Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…’ (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría el caos social….”(Subrayado de la Sala)”.…”.

En base a lo anterior, es obligatorio para el juez, en las causas tramitadas conforme a las normas contenidas en el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizar el análisis correspondiente para determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual que vincula a las partes, para decidir si la vía escogida en el presente juicio es la idónea. ASI SE DECIDE.

Al respecto establece el encabezamiento del artículo 34 del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Es pues evidente que el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que en los contratos a términos fijos, la demanda de desalojo de un inmueble debe estar fundada en dos motivos diferentes:

1. Por expiración del término convenido y la subsiguiente prorroga legal (si el inquilino tiene derecho a ella. Art.40) y 2° por incumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales (Art. 15, que prohíbe subarrendar); y para que proceda la acción de desalojo de los contratos deben ser realizados en forma verbal, y si por el contrario se suscribieron en forma escrita este debe ser indeterminado en el tiempo, o que haya habido desahucio; según se deduce del principio general del articulo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicio en ambos casos si hubiera lugar a ello.”; y el articulo 1.601 del Código Civil: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”

Pero en el caso de contratos de arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, la relación jurídica no se extingue al vencimiento del término, sino al vencimiento de la prorroga legal, a que tiene derecho el arrendatario, y obligado el arrendador a concederla, en cuyo caso la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, por disponerlo en forma expresa el artículo 38 de la del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez establece:

Artículo 38:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

En este sentido tenemos que los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, contemplan el hecho que los arrendamientos celebrados por tiempo determinado, si el arrendatario continuare ocupando, o en posesión, la cosa después de vencido el termino, sin que el arrendador o propietario se oponga, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero en cuanto al tiempo se procederá como en los que hacen sin termino determinado. A tal efecto, los artículos en comento, son del siguiente tenor:

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

A la luz del contenido de los artículos infra señalados, se desprenden dos supuestos:

1. Si el contrato de arrendamiento no se estipuló sino, únicamente, que el lapso de duración es determinado lapso fijo, no hay duda de que, si al arrendatario se le deja ocupando el inmueble arrendado después de vencido el lapso fijo estipulado, el contrato continuará bajo las mismas condiciones, pero con la diferencia de que ya no será a tiempo determinado. En tal caso, estaremos ante un contrato cuyo lapso de duración es indeterminado, por haberse operado la tacita reconducción.

2. Si en el instrumento sinalagmático arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración y, así mismo, se establece que si antes de tanto tiempo ninguna de las partes manifiesta a la otra su deseo de no prorrogarlo, en tal caso el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará siendo a tiempo determinado. Cada prorroga se entenderá como un plazo fijo.

En el caso bajo estudio, se observa que, de la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

“…TERCERA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO a partir del cinco de Enero del dos mil nueve (05-01-2009) la cual declaramos de contenido cierto y como nuestras firmas que lo autorizan entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas . En este caso procederá la prorroga legal, todo dependiendo que el arrendatario acepte dicha prorroga y conforme a lo establecido en la Ley Especial, quedando entendido que las continuas prorrogas no convierten el contrato a tiempo indeterminado.

De lo anterior se colige, que efectivamente en el caso particular en estudio, las partes establecieron en el contrato debidamente suscrito por las mismas que bajo ninguna circunstancia el contrato seria a tiempo indeterminado, pues en caso de de prorrogarse el mismo seria por el mismo periodo de tiempo por el cual nació el mismo, en consecuencia se tiene que el contrato bajo estudio y que genero la presente acción es un contrato a tiempo Determinado. Así se decide.

En relación a este punto, el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, E.. L., C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias existentes entre la acción de desalojo y la acción por resolución de contrato, explica:

1. Según la duración del contrato

   La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.

2. Según se admita o no el recurso de Casación

   La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).

3. De acuerdo con el motivo o causa

   La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.

4. Según la falta de pago del alquiler

   La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)

5. Con vista al pago por consignación

   El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).

   Determinado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo (aún cuando se tramiten por el mismo procedimiento breve) y que igualmente hacen inadmisible demandar el desalojo en los contratos a tiempo determinado o por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y también hace inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, este Tribunal estima que si la parte actora considera que la parte demandada incurrió en falta de pago debe demandar la resolución del contrato con el consiguiente pago de los cánones insolutos y la entrega del inmueble arrendado, siempre y cuando no haya culminado el mismo, ya que si dicho contrato ha culminado y por ende se ha extinguido, no tendría sentido demandar la resolución sino que lo procedente sería demandar el cumplimiento del contrato con la consecuencial entrega del mismo y el pago de los cánones no pagados por el arrendatario.

   Dentro de nuestro ordenamiento Jurídico la definición de contrato se encuentra regulada en el artículo 1.133 del Código Civil el cual establece:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Y en específico el contrato de arrendamiento esta determinado en el artículo 1579 del Código Civil que expresa:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

   .

   Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1159 de la norma in comento lo siguiente:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Por lo cual, en el presente caso al ser el contrato a tiempo determinado y del cual hoy se alega el incumplimiento del mismo y por lo que solicitan el desalojo del arrendatario del inmueble en cuestión y contrato este sinalagmático perfecto que desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas tal y como lo establece el articulo 1160 del código civil al establecer que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   En el caso en marras tenemos que efectivamente del contrato de arrendamiento presentado por la actora y que se encuentra cursante a los folios 22 al 24 del presente expediente y que no fue desconocido ni impugnado por el demandado el demandado se evidencia que dicho contrato específicamente en su cláusula tercera se estipulo la imposibilidad de convertir el contrato a tiempo indeterminado y como a la luz del derecho los contratos son ley entre las partes , mal podría el accionado alegar que dicho contrato es a tiempo indeterminado.

   De allí pues, que la acción que debió ejercer la accionante no es otra que el cumplimiento del contrato debido a la naturaleza del mismo por lo establecido en el contrato y no el desalojo por cuanto este tipo de acción no es la vía idónea ni encuadra dentro de las causales tipificadas en la ley, es por lo que se considera contraria a derecho la acción intentada y Así se Establece.

   En consecuencia de lo antes expuesto, este Tribunal declara la Inadmisibilidad de la acción intentada de conformidad y en fiel acatamiento a lo establecido en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia considera inoficioso entrar a evaluar el fondo del asunto. Así se declara.

   DISPOSITIVA

   Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:

PRIMERO

INADMISIBLE la acción de desalojo de inmueble realizada por la ciudadana B.A.S.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.242.127 actuando como Apoderada Especial de los ciudadanos R.A.S.S., T.M.S.S., A.A.S.S., C.C.S.S. y R.D.V.S.S., titulares de las cedulas de identidad Nros 3.836.363, 3.836.670, 3.836.671, 8.051.930 y 10.051.311, respectivamente, debidamente asistida por los abogados YUSMERY JAQUELIN IGLECIA MENA y O.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Números 149.877 y 142.525, respectivamente contra R.R., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.544.050.

SEGUNDO

Se condena en constas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

P., regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Primero del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los veintitrés (23) días del mes de Enero año Dos Mil Trece (2.013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

El Juez Provisorio;

A.. H.R.R.G.

La Secretaria,

Abg. N.R.A..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:00 p.m. Conste,

Exp. 2398

HRRG/Natalia.-