Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 27 de Noviembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

198° y 149°

PARTE ACTORA: B.A.D.H., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil viuda y titular de la cédula de identidad No. 3.666.589.

PARTE DEMANDADA: C.M.R.Q., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.311.440.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.B.U. y A.B.L., quienes son de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 29.319 y 31.541.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: T.C.G.H., Y.D.C.M. y A.J.S., abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9.549, 37.465 y 99.050, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO del inmueble que a continuación se identifica: “INMUEBLE DISTINGUIDO CON EL Nº 13, UBICADO EN EL 1º PISO DEL EDIFICIO DENOMINADO TORRE ALTAMIRA, SITUADO EN LA PROLONGACIÓN SUR, HOY AVENIDA L.R.D.L.U.A., EN JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA”

Tipo de sentencia: Sentencia definitiva

1. Planteamiento de la controversia.

   Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que en fecha 06/02/1975 la sociedad mercantil INVERSIONES LA CASTELLANA S.R.L. suscribió un contrato de arrendamiento privado a tiempo indeterminado por un inmueble propiedad de su mandante, con la ciudadana C.M.R.Q., antes identificada; alega así mismo que desde el mes de febrero de 2005 la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, razón por la cual procede a demandar el desalojo del inmueble por falta de pago. Por otro lado, la parte demandada en la contestación de la presente demanda, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su libelo de demanda, alegando haber pagado cada uno de los cánones reclamados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud del rechazo por parte de la arrendadora de recibir el pago.

2. Desarrollo del Procedimiento.

   Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 7 de mayo de 2008, quedando atribuida a este Juzgado quien la admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 13/05/2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

   En fecha 02 de junio de 2008, previa consignación de los fotostatos pertinentes se ordenó librar la compulsa respectiva, a la parte demandada la cual fue remitida a la oficina de alguacilazgo de este circuito en esa misma fecha.

   Consta al folio 96 diligencia de fecha 07 de julio de 2008 del alguacil designado por la Unidad de Alguacilazgo ciudadano C.R., mediante la cual dejó constancia de haber entregado a la parte demandada la compulsa de citación quien se negó a firmar, por lo que la consignaba en prueba de haber practicado la citación sin firmar de la parte demandada. Como complemento de la citación, en fecha 14 de julio de 2008, previa la solicitud de la parte actora se libró Boleta de Notificación a la parte demandada.

   Antes que la secretaria del despacho fijara en el domicilio del demandado ejemplar del cartel de citación, se hizo presente a los autos la referida demandada en fecha 22 de julio de 2008 quien otorgó poder a los ciudadanos T.C.G.H., Y.D.C.M. y A.J.S., comenzando en este momento el término otorgado a la parte demandada para contestar la demanda.

   Mediante escrito de fecha 29/07/2008 la demandada dio contestación a la demanda y consignó recaudos probatorios. Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.

   2. PARTE MOTIVA.

   Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedo planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

   Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que la Sociedad Mercantil Inversiones La Castellana S.R.L. dio en arrendamiento a la demandada un inmueble propiedad de su mandante, por el cual celebraron un contrato de arrendamiento privado a tiempo indeterminado en fecha 06 de septiembre de 1975, estableciendo como canon inicial de arrendamiento la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs.1.000) hoy Bs.1,00 el cual fue modificado posteriormente siendo la última regulación aplicable la emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la causa signada bajo el No. 3365, que lo fijó en la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.F. 137,56), canon que sería pagado según lo establecido en la cláusula segunda del contrato al vencimiento de cada mes.

   Que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2005, por lo que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005; todos los meses del año 2006; todos los meses del año 2007, y el mes de enero de 2008; a razón de CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.F. 137,56) cada uno, lo que asciende a la suma de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs.F. 4.952,16).

   Expone que a pesar que su representada le requirió a la arrendataria en varias ocasiones que cumpliera con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, ésta hizo caso omiso a dicha solicitud alegando que cancelaría en los próximos días el pago de los cánones de arrendamiento, y en vista del incumplimiento reiterado en los pagos de los cánones de arrendamiento de haber agotado la vía extrajudicial es por lo que procede a interponer la presente acción de desalojo.

   Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora.

   Los apoderados de la parte demandada reconocieron la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con INVERSIONES LA CASTELLANA por el inmueble de autos. Por otro lado negaron, rechazaron y contradijeron el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento invocado por la parte actora, alegando que su representada ha venido consignando “regular y puntualmente” los correspondientes cánones mensuales de arrendamiento antes el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la arrendadora Inversiones La Castellana, C.A., en el expediente signado con el No. 20036859, todo ello en virtud de la negativa de la parte actora de recibir los pagos correspondientes.

   DE LAS PRUEBAS

   Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:

1. Pruebas de la parte actora:

   1. Con el libelo de demanda la parte actora produjo marcado “B”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado entre INVERSIONES LA CASTELLANA y la ciudadana C.R.Q.. Por cuanto el referido instrumento no fue impugnado por la parte contraria, se le tiene como fidedigno y con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual es pertinente para verificar la relación arrendaticia existente entre los contratantes arriba indicados. Del mismo se desprende además que INVERSIONES LA CASTELLANA actúa como administradora del inmueble de autos, y se hace esta salvedad porque la demandante es B.A.D.H. quien se presenta como propietaria del mismo.

   2. A los folios 13 al 18, riela copia simple del Repertorio Forense de Caracas, Nº 13.358, Año XXXVII, de fecha 28 de octubre de 2003, en el cual consta la transformación de la sociedad de responsabilidad limitada INVERSIONES LA CASTELLANA, en Compañía Anónima. Esta publicación de carácter mercantil se tiene como legal, de conformidad con los artículos 212 y 215 del Código de Comercio, que establece que las publicaciones de esta índole tienen valor probatorio para acreditar la existencia del ente mercantil. De la misma deriva su pertinencia para probar que la empresa Inversiones La Castellana cambió la denominación de Sociedad de Responsabilidad Limitada a Compañía Anónima.

   3. A los folios 19-21 marcado “D” se encuentra copia certificada del titulo de propiedad del inmueble a nombre del ciudadano L.H.A., el cual está registrado ante la Oficina del Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 11 de junio de 1994, bajo el No. 5, Tomo 15, Protocolo Primero. Esta copia certificada cumple con el extremo del artículo 1.384 del Código Civil, teniéndose en consecuencia como legalmente promovida al no ser tachada de falso por ninguna de las causales establecidas en el artículo 1.380 eiusdem. Dicho medio siendo fidedigno su contenido, es pertinente para probar la titularidad que del inmueble de marras para la fecha indicada, se dio al ciudadano L.H.A..

   4. Al folio 22 marcado “E” cursa en fotocopia simple, Acta de Matrimonio No. 214, expedida por la Junta Comunal del Municipio Chacao. Esta copia no fue impugnada, razón de tenérsele como fidedigna, tratándose de un documento auténtico, tal y como lo dispone el artículo 457 del Código Civil. El mismo es pertinente para acreditar la celebración del matrimonio de los ciudadanos B.A.C. y L.G.H.A., relacionándose este medio con carácter indiciario con el contenido del documento de los folios 19 al 21 (titulo de propiedad).

   5. A los folios 23 al 27 produjo el actor copias simples de declaración sucesoral efectuada ante el SENIAT por B.A.D.H., relativas al causante L.G.H.A.. Este medio calificado como un documento público administrativo conforme a la jurisprudencia pacífica del alto tribunal no fue impugnado por la parte contraria, razón de ser fidedigno su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 429 CPC, teniéndose en tanto como legalmente promovido.

      Estos recaudos son pertinentes para acreditar que el inmueble objeto de juicio identificado con el No. 13 de la Torre Altamira aparece en el acervo hereditario del ciudadano L.G.H.A., adminiculando su contenido con el recaudo que riela a los folios 29 y 30, por medio del cual los ciudadanos L.H.G. y M.d.J.A. de H.d. en venta a la ciudadana B.A.d.H. el cincuenta por ciento (50%) que le corresponden de la sucesión de su hijo L.G.H.A., en lo que se encuentra el inmueble de autos. Relación indiciaria que se hace de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

   6. Consta marcado “H” al folio 31, cursa documento privado de cesión de contrato en el cual se evidencia la cesión realizada por INVERSIONES LA CASTELLANA, C.A. a la ciudadana B.A.D.H.d. contrato de arrendamiento celebrado entre la cedente y la parte demandada en el presente juicio; y por cuanto el referido documento no fue impugnado por la parte contraria se tiene por legalmente promovido.

      Este contrato privado para poder surtir efectos frente a C.R.Q., debió notificársele tal y como dispone el artículo 1.550 del Código Civil, pues en efecto el contrato de arrendamiento del cedente Inversiones La Castellana, C.A. que pasa al cedido B.A.d.H., le fue notificado a la demandada en la comunicación que riela al folio 32 (marcado “I”), haciéndose relación indiciaria de su contenido de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código Procedimiento Civil.

      Y, en efecto la parte contraria no desconoció la firma que aparece en el cuerpo de la carta o misiva del folio 32, en donde recibe de Inversiones La Castellana, C.A. para acreditar la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento.

   7. Marcado “J” se encuentra copia simple de sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la causa signada bajo el No. 3365. Estas copias a pesar de no ser impugnadas por la parte contraria, y ser de difícil lectura su contenido deben valorarse como un indicio al adminicular su contenido con las planillas de depósitos bancarios promovidas por la parte contraria (folios 119-159) y con las consignaciones de arrendamiento promovidas por la misma parte (folios 165-248), ya que de estos recaudos (sentencia, planillas bancarias y consignaciones) se evidencia la fijación de un canon de arrendamiento en CIENTO TREINTA Y SIENTE MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 137.563,00) ahora CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.F. 137,56).

      También se desprende de esta sentencia que quien solicitó el Recurso Contencioso Administrativo que dio lugar a dicho fallo, es la ciudadana C.R..

   8. Corren insertos a los folios 45 al 80 recibos con el sello húmedo “sin pagar” correspondientes a los meses que a decir de la actora se encuentran adeudados por la parte demandada, los cuales se desechan por cuanto la parte no puede producir sus propias pruebas, en tanto carece de control probatorio de su parte contraria, quien no tendrá oportunidad de impugnar su contenido o desconocer firma que no emana de estos medios.

2. Pruebas de la parte demandada:

   1. Con la contestación de demandada la parte produjo a los folios 119 al 159 planillas bancarias de la cuenta No. 00030012870001037592, que constituyen depósitos efectuados por C.M.R. en la cuenta del Tribunal 25º de Municipio, y a favor de Inversiones La Castellana. Estos medios hacen prueba en contra del propio promovente por los siguientes motivos:

      En primer lugar, de su lectura puede deducirse que corresponden con un expediente 20036859 de nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio, y puede deducirse además por ser un tribunal especial que se trata de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de litis. Sin embargo si ya se encuentra probado (folios 31 y 32) la cesión del contrato de arrendamiento que hiciera Inversiones La Castellana, C.A. a B.A.d.H., así como su notificación, consecuencia de ello es que no se está consignado a favor del legitimado por la ley (artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.550 del Código Civil). Entonces quiere decir que la inquilina no puede consignar a favor de INVERSIONES LA CASTELLANA, CA. si no a la ciudadana B.A.D.H. en virtud de la cesión del contrato.

      En segundo lugar, en materia de consignaciones de arrendamiento, estas planillas solo pueden tenerse válidas y como tal, solvente al inquilino consignante, solo si se notifica al acreedor de dicha consignaciones (artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Igualmente para considerarse válidas las consignaciones debe procederse a consignarlas por ante el Tribunal dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad.

      Es el caso que siendo que el contrato comenzó el 6 de septiembre de 1.975, siendo en forma mensual y sucesivamente debe entenderse que cada día 6 comienza y termina ese mismo día del próximo mes. A titulo de ejemplo el mes de septiembre de 2007 se computa desde el 6 de septiembre de 2007 al 6 de octubre de 2007.

      De modo que, los quince (15) días de ley a los fines indicados en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben computarse a partir del sexto (6º) día siguiente de cada mes. Entonces tenemos que con relación a los meses exigidos como insolutos (febrero de 2005 a enero de 2008), de la revisión de tales planillas bancarias así como de las consignaciones que cursan a los folios 165-248), este Juzgador verifica que los siguientes meses aparecen evidentemente extemporáneos:

      Mes de Arrendamiento

      (según anverso de planilla) Fecha de Deposito

      Febrero 2005 (folio 119) 09 de mayo de 2005

      Marzo 2005 (folio 120) 09 de mayo de 2005

      Abril 2005 (folio 121) 08 de julio de 2005

      Mayo 2005 (folio 122) 08 de julio de 2005

      Julio 2005 (folio 124) 16 de septiembre de 2005

      Agosto 2006 (folio 137) 25 de septiembre de 2006

      Octubre 2006 (folio 139) 22 de noviembre de 2006

      De la relación anterior es evidente que el vencimiento de cada mensualidad como son los días 6 según el contrato, pasó sobradamente más de quince (15) días que establece la ley especial en materia de consignaciones.

   2. En el lapso de pruebas produjo en fotocopias certificadas, de los folios 165 al 248, expediente de consignaciones que tiene relación con las planillas bancarias antes valoradas, y que se tienen por legalmente promovidas por constar certificadas conforme al artículo 1.384 del Código Civil, y son pertinentes para hacer prueba en contra del propio promovente, ya que de ellas se evidencia las consignaciones invalidas de los meses arriba relacionados, es decir, consignadas en forma extemporánea.

      DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS

   1. ) Que el 5 de septiembre de 1975 la empresa Inversiones La Castellana S.R.L. dio en arrendamiento a la ciudadana C.R. el inmueble objeto de juicio, que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado como aceptan ambas partes.

   2. ) Que la empresa Inversiones La Castellana, cambió su denominación comercial a Compañía Anónima.

   3. ) Que el ciudadano L.H.A. adquirió por compra venta el inmueble de autos.

   4. ) Que el ciudadano L.H.A. contrajo matrimonio con la ciudadana B.A.C. (hoy demandante).

   5. ) Que el ciudadano L.H.A. falleció ab intestato, cuya declaración sucesoral menciona el inmueble objeto de juicio.

   6. ) Que los padres del ciudadano L.H.A., de nombres L.H.G. y M.d.J.A. de Hernández, dieron en venta a la esposa de su hijo fallecido de nombre B.A.C. de Hernández, lo que les correspondía como cuota parte en el inmueble objeto de juicio.

   7. ) Que consta contrato de cesión y su notificación que hiciera INVERSIONES LA CASTELLANA a la parte demandada C.R..

   8. ) Que consta fijación de alquileres por sentencia judicial cuyo monto coincide con las consignaciones de arrendamiento que hiciera la inquilina a favor de INVERSIONES LA CASTELLANA.

   9. ) Que constan consignaciones de arrendamiento que demuestran la insolvencia de la inquilina de los meses señalados: febrero 2005 (folio 119), marzo 2005 (folio 120), abril 2005 (folio 121), mayo 2005 (folio 122), julio 2005 (folio 124), agosto 2006 (folio 137) y octubre 2006 (folio 139).

      Estando en presencia de un contrato de arrendamiento indeterminado, cuestión que no discute la parte demandada en su contestación, y al existir más de dos (2) cánones consecutivos calificados como insolutos por las consignaciones mal efectuadas, procede la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      La parte actora cumplió con la carga de pruebas, no así la demandada quien no demostró ningún hecho extintivo o invalidativo de la obligación de pago que se reclama (artículo 1.354 del Código Civil y artículo 506 del Código de Procedimiento Civil).

      Habida cuenta de la plena prueba de autos exigida en el artículo 254 C.P.C. la presente demanda debe prosperar pero en forma parcial, sólo respecto al desalojo y no sobre la condena en alquileres. En efecto, el demandante exige el pago por indemnización, pero quedaron probados que el inquilino efectuó consignaciones a favor INVERSIONES LA CASTELLANA, por lo cual sería un doble castigo obligarlo a pagar cánones ya consignados así como el I.P.C. requerido por la parte demandante, porque como propietaria del inmueble la demandante es la única beneficiaria de tales consignaciones de conformidad con lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.