Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Enero de 2011
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Carolina Garcia |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Enero de 2011
200º y 151º
ASUNTO: AP11-R-2010-000322
PARTE ACTORA: B.A.D.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-295.849.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.S. y O.S.C.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 11.512 y 53.042, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: C.M.T.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.007.468.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.R.B.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°17.091.-
MOTIVO: DESALOJO.-
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Conoce esta alzada de las presentes actuaciones, en virtud de la Apelación interpuesta en fecha diez (10) de agosto de 2010 por la representación judicial de la parte actora ciudadana B.A.D.E., a la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha seis (6) de abril de 2010.-
Da inicio el presente juicio con escrito libelar, mediante el cual señala la representación judicial de la parte actora, ser su mandante propietaria de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 53, ubicado en el piso 5, del edificio denominado Los Tulipanes, situado en la calle Caurimare, ramal 6, urbanización Colinas de Bello Monte del municipio Baruta del estado Miranda, el cual dio en arrendamiento a la ciudadana C.M.T.L., siendo suscrito inicialmente el contrato rn forma privada por un periodo fijo de un (1) año, contado a partir del día quince (15) de agosto de 2001 hasta la fecha quince (15) de agosto del año 2002.-
Indica la representación actora, que habiendo llegado a termino el referido contrato, dado que venció el quince (15) de agosto de 2002, y vencida igualmente su prorroga legal sin haberse suscrito nuevo contrato, el mismo se indetermino en el tiempo por haber operado la tacita reconducción.-
Es el caso a decir de la accionante, tener la necesidad de solicitar el Desalojo del inmueble objeto del contrato, prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de carecer su hija y nietos de vivienda, razón por la cual procede a demandar como en efecto demanda por Desalojo.-
La demanda fue debidamente admitida conforme auto de fecha nueve (09) de diciembre de 2008, ordenado la citación de la parte demandada conforme a derecho.-
Por diligencia presentada en fecha ocho (08) de enero de 2009, la representación judicial actora consignó instrumento poder para acreditar su representación en autos.-Así mismo, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades relativas a la consignación de los fotostátos y la cancelación de los emolumentos necesarios para lograr la citación de su contraparte.-
En fecha veinte (20) de enero de 2009, el Tribunal de la causa libró la compulsa de citación de la parte demandada.-
Infructuosas como resultaron las diligencias de citación personal, conforme a información rendida por los Alguaciles adscritos a la Unidad de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en el Edificio J.M.V., en fechas veintinueve (29) de enero, treinta (30) de marzo y veintiuno (21) de mayo de 2009, a solicitud de la parte actora, fue ordenada la citación mediante Cartel de acuerdo a la disposición prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose a cabalidad con las formalidades establecidas en el mismo.-
Compareció en fecha catorce (14) de julio de 2009, la ciudadana C.M.T.L. en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por el abogado G.R.B.G., y procedió a darse por citada en el juicio, otorgándole de seguida Poder Apud Acta al mencionado abogado.-
Mediante escrito presentado el veinte (20) de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada impugnó la copia simple del contrato de arrendamiento agregada a los autos junto al libelo de la demanda; opuso a la parte actora las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta última con fundamento en los ordinales 3º y 6º del artículo 340 eiusdem; dio contestación al fondo de la demanda y propuso reconvención.-
Por auto de fecha treinta (30) de julio de 2009, fue admitida por el Tribunal de la causa la reconvención propuesta, emplazando a la actora reconvenida para el segundo (2º) día de despacho siguiente a fin de dar contestación a la mutua petición que le formulase su adversaria jurídica, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código Adjetivo Civil.-
En fecha cuatro (04) de agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, opuso a la parte demandada-reconviniente la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la reconvención formulada.-
Durante el Despacho del día seis (06) de agosto de 2009, la representación judicial de la accionante consignó en original del contrato de arrendamiento de fecha 15 de agosto de 2001, marcado con la letra “A”, así como documento de propiedad del inmueble objeto de litigio marcado con la letra “B”.-
Consignó escrito de contestación la parte actora en fecha 10 de agosto de 2009 a las cuestiones previas que le opusiera la demandada al momento de trabar la litis.-
El once (11) de agosto de 2009, compareció la ciudadana C.M.T.L. y procedió mediante diligencia a ratificar las actuaciones efectuadas en su nombre por el abogado G.R.B.G.-
En fecha trece (13) de agosto de 2009, los apoderados judiciales de ambas partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron admitidos por el Tribunal de la causa en la misma fecha.-
El día veintidós (22) de septiembre de 2009, se llevó a cabo el acto testifical del ciudadano E.C. y la inspección judicial promovida por la parte actora.-
Fue anunciado en fecha 24 de septiembre de 2009, por la representación judicial de la parte demandada recurso de tacha incidental sobre el contrato de arrendamiento privado cursante al folio 14 de la pieza I del cuaderno principal de este expediente.-
Posteriormente el veintinueve (29) de septiembre de 2009, el representante judicial de la parte actora, consignó un complemento de su escrito de promoción y evacuación de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal de la causa en la misma fecha.-
Previo cómputo efectuado por la Secretaría del Juzgado de la causa, en fecha cinco (05) de octubre de 2009, ese Tribunal dijo “VISTOS” y la causa bajo estudio entró en estado de sentencia.-
Mediante diligencia de fecha cinco (05) de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copias certificadas del expediente de consignaciones emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial distinguido con el No. 2005-8595.-
El ocho (08) de octubre de 2009, el abogado de la parte demandada procedió a formalizar la tacha incidental anunciada el día 24 de septiembre del mismo año, y en consecuencia, fue ordenado el desglose del escrito de formalización para que fuese agregado en el cuaderno separado que a tal efecto fue abierto en la misma oportunidad.-
Mediante auto del 15 de octubre de 2009, difirió el Juzgado de la causa el pronunciamiento de la sentencia definitiva.-
En fecha seis (06) de abril de 2010, dicto Sentencia Definitiva el Tribunal de la causa, declarando sin lugar las cuestiones previas opuestas, la demanda incoada y la reconvención propuesta en la misma.-
Remitido el expediente a este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, correspondió previa su distribución el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, el cual le dio entrada con auto de fecha primero (01) de noviembre de 2010, fijando el Décimo (10) Día de Despacho siguiente a la indicada fecha para dictar Sentencia.-
Siendo ahora la oportunidad de decidir sobre la Apelación interpuesta en la presente causa, este Juzgado procede a ello de la siguiente manera:
PUNTOS PREVIOS
DE LA IMPUGNACIÓN A LA COPIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Como ha quedado expuesto, en el acto de contestación a la demanda, la parte demandada procedió a impugnar la copia fotostática del contrato de arrendamiento privado fechado quince (15) de agosto de 2001, marcada con la letra “A” (folios 9 al 13), la cual formó parte de los recaudos fundamentales consignados por la parte actora junto su libelo.-
Al respecto, observa este Tribunal que el documento objetado se encuentra constituido por una copia simple sin firma autógrafa original de un documento privado no autentico, vale decir, no reconocido o tenido legalmente como tal, careciendo por ende, de valor entre las partes, contra terceros y, además de ello, no contiene ninguna confesión extrajudicial de la parte contra la cual se produce, hasta tanto se establezca su autenticidad por vía de reconocimiento.-
En base a ello, el referido fotostato, carece de valor probatorio alguno conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo conforme a dicha norma, prosperar en derecho la impugnación propuesta por el abogado G.R.B.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, toda vez que se trata de una copia simple de un documento privado.-Así se decide.-
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Siendo conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el fallo definitivo la oportunidad procesal para pronunciarse el Tribunal sobre las cuestiones previas opuestas al libelo de demanda, por la representación judicial de la parte demandada, pasa de seguidas a ello este Juzgado:
Fue opuesta por la parte demandada la Cuestión Previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, de la siguiente manera:
…Nos encontramos con una pretensión en la cual la parte actora aduce ser propietaria de un inmueble y pide que se desaloje a la arrendataria para que lo ocupe su hija en virtud del estado de necesidad urgente que tiene de servirse del inmueble, pero no consigna ni agrega a los autos junto con su libelo de demanda, el instrumento legal respectivo de propiedad que acredite su condición de propietaria (…) tampoco indica el lugar o la oficina de Registro Inmobiliario donde se encuentra protocolizado dicho inmueble (…) por tal motivo, debe concluirse que la misma carece de toda legitimidad y legalidad para comparecer e incoar este juicio que hoy intenta por desalojo basado específicamente en esta disposición legal de estado de necesidad…
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Se encuentra referida la cuestión previa opuesta, a la Falta de capacidad procesal, refiriéndose explícitamente al problema de la capacidad procesal del actor, valer decir, si la persona que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por si misma o por medio de apoderado legalmente constituido.-
El artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, norma que juzga sobre la procedencia de dicha cuestión previa, señala:
…Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley…
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Queda de esta forma establecido, que las personas legitimadas que gestionan por sí mismas o por medio de apoderados, el reconocimiento de sus derechos, en juicio como el caso en estudio son dos:
1) La parte actora, quien llama a juicio y,
2) la parte demandada, que es llamada a juicio.
Lo cual quiere decir que, las personas que dispongan de libre ejercicio de sus derechos pueden ser llamadas partes, y, por ende, son capaces de obrar en juicio, por el hecho de ser personas naturales o entes morales que poseen la facultad de goce de ser titulares de derechos y obligaciones, con las excepciones establecidas en la ley, en cuanto a las limitaciones de las personas de forma -temporal o definitiva- en el ejercicio de sus derechos, bien por razones de índole natural o legal (niños, niñas, adolescentes, entredichos, entre otros).-
No bastando en consecuencia, solo ser parte en un proceso, sino ser necesario tener legitimidad y cualidad, facultades exigidas por la ley adjetiva para ello, y así, la regla general dispone que la persona que afirma ser titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación activa para hacerlo valer en juicio, y por otra parte, la persona contra quien se afirma la existencia de ése interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación pasiva para sostener el juicio.-
De tal forma siendo que, la legitimación en la causa se establece en la identidad existente entre la persona que la ley considera la idónea para hacer valer en juicio un determinado interés, y quien materialmente se presenta en juicio, debe esta juzgadora referir en cuanto a la materia inmobiliaria, la cual nos ocupa, que ésta constituye una especialidad a la mencionada regla, al establecer que el arrendador se encuentra legitimado para ejercer la acción legal correspondiente ante los órganos jurisdiccionales competentes, a fin de hacer valer sus intereses en cualesquiera de las causales establecidas en la ley que rige la materia.-
De lo señalado, se concluye que los extremos legales contenidos en la norma jurídica que regula la excepción dilatoria bajo análisis, relativa a la “legitimidad de la persona del actor para comparecer en juicio”, no se encuentran ajustados en el presente juicio, a los hechos alegados por el abogado de la parte demandada ni a la realidad evidenciada en las actuaciones que conforman el expediente, razón por la cual, este Juzgado concluye en que no puede inferirse la falta de legitimidad alegada, por lo que forzosamente debe desestimar la cuestión previa interpuesta.-Así se decide.-
Opuso asimismo, la Cuestión Previa contenida den el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3º del artículo 340 eiusdem; de la forma que de manera textual se transcribe a continuación: “EL OBJETO DE LA PRETENSION, EL CUAL DEBERA DETERMINARSE CON PRECISION, INDICANDO SU SITUACION Y LINDEROS, SI FUERE INMUEBLE”, incurriendo a todas luces en un error material, al no concordar el ordinal de la citada norma con lo indicado por el mismo; así de los argumentos esgrimidos en cuanto al ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada señalo de forma textual:
…Ciudadana Juez, con esta pretensión lo único que se persigue es el desalojo de una (sic) arrendataria de un bien inmueble que ocupa; pero con la significativa diferencia, que este proceso judicial tiene su piedra angular o sustento legal en el derecho de propiedad de un inmueble; y, por consiguiente, con toda lógica judicial, este inmueble amerita ser debidamente identificado por mandato del legislador (…) por tal motivo, esta cuestión previa por defecto de forma que opongo debe prosperar, toda vez que, no consta en el libelo de demanda, la descripción precisa del bien inmueble objeto de esta acción por desalojo (…) No se mencionan los linderos, como tampoco existe una descripción precisa del bien inmueble; siendo éstas determinaciones un requisito taxativo exigido por el legislador…
.-
Respecto al defecto de forma de la demanda referido, considera oportuno señalar este Tribunal, que efectivamente el ordinal 6 del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, permite a la parte demandada alegar el defecto de forma de la demanda, con el fin de mejorar o ser subsanados en el escrito libelar mediante el cual se ha ejercido una pretensión en su contra, los defectos u omisiones contenidas en dicho documento, si se evidencia que la demanda no cumple con los requisitos de Ley exigidos en el artículo 340 de la norma adjetiva.-Existen numerosas formas por las cuales puede ser considerado el incumplimiento de tales requisitos; más lo que pretende destacar en este punto esta administradora de justicia se encuentra referido de forma especifica, al hecho de que los defectos de forma imputados a la demanda deben contener notabilidad jurídica, y no tratarse de meros errores u omisiones materiales en su elaboración.-
Del escrito libelar, se desprende que el objeto de la pretensión de desalojo fundada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra constituido por: “Un inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el número 53, Ubicado en el piso 5, del Edificio denominado Los Tulipanes, situado en la Calle Caurimare, Ramal 6, Urbanización Colinas de Bello Monte del Municipio Baruta del Estado Miranda” tal y como fue identificado por los apoderados judiciales de la parte demandante en el capitulo I de los hechos del escrito libelar (folio 2 de la pieza I); en el instrumento poder otorgado por la ciudadana B.A.d.S. a sus abogados (folio 20 de la pieza I) y en el escrito de reconvención interpuesto por el abogado G.R.B.G., fungiendo como apoderado judicial de la parte demandada, (cursante al folio 74 de la pieza I); siendo evidente que la accionante dio el debido cumplimiento a la formalidad exigida por la norma, en cuanto a la especificación y determinación exacta del objeto de su pretensión.-
Por otra parte, considera oportuno referir este Juzgado que en materia de arrendamiento no se requiere señalar los linderos y medidas del inmueble arrendado, bastando con identificar el inmueble como lo hizo en este caso el accionante, al no encontrarse dirigida la pretensión a una acción reivindicatoria o deslinde, por hacer mención a algunas; por todo ello, debe ser declarada Sin Lugar la cuestión previa opuesta.-Así se decide.-
En relación al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 de la misma ley, relativo a:
“…El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 (…) “…Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…” , el apoderado judicial de La parte demandada alegó lo siguiente:
…La Arrendadora y sedicente propietaria, no produce junto con el libelo de demanda, los dos (02) documentos fundamentales esenciales y primordiales que d.v. y viabilidad a este juicio conforme establece y determina en ordinal sexto (6to) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente: El Original del contrato de arrendamiento y la copia certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado, es decir la parte no aportó ni produjo a los autos los instrumentos probatorios que hagan deducir de alguna forma el derecho invocado…
.-
Considera al respecto, esta Sentenciadora que la sanción correspondiente a la omisión de la actora de consignar junto al libelo los documentos fundamentales de su pretensión, radica en la no admisión dichos instrumentos con posterioridad, como lo dispone el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil, por ende, los hechos alegados al respecto, no encuadran en materia de cuestión previa, aún cuando la carga de acompañar los documentos fundamentales al libelo sea un requisito conforme al artículo 340 eiusdem, por cuanto -como ya se dijo- su falta de oportuna consignación a los autos, tiene una sanción impuesta en el primero de los artículos mencionados ut supra.-
En este orden de ideas, y siendo que los documentos señalados por la representación judicial de la parte demandada como no acompañados al libelo, deben ser analizados, apreciados y valorados en la parte motiva de este fallo, al implicar evidentemente efectos sobre el fondo del asunto debatido, debe concluir este Tribunal, que la cuestión previa alegada toca materia de fondo, y en virtud de ello forzosamente debe desechar la misma en todas sus partes.-Así se decide.-
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Pasa en este estado, esta sentenciadora a analizar el fondo del asunto debatido de l siguiente manera:
DE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO
Fundamenta la parte actora, la acción de desalojo que nos ocupa en el presunto estado de necesidad que dice tener la hija de la propietaria en ocupar el inmueble arrendado bajo contrato escrito a tiempo indeterminado, encuadrándose la petición en la causal prevista en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, la actora, con el objeto de afirmar la existencia del derecho que reclama ante este Órgano Jurisdiccional, esgrimió los siguientes alegatos:
“Que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 53, ubicado en el Piso 5, del Edificio Los Tulipanes, situado en la Calle Caurimare, Ramal 6, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, según se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada que acompañó en original al libelo de la demanda marcado con la letra “A” (…) Que en su condición de propietaria del inmueble lo cedió en arrendamiento a la ciudadana C.M.T.L. (…) Que la titularidad del apartamento se desprende del documento de compraventa, que promoverá en el lapso de pruebas para demostrar la propiedad del bien (…) Que el ultimo canon de arrendamiento establecido por las partes, fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 550,00) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada (…) Que el referido contrato fue suscrito por un periodo fijo de un (01) año, contado a partir del 15 de Agosto de 2001 hasta el 15 de Agosto de 2002, según la Cláusula Segunda (…) Que en la Cláusula Cuarta originalmente se estableció que el canon de arrendamiento seria por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 480.00) mensuales por mes adelantado dentro de los primeros cinco (05) días. Que habiendo llegado el contrato de arrendamiento a su término el día 15 de Agosto de 2002, así como su prorroga legal sin haberse suscrito un nuevo contrato, se indeterminó en el tiempo por cuanto operó la tacita reconducción (…) Que su hija A.S., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-4.434.750, vive arrendada en la planta alta de un apartamento anexo de la casa-quinta denominada Los Cardenalitos, ubicada en la Calle 13 de la Urbanización Los Jardines del Valle, Municipio Libertador, según se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por ella marcado con la letra “B” (…) Que el aludido contrato es a termino fijo de un (01) año sin prorroga, y por cuando trascurrió la misma, el propietario del inmueble ciudadano E.E.C.P., titular de la cedula de identidad No. V-2.119.964, en su condición de arrendador le solicitó la desocupación del inmueble, razón por la cual le urge la necesidad de que la arrendataria C.M.T.L., le desalojo el apartamento para que sea ocupado por su hija y sus menores hijos de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo 34 eiusdem.”.-
Pruebas de la Parte Actora:
La parte actora produjo junto al escrito libelar, los siguientes documentos:
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Copia fotostática del Contrato Privado De Arrendamiento, suscrito en fecha 15 de agosto de 2001, entre las ciudadanas B.A.d.S. y C.M.T.L., marcado con la letra “A” (folios 9 al 13).-La cual carece de valor probatorio alguno, en virtud de emanar de un documento privado no reconocido o tenido legalmente por reconocido conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo ser desechada como quedó precedentemente establecido en el punto previo;
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Original del Contrato Privado De Arrendamiento emanado de tercero de fecha 27 de marzo de 2007 (folio 14) marcado con la letra “B”, suscrito por el ciudadano E.E.C.P. en su carácter de arrendador y la ciudadana A.S. en su carácter de arrendataria.-Dicho instrumento conforme al criterio jurisprudencial pacifico y reiterado asumido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante jurisprudencia de fecha 18 de Abril de 2006, No. RC.00281, Exp. No. AA20-C-2005-000622, que estableció que el instrumento emanado de tercero debe ser valorado no por su carácter documental en virtud de no serle aplicable los dispositivos legales contenidos en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1.363 y 1.364 del Código Civil, si no que debe ser apreciado conforme al artículo 508 ibídem por tratase de una prueba testimonial; observa esta administradora de justicia, examinadas las deposiciones del ciudadano E.C., se aprecia que el interrogatorio estuvo sujetó al reconocimiento del contrato de arrendamiento cursante al folio 14 del cuaderno principal de esta causa, tal como se desprende de las preguntas y repuestas contenidas en los particulares que van del punto primero al punto octavo, especialmente del particular cuarto el cual es del tenor siguiente: “…Diga si reconoce el documento de Contrato de Arrendamiento que se le pone a la vista para su reconocimiento? CONTESTO: Si lo reconozco y lo suscribimos el 27 de Marzo de 2007, sobre el inmueble arrendado antes mencionado y que cursa al folio 14, del expediente…”.-De igual forma, es importante destacar la pregunta y repuesta formulada en el particular quinto, la cual reza así: “…Diga el testigo si el contrato sucrito entre Usted y la señora A.S., que ha sido reconocido en este acto sobre el inmueble arrendado ya identificado, se encuentra vigente? CONTESTO: Si fue suscrito el 27 de marzo de 2007 con una vigencia del 1ero de abril del 2007 con vencimiento el 1ero de abril de 2008 y la prorroga legal ya venció y estoy en espera que la señora A.S. me haga entrega material del inmueble arrendado…”. No obstante, resultan contradictorias las afirmaciones expuestas por el testigo E.C. en contraposición con la respuesta proporcionada a la tercera pregunta que le efectuase el apoderado judicial de la parte demandada durante el acto aludido, la cual se formuló y respondió de la siguiente manera: “…Diga el testigo si con motivo de la suscripción del Contrato de Arrendamiento antes descrito recibió de la arrendataria un deposito en garantía indique en qué fecha y qué monto? CONTESTO: En este momento no recuerdo la fecha ni el monto especificado en el contrato ya que eso ocurrió hace más de dieciocho años…” (Subrayado del Tribunal). De manera que, habiendo sido suscrito el contrato de arrendamiento a término fijo de un (1) año, el día 27 de marzo de 2007, entrando en vigencia el día 1º de abril de 2007 hasta el 1º de abril de 2008, según afirmó el testigo en su repuesta al particular quinto- en consonancia con el contenido de la cláusula segunda del mencionado contrato- (folio 14 de la pieza I), es lógico concluir que existe una incongruencia con respeto a sus afirmaciones, aunado al hecho que una vez adminiculados todos los elementos probatorios existentes en autos con las deposiciones del testigo, se desprende de la copia simple de la forma 14-02 emanada del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, Registro de Asegurados, marcada “C” (folio 280, pieza I) perteneciente a la ciudadana A.S., titular de la cédula de identidad No. 4.434.750, sellada por dicho ente en fecha 9 de octubre de 2000, que la mencionada ciudadana habitaba en el inmueble que le fue arrendado por el ciudadano E.C., con posterioridad a la supuesta fecha de suscripción del contrato, tal como se evidencia del renglón: “…DOMICILIO Y DIRECCION EXACTA DEL TRABAJADOR: Calle 13, Qta Los Cardenalitos, Los Jardines del Valle…”; de igual manera sucede con la copia simple marcada “D” del informe socioeconómico elaborado en fecha 18 de marzo del año 2005 por la Unidad de Atención al Ciudadano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador (folio 281, pieza I) donde se deja claramente sentado que A.S. habitaba en la calle 13 de Los Jardines del Valle, Quinta Los Cardenalitos, planta alta, teléfono 0212-681-63-38, para el año 2005, asimismo y para concluir se aprecia la misma situación del original de la factura No. T251149076707 del servicio telefónico (CANTV) fechada en noviembre de 2006, marcadas con la letra “E” (folios 284, 285, 286 y 287 de la pieza I). Conforme a lo antes expuesto, y apreciando esta probanza de conformidad con lo preceptuado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora, hace notar que las deposiciones del ciudadano E.E.C.P. evidentemente no concuerdan con la fecha de suscripción e inicio real del contrato, así como tampoco con su temporalidad, aunado al hecho que la ciudadana A.S. ya habitaba con anterioridad a la supuesta fecha de suscripción del contrato bajo análisis (27 de marzo de 2007).-Por lo que, forzosamente este Juzgado debe desechar la prueba de ratificación testifical del documento emanado de tercero que corre inserto al folio 14 de la pieza I del cuaderno principal, por contradecirse en sus afirmaciones, aunado al hecho de no concordar con los documentos antes señalados en este particular.- Así se decide.-
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Original de la Partida De Nacimiento de la ciudadana A.A.S.A., distinguida con el No. 0864119 marcada con la letra “C” (folio 15 de la pieza I) emanada de la Notaría Segunda Principal del Circuito de Cúcuta de la Republica de Colombia, de fecha 9 de septiembre de 1981, a la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil;
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Original del Contrato Privado De Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas B.A.d.S. y C.M.T.L., marcado con la letra “A” (folio 85 al 89 de la pieza I).-Es necesario señalar al respecto, que este documento no fue acompañado conjuntamente al escrito libelar, sino que fue consignado posteriormente en autos por diligencia de fecha 6 de agosto de 2009, por lo que, al no acompañar al libelo de la demanda los documentos fundamentales que le sirven de sustento, entra en aplicación lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “…Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezcan, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos…”.-En virtud de lo cual, se evidencia que salvo la excepción señalada en el citado artículo, que nace cuando el actor indica en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren o sean de fecha posterior o aparezca, si son anteriores, que tuvo conocimiento de los documentos omitidos con el escrito libelar, no siendo el caso de autos, al limitarse la parte actora a alegar que lo consignaba en original, no siendo cierto su alegato, por cuanto lo consignado junto al libelo fue una copia simple del mencionado instrumento privado, la cual carece de valor probatorio alguno, por lo tanto el original del contrato privado mal podría ser admitido por este Juzgado, a los efectos de ser considerado como prueba en la presente litis, de conformidad con lo pautado en el artículo 434 eiusdem.-Así se declara;
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Original del Documento De Propiedad Del Inmueble objeto de litigio emanado de la Notaria Pública Novena del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 3 de abril de 1992, bajo el No. 16, Tomo 23-A (folio 90 al 92 de la pieza I), el cual no fue consignado conjuntamente con el escrito libelar, no siendo anunciado por la parte actora en su escrito libelar la oficina donde se encontraba tal documento, como excepción a la norma establecida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera improcedente admitir el mismo.-Así se decide;
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Copias Certificadas Del Expediente De Consignaciones distinguido con el No. 2005-8595, emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial, aperturado en virtud de las consignaciones efectuadas por la ciudadana C.M.T.L. a favor de la ciudadana B.A.d.S., en fecha 11 de agosto de 2005 (folios 105 al 193 de pieza I), a las que este Juzgado les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil;
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Original de Notificación Judicial, de fecha 14 de julio de 2005, distinguida con el No. AP31-S-2005-270, emanada del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (folios 194 al 212 de la pieza I) efectuada a solicitud de la ciudadana B.A.d.S. a la ciudadana C.M.T.L. en fecha 3 de agosto de 2005, sobre su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento.-La cual valora este Tribunal de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil;
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Inspección Judicial practicada en el inmueble constituido por un (1) apartamento, ubicado en la calle No. 13, casa No. 42, planta alta de la quinta Los Cardenalitos de la urbanización Los Jardines del Valle, municipio Libertador del Distrito Capital.-Sobre la que, esta administradora de justicia, al estimar su mérito de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.430 del Código Civil, constituida la misma mediante la conocimiento directo de los hechos que en ella quedaron evidenciados, le confiere pleno valor probatorio, sin perjuicio de las conclusiones a las que oportunamente se llegarán al adminicularse ésta con el resto del cúmulo probatorio que proviene de las actas de este proceso.-Así se establece.-
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Copia Simple Del Acta De Nacimiento No. 08, emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Valle, perteneciente al ciudadano S.G.S., (folio 236, pieza I), la cual no fue impugnada, tachada o desconocida, por lo tanto, se aprecia de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, confiriéndosele pleno valor probatorio como documento público;
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Original del Acta De Nacimiento No. 770, emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Valle, perteneciente al ciudadano E.G.S., (folio 264 de la 1era pieza), la cual no fue impugnada, tachada o desconocida, por lo tanto, se aprecia de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se le confiere pleno valor probatorio como documento público;
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Original de la Planilla De Cambio De Centro De Votación No. 90833-500-1-006-1, emanada del C.N.E., marcada con la letra “A” (folio 278, pieza I) fechada 17 de julio de 1998, la que no fue objeto de impugnación alguna, razón por la que este Juzgado confiere a la misma pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
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Recibo de fecha 1º de julio de 1990, marcado con la letra “B” (folio 279, pieza I) emanado de la ciudadana M.d.C., por concepto de depósito en garantía por la cantidad de Bs. 12.000.-Dicho instrumento de forma evidente emana de un tercero, que no es parte en el juicio, en tal sentido, ha debido ser ratificado, en cumplimiento de lo dispuesto en el 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que la promovente no cumplió con la carga de promover la testimonial conducente, se desecha este instrumento;
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Copia simple de la forma 14-02 de fecha 29 de octubre de 2000, emanada del Instituto de los Seguros Sociales, marcada con la letra “C” (folio 280, pieza I), la cual no fue objeto de impugnación, tachado o desconocimiento alguno, por lo cual, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
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Copia Simple Del Informe Socioeconómico de fecha 18 de marzo de 2005, emanado de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Unidad de Atención al Ciudadano, marcada con la letra “D” (folios 281 y 282, pieza I), la cual se aprecia de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le confiere pleno valor probatorio;
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Original de la Factura No. T251149076707 por concepto de servicio telefónico emanada de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV) marcada con la letra “E” (folios 284 al 287, pieza I), la cual se valora conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido objeto de impugnación alguna.-
La representación judicial de la ciudadana C.M.T.L. al momento de dar contestación al fondo de la demanda formulo los siguientes alegatos:
“Niego, rechazo y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda que por desalojo ha incoado en contra de mi representada, la ciudadana B.A.d.S., la arrendadora que aduce ser la propietaria del inmueble arrendado. Son falsos los hechos alegados, así como impropia la fundamentación legal invocada; por tal motivo, mal podrían tener validez y relevancia legal en este juicio, las consecuencias jurídicas que la actora pretende derivar de sus falsos alegatos y fundamentos ilegales. En consecuencia, debo necesariamente invocar a mi favor la disposición legal contenida en el artículo 1.157 del Código Civil. (...) Niego, rechazo y contradigo, asimismo, el “supuesto estado de necesidad” alegado, tal y como lo demostraré en el lapso probatorio mediante pruebas documentales. (...)”.
Pruebas de la parte Demandada:
Durante el lapso probatorio la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
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Original del ejemplar del Contrato De Arrendamiento Privado suscrito entre las ciudadanas B.A.d.S. y C.M.T.L., marcado con la letra “A” (folios 216 al 220, pieza I), el cual no fue objeto de impugnación, tacha o desconocimiento alguno por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 444, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil;
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Original del Poder instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Distrito Capital, bajo el No. 08, Tomo 36 de fecha 27 de marzo de 2009 (folios 221 al 222, pieza I), el cual se aprecia de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, confiriéndosele pleno valor probatorio, al no haber sido objeto de impugnación, tacha o desconocimiento alguno;
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Copia simple del escrito de fecha 29 de enero de 2007, suscrito por la ciudadana B.A.d.S., dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual al no aportar elemento probatorio alguno a lo debatido en juicio, se desecha por ser irrelevante;
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Original del Contrato De Arrendamiento Privado de fecha 20 de octubre de 2004, marcado con la letra “D” (folio 224 al 226, pieza I) el cual se encuentra suscrito sólo por la parte accionante.-Observa este Juzgado que el mismo no cumple con los extremos legales establecidos en el artículo 1.368 del Código Civil, habida cuenta que el documento privado que quiera emplearse como prueba debe estar suscrito por el obligado para figurar como tal; al no encontrándose el documento bajo análisis suscrito por la persona a quien se pretende atribuir una obligación derivada del mismo, carece de fuerza probatoria, en razón de lo cual, se desecha de la presente litis;
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Copia simple de la comunicación enviada por la Sociedad Mercantil CONDAMERICA C.A., a B.S., (folios 227 y 228, pieza I) relacionada a la deuda que presente el inmueble objeto de litigio con respecto al pago de las cuotas condominiales.-Dicho medio probatorio, no guarda relación con el debate planteado en el presente juicio, en virtud de lo cual este Juzgado lo desecha por impertinente;
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Copias Simples De Las Planillas De Depósitos Bancarios, marcadas con la letra “F”, (folios 229 al 252, pieza I) relativas a los depósitos efectuados por concepto de canon de arrendamiento ante el Juzgado de consignaciones.-Las cuales se desechan por impertinentes en este acto, puesto que el desalojo que nos ocupa, fue sustentado en la causal prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley Especial Inmobiliaria, referente a la necesidad de uso del inmueble, y no por efecto del incumplimiento en los cánones arrendaticios;
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Copias cerificadas del Expediente De Consignaciones distinguido con el No. 2005-8595 emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial, cuya apertura tuvo lugar por las consignaciones efectuadas por la ciudadana C.M.T.L. a favor de la ciudadana B.A.d.S., en fecha 11 de agosto de 2005 (folios 4 al 187, pieza II) a las cuales se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil 1.357 y 1.384 del Código Civil;
DEL ESTADO DE NECESIDAD
El punto controvertido en esta litis lo constituye el estado de necesidad que dice tener la ciudadana A.S., ya identificada en autos, en habitar conjuntamente con sus hijos adolescentes el inmueble que fue arrendado por su madre, B.A.d.S. a la ciudadana C.M.T.L. mediante contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado-
La referida causal de desalojo, contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra fundamentada en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, por ello existen tres clases de necesitados a saber:
El propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo de éste.-
Así tenemos, que para operar el desalojo, deben concurrir y probarse de manera imperativa tres requisitos taxativos, los cuales son:
1).- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito a tiempo indeterminado);
2).- La cualidad de propietario del arrendador del inmueble como requisito de procedencia del desalojo, pues, de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para incoar esta acción por esta determinada causal que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo de este en perjuicio no solo jurídico, sino socio económico, familiar y moral del arrendatario que se presupone esta cumplimiento fielmente con sus obligaciones contraídas por la Ley y la convención suscrita entre las partes; y,
3).- La necesidad del propietario, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo de éste para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada, sin cuya prueba tampoco procedería la pretensión del demandante, contra el ocupante actual del inmueble.-
Respecto al primer requisito, se evidencia de autos que si bien es cierto que los fotostátos del contrato de arrendamiento privado de fecha 15 de agosto de 2001 cursante a los folios 9 al 13, fueron desechados, en virtud de no poseer valor probatorio alguno, y que el original del aludido documento no fue admitido por este Tribunal como penalidad que le impone la ley a la omisión contenida en el artículo 434 del Código Procesal Civil, no es menos cierto que durante el acto de contestación a la demandada el apoderado judicial de la demandada reconoció de forma expresa que su representada suscribió una convención arrendaticia con la parte demandada, la cual tuvo por objeto el bien inmueble plenamente identificado en autos.-
Se desprende de los instrumentos aportados a los autos por la parte demandada, que durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la misma consignó original del segundo ejemplar del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de agosto de 2001, el cual, se encontraba en su poder.-Este instrumento adminiculado a las copias cerificadas del expediente de consignaciones que cursan a los folios 105 al 193 de la pieza I, y folios 4 al 187 de pieza II de esta causa, confirman de manera evidente la existencia de la relación arrendaticia entre las partes integrantes del presente juicio.-
De igual manera, , se desprende del contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cursante a los folios 216 al 220 de la pieza I de este juicio, traído a los autos por la parte demandada, el cual fue previamente confrontado con las copias del mencionado instrumento que riela a los folios 108 al 112 de la pieza I y 7 al 11 de la pieza II del expediente de consignaciones distinguido con el No. 2005-8595, que el lapso inicial de la relación locativa comenzaba a correr a partir del 15 de agosto de 2001, y que el lapso temporal fue de un (1) año fijo, siendo lógico inferir que el lapso de fenecimiento del contrato era el 15 de agosto de 2002, fecha en la cual comenzó a operar de pleno derecho el lapso de seis (6) meses que le concede el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la arrendataria como lapso máximo de prorroga legal. Una vez vencido el mismo, vale decir, el 15 de febrero de 2003, operó la tacita reconducción del contrato contenida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, de manera que nos encontramos ante un contrato escrito a tiempo indeterminado, y siendo ello así, se configura el primer requisito de procedencia de la acción de desalojo.- Así de decide.-
En segundo lugar, pasamos a a.l.t.d. la ciudadana B.A.d.S., con respecto al inmueble de autos, a cuyo efecto, es importante resaltar lo establecido en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
...Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…
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En franca interpretación de la norma referida, en armonía con el artículo 4 del Código Civil, este Tribunal, observa que de las siete (7) causales taxativas que conforman este dispositivo legal, la ley establece como legitimado para ejercer la acción de desalojo en seis de ellas (6) al arrendador, no obstante, en el presente caso, quien pretenda la declaratoria con lugar del desalojo por la necesidad de ocupación debe poseer la titularidad del objeto litigioso, así lo ha expresado de manera clara el legislador al establecer: “…La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble…”.-En este caso, el literal exige que el titular de la acción sea el propietario del inmueble a ocupar.-
En este ordena de ideas, esta Sentenciadora, observa que la parte demandante al consignar junto con el escrito libelar los recaudos fundamentales que sustentarían su acción, se limitó a alegar:
…El precitado bien inmueble antes identificado, en mi condición de propietaria se lo di en arrendamiento a la ciudadana C.M.T.L. (…) propiedad esta que consta del documento de compraventa, que el (sic) lapso de promoción de pruebas promoveré a los fines de demostrar la titularidad del bien inmueble…
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Concluyendo de manera inequívoca esta Juzgadora, que la representación judicial de la parte actora no indicó en el libelo de la demanda la oficina o el lugar donde se encontraba ese documento que era decisivo para ella con el fin de demostrar conforme a lo dispuesto en la norma, la requerida propiedad del inmueble.-
Alegada por su contraparte la ausencia en autos del aludido instrumento, procedió mediante diligencia fechada 6 de agosto de 2009 a incorporarlo a los autos, de manera que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado en franco cumplimiento de la norma no le admitió la incorporación a las actas judiciales del documento de compraventa, teniéndose de esta manera como no presentado, tal y como se explanó precedentemente.-
El fundamento jurídico que respalda lo expuesto anteriormente, lo encontramos en el ordinal 6° del artículo 340 del Código Procesal Civil, por cuanto se ha establecido de manera clara que no basta que el actor individualice su demanda con la simple indicación del hecho que originó la acción que hace valer, sino que, es necesario que en el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación de las razones e instrumentos en que se fundamenta la demanda, tal y como expone el Dr. A.R.R., en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo III:
…La prueba es un acto de la parte en sus defensas y deberán suministrarlo al Juez (manifestación del principio dispositivo) y corresponde exclusivamente a ellas no solo determinar el thema decidendum sino también la carga de la alegación y de la prueba de los hechos (iudex secundum allegata et probata partium decidere debet)…
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Es bien sabido que la oportuna incorporación al libelo de demandada de los instrumentos fundamentales, en cumplimiento de los dispositivos adjetivos que regulan el proceso civil, permite al demandado la consulta de ese medio, permitiéndole así a éste la debida preparación de su defensa frente a la demanda incoada en su contra.-
Por todo lo cual, considera esta administradora de justicia que no se encuentra lleno el segundo requisito de procedencia de la pretensión de Desalojo bajo estudio.- Así de decide.-
En relación al tercer supuesto a verificar, en cuanto al estado de necesidad de ocupar el inmueble arrendado, observa este Juzgado evidenciarse del original de la partida de nacimiento cursante al folio 15 del cuaderno principal de esta litis, que en efecto la ciudadana A.A.S.A., es hija de la ciudadana B.A.d.S., existiendo efectivamente una presunción de filiación consanguínea entre ambas ciudadanas hasta tanto se demuestre lo contrario.-
Se desprende de la inspección judicial practicada en fecha 22 de septiembre de 2009, cursante a los folios 259 al folio 262 de la primera pieza de esta causa, que el inmueble inspeccionado no posee la capacidad, ni las condiciones adecuadas para que habiten la cantidad de personas que manifestaron residir en el mismo al momento de la práctica de la referida inspección judicial, pero es bien cierto que los hechos captados en este tipo de prueba directa, no son plena prueba de las circunstancias que se desean probar, por lo que deben ser concatenada con los demás elementos probatorios existentes a las actas judiciales para que adquiera real valor probatorio.-
Debe ser señalado, que el contrato de arrendamiento privado emanado de tercero suscrito por el ciudadano E.E.C.P. en su carácter de arrendador con la ciudadana A.A.S.A. en fecha 27 de marzo de 2007, (folio 14, pieza I), el cual quedó desechado de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que las declaraciones efectuadas por el ciudadano E.C. al momento de ratificar el aludido documento de conformidad con el artículo 431 eiusdem, fueron ambiguas y contradictorias.-De igual manera, se pudo constatar del análisis de los documentos aportados por la misma parte demandante durante el lapso probatorio que, la ciudadana A.S., ya habitaba el inmueble objeto de contratación con prelación a la supuesta fecha de suscripción del contrato, a saber, 27 de marzo de 2007, lo que a todas luces quiere decir que no existe el supuesto contrato a tiempo determinado que alega la demandante en el escrito libelar, con lo cual, no se creó en el ánimo de quien aquí decide la presunción de certeza ni la veracidad del aludido estado de necesidad, puesto no siendo un contrato a tiempo determinado mal puede exigírsele a la ciudadana A.S. la entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga legal, esto en relación al contrato suscrito por la ciudadana A.S. y E.E.C.P..-
En tal sentido, es imperativo referir que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución Nacional, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino; sin embargo, la sola demostración de la existencia de la relación arrendaticia, no es prueba suficiente para demostrar la necesidad alegada, resultando evidente que la demandante no demostró la necesidad aducida, puesto que al quedar desechado el documento de propiedad y el contrato de arrendamiento suscrito por el tercero y la hija de la demandante, no se cumplen los requisitos establecidos en la norma para que opera la acción de Desalojo.-
En tal sentido, acogiéndose esta Alzada a los criterios jurisprudenciales y doctrinales relativos a la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso mediante los actos efectuados por las partes, considerando de igual forma que no fue constatado el estado de necesidad alegado por la actora, mal puede prosperar en derecho el desalojo pretendido bajo la causal estipulada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-Así se establece.-
En tal sentido, desechada como ha quedado la argumentación sobre la cual fundamento su pretensión de desalojo la parte accionante, y siendo que el resto de los alegatos de las partes, relativos a los pagos de los servicios y a la presunta mala fe de la demandada, carecen de asidero jurídico a los efectos de la pretensión deducida, es decir, el desalojo del bien inmueble arrendado, es concluyente para quien decide que la acción incoada debe ser declarada sin lugar en todas sus partes.-Así se decide.-
DE LA RECONVENCIÓN
Como quedó sentado en la narrativa de este fallo, la representación judicial de la parte demandada, propuso reconvención en los siguientes términos:
Efectivamente mi representada es arrendataria y ha venido ocupado con tal carácter el apartamento 53, situado en el 5 piso. Este apartamento lo ocupa desde el 15 de Agosto de 2001, en virtud del contrato privado de arrendamiento que celebró con la ciudadana B.A.d.S.. Que fue suscrito por término fijo de un año y vencido el mismo, así como su respectiva prorroga operado la tacita reconducción del contrato. Que en la cláusula cuarta del aludido contrato se estipulo como canon de arrendamiento la cantidad mensual de Cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 480,00). Que dicha se ha incremento pese a la prohibición expresa establecida por el Ejecutivo Nacional en tres oportunidades. Que se produjo un primer aumento de veinte bolívares (Bs. 20.00) en el mes de septiembre de 2002. Que en el mes de Enero de 2003 efectúa un segundo aumento y en el mes de Noviembre de 2004 se produce un tercer aumento la suma cobrada asciende a la cantidad de Quinientos cuarenta bolívares (Bs. 540.00). Que luego la arrendataria comenzó a consignar el canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Que en total la arrendadora ha cobrado en exceso a la arrendataria la cantidad de Cinco mil veinte bolívares (Bs. 5.020,00). Que el inmueble de autos no se encuentra regulado. Que en virtud procedió demandar a la ciudadana B.A.d.S. para que convenga o sea condenada por el Tribunal a PRIMERO: Reintegral a su representada la cantidad de Cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) que corresponde a los meses de Septiembre a Diciembre de 2002, la cantidad de ochenta bolívares (BS. 80.00); de Enero a Diciembre de 2003, Bs. 480; Enero a Diciembre de 2004 Bs. 540; de Enero a Diciembre 2005 Bs. 840; de Enero a Diciembre de 2006 Bs. 840; de Enero a Diciembre de 2007 Bs. 840,00); de Enero a Diciembre de 2008 BS. 840 y de Enero a Agosto de 2009 Bs. 560. SEGUNDO: Pagar los intereses devengados por los intereses cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento. TERCERO: Pagar a corrección monetaria o indexación acordada por experticia complementaria del fallo.
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Debidamente admitida la reconvención propuesta, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procediendo a dar contestación a la reconvención.-
En fecha 11 de Agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, mediante escrito procedió a subsanar la cuestión previa opuesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.-
DE LA CUESTION PREVIA
Como quedo expresado fue opuesta en la reconvención planteada, la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”.-
Sustentando su alegato de la siguiente manera:
…En el presente caso el apoderado actora no tiene facultades para reconvenir en el presente juicio ya que el poder apud acta no lo faculta, solo tiene faculta expresa para contestar la demanda, conciliar, convenir, transigir y desistir, por lo cual solicito que sea declarada con lugar en la definitiva…
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Observa al respecto, quien aquí decide, que establece el artículo 350 del código de Procedimiento Civil, que dicho defecto de forma podía ser subsanado con la comparecencia del demandado mismo o de su verdadero representante.-Así tenemos, que se evidencia de los autos, que en fecha 11 de agosto de 2009, compareció la ciudadana C.M.T.L. y consignó escrito mediante el cual ratifica las actuaciones realizadas por el abogado G.R.B.G.-
En virtud de tal actuación, considera este Juzgado que fue debidamente subsanado el error u omisión de forma señalado al escrito de reconvención propuesto por la parte demandada del juicio principal.-Así de decide.-
DEL REINTEGRO DE ALQUILERES
Con relación a reconvención interpuesta contra la parte actora, fundamentada en el hecho de que presuntamente le fueron cobrados a la demandada aumentos progresivos en el canon de arrendamiento, incrementando así su importe, en contravención al decreto emanado del Ejecutivo Nacional que ordenó su congelación, reclamándose por virtud de ello el reintegro de las cantidades dadas en exceso de la cantidad inicialmente pactada, debe dejar sentado esta administradora de justicia, lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“…En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Así mismo dispone el artículo 60 que, “El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme…”.-
De lo que se infiere que, el derecho a reclamar lo pagado por sobre alquileres nace cuando existe una regulación por parte del organismo administrativo que arroja una cantidad inferior a la que ha sido cobrada por el arrendador, acotando que, si el inquilino no está solvente en el pago de algunos cánones como lo señala el artículo 63 de la Ley especial, tiene derecho a la compensación de la diferencia que resulte entre el sobre alquiler y el canon no pagado, o en todo caso al hacerse la respectiva regulación, si resulta que desde el inicio del contrato el inquilino venía cancelando una cantidad mayor a la establecida por el ente regulador, caso en el cual procede el reintegro de lo pagado en exceso.-
En el caso bajo análisis, lo alegado por la demandada como se explicó anteriormente radica en solicitar que la arrendadora sea condenada a reintegrarle las cantidades que fueron pagadas en exceso, por haber incrementado indebidamente el canon de arrendamiento en contravención a lo decretado por el Ejecutivo Nacional, lo cual no es procedente, debido a que el supuesto de hecho contenido en el artículo 58 ut supra transcrito, sólo contempla el reintegro de las cantidades pagadas en exceso con respecto a la regulación emitida por el ente administrativo, que es quien establece el canon máximo, de manera que la regulación constituye el parámetro para establecer si ha habido un cobro excesivo.-
Considera necesario aclarar este Juzgado, que cuando el Ejecutivo Nacional -en uso de sus facultades- dicta un decreto de congelamiento de alquileres, no implica que las regulaciones dictadas por la autoridad administrativa competente queden suspendidas temporalmente durante la vigencia del decreto, de manera que ningún inquilino esté obligado a pagar un canon distinto al vigente para la fecha de celebración del contrato, y, en caso de que durante el curso de la relación el arrendador unilateralmente aumente el canon, el arrendatario si no está de acuerdo, y si aquel no le recibe el monto pactado, deberá recurrir al procedimiento de consignación previsto en la Ley, como única manera posible para que pueda considerársele solvente, pero, si paga al arrendador el nuevo monto, está consintiendo en el aumento, y mal puede -como en este caso- pretender el reintegro, amen de que, como se señaló antes, no fue probado en juicio la existencia de regulación administrativa alguna que haya fijado el canon máximo a pagar por el arrendamiento del inmueble que ocupa.-En consecuencia, la reconvención propuesta por la demandada mal podría prosperar en derecho, ya que el inmueble objeto de la pretensión no se encuentra sometido a régimen de regulación alguno.-Así se decide.-
III
DECISIÓN
Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:
SIN LUGAR el recurso de Apelación interpuesto por la parte actora ciudadana TBEATRIZ A.D.E., en fecha Diez (10) de Agosto de 2010, a la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha seis (06) de Abril de 2010, en la presente causa.-
CON LUGAR la impugnación de la copia fotostática del contrato de arrendamiento privado, cursante a los folios 9 al 14, de la pieza I del presente Expediente, efectuada por el abogado G.R.B.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, por tratarse de una copia fotostática de un documento privado simple.-
SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.-
SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil concordado con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.-
SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem, interpuesta por el abogado G.R.B.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.-
SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana B.A.D.E. contra la ciudadana C.M.T.L.; por cuanto no encontrarse cumplidos los requisitos establecidos en la norma, de conformidad con los artículos 506 del Código Procesal Civil y 1.354 del Código Civil.=
SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida a la demandada-reconviniente.-
SIN LUGAR la demanda de RECONVENCIÓN por REINTEGRO DE ALQUILERES interpuesta por la ciudadana C.M.T.L. contra la ciudadana B.A.D.E.; de conformidad con las disposiciones contenidas en los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Se condena en costas a ambas partes por haber resultado vencidas recíprocamente en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-
SE CONFIRMA el fallo apelado.-
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la Notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de enero del año Dos Mil Once (2011).-Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
LA JUEZ,
DRA. C.G.C..-
EL SECRETARIO,
ABG. J.A.H..-
En la misma fecha siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.), se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente decisión en el copiador correspondiente.-
EL SECRETARIO,
ABG. J.A.H..-
Sentencia Definitiva.-
Asunto: AP11-R-2010-000322
