Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 29 de Octubre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.P.C.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 15.526.

DEMANDANTE B.E.P.M., S.R.P.D.H. y S.E.P.D.H., venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-4.240.558, V-4.370.682 y V-5.129.435 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL

V.M.R. y J.V.U., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 22.336 y 22.256 respectivamente.

DEMANDADA R.D.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.817.717.

APODERADOS JUDICIALES

E.J.P. y M.B.D.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 71.953 y 58.860 respectivamente.

MOTIVO DEMANDA DE DESALOJO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

Juez, Abg. Thayrhayr Sáez de Oliveros.

El día 01 de Agosto del 2008, se recibió por ante este despacho una causa judicial, referida a una demanda de desalojo de inmueble, incoada por los ciudadanos B.E.P.M., S.R.P.d.H. y S.E.P.d.H., contra el ciudadano R.D.C.. La causa era conocida por el Juzgado del Municipio Sucre de este Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, quien había dictado sentencia definitiva el día 15/07/2008, la cual declaró con lugar la demanda incoada por la parte actora contra la demandada, quien ejerció el recurso ordinario de apelación el 18/07/2008, y este despacho judicial al recibir dicho expediente se percate de que no había sido oída la apelación formulada por la demandada y acuerda devolver el expediente al Tribunal a quo, a los fines de que subsane la omisión, y el mismo fue oído en ambos efectos el 14/08/2007.

Aduce en el escrito libelar que proponen acción de desalojo o desocupación de inmueble sujeto a contrato privado de arrendamiento de un bien destinado al comercio de panadería, ubicado en la calle 5 Negro Primero con carrera 3, Sucre de la Población de Biscucuy Municipio Sucre del Estado Portuguesa, en contra de su ocupante precario a titulo arrendaticio ciudadano R.D.C., fundamenta dicho desalojo en las causales ”a”, “d”, “e” y “g” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

La Apoderado Judicial de la parte demandada fundamenta su recurso, en que para el momento de dar contestación a la demanda acepta su condición como arrendatario, en vista de que tenía firmado un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.M.P. (fallecido) de fecha 01/01/2002, fijado el canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) o DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bf. 250,00) mensuales, y que para el momento en que se intenta la presente demanda, su representado no tenía conocimiento de quienes eran los legítimos herederos, debido a que después de la muerte del ciudadano J.M.P., en ningún momento se le notificó quien sería la persona encargada de dicho inmueble para la continuidad de los pagos de los cánones de arrendamiento.

Igualmente alega que en fecha 29/10/2007, se llegó a un acuerdo con una de las herederas ciudadana S.E.P., quien le aseguró a su representado que dicho inmueble era ahora de su propiedad, por lo que se le realizó unos pagos de los cánones de arrendamiento que se adeudaban por mas de quince (15) meses hasta la fecha 29/10/2007, para la cual se acordó la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.500.000,00) o DIEZ MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.500,00), y que para el momento de sentenciar el Tribunal a quo no fueron tomados en cuenta estos recibos, en razón que en dichos recibos se aprecia la imprecisión de lo que se está cancelando, lo cual alega que no es cierto por cuanto los recibos tienen fecha de emisión, lo que indica que el monto de quince (15) meses suma la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) o TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 3.500,00), y se cancelaron DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.500.000,00) o DIEZ MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.500,00), siendo el caso que existía un sobre giro de por la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs, 6.750.000,00) o SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bf. 6.750,00), siéndole caso que su representado se encuentra solvente y dichos recibos no fueron impugnados ni tachados de falsos.

Por otro lado alega, que los actores en ningún momento en su libelo de demanda especificaron a que reformas se están refiriendo, así como tampoco quien era la persona supuestamente que estaba arrendada, ni especificaron en que consistía el supuesto cambio de uso, para lo cual estaba destinado.

Una vez recibido por este Tribunal se abrió un lapso de cinco días de despacho, para solicitar la constitución del Tribunal con asociados y de no pedirse, los informes se presentarán al décimo día de despacho siguiente, una vez culmine el lapso anteriormente señalado.

En fecha 15/10/2008, el Apoderado Judicial de la parte demandada presento escrito de informes.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Establecen los Artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, lo siguiente:

…“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”…

De la interpretación de estas dos normas, se desprende que en los contratos bilaterales, una de las partes puede incoar las pretensiones de cumplimiento o de resolución del contrato y la otra puede resistir esa pretensión alegando la exceptio non adimpleti contratus, es decir, que quien incumplió el contrato fue el que ejerció en forma abstracta, autónoma la acción que contiene la pretensión formulada en la demanda, a tales efectos, en el caso bajo estudio, la parte actora aduce en el texto de la demanda que la parte demandada R.D.C. violó una serie de normas contractuales, ya que dejó de pagar los cánones de arrendamiento, le cambió el uso o destino al inmueble pactado en el contrato de arrendamiento, realizó reformas no autorizadas por el arrendador y cedió o subarrendó parcialmente el inmueble, la parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa mediante la contestación de la demanda admitió la existencia del contrato de arrendamiento que se celebró el 01/01/2002, hasta el 01/07/2002, por lo cual ese contrato es a tiempo indeterminado, no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia y que el contrato es a tiempo indeterminado, también convino que el pago de los cánones de arrendamiento mensuales es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) o DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bf. 250,00).

En cuanto a la falta de pago aducida por los actores la rechaza, en el sentido de que manifiesta haberle pagado a una de las coherederas del causante ciudadana S.E.P.d.H., con la cual convino pagarle la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.500.000,00) o DIEZ MIL QUINIENTOS BOLIVARES fuertes (Bs. 10.500.000,00), que estaba pendiente referida a quince meses de canon de arrendamiento, tal convenimiento lo realizó el 29/10/2007 y llegó a un acuerdo con ella en cancelar los meses pendientes futuros noviembre y diciembre del 2007, enero, febrero, marzo y abril 2008, fueron cancelados conjuntamente el 29/10/2007, por un monto de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) O CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bf. 5.500,00), para que los mismos formaran parte de los cánones de arrendamientos futuros al vencimiento del mes de mayo del 2008, ya que para ese mes de mayo firmarían un nuevo contrato y ese abono de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) o CINCO MIL DE BOLIVARES FUERTES (Bf. 5.000,00), formaría parte de los futuros cánones de arrendamiento, lo que sumaba una cantidad total de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.500.000,00) o DIEZ MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.500,00), monto este que fue cancelado a esta coheredera.

Agrega igualmente la parte demandada que el 29/10/2007, pagó la cantidad de bolívares CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) O CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bf. 5.500,00), y el día 11/01/2008, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) o CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 5.000,00), y por esos motivos niega que se encuentra insolvente, ya que una de los herederos recibió el pago de los cánones de arrendamientos establecidos en dicho contrato y con mensualidades adelantadas hasta el mes de enero del 2010.

La parte actora le imputa a la demandada que esta ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses consecutivos de febrero, marzo y abril del 2008, y que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece en el Artículo 34 literal “a” que es una causal de desalojo la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

Como se puede apreciar la controversia se presenta en este debate judicial en que la parte actora le imputa a la demandada la falta de pago de tres meses consecutivos del año 2008, y la demandada se excepciona no solamente que se encuentra solvente con los cánones de arrendamientos, sino que ella pago hasta el mes de enero del 2010, y a los fines de dirimir este hecho controvertido deducido en los autos, debemos examinar las reglas contenidas en el decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario , ya que el Artículo 34 literal “a” establece lo siguiente:

...“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”...

La parte demandada estando dentro del lapso procesal, a los fines de demostrar la defensa que alegó en la contestación de la demanda, referida al pago de los cánones de arrendamientos, acompañó dos recibos marcada con la letra “F” y “J” de fecha 29/10/2007 y 11/01/2008, el cual riela al folio 164 del expediente, en el cual textualmente se lee recibo número 1, son Bf. 5.000,00, hemos recibido de R.D.C., la suma de bolívares cinco mil bolivares fuertes, en concepto de alquiler del local comercial “pago deuda pendiente” Guanare 11-01-2008, firma S.P., y el otro recibo sin número, son Bs. 5.500.000,00, hemos recibido de R.D.C., la suma de cinco millones quinientos mil bolívares sin céntimos, en concepto de abono a deuda de quince meses de alquiler de una local comercial en Biscucuy, Guanare, 29-10-2007, firma S.P..

Este es el contenido de estos dos recibos que fueron promovidos por la parte demandada, y la parte actora el 07/08/2008, manifiesta que esos recibos son incongruentes, ya que no se compadece con el hecho alegado en la contestación de la demanda, en la cual la parte demandada alega reiteradamente que celebró un convenio, para la cancelación adelantada de las mensualidades de los meses futuros de noviembre y diciembre del 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2008, aduce el apoderado de la parte demandante que la demandada alegaba un convenio de pago, y en el lapso de promoción de pruebas, consigna estos instrumentos privados, no demostrando con ellos en ninguna parte del contenido de los referidos instrumentos causa alguna que evidencia la celebración de tal acuerdo escrito y pide que se deseche esos instrumentos.

En nuestro proceso judicial rige el principio de el thema desidendum, que significa el problema judicial como tema y objeto de la sentencia, ya que si bien es cierto, el juez no está solamente sometido a los términos en que ha quedado planteada la controversia por la demanda y la contestación, sino además por los distintos pedimentos, alegatos y defensas que se hayan realizado oportunamente, y tenga una evidente influencia sobre lo discutido en el proceso, y el principio de la exhaustividad le indica al juez el deber de resolver todas y cada una de las alegaciones que constan en las actas del expediente, siempre y cuando como hemos dicho estén ligadas al problema judicial discutido, o a la materia propia de la controversia, y el juez bajo el principio de congruencia debe resolver sólo sobre lo alegado, y sobre todo lo alegado, sin omitir el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial.

Los motivos por los cuales se traen a colación estos principios procesales que rigen en nuestra legislación, se debe que efectivamente la parte demandada cuando ejerció el derecho a la defensa, mediante la contestación de la demanda hace referencia a un convenio o acuerdo, siempre referido a los pagos, por lo cual no es necesario que se presente un escrito formal, donde haga referencia a todos los hechos a que se refiere ese convenio escrito o verbal o acuerdo, lo importante es que la defensa alegada por la parte demandada es una defensa extintiva de la pretensión del actor, que según las reglas contenidas en el Artículo 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, está obligada a demostrarlo, y al presentar esos dos recibos o documentos privados, que son aquellos redactados sin la intervención de un funcionario público que le de fe pública o que lo autorice, y las condiciones para la existencia de este tipo de documento, es que haya sido firmado por la persona a quien se opone, y que la cosa u objeto contenga la representación de los hechos humanos o no, debe tener en el proceso un significado probatorio, es decir, que sea capaz de llevar al juzgador la convicción de la existencia o no, verdad o no de algún hecho debatido, pues si se trata de una simple cosa u objeto que contenga la representación de un hecho que no sea capaz de demostrar algo o de servir como elemento de convicción, no podría calificarse de documento idóneo y eficaz para demostrar el hecho controvertido, tal como podemos deducir de los dos recibos que presentó la parte demandada, para demostrar su solvencia en los cánones de de arrendamientos imputados como insolutos de los meses febrero, marzo y abril del 2008, ya que el recibo N° 1, sólo nos indica que el demandado estaba pagando cinco mil bolivares fuertes por concepto de alquiler del local comercial, sin hacer referencia al nombre del local comercial, la dirección, los meses que estaba cancelando y los años, por lo cual este Tribunal desecha esa prueba instrumental privada, bajo el fundamento que esa representación contenida en esos recibos, no son capaces de demostrar que efectivamente canceló los meses insolutos que le imputan los actores. Así se decide.

El recibo que acompañó de fecha 29/10/2007, por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00) O CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bf. 5.500,00), referido a un abono de una deuda de 15 meses de alquiler de un local comercial en Biscucuy, tampoco resulta explicito para demostrar el pago de los meses de alquiler que le imputa la parte actora, porque éste en ningún momento nos indica a cuales 15 meses se refiere a esos pagos, es decir, si es al mes de enero, febrero, marzo, a cual año y así sucesivamente, es un documento que se encuentra incompleto y no es idóneo, como tampoco conducente, para demostrar el hecho que representa, porque no indica en forma clara lo anteriormente señalado, y por estos motivos esa prueba documental resulta inconducente y no idónea, para demostrar el pago de los alquileres insolutos que se le imputan, por lo que es procedente el desalojo, fundada en la causal del Artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del 2008. Así se decide.

Los actores en el texto de la demanda aducen que la parte demandada le cambio el uso o destino al inmueble pactado en el contrato de arrendamiento, y la fundamenta en el Artículo 34 literal “d”, in fine de la Ley de Arrendamiento, y la demandada al momento de ejercer su derecho a la defensa con la contestación de la demanda, niega y rechaza esa pretensión, ya que al fondo del local comercial existe una pequeña sala que funciona como depósito, para guardar cajas de refrescos que se comunica con la panadería y sale a una de las calles, y esta forma parte del local comercial donde él está alquilado por más de 25 años, y en cierta época del año la acondiciona temporalmente, para que su esposa M.A.C. la utilice para trabajar con peluquería, hecho este que tenía pleno conocimiento el propietario fallecido J.M.P. y sus hijos, y la ciudadana S.E.P. cuando celebraron el 29/10/2007 y 11/01/2008, el convenimiento con está persona sobre los pagos del canon de arrendamiento.

Como podemos apreciar la parte demandada, reconoce que el inmueble arrendado referido a un local comercial, donde funciona la Panadería, Pastelería y Charcutería la Biscucuyana, en una parte de ese local también funciona otro local que forma parte de ese local, donde es utilizado según los alegatos, para trabajar con peluquería temporalmente, y es que de la inspección judicial promovida por la parte actora el 28/05/2008, y que fue ratificada en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que efectivamente existe una peluquería denominada Variedades V.d.C., donde hay una serie de mobiliario, prenda de vestir, diferentes artefactos eléctricos y de las tomas fotográficas, se desprende que esa peluquería forma parte del local comercial donde funciona la Panadería, Pastelería y Charcutería Biscucuyana, estas tomas fotográficas que se realizaron el 28/05/2008, fueron ratificadas por el fotógrafo E.A.G. el día 30/06/2008, quien no cayó en contradicción alguna, por lo cual el Tribunal le da veracidad y eficacia a esas tomas fotográficas y a la inspección judicial.

Esa inspección extrajudicial practicada el 28/05/2008, coincide con la practicada judicialmente por el Tribunal de la causa el 01/07/2008, promovida por la parte demandada, en cuanto a la existencia de la Panadería, Pastelería y Charcutería La Biscucuyana, que se encuentra ubicada en la calle Negro Primero, con carrera 3 Sucre de la Población de Biscucuy, y que en ese mismo local, concretamente en la carrera 3 con calle Negro Primero, funciona la Peluquería y Variedades V.d.C., y que la ruta de escape del local donde se encuentra constituido el Tribunal, existe un portón santamaría que da a la carrera 3 sucre, donde existe un aviso identificado como Peluquería y Variedades V.d.C., y estas dos inspecciones coinciden con la promovida por la parte actora, el cual se evacuó el 07/07/2008, de manera que no existe la menor duda que en el local comercial que le fue arrendado a la parte demandada funciona la Panadería, Pastelería y Charcutería La Biscucuyana, y formando parte de ese local también esta la firma unipersonal denominada Peluquería y Variedades V.d.C., la cual es propiedad de la ciudadana M.A.C., según Registro de Comercio distinguido con el N° 41, Tomo 2B, emanado del Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa, de fecha 28/02/2000, (cursa al folio 94 al 97) que el Tribunal aprecia para demostrar que desde esa fecha en ese local esta funcionando ese fondo de comercio, y además concuerda con lo alegado por la parte actora, en cuanto a que fue cambiado parcialmente el uso o destino del inmueble, ya que del contrato de arrendamiento (folio 127) se cedió al arrendatario un salón comercial con 11 metros cuadrados con 50 centímetros de largo, por 12 metros de ancho, acondicionado para el negocio de panadería, y el cual está ubicado en la calle 5 Negro Primero con calle 3 Sucre de la Población de Biscucuy, también se le realizó reforma al inmueble, ya que al haberse instalado la santamaría y al haberse constituido la firma unipersonal Peluquería y Variedades V.d.C., las mismas han debido ser autorizadas por el propietario concretamente por el ciudadano J.M.P., ya que en el contrato de arrendamiento, al cual anteriormente hemos descrito se le arrendó un salón comercial con sus respectivas medidas, y el arrendatario lo recibió en buen estado y para devolverlo lo debe hacer en la misma condición, salvo prueba en contrario, así lo regula el Artículo 1.595 del Código Civil, y cuando ese inmueble haya sufrido daño debe manifestárselo al arrendador, para que este ordene las reparaciones que haya de hacer, así lo establece el Artículo 1.596 eiusdem, por lo cual ha quedado perfectamente demostrado que el arrendatario R.D.C.:

Además de cambiarle parcialmente el destino del local comercial al instalar una peluquería propiedad de su esposa y al efectuar esa reforma al inmueble, ha debido obtener el consentimiento del arrendador o en su defecto de sus herederos, y al no hacerlo corre con las consecuencias desfavorables que le acarrea esa omisión o incumplimiento de la conducta, que debe mantener de servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia y darle el uso determinado en el contrato, ya que esa es una obligación principal según el Artículo 1.592 ordinal 1 del Código Civil.

Según el doctor R.H.C. ha apuntado:

...pero se debe categóricamente asentar que si se demuestra plenamente que el inquilino a ocasionado los daños o esas reformas, debe proceder perfectamente el desalojo solicitado, ya que las mismas atentan en contra de la integridad de los bienes propiedad del arrendador...

.

Por lo cual ha quedado demostrado con las inspecciones extrajudicial y judicial promovida por la parte actora y demandada, que no es cierto el hecho afirmado por el demandado, en cuanto al local comercial donde una parte de éste fue acondicionado para que funcionara un fondo de comercio Peluquería y Variedad V.d.C., el cual no tiene el carácter de temporal sino permanente, ya que del Registro de Comercio este funciona desde año 2000, y de las inspecciones demostraron que se encuentra en plena actividad mercantil, porque hay mercancía y se mantiene abierto, por lo que hace procedente el desalojo en base a la causal del Artículo 34 literal “e” parte in fine de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.

En referencia que la parte actora alega de que el local comercial fue subarrendado a la ciudadana M.A.C., si bien es cierto el Registro de Comercio aparece ésta como propietaria de la Peluquería y Variedades V.d.C., pero ésta según lo afirmado por el demandado, es cónyuge de él, así se lee en la contestación de la demanda y al tener tal condición, lógicamente que ambos son copropietarios tanto de la panadería como de la peluquería, y resulta ilógico que el esposo le cobre a su esposa, canon de arrendamiento por un local comercial que él mismo tiene arrendado, pero que parcialmente lo modificó.

La parte actora promovió una serie de documentales, tales como el acta de defunción del ciudadano J.M.P., quien falleció el 04/07/2006, en la misma aparece que deja cuatro hijos, de nombres F.A., B.E., S.R. y S.E.P.d.H., y su cónyuge, que el Tribunal aprecia por cuanto fueron acompañadas las partidas de nacimiento de cada uno de estos y el acta de matrimonio, que como instrumentales públicas demuestran la condición de heredero, según lo establecido en el Artículo 822 del Código Civil, y al tener tales condiciones son las personas legitimadas para ejercer está pretensión de desalojo por representar y suceder todos los derechos patrimoniales que adquirió el causante J.M.P.. Así se decide.

La declaración universal de herederos que promovió la parte actora con la demanda adquiere todo su valor probatorio, porque no fue impugnada como tampoco hubo terceros o herederos desconocidos para hacer oposición a esa solicitud, y el Tribunal la aprecia para demostrar la cualidad de heredero de los demandantes.

El Tribunal aprecia el Certificado de Solvencia de Sucesiones del causante J.M.P. y de la causante R.A.M.d.P., para demostrar que los demandantes tiene la condición de herederos de estos causantes, quien dejó como patrimonio el inmueble ubicado en la población de Biscucuy, calle Negro Primero del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, se aprecia también el instrumento donde J.D.H. y Á.T.H. dieron en venta la parcela de terreno ubicada en la Población de Biscucuy, concretamente en la calle 5 Negro Primero con carrera 3 Sucre, demostrando que el causante J.M.P. conjuntamente con su cónyuge, eran propietario de ese bien inmueble.

La parte demandada con la contestación de la demanda acompañó un Registro de Comercio N° 13, Tomo 2B, de fecha 14/02/2000, emanado del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual demuestra que el demandado es propietario de la Panadería, Pastelería y Charcutería la Biscucuyana, que está establecida en la calle Negro Primero con carrera 3 de la Población de Biscucuy del Estado Portuguesa.

La parte demandada promovió las testimóniales de la ciudadana M.L.B., J.S.P. y M.G.M..

El ciudadano J.S.P., declaró por ante el Tribunal de la causa el 01/07/2008, manifestando que conoce a R.D.C. y a la ciudadana M.A.C., y ese conocimiento es por relación comercial, que conoce la existencia de la panadería y que al lado funciona la Peluquería y Variedades V.d.C., que se habilitó ese local porque un carro se metió por ese lado y daño la puerta, y que por los meses de diciembre colocan ropa, que conoció al ciudadano J.M.P. y éste tenía conocimiento de la venta de ropa y alega que tiene como quince años.

El Tribunal no aprecia ni valora este testigo por no merecerle fe y confianza en sus dichos, ya que no es cierto que ese local está abierto sólo los meses de diciembre para vender ropa, como tampoco es cierto que ese local está habilitado desde hace quince años, porque de las inspecciones realizadas en diferentes días y meses demostraron que permanece abierto y no temporal, como tampoco es cierto que lo hayan abierto desde hace quince años, porque contradice el Registro de Comercio propiedad de la ciudadana M.A.C., el cual tiene vigencia desde el año 2000, por estos motivos no se aprecia este testigo.

El día 01/07/2008, declaró por ante el Tribunal de la causa la ciudadana M.G.M., quien depuso que conoce a los ciudadanos R.D.C., M.A.C., desde hace como treinta años, que ese negocio habilitado para la peluquería y venta de ropa lo abren los días feriados que tiene como 15 años de abierto, lo cual con está declaración contradice lo observado y visto por el Tribunal que realizó las inspecciones judiciales, donde se demostró que esa peluquería y venta de ropa permanece abierto los días y meses en que se practicaron esas inspecciones, y además no es cierto que ese local funcione desde hace quince años, porque el Registro de Comercio tiene vigencia desde el año 2000, por lo cual tiene más veracidad y efecto el documento público, que nos indica cuando fue legalizada esa firma personal comercial, por estos motivos no se aprecia esta testimonial.

El día 07/07/2008, declaró por ante el Tribunal de la causa la ciudadana M.L.B., manifestando que conoce a los ciudadanos M.A.C. y a R.D.C., desde hace muchísimos años, que son marido y mujer, que trabajan juntos, que en la puerta de salida de la panadería, colocaron una santamaría y la repararon, el Tribunal no aprecia la declaración de este testigo, por cuanto no aporta suficientes elementos, en cuanto a los hechos controvertidos en esta causa, referidos a la modificación o reforma que realizó el demandado al local comercial, por estos motivos se desecha esta declaración.

El Tribunal aprecia el oficio emanado de la Dirección de Gestión y Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, donde nos indica que quien paga la patente de industria y comercio de la firma personal Peluquería y Variedades V.d.C., es la ciudadana M.C., lo cual coinciden con el Registro de Comercio y sirve para demostrar que en el local que le fue arrendado al demandado, además de funcionar la Panadería, Pastelería y Charcutería la Biscucuyana, también funciona esa firma personal, demostrándose que en un mismo funcionan dos actividades comerciales distintas, y demuestra el cambio que sufrió el inmueble que fue alquilado para que funcionara la panadería y ahora funciona anexa a ésta la peluquería. Se aprecia este oficio para demostrar esos hechos controvertidos.

Tanto los actores como el demandado en esta alzada presentaron escrito de informes, el primero alegó y afirmó todos los hechos que esgrimió en la demanda y en toda la secuela del proceso, y la parte demandada esgrimió los mismos alegatos y defensas opuestas en la contestación de la demanda y planteó nuevos hechos como el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, que no fueron alegados en la contestación, por lo cual resultan no pertinente ni idóneo, porque sólo el juez de la causa debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos, siempre bajo el principio del thema desidendum.

En virtud que la parte demandada incumplió con las obligaciones contractuales y legales de la relación arrendaticia, no goza de la prorroga legal, ya que el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento establece:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

...

De la norma transcrita es expresa y positiva, para que el juez de la causa no acuerde la prorroga legal al arrendatario conforme al Artículo 38 de la misma ley, ya que está incurso en conducta de incumplimiento, tales como sean dirimido en este proceso judicial.

DECISION

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: 1) CON LUGAR la pretensión de desalojo que conlleva a la resolución del contrato incoada por las ciudadanas B.E.P.M., S.R.P.d.H. y S.E.P.d.H., contra el ciudadano R.D.C., quien se encuentra incurso en el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales contenidas en el Artículo 34 literales “a”, “d” y “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referidas a la falta de pago de más de dos (02) meses de los cánones de arrendamiento, haber cambiado parcialmente el uso o destino que se había pactado en el contrato de arrendamiento y por haber realizado reformas al inmueble no autorizadas por escrito por el arrendador, respectivamente. 2) NO DA LUGAR A LA PRORROGA LEGAL, por cuanto el arrendatario se encuentra incurso en el incumplimiento de obligaciones arrendaticias contractuales y legales, todo de conformidad con el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En consecuencia, deberá entregar el inmueble constituido por un local comercial que mide 11,50 metros de largo, por 12 metros de ancho, acondicionado para el negocio de panadería, conteniendo baños y sanitario, el cual forma parte de un inmueble que posee el arrendador, en la calle 5 Negro Primero con carrera 3 sucre de la población de Biscucuy del Estado Portuguesa, libre de personas y cosas. 3) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, el día 18/07/2008, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal a quo el día 15/07/2008. 4) SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 15/07/2008.

Se condena en costas procesales al apelante R.D.C., por haber resultado totalmente vencidos en esta alzada, todo de conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los veintinueve días del mes de Octubre del año dos mil Ocho (29/10/2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.)

Conste,