Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 9 de Diciembre de 2008
| Fecha de Resolución | 9 de Diciembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua |
| Ponente | Eulogio Segundo Paredes Tarazona |
| Procedimiento | Incumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN CAGUA
SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE NRO: 06-13602.
MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: B.E.R..
APODERADOS JUDICIALES: D.R.F.D. y E.E.P..
DEMANDADO: J.L.O..
APODERADOS JUDICIALES: M.M.R. Y L.G..
I
El presente juicio se inicia mediante libelo de demanda presentado en fecha 08 de Noviembre de 2.006, por la abogado E.E.P., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-4.360.201, abogado en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 45.578, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana B.E.R.T., quien es Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.444.957, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra el ciudadano: J.L.O., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.573.979.
La parte demandante en su libelo de demanda, expone entre otras cosas lo siguiente:
“En fecha Catorce de Febrero de Dos Mil Seis, la ciudadana B.E.R.T., antes identificada, suscribe contrato de Opción Compra Venta, por ante la Notaría Pública de Turmero, quedando anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, de los Libros que se llevan en esa notaría, donde aparece la referida ciudadana con su apellido de casada, dejando constancia el Notario Público de haber tenido a la vista el Acta de Matrimonio, ..omissis…con el ciudadano J.L.O., Venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-2.573.979, aquí de transito, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa quinta y la parcela de terreno donde esta construida, identificada con el número dos (2) del Conjunto Residencial “Mariño”, ubicada en la Prolongación de la Calle Girardot, Turmero, Municipio S.M.d.E.A., ..omissis… dicho inmueble le pertenece al ciudadano J.L.O., antes identificado, según consta de documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño, Libertador y F.L.A.d.E.A., el 11 de Octubre de 1.976, quedando inserto bajo el Nro. 11, Folios 42 al 48, Protocolo Primero, siendo el precio de venta convenido en la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (bs.85.000.000,oo) los cuales serian cancelados de la siguiente forma: a) La cantidad de Treinta y Tres Millones de Bolívares (Bs.33.000.000,oo) que la ciudadana B.E.R.T., le entregó al ciudadano J.L.O., al momento de suscribir el contrato de Opción Compra Venta, en dinero efectivo de curso legal en el país, a su entera y cabal satisfacción; b) La cantidad de Cincuenta y Dos Millones de Bolívares (bs.52.000.000,oo) al momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante la Oficina de Registro Correspondiente, con un plazo para la cancelación del segundo pago y la protocolización de la venta definitiva de ciento veinte (120) días, mas una prorroga de treinta (30) días, contador a partir del primero de marzo del año en curso, en virtud de que la compradora tramitaría un crédito a través de la Ley de Política Habitacional, estipulándose a su vez en el mismo documento, que vencido el plazo indicado anteriormente, sin que se haya obtenido el crédito libera de toda obligación al vendedor y en caso de Incumplimiento por alguna de las partes, la cancelación de Indemnización por Daños y perjuicios, de la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,oo); que acompaño en copia simple marcado con la letra “B”. Quedando en esa oportunidad autorizada la ciudadana B.E.R.T., a ocupar el inmueble junto con su familia, desde el día en que se suscribió el Contrato de Opción Compra Venta, y que el mencionado inmueble requería de reparaciones las cuales ella realizaría, mientras salía el crédito y se realizaba la venta definitiva. Ahora bien, ciudadano Juez una vez suscrito el Contrato de Opción Compra Venta, el ciudadano J.L.O., ya identificado, en ningún momento entregó a la ciudadana B.E.R.T., antes identificada, los documento requeridos por los entes para tramitar el mencionado crédito por Ley de Política Habitacional, como es su obligación, tales como: Certificación de Gravámenes, planilla de Inscripción Catastral, Plano de Mesura, Solvencia Municipal, Documento de Propiedad del Inmueble, Documento de Parcelamiento, entre otros, aun cuando en reiteradas oportunidades le fueron solicitados al propietario, alegando este cualquier excusa, siempre quebrantamiento de salud y falta de tiempo para hacer las respectivas solicitudes por ante los organismos competentes, mientras esto ocurría el tiempo iba pasando y no se había podido introducir la solicitud de crédito, pero la ciudadana B.E.R.T., a su vez ella como fue lo convenido verbalmente, fue realizado trabajos y mejoras al inmueble, necesarios para hacer habitable el mismo, los cuales ascienden a la cantidad de CUATRO MILLONES SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.4.076.259,51) en materiales y OCHO MILLONES CIENTO CIN CUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS DIECINUEVE CON DOS CENTIMOS (Bs.8.152.519,02) en mano de obra, para un total de DOCE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y COHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.12.228.778,53) por este concepto, …omissis…El día tres (03) de agosto de dos mil seis (2006), la ciudadana B.E.R.T., antes identificada, recibe una comunicación suscrita por el ciudadano J.L.O., ya identificado, donde le notifica: “….que el tiempo estipulado en la Cláusula Tercera descrita en el Documento de Opción a Compra, se venció el 31 de Julio de 2.006, sin que se haya obtenido el crédito a través de la Ley de Política Habitacional;…”, igualmente manifiesta su voluntad de renegociar el inmueble de su propiedad ofertándolo con las “…siguientes condiciones: 1, Darle un plazo, el cual vamos a convenir para que usted active de nuevo el crédito por la Ley de Política Habitacional, 2. Se le oferta nuevamente el inmueble por un monto de Bs.20.000.000,oo) más, debido a que transcurrió un lapso de tiempo que amerita este incremento. 3. Igualmente se le notificó que la cantidad de 33.000.000,oo, Bs. Sufrieron la penalización establecida en la cláusula Nro. 4, es decir, que por causa de incumplimiento del Contrato de Opción a compra venta por una de las partes la otra tendrá EL DERECHO DE TOMAR LA CANTIDAD DE 15.000.000,oo Bs. 4. Durante el tiempo que dure la tramitación del crédito de la Ley de Política Habitacional se realizará un contrato de arrendamiento de la vivienda por un monto de Bs.500.000,oo mensuales a partir de agosto de 2.006, que acompaño en copia simple marcado con la letra “T”, y en comunicación personal de forma verbal manifestó que el incremento en el precio de venta era por el monto de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (BS.20.000.000,oo), lo que es injusto por cuanto el precio de venta negociado respondía a las condiciones precarias en las que se encontraba el inmueble para ese momento. A lo que la ciudadana B.E.R.R., antes identificada, respondió en forma escrita, en fecha quince (15) de agosto de dos mil seis (2006), donde le manifiesta que motivado a no haber recibido, de su parte, los documentos inherentes al inmueble, no se había podido realizar los trámites correspondientes para la obtención del Crédito por Política Habitacional, que acompaño en copia simple marcado que acompaño en copia simple marcado con la letra “U”. Posteriormente la ciudadana B.E.R.T., antes identificada, se percata que sobre el inmueble pesan Hipotecas Especiales de Primer y Segundo grado, ambas a favor del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas, según consta en certificación de Gravamen otorgada por la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipio S.M., Libertador y F.L.A.d.E.A., el dieciocho (18) de agosto de dos mil seis (2006): que acompaño en copia simple marcada con la letra “V”. Lo que a todo evento imposibilitaría la obtención de un crédito por Política Habitacional, hecho que desconocía la optante pero que conocía y ocultó en todo momento el propietario del inmueble, y teniendo en cuenta esa situación suscribe un Contrato de Opción de Compra Venta a sabiendas de que estos estarían imposibilitados de realizar los referidos trámites, dejando expirar el referido lapso para luego ejecutar la cláusula penal estipulada en la Opción de Compra Venta y renegociar el precio de venta definitivo, aumentándolo a su conveniencia. Quedando comprobado que la Liberación de las Hipotecas de Primer y Segundo Grado, que pesaban sobre el inmueble en cuestión fue autenticada por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital Metropolitano, el treinta y uno (31) de Agoto de dos mil seis (2006), quedando inserto bajo el número 80, Tomo 102, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios S.M., Libertador y F.L.A.d.E.A., el veinte (20) de Octubre de Dos Mil Seis (2006), quedando registrado bajo el Nro. 14, folios 66 al 70, Protocolo Primero, Tomo 6, Cuarto Trimestre, que acompaño en copia simple marcado con la letra “W”, es decir, que al momento de suscribir el documento de Opción de Compra Venta y mientras transcurría del lapso para tramitar el crédito, el ciudadano J.L.O., mantuvo engañada a la ciudadana B.E.R.T., con evasivas y con excusa que lo que buscaba era dejar que el tiempo pasara y así poder exigir el cumplimiento de lo estipulado en el Cláusula Penal de la referida Opción y renegociar el precio aumentándolo a su conveniencia. Posteriormente en fecha Veintisiete (27) de Octubre de 2.006, el ciudadano H.U.C., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número V-4.820.011, cónyuge de la ciudadana B.E.R.T., recibe dos comunicaciones suscritas por el ciudadano J.L.O., en el primero de ella se puede leer “Tengo a bien de dirigirme a usted en la oportunidad de hacerle entrega del documento (fotocopia) de propiedad del inmueble que habita usted con sus familiares, el objeto del mismo es para que proceda a elaborar el proyecto de opción a compra…”; que acompaño en copia simple marcado con la letra “X” en el segundo anexa proyecto de contrato de arrendamiento a los fines de ser evaluado y corregido, e indica que es para que ellos “…procedan a hacer uso legal del referido bien inmueble mediante la vía de Arrendamiento. Una vez realizada las mismas o no, deberá remitirlo en un lapso no mayor de tres (3) días para proceder a la suscepción del referido contrato en un lapso de cinco (05) días contados a partir de la entrega del referido contrato…”, ..omissis…Ahora bien, ciudadano Juez por todo lo antes expuesto se aprecia que la obligación del ciudadano J.L.O., antes identificad, era suministrar todos los documentos y recaudos necesarios para tramitar la obtención del Crédito Hipotecario, hecho que imposibilitó la tramitación del mismo. …omissis…En virtud de lo anteriormente expuesto ciudadano Juez y visto el incumplimiento por parte del vendedor de entregar los recaudos necesarios para la tramitación del Crédito por Política Habitacional, la mala fe evidenciada durante el lapso establecido en la Opción de Compra Venta, ocurro ante su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demando en este acto por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano J.L.O...omissis… a fin de que convenga o sea condenado por este Tribunal…omissis….”
En fecha 17 de Noviembre de 2.006, este Tribunal admitió la demanda presentada, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a que constara en autos su citación mas dos (2) días que se le dieron como termino de la distancia a dar contestación a la demanda, comisionándose a tal efecto al Juzgado del Municipio Carrizar del Estado Miranda.
Verificado todo lo relacionado en cuanto a la citación ordenada, en fecha 29 de enero de 2.007, compareció ante este Tribunal el abogado M.M.R., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 3.076, consignó poder conferídole por la parte demandada, ciudadano J.L.O., ya identificado, quedando citado de acuerdo a las previsiones señaladas en el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad legal para que la parte demandada diera contestación a la demanda, este compareció en fecha 13 de Febrero de 2.007, por intermedio de su apoderado judicial, abogado M.M.R., supra identificado, y consignó constante de cinco (5) folios útiles, escrito de contestación de demanda y reconvención, donde expuso entre otras cosas lo siguiente:
Rechazo, niego y contradigo la demanda intentada por BEARIZ E.R.T., en contra de mi representado J.L.O., tanto en lo que respecta a los hechos narrados en el libelo, como en el derecho que se pretende deducir de ellos por las razones siguiente: PRIMERO: Es cierto que mi representado J.L.O., celebró un contrato de Opción de Compra Venta, relativo a un inmueble de su propiedad adquirido mediante documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios S.M., Libertador y F.L.A. de fecha 11 de Octubre de 1.976, bajo el Nro. 11, folios 42 al 48, Protocolo 1º, ..omissis…en dicho documento se estableció en la cláusula Tercera “que el plazo para realización será de 120 días, mas una prorroga de 30 días, a partir del 1º de Marzo del año en curso (2006). En virtud de que la compradora esta tramitando un crédito a través de Ley de Política Habitacional” ..omissis..No es cierto como lo afirma maliciosamente la apoderada de la parte actora, que ésta haya sido autorizada para ocupar el inmueble desde el día en que suscribió el Contrato, la ocupación del inmueble se debió a un hecho fraudulento y arbitrario que ejecutó la futura compradora en combinación con el ciudadano N.Q., quien tenia las llaves del inmueble porque había hecho las veces de corredor, de manera que mi representado no ha autorizado ni en forma escrita ni verbal a la futura compradora para ocupar el inmueble….omissis….Niego que haya existido entre mi representado y la futura compradora un convenio verbal para reparar el inmueble, porque esa ocupación se hizo en forma arbitraria sin la autorización de él, y valiéndose de su ausencia, en cuanto a las reparaciones mayores o menores que ella haya realizado en el inmueble sin autorización de mi mandante fueron hecha por su cuenta y riesgo…omissis…Observo a este Tribunal que la parte petitoria del libelo, es incongruente con su parte narrativa y es además CONTRARIA A DERECHO, por las razones que a continuación especifico, como pondrá apreciar este Tribunal la parte actora ocurrió ante este despacho y demando por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano J.L.O., ….omissis..y sobre este particular establece: “El artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. El supuesto de este artículo contempla tres (3) acciones, y UN HECHO. Las acciones son las de cumplimiento, resolución y los daños y perjuicios, y el hecho consiste en la NO ejecución de la obligación, que es igual al incumplimiento del contrato, como ha sucedido en este caso, se le esta demandando por UNA ACCIÓN INEXISTENTE, porque las existentes son las de cumplimiento, resolución y daños y perjuicios..omissis…”.- DE LA RECONVENCION: Consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, Estado Aragua, el 14 de Febrero del año 2006, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, que entre la demandante B.E.R.T., y mi representado J.L.O., se celebró un Contrato de Opción de Compra Venta, que la demandante ha traído a los autos como documento fundamental, en dicho convenio se estableció en la cláusula tercera un plazo de 120 días contados a partir del 1º de Marzo del año 2.006, más una prorroga de 30 días ESE PLAZO VENCIO el 28 de Julio del año 2006, y se evidencia del libelo de la demanda, y de la documentación presentada por la parte actora entre ellas una comunicación de fecha 03 de Agosto del año 2006, dirigida por mi mandante a la futura compradora, que e.D.E.P. ni siquiera hizo la solicitud del crédito, porque una cosa es hacer una petición o solicitud y otra obtener su aprobación, e igualmente consta que durante ese plazo, ELLO NO REQUIRIO de mi presentado ningún tipo de documento de los que posteriormente ha dicho que son necesarios para hacer su solicitud, EN TODO CASO, mi representado no ha asumido esa obligación en el documento de opción de compra venta, ni la tiene en las normas complementarias para la adjudicación de créditos con Recursos del Fondo Mutual Habitacional, en cambio se estableció en la CLAUSULA CUARTA del contrato de Opción Compra Venta, UNA CLAUSULA PENAL, que sanciona con la pena de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES ( Bs.15.000.000,oo) a la parte de incumpla en vender, o las que incumpla en comprar, y el plazo venció, y la compradora no compró, y el contrato es Ley entre las partes de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y el artículo 1.167 del Código Civil, establece que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente, la ejecución, a la resolución del contrato, por esas razones de hecho y de derecho y en virtud de que la ciudadanas B.E.R.T., incumplió con su obligación de comprar el inmueble descrito en el documento de opción de compra en el plazo convenido en dicha convenció, RECONVENGO en nombre de mi presentado J.L.O. a la ciudadana B.E.R.T., ..omissis…PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Opción de compra venta celebrado el 14 de Febrero de 2.006,..omissis…SEGUNDO: En pagarle a mi representado J.L.O. la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000.000,oo) suma esta que representa la cantidad convenida en la cláusula cuarta del Contrato..omissis….”.-
En fecha 10 de Octubre de 2.007, este Tribunal admitió la reconvención hecha por la parte demandada, fijándose el quinto (5to) día de Despacho siguientes a que conste en autos la ultima de las notificaciones que de las partes se hiciera, a los fines de que la demandante-reconvenida diera contestación a la reconvención.
Notificados como fueron las partes que intervienen en el presente juicio, y siendo la oportunidad legal para que la demandante-reconvenida diera contestación a la reconvención, esta compareció en fecha 01 de Noviembre de 2.007, por intermedio de su apoderada judicial y consignó escrito de contestación a la reconvención y donde expuso entre otras cosas lo siguiente:
Rechazo, niego y contradigo la reconvención intentada por J.L.O., ..omissis, tanto en los hechos narrados en la reconvención como en el derecho que se pretende deducir de ellos ..omissis…
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Abierta la causa a pruebas, solamente la parte demandante reconvenida hizo uso de tal derecho.
En fecha 07 de Diciembre de 2.007, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:
II
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-
Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:
III
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
De la revisión del libelo de demanda observa este Juzgador que la pretensión de la parte demandante es el incumplimiento por parte del ciudadano J.L.O., parte demandada de un Contrato de Opción de Compra venta suscrito en fecha 14 de Febrero de 2.006, ante la Notaría Pública de Turmero, el cual quedó anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, de los Libros llevado ante esa notaria, sobre un inmueble ubicado en el conjunto Residencial Mariño, ubicado en la prolongación de la Calle Girardot, Turmero, Municipio S.M.d.E.A..
De igual forma se observa de la reconvención hecha por la parte demandada reconvenida que demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra venta suscrito en fecha 14 de Febrero de 2.006, ante la Notaría Pública de Turmero, el cual quedó anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, de los Libros llevado ante esa notaria, sobre un inmueble ubicado en el conjunto Residencial Mariño, ubicado en la prolongación de la Calle Girardot, Turmero, Municipio S.M.d.E.A., por el incumplimiento en que incurrió la parte demandante reconvenida.
La demandante reconvenida señala en su libelo de demanda que en fecha 14 Febrero de Dos mil Seis antes identificada, suscribe contrato de Opción Compra Venta, por ante la Notaría Pública de Turmero, quedando anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, de los Libros que se llevan en esa notaría, con el ciudadano J.L.O., antes identificado, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa quinta y la parcela de terreno donde esta construida, identificada con el número dos (2) del Conjunto Residencial “Mariño”, ubicada en la Prolongación de la Calle Girardot, Turmero, Municipio S.M.d.E.A.. Que el precio de venta convenido en la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (bs.85.000.000,oo) los cuales serian cancelados de la siguiente forma: a) La cantidad de Treinta y Tres Millones de Bolívares (Bs.33.000.000,oo) que se le entregó al ciudadano J.L.O., al momento de suscribir el contrato de Opción Compra Venta, en dinero efectivo de curso legal en el país, a su entera y cabal satisfacción; y b) La cantidad de Cincuenta y Dos Millones de Bolívares ( Bs.52.000.000,oo) al momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante la Oficina de Registro Correspondiente, con un plazo para la cancelación del segundo pago y la protocolización de la venta definitiva de ciento veinte (120) días, mas una prorroga de treinta (30) días, contados a partir del primero de marzo del año 2.006, quedando supeditado dicho pago toda vez que la compradora tramitaría un crédito a través de la Ley de Política Habitacional, estipulándose a su vez en el mismo documento, que vencido el plazo indicado anteriormente, sin que se haya obtenido el crédito libera de toda obligación al vendedor y en caso de Incumplimiento por alguna de las partes, la cancelación de Indemnización por Daños y perjuicios, de la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,oo).Que quedó autorizada a ocupar el inmueble junto con su familia, desde el día en que se suscribió el Contrato de Opción Compra Venta. Que el Contrato de Opción Compra Venta, el ciudadano J.L.O., ya identificado, en ningún momento le entregó, los documento requeridos por los entes para tramitar el mencionado crédito por Ley de Política Habitacional, aun cuando en reiteradas oportunidades le fueron solicitados al propietario, alegando este cualquier excusa. Que mientras esto ocurría el tiempo iba pasando y no se había podido introducir la solicitud de crédito, a su vez ella como fue lo convenido verbalmente, fue realizado trabajos y mejoras al inmueble, necesarios para hacer habitable el mismo, los cuales ascienden a la cantidad de CUATRO MILLONES SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.4.076.259,51) en materiales y OCHO MILLONES CIENTO CIN CUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS DIECINUEVE CON DOS CENTIMOS (Bs.8.152.519,02) en mano de obra, para un total de DOCE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y COHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.12.228.778,53) por este concepto. Que el día tres (03) de agosto de dos mil seis (2006), ella recibe una comunicación suscrita por el ciudadano J.L.O., ya identificado, donde le notifica que el tiempo estipulado en la Cláusula Tercera descrita en el Documento de Opción a Compra, se venció el 31 de Julio de 2.006, sin que se haya obtenido el crédito a través de la Ley de Política Habitacional, manifestándole su voluntad de renegociar el inmueble de su propiedad ofertándolo con las siguientes condiciones: 1, Darle un plazo, el cual vamos a convenir para que usted active de nuevo el crédito por la Ley de Política Habitacional, 2. Se le oferta nuevamente el inmueble por un monto de (Bs.20.000.000,oo) más, debido a que transcurrió un lapso de tiempo que amerita este incremento. 3. Igualmente se le notificó que la cantidad de 33.000.000,oo, Bs. Sufrieron la penalización establecida en la cláusula Nro. 4, es decir, que por causa de incumplimiento del Contrato de Opción a compra venta y que mientras durara el trámite del crédito de la Ley de Política Habitacional se realizaría un contrato de arrendamiento de la vivienda por un monto de Bs.500.000,oo mensuales a partir de agosto de 2.006. Que en fecha quince (15) de agosto de dos mil seis (2006), le manifiesta que motivado a no haber recibido del demandado, los documentos inherentes al inmueble no se había podido realizar los trámites correspondientes para la obtención del Crédito por Política Habitacional, y posteriormente se percata que sobre el inmueble pesan hipotecas especiales de primer y segundo grado, ambas a favor del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas lo que a todo evento imposibilitaría la obtención de un crédito por Política Habitacional, hecho que desconocía y que el demandado ocultó en todo momento, suscribiendo un Contrato de Opción de Compra Venta a sabiendas de que estos estarían imposibilitados de realizar los referidos trámites, dejando expirar el referido lapso para luego ejecutar la cláusula penal estipulada en la Opción de Compra Venta y renegociar el precio de venta definitivo, aumentándolo a su conveniencia.
De igual forma la parte demandada reconviniente que en fecha 14 de febrero de 2.006, celebró con la ciudadana B.E.R.T., un contrato de Opción de Compra Venta, habiéndose convenido en la cláusula tercera un plazo de 120 días contados a partir del 1º de Marzo de 2.006, mas una prorroga de 30 días, plazo que venció en fecha 28 de Julio de 2.006. Que Durante ese plazo la parte demandante reconvenida hizo la solicitud del crédito, y que no requirió ningún tipo de documento necesario para ello. Que vencido el plazo entre ellos convenido la parte demandante no compró.
En la contestación a la demanda por parte del demandado se evidencia que este rechazó, negó y contradijo la demandante intentada, alegando ser cierto que efectivamente se celebró un contrato de opción de compra venta, relativo a un inmueble de su propiedad, y que en la cláusula tercera se estableció un plazo de 120 días mas una prorroga de 30 días a partir del 1 de marzo de 2.006, para que la compradora tramitara un crédito a través de ley de política habitacional. Que no es cierto que haya autorizado a la demandante a ocupar el inmueble desde el día que fue suscrito el contrato, y que niega que haya existido entre ellos un convenio verbal para reparar el inmueble.
Así mismo la parte demandante reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención rechaza, niega y contradice la reconvención intentada tanto en los hechos narrados como en el derecho que se pretende deducir de ellos.
IV
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS CONFORME AL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD DE LA SENTENCIA CONSAGRADO EN EL ARTÍCULO 509 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Admitidas como fueron en forma oportuna las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida, se puedo evidenciar de las mismas que esta solamente se limitó a reproducir el merito favorable de autos.
Ahora bien, la prueba promovida no puede ser apreciada por este jurisdicente, toda vez que no señala en forma expresa que es lo que quiere hacer valer, debiéndose en consecuencia desechar la prueba en comento. Así se decide.
No obstante a lo antes señalado, de la lectura detenida efectuada sobre las actas acreditadas al expediente, se constató que se encuentran consignadas un cúmulo de documentos presentados por la demandante reconvenida, los cuales a juicio de este jurisdicente deben ser analizados, tal situación se hace necesaria, en apego a la doctrina reiterada por nuestro máximo tribunal, en cuanto a la conducta del juzgador en primera instancia, al materializar su función pública jurisdiccional sobre la correcta apreciación de la prueba, la cual ha de hacerse en forma expresa, positiva y precisa, todo de conformidad a lo preceptuado en los artículos 12, 243 Y 509 todos del Código de Procedimiento Civil.
A tal efecto a los folios 7 y 8, corre inserto en autos, copia simple del Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito entre el ciudadano J.L.O. y la ciudadana B.D.U., por ante la notaría Pública de Turmero, en fecha 14 de Febrero de 2.006, quedando anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, de l.L. de autenticaciones llevados por esa notaria, las cuales se valoran como fidedignas de documento público al no haber sido impugnadas por la parte demandada. Y así se valora y aprecia.-
Al folio 28 del expediente, corre inserta copia simple de la comunicación enviada por el demandado reconviniente, ciudadano J.L.O. a la demandante reconvenida, ciudadana B.E.R., y de igual forma al folio 29 corre inserta comunicación enviada por la referida demandante al demandado, las cuales se valoran como documento privado al no haber sido impugnadas por la parte demandada. Y así se valora y aprecia.-
A los folios 10 al 27corren insertas copias simples de un grupo de facturas, las cuales no pueden ser apreciadas toda vez que las mismas para que puedan surtir efecto contra un tercero deben ser ratificadas en juicio, motivo por el cual las mismas deben ser desechadas.- Así se declara.
V
MOTIVA
El artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
Ahora bien, el incumplimiento de un contrato tal como lo señala el artículo 1.167 del Código Civil, es causa para que se demanda por una parte reclamar por la vía judicial la ejecución del contrato y por la otra la resolución o el cumplimiento del mismo.
Al a.e.a.1. del Código Civil, nos encontramos que se refiere a los contratos bilaterales, es decir, es aquel en el cual las partes se obligan recíprocamente a cumplir una específica contraprestación.
En el caso bajo estudio, la parte demandante reconvenida en su libelo de demanda, se pudo evidenciar que ésta demanda el incumplimiento del contrato, el incumplimiento como tal constituye una causa que puede alegar una de las partes en un contrato bilateral, para pedir la terminación o el cumplimiento del mismo, cosa esta que no lo hizo la parte demandante reconvenida, motivo por el cual, es que considera este jurisdicente que la acción intentada no puede prosperar y en consecuencia debe ser declarada sin lugar.- Así se decide.
Del contrato de opción a compra venta cursante a los folios 7 y 8 del presente expediente, se desprende de la cláusula Tercera del ya mencionado contrato, lo siguiente:
TERCERA: Queda entendido entre las partes que el plazo para la realización será de CIENTO VEINTE DÍAS (120). Mas una prorroga de TREINTA DÍAS (30) a partir del 01 de Marzo del año en curso, en virtud de que la compradora esta tramitando un crédito a través de la Ley de Política Habitacional. Vencido este plazo de tiempo sin que la misma hubiere obtenido dicho crédito, y por ende, sin haberse Protocolizado el documento definitivo de vente del inmueble, quedará sin efecto la presente opción de compra venta y en consecuencia, liberada de todo tipo de obligaciones que pudiera generarse de la misma
De igual forma analizado como fue el escrito de reconvención a la demanda hecho por la parte demandada, se puedo evidenciar que este solicita la resolución del contrato de opción de compra venta ya que el lapso de los 120 días y la prorroga de 30 días previsto en la cláusula tercera del contrato en cuestión y que dio origen a la presente acción.
Expuesto lo anterior, se impone analizar el aludido contrato a los fines de determinar su existencia y validez de acuerdo con los principios generales que informan el Derecho Civil, que resulten aplicables al caso de autos. En tal sentido, y una vez efectuada la revisión del contrato consignado por la parte actora y cuyo aparente incumplimiento ha dado lugar al presente litigio, se observa que ambas partes concurrieron a su formación manifestando libremente su voluntad, y además, la demandante reconvenida no opuso en juicio defensa alguna dirigida a evidenciar de su parte la existencia de la solicitud del crédito por política habitacional ante entidad bancaria alguna, motivo por el cual la reconvención hecha por la parte demandada debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada con lugar.- Así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó la ciudadana B.E.R.T. contra el ciudadano J.L.O. ambos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención hecha por la parte demandante, ciudadano J.L.O., y en consecuencia se declara resuelto el contrato de Opción a Compra venta pactado entre el y la ciudadana B.E.R.T., en fecha 14 de Febrero de 2.006, por ante la Notaría Pública de Turmero, el cual quedó anotado bajo el Nro. 72, Tomo 15, de los Libros de autenticaciones llevados ante esa notaría, condenándose a la parte demandante reconvenida a pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES ( Bs. 15.000,oo) por concepto de daños y perjuicios convenidos en la cláusula Cuarta del referido contrato. TERCERO: de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante reconvenida al pago de las costas procesales por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del Lapso de Ley, se ordena la notificación de las parte de conformidad con lo previsto en el artículo 251 en concordancia con el artículo 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los Nueve (09) días del mes de Diciembre de Dos Mil Ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez,
Dr. E.P.T..
El Secretario,
Abg. C.E.C.H.
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior Sentencia, siendo las 11:20 a.m, previo el anuncio de Ley.-
El Secretario,
Abg. C.E.C.H.
Exp. 06.13.602
EPT/CCH/drjq.-
